は じ め に 中 古 住 宅 の 購 入 をご 検 討 されている 皆 様 に これから 中 古 住 宅 の 購 入 をご 検 討 されている 皆 様 にとっては さまざまな 不 安 と 希 望 があることと 思 います 私 たちは 常 に 売 り 手 と 買 い 手 との 間 に 入 り 中 立

は じ め に 中 古 住 宅 の 購 入 をご 検 討 されている 皆 様 に これから 中 古 住 宅 の 購 入 をご 検 討 されている 皆 様 にとっては さまざまな 不 安 と 希 望 があることと 思 います 私 たちは 常 に 売 り 手 と 買 い 手 との 間 に 入 り 中 立 な 立 場 で 物 事 を 進 めるように 努 力 しています 売 り 手 にとっては 少 しでも 高 く 売 りたい 買 い 手 にとっては 少 しでも 安 く 買 いたいというの が 心 情 であります しかし 不 動 産 のプロではない 売 主 や 買 主 は 多 くの 不 安 をお 持 ちのことでしょう そこで 私 たちは これらの 不 安 を 少 しでも 取 り 除 き 安 心 してご 相 談 いただけるよう 本 音 のところをこれから 解 説 しようと 思 います 中 古 住 宅 購 入 の 上 での 不 安 一 般 に 不 動 産 のプロでない 方 が 不 動 産 取 引 をしようとしたときには 次 の ような 不 安 があると 思 います * 価 格 についての 不 安 * 建 物 の 構 造 などについての 不 安 * 周 辺 環 境 についての 不 安 * 取 引 業 者 についての 不 安 * ローンなど 資 金 繰 りについての 不 安 * 税 金 についての 不 安 これらについて 少 しずつ 解 説 していこうと 思 います

売 買 に 際 して 業 者 に 仲 介 を 依 頼 する 場 合 は 媒 介 契 約 書 を 取 り 交 わします 専 属 専 任 煤 介 契 約 依 頼 者 は 目 的 物 件 の 売 買 又 は 交 換 の 媒 介 又 は 代 理 を 当 社 以 外 の 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 重 ねて 依 頼 することができません 依 頼 者 は 自 ら 発 見 した 相 手 方 と 売 買 又 は 交 換 の 契 約 を 締 結 することができません 当 社 は 目 的 物 件 を 国 土 交 通 大 臣 が 指 定 した 指 定 流 通 機 構 に 登 録 します 専 任 媒 介 契 約 依 頼 者 は 目 的 物 件 の 売 買 又 は 交 換 の 媒 介 又 は 代 理 を 当 社 以 外 の 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 重 ねて 依 頼 することができません 依 頼 者 は 自 ら 発 見 した 相 手 方 と 売 買 又 は 交 換 の 契 約 を 締 結 することができます 当 社 は 目 的 物 件 を 国 土 交 通 大 臣 が 指 定 した 指 定 流 通 機 構 に 登 録 します 一 般 媒 介 契 約 依 頼 者 は 目 的 物 件 の 売 買 又 は 交 換 の 媒 介 又 は 代 理 を 当 社 以 外 の 宅 地 建 物 取 引 業 者 に 重 ねて 依 頼 することができます 依 頼 者 は 自 ら 発 見 した 相 手 方 と 売 買 又 は 交 換 の 契 約 を 締 結 することができます

イメージの 明 確 化 情 報 収 集 にあたり 一 番 大 切 なことはイメージを 明 確 にするということです 何 を(どんな 条 件 を) 優 先 させ 何 が 妥 協 できるかを 明 確 にします 周 辺 環 境 について 購 入 の 際 に 周 辺 環 境 は 大 変 重 要 な 要 素 のひとつといえるでしょう 中 古 住 宅 の 購 入 を 検 討 する 際 のポイントとしては 地 域 価 格 間 取 り などがあると 思 いますが これらのイメージがある 程 度 できていませんと なかなかいい 物 件 を 探 すことは 出 来 ません つまり どこでもいいから とか とにかく 安 いものを とか 言 う 方 が 多 いのですが そのような 方 に 限 って 次 々と 物 件 を 見 せても どれもピンとこないということが 多 いのです そこで どのあたりに 住 みた いのか どういう 環 境 に 住 みたいのかをある 程 度 イメージしておく 必 要 があ ります 1 学 区 : 小 学 校 中 学 校 の 距 離 はどうか? 2 ショッピング: 日 常 の 買 い 物 にはどうか? 3 騒 音 : 音 が 気 にならないか? 4 嫌 悪 施 設 : 近 くに 高 圧 線 や 臭 いの 気 になる 施 設 はないか? 5 道 路 : 危 険 な 交 差 点 や 見 通 しの 悪 い 場 所 はないか? 6 季 節 : 季 節 によって 周 辺 環 境 が 変 わるようなことはないか? 7 インフラ: 電 気 水 道 排 水 ガスなどのインフラの 整 備 はどうか? 8 日 照 : 日 当 たりはどうか 湿 気 はどうか? 9 隣 近 所 : 近 くに 住 んでいる 方 たちはどんな 方 々なのか? 気 になりだすときりがありませんが これらのことを 参 考 にすると 良 いで しょう

選 定 する 基 準 を 明 確 にする 物 件 の 選 定 にあたっては 様 々なことを 考 慮 する 必 要 があります 価 格 について 土 地 の 価 格 中 古 住 宅 を 選 ぶ 際 に 一 番 気 になるのは 価 格 だと 思 います つまり 自 分 の 予 算 は 決 まっていても その 物 件 の 値 段 が 高 いのか 安 いのかの 判 断 基 準 が 素 人 の 買 い 手 には 全 くわからないところに 不 安 があると 思 うのです だいたい 中 古 住 宅 で 表 示 されている 価 格 は 土 地 と 建 物 の 値 段 が 一 緒 になっ ており 土 地 がいくらで 建 物 がいくらかは 表 示 されていないことが 多 いです ですから その 物 件 が 高 いのか 安 いのかを 判 断 するには まず 土 地 の 相 場 と 建 物 の 価 値 を 知 る 必 要 があります そこで 土 地 の 価 格 ですが 1つの 土 地 に は 大 きく 4つの 値 段 があります つまり 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 地 価 公 示 価 格 実 勢 価 格 です 私 たちが 実 際 に 売 買 する 際 に 決 めるのは 実 勢 価 格 です すなわち 売 り 手 と 買 い 手 の 意 見 が 一 致 した 価 格 ということになります 固 定 資 産 税 評 価 額 : 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 の 計 算 の 基 礎 となるもので 所 轄 の 市 役 所 で 調 べることが 出 来 る ただし 市 町 村 によっては 本 人 か 本 人 の 委 任 状 がなければ 閲 覧 でき ないところもあるので 注 意 してください インターネット 情 報 :http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html 路 線 価 贈 与 税 相 続 税 の 計 算 の 基 礎 となるもので 所 轄 の 税 務 署 で 調 べることが 出 来 ます 現 在 はインターネット でも 見 ることが 出 来 ます インターネット 情 報 :http://www.rosenka.nta.go.jp/ 地 価 公 示 価 格 毎 年 1 月 1 日 を 基 準 に 国 が 調 査 し 3 月 末 に 発 表 してい る 価 格 あくまでも 参 考 で 実 際 の 取 引 額 とは 違 う インターネット 情 報 :http://tochi.mlit.go.jp/chiikim.html?shuyouchiten=1 実 勢 価 格 実 際 の 取 引 価 格 所 得 税 法 人 税 などの 計 算 基 礎 とな る この 実 際 の 取 引 価 格 は 近 所 で 最 近 取 引 となった 事 例 を 参 考 にするか 近 くの 分 譲 地 などが 坪 当 たりあ るいは m2あたりいくらで 販 売 しているのかを 参 考 に するとよいでしょう

現 地 調 査 のポイント 物 件 について 宅 建 業 者 からいろいろな 説 明 を 受 けると 思 いますが 納 得 のい くまで 説 明 を 求 め 自 分 の 目 と 足 で 確 認 することが 大 切 です 現 地 には 二 度 以 上 足 をはこぶ 現 地 の 状 況 は 時 間 帯 や 天 候 によって 雰 囲 気 が 違 います 次 の 事 項 を 特 に 注 意 してチェックしてください 敷 地 や 建 物 建 物 の 位 置 地 形 地 盤 境 界 電 柱 の 位 置 構 造 間 取 りなど 道 路 幅 員 舗 装 の 状 況 など( 建 築 基 準 法 の 道 路 かどうか?) 交 通 通 勤 通 学 のルート 所 要 時 間 など 住 環 境 日 照 ( 方 位 ) 通 風 ( 隣 接 建 物 など) 騒 音 振 動 臭 気 ばい 煙 隣 接 地 の 建 築 計 画 など 日 常 生 活 買 い 物 病 院 公 共 施 設 ゴミ 処 理 場 学 校 保 育 園 など 給 排 水 施 設 上 下 水 道 浄 化 槽 浸 透 槽 など 建 物 の 外 部 基 礎 や 外 壁 の 傷 み 具 合 補 修 の 状 況 など 建 物 の 内 部 建 具 床 クロスなどの 状 態 雨 漏 り シロアリなど 付 帯 設 備 設 備 の 状 態 庭 木 庭 石 など 擁 壁 構 造 高 さなど 門 塀 等 仕 様 傷 み 具 合 など 車 庫 収 容 台 数 大 きさ 形 状 使 い 勝 手 など 境 界 境 界 標 の 有 無 隣 接 の 塀 の 確 認 など

重 要 事 項 の 説 明 重 要 事 項 の 説 明 は 契 約 をする 前 に 必 ず 取 引 主 任 者 をして 書 面 で 説 明 をする ことが 義 務 づけられております 納 得 のいくまで 説 明 してもらいましょう また 重 要 事 項 に 記 載 されていないことで 取 引 の 際 に 大 変 重 要 なこともあり ますので 充 分 に 説 明 を 聞 き 疑 問 点 のないようにしておきましょう (たとえば 近 くに 嫌 悪 施 設 や 暴 力 団 の 事 務 所 などがないか? 過 去 に 水 害 など にあっていないかどうか?など) 契 約 を 締 結 するときの 心 構 え 契 約 を 締 結 すると それ 以 降 その 取 引 は 契 約 書 の 記 載 内 容 に 従 って 進 められま す 従 って 印 鑑 を 押 す 前 に 契 約 の 内 容 をよく 理 解 する 必 要 があります 手 付 金 について 売 主 が 宅 建 業 者 の 場 合 は 売 買 代 金 の 20%を 超 える 額 の 手 付 金 を 受 領 することは できません また 売 買 代 金 の 10%( 未 完 成 物 件 の 場 合 は 5%)を 超 え または 1,000 万 円 を 超 える 手 付 金 等 ( 手 付 金 のほか 中 間 金 も 含 む)を 支 払 う 場 合 は 保 障 機 関 の 発 行 した 保 証 書 等 を 売 主 業 者 からもらってください ( 売 主 が 宅 建 業 者 でない 一 般 の 取 引 の 場 合 はこの 制 限 は 適 用 されません ) 契 約 の 解 除 と 違 約 金 契 約 が 成 立 した 以 上 は 途 中 で 解 約 など 考 えずにあくまでも 話 し 合 いで 解 決 し たいものですが どうしても 解 除 したい 場 合 には 契 約 の 内 容 に 沿 って 手 続 きが 行 われますので 契 約 書 の 解 約 と 違 約 金 についての 内 容 をよく 理 解 してくださ い 特 に 特 約 条 項 がある 場 合 にはこちらにも 注 意 してください 瑕 疵 担 保 責 任 売 主 が 業 者 でない 一 般 の 方 である 場 合 取 引 は 現 況 有 姿 の 状 態 で 瑕 疵 担 保 責 任 は 一 切 負 わない とする 契 約 が 一 般 的 です 瑕 疵 とは いわばキズのことで 購 入 した 後 に 雨 漏 りや 排 水 口 のつまり その 他 の 不 具 合 があっても 売 主 は 一 切 の 責 任 を 負 わないというものです もちろん 仲 介 をした 業 者 が 保 証 してくれる 確 証 もありません 中 古 住 宅 の 購 入 にはこのようなリスクもあることをご 承 知 おきください ( 売 主 が 業 者 の 場 合 には 瑕 疵 担 保 責 任 は 免 れません )

ローンについて ローンについてお 話 しする 前 に 購 入 する 際 の 決 定 権 は 誰 が 持 っているかとい うことですが これは 通 常 ご 主 人 であったり 奥 様 であったり 当 然 家 族 全 員 の 合 意 がなければ 決 断 には 及 ばないわけですが これはあくまでもキャッシ ュ( 現 金 )で 買 う 場 合 の 話 ローンを 組 むということになると 話 は 違 います つまり 銀 行 でお 金 を 貸 してもらえなければ 購 入 することは 出 来 ないのですか ら60% 借 入 れするならば 購 入 を 決 める 権 利 の60%は 銀 行 にあるというこ とです 95%の 借 入 れならばあなたの 権 限 は5%しかないということなので す 当 たり 前 のようですが ここのところをよく 分 かっていない 方 が 多 いので す 厳 しいことを 言 うようですがこれが 現 実 です とくにここ 数 年 は 銀 行 自 身 が 運 営 に 厳 しく やたらに 貸 してくれないということは すでにご 承 知 のこと と 思 います では どうしたら 借 りやすくなるかと 言 うと これも 当 然 のこと なのですが まず 3 分 の1くらいは 頭 金 がほしいところです さらに 返 済 能 力 が 充 分 かどうか 奥 様 の 収 入 がある 場 合 は それもすかさず 銀 行 に 報 告 しましょう そしてしっかりした 保 証 人 これがしっかりしていれば 銀 行 も 相 談 に 乗 って くれるハズです 頭 金 はない 返 済 能 力 もない 保 証 人 もいない となると 当 然 現 時 点 での 購 入 は 無 理 ですので 体 勢 を 整 えてから 出 直 したほうがよいでし ょう これらの 条 件 がそろって 初 めて 毎 月 いくらの 返 済 になるのかとか 金 利 が 高 いとか 安 いとかの 話 になっていくわけです

決 済 引 渡 しとは 決 済 買 主 が 売 主 に 売 買 代 金 ( 残 代 金 全 額 )を 支 払 うことをいいます 引 渡 し 売 主 は 売 買 代 金 受 領 と 引 換 えに 買 主 へ 物 件 を 引 渡 し 買 主 のため に 所 有 権 移 転 登 記 の 申 請 手 続 きを 行 うことをいいます 決 済 の 際 には 売 買 代 金 のほかに 取 引 業 者 の 仲 介 手 数 料 や 司 法 書 士 の 先 生 に 登 記 費 用 を 払 います その 他 固 定 資 産 税 の 日 割 計 算 分 や 抵 当 権 の 設 定 費 用 契 約 書 の 印 紙 代 など 必 要 な 経 費 を 事 前 に 確 認 しておきましょう 引 渡 しの 際 には カギの 確 認 もお 忘 れなく できれば 新 しいカギに 交 換 するこ とをおすすめいたします 登 記 が 完 了 し いよいよ 引 越 しということになりますが 電 気 水 道 ガスの 手 配 などぬかりのないように 段 取 りして 下 さい また 班 長 さんや 区 長 さんの 確 認 ゴミステーションの 確 認 など 忘 れずに 行 っ ておきましょう

税 金 について 最 後 に 税 金 についてですが これはその 都 度 変 わっていくものもあり 複 雑 多 岐 にわたっているので 詳 しくは 実 際 に 購 入 する 際 に 専 門 家 に 納 得 のいく まで 説 明 してもらったほうがよいと 思 います ここでは 中 古 住 宅 購 入 の 際 に 主 にどんな 税 金 がかかってくるのかを 簡 単 に 説 明 したいと 思 います 印 紙 税 : 土 地 や 住 宅 を 購 入 するときには 売 買 契 約 書 を 取 り 交 わしますが 契 約 書 には 必 ず 印 紙 を 貼 って 消 印 をします これが 印 紙 税 の 納 付 です 売 買 契 約 書 は 通 常 2 通 作 成 し 売 主 と 買 主 が 保 管 することになりますが この2 通 の 契 約 書 にそれぞれ 印 紙 を 貼 らなければなりません もし どち らか 一 方 の 契 約 書 に 印 紙 をはらなかったときは 売 主 と 買 主 が 連 帯 して 納 付 す る 義 務 を 負 うことになります 契 約 書 記 載 金 額 不 動 産 の 譲 渡 に 関 する 契 約 書 の 場 合 1 万 円 未 満 非 課 税 1 万 円 以 上 10 万 円 以 下 200 円 10 万 円 超 50 万 円 以 下 400 円 50 万 円 超 100 万 円 以 下 1 千 円 100 万 円 超 500 万 円 以 下 2 千 円 500 万 円 超 1,000 万 円 以 下 1 万 円 1,000 万 円 超 5,000 万 円 以 下 1 万 5 千 円 5,000 万 円 超 1 億 円 以 下 4 万 5 千 円 1 億 円 超 5 億 円 以 下 8 万 円 金 額 の 記 載 のないもの 200 円

登 録 免 許 税 : 土 地 や 住 宅 を 取 得 すると 自 分 の 権 利 を 明 らかにするために 所 有 権 の 保 存 登 記 や 移 転 登 記 をすることになります 登 記 は 司 法 書 士 に 依 頼 する というのが 一 般 的 なので 税 金 を 納 めているという 感 覚 はあまりないかもしれ ません しかし 登 記 の 時 には 必 ず 税 金 を 納 めなければなりません これが 登 録 免 許 税 といわれるものです 計 算 式 : 不 動 産 の 価 格 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 ) 税 率 = 税 額 登 記 の 内 容 税 率 所 有 権 の 保 存 登 記 不 動 産 の 価 格 の 1,000 分 の 2 購 入 などによる 所 有 権 の 移 転 登 記 不 動 産 の 価 格 の 1,000 分 の 10 抵 当 権 の 設 定 登 記 債 権 金 額 の 1,000 分 の 4 * 表 示 登 記 には 登 録 免 許 税 は 課 税 されません * 土 地 や 住 宅 についての 軽 減 措 置 の 要 件 については 窓 口 でお 確 かめ ください * 税 率 は 毎 年 度 改 正 されておりますのでよく 確 かめてください 不 動 産 取 得 税 : 土 地 や 住 宅 など 不 動 産 の 所 有 権 を 取 得 したときに そ の 不 動 産 の 所 在 する 都 道 府 県 が 課 する 税 金 が 不 動 産 取 得 税 です 不 動 産 の 取 得 とは 現 実 に 所 有 するということで 登 記 が 行 われたか 否 か には 関 係 がありません また その 取 得 原 因 が 売 買 交 換 贈 与 建 築 等 のいづれであっても 課 税 されます ただ 相 続 による 取 得 については 課 税 されません 計 算 式 : 不 動 産 の 価 格 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 ) 4/100= 税 額 * 平 成 18 年 3 月 31 日 までに 取 得 した 住 宅 及 びその 敷 地 については 税 率 が 100 分 の 3 相 当 額 に 軽 減 されています * その 他 軽 減 措 置 がありますが 詳 しくは 窓 口 でお 確 かめください その 他 の 費 用 この 他 にかかる 費 用 としては 司 法 書 士 の 先 生 に 対 する 手 数 料 仲 介 業 者 に 対 する 手 数 料 などがあります 仲 介 手 数 料 は 次 の 通 りです 200 万 円 以 下 の 部 分 5% 200 万 円 超 400 万 円 以 下 の 部 分 4% 400 万 円 超 の 部 分 3% * 400 万 円 超 の 取 引 の 場 合 簡 易 計 算 方 法 として 売 買 価 格 3%+6 万 円 として 計 算 すると 分 かりやすいです 以 上 中 古 住 宅 を 購 入 する 際 のポイントをかいつまんで 説 明 してきましたが ご 不 明 な 点 は いつでもお 気 軽 にご 相 談 くださいませ