平 成 2 3 年 度 行 政 監 査 報 告 書 松 江 市 監 査 委 員

監 第 1 2 7 号 平 成 23 年 9 月 5 日 松 江 市 長 松 浦 正 敬 様 松 江 市 議 会 議 長 林 干 城 様 各 行 政 委 員 会 委 員 長 様 松 江 市 監 査 委 員 小 松 原 操 松 江 市 監 査 委 員 児 玉 泰 州 松 江 市 監 査 委 員 加 藤 富 章 行 政 監 査 の 結 果 に 関 する 報 告 について 地 方 自 治 法 第 199 条 第 2 項 の 規 定 に 基 づき 平 成 23 年 度 行 政 監 査 を 実 施 したので その 結 果 に 関 する 報 告 を 同 条 第 9 項 の 規 定 により 提 出 します

第 1 監 査 のテーマ 及 び 選 定 理 由 1 監 査 のテーマ 公 営 住 宅 の 管 理 について 2 選 定 理 由 公 営 住 宅 ( 公 営 住 宅 法 に 定 める 公 営 住 宅 及 び 住 宅 地 区 改 良 法 に 定 める 改 良 住 宅 )は 住 宅 に 困 っている 比 較 的 所 得 が 低 い 方 のために 低 廉 な 家 賃 で 賃 貸 することを 目 的 に 松 江 市 が 整 備 した 住 宅 である 本 市 の 公 営 住 宅 の 総 戸 数 は 平 成 23 年 4 月 1 日 時 点 で 2,199 戸 となっている 公 営 住 宅 の 約 6 割 が 建 設 から 30 年 以 上 経 過 して 老 朽 化 が 進 んでおり 今 後 修 繕 費 などの 維 持 管 理 費 や 建 替 えによる 建 設 費 が 増 加 していくものと 考 えられる また 絶 対 ストック 数 の 不 足 による 入 居 できる 世 帯 とできない 世 帯 との 間 の 不 公 平 感 市 の 中 心 部 に 多 い 新 耐 震 基 準 前 に 建 設 された 住 宅 への 耐 震 化 対 策 及 び 高 齢 化 に 併 せたバリアフリー 化 対 策 の 遅 れなどの 課 題 がある さらに 定 住 人 口 の 増 加 に 向 けた 新 婚 世 帯 や 子 育 て 世 帯 への 支 援 として 安 心 して 子 どもを 生 み 育 てられる 住 環 境 整 備 を 進 める 点 から 公 営 住 宅 のさらなる 充 実 が 求 められている 本 市 では 平 成 19 年 3 月 に 策 定 された 松 江 市 住 宅 マスタープランにおいて 住 宅 施 策 の 展 開 方 向 として 1 番 目 に 定 住 人 口 の 増 加 をめざす 住 まいづくりを 打 ち 出 し 公 的 住 宅 の 充 実 を 大 きな 施 策 の 柱 とされている この 公 的 住 宅 の 充 実 施 策 の 推 進 のため 松 江 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 が 策 定 され 既 存 ストックの 継 続 使 用 と 民 間 ストックの 活 用 を 進 めることとしている また 平 成 22 年 度 までは 直 営 管 理 をされてきたが 今 年 度 から 市 民 サービスの 向 上 及 び 行 財 政 の 効 率 化 の 観 点 から 島 根 県 住 宅 供 給 公 社 に 管 理 代 行 または 指 定 管 理 として 管 理 を 委 託 されている そこで この 機 会 に 老 朽 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 は 適 正 か 公 営 住 宅 の 修 繕 維 持 管 理 は 適 正 か 入 居 者 の 選 考 は 適 正 かつ 公 平 か 家 賃 徴 収 滞 納 管 理 は 適 正 かなどを 市 民 ニーズや 社 会 情 勢 と 照 らし 合 わせて 監 査 を 実 施 することとした 第 2 監 査 の 対 象 1 監 査 対 象 部 局 建 設 部 建 築 課 2 監 査 の 対 象 範 囲 公 営 住 宅 の 管 理 に 関 する 事 務 第 3 監 査 の 期 間 平 成 23 年 5 月 16 日 から 平 成 23 年 8 月 22 日 まで 第 4 監 査 の 方 法 監 査 対 象 部 局 各 課 から 公 営 住 宅 に 関 する 各 種 計 画 と 実 績 の 推 移 公 営 住 宅 の 管 理 状 況 入 居 者 の 募 集 選 考 状 況 使 用 料 ( 家 賃 )の 徴 収 状 況 等 について 調 査 票 及 び 各 種 稟 議 書 等 関 係 書 類 の 提 出 を 求 め 書 類 審 査 及 び 実 地 調 査 を 行 うとともに 必 要 に 応 じて 関 係 職 員 及 び 各 施 設 の 長 等 から 事 情 聴 取 を 行 った 第 5 監 査 の 着 眼 点 1 公 営 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 について (1) 公 営 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 は 入 居 者 の 高 齢 化 経 済 状 況 市 民 のニーズから 見 て 適 正 か (2) 公 営 住 宅 に 関 する 根 拠 法 令 関 係 法 令 との 整 合 はとれているか 2 公 営 住 宅 の 修 繕 維 持 管 理 は 適 正 か (1) 公 営 住 宅 の 修 繕 維 持 管 理 計 画 は 適 正 に 策 定 されているか (2) 公 営 住 宅 の 修 繕 維 持 管 理 は 適 正 かつ 効 率 的 になされているか 3 管 理 代 行 制 度 は 適 正 に 導 入 されているか 1

(1) 管 理 代 行 制 度 の 導 入 理 由 は 適 正 か 4 入 居 者 からの 苦 情 対 応 は 適 切 になされているか (1) 入 居 者 からの 苦 情 の 受 付 方 法 は 適 切 か (2) 苦 情 への 対 応 は 迅 速 かつ 適 切 か 5 入 居 者 の 募 集 選 考 は 適 正 かつ 公 平 に 行 われているか (1) 公 募 の 方 法 頻 度 公 募 媒 体 などは 適 正 か (2) 入 居 申 込 みの 受 付 は 適 正 に 行 われているか (3) 入 居 者 の 選 考 方 法 は 適 正 かつ 公 平 か 6 敷 金 の 管 理 は 適 正 になされているか (1) 敷 金 の 収 納 保 管 は 適 正 になされているか (2) 敷 金 の 運 用 は 適 切 になされているか 7 家 賃 の 決 定 は 適 正 になされているか (1) 入 居 者 の 収 入 把 握 は 適 正 になされているか (2) 収 入 超 過 者 高 額 所 得 者 の 対 応 は 適 正 になされているか (3) 家 賃 の 減 免 手 続 きは 適 正 になされているか 8 家 賃 の 徴 収 滞 納 管 理 は 適 正 になされているか (1) 家 賃 の 収 納 は 適 正 に 行 われているか (2) 滞 納 者 への 対 応 は 適 正 になされているか (3) 不 納 欠 損 処 理 は 適 正 になされているか 9 駐 車 場 の 管 理 は 適 正 になされているか (1) 駐 車 場 使 用 料 の 収 納 及 び 滞 納 者 への 対 策 は 適 正 になされているか (2) 駐 車 場 の 割 当 て 維 持 管 理 は 適 正 になされているか 第 6 監 査 の 結 果 公 営 住 宅 の 概 要 市 が 管 理 する 住 宅 は 2,351 戸 あり 内 訳 は 次 の 通 りである 公 営 住 宅 法 に 定 める 公 営 住 宅 2,009 戸 行 政 監 査 の 対 象 とした 公 営 住 宅 住 宅 地 区 改 良 法 に 定 める 改 良 住 宅 190 戸 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 64 戸 その 他 一 般 住 宅 6 戸 定 住 促 進 住 宅 82 戸 家 賃 は 入 居 者 の 収 入 や 床 面 積 築 年 数 など 住 宅 の 状 況 によって 異 なり 公 営 住 宅 の 概 要 のと おりである また 公 営 住 宅 法 や 松 江 市 営 住 宅 条 例 ( 以 下 条 例 という ) 等 によって 入 居 資 格 や 入 居 後 の 義 務 制 限 等 が 厳 密 に 定 められている 2

公 営 住 宅 の 概 要 ( 平 成 23 年 3 月 末 現 在 ) 名 称 棟 建 設 年 度 借 上 年 度 1 構 造 戸 数 計 基 準 家 賃 ( 円 / 月 ) 3 駐 車 場 使 用 料 ( 円 / 月 ) 下 の 原 住 宅 S37 簡 耐 平 屋 3K 20 20 0 4 S38 簡 耐 平 屋 40 4 井 出 平 住 宅 S39 簡 耐 平 屋 22 4 2K, S39 簡 耐 2 階 20 108 0 7,500~9,100 3K S40 簡 耐 平 屋 16 4 S40 簡 耐 2 階 10 9,300 魚 瀬 住 宅 S39 簡 耐 2 階 3K, 20 20 5 9,800 魚 瀬 第 2 住 宅 S39 簡 耐 2 階 3DK 10 10 1 9,900 客 ノ 尾 住 宅 S41 簡 耐 平 屋 2K 35 35 2 4 第 1 号 S44 中 耐 4 階 24 9,300~10,800 第 2 号 S43 中 耐 4 階 24 9,100 第 3 号 S41 中 耐 4 階 18 9,500~22,200 第 4 号 S41 中 耐 4 階 18 9,700~22,700 第 5 号 S42 中 耐 4 階 2K, 18 9,600~22,300 3K, 古 志 原 アパート 第 6 号 S42 中 耐 4 階 18 240 1 2LDK, 10,200~23,700 第 7 号 S44 中 耐 4 階 3LDK 24 9,900 第 8 号 S41 中 耐 4 階 24 9,500~11,100 第 9 号 S46 中 耐 4 階 24 11,100 第 10 号 S45 中 耐 4 階 24 10,200 第 11 号 S45 中 耐 5 階 24 10,200 2,200 S42 簡 耐 平 屋 34 4 東 生 馬 住 宅 S43 簡 耐 平 屋 2K, 34 4 74 0 S45 簡 耐 平 屋 2DK 2 4 S45 簡 耐 2 階 4 7,700 東 朝 日 町 アパート 第 1 S46 中 耐 4 階 2K, 31 14,000~28,000 2,200 55 0 第 2 S44 中 耐 4 階 3K 24 14,000~28,000 2,200 宝 谷 住 宅 S46 簡 耐 平 屋 3DK 41 41 1 4 第 1 号 S47 中 耐 4 階 24 11,600~12,300 2,200 第 2 号 S47 中 耐 4 階 24 11,600~12,900 2,200 第 3 号 S51 中 耐 4 階 24 15,000~15,800 2,200 第 4 号 S51 中 耐 4 階 24 14,100~14,800 2,200 第 5 号 S51 中 耐 4 階 2LDK, 24 15,000~15,800 2,200 宝 谷 アパート 第 6 号 S51 中 耐 4 階 3K, 24 240 5 14,100~14,800 2,200 第 7 号 S52 中 耐 4 階 3LDK 24 15,800~16,600 2,200 第 8 号 S52 中 耐 4 階 22 15,000 2,200 S52 中 耐 4 階 身 2 15,000 2,200 第 9 号 S52 中 耐 4 階 24 15,000~15,600 2,200 第 10 号 S52 中 耐 4 階 24 15,800 2,200 西 尾 町 アパート 第 1 号 S47 中 耐 4 階 2DK, 24 12,100 2,200 48 0 第 2 号 S47 中 耐 4 階 3K 24 10,700~11,800 2,200 第 1 号 S48 中 耐 4 階 32 12,300 2,200 中 曽 根 アパート 第 2 号 S48 中 耐 4 階 24 12,300~13,500 2,200 2DK, 第 3 号 S48 中 耐 4 階 24 120 1 3K 11,200~12,200 2,200 第 4 号 S49 中 耐 4 階 24 12,200 2,200 第 5 号 S48 中 耐 4 階 16 12,300~13,400 2,200 1 構 造 欄 の 簡 耐 は 簡 易 耐 火 中 耐 は 中 層 耐 火 高 耐 は 高 層 耐 火 身 は 身 障 者 向 を 表 す 2 空 室 数 は 平 成 23 年 3 月 14 日 現 在 3 月 収 が104,000 円 以 下 の 場 合 の 家 賃 4 平 成 23 年 8 月 1 日 現 在 再 計 算 中 5 規 模 空 室 2 備 考 第 2,3,4,6,8 号 市 営 改 良 住 宅 5 政 策 空 家 52 戸 市 営 改 良 住 宅 政 策 空 家 とは 老 巧 化 した 公 営 住 宅 の 建 替 事 業 を 行 うため または 住 戸 の 改 善 事 業 を 行 うため 既 存 住 宅 での 新 たな 入 居 募 集 を 停 止 している 結 果 生 じた 空 き 家 をいう 3

名 称 建 設 年 度 戸 数 基 準 家 賃 駐 車 場 使 用 棟 構 造 規 模 空 室 借 上 年 度 計 ( 円 / 月 ) 料 ( 円 / 月 ) 第 1 号 S49 中 耐 4 階 32 12,100~13,100 2,200 矢 田 アパート 第 2 号 S49 中 耐 4 階 32 12,100~13,100 2,200 3DK 120 1 第 3 号 S50 中 耐 4 階 32 12,100 2,200 第 4 号 S50 中 耐 4 階 24 12,800 2,200 宮 の 沖 アパート S50 中 耐 4 階 2LDK, 22 15,600 2,200 24 0 S50 中 耐 4 階 身 3DK 2 15,500 2,200 福 原 住 宅 S51 簡 耐 2 階 3DK 16 16 0 11,800 松 尾 アパート 第 1 号 S52 中 耐 4 階 16 14,300 2,200 3DK 32 0 第 2 号 S63 中 耐 4 階 16 19,500~19,800 2,200 S53 中 耐 4 階 22 16,500 2,200 第 1 号 S53 中 耐 4 階 身 2 16,500 2,200 2LDK, 比 津 が 丘 アパート 第 2 号 S53 中 耐 4 階 24 96 2 16,500 2,200 3DK 第 3 号 S53 中 耐 4 階 24 16,500~17,100 2,200 第 4 号 S53 中 耐 4 階 24 17,500~18,400 2,200 菅 田 アパート S55 中 耐 4 階 3DK 16 16 0 15,400 2,200 第 1 号 S54 中 耐 4 階 32 18,100~18,600 2,200 竹 崎 アパート 第 2 号 S54 中 耐 4 階 2LDK, 30 17,200~17,600 2,200 96 0 S54 中 耐 4 階 身 3DK 2 17,200 2,200 第 3 号 S54 中 耐 4 階 32 17,100~17,600 2,200 富 原 アパート S55 中 耐 4 階 3DK 16 16 0 17,800 2,200 旭 が 丘 アパート 第 1 号 S55 中 耐 5 階 20 17,700 2,200 3DK 40 0 第 2 号 S55 中 耐 5 階 20 17,700 2,200 第 1 号 S56 中 耐 4 階 24 18,100~18,900 2,200 S56 中 耐 4 階 22 16,900~17,500 2,200 第 2 号 S56 中 耐 4 階 身 2LDK, 2 16,900 2,200 来 美 アパート 96 0 第 3 号 S57 中 耐 4 階 3DK 32 18,400~19,200 2,200 第 4 号 S57 中 耐 4 階 14 17,200~17,700 2,200 S57 中 耐 4 階 身 2 17,200 2,200 第 1 号 S58 中 耐 4 階 24 18,400 2,200 大 庭 アパート 第 2 号 S58 中 耐 4 階 24 18,400 2,200 2DK, 第 3 号 S61 中 耐 4 階 24 112 0 15,500~18,900 2,200 3DK 第 4 号 S61 中 耐 4 階 16 15,500~19,200 2,200 第 5 号 S61 中 耐 4 階 24 15,500~18,900 2,200 第 1 号 S59 中 耐 5 階 20 20,400 長 者 原 アパート 第 2 号 S59 中 耐 4 階 3DK 24 60 0 20,400 第 3 号 S59 中 耐 4 階 16 20,400 第 1 号 S63 中 耐 4 階 16 20,700~21,600 2,200 宇 賀 アパート 第 2 号 H 元 中 耐 4 階 2DK, 8 18,000~19,600 2,200 56 2 第 3 号 H 元 中 耐 4 階 3DK 16 18,000~19,600 2,200 第 4 号 H 元 中 耐 4 階 16 18,000~19,600 2,200 緑 が 丘 アパート H3 中 耐 4 階 2DK, 3DK 16 16 0 19,800~21,600 2,200 1 号 H7 中 耐 3 階 12 21,500~25,200 2,200 2 号 H7 中 耐 3 階 12 21,500~25,200 2,200 3 号 H7 中 耐 3 階 12 21,500~23,900 2,200 4 号 H8 中 耐 3 階 12 22,600~26,400 2,200 椎 の 木 ビレッジ 5 号 H8 中 耐 3 階 2LDK, 9 26,800 2,200 105 0 6 号 H8 中 耐 3 階 3LDK 12 22,600~26,400 2,200 7 号 H9 中 耐 3 階 12 23,300~27,100 2,200 8 号 H9 中 耐 3 階 8 27,100 2,200 H9 中 耐 3 階 身 4 23,300 2,200 9 号 H9 中 耐 3 階 12 27,100~23,300 2,200 備 考 4

名 称 棟 建 設 年 度 戸 数 基 準 家 賃 駐 車 場 使 用 構 造 規 模 空 室 借 上 年 度 計 ( 円 / 月 ) 料 ( 円 / 月 ) 備 考 わかばアパート 小 浜 アパート 第 1 号 H8 中 耐 3 階 18 23,800 2,200 3LDK 33 0 第 2 号 H8 中 耐 3 階 15 23,800~25,100 2,200 第 1 号 H13 高 耐 11 階 20 30,100~30,200 2,200 第 1 号 のうち11 戸 3LDK 46 0 第 2 号 のうち22 戸 第 2 号 H9 高 耐 6 階 26 28,500~29,200 2,200 市 営 改 良 住 宅 寺 町 プラザ H13 高 耐 8 階 (4-8 階 ) 2LDK 20 20 0 27,600~28,100 借 上 第 1 号 H16 中 耐 3 階 1LDK, 18 24,900~32,700 2,200 西 の 原 アパート H17 中 耐 3 階 2DK, 27 48 0 25,000~32,900 2,200 第 2 号 H17 耐 火 2 階 身 3DK 3 24,900 2,200 ウィステリア 天 神 H17 高 耐 7 階 (3-6 階 ) 1LDK, 2LDK 20 20 1 27,000~27,400 借 上 横 町 団 地 池 田 団 地 1 号 棟 S58 中 耐 3 階 12 16,700 3DK 24 1 2 号 棟 S59 中 耐 3 階 12 17,000 A 棟 H5 木 造 2 階 2 18,900~21,300 3DK 8 0 B 棟 H6 木 造 2 階 6 21,300 宍 道 町 緑 が 丘 住 宅 H13 中 耐 3 階 3DK 12 12 0 29,700~29,800 荻 田 団 地 住 宅 第 1 H16 耐 火 2 階 1LDK, 6 20,700~28,600 2,200 2LDK, 12 0 第 2 H17 耐 火 2 階 3LDK 6 24,400~28,700 2,200 1 班 H10 木 造 2 階 10 24,900 1,570 2 班 H11 木 造 2 階 15 25,200 1,570 3 班 H12 木 造 2 階 8 25,400 1,570 4 班 H12 木 造 2 階 2DK, 6 25,400 1,570 小 金 町 住 宅 5 班 H13 木 造 2 階 3K, 5 64 3 25,700 1,570 6 班 S54 簡 耐 2 階 3DK 5 15,000 1,570 7 班 S55 簡 耐 2 階 5 15,200 1,570 8 班 S55 簡 耐 2 階 5 15,200 1,570 9 班 S56 簡 耐 2 階 5 15,900 1,570 合 計 2,199 2,199 26 1 公 営 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 について 1 公 営 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 平 成 23 年 3 月 に 公 的 住 宅 の 充 実 施 策 の 推 進 のため 松 江 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 が 策 定 されている なお 松 江 市 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 とは 松 江 市 の 管 理 する 公 営 住 宅 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 及 び 公 社 住 宅 などのストックについて 予 防 保 全 的 な 維 持 管 理 や 耐 久 性 向 上 に 資 す る 改 善 等 の 計 画 的 な 実 施 により その 有 効 活 用 と 効 率 的 な 供 給 を 実 現 することを 目 的 に 策 定 され た 計 画 である その 中 では 今 後 10 年 間 の 公 営 住 宅 の 建 設 及 び 建 替 えは 計 画 されておらず 既 存 ストックの 継 続 使 用 を 行 うほか 民 間 賃 貸 ストックの 活 用 による 住 宅 施 策 の 推 進 を 図 るとされている 2 バリアフリー 対 策 の 実 施 状 況 と 今 後 の 計 画 ア 高 齢 者 向 け 改 善 の 実 施 既 存 アパートの 1 階 住 戸 で 退 去 があった 際 に 計 画 的 に 高 齢 者 向 け 改 善 を 実 施 されている ( 年 間 計 画 5 戸 程 度 の 改 善 を 実 施 ) 具 体 的 には 室 内 のフラット 化 手 摺 の 設 置 非 常 用 通 報 装 置 の 設 置 等 が 行 われている なお 高 齢 者 向 けとしては 現 在 52 戸 設 置 されている イ 身 障 者 向 け 住 戸 の 設 置 新 設 建 替 えの 際 に 身 障 者 向 け 住 戸 を 整 備 するものとされている 具 体 的 には スロープの 設 置 室 内 の 車 椅 子 仕 様 設 計 等 を 行 うとされており 現 在 は 19 戸 設 置 されている 状 況 である しかしながら 今 後 10 年 間 は 整 備 する 計 画 はない 3 民 間 賃 貸 住 宅 活 用 状 況 と 今 後 の 計 画 ア 中 心 市 街 地 での 借 上 公 営 住 宅 現 在 寺 町 プラザとウィステリア 天 神 ( 各 20 戸 借 上 げ 20 年 間 )の 2 ヵ 所 を 借 り 上 げ 公 営 住 宅 として 提 供 されている 今 後 も 民 間 による 賃 貸 住 宅 の 建 設 に 対 し 市 の 設 ける 借 上 採 択 要 5

件 の 周 知 を 積 極 的 に 行 うなど 民 間 市 場 に 対 する 働 きかけを 行 い 借 上 公 営 住 宅 の 推 進 を 図 るこ ととされている イ その 他 の 借 上 公 営 住 宅 今 後 は 民 間 ストックの 活 用 を 進 める 考 え 方 である また これに 向 けた 基 準 作 りに 着 手 する とされている 2 公 営 住 宅 の 修 繕 維 持 管 理 は 適 正 か 1 修 繕 維 持 管 理 計 画 維 持 管 理 計 画 としては 長 寿 命 化 計 画 の 中 で 定 期 的 な 点 検 を 行 い 適 切 な 時 期 に 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 行 なうことで 居 住 性 安 全 性 等 の 維 持 向 上 を 図 ることとされている また 日 常 的 突 発 的 な 修 繕 については 適 宜 迅 速 な 対 応 がなされている 2 修 繕 に 係 る 費 用 負 担 ア 入 居 者 の 負 担 で 行 う 修 繕 畳 障 子 襖 木 製 建 具 ( 外 回 り 建 具 を 除 く) ガラス 水 栓 備 え 付 けの 換 気 扇 その 他 日 常 の 使 用 などに 伴 う 小 修 理 は 入 居 者 の 負 担 で 修 理 または 取 替 えをすることとされている イ 市 の 負 担 で 行 う 修 繕 天 井 からの 雨 漏 り 共 同 部 分 の 修 理 等 入 居 者 負 担 以 外 の 修 理 について その 原 因 を 調 査 した うえで 市 の 負 担 により 行 うこととされている ただし 入 居 者 の 故 意 または 過 失 が 原 因 による 場 合 は 入 居 者 負 担 とされている 3 修 繕 状 況 等 ( 単 位 : 件 千 円 ) 平 成 21 年 度 平 成 22 年 度 件 数 金 額 備 考 件 数 金 額 備 考 退 去 修 繕 110 41,250 46,875 126 (375) (372) 1 各 所 修 繕 179 11,977 16,631 255 (67) (65) 内 装 修 繕 87 2,984 4,292 121 (34) (35) 外 装 修 繕 69 給 排 水 衛 生 修 繕 235 26,486 (384) 15,359 (65) 外 壁 改 修 工 事 21,410 千 円 給 水 管 修 繕 工 事 1,270 千 円 水 道 接 続 工 事 2,940 千 円 量 水 器 取 替 工 事 2,520 千 円 94 311 66,628 (709) 6,984 (22) 外 壁 改 修 工 事 60,984 千 円 ポンプ 取 替 工 事 615 千 円 駐 車 場 整 備 に 伴 う ガス 管 移 設 工 事 599 千 円 機 械 設 備 修 6,957 9,683 2 200 241 繕 (35) (40) 電 気 設 備 修 3,453 5,413 92 149 繕 (38) (36) 5,909 1,279 樹 木 管 理 3 7 (1,970) (183) 法 定 点 検 2,191 7,782 3 12 管 理 (730) (648) 5,423 12,378 駐 車 場 整 備 その 他 39 63 (139) (196) 3,942 千 円 合 計 1,017 121,989 1,379 177,945 (120) (129) 1 各 所 修 繕 とは 内 装 修 繕 機 械 設 備 修 繕 などが 複 合 的 に 発 生 した 修 繕 をいう 2 機 械 設 備 修 繕 とは ガス 機 器 換 気 扇 等 の 修 繕 をいう ( 注 ) 金 額 欄 下 段 の 括 弧 内 の 金 額 は 1 件 当 たりの 平 均 額 4 住 宅 管 理 人 の 仕 事 内 容 と 委 嘱 状 況 ア 仕 事 内 容 6

条 例 規 則 の 遵 守 に 関 すること 市 営 住 宅 共 同 施 設 の 管 理 に 関 すること 敷 地 内 の 環 境 整 備 に 関 すること 災 害 破 損 箇 所 の 報 告 に 関 すること 配 布 物 に 関 すること 入 居 者 の 異 動 の 確 認 及 び 報 告 に 関 すること 等 イ 委 嘱 状 況 全 38 団 地 中 26 団 地 34 人 今 後 未 設 置 団 地 への 配 置 を 進 めることとしている ( 現 在 協 議 中 1 団 地 ) 報 酬 は 50 戸 を 超 えると 月 額 4,500 円 50 戸 以 下 では 月 額 4,000 円 とされている 3 管 理 代 行 制 度 は 適 正 に 導 入 されているか 1 管 理 代 行 制 度 の 導 入 理 由 と 今 後 の 導 入 計 画 住 宅 の 管 理 について 各 制 度 を 比 較 検 討 された 結 果 市 民 サービスの 向 上 及 び 行 財 政 の 効 率 化 を 図 る 観 点 から 住 宅 管 理 の 多 くを 外 部 に 委 託 できる 管 理 代 行 制 度 の 導 入 が 有 効 と 判 断 され 平 成 23 年 度 から 管 理 代 行 制 度 を 導 入 されている ただし 管 理 代 行 制 度 により 外 部 委 託 ( 公 営 住 宅 法 に 基 づき 島 根 県 住 宅 供 給 公 社 に 委 託 )できる 住 宅 は 公 営 住 宅 法 に 基 づき 整 備 された 住 宅 に 限 られているため その 他 の 住 宅 については 指 定 管 理 者 制 度 を 導 入 し 指 定 管 理 者 には 住 宅 管 理 の 一 元 化 を 図 るため 島 根 県 住 宅 供 給 公 社 を 指 定 されている 現 在 市 が 管 理 する 住 宅 の 種 類 及 び 数 管 理 形 態 は 次 のとおりとなっている 市 営 住 宅 2,009 戸 管 理 代 行 制 度 市 営 改 良 住 宅 190 戸 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 64 戸 指 定 管 理 者 制 度 その 他 一 般 住 宅 6 戸 定 住 促 進 住 宅 82 戸 公 社 との 建 設 管 理 契 約 また 以 上 は 3 年 間 の 契 約 であるため その 後 の 管 理 方 法 については 管 理 代 行 制 度 の 評 価 を 行 う 中 で 検 討 することとされている 4 入 居 者 からの 苦 情 対 応 は 適 切 になされているか 1 受 付 及 び 対 応 平 成 22 年 度 までは 市 ( 建 築 課 )が 窓 口 となって 受 付 を 行 い 修 繕 に 係 る 苦 情 等 は 即 日 対 応 と され その 他 の 苦 情 についても 適 宜 迅 速 な 対 応 がされていた 平 成 23 年 度 からは 住 宅 管 理 の 委 託 先 である 島 根 県 住 宅 供 給 公 社 が 窓 口 となって 受 付 を 行 って おり 深 夜 休 日 等 を 含 め 従 来 と 同 様 に 対 応 されている なお 平 日 の 窓 口 対 応 時 間 が 午 後 7 時 まで 延 長 され 利 用 者 の 利 便 性 の 向 上 が 図 られている また 苦 情 相 談 については 市 でも 対 応 しており 両 者 で 連 携 を 図 って 処 理 されている 5 入 居 者 の 募 集 選 考 は 適 正 かつ 公 平 に 行 われているか 1 市 民 への 募 集 方 法 ( 空 室 情 報 や 入 居 手 続 等 の 公 表 ) 入 居 者 公 募 の 方 法 については 条 例 第 4 条 において 市 長 は 入 居 者 の 公 募 を 次 に 掲 げる 方 法 のうち 2 以 上 の 方 法 によって 行 うものとする (1) 新 聞 (2)ラジオ(3) 市 庁 舎 その 他 市 の 区 域 内 の 適 当 な 場 所 における 掲 示 (4) 市 広 報 (5)テレビジョン(6) 市 ホームページ と 規 定 されている 実 際 には 市 掲 示 場 への 掲 示 窓 口 での 案 内 のほか 市 報 松 江 及 び 市 のホームページで 公 表 している 2 優 遇 措 置 特 例 優 遇 として 被 災 世 帯 又 は 危 険 な 場 所 建 物 に 居 住 する 世 帯 に 対 して 公 募 を 行 わずに 既 存 住 宅 への 入 居 が 可 能 になることがある また 優 先 優 遇 として 抽 選 回 数 が 2 回 になる 措 置 があり 対 象 者 としては 母 子 世 帯 老 齢 者 を 含 む 世 帯 障 害 者 を 含 む 世 帯 生 活 保 護 世 帯 犯 罪 被 害 者 等 世 帯 である 平 成 22 年 度 までは 申 込 み 4 回 以 上 の 世 帯 に 対 し 抽 選 回 数 が 2 回 になる 措 置 があったが 今 年 度 から 廃 止 されてい る 7

市 営 住 宅 空 家 募 集 抽 選 結 果 ( 期 間 :H19.4~H22.2) 年 度 月 戸 数 実 質 人 数 実 質 の 倍 率 抽 選 人 数 抽 選 の 倍 率 平 成 19 年 度 平 成 20 年 度 平 成 21 年 度 平 成 22 年 度 4 15 95 6.33 倍 161 10.73 倍 6 9 52 5.78 倍 69 7.67 倍 8 10 89 8.90 倍 143 14.30 倍 10 5 56 11.20 倍 72 14.40 倍 12 12 98 8.17 倍 160 13.33 倍 2 5 66 13.20 倍 91 18.20 倍 計 56 456 8.14 倍 696 12.43 倍 4 17 87 5.12 倍 144 8.47 倍 6 17 115 6.76 倍 172 10.12 倍 8 19 69 3.63 倍 108 5.68 倍 10 16 86 5.38 倍 120 7.50 倍 12 17 81 4.76 倍 114 6.71 倍 2 6 69 11.50 倍 91 15.17 倍 計 92 507 5.51 倍 749 8.14 倍 4 7 36 5.14 倍 53 7.57 倍 6 6 56 9.33 倍 88 14.67 倍 8 10 52 5.20 倍 80 8.00 倍 10 20 80 4.00 倍 127 6.35 倍 12 16 64 4.00 倍 95 5.94 倍 2 9 40 4.44 倍 59 6.56 倍 計 68 328 4.82 倍 502 7.38 倍 4 13 70 5.38 倍 94 7.23 倍 6 17 73 4.29 倍 118 6.94 倍 8 12 60 5.00 倍 93 7.75 倍 10 17 78 4.59 倍 134 7.88 倍 12 13 164 12.62 倍 164 12.62 倍 2 11 69 6.27 倍 110 10.00 倍 計 83 514 6.19 倍 713 8.59 倍 合 計 299 1,805 6.04 倍 2,660 8.90 倍 ( 注 ) 一 度 に 2 つまで 住 宅 を 申 込 めるため 抽 選 人 数 が 応 募 した 実 質 人 数 を 上 回 る 6 敷 金 の 管 理 は 適 正 になされているか 敷 金 については 条 例 第 19 条 において 市 長 は 入 居 者 から 入 居 時 における 3 月 分 の 家 賃 に 相 当 する 金 額 の 敷 金 を 徴 収 するものとする ( 中 略 ) 敷 金 は 入 居 者 が 市 営 住 宅 を 明 け 渡 すとき これを 還 付 する ただし 未 納 の 家 賃 等 があるときは 敷 金 のうちからこれを 控 除 した 額 を 還 付 する と 規 定 されている 徴 収 した 敷 金 は 歳 計 外 現 金 として 出 納 室 で 管 理 されている 定 期 積 立 貯 金 として 運 用 してお り(JA くにびき 1 年 定 期 109,480 千 円 ) その 利 息 は 一 般 財 源 化 して 住 宅 管 理 費 に 充 当 して いる 7 家 賃 の 決 定 は 適 正 になされているか 1 家 賃 の 決 定 方 法 8

毎 年 度 入 居 者 からの 収 入 の 申 告 に 基 づき 入 居 者 の 収 入 及 び 公 営 住 宅 の 立 地 条 件 規 模 経 過 年 数 その 他 の 事 項 に 応 じ かつ 近 傍 同 種 の 住 宅 の 家 賃 以 下 で 事 業 主 体 が 定 めるもの 2 家 賃 の 減 免 に 対 する 措 置 状 況 条 例 第 16 条 では (1) 入 居 世 帯 の 収 入 が 著 しく 減 少 したとき (2) 入 居 者 又 は 同 居 者 が 疾 病 にかかり 著 しい 出 費 を 要 したとき (3) 入 居 者 又 は 同 居 者 が 災 害 により 著 しい 損 害 を 受 けたとき (4) その 他 (1)~(3)に 準 ずる 特 別 の 事 情 があるとき に 該 当 する 場 合 には 家 賃 の 減 免 ができるとしているが 平 成 18 年 度 ~ 平 成 22 年 度 には 減 免 実 績 はなかった 3 収 入 超 過 者 高 額 所 得 者 の 状 況 年 度 収 入 超 過 者 高 額 所 得 者 戸 数 措 置 戸 数 措 置 平 成 18 年 度 200 通 知 による 指 導 1 通 知 による 指 導 平 成 19 年 度 197 通 知 による 指 導 1 通 知 による 指 導 平 成 20 年 度 198 通 知 による 指 導 1 通 知 による 指 導 平 成 21 年 度 263 通 知 による 指 導 1 通 知 による 指 導 平 成 22 年 度 296 通 知 による 指 導 2 通 知 による 指 導 戸 数 は 年 度 末 数 値 収 入 超 過 者 : 公 営 住 宅 法 に 定 める 収 入 の 上 限 ( 原 則 158,000 円 )を 超 え 市 に 認 定 された 入 居 者 認 定 入 居 者 には 住 宅 を 明 け 渡 す 努 力 義 務 が 発 生 し またその 収 入 に 応 じて 設 定 された 割 高 の 家 賃 が 請 求 される 高 額 所 得 者 : 公 営 住 宅 法 及 び 条 例 により 市 営 住 宅 に 5 年 以 上 入 居 し かつ 最 近 2 年 間 明 け 渡 し 基 準 を 超 える 高 額 な 収 入 がある 入 居 者 その 場 合 6 ヶ 月 後 を 期 限 として 住 宅 の 明 け 渡 しの 請 求 を 受 けることとなり 請 求 期 限 までに 明 け 渡 しに 応 じない 場 合 は 近 傍 同 種 住 宅 の 家 賃 ( 団 地 最 高 額 の 家 賃 )の 2 倍 の 家 賃 を 請 求 される 場 合 も ある なお 本 監 査 実 施 中 に 家 賃 算 定 に 誤 りがあり 家 賃 を 過 大 に 徴 収 していたことが 判 明 した 具 体 的 には 平 成 8 年 の 法 改 正 により 家 賃 の 算 定 方 法 が 大 きく 変 わり 入 居 者 の 収 入 や 住 宅 の 立 地 条 件 規 模 建 設 時 からの 経 過 年 数 等 の 事 項 に 応 じ 算 定 されることとなり 平 成 10 年 度 から 適 用 された 際 に 簡 易 耐 火 構 造 平 屋 建 の 住 宅 は 木 造 と 同 様 の 扱 いとされたにもかかわらず それを 見 落 として 非 木 造 とし 誤 った 算 定 をしていた しかも その 後 のチェックが 充 分 に 行 われず い ままで 見 過 ごされてきたものである 8 家 賃 の 徴 収 滞 納 管 理 は 適 正 になされているか 1 家 賃 の 徴 収 状 況 (1) 現 年 分 ( 単 位 : 円 %) 調 定 額 (A) 収 入 済 額 (B) 不 納 欠 損 額 (D) 収 入 未 済 額 (E) 収 納 率 (B)/(A) 平 成 18 年 度 455,991,574 443,254,293 12,737,281 97.21 平 成 19 年 度 456,454,762 449,706,978 4,636 6,743,148 98.52 平 成 20 年 度 456,156,303 448,832,653 7,323,650 98.39 平 成 21 年 度 456,284,722 450,606,259 5,678,463 98.76 平 成 22 年 度 489,648,180 483,444,743 6,203,437 98.73 (H23.4 月 末 日 ) 納 付 方 法 口 座 振 替 1,391 件 (62.3%) 生 活 保 護 者 の 住 宅 扶 助 費 代 理 納 付 191 件 (8.5%) 納 付 書 納 付 652 件 (29.2%) 9

(2) 滞 納 分 ( 単 位 : 円 %) 調 定 額 (A) 収 入 済 額 (B) 不 納 欠 損 額 (D) 収 入 未 済 額 (E) 収 納 率 (B)/(A) 平 成 18 年 度 62,148,637 15,805,701 46,342,936 25.43 平 成 19 年 度 59,080,217 18,813,300 3,840,382 36,426,535 31.84 平 成 20 年 度 43,169,683 14,039,231 5,287,183 23,843,269 32.52 平 成 21 年 度 31,166,919 10,454,926 3,965,019 16,746,974 33.54 平 成 22 年 度 23,182,594 6,284,590 16,898,004 27.11 家 賃 の 徴 収 については 市 営 住 宅 滞 納 者 事 務 取 扱 に 従 い 現 年 分 の 収 納 率 は 非 常 に 高 いもので あるが 滞 納 分 については 約 3 割 の 収 納 率 にとどまっている 2 滞 納 による 明 け 渡 し 請 求 状 況 及 び 訴 訟 状 況 基 本 的 に 3 ヵ 月 以 上 の 滞 納 者 には 明 渡 しを 含 めた 催 告 を 行 っている さらに 悪 質 な 長 期 滞 納 者 に 対 しては 訴 訟 を 行 っている 合 併 後 から 平 成 23 年 2 月 現 在 で 訴 訟 43 件 公 判 前 の 納 付 による 取 下 げ 7 件 である また 判 決 のあったもの 37 件 ( 訴 訟 件 数 のう ち 複 数 判 決 がある) うち 分 納 を 行 うことによる 和 解 18 件 判 決 ( 退 去 )19 件 である 9 駐 車 場 の 管 理 は 適 正 になされているか 1 駐 車 場 の 管 理 方 法 駐 車 場 使 用 料 の 徴 収 管 理 方 法 各 団 地 に 駐 車 場 管 理 委 員 会 を 立 ち 上 げて 管 理 を 委 託 している 委 託 費 として @90 円 ( 月 額 ) 管 理 台 数 を 支 払 っている 駐 車 場 使 用 料 は 毎 月 住 宅 使 用 料 と 一 緒 に 徴 収 する なお 旧 町 村 の 合 併 以 前 に 使 用 料 を 徴 収 していない 住 宅 があり 合 併 以 後 そのまま 使 用 料 を 徴 収 していない 実 態 があった 2 駐 車 場 使 用 料 の 徴 収 状 況 ( 特 定 公 共 賃 貸 住 宅 を 含 む) (1) 現 年 分 ( 単 位 : 円 %) 調 定 額 (A) 収 入 済 額 (B) 不 納 欠 損 額 (D) 収 入 未 済 額 (E) 収 納 率 (B)/(A) 平 成 18 年 度 24,438,331 23,929,751 508,580 97.92 平 成 19 年 度 25,740,237 25,311,107 429,130 98.33 平 成 20 年 度 27,041,898 26,509,810 532,088 98.03 平 成 21 年 度 27,947,952 27,591,272 356,680 98.72 平 成 22 年 度 (H23.4 月 末 日 ) 31,673,169 31,139,243 533,926 98.31 (2) 滞 納 分 ( 単 位 : 円 %) 調 定 額 (A) 収 入 済 額 (B) 不 納 欠 損 額 (D) 収 入 未 済 額 (E) 収 納 率 (B)/(A) 平 成 18 年 度 1,443,234 545,259 897,975 37.78 平 成 19 年 度 1,406,555 669,010 47,133 690,412 47.56 平 成 20 年 度 1,119,542 618,348 185,470 315,724 55.23 平 成 21 年 度 847,812 645,883 45,230 156,699 76.18 平 成 22 年 度 513,379 332,110 181,269 64.69 10 総 括 意 見 監 査 結 果 の 概 要 は 以 上 のとおりであり 公 営 住 宅 の 管 理 については 概 ね 適 正 に 行 われているが 家 賃 の 算 定 等 一 部 の 事 務 について 不 適 正 な 取 り 扱 いがなされていたものがあり 次 の 事 項 につい 10

て 今 後 の 方 向 性 として 改 善 の 余 地 があると 認 められるため 十 分 な 検 討 を 重 ね 市 民 の 貴 重 な 財 産 である 公 営 住 宅 がさらに 公 益 に 資 するよう 努 められたい (1) 都 市 計 画 との 整 合 について 近 年 本 市 においては 住 宅 や 大 型 店 舗 の 郊 外 化 が 進 行 し 中 心 市 街 地 においては 老 朽 空 家 や 月 極 駐 車 場 の 増 加 に 見 られるように 中 心 市 街 地 の 空 洞 化 及 び 高 齢 化 が 問 題 視 されてきてい る 都 市 計 画 においては 行 政 サービス 提 供 の 効 率 性 や 市 民 生 活 の 利 便 性 の 向 上 の 観 点 から 中 心 市 街 地 の 高 度 化 利 用 を 図 り 中 心 市 街 地 の 活 性 化 賑 わいの 創 出 に 併 せて 住 宅 の 誘 導 が 求 められている 公 営 住 宅 の 建 設 建 替 計 画 についても 長 寿 命 化 計 画 による 既 存 ストックの 活 用 と 併 せて 都 市 計 画 に 基 づき 策 定 された 住 宅 マスタープランとの 整 合 を 図 り 市 街 地 におけ る 借 上 公 営 住 宅 の 建 設 促 進 など 都 市 計 画 実 現 のための 実 施 計 画 となるよう 努 められたい (2) 管 理 代 行 制 度 等 の 導 入 について 公 営 住 宅 についての 情 報 受 付 窓 口 の 一 元 化 による 市 民 サービスの 向 上 と 事 務 の 効 率 化 コスト 削 減 を 目 的 として 県 営 住 宅 の 管 理 代 行 を 受 託 している 島 根 県 住 宅 供 給 公 社 に 対 して 平 成 23 年 度 から 管 理 を 委 託 されたところであり 今 後 その 評 価 検 証 がなされるものと 考 える ただし これまでは 市 直 営 により 諸 課 題 を 解 決 しながら 概 ね 良 好 に 管 理 がされていたものであ り 特 に 家 賃 の 徴 収 については 近 年 の 事 務 改 善 と 職 員 の 努 力 の 積 み 重 ねにより 収 納 率 の 向 上 滞 納 額 の 大 幅 減 という 成 果 をあげてきたと 評 価 している 管 理 代 行 等 に 移 行 したことにより その 成 果 を 損 ねることのないよう 今 後 は 役 割 分 担 を 明 確 にし かつ 緊 密 な 連 携 をもって 対 処 されたい (3) 団 地 自 治 会 との 連 携 について 公 営 住 宅 法 に 規 定 する 管 理 人 については 入 居 者 の 高 齢 化 等 により 担 い 手 不 足 で 少 なか らず 欠 員 を 生 じた 状 態 が 継 続 している 待 遇 改 善 を 図 るなどの 対 策 も 必 要 と 考 えるが 広 報 誌 の 配 布 委 託 の 例 にあるように 自 治 会 町 内 会 による 自 主 自 立 運 営 を 奨 励 する 観 点 か ら 団 地 自 治 会 に 管 理 人 業 務 をはじめ 防 災 美 化 など 身 近 な 管 理 業 務 を 担 ってもらうこと について 積 極 的 に 研 究 検 討 されたい (4) 受 益 者 負 担 の 公 平 性 について 駐 車 場 使 用 料 について 駐 車 場 が 整 備 されているのに 使 用 料 を 徴 収 していない 公 営 住 宅 が 旧 町 村 地 区 に 残 っている 合 併 以 前 に 駐 車 場 使 用 料 を 無 料 としていたことからの 経 過 措 置 と 思 われるが 合 併 後 6 年 が 経 過 し 他 の 公 共 料 金 等 についてほぼ 経 過 措 置 が 終 了 し 公 平 性 が 保 たれていることに 鑑 みれば 駐 車 場 使 用 料 についても 利 用 者 に 十 分 説 明 し 理 解 を 得 て 徴 収 するよう 改 められたい (5) 家 賃 の 算 定 誤 りについて 本 監 査 実 施 中 に 家 賃 の 算 定 誤 りが 発 覚 し 原 因 としては 過 去 の 法 改 正 による 算 定 方 法 の 変 更 の 際 の 確 認 ミスであると 思 料 されるが 構 造 的 に 問 題 であるのは その 後 10 年 以 上 に わたり 毎 年 家 賃 の 再 計 算 が 行 われる 際 に 算 定 方 法 についての 検 証 がされておらず コン ピューターソフトに 依 存 していたことがあげられる 家 賃 算 定 の 基 本 的 事 項 は 職 員 の 基 本 認 識 としてコンピューターの 取 扱 いマニュアルより 重 要 なバイブルとして 本 来 文 書 化 さ れ 継 承 されていなければならないものであり 毎 年 のチェックは 試 査 でもなされるべき ものと 考 える 特 に 管 理 代 行 制 度 や 指 定 管 理 者 制 度 の 導 入 の 年 にあたり 大 きな 教 訓 と して 今 後 に 生 かされたい 11