福 岡 市 都 心 部 機 能 更 新 誘 導 方 策 福 岡 市 住 宅 都 市 局 平 成 20 年 8 月 策 定 平 成 24 年 12 月 改 定 平 成 27 年 1 月 改 定
Useful Advanced Re-Build Inspire System in Down-Town Fukuoka 都 心 部 機 能 更 新 誘 導 方 策 1. 背 景 目 的 1 福 岡 市 の 発 展 を 牽 引 してきた 都 心 部 本 市 は 1960 年 代 後 半 からの 人 口 急 増 期 以 降 人 口 が 倍 増 九 州 アジアの 広 域 集 客 都 市 へ この 間 都 心 部 では 拠 点 形 成 の 進 展 と 広 域 交 通 ネットワークの 充 実 により 本 市 の 発 展 を 牽 引 現 在 都 心 部 は 本 市 や 都 市 圏 住 民 をはじめ 国 内 外 からの 来 街 者 がショッピングや 娯 楽 を 楽 し み 広 域 の 業 務 や 商 業 機 能 が 集 積 する 国 内 有 数 の 経 済 拠 点 に 発 展 2 都 心 部 を 取 り 巻 く 環 境 の 変 化 九 州 各 県 での 人 口 減 少 や 本 市 都 心 部 の 商 業 販 売 額 及 び 事 業 所 数 減 少 等 が 見 られる 中 福 岡 西 方 沖 地 震 等 を 契 機 とした 耐 震 化 意 識 の 向 上 や 環 境 問 題 に 対 する 市 民 意 識 の 高 まりをはじめ 都 心 機 能 を 支 えてきた 民 間 ビルの 更 新 期 が 到 来 3 都 心 部 の 機 能 強 化 機 能 更 新 を 促 すまちづくりへのキックオフ アジアの 交 流 拠 点 都 市 国 際 集 客 文 化 都 市 としての 都 市 像 の 実 現 に 向 けたまちづくり 方 策 検 討 民 間 ビルの 更 新 期 を 捉 えた 都 心 機 能 の 増 進 耐 震 化 促 進 広 域 交 通 インフラ 等 の 既 存 ストックの 有 効 活 用 と 交 通 円 滑 化 の 推 進 2011 年 の 九 州 新 幹 線 開 業 インパクトを 活 かす 目 的 地 域 や 民 間 の 力 を 引 き 出 しながら 機 能 更 新 を 着 実 に 進 め 都 心 部 の 機 能 強 化 と 魅 力 を 高 めるためのまちづくり 制 度 の 運 用 基 準 を 策 定 2. 機 能 強 化 と 魅 力 づくりの 基 本 姿 勢 上 位 計 画 等 に 基 づくまちづくり 推 進 福 岡 市 基 本 計 画 等 に 基 づき 下 記 の 視 点 から 都 心 部 の 機 能 強 化 と 魅 力 づくりが 必 要 九 州 アジア 環 境 魅 力 安 全 安 心 共 働 3. 機 能 強 化 機 能 更 新 を 促 す 上 での 主 な 課 題 とまちづくり 方 策 の 基 本 的 視 点 (1) 機 能 更 新 を 進 める 上 での 主 な 課 題 1 建 物 更 新 上 の 課 題 都 市 計 画 法 改 正 (1973 年 ) 以 前 の 容 積 率 超 過 建 築 物 の 円 滑 な 建 替 え 新 耐 震 基 準 の 制 定 (1981 年 ) 以 前 に 竣 工 した 建 築 物 でもあり 早 期 の 更 新 等 が 必 要 道 路 狭 あい 地 区 等 における 安 全 安 心 市 街 地 形 成 と 有 効 高 度 利 用 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 の 低 減 規 定 ( 例 : 指 定 容 積 率 400%の 地 区 で 道 路 幅 員 4mの 場 合 は 4 0.6=240%)があるため ゆとりある 沿 道 空 間 を 確 保 しながら 一 定 の 高 度 利 用 を 誘 導 する 仕 組 みと 地 域 主 体 の 段 階 的 なまちづくりへの 取 組 みが 必 要 2 民 間 プロジェクトの 円 滑 な 推 進 上 の 課 題 民 間 の 創 意 工 夫 が 活 かせる 制 度 の 創 設 改 善 評 価 方 法 の 事 前 明 示 による 時 間 リスクの 軽 減 関 連 する 公 共 施 設 整 備 とのタイミングのずれの 軽 減 上 記 課 題 に 対 応 するための 容 積 率 緩 和 制 度 が 必 要 -1-
(2)容積率緩和にあたっての基本的視点 ①機能強化と魅力づくりの基本姿勢を踏まえた誘導 九州 アジア 環境 魅力 安全安心 共働 ②交通等の都市基盤との調和や 周辺環境への影響配慮 ③都心部における事業者や市民との共働 各主体が連携し まちづくりの担い手となれる仕組み 都心部全体の一律の緩和ではなく まちづくりの取り組みに応じた容積率緩和制度を拡充 都心部における更新期を迎えたビルの分布図 ６階以上 延床 3,000 以上 Ｓ50.4 以前に建築 都心部 特定都市再緊急整備地域 ウォーターフロント地区 特定都市再緊急整備地域 博多駅周辺地区 特定都市再緊急整備地域 天神 渡辺通地区 都市再生緊急整備地域 福岡都心地域 都心部における道路狭あい地区 都心部 特定都市再緊急整備地域 ウォーターフロント地区 特定都市再緊急整備地域 博多駅周辺地区 特定都市再緊急整備地域 天神 渡辺通地区 凡例 都市再生緊急整備地域 福岡都心地域 -2- 幅員4m 未満 幅員4 6m 未満
4. 機 能 更 新 誘 導 方 策 の 内 容 都 心 部 における 民 間 建 築 物 の 更 新 期 等 を 捉 え 下 記 制 度 の 運 用 基 準 を 定 め あわせて 税 制 融 資 助 成 等 の 既 存 制 度 を 効 果 的 に 活 用 することにより 民 間 の 力 を 引 き 出 しながら 機 能 更 新 を 促 進 し 都 心 部 の 機 能 強 化 と 魅 力 づくりを 推 進 (1) 都 心 部 機 能 更 新 型 容 積 率 特 例 制 度 の 運 用 基 準 1 活 用 する 制 度 九 州 アジア 環 境 魅 力 安 全 安 心 共 働 の 観 点 から 都 心 部 の 機 能 強 化 と 魅 力 づくりに 寄 与 するプ ロジェクトを 支 援 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) 関 連 法 : 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 街 区 や 数 街 区 程 度 の 地 区 で 一 定 のルールに 基 づく 段 階 的 な 建 替 え 等 により まちづくりを 行 う 場 合 都 市 再 生 特 別 地 区 関 連 法 : 都 市 計 画 法 都 市 再 生 特 別 措 置 法 建 築 基 準 法 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 において 街 区 や 数 街 区 程 度 の 地 区 で 事 業 内 容 が 明 らかであり 一 定 期 間 内 に まちづくりが 行 われる 場 合 総 合 設 計 制 度 ( 都 心 部 機 能 更 新 型 ) 関 連 法 : 建 築 基 準 法 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 で まちづくりに 寄 与 する 建 築 行 為 が 行 われる 場 合 各 制 度 の 概 要 と 必 要 となる 手 続 きは P.9 10 参 考 1 を 参 照 2 対 象 地 域 都 心 部 ( 前 ページ 記 載 )のうち 高 度 利 用 に 必 要 な 道 路 等 の 一 定 の 都 市 基 盤 が 確 保 された 地 域 原 則 として 幅 員 8m 以 上 の 道 路 に 接 する 地 域 を 対 象 特 に 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 ( 福 岡 都 心 地 域 )において 推 進 都 心 部 隣 接 地 区 で 都 心 部 内 の 交 通 施 設 と 関 連 した まちづくりが 行 われる 場 合 は 対 象 住 環 境 との 調 和 を 図 るため 住 居 系 用 途 地 域 は 原 則 として 対 象 外 -3-
3 容 積 率 緩 和 にあたっての 評 価 の 考 え 方 その1 九 州 アジア 環 境 魅 力 安 全 安 心 共 働 の 観 点 から まちづくりを 推 進 1まちづくり 取 組 み 評 価 ( 新 規 項 目 ) 最 大 400%を 加 算 これまでの 公 開 空 地 積 上 型 の 評 価 に 加 え 本 市 が 目 指 す 都 市 像 の 実 現 や 課 題 の 解 決 共 働 まちづくりの 促 進 の 視 点 から 新 たに まちづくり 取 組 み 評 価 を 導 入 < 各 分 野 の 緩 和 容 積 率 上 限 > 九 州 アジア: 機 能 強 化 と 魅 力 づくりを 育 成 リードする 用 途 の 設 置 運 営 最 大 50% 環 境 : 交 通 環 境 の 改 善 に 寄 与 する 施 設 整 備 最 大 100% : 環 境 負 荷 の 低 減 等 を 図 る 施 設 整 備 最 大 50% 魅 力 : 賑 わい 憩 いの 創 出 地 域 資 源 の 活 用 最 大 50% 安 全 安 心 : 災 害 に 強 い 都 市 構 造 に 寄 与 する 施 設 整 備 最 大 50% 共 働 : 街 区 から 数 街 区 相 当 のまちづくり 計 画 立 案 最 大 100% 指 定 容 積 率 (400%~800%)との 整 合 を 図 るため 本 評 価 の 緩 和 容 積 率 上 限 は 原 則 として 下 記 のとおり まちづくり 取 組 み 評 価 各 分 野 の 緩 和 容 積 率 の 上 限 の 和 指 定 容 積 率 (%)/800(%) その2 都 心 部 の 課 題 である 交 通 環 境 の 改 善 を 推 進 2 敷 地 外 公 共 施 設 評 価 ( 新 規 項 目 ) 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 整 備 を 評 価 として 加 算 地 下 歩 道 や 道 路 付 加 車 線 の 確 保 などの 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 整 備 を 推 進 整 備 施 設 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 一 定 計 算 式 で 評 価 3 公 開 空 地 評 価 ( 改 善 項 目 ) これまでより 最 大 2 倍 を 加 算 交 通 円 滑 化 等 に 寄 与 する 公 開 空 地 や 歩 行 者 空 間 整 備 を 推 進 公 開 空 地 整 備 は 制 度 活 用 の 際 の 必 須 事 項 公 開 開 空 地 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 一 定 計 算 式 で 評 価 ( 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 を 準 用 ) 交 通 円 滑 化 等 に 寄 与 する 公 開 空 地 整 備 に 乗 じる 係 数 を 上 乗 せ その3 文 化 福 祉 地 域 施 設 などの 整 備 促 進 4 特 定 施 設 評 価 ( 項 目 追 加 ) 文 化 ホール, 太 陽 光 発 電 施 設, 地 域 冷 暖 房 施 設, 防 災 用 備 蓄 庫 など 整 備 施 設 面 積 を 評 価 ( 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 を 準 用 ) 緩 和 容 積 率 ( 上 限 )=1まちづくり 取 組 み+2 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 +3 公 開 空 地 +4 特 定 施 設 都 市 基 盤 との 調 和 周 辺 への 影 響 配 慮 等 を 適 切 に 審 査 チェックしたうえで 数 値 を 決 定 < 既 存 制 度 > < 拡 充 制 度 > 1まちづくり 取 組 み 評 価 2 敷 地 外 公 共 施 設 整 備 評 価 まちづくりの 取 り 組 みに 応 じた 容 積 率 評 価 項 目 の 拡 充 3 公 開 空 地 評 価 3 公 開 空 地 評 価 4 特 定 施 設 評 価 4 特 定 施 設 評 価 指 定 容 積 率 指 定 容 積 率 総 合 設 計 制 度 は 敷 地 単 位 の 計 画 となるため 容 積 率 上 限 は3+4 総 合 設 計 制 度 は 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 制 度 等 の 既 存 制 度 との 整 合 のため 住 宅 割 合 が 1/4 未 満 の 計 画 を 対 象 都 市 再 生 特 別 地 区 は 都 市 再 生 効 果 等 を 地 区 ごとに 評 価 する 制 度 主 旨 に 鑑 み 上 記 考 え 方 とあわせ 総 合 的 に 判 断 容 積 率 の 試 算 方 法 については P.11~14 参 考 2 を 参 照 4 高 さ 制 限 に 対 する 考 え 方 道 路 斜 線 制 限 または 隣 地 斜 線 制 限 に 関 する 緩 和 は 下 記 の 場 合 等 において 交 通 上 安 全 上 防 災 上 衛 生 上 支 障 がないと 認 められる 場 合 に 適 用 道 路 隣 地 に 対 する 採 光 通 風 開 放 感 等 の 機 能 が 天 空 率 や 空 地 の 確 保 により 機 能 が 置 き 換 えられる 場 合 一 体 的 総 合 的 な 計 画 内 容 で 必 ずしも 敷 地 単 位 で 斜 線 制 限 を 考 慮 する 必 要 がない 場 合 航 空 法 による 高 さ 制 限 は 本 制 度 で 緩 和 することはできない -4-
都 心 部 機 能 更 新 型 容 積 率 特 例 制 度 による まちづくり 誘 導 イメージ 現 状 課 題 将 来 を 見 据 えたテナン トが 誘 致 したいけど 今 のビルでは IT 対 応 も できないし 古 くなったし 耐 震 性 も 心 配 殺 伐 としているし みどりがあ れば 環 境 にも 良 いのに 法 改 正 前 に 建 てたの で 建 替 えると 床 面 積 が 減 るし 人 通 りも 多 いのに ゆとりある 建 て 方 が できないのかな ここの 前 で 車 が 進 まないな 色 々とアイディアがあるけど 自 分 のビルだけでしても せっかく 地 下 街 と 繋 がっているのに 段 差 があって 不 便 都 心 部 機 能 更 新 型 容 積 率 特 例 制 度 の 活 用 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) 都 市 再 生 特 別 地 区 総 合 設 計 制 度 ( 都 心 部 機 能 更 新 型 )の 活 用 まちづくり 誘 導 イメージ 機 能 強 化 と 魅 力 づくりに 貢 献 する まちづくりに 対 する 容 積 率 の 割 増 し 魅 力 九 州 アジア アジアビジネス 企 業 の 誘 致 やホールの 設 置 など 環 境 交 通 円 滑 化 (バスベイの 設 置 など) 環 境 負 荷 の 低 減 等 ( 緑 化 など) 公 共 交 通 機 関 利 用 促 進 ( 主 要 箇 所 ハ リアフリー 化 など) 賑 わい 憩 い 空 間 確 保 (セットハ ック 広 場 空 間 確 保 など) 共 働 地 区 計 画 による 地 区 の 共 働 した 取 り 組 み など 安 全 安 心 地 区 計 画 または 都 市 再 生 特 別 地 区 耐 震 性 能 の 一 定 以 上 の 向 上 -5-
容 積 率 評 価 の 試 算 方 法 (イメージ) 下 記 の 取 組 みを 行 うまちづくりについて 本 制 度 活 用 の 試 算 方 法 のイメージは 下 記 のとおり 試 算 例 の 更 新 建 物 九 州 アジア アジアビジネス 企 業 の 誘 致 環 境 魅 力 賑 わい 憩 い 空 間 確 保 (セットハ ック 広 場 空 間 確 保 ) 共 働 交 通 円 滑 化 (バスベイの 設 置 ) 環 境 負 荷 の 低 減 等 ( 緑 化 節 水 など) 公 共 交 通 機 関 利 用 促 進 ( 地 下 道 接 続 のハ リアフリー 化 ) 試 算 の 条 件 下 記 のまちづくりの 取 り 組 みが 行 われる 場 合 を 想 定 1アジアビジネス 企 業 の 誘 致 2バスベイ 設 置 対 応 (セットバックによる 空 間 確 保 ) 3 地 下 鉄 ~バス 停 の 結 節 機 能 の 強 化 多 層 階 歩 行 者 動 線 強 化 (エレベーター エスカレータ 設 置 含 む) 乗 り 換 え 動 線 設 置 結 節 広 場 整 備 地 下 道 接 続 (バリアフリー) 4 歩 道 状 公 開 空 地 整 備 5 屋 上 緑 化 6 耐 震 性 能 の 向 上 7 街 区 程 度 の 範 囲 での 地 区 計 画 の 策 定 ( 街 区 面 積 約 1.Oha) 地 区 計 画 による 地 区 の 共 働 した 取 り 組 み 安 全 安 心 耐 震 性 能 の 一 定 以 上 の 向 上 容 積 率 上 限 の 試 算 ( 試 算 する 建 築 物 の 敷 地 は 約 2,000 m2) <まちづくり 取 組 み 評 価 > 上 記 内 容 を 踏 まえ 九 州 アジア を 30% 環 境 のうち 交 通 環 境 を 50% 環 境 負 荷 低 減 を 30% 魅 力 を 40% 安 全 安 心 を 20% 街 区 単 位 の 地 区 計 画 策 定 により 共 働 を 50%で 取 組 みを 評 価 < 敷 地 外 公 共 施 設 整 備 評 価 > 地 下 道 接 続 部 の 約 100 m2の 施 設 整 備 を 見 込 む < 公 開 空 地 評 価 > 既 存 制 度 の 算 定 で 緩 和 できる 容 積 率 が 100% 程 度 ( 屋 内 施 設 部 分 を 含 む)の 規 模 の 空 地 整 備 を 想 定 上 記 2 3の 内 容 を 評 価 し 交 通 円 滑 化 等 に 寄 与 する 空 地 や 歩 行 者 動 線 部 分 を2 倍 で 評 価 < 特 定 施 設 評 価 > 歩 行 者 交 通 結 節 動 線 上 のエスカレーター 等 整 備 を 見 込 む 既 存 制 度 :900% 3 公 開 空 地 評 価 ( 約 100%) 4 特 定 施 設 評 価 (0%) 指 定 容 積 率 (800%) 拡 充 制 度 :1200% 1まちづくり 取 組 み 評 価 ( 約 220%) 2 敷 地 外 公 共 施 設 整 備 評 価 ( 約 10%) 3 公 開 空 地 評 価 ( 約 160%) 4 特 定 施 設 評 価 ( 約 10%) 指 定 容 積 率 (800%) 都 市 基 盤 との 調 和 周 辺 への 影 響 配 慮 等 を 適 切 に 審 査 チェックしたうえで 数 値 を 決 定 まちづくりの 取 組 み 内 容 によって 容 積 率 の 上 限 が 変 わる 地 区 計 画 及 び 都 市 再 生 特 別 地 区 については 都 市 計 画 審 議 会 等 の 議 を 経 て 県 または 国 の 同 意 を 得 た 上 で 都 市 計 画 決 定 が 必 要 また 総 合 設 計 制 度 や 地 区 計 画 については 容 積 率 制 限 や 道 路 斜 線 制 限 の 緩 和 を 行 う 場 合 福 岡 市 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 た 上 で 特 定 行 政 庁 による 許 認 可 等 が 必 要 となる -6-
(2) 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 ( 道 路 狭 あい 地 区 型 ) 運 用 基 準 1 活 用 する 制 度 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 関 連 法 : 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 一 定 のルールに 基 づく 段 階 的 な 建 替 えにより まちづくりを 行 う 場 合 都 心 部 の 道 路 狭 あい 地 区 における 地 域 主 体 のまちづくりを 支 援 幅 員 6m 未 満 の 道 路 沿 道 地 区 において 幅 員 6m 以 上 の 道 路 と 沿 道 のゆとり 空 間 を 確 保 した 地 域 の 街 並 みづくりを 支 援 するため 容 積 率 や 斜 線 制 限 を 緩 和 斜 線 制 限 に よる 街 並 み 一 定 の 高 さ 制 限 による 街 並 みの 統 一 狭 あいな 道 路 空 間 歩 きやすい まちづくり 2 対 象 地 域 都 心 部 の 道 路 狭 あい 地 区 ( 原 則 として 道 路 幅 員 4m 以 上 6m 未 満 の 地 区 ) 幅 員 4m 未 満 の 狭 あい 道 路 沿 道 については 交 通 上 安 全 上 防 火 上 等 の 課 題 が 多 いため 当 面 4m 未 満 道 路 を 経 由 しないで 敷 地 に 連 絡 するなどの 対 策 を 講 じるものを 対 象 3 容 積 率 緩 和 にあたっての 評 価 の 考 え 方 その1 道 路 狭 あい 地 区 内 の 主 要 な 通 り 等 の 形 成 を 誘 導 し 土 地 の 有 効 高 度 利 用 を 図 る その2 安 全 安 心 と 賑 わい 界 隈 性 を 持 った 多 様 な 機 能 を 誘 導 し 奥 行 きのある 都 心 部 を 形 成 緩 和 容 積 率 ( 上 限 ) = W( 1) 0.8 100 (%) 指 定 容 積 率 (%) 交 通 上 安 全 上 防 火 上 衛 生 上 支 障 がなく セットバックにより 確 保 される 空 地 等 を 勘 案 し 良 好 な 環 境 が 形 成 されるよう 適 切 に 審 査 チェックしたうえで 数 値 を 決 定 1:Wは 壁 面 の 位 置 の 制 限 が 指 定 された 部 分 を 含 む 見 なし 道 路 幅 員 (m) 4 高 さ 制 限 の 考 え 方 道 路 斜 線 制 限 または 隣 地 斜 線 制 限 に 関 する 緩 和 は 下 記 の 場 合 等 において 交 通 上 安 全 上 衛 生 上 支 障 がないと 認 められる 場 合 に 適 用 壁 面 後 退 した 区 域 を 含 めた 道 路 幅 員 と 建 築 物 の 高 さ 等 を 踏 まえ 一 般 規 制 で 確 保 されていた 環 境 水 準 を 著 しく 下 回 ることがない 場 合 -7-
街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 ( 道 路 狭 あい 地 区 型 )による まちづくり 誘 導 イメージ 現 状 課 題 建 替 えて いろいろな テナントも 増 やしたい けどあまり 大 きく 建 て られないし 古 くなったし 耐 震 性 も 心 配 駅 から 近 いのに 殺 風 景 で 寂 しいな 九 州 アジア 特 徴 がなくて どこだ かわかりにくい な 自 分 だけで 考 えても 街 はかわらないし まちづくり 誘 導 イメージ 機 能 強 化 と 魅 力 づくりに 貢 献 する まちづくりに 対 する 容 積 率 の 割 増 斜 線 制 限 の 緩 和 賑 わい 機 能 の 導 入 等 による 奥 行 きのある 都 心 部 の 形 成 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 の 活 用 一 定 の 高 さ 制 限 車 が 歩 くそば 通 るの で 安 心 して 買 い 物 が できないな 魅 力 街 並 みの 創 出 憩 い うるおい 空 間 確 保 (セットハ ック 広 場 空 間 確 保 など) 共 働 環 境 環 境 負 荷 の 少 ない 交 通 体 系 ( 歩 行 者 回 遊 動 線 の 確 保 など) 地 区 計 画 区 域 地 区 計 画 による 地 区 の 共 働 した 取 り 組 み など 安 全 安 心 安 全 な 買 い 物 道 路 確 保 老 朽 建 築 物 の 建 替 えによる 耐 震 性 の 向 上 など セットバック ( 歩 行 者 空 間 確 保 ) 道 路 空 間 原 則 6m 以 上 セットバック ( 道 路 ) 1 1:セットバックにより 確 保 された 道 路 部 分 は 公 共 への 寄 付 が 前 提 であり 容 積 率 を 算 定 するときの 敷 地 面 積 から 除 外 します (3) 税 制 融 資 助 成 等 の 効 果 的 活 用 ( 既 存 制 度 ) 都 市 再 生 促 進 税 制 及 び 都 市 再 生 無 利 子 貸 付 ( 既 存 制 度 / 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 内 ) 基 盤 整 備 を 伴 う 民 間 都 市 開 発 事 業 ( 国 土 交 通 大 臣 の 認 定 が 必 要 )への 支 援 福 岡 市 企 業 立 地 促 進 交 付 金 ( 既 存 制 度 ) 屋 上 緑 化 助 成 総 合 緑 化 助 成 ( 既 存 制 度 ) など -8-
参 考 1 各 制 度 の 概 要 と 必 要 手 続 き 1. 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) 関 係 法 : 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 地 区 計 画 は 地 域 のまちづくりの 方 向 とルールを 都 市 計 画 として 定 めるものです 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 を 定 め まちづくりのルールと 規 制 緩 和 ( 容 積 率 等 )を 具 体 化 します 区 域 要 件 地 区 計 画 及 び 再 開 発 等 促 進 区 の 区 域 面 積 : 原 則 として 0.5ha 以 上 ( 街 区 や 数 街 区 等 の 一 定 規 模 の 地 区 ) 原 則 として 幅 員 8m 以 上 の 道 路 に 接 する 区 域 等 都 市 計 画 に 定 める 内 容 地 区 計 画 の 目 標 等 : 計 画 の 目 標 土 地 利 用 や 基 盤 施 設 建 築 物 等 に 関 する 方 針 再 開 発 等 促 進 区 : 機 能 更 新 を 進 める 区 域 1 号 施 設 の 配 置 規 模 : 土 地 利 用 転 換 にあたって 基 本 となる 主 要 な 公 共 施 設 ( 道 路 公 園 広 場 その 他 の 公 共 空 地 ) 地 区 整 備 計 画 : 容 積 率 の 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 など 緩 和 できる 事 項 容 積 率 の 最 高 限 度 : 別 途 認 定 手 続 きが 必 要 です 割 増 容 積 率 ( 上 限 )=1まちづくりの 取 組 評 価 +2 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 整 備 評 価 +3 公 開 空 地 整 備 評 価 + 4 特 定 施 設 整 備 評 価 高 さ 制 限 : 別 途 許 可 手 続 きが 必 要 です 用 途 の 制 限 : 別 途 許 可 手 続 きが 必 要 です ( 航 空 法 の 高 さ 制 限 は 緩 和 できません) 2. 都 市 再 生 特 別 地 区 関 係 法 : 都 市 再 生 特 別 措 置 法 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 都 市 再 生 特 別 地 区 は 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 のうち 民 間 都 市 再 生 事 業 ( )を 通 じて 都 市 の 再 生 に 貢 献 し 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 図 る 特 別 の 用 途 容 積 高 さ 配 列 等 の 建 築 物 の 建 築 を 誘 導 する 区 域 を 都 市 計 画 として 定 めるものです 都 市 再 生 事 業 : 道 路 公 園 等 の 公 共 施 設 整 備 を 伴 う 事 業 区 域 要 件 区 域 : 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 ( 本 市 都 心 部 では 福 岡 都 心 地 域 ) 都 市 再 生 特 別 地 区 の 区 域 面 積 : 原 則 として 街 区 や 数 街 区 等 の 一 定 規 模 の 地 区 等 都 市 計 画 に 定 める 内 容 容 積 率 の 最 高 限 度 最 低 限 度 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 建 築 面 積 の 最 低 限 度 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 誘 導 すべき 用 途 緩 和 できる 事 項 容 積 率 の 最 高 限 度 都 市 の 魅 力 や 国 際 競 争 力 を 高 めるなど 都 市 再 生 の 効 果 等 に 着 目 した 柔 軟 な 考 え 方 の 下 に 計 画 の 内 容 を 個 別 に 評 価 する 本 制 度 の 趣 旨 に 鑑 み 特 に 基 準 を 定 めないが バランスのとれた 都 心 部 の 機 能 強 化 と 魅 力 づくりの 観 点 から 上 記 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 容 積 率 の 最 高 限 度 も 踏 まえ 総 合 的 に 判 断 する 高 さ 制 限 ( 航 空 法 の 高 さ 制 限 は 緩 和 できません) 用 途 の 制 限 日 影 規 制 ( 規 制 の 対 象 区 域 内 に 日 影 を 生 じさせる 建 物 は 緩 和 不 可 ) 3. 総 合 設 計 制 度 ( 都 心 部 機 能 更 新 型 ) 関 係 法 : 建 築 基 準 法 総 合 設 計 制 度 は 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 を 有 し 一 定 割 合 以 上 の 敷 地 内 空 地 ( 公 開 空 地 )を 確 保 する 建 築 計 画 に 対 して 計 画 を 総 合 的 に 判 断 して 容 積 率 及 び 高 さの 緩 和 ができる 建 築 基 準 法 に 基 づく 制 度 です 区 域 要 件 敷 地 面 積 : 近 隣 商 業 地 域 及 び 商 業 地 域 : 500m2 以 上 準 工 業 地 域 :1,000m2 以 上 原 則 として 幅 員 8m 以 上 の 道 路 に 接 する 区 域 等 許 可 のための 要 件 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 一 定 割 合 以 上 の 空 地 等 緩 和 できる 事 項 容 積 率 の 最 高 限 度 ( 上 限 )=3 公 開 空 地 整 備 評 価 +4 特 定 施 設 整 備 評 価 高 さ 制 限 ( 航 空 法 の 高 さ 制 限 は 緩 和 できません) -9-
4. 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 ( 道 路 狭 あい 地 区 型 ) 関 係 法 : 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 地 区 計 画 は 地 域 のまちづくりの 方 向 とルールを 都 市 計 画 として 定 めるものです 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 を 定 め まちづくりのルールと 規 制 緩 和 ( 容 積 率 高 さ 等 )を 具 体 化 します 区 域 要 件 地 区 計 画 の 区 域 面 積 : 原 則 として 街 区 や 数 街 区 等 の 一 定 規 模 の 地 区 原 則 として 幅 員 4m 以 上 の 道 路 に 接 する 区 域 等 都 市 計 画 に 定 める 内 容 地 区 計 画 の 目 標 等 : 計 画 の 目 標 土 地 利 用 や 基 盤 施 設 建 築 物 等 に 関 する 方 針 地 区 施 設 の 配 置 規 模 : 前 面 道 路 が 幅 員 6m 以 上 になるように 配 置 地 区 整 備 計 画 : 容 積 率 の 最 高 限 度 ( 前 面 道 路 幅 員 による 容 積 率 制 限 を 緩 和 する 場 合 ) 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 工 作 物 の 設 置 の 制 限 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 など 緩 和 できる 事 項 前 面 道 路 による 容 積 率 制 限 : 別 途 認 定 手 続 きが 必 要 です 容 積 率 ( 上 限 )= 地 区 計 画 で 計 画 されたみなし 道 路 幅 員 (W) 0.8 指 定 容 積 率 を 限 度 高 さ 制 限 : 別 途 認 定 手 続 きが 必 要 です ( 航 空 法 の 高 さ 制 限 は 緩 和 できません) 5. 各 制 度 の 策 定 手 続 き 地 区 計 画 都 市 再 生 特 別 地 区 総 合 設 計 制 度 まちづくりの 方 向 性 について 事 前 協 議 調 整 まちづくりの 方 向 性 について 事 前 協 議 調 整 まちづくりの 方 向 性 について 事 前 協 議 調 整 原 案 の 作 成 原 案 の 作 成 原 案 の 作 成 原 案 の 説 明 会 等 原 案 の 説 明 会 等 福 岡 市 建 築 審 査 会 における 事 前 審 査 原 案 の 縦 覧 ( 地 区 内 の 関 係 権 利 者 むけ) 都 市 計 画 案 の 作 成 都 市 計 画 案 の 作 成 建 築 計 画 案 の 作 成 都 市 計 画 案 の 公 告 縦 覧 都 市 計 画 案 の 公 告 縦 覧 福 岡 市 都 市 計 画 審 議 会 における 審 議 承 認 福 岡 市 都 市 計 画 審 議 会 における 審 議 承 認 福 岡 市 建 築 審 査 会 における 審 査 同 意 県 知 事 の 同 意 県 の 意 見 聴 取 国 の 同 意 都 市 計 画 決 定 都 市 計 画 決 定 特 定 行 政 庁 の 許 可 建 築 計 画 ごとに 容 積 率 等 の 緩 和 ついて 特 定 行 政 庁 の 許 認 可 -10-
参 考 2 都 心 部 機 能 更 新 型 容 積 率 特 例 制 度 の 容 積 率 算 定 基 準 容 積 率 評 価 の 基 本 的 考 え 方 割 増 容 積 率 ( 上 限 )=1まちづくり 取 組 み+2 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 +3 公 開 空 地 +4 特 定 施 設 都 市 基 盤 との 調 和 周 辺 への 影 響 配 慮 等 を 適 切 に 審 査 チェックしたうえで 数 値 を 決 定 1まちづくり 取 組 み 評 価 ( 新 規 項 目 ) 九 州 アジア 環 境 魅 力 安 全 安 心 共 働 の 観 点 から まちづくりを 推 進 地 区 のポテンシャルを 高 める まちづくりの 取 組 みを 項 目 として 評 価 ( 1) 1: 別 表 1 参 照 ただし 指 定 容 積 率 (400%~800%)との 整 合 を 図 るため 本 評 価 の 緩 和 容 積 率 上 限 は 原 則 として 下 記 のとおり まちづくり 取 組 み 評 価 各 分 野 の 緩 和 容 積 率 の 上 限 の 和 指 定 容 積 率 (%)/800(%) 2 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 評 価 ( 新 規 項 目 ) 都 心 部 の 課 題 である 交 通 環 境 の 改 善 に 資 する 敷 地 外 関 連 公 共 施 設 整 備 を 推 進 < 例 > 地 下 歩 道 デッキ 道 路 など 計 算 式 割 増 容 積 = 施 設 面 積 / 敷 地 面 積 係 数 ( 2) 100(%) 2: 係 数 は 1.5~3を 適 用 特 別 な 公 共 施 設 の 場 合 などについては 別 途 その 規 模 形 状 により 定 める 3 公 開 空 地 評 価 ( 運 用 改 善 ) 機 能 強 化 と 魅 力 づくりに 資 する 空 間 整 備 を 評 価 制 度 活 用 の 必 須 事 項 公 開 開 空 地 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 一 定 計 算 式 で 評 価 交 通 円 滑 化 等 に 寄 与 する 公 開 空 地 整 備 に 乗 じる 係 数 を 上 乗 せ 計 算 式 割 増 容 積 =V (S/A-0.1) Ki Ka 100 (%) 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 を 準 用 V: 基 準 容 積 率 A: 敷 地 面 積 S: 有 効 公 開 空 地 = 空 地 面 積 係 数 ( 3) 3: 係 数 は 別 表 2 参 照 Ki:(1/3+(9-V) 1/8 1/3) 1.25 Ka: 市 街 地 環 境 改 善 係 数 最 小 幅 は4m 以 上 ( 歩 道 状 公 開 空 地 の 場 合 は 車 道 幅 員 及 び 現 歩 道 幅 員 に 応 じ 下 記 による) < 車 道 幅 員 > < 歩 道 状 空 地 の 幅 員 + 現 歩 道 幅 員 > 20m 未 満 車 道 幅 員 の 1/4 以 上 かつ 2.0m 以 上 20m 以 上 5m 以 上 一 団 の 公 開 空 地 の 規 模 は 100m2 以 上 ( 商 業 地 域 内 の 場 合 ) 4 特 定 施 設 評 価 ( 項 目 追 加 ) 文 化 福 祉 施 設 バリアフリー 施 設 地 域 施 設 地 域 コミュニティ 施 設 駐 車 場 等 の 施 設 整 備 面 積 を 評 価 ( 4) 交 通 結 節 機 能 強 化 施 設 (ESC EV 等 )の 施 設 整 備 を 評 価 項 目 に 追 加 4: 別 表 3 参 照 -11- 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 を 準 用
別 表 1-12-
別 表 2 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 を 準 用 公 開 空 地 評 価 係 数 の 上 限 備 考 (1) 基 礎 係 数 1 最 小 幅 が2m 以 上 の 歩 道 上 公 開 空 地 1.5 2 一 団 の 面 積 が 500m2 以 上 (1に 該 当 するものを 除 く) 1.2 3 一 団 の 面 積 が 300m2 以 上 500m2 未 満 (1に 該 当 するものを 除 く) 4 上 記 1 2 3 以 外 1 5 中 庭 等 0.5 6 屋 上 0.3 (2) 補 正 係 数 幅 が4m 超 のものは 4m 以 内 の 部 分 に 限 る 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 するもの 1.1 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 するもの 1 道 路 からの 見 通 しが 妨 げられるもの 0.5 道 路 に 接 しないことが 環 境 上 好 ましい 場 合 等 で 別 途 動 線 上 の 対 策 を 講 じるものを 除 く 2 地 面 との 高 低 差 が1.5m 以 上 6.0m 0.6m 以 内 であるもの 3 ピロティ アーケード アトリウム 等 の 建 築 物 等 で 覆 われたもの 0.4~0.6 高 低 差 は,コンコース 前 等 の 広 場 へ 接 続 する 歩 道 橋, 地 下 道 等 は 道 路 面 とみなし 低 減 しない 0.4~0.8 梁 下 10mを 超 えるものを 除 く 4 5 最 小 幅 2m 以 上 の 歩 道 上 公 開 空 地 で 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 特 に 寄 与 するもの 公 開 空 地 等 の 位 置 意 匠 形 態 等 が 空 地 等 の 効 用 を 増 大 させ 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 特 に 寄 与 するもの 高 木 等 の 地 区 緑 化 (150m2 以 上 ) 1.2 地 区 住 民 の 憩 いの 場 (700m2 以 上 ) 1.2 幼 児 及 び 小 学 校 低 学 年 の 遊 び 場 (100m2 以 上 ) 1.2 付 置 義 務 以 外 の 不 特 定 利 用 者 駐 輪 場 と 一 体 の 空 地 2 都 市 景 観 の 形 成 に 特 に 寄 与 するもの 1.2 6 交 通 円 滑 化 公 共 交 通 機 関 の 利 用 促 進 に 特 に 寄 与 するもの 2 新 規 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 の 既 存 評 価 項 目 に 6 交 通 円 滑 化 公 共 交 通 機 関 の 利 用 促 進 に 特 に 寄 与 するもの を 追 加 1.2 車 道 に 面 した 歩 道 が 脆 弱 な 地 区 で 街 区 単 位 又 は 一 定 長 さ(25m 程 度 ) 以 上 のもの 歩 道 状 公 開 空 地 を 除 き 当 該 駐 輪 場 面 積 以 下 のもの -13-
別 表 3 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 を 準 用 特 定 施 設 の 種 類 対 象 施 設 容 積 加 算 の 基 準 1 文 化 福 祉 施 設 等 文 化 施 設 福 祉 施 設 歴 史 的 建 築 物 2バリアフリー 施 設 福 祉 環 境 施 設 市 民 文 化 の 向 上 に 寄 与 する 施 設 原 則 床 面 積 300m2 以 上 市 民 の 福 祉 の 向 上 に 寄 与 する 施 設 原 則 床 面 積 100m2 以 上 歴 史 的 価 値 を 有 し 適 切 に 保 全 されると 認 められるもの 原 則 福 岡 市 福 祉 のまちづくり 条 例 に 定 める 施 設 基 準 に 適 合 するもの ( 例 : 身 障 者 トイレ 車 いす 対 応 EV 等 ) < 加 算 の 限 度 > 下 記 のうち 当 該 施 設 部 分 の 床 面 積 の 範 囲 内 でいずれか 小 さいもの 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 敷 地 面 積 の5/10 < 加 算 の 限 度 > 下 記 のうち 当 該 施 設 部 分 の 床 面 積 の 範 囲 内 でいずれか 小 さいもの 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 基 準 容 積 率 2.5/10 敷 地 面 積 3 地 域 施 設 等 周 辺 地 域 の 防 災 や 安 全 に 寄 与 する 公 益 的 施 設 節 水 に 有 効 な 雑 用 水 再 利 用 施 設 及 び 地 域 冷 暖 房 施 設 等 の 供 給 処 理 施 設 地 域 の 生 活 利 便 の 向 上 に 寄 与 する 公 益 的 施 設 4 地 域 コミュニティ 施 設 等 地 域 コミュニティ 施 設 子 育 て 支 援 施 設 高 齢 者 支 援 施 設 5 駐 車 場 駐 車 場 整 備 地 区 内 で 一 般 公 共 用 に 供 する 施 設 共 同 住 宅 の 住 戸 数 以 上 の 附 属 自 動 車 車 庫 6 交 通 結 節 機 能 施 設 ( 新 規 ) 各 々の 施 設 設 備 等 の 内 容 に 応 じ 必 要 性 の 高 い 地 域 で 適 用 ( 例 : 自 然 冷 媒 を 用 いたヒートポンプ 蓄 熱 システム 等 ) 町 内 会 自 治 会 等 により 管 理 運 営 される 集 会 所 等 原 則 床 面 積 70m2 以 上 キッズコーナー 等 の 子 育 て 世 帯 の 育 児 支 援 に 寄 与 する 施 設 原 則 床 面 積 50m2 以 上 通 所 及 び 短 期 宿 泊 でのサービス 提 供 により 在 宅 高 齢 者 の 居 住 を 支 援 する 施 設 原 則 床 面 積 100m2 以 上 駐 車 施 設 が 必 要 と 認 められる 場 合 で 15 台 以 上 を 時 間 貸 し 等 により 一 般 公 共 の 用 に 供 するもの 敷 地 内 空 地 を 居 住 者 のコミュニティに 場 に 供 する 等 良 好 な 住 環 境 の 形 成 に 寄 与 するもので 附 属 自 動 車 車 庫 を 地 下 に 設 けるもの < 加 算 の 限 度 > 下 記 のうち 当 該 施 設 部 分 の 床 面 積 の 範 囲 内 でいずれか 小 さいもの 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 基 準 容 積 率 2.5/10 敷 地 面 積 < 加 算 の 限 度 > 下 記 のうち 当 該 施 設 部 分 の 床 面 積 の 範 囲 内 でいずれか 小 さいもの 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 敷 地 面 積 の5/10 < 加 算 の 限 度 > 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 歩 行 支 援 施 設 交 通 円 滑 化 公 共 交 通 機 関 の 利 用 促 進 歩 行 者 の 回 遊 性 向 上 に 寄 与 する 施 設 ( 例 :ESC EV 等 ) < 加 算 の 限 度 > 公 開 空 地 による 容 積 割 増 しの1/2 福 岡 市 総 合 設 計 制 度 取 扱 要 領 の 既 存 評 価 項 目 に 6 交 通 結 節 機 能 施 設 を 追 加 -14-