宅 地 建 物 取 引 士 基 礎 講 座 テキスト 01 宅 建 業 法
はじめに 本 書 の 目 的 本 書 は 宅 地 建 物 取 引 士 試 験 に 最 も 容 易 に かつ 確 実 に 合 格 するために 構 成 されてい ます このテキストを 読 破 すれば 最 も 合 理 的 かつ 最 短 に 宅 建 合 格 圏 に 入 ることができます 本 書 の 特 色 使 い 方 ❶ 文 章 は 簡 潔 に かつわかりやすくしました 少 ない 時 間 で 全 範 囲 を 勉 強 するには 楽 に 読 める 必 要 があります そのため 本 書 は なるべく 文 章 を 簡 潔 に かつ わかりやすくしました ❷ 具 体 例 を 通 じて 学 習 できるようにしました 試 験 において 抽 象 的 な 知 識 は 不 要 むしろ 有 害 です そこで 本 書 は 生 きた 具 体 例 を 通 じて 必 要 な 知 識 をしっかり 身 につけることができるように 構 成 しました ❸ 試 験 に 出 題 されるか 否 かの 重 要 度 を 各 事 項 のはじめに 明 示 しました 試 験 にあまり 出 ないところを 一 生 懸 命 やっても 無 意 味 です そこで どこに 力 を 入 れて 学 習 すべきかを 各 事 項 のはじめに A 超 重 要 重 要 必 須 ゾーン の3 段 階 で 示 しました B ゾーン C ゾーン ❹ テキスト 内 の 内 容 にも 重 要 度 を 示 し 確 認 のためのチェックボックスを 設 けました 黄 色 枠 で5つ 星 マークが 記 してある 箇 所 は 最 重 要 事 項 です テキストの 本 文 中 や 事 項 の 最 後 にポイントとしてまとめてある 場 合 があります 2
テキストの 本 文 中 の 必 須 学 習 項 目 は 黄 色 以 外 の 色 枠 で 囲 み 1 4つの 星 マークで 重 要 度 を 示 しています 4 I 総 則 労 働 基 準 法 の 適 用 対 象 C ゾーン 必 須 学 習 項 目 に 関 する 参 考 項 目 については 同 色 で 下 記 のように 表 示 しています ⑴ 適 用 範 囲 ( 法 112 条 法 116 条 別 表 第 1ほか) 原 則 労 働 者 を 使 用 する 事 業 は その 種 類 規 模 に 関 係 なく 労 働 基 準 法 の 適 用 を 受 けます 労 働 基 準 法 別 表 第 1 労 働 基 準 法 は 事 業 の 種 類 に 関 係 なく 適 用 されますが 労 働 時 間 など 一 部 の 規 定 について は 事 業 の 種 類 によって 特 例 が 設 けられています そこで 労 働 基 準 法 は 別 表 第 1 にお いて 一 定 の 業 種 の 区 分 を 列 挙 したうえで 特 例 の 箇 所 でそれを 引 用 するという 形 をとって います 工 業 的 業 種 非 工 業 的 業 種 1 号 製 造 業 テキスト 右 ページ 2 上 号 部 鉱 業 には 学 習 7 日 号 の 畜 産 記 養 録 蚕 欄 水 を 産 業 設 けました 12 号 教 育 研 究 業 学 習 進 捗 状 況 などの 確 3 号 建 設 業 4 号 運 輸 交 通 業 認 に 役 立 ててください 5 号 貨 物 取 扱 業 6 号 農 林 業 8 号 商 業 9 号 金 融 広 告 業 10 号 映 画 演 劇 業 11 号 郵 便 通 信 業 13 号 保 健 衛 生 業 14 号 接 客 娯 楽 業 15 号 焼 却 清 掃 業 属 地 主 義 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 労 働 基 準 法 は 日 本 国 内 にある 事 業 にのみ 適 用 されるので 国 外 にある 支 店 等 であって テキストの 各 ページの 事 業 としての 下 実 に メモ 態 を 備 えるものについては 欄 を 設 適 けました 用 されません また 講 義 日 本 を 国 内 聞 で きながら またテキ 行 われる 事 業 であれば 事 業 主 が 外 国 人 であっても 適 用 されます ストを 読 みながら 必 要 なことはどんどんメモ 欄 に 書 き 込 み 自 分 だけのオリジナ ルテキストに 仕 上 げていきましょう ❺ 難 解 な 法 律 用 語 を 解 説 しました 法 律 の 勉 強 をはじめて 最 初 にぶつかる 壁 が 法 律 用 語 の 難 解 さです そこで 難 解 な 法 律 用 語 については わかりやすい 解 説 をつけました 語 句 説 明 本 書 の 利 用 により 一 人 でも 多 くの 方 が 宅 建 試 験 に 合 格 されることを 心 より 切 望 します 14 フォーサイト 教 材 作 成 室 3
もくじ I 宅 建 業 法 入 門...7 I-1 宅 建 業 法 の 内 容 と 重 要 性... 8 I-2 宅 建 業 法 のかたち... 10 1 宅 建 業 法 の 目 的... 10 2 宅 建 業 法 のかたち... 11 I-3 本 テキストの 構 成... 12 I-4 用 語 の 定 義... 14 1 宅 地 建 物 取 引 業 の 意 義... 14 2 事 務 所 の 意 義... 18 3 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 の 意 義... 20 II 業 務 に 対 する 規 制...23 II-1 業 務 のかたち... 24 II-2 業 務 全 体 を 通 じての 規 制... 26 II-3 開 業 準 備... 30 1 開 業 場 所 の 決 定 業 務 を 行 う 場 所 の 届 出... 30 2 事 務 所 開 設 掲 示 および 備 付 義 務 まとめ... 33 3 従 業 者 の 配 置 従 業 者 証 明 書 の 携 帯... 36 4 業 者 の 免 許 取 得... 36 II-4 営 業 活 動 の 開 始... 38 1 物 件 の 用 意 ( 宅 地 建 物 の 仕 入 れ) 媒 介 代 理 契 約 の 規 制... 38 2 広 告 宣 伝 ⑴ 取 引 態 様 の 明 示... 46 3 広 告 宣 伝 ⑵ 誇 大 広 告 の 禁 止... 48 4 広 告 宣 伝 ⑶ 広 告 開 始 時 期 の 制 限... 50 II-5 取 引 交 渉... 52 1 物 件 の 案 内 説 明 ⑴ 重 要 事 項 の 説 明... 52 2 物 件 の 案 内 説 明 ⑵ 供 託 所 等 に 関 する 説 明... 60 3 契 約 条 件 のつめ 手 付 貸 与 等 による 誘 引 の 禁 止 等... 62 II-6 契 約 の 成 立... 64 1 契 約 締 結 時 期 の 制 限... 64 2 契 約 書 面 (37 条 書 面 )の 交 付... 66
3 業 者 自 ら 売 主 となる 場 合 の 総 論... 72 4 自 己 の 所 有 に 属 しない 物 件 の 契 約 締 結 の 制 限... 74 5 クーリング オフ... 78 6 手 付 金 等 の 保 全... 82 7 手 付 の 額 の 制 限 等... 86 8 瑕 疵 担 保 責 任 についての 特 約 の 制 限... 88 9 割 賦 販 売 契 約 の 解 除 等 の 制 限... 92 ⓾ 損 害 賠 償 額 の 予 定 等 の 制 限... 94 ⓫ 所 有 権 の 留 保 等 の 禁 止... 96 II-7 契 約 の 実 行... 98 1 物 件 の 引 渡 登 記 金 銭 の 受 領 ⑴ 報 酬 額 の 制 限... 98 2 物 件 の 引 渡 登 記 金 銭 の 受 領 ⑵ 不 当 に 高 額 な 報 酬 要 求 の 禁 止... 106 3 物 件 の 引 渡 登 記 金 銭 の 受 領 ⑶ 不 当 な 履 行 遅 延 の 禁 止... 106 III 業 者 についての 免 許 制 度... 109 III-1 免 許 制 度 のかたち... 110 III-2 免 許 の 手 続 免 許 換 え... 112 1 免 許 の 手 続... 112 2 免 許 換 え... 114 III-3 免 許 の 基 準... 118 III-4 免 許 の 効 果 更 新 失 効... 124 III-5 宅 地 建 物 取 引 業 者 名 簿... 128 III-6 営 業 保 証 金 と 弁 済 業 務 保 証 金... 132 1 営 業 保 証 金 弁 済 業 務 保 証 金... 132 2 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会... 142 IV 宅 建 取 引 士 制 度... 145 IV-1 宅 建 取 引 士 制 度 のかたち... 146 IV-2 登 録 の 手 続 等... 148 1 登 録 の 手 続 効 力... 148 2 宅 建 取 引 士 資 格 登 録 簿 と 業 者 名 簿... 149 3 登 録 の 移 転... 151 4 死 亡 等 の 届 出... 152 IV-3 登 録 の 基 準... 154 登 録 の 要 件 基 準... 154
もくじ IV-4 宅 建 取 引 士 証... 156 IV-5 宅 建 取 引 士 の 設 置 業 務... 160 宅 建 取 引 士 の 意 義 設 置 義 務 業 務... 160 V 監 督 罰 則... 163 V-1 監 督 罰 則 のかたち... 164 V-2 監 督... 166 1 宅 建 業 者 に 対 する 監 督 処 分... 166 2 宅 建 取 引 士 に 対 する 監 督 処 分... 168 V-3 罰 則... 170 VI 特 定 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 確 保 等 に 関 する 法 律.............175 VI-1 履 行 確 保 法 の 趣 旨... 176 VI-2 履 行 確 保 法 の 全 体 像... 178 VI-3 履 行 確 保 法 の 対 象 と 瑕 疵 担 保 責 任 の 内 容... 180 1 履 行 確 保 法 の 対 象... 180 2 瑕 疵 担 保 責 任 の 内 容... 181 VI-4 告 知 義 務... 182 VI-5 住 宅 販 売 瑕 疵 担 保 保 証 金... 184 VI-6 住 宅 販 売 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 契 約... 188 VI-7 供 託 等 の 届 出 と 宅 建 業 法 関 連... 190 索 引... 192 チェックテスト 解 答 解 説... 194
I 宅 建 業 法 入 門 I-1 宅 建 業 法 の 内 容 と 重 要 性 I-2 宅 建 業 法 のかたち I-3 本 テキストの 構 成 I-4 用 語 の 定 義 宅 地 建 物 取 引 士 基 礎 講 座 テキスト 01
I - 1 宅 建 業 法 の 内 容 と 重 要 性 宅 建 業 法 の 内 容 と 重 要 性 C ゾーン 内 容 宅 地 建 物 取 引 業 法 ( 以 下 宅 建 業 法 と 略 す)は 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 について 一 定 の 資 質 を 確 保 し その 事 業 に 対 し 規 制 を 行 うことにより その 業 務 の 運 営 を 適 正 ならしめ 宅 地 建 物 の 取 引 の 公 正 とその 利 用 の 促 進 を 図 ることを 目 的 として 制 定 されたものです 本 法 は 以 下 の 構 成 を 採 ります 第 1 章 総 則 第 1 条 第 2 条 第 2 章 免 許 第 3 条 第 14 条 第 3 章 宅 建 取 引 士 第 15 条 第 24 条 第 4 章 営 業 保 証 金 第 25 条 第 30 条 第 5 章 業 務 第 31 条 第 64 条 第 5 章 の2 保 証 協 会 第 64 条 の2 第 64 条 の25 第 6 章 監 督 第 65 条 第 72 条 第 7 章 雑 則 第 73 条 第 78 条 の4 第 8 章 罰 則 第 79 条 第 86 条 8
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 重 要 性 毎 年 50 問 中 なんと20 問 も 出 題 されています これは 宅 建 試 験 の 科 目 の 中 で 最 も 出 題 数 が 多 いことをあらわしています 宅 建 業 法 は 権 利 関 係 と 異 なり 出 題 される 部 分 が 一 定 しており 努 力 に 比 例 して 得 点 もアッ プします 是 非 宅 建 業 法 を 得 意 科 目 として 合 格 を 勝 ち 取 ってもらいたいと 思 います I 宅 建 業 法 入 門 コラム 合 格 すると 本 当 に 気 持 ちがいいですよ! 合 FAX 1 宅 地 建 物 取 引 士 宅 建 太 郎 9
I - 2 宅 建 業 法 のかたち ここでは まず 宅 建 業 法 の 全 体 像 を 把 握 します 1 宅 建 業 法 の 目 的 C ゾーン 設 例 宅 建 業 法 は 一 体 何 のために 設 けられたのか? 考 え 方 宅 建 業 法 は 業 者 ( 私 人 )と 消 費 者 ( 私 人 )との 間 を 規 律 する 法 律 である 私 人 間 の 関 係 なら 本 来 民 法 が 適 用 されるのが 原 則 である しかし 民 法 においては 契 約 自 由 の 原 則 が 働 く 以 上 ❶ 誰 と ❷どのような 内 容 の 契 約 をしてもよいことになるが 宅 地 建 物 の 取 引 においては 専 門 的 知 識 等 の 面 において 業 者 が 強 者 であるので 弱 者 たる 消 費 者 に 不 利 な 契 約 を 押 しつける 危 険 がある 宅 地 建 物 の 取 引 は 通 常 人 にとって 一 生 に 一 度 あるかないかの 重 大 事 それゆえ このような 場 合 強 者 たる 業 者 が 弱 者 たる 消 費 者 に 不 利 な 契 約 を 押 しつけることを 防 止 することが 必 要 である そこで 民 法 の 特 別 法 として 設 けられたのが 宅 建 業 法 である 結 論 ゆえに 宅 建 業 法 の 目 的 は 消 費 者 の 保 護 です そして 宅 建 業 法 においては 民 法 の 各 制 度 が 消 費 者 保 護 という 観 点 から どのように 変 容 されているかが 学 習 上 の 中 心 課 題 となります 10
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 2 宅 建 業 法 のかたち C ゾーン 設 例 では 宅 建 業 法 は 一 体 どんなかたちをしているのか? I 宅 建 業 法 入 門 考 え 方 宅 建 業 法 の 目 的 は 消 費 者 の 保 護 それゆえ 消 費 者 の 保 護 が 図 られるように 制 度 を 設 ければよい そのためには 業 務 の 適 切 な 運 営 を 確 保 することが 必 要 業 務 の 適 切 な 運 営 を 確 保 するためには ❶ 業 者 になるにふさわしい 者 が ❷ 一 定 のルールに 従 って 業 務 を 行 い ❸ 特 に 重 要 な 業 務 については 宅 地 建 物 の 専 門 家 としての 資 格 を 有 する 者 がその 業 務 を 行 うことが 必 要 である そして この❶❷❸を 確 保 するた めに さらに ❹ 行 政 官 庁 による 監 督 罰 則 が 必 要 結 論 ゆえに 宅 建 業 法 は 以 下 のかたちをとります ❶ どうすれば 業 者 になることができるか? 2 4 5 2 ❷ 業 者 はどんなルールに 従 って 仕 事 をするのか? 5 ❸ 宅 建 取 引 士 とはどんな 人 か? 3 ❹❷のルールを 破 るとどうなるのか? 6 8 11
I - 3 本 テキストの 構 成 本 テキストの 構 成 C ゾーン 通 常 のテキストでは P. 8で 示 した 宅 建 業 法 の 構 成 に 従 い 各 条 文 ごとに 説 明 を 加 え ているものが 大 多 数 です しかし これでは 非 常 に 理 解 しにくいものです なぜなら 宅 建 業 法 は 受 験 生 の 理 解 の しやすさを 全 く 考 慮 せず 規 定 を 置 いているからです ところで 前 記 で 説 明 したように 宅 建 業 法 は 以 下 のようなかたちをとります 開 業 開 業 までの 準 備 業 務 時 間 ❶ 業 務 に 対 する 規 定 ❷ 業 者 についての 免 許 制 度 ❸ 宅 建 取 引 士 制 度 ❹ 監 督 罰 則 それゆえ 全 条 文 を この❶ ❹の 内 容 に 従 い 再 構 成 したのが 本 書 です 以 下 ❶ ❹の 観 点 から 説 明 します 12
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / コラム 勉 強 とお 酒 について お 1 OK 6 I 宅 建 業 法 入 門 13
I - 4 用 語 の 定 義 趣 旨 宅 建 業 法 は 主 に 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 について 適 用 されます それゆえ 宅 建 業 法 の 適 用 範 囲 を 知 るためには 宅 地 建 物 取 引 業 の 意 味 を 明 らかにする 必 要 があり ます 1 宅 地 建 物 取 引 業 の 意 義 A ゾーン 宅 地 ❶ 建 物 の 敷 地 に 供 せられる 土 地 ⑴ 現 に 建 物 が 建 っている 土 地 ⑵ 将 来 建 物 を 建 てる 目 的 で 取 引 される 土 地 ❷ 都 市 計 画 法 にいう 用 途 地 域 内 の 土 地 但 し 現 に 道 路 公 園 河 川 広 場 水 路 の 用 に 供 されている 土 地 を 除 く ❶ ❷ 14
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 覚 え 方 た く ち 建 っている 目 的 用 途 地 域 但 し どこかでひろった 水 路 ( 現 に 道 路 公 園 河 川 広 場 水 路 )を 除 く I 宅 建 業 法 入 門 ポイント 本 試 験 において 正 誤 の 判 断 は 問 題 文 の 内 容 によって 判 断 するのが 原 則 です 但 し 下 記 のような 文 言 が 入 る 場 合 または の 場 合 が 多 いので 覚 えておきましょ う である 場 合 が 多 いフレーズ ~ことがある フレーズ 理 由 何 らかの 例 外 はある 場 合 が 多 いから である 場 合 が 多 いフレーズ フレーズ 常 に~である 必 ず~である すべて~である ~ことはない ~に 限 られる ~に 限 って ~する ~に 限 って ~できる 有 無 にかかわらず~できる 直 ちに~しなければならない 直 ちに~できる ~なので ~である 理 由 例 外 のない 法 則 はないから 法 律 が 何 らかの 行 為 を 要 求 する 場 合 一 定 の 猶 予 期 間 を 与 えるのが 普 通 だ から これは 間 違 った 問 題 文 に もっとも らしい 理 由 をつけて と 判 断 させ る 手 法 です 15
I-4 用 語 の 定 義 建 物 屋 根 と 柱 ( 壁 )のある 建 物 取 引 自 分 のため ❶ 売 ❷ 交 買 換 貸 借 下 宿 のおばちゃんは 免 許 不 要 ❶ 売 買 代 理 他 人 のため ❷ 交 換 の 管 理 請 負 ❸ 貸 借 媒 介 原 則 = 例 外 cf. 16
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 業 不 特 定 多 数 を 相 手 に もっぱら 自 分 の 社 員 のために( 特 定 多 数 が 相 手 だから) 反 復 継 続 して 行 う 宅 地 を 一 括 売 却 処 分 する 営 利 性 ( 報 酬 )の 有 無 は 問 題 とならない ex. 分 譲 不 特 定 多 数 を 相 手 に 反 復 継 続 して 自 ら 売 買 することを 意 味 するので 取 引 業 をともにみたす 一 般 人 が たとえ 業 者 に 媒 介 代 理 依 頼 をしても 上 記 要 件 をみたせば 免 許 は 必 要 I 宅 建 業 法 入 門 ポイント その 1 1 宅 建 業 の 免 許 を 必 要 とする 者 は? ❶ 宅 地 or 建 物 ❷ 取 引 ❸ 業 にあたるか それぞれの 要 件 をしっかり 検 討 すること この 場 合 誰 がなにをやったか その 行 為 が 取 引 にあたるか あたるなら その 他 の 宅 地 建 物 業 の 要 件 をみたすかという 順 に 検 討 すること 但 し 国 地 方 公 共 団 体 都 市 再 生 機 構 等 は❶ ❸をみたしても 免 許 不 要 2 用 途 地 域 内 の 都 市 公 園 内 にある 公 園 管 理 事 務 所 の 敷 地 は 宅 地 ではない ポイント その 2 以 下 の A D は 宅 地 建 物 取 引 業 にあたるかあたらないか 1 A が 自 己 所 有 のマンションの 分 譲 販 売 を B に 委 託 して 行 う 場 合 A 自 分 のための 売 買 宅 建 業 にあたる B 他 人 のための 売 買 の 代 理 媒 介 宅 建 業 にあたる 2 C が 戸 数 10のマンションを 一 括 して D に 賃 貸 D が 各 部 屋 を 不 特 定 多 数 の 学 生 に 賃 貸 していく 場 合 C 自 分 のための 貸 借 宅 建 業 にあたらない D 自 分 のための 貸 借 ( 単 なる 転 貸 ) 宅 建 業 にあたらない 17
I-4 用 語 の 定 義 2 事 務 所 の 意 義 B ゾーン 事 務 所 意 義 ❶ 本 店 ( 主 たる 事 務 所 ) 支 店 だけで 宅 建 業 を 営 み 本 店 で 営 まない 場 合 でも 常 に 宅 建 業 法 上 の 事 務 所 にあたる ❷ 宅 建 業 を 営 む 支 店 ( 従 たる 事 務 所 ) ❸ 継 続 的 に 業 務 を 行 うことができる 施 設 を 有 する 場 所 で 宅 建 業 に 係 る 契 約 締 結 権 限 を 有 する 使 用 人 を 置 くもの テント 張 りの 案 内 所 関 連 事 項 ❶ 免 許 制 度 P. 112 ❷ クーリング オフ 制 度 P. 78 ❸ 報 酬 額 の 掲 示 義 務 P. 33 ❹ 標 識 の 掲 示 義 務 P. 33 ❺ 帳 簿 の 備 付 義 務 P. 33 ❻ 営 業 保 証 金 弁 済 業 務 保 証 金 P. 132 意 義 ❶ A 事 務 所 事 務 所 B 事 務 所 にあたらない ❸ 18
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 語 句 説 明 宅 建 業 に 係 る 契 約 締 結 権 限 を 有 する 使 用 人 I 宅 建 業 法 入 門 19
I-4 用 語 の 定 義 3 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 の 意 義 B ゾーン 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 宅 地 建 物 取 引 業 を 営 む 者 通 常 のパターンは 信 託 会 社 や 信 託 銀 行 は 国 地 方 公 共 団 体 や 都 市 再 生 機 構 等 は 知 事 免 許 か 国 土 交 通 大 臣 免 許 を 取 得 して 国 土 交 通 大 臣 に 一 定 事 項 を 届 け 出 る ことによって 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 適 用 を 受 けないから 宅 建 業 者 になる 国 土 交 通 大 臣 免 許 を 受 けた 宅 建 業 者 と みなされる 注 業 者 にならなくても 宅 地 建 物 取 引 が できる 免 許 を 取 り 消 され た 場 合 進 行 中 の 取 引 を 結 了 するま では みなし 業 者 である みなし 業 者 はこの2つ 信 託 業 務 = 内 閣 総 理 大 臣 の 免 許 または 認 可 宅 建 業 注 20
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 1 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 建 物 の 敷 地 に 供 される 土 地 は 現 況 が 原 野 であっても 宅 地 である I 宅 建 業 法 入 門 ❷ 都 市 計 画 区 域 外 の 事 務 所 の 敷 地 は 宅 地 である ❸ 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 内 の 農 地 は 宅 地 である ❹ 道 路 河 川 などの 公 共 施 設 に 供 されている 土 地 以 外 の 都 市 計 画 区 域 内 の 土 地 は すべて 宅 地 である ❺ A 建 設 株 式 会 社 が 業 として 行 う 建 売 住 宅 の 販 売 は 宅 建 業 にあたる ❻ B 不 動 産 株 式 会 社 が 業 として 行 うビルの 賃 貸 は 宅 建 業 にあたる ❼ C 商 事 株 式 会 社 が 業 として 行 う 建 物 の 貸 借 の 媒 介 は 宅 建 業 にあたる ❽ D 不 動 産 有 限 会 社 が 業 として 行 う 宅 地 の 売 買 は 宅 建 業 にあたる 21
II 業 務 に 対 する 規 制 II-1 II-2 II-3 II-4 II-5 II-6 II-7 業 務 のかたち 業 務 全 体 を 通 じての 規 制 開 業 準 備 営 業 活 動 の 開 始 取 引 交 渉 契 約 の 成 立 契 約 の 実 行 宅 地 建 物 取 引 士 基 礎 講 座 テキスト 01
II - 1 業 務 のかたち 業 務 全 体 のかたち C ゾーン ❶ 業 務 処 理 の 原 則 (31) ❷ 秘 密 を 守 る 義 務 (45 75 の 2) ❸ 業 務 に 関 する 禁 止 事 項 (47) 開 業 準 備 ❶ 開 業 場 所 の 決 定 業 務 を 行 う 場 所 の 届 出 (502) 標 識 の 掲 示 (501) 報 酬 額 の 掲 示 (464) ❷ 事 務 所 開 設 帳 簿 備 付 義 務 (49) 従 業 者 名 簿 備 付 義 務 (483) 成 年 である 専 任 の 取 引 士 の 設 置 (151) ❸ 従 業 者 の 配 置 従 業 者 証 明 書 の 携 帯 (48) ❹ 業 者 の 免 許 取 得 免 許 の 手 続 基 準 (3~) 営 業 活 動 の 開 始 ❶ 物 件 の 用 意 媒 介 代 理 契 約 の 規 制 (34 の 2 34 の 3) ( 宅 地 建 物 の 仕 入 れ) 必 要 事 項 : 取 引 態 様 の 明 示 (34) ❷ 広 告 宣 伝 内 容 : 誇 大 広 告 の 禁 止 (32) 時 期 : 広 告 開 始 時 期 の 制 限 (33) 24
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 取 引 交 渉 ❶ 物 件 の 案 内 説 明 重 要 事 項 の 説 明 (35) 供 託 所 などに 関 する 説 明 (35 の 2) ❷ 契 約 条 件 のつめ 手 付 貸 与 による 誘 引 の 禁 止 (473) 契 約 の 成 立 II 業 務 に 対 す る 規 制 ❶ 売 買 交 換 契 約 締 結 時 期 の 制 限 (36) 契 約 書 面 の 交 付 (37) ❷ 売 買 交 換 貸 借 の 代 理 ❸ 売 買 交 換 貸 借 の 媒 介 業 者 自 ら 売 主 となる 場 合 (782) 自 己 の 所 有 に 属 しない 物 件 の 契 約 締 結 の 制 限 (33 の 2) クーリング オフ(37 の 2) 手 付 金 等 の 保 全 (41) 手 付 の 額 の 制 限 等 (39) 瑕 疵 担 保 責 任 についての 特 約 の 制 限 (40) 割 賦 販 売 契 約 の 解 除 等 の 制 限 (42) 損 害 賠 償 額 の 予 定 等 の 制 限 (38) 所 有 権 の 留 保 等 の 禁 止 (43) 契 約 の 実 行 物 件 の 引 渡 登 記 金 銭 の 受 領 報 酬 額 の 制 限 (46) 不 当 に 高 額 な 報 酬 要 求 の 禁 止 (472) 不 当 な 履 行 遅 延 の 禁 止 (44) 25
II - 2 業 務 全 体 を 通 じての 規 制 業 務 全 体 を 通 じての 規 制 B ゾーン 業 務 処 理 の 原 則 (31) 宅 建 業 者 は 取 引 の 関 係 者 に 対 し 信 義 を 旨 とし 誠 実 にその 業 務 を 行 わなければなら ない 秘 密 を 守 る 義 務 (45 75の2) 原 則 業 者 使 用 人 が 業 務 上 知 った 他 人 の 秘 密 を 漏 らしてはいけない (プライバシー 保 護 のため) 時 期 廃 業 退 職 後 でも 漏 らしてはいけない 例 外 正 当 な 事 由 がある 場 合 はよい ex. 裁 判 の 証 人 本 人 の 承 諾 業 務 に 関 する 禁 止 事 項 (47 47の2) 誰 が 業 者 その 代 理 人 使 用 人 その 他 の 従 業 員 が い つ 常 に ❶ 重 要 な 事 項 について 故 意 に 事 実 を 告 げず または 不 実 のことを 告 げる 行 為 をしてはならない ❷ 他 人 に 自 己 の 名 義 を 貸 して 宅 建 業 を 営 ませてはならない( 名 義 貸 しの 禁 止 ) 契 約 の 締 結 の 勧 誘 の 際 ❶ 手 付 について 貸 付 その 他 信 用 の 供 与 をすることにより 契 約 の 締 結 を 誘 引 する 行 為 をしてはならない ex. 26
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ❷ 契 約 を 締 結 させるため 相 手 方 を 威 迫 してはならない ❸ 相 手 方 に 対 し 利 益 が 生 ずることが 確 実 であると 誤 解 させるべき 断 定 的 判 断 を 提 供 する 行 為 をしてはならない ❹ 契 約 の 目 的 物 である 宅 地 または 建 物 の 将 来 の 環 境 または 交 通 その 他 の 利 便 について 誤 解 させるべき 断 定 的 判 断 を 提 供 する 行 為 をしてはならない ❺ 正 当 な 理 由 なく 契 約 を 締 結 するかどうかを 判 断 するために 必 要 な 時 間 を 与 えることを 拒 むことをしてはならない ❻ 勧 誘 に 先 立 って 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 商 号 または 名 称 および 当 該 勧 誘 を 行 う 者 の 氏 名 並 びに 当 該 契 約 の 締 結 について 勧 誘 をする 目 的 である 旨 を 告 げずに 勧 誘 を 行 うことをしてはならない ❼ 宅 地 建 物 取 引 業 者 の 相 手 方 等 が 契 約 を 締 結 しない 旨 の 意 思 ( 当 該 勧 誘 を 引 き 続 き 受 けることを 希 望 しない 旨 の 意 思 を 含 む )を 表 示 したにもか かわらず 当 該 勧 誘 を 継 続 することをしてはならない ❽ 迷 惑 を 覚 えさせるような 時 間 に 電 話 し または 訪 問 することをしてはな らない ❾ 深 夜 または 長 時 間 の 勧 誘 その 他 の 私 生 活 または 業 務 の 平 穏 を 害 するよう な 方 法 によりその 者 を 困 惑 させることをしてはならない II 業 務 に 対 す る 規 制 申 込 の 撤 回 の 際 ❶ 申 込 の 撤 回 を 妨 げるために 相 手 方 を 威 迫 してはならない ❷ 契 約 の 申 込 の 撤 回 を 行 うに 際 し 既 に 受 領 した 預 り 金 の 返 還 を 拒 むこと をしてはならない 解 除 の 際 ❶ 契 約 の 解 除 を 妨 げるために 相 手 方 を 威 迫 してはならない ❷ 相 手 方 が 手 付 を 放 棄 して 契 約 の 解 約 を 行 うに 際 し 正 当 な 理 由 なく 契 約 の 解 除 を 拒 み または 妨 げることをしてはならない 報 酬 受 領 の 際 不 当 に 高 額 な 報 酬 を 要 求 してはならない 27
II-2 業 務 全 体 を 通 じての 規 制 チェックテスト 2 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 不 当 に 高 額 の 報 酬 を 要 求 する 行 為 は 禁 止 されているが 相 手 方 が 好 意 で 支 払 う ならば 国 土 交 通 大 臣 が 定 めた 限 度 額 を 超 えて 報 酬 を 受 領 しても 宅 地 建 物 取 引 業 法 違 反 にならない ❷ 手 付 を 貸 与 することにより 契 約 締 結 を 誘 引 する 行 為 は 禁 止 されているが 契 約 が 成 立 しなかった 場 合 には 宅 建 業 法 違 反 にならない ❸ 宅 建 業 者 は 廃 業 した 後 であっても その 業 務 上 取 り 扱 ったことについて 知 り 得 た 秘 密 を 他 人 に 漏 らしてはならない ❹ 宅 建 業 者 は 正 当 な 事 由 がある 場 合 でなければ その 業 務 上 取 り 扱 ったことにつ いて 知 り 得 た 秘 密 を 他 に 漏 らしてはならない 28
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / コラム 勉 強 方 法 について 講 CD DVD II 業 務 に 対 す る 規 制 29
II - 3 開 業 準 備 1 開 業 場 所 の 決 定 業 務 を 行 う 場 所 の 届 出 (50 2) A ゾーン 趣 旨 実 際 に 行 う 活 動 の 拠 点 となる 事 務 所 等 がどこにあるのかわからないと 十 分 に 業 者 を 監 督 することができないから 業 務 を 行 う 場 所 の 届 出 を 義 務 づけた 事 務 所 どんな 場 所 か? P. 18 参 照 届 出 が 必 要 な 場 合 事 務 所 の 新 設 移 転 の 場 合 cf. 届 出 先 免 許 権 者 ( 国 土 交 通 大 臣 または 都 道 府 県 知 事 ) 届 出 期 間 設 置 後 30 日 以 内 届 出 事 項 ❶ 事 務 所 の 名 称 ❷ 所 在 地 案 内 所 等 どんな 場 所 か? 契 約 の 締 結 または 契 約 の 申 込 の 受 付 を 予 定 する 下 記 の 場 所 A 事 務 所 以 外 の 継 続 的 に 業 務 を 行 うことができる 施 設 を 有 する 場 所 ex. B 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 を 行 う 際 の 案 内 所 ex. なお 一 団 の 宅 地 建 物 とは 10 区 画 以 上 の 宅 地 または10 戸 以 上 の 建 物 をいう C 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 の 代 理 媒 介 を 行 う 際 の 案 内 所 ex. D 業 務 に 関 する 展 示 会 その 他 の 催 しを 実 施 する 場 所 届 出 が 必 要 な 場 合 上 記 場 所 で 業 務 を 行 う 場 合 30
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 届 出 先 原 則 として 免 許 権 者 および 案 内 所 等 の 所 在 地 の 都 道 府 県 知 事 双 方 に 直 接 届 出 する 但 し 大 臣 免 許 の 場 合 案 内 所 所 在 地 の 知 事 を 経 由 して 大 臣 に 届 け 出 る 届 出 期 間 業 務 開 始 の10 日 前 まで 分 譲 開 始 の 前 日 30 日 届 出 事 項 ❶ 所 在 地 ❷ 業 務 内 容 ❸ 業 務 期 間 ❹ 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 氏 名 どんな 場 所 か II 業 務 に 対 す る 規 制 = 案 内 所 等 の 届 出 先 ❶ ❷ ❸ 覚 え 方 10 区 画 10 戸 10 日 前 ポイント 免 許 権 者 免 許 権 者 および 案 内 所 等 の 所 在 地 の 知 事 設 置 後 30 日 以 内 業 務 開 始 の10 日 前 まで 1 10 区 画 もしくは10 戸 未 満 の 場 合 は 届 出 不 要 なので 注 意 しましょう 2 本 試 験 において 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 50 条 第 2 項 の 規 定 に 関 する 届 出 とあったら 案 内 所 の 届 出 と 理 解 しましょう! 31
II-3 開 業 準 備 チェックテスト 3 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 一 団 の 宅 地 を 分 譲 する 場 合 は 物 件 所 在 地 の 都 道 府 県 知 事 に 対 し 分 譲 開 始 の 前 日 までに 物 件 の 所 在 地 業 務 内 容 業 務 期 間 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 氏 名 を 届 け 出 なければならない ❷ 案 内 所 の 所 在 地 業 務 内 容 及 び 業 務 を 行 う 期 間 については 免 許 権 者 又 は 案 内 所 の 所 在 地 の 都 道 府 県 知 事 のどちらか 一 方 に 届 け 出 なければならない ❸ 事 務 所 新 設 の 届 け 出 は 設 置 の10 日 前 までに 行 わなければならない 32
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 2 事 務 所 開 設 掲 示 および 備 付 義 務 まとめ A ゾーン 各 事 務 所 で 要 求 されるもの A 標 識 ( 業 者 票 )の 掲 示 B 報 酬 額 の 掲 示 C 帳 簿 の 備 え 付 け ❶ 事 業 年 度 経 過 後 5 年 間 の 保 存 が 必 要 但 し 自 ら 売 主 となる 新 築 住 宅 に 係 るもの は10 年 間 の 保 存 が 必 要 ❷ 業 者 は 取 引 のあったつど 一 定 事 項 を 記 載 しなければなりません ❸ 業 者 はその 事 務 所 ごとに 帳 簿 を 備 えなければなりませんが 帳 簿 の 記 載 事 項 を 事 務 所 のパソコンのハードディスクに 記 録 し 必 要 に 応 じて 事 務 所 においてパソコ ンやプリンターを 用 いて 紙 面 に 印 刷 することが 可 能 な 環 境 を 整 えていれば 帳 簿 への 記 載 に 代 えることができます D 従 業 者 名 簿 の 備 え 付 け 最 終 の 記 載 をした 日 から 10 年 間 の 保 存 が 必 要 E 成 年 である 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 設 置 II 業 務 に 対 す る 規 制 覚 え 方 帳 簿 事 業 年 度 経 過 後 5 年 間 従 業 者 名 簿 10 年 間 事 務 所 に 必 要 なもののイメージ 33
II-3 開 業 準 備 案 内 所 等 で 要 求 されるもの 契 約 の 締 結 または 契 約 の 申 込 の 受 付 を 予 定 す る 下 記 の 場 所 A 事 務 所 以 外 の 継 続 的 に 業 務 を 行 うことができ る 施 設 を 有 する 場 所 B 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 を 行 う 際 の 案 内 所 C 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 の 代 理 媒 介 を 行 う 際 の 案 内 所 D 業 務 に 関 する 展 示 会 その 他 の 催 しを 実 施 する 場 所 E 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 をする 際 の 当 該 宅 地 建 物 の 所 在 する 場 所 成 年 である 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 設 置 不 要 標 識 1 3 1 契 約 の 締 結 または 契 約 の 申 込 の 受 付 を 予 定 する 場 所 についてのみ 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 設 置 が 要 求 されるが 標 識 は 契 約 の 締 結 または 契 約 の 申 込 の 受 付 を 予 定 せず 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 設 置 義 務 のない 上 記 A Eの 場 所 についても 必 要 とされる 2 = 3 5 1 1 4 P. 37 34
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 4 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 建 業 者 はその 業 務 に 関 する 帳 簿 を 主 たる 事 務 所 に 備 え 付 けなければならない が 従 たる 事 務 所 には 備 え 付 けなくてもよい ❷ 宅 建 業 者 は その 事 務 所 ごとに 標 識 を 掲 示 しなければならないが 公 衆 の 見 や すい 場 所 に 免 許 証 を 掲 示 した 場 合 標 識 を 掲 示 しなくてもよい II 業 務 に 対 す る 規 制 35
II-3 開 業 準 備 3 従 業 者 の 配 置 従 業 者 証 明 書 の 携 帯 (48) B ゾーン 趣 旨 証 明 書 を 従 業 者 に 携 帯 させることによりその 者 が 真 実 業 者 の 下 で 働 く 者 であることを 明 らかにし 業 務 の 適 正 な 運 営 を 図 る まとめ ❶ 宅 建 業 者 は 従 業 者 に 従 業 者 証 明 書 を 携 帯 させなけれ ば その 者 を 業 務 に 従 事 させてはならない ❷ 従 業 者 は 取 引 の 関 係 者 の 請 求 があれば その 携 帯 す る 従 業 者 証 明 書 を 提 示 しなければならない ❸ 宅 建 業 者 は 事 務 所 ごとに 従 業 者 名 簿 を 備 え 従 業 者 名 簿 に 氏 名 住 所 生 年 月 日 従 業 者 証 明 書 の 番 号 主 たる 職 務 内 容 宅 建 取 引 士 であるか 否 かの 別 当 該 事 務 所 の 従 業 者 となった 年 月 日 と そうでなくなった 年 月 日 を 記 載 しなければならない ❹ 宅 建 業 者 は 取 引 の 関 係 者 の 請 求 があれば その 者 に 従 業 者 名 簿 を 閲 覧 させなければ ならない 4 業 者 の 免 許 取 得 第 III 章 参 照 36
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 売 主 たる 業 者 が 他 の 業 者 に 販 売 代 理 を 依 頼 した 場 合 のまとめ 売 主 たる 業 者 Aが 他 の 業 者 Bに 販 売 代 理 を 依 頼 した 場 合 建 設 中 のマンション 一 団 の 宅 地 建 物 の 分 譲 をする 際 の 当 該 宅 地 建 物 の 所 在 する 場 所 案 内 所 II 業 務 に 対 す る 規 制 案 内 所 の 届 出 案 内 所 にあたらないので 不 要 Bのみが 行 う 成 年 である 専 任 の 宅 建 取 引 士 の 設 置 義 務 な し Bのみが 負 う 標 識 の 掲 示 義 務 Aのみが 負 う Bのみが 負 う チェックテスト 5 以 下 の 問 題 に か で 答 えなさい 宅 建 業 者 はその 従 業 者 に 証 明 書 を 携 帯 させなければ その 業 務 に 従 事 させることは できない 37
II - 4 営 業 活 動 の 開 始 ばいかい 1 物 件 の 用 意 ( 宅 地 建 物 の 仕 入 れ) 媒 介 代 理 契 約 の 規 制 (34の2 34の3) A ゾーン 考 え 方 民 法 上 ❶ 誰 と ❷ どのような 内 容 の 契 約 をしても 自 由 であり また ❸ その 契 約 を 書 面 化 することも 要 求 されていない しかし それでは 業 者 Aが 依 頼 を 受 けて 取 引 する 場 合 ( 媒 介 もしくは 代 理 ) 依 頼 者 Bとの 間 で 約 束 した しないと 言 ったトラブルが 発 生 する 危 険 性 がある そこで 宅 建 業 法 はまず 1 契 約 内 容 を 類 型 化 し その 中 から 当 事 者 が 好 みのタイプを 選 ぶものとし また 2 後 のトラブルを 防 止 するために 一 定 事 項 を 書 面 化 して 業 者 Aは 依 頼 者 Bに 交 付 しなければならないものとした 媒 介 と 代 理 の 違 い 媒 介 売 主 ( 貸 主 )と 買 主 ( 借 主 )の 間 に 入 り 依 頼 を 受 けて 契 約 を 成 立 させる 行 為 契 約 を 結 ぶ 権 限 はない 依 頼 A 業 者 行 為 B 売 主 C 買 主 38
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 代 理 売 主 ( 貸 主 )または 買 主 ( 借 主 )の 依 頼 を 受 けて 相 手 方 と 契 約 し その 効 果 が 依 頼 者 に 帰 属 する 関 係 契 約 を 結 ぶ 権 限 がある 代 理 行 為 II 業 務 に 対 す る 規 制 A 業 者 C 買 主 依 頼 効 果 B 売 主 コラム 合 否 と 人 間 性 について 今 1 39
II-4 営 業 活 動 の 開 始 ⑴ 契 約 のタイプ 一 般 媒 介 契 約 専 任 媒 介 契 約 専 属 専 任 媒 介 契 約 依 頼 者 の 義 務 他 の 業 者 に 重 ねて 依 頼 できるか? 重 ねて 依 頼 する 業 者 を 明 示 する 義 務 があ る 契 約 とない 契 約 が ある ( 明 示 型 と 非 明 示 型 ) 自 己 発 見 取 引 は できるか? したら 違 約 金 請 求 有 効 期 間 な し ❶ 3カ 月 以 内 ❷ 3カ 月 を 超 える 定 めをしても 無 効 で3カ 月 となる ❸ 更 新 可 能 但 し 依 頼 者 の 申 出 のある 場 合 に 限 られ さら にその 期 間 は3カ 月 以 内 業 務 処 理 状 況 の 報 告 義 務 な し 2 週 間 に 1 週 間 に 1 回 以 上 1 回 以 上 ( 休 業 日 を 含 む) ( 休 業 日 を 含 む) 但 し 業 法 上 は 口 頭 で OK だが 約 款 では 書 面 によることが 義 務 づけられている 契 約 の 相 手 方 を 探 索 する 義 務 な し あ り あ り 40
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 契 約 の 相 手 方 の 探 索 方 法 い つ ど こ で ど の よ う に な し 契 約 締 結 の 日 から 契 約 締 結 の 日 から 7 日 以 内 5 日 以 内 ( 休 業 日 を 除 く) ( 休 業 日 を 除 く) 指 定 流 通 機 構 (レインズシステム)で ❶ 業 者 が 指 定 流 通 機 構 に 物 件 に ついての 下 記 事 項 を 登 録 ⑴ 所 在 ⑵ 規 模 ⑶ 形 質 ⑷ 売 買 すべき 価 格 ⑸ 交 換 の 場 合 評 価 額 ⑹ 法 令 上 の 制 限 ⑺ 専 属 専 任 の 場 合 その 旨 ❷ 業 者 は 登 録 を 証 する 書 面 を 遅 滞 なく 依 頼 者 に 引 き 渡 す ❸ 業 者 は 契 約 が 成 立 したとき 遅 滞 なく ⑴ 契 約 成 立 日 ⑵ 取 引 価 格 ⑶ 登 録 番 号 を 指 定 流 通 機 構 に 通 知 する II 業 務 に 対 す る 規 制 一 般 媒 介 契 約 依 頼 者 に 不 利 益 が 少 ない 規 制 も 少 ない 専 任 媒 介 契 約 業 者 がきちんと 仕 事 をしてくれないと 依 頼 人 の 利 益 が 害 される 依 頼 人 保 護 のため 特 別 の 規 制 を 課 した 覚 え 方 に い さん と な ご や か に 再 会 2 週 間 1 週 間 3 カ 月 7 日 5 日 41
II-4 営 業 活 動 の 開 始 指 定 流 通 機 構 を 介 した 取 引 の 仕 組 み 大 量 の 中 から 最 も 希 望 に 添 った 条 件 の 取 引 が 可 能 に 取 引 関 係 の 明 確 化 が 図 られる 大 量 の 物 件 情 報 を 登 録 検 索 依 頼 登 録 登 録 依 頼 売 主 A 情 報 提 供 業 者 B 登 録 証 の 発 行 指 定 流 通 機 構 業 者 C 情 報 提 供 買 主 D 物 件 の 閲 覧 市 況 情 報 の 提 供 業 者 間 の 物 件 情 報 交 換 組 織 として 現 在 全 国 で4つの 4 公 益 法 人 が 稼 働 中 42
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ⑵ 書 面 化 におけるルール 書 面 化 が 要 求 される 取 引 の 種 類 ❶ 宅 地 建 物 の 売 買 交 換 の 媒 介 代 理 契 約 に 限 られる ❷ 貸 借 の 媒 介 代 理 契 約 には 書 面 化 の 義 務 はない ❸ 専 任 媒 介 契 約 専 属 専 任 契 約 だけでなく 一 般 媒 介 契 約 でも 書 面 化 しなければなり ません II 業 務 に 対 す る 規 制 書 面 の 作 成 者 ( 誰 が) 業 者 たとえ 依 頼 人 が 業 者 であっても 書 面 の 作 成 交 付 は 必 要 宅 建 取 引 士 書 面 の 作 成 時 期 (いつ) 売 買 交 換 の 媒 介 代 理 契 約 を 締 結 した 後 遅 滞 なく 作 成 し 依 頼 人 に 交 付 する 書 面 の 作 成 方 法 (どのように) 作 成 した 書 面 に 業 者 が 記 名 押 印 する 宅 建 取 引 士 が 記 名 押 印 する 必 要 はない P. 161 43
II-4 営 業 活 動 の 開 始 書 面 への 記 載 事 項 ( 何 を) 業 者 と 依 頼 人 との 間 のトラブルを 未 然 に 防 止 するのに 必 要 な 事 項 ❶ 宅 地 建 物 を 特 定 するために 必 要 な 表 示 ❷ 売 買 すべき 価 額 または 評 価 額 業 者 が 価 額 または 評 価 額 について 意 見 を 述 べる 場 合 には その 根 拠 を 明 らかにする 必 要 がある 但 し 口 頭 で OK ❸ 媒 介 代 理 契 約 の 型 P. 40 ❹ 報 酬 に 関 する 事 項 ❺ 媒 介 代 理 契 約 の 有 効 期 間 ❻ 媒 介 代 理 契 約 違 反 に 対 する 措 置 解 除 に 関 する 事 項 媒 介 代 理 契 約 違 反 ❼ 国 土 交 通 大 臣 が 定 めた 標 準 媒 介 契 約 約 款 に 基 づくか 否 か ❽ 指 定 流 通 機 構 への 登 録 に 関 する 事 項 語 句 説 明 約 款 1 ex. ポイント まず 問 題 文 から 一 般 専 任 専 属 専 任 のどの 契 約 なのかをしっかり 確 定 してから 解 き ましょう! 44
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 6 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 宅 地 または 建 物 の 貸 借 の 媒 介 を 行 う 場 合 には 媒 介 契 約 の 内 容 を 記 載 した 書 面 を 作 成 して 依 頼 者 に 交 付 することを 省 略 することができ る ❷ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 契 約 を 締 結 したときに 依 頼 者 に 交 付 すべき 書 面 には 宅 地 建 物 取 引 士 が 記 名 押 印 しなければならない II 業 務 に 対 す る 規 制 ❸ 専 任 媒 介 契 約 を 締 結 したときに 作 成 する 書 面 には 宅 建 取 引 士 が 記 名 押 印 しな ければならない ❹ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 契 約 を 締 結 したときに 依 頼 者 に 交 付 すべき 書 面 には 必 ず 媒 介 契 約 の 解 除 に 関 する 事 項 を 記 載 しなければならない ❺ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 契 約 を 締 結 したときに 依 頼 者 に 交 付 すべき 書 面 には 当 該 媒 介 契 約 が 国 土 交 通 大 臣 が 定 める 標 準 媒 介 契 約 約 款 に 基 づくものでない 場 合 は その 旨 を 記 載 しなければならない ❻ 宅 地 建 物 取 引 業 者 AはBからB 所 有 の 土 地 付 建 物 の 売 却 の 媒 介 を 依 頼 され こ れを 承 諾 したのであるが AB 間 の 媒 介 契 約 が 専 任 媒 介 契 約 または 専 属 専 任 媒 介 契 約 でない 場 合 BはA 以 外 に 宅 地 建 物 取 引 業 者 Cにも 当 該 物 件 の 売 却 の 媒 介 を 依 頼 することができるが その 場 合 Aに 対 してCを 明 示 しないことと することもできる ❼ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 媒 介 契 約 に 係 る 宅 地 又 は 建 物 を 売 買 すべき 価 額 または 評 価 額 について 意 見 を 述 べるときは 依 頼 者 の 求 めがなければその 根 拠 を 明 らかに する 必 要 はない 45
II-4 営 業 活 動 の 開 始 2 広 告 宣 伝 ⑴ 取 引 態 様 の 明 示 (34) B ゾーン 趣 旨 私 人 間 の 関 係 なら 本 来 民 法 が 適 用 されるのが 原 則 である 宅 建 業 法 は 業 者 ( 私 人 )と 消 費 者 ( 私 人 )との 間 を 規 律 する 法 律 である 業 者 と 取 引 を 行 う 場 合 には その 業 者 の 取 引 態 様 によって 取 引 の 関 係 者 における 法 律 関 係 が 異 なってくる それゆえ 消 費 者 にとって 業 者 がどんな 取 引 態 様 であるかは 重 大 な 関 心 事 まとめ 明 示 すべき 場 合 ❶ 広 告 するとき ❷ 注 文 を 受 けたとき 明 示 すべき 内 容 私 ( 業 者 )は ❶ 当 事 者 か ❷ 代 理 人 か ❸ 媒 介 人 か 明 示 方 法 文 書 にする 必 要 なし 口 頭 可 違 反 業 務 停 止 処 分 46
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 7 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 業 者 は 宅 地 の 売 却 に 関 して 広 告 するときは 媒 介 して 当 該 売 買 を 成 立 させるこ とを 明 示 しなければならない ❷ 業 者 は 宅 地 の 売 買 に 関 する 注 文 を 受 けた 場 合 に 取 引 態 様 の 別 を 口 頭 で 説 明 し たとしても 取 引 態 様 の 別 を 明 示 したことにはならない II 業 務 に 対 す る 規 制 ❸ 業 者 は 宅 地 の 売 買 に 関 する 注 文 を 受 けたときは 遅 滞 なく その 注 文 した 者 に 対 し 取 引 態 様 の 別 を 明 らかにしなければならない コラム 何 度 も 受 験 されている 方 へ あ 22 23 25 26 27 34 5 3 46 47 49 51 47
II-4 営 業 活 動 の 開 始 3 広 告 宣 伝 ⑵ 誇 大 広 告 の 禁 止 (32) B ゾーン 趣 旨 誇 大 広 告 によって 被 害 を 受 けるのは 消 費 者 であるので 業 法 は 消 費 者 保 護 のため 広 告 の 仕 方 に 制 限 を 加 えた まとめ 誰 が 業 者 が い つ ❶ 広 告 する 際 に ❷ 広 告 とは 新 聞 雑 誌 看 板 ポスター 折 込 放 送 ダイレクトメール などをいいます 何 について 物 件 ❶ 所 在 ❷ 規 模 ex. 2DK ❸ 形 質 ex. 環 境 ❹ 利 用 の 制 限 ex. 地 役 権 現 在 将 来 の ❺ 環 境 ex. 日 照 ❻ 交 通 その 他 の 利 便 ex. 駅 から5 分 お 金 ❼ 代 金 借 賃 等 の 額 支 払 方 法 ❽ 代 金 または 交 換 差 金 に 関 する 金 銭 の 貸 借 のあっせん ex. 業 法 違 反 となるのは 上 記 8つだけです どのように ❶ 著 しく 事 実 に 相 違 する 表 示 をしてはならない ❷ 実 際 のものより 著 しく 優 良 もしくは 有 利 と 誤 認 させるような 表 示 をし てはならない 48
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ❸いわゆる おとり 広 告 も 当 然 ダメである ❹ 実 際 に 取 引 があったか 否 かにかかわりなく 違 反 ❺たとえ 相 手 が 誇 大 広 告 であることを 知 っていても 業 法 違 反 ❹❺ そ の 他 宅 地 建 物 取 引 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 ( 不 当 景 品 類 及 び 不 当 表 示 防 止 法 の 定 めるところにより 公 正 取 引 委 員 会 の 認 定 を 受 けたものをい う)は 業 者 団 体 による 自 主 規 制 基 準 ですが 宅 建 業 法 の 誇 大 広 告 に 関 して 具 体 的 な 判 断 基 準 となる 場 合 があります II 業 務 に 対 す る 規 制 語 句 説 明 交 換 差 金 おとり 広 告 チェックテスト 8 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 著 しく 事 実 に 相 違 する 広 告 を 行 った 場 合 には 実 際 の 取 引 の 有 無 にかかわらず 誇 大 広 告 に 該 当 し 違 法 である ❷ 実 際 に 取 引 をする 意 思 のない 物 件 を 広 告 し 集 まった 客 を 他 に 案 内 して 取 引 す るいわゆるおとり 広 告 は 違 法 である ❸ 広 告 しようとする 物 件 の 所 在 規 模 形 質 利 用 の 制 限 環 境 交 通 の 利 便 又 は 代 金 貸 借 等 の 対 価 の 額 若 しくはその 支 払 方 法 ローンに 関 する 金 利 などの 条 件 については 著 しく 事 実 に 相 違 する 表 示 をしてはならない ❹ 宅 地 建 物 取 引 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 ( 不 当 景 品 類 及 び 不 当 表 示 防 止 法 の 定 めるところにより 公 正 取 引 委 員 会 の 認 定 を 受 けたものをいう )は 具 体 的 に 広 告 の 内 容 の 表 示 基 準 を 定 めているので これに 違 反 する 広 告 はすべて 誇 大 広 告 として 監 督 処 分 の 対 象 となる 49
II-4 営 業 活 動 の 開 始 4 広 告 宣 伝 ⑶ 広 告 開 始 時 期 の 制 限 (33) B ゾーン 考 え 方 完 成 物 件 いつ 広 告 を 出 しても 物 件 は 存 在 する 以 上 トラブルはあまり 生 じない 未 完 成 物 件 当 初 の 予 定 どおりに 工 事 が 行 われると は 限 らない にもかかわらず 単 なる 計 画 段 階 で 自 由 に 広 告 しうるとすれば 計 画 に 変 更 が 生 じた 場 合 広 告 を 信 頼 した 消 費 者 が 害 される そこで 未 完 成 物 件 については 計 画 が 確 定 的 になるまで 広 告 を 開 始 できない ものとした まとめ (P. 64 と 比 較 ) 対 象 物 件 ❶ 造 成 予 定 の 宅 地 ❷ 建 築 予 定 の 建 物 広 告 の 開 始 できる 時 期 ❶ 開 発 行 為 の 許 可 ( 都 市 計 画 法 )が 下 りた 後 ❷ 建 築 確 認 ( 建 築 基 準 法 )を 受 けた 後 対 象 となる 取 引 宅 建 業 に 該 当 するすべての 態 様 の 取 引 について 50
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 9 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 地 造 成 地 をその 工 事 完 了 前 に 売 り 出 す 場 合 当 該 工 事 に 関 して 必 要 とされる 各 種 法 令 に 係 る 許 可 等 の 申 請 手 続 を 行 っていれば これらの 申 請 に 係 る 許 可 等 の 処 分 がなされる 以 前 において 広 告 できる ❷ 建 築 確 認 が 必 要 とされる 建 築 工 事 で 建 築 確 認 がなされていない 場 合 その 工 事 の 完 了 する 前 の 建 物 の 売 買 に 関 する 広 告 については 建 築 確 認 がなされていな い 旨 を 表 示 しなければならない II 業 務 に 対 す る 規 制 ❸ 建 築 確 認 を 受 けていない 場 合 であっても 貸 借 の 代 理 媒 介 であれば 広 告 を 行 う ことができる コラム あきらめるということ ア 1 10 10 10 51
II - 5 取 引 交 渉 1 物 件 の 案 内 説 明 ⑴ 重 要 事 項 の 説 明 (35) A ゾーン 趣 旨 契 約 前 に 消 費 者 に 対 して 取 引 内 容 をよく 理 解 させ 未 然 にトラブルを 防 止 する 重 要 事 項 の 説 明 の 仕 方 説 明 者 ( 誰 が) 法 律 の 専 門 家 でなければ 十 分 に 説 明 できないから ❶ 業 者 が 宅 建 取 引 士 に 説 明 させなければならない 業 者 の 社 員 ❷ 宅 建 取 引 士 は 専 任 でなくてもよい ❸ 業 者 間 の 取 引 であっても 重 要 事 項 の 説 明 は 省 略 できない ❹ 当 事 者 双 方 の 合 意 があっても 説 明 を 省 略 できない 説 明 すべき 時 期 (いつ) 契 約 前 によく 知 りえなければ トラブルを 防 止 できない 契 約 が 成 立 するまでの 間 契 約 成 立 後 すみやかに 説 明 すべき 場 所 (どこで) 十 分 説 明 できればどこでもよい どこでもよい 業 者 の 事 務 所 でもよい 説 明 の 相 手 ( 誰 に) 物 件 の 事 情 について 最 も 関 心 のある 者 に ❶ 売 買 の 場 合 買 主 のみ ❷ 貸 借 の 場 合 借 主 のみ ❸ 交 換 の 場 合 両 当 事 者 説 明 の 方 法 (どのように) ❶❷❸をすべて 行 う ❶ 必 ず 書 面 を 作 成 交 付 して ❷ 書 面 に 宅 建 取 引 士 が 記 名 押 印 をして( 専 任 でなくても OK) 52
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ❸ 説 明 の 際 は 宅 建 取 引 士 は 必 ず( 相 手 方 の 請 求 の 有 無 にかかわらず) 宅 建 取 引 士 証 を 提 示 して コラム イ 合 格 をイメージする 事 の 必 要 性 について 1 20 18 8 7 14 6 7 35 II 業 務 に 対 す る 規 制 53
II-5 取 引 交 渉 説 明 すべき 事 項 (なにを) 宅 地 または 建 物 の 売 買 交 換 の 場 合 : は 説 明 必 要 は 説 明 不 要 宅 地 建 物 重 要 事 項 説 明 書 に 記 載 説 明 すべき 事 項 売 買 交 換 貸 借 売 買 交 換 貸 借 1 登 記 された 権 利 の 種 類 内 容 登 記 名 義 人 または 登 記 簿 の 表 題 部 に 記 録 され た 所 有 者 の 氏 名 2 法 令 上 の 制 限 に 関 する 事 項 の 概 要 物 件 に 関 す る 事 項 3 飲 用 水 電 気 ガス 等 の 供 給 施 設 排 水 施 設 の 整 備 状 況 ( 整 備 されていない 場 合 には その 整 備 の 見 通 しおよびその 整 備 についての 特 別 の 負 担 に 関 する 事 項 ) 4 未 完 成 物 件 の 場 合 工 事 完 了 時 の 形 状 構 造 ( 宅 地 は 道 路 からの 高 さ 擁 壁 階 段 排 水 施 設 井 戸 等 の 位 置 構 造 等 について 建 物 は 鉄 筋 コンクリート 造 ブロック 造 木 造 等 の 別 屋 根 の 種 類 階 数 等 について 平 面 図 を 交 付 して 説 明 ) 宅 地 造 成 工 事 完 了 時 の 宅 地 に 接 す る 道 路 の 幅 および 構 造 建 物 建 築 工 事 完 了 時 の 建 物 の 主 要 構 造 部 内 装 外 装 の 構 造 や 仕 上 げ 設 備 の 設 置 および 構 造 5 土 砂 災 害 警 戒 区 域 内 にあるときは その 旨 6 造 成 宅 地 防 災 区 域 内 にあるときは その 旨 7 宅 地 または 建 物 が 津 波 防 災 地 域 づくり に 関 する 法 律 により 指 定 された 津 波 災 害 警 戒 区 域 内 にあるときは その 旨 54
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 8 宅 地 建 物 の 用 途 や 利 用 の 制 限 物 件 に 関 す る 事 項 9 管 理 の 委 託 を 受 けた 者 の 氏 名 住 所 10 建 物 が 住 宅 性 能 評 価 を 受 けた 新 築 住 宅 であるときは その 旨 11 台 所 浴 室 便 所 等 の 整 備 状 況 12 建 物 が 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 す る 法 律 に 規 定 する 耐 震 診 断 を 受 けたも のであるときは その 内 容 ( 建 物 のみ) 但 し 昭 和 56 年 6 月 1 日 以 降 に 新 築 に 着 手 したものは 省 かれる 13 石 綿 (アスべスト)の 使 用 の 有 無 の 調 査 結 果 が 記 録 されているときは その 内 容 14 私 道 に 関 する 負 担 II 業 務 に 対 す る 規 制 15 都 市 計 画 法 ( 変 更 の 許 可 等 )に 基 づく 制 限 で 当 該 宅 地 建 物 に 係 るもの 16 宅 地 造 成 等 規 制 法 ( 宅 地 造 成 に 関 する 工 事 の 許 可 変 更 の 許 可 等 )に 基 づく 制 限 で 当 該 宅 地 建 物 に 係 るもの 17 高 齢 者 障 害 者 等 の 円 滑 化 の 促 進 に 関 する 法 律 に 基 づく 制 限 で 当 該 宅 地 建 物 に 係 るもの 取 引 に 関 す る 事 項 18 代 金 交 換 差 金 借 賃 以 外 に 授 受 され る 金 銭 の 額 および 目 的 ( 手 付 金 申 込 証 拠 金 敷 金 権 利 金 保 証 金 など) 19 契 約 の 解 除 に 関 する 事 項 20 損 害 賠 償 額 の 予 定 または 違 約 金 に 関 す る 事 項 21 支 払 金 預 り 金 を 受 け 取 る 場 合 に 保 全 措 置 を 講 ずるかどうか および 講 ずる 場 合 の 保 全 措 置 の 概 要 22 手 付 金 等 の 保 全 措 置 の 概 要 ( 自 ら 売 主 の 場 合 に 限 る) 55
II-5 取 引 交 渉 23 ローンのあっせんの 内 容 およびローン 不 成 立 の 場 合 の 措 置 24 ( 割 賦 販 売 契 約 の 場 合 ) 現 金 販 売 価 格 割 賦 販 売 価 格 頭 金 賦 払 金 の 額 支 払 時 期 方 法 取 引 に 関 す る 事 項 25 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 に 関 し 保 証 保 険 契 約 の 締 結 その 他 の 措 置 を 講 ずるかどうか および 講 ずる 場 合 のその 措 置 の 概 要 26 定 期 借 地 権 に 関 する 事 項 27 契 約 終 了 時 における 宅 地 上 の 建 物 の 取 り 壊 しに 関 する 事 項 の 内 容 28 敷 金 その 他 契 約 終 了 時 において 精 算 す ることとされている 金 銭 の 精 算 に 関 す る 事 項 29 定 期 借 家 権 高 齢 者 の 居 住 の 安 定 確 保 に 関 する 法 律 による 終 身 建 物 賃 借 権 に 関 する 事 項 30 契 約 期 間 および 契 約 更 新 に 関 する 事 項 覚 え 方 宅 地 または 建 物 の 売 買 交 換 の 場 合 水 道 電 気 ガス 代 金 支 払 ローン 手 付 3 18 21 23 22 私 完 途 方 そうかい 14 4 1 2 20 19 宅 地 または 建 物 の 貸 借 の 場 合 水 道 電 気 ガス 支 払 定 期 更 新 3 21 2629 30 水 回 り 精 算 私 完 途 方 11 28 14 4 1 2 そうかい いたく 借 ようとせん 取 り 壊 して 20 19 9 18 8 40 27 56
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 区 分 所 有 建 物 の 場 合 前 述 の 内 容 に 追 加 される 事 項 売 買 交 換 貸 借 31 敷 地 に 関 する 権 利 の 種 類 および 内 容 32 共 用 部 分 に 関 する 規 約 の 定 めがあれば その 内 容 ( 案 を 含 む) 33 専 有 部 分 の 用 途 その 他 の 利 用 の 制 限 に 関 する 規 約 の 定 めがあれば その 内 容 ( 案 を 含 む) 34 専 用 使 用 権 の 規 約 の 定 めがあれば その 内 容 ( 案 を 含 む) 35 計 画 修 繕 費 用 通 常 の 管 理 費 用 その 他 所 有 者 の 負 担 費 用 を 特 定 の 者 にのみ 減 免 する 旨 の 規 約 の 定 めがあれば その 内 容 ( 案 を 含 む) 36 計 画 修 繕 積 立 金 を 行 う 旨 の 規 約 の 定 めがあれば その 内 容 およびすでに 積 み 立 てられている 額 ( 案 を 含 む 滞 納 があれば 滞 納 額 も) 37 通 常 の 管 理 費 用 ( 滞 納 があれば 滞 納 額 も) 38 建 物 および 敷 地 の 管 理 が 委 託 されているときは その 委 託 先 の 氏 名 住 所 39 維 持 修 繕 の 実 施 状 況 が 記 録 されているときは その 内 容 40 専 有 部 分 の 用 途 や 利 用 の 制 限 に 関 する 規 約 の 定 め( 案 を 含 む) 41 管 理 の 委 託 先 の 氏 名 住 所 II 業 務 に 対 す る 規 制 注 意 31 37 32 36 40 32 36 40 39 33 38 40 41 覚 え 方 区 分 所 有 建 物 の 場 合 に 追 加 される 事 項 選 手 宣 誓 いたく 教 官 の 敷 地 を 計 画 して 34 33 38 37 31 3536 維 持 39 57
II-5 取 引 交 渉 語 句 説 明 私 道 専 有 部 分 共 用 部 分 ポイント 重 要 事 項 の 説 明 の 対 象 とならない 事 項 1 物 件 の 引 渡 時 期 登 記 の 移 転 時 期 37 条 書 面 2 天 災 その 他 不 可 抗 力 による 損 害 の 負 担 37 条 書 面 3 代 金 借 賃 ( 但 し 割 賦 販 売 の 場 合 を 除 く) 4 マンションの 築 後 経 過 年 数 建 設 業 者 名 58
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 10 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 宅 地 又 は 建 物 の 売 買 の 媒 介 を 行 う 場 合 には 宅 地 建 物 取 引 士 は 買 主 になろうとする 者 に 対 してのみ 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 の 規 定 に 基 づく 重 要 事 項 の 説 明 をすれば 足 りる ❷ 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 に 規 定 する 重 要 事 項 を 記 載 した 書 面 の 交 付 は 相 手 方 の 同 意 がある 場 合 を 除 いて 契 約 締 結 前 に 行 わなければならない II 業 務 に 対 す る 規 制 ❸ 宅 地 建 物 取 引 業 者 が 自 ら 売 主 となる 宅 地 又 は 建 物 の 売 買 契 約 が 成 立 した 場 合 に は 宅 地 建 物 取 引 士 が 直 ちに 買 主 に 対 して 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 に 規 定 する 重 要 事 項 を 記 載 した 書 面 を 交 付 して 説 明 しなければならない ❹ マンションの 代 金 に 関 する 金 銭 の 貸 借 のあっせんの 内 容 については 説 明 しなけ ればならないが 当 該 あっせんに 係 る 金 銭 の 貸 借 が 成 立 しない 時 の 措 置 につい ては 説 明 する 必 要 はない ❺ 排 水 のための 設 備 が 整 備 されていない 場 合 においては その 整 備 の 見 通 し 及 び その 整 備 についての 特 別 の 負 担 に 関 する 事 項 区 分 所 有 建 物 についての 当 該 建 物 の 所 有 者 が 負 担 しなければならない 通 常 の 管 理 費 用 の 額 宅 地 又 は 建 物 の 引 渡 しの 時 期 宅 地 の 造 成 の 工 事 が 完 了 前 であるときの 完 了 時 における 形 状 構 造 等 は いずれも 契 約 締 結 前 に 説 明 すべき 重 要 事 項 に 該 当 する ❻ 区 分 所 有 建 物 について 当 該 建 物 の 施 工 業 者 の 商 号 又 は 名 称 は 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 1 項 の 規 定 により 相 手 方 等 に 対 し 説 明 することが 義 務 づけられてい る 重 要 事 項 にあたらない ❼ 宅 地 建 物 取 引 士 は 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 35 条 の 規 定 に 基 づく 重 要 事 項 の 説 明 を する 際 相 手 方 から 請 求 がなくても 宅 地 建 物 取 引 士 証 の 提 示 をしなければな らない 59
II-5 取 引 交 渉 2 物 件 の 案 内 説 明 ⑵ 供 託 所 等 に 関 する 説 明 (35の2) C ゾーン 趣 旨 契 約 を 結 んで 買 主 が 代 金 を 支 払 い 引 渡 を 受 けたが その 住 宅 に 重 大 な 欠 陥 があった 場 合 業 者 に 支 払 能 力 がなければ 損 害 賠 償 請 求 をしても 無 意 味 である そこで 業 務 開 始 の 条 件 に 営 業 保 証 金 の 供 託 か 宅 建 業 保 証 協 会 への 入 会 を 義 務 づけさせ そこから 損 害 を 補 え ることを 説 明 させるようにした P. 132 まとめ 誰 が 業 者 が 宅 建 取 引 士 を 使 う 必 要 はない い つ 契 約 が 成 立 するまでの 間 に どこで どこでもよい 誰 に 買 主 借 主 のみならず 売 主 貸 主 にも どのように 口 頭 でも 書 面 を 交 付 しなくても OK なにを ⑴ 業 者 が 宅 建 業 保 証 協 会 の 社 員 でないとき 営 業 保 証 金 を 供 託 した 主 たる 事 務 所 の 最 寄 りの 供 託 所 およびその 所 在 地 ⑵ 業 者 が 宅 建 業 保 証 協 会 の 社 員 であるとき ❶ 保 証 協 会 の 社 員 である 旨 ❷ 保 証 協 会 の 名 称 住 所 および 事 務 所 の 所 在 地 ❸ 保 証 協 会 が 弁 済 業 務 保 証 金 を 供 託 した 供 託 所 およびその 所 在 地 60
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 業 法 について ❶ ❷ ❸ ❹ II 業 務 に 対 す る 規 制 チェックテスト 11 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 建 業 者 は 自 ら 売 主 となる 売 買 契 約 において 買 主 に 対 して 供 託 所 に 関 する 事 項 を 宅 建 取 引 士 でない 従 業 員 をして 売 買 契 約 の 直 前 に 説 明 させることができる ❷ 宅 建 業 者 が 宅 建 業 保 証 協 会 の 社 員 であるときは 営 業 保 証 金 を 供 託 した 主 たる 事 務 所 の 最 寄 りの 供 託 所 を 取 引 の 相 手 方 に 説 明 しなければならない 61
II-5 取 引 交 渉 3 契 約 条 件 のつめ 手 付 貸 与 等 による 誘 引 の 禁 止 等 (473) B ゾーン 考 え 方 業 者 としては 取 引 をうまくまとめて 契 約 を 成 立 させたい だから 手 持 ちの 金 銭 が 足 りない 消 費 者 がいたら 手 付 金 を 貸 して 契 約 をさせてもよさそうである しかしそれでは 手 付 解 除 をすると 手 付 金 返 済 という 借 金 のみが 残 る 通 常 誰 でも 借 金 ができることはいやなので これでは 事 実 上 手 付 解 除 はできないことになる それゆえ 消 費 者 保 護 のため まだ 意 思 決 定 をしていない 消 費 者 の 冷 静 な 判 断 能 力 を 奪 うような 取 引 行 為 を 禁 止 することが 妥 当 である 結 論 ⑴ そこで 業 法 は 手 付 についての 貸 付 その 他 信 用 の 供 与 をすることにより 契 約 の 締 結 を 誘 引 する 行 為 を 禁 止 した すなわち 手 付 金 の 貸 付 手 付 支 払 の 延 期 手 付 の 分 割 受 領 を 禁 止 した また 実 際 契 約 を 成 立 させるため 業 者 は 過 度 なセールストークを 用 いたり 相 手 方 に 高 圧 的 態 度 をとる 場 合 が 多 い 62
1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 結 論 ⑵ そこで 業 法 は 以 下 の 行 為 も 禁 止 した ❶ 業 者 使 用 人 は 契 約 の 締 結 の 勧 誘 に 際 し 相 手 方 に 対 して 利 益 を 生 ずることが 確 実 であると 誤 解 させるべき 断 定 的 判 断 を 提 供 する 行 為 をしてはならない ❷ 業 者 使 用 人 は 契 約 を 締 結 させるため または 契 約 の 申 込 の 撤 回 もしくは 解 除 を 妨 げ るため 相 手 方 を 威 迫 してはならない II 業 務 に 対 す る 規 制 チェックテスト 12 以 下 の 各 問 題 に か で 答 えなさい ❶ 宅 建 業 者 は 手 付 を 貸 与 することについて 信 用 を 供 与 することにより 宅 地 ま たは 建 物 の 売 買 契 約 の 締 結 を 誘 引 する 行 為 をしてはならない ❷ 相 手 方 が 現 金 の 持 合 せがない と 言 ったので 業 者 は 私 が 立 て 替 えて 手 付 を 払 ったことにしておく と 言 って 契 約 の 締 結 を 勧 めた 手 付 について 信 用 を 供 与 することを 相 手 方 が 了 承 しているときは 宅 建 業 法 違 反 とはならない 63