28. 30 歳 から 始 める 生 活 設 計 と 資 産 造 り (1) 30 歳 を 過 ぎたら 人 生 計 画 書 を 書 く 30 歳 代 は 働 き 盛 り です 人 は 22 歳 で 卒 業 してから30 歳 までは 仕 事 を 覚 え る 時 期 30 歳 位 からようやく 仕 事 ができるようになり 35 歳 で 重 要 な 立 場 を 任 され るようになり そこから55 歳 位 までは 経 済 社 会 の 中 心 として 働 く 立 場 になります そんな 中 で 多 くの 人 が29 歳 で 結 婚 し 子 供 ができて 32 歳 で 初 めての 自 宅 を 購 入 し 38 歳 で 大 きな 家 を 買 ったり 独 立 したりすることになります そんな30 歳 過 ぎでは 家 庭 でも 自 宅 を 買 い( 住 宅 資 金 ) 子 育 てをし( 教 育 資 金 ) 自 分 自 身 の 研 修 をし と 一 番 消 費 活 動 を 活 発 に 行 う 時 であり お 金 が 要 ることばか りです ですから 人 生 計 画 書 を 書 いておかなければ 仕 事 や 家 庭 の 忙 しさ とお 金 不 足 に 追 い 立 てられて アッと 言 う 間 に 気 がついたら50 歳 を 超 えてしまい ああすれば 良 かった こうすれば 良 かった と 後 悔 ばかりの 人 生 になってしま います 自 分 が 本 当 にやりたいことは 何 か? 妻 や 家 族 の 幸 せをどうやって 叶 えるか? その 為 に 必 要 な 資 産 を 創 造 するか? 等 を 人 生 計 画 書 に 書 きま しょう! ナポレオン ヒルは 20 年 以 上 の 時 間 をかけて 世 界 中 の500 人 の 大 成 功 者 をインタビューして 成 功 哲 学 思 考 は 実 現 する を 書 きました その 中 で 人 生 の 成 功 者 である20%の 人 は 自 分 が 本 当 にやりたいこと 欲 しい 物 を 探 して 確 認 し その 為 に 必 要 なお 金 の 額 を 決 め その 為 に 何 を 犠 牲 にして 何 を 得 るか を 決 め その 夢 を 具 体 的 な 目 標 に 置 き 換 えて それを 何 時 までに 実 現 するか 期 限 を 決 めて 紙 に 書 き 人 にも 話 し 諦 めずにやり 続 けた 人 である と 書 いています 自 分 の 夢 を 実 現 する 為 の 人 生 計 画 書 を 必 ず 作 成 し 人 生 を 成 功 に 導 きましょ う! (2) 30 歳 過 ぎたら 1/4 天 引 き 貯 金 法 に 従 い 通 常 収 入 1/4+ 臨 時 収 入 10/10 を 天 引 き 貯 金 しましょう! 例 えば 貴 方 が 一 流 企 業 に 勤 務 して1,000 万 以 上 の 給 料 をもらっていても 預 金 する 暇 がない 余 裕 がない と 預 金 を 考 えない 人 は 多 いでしょう しかし それ では 万 一 企 業 が 倒 産 したり 吸 収 合 併 されてリストラにあったり 体 調 を 壊 して 働 けなくなったりした 時 非 常 に 困 ることになります 人 生 を 悠 々と 豊 かに 過 ごしたかったらその 為 に 何 の 為 でもなく 何 の 為 にも 使 えるお 金 を 持 っていることが 必 要 です 1/4 天 引 き 貯 金 法 とは 通 常 収 入 12 月 + 臨 時 収 入 10/10でお 金 を 貯 めて 増 やす 法 則 です ( 詳 しくは 1/4 天 引 き 貯 金 法 でお 金 を 貯 めて 増 やす 参 照 ) - 1 -
例 えば 30 歳 で 給 料 30 万 の 人 なら ( 月 給 30 万 1/4 12 月 +ボーナス50 万 2 回 ) =190 万 ( 年 間 貯 金 額 ) 3 年 で570 万 5 年 で950 万 も 貯 まります これを 金 利 1%の 預 金 にすれば もっと 増 やせます (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.01 10 年 = 19,989,954 円 (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.01 20 年 = 42,081,350 円 (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.01 30 年 = 66,495,101 円 これを7%で 運 用 できれば もっともっと 増 やせます (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.07 10 年 = 27,564,377 円 (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.07 20 年 = 82,959,441 円 (30 万 1/4 12 月 +50 万 2 回 ) 0.07 30 年 =1 億 94,284,762 円 こうやって 見 比 べると 貯 め 続 けることの 凄 さ と 利 回 りが 良 いことの 凄 さ がよく 判 ります 本 多 静 六 が 創 出 した 1/4 天 引 き 貯 金 法 の 凄 さは 使 わな いで 貯 め 続 けるお 金 の 凄 さ 利 回 り7% 以 上 で 増 やし 続 けることの 凄 さ を 法 則 化 したことです 1/4 天 引 き 貯 金 法 の 凄 さは 誰 にでもやれる 方 法 であり 使 わないで 貯 め 続 け 利 回 り7% 以 上 で 増 やし 続 ける ことの 凄 さである 住 宅 ローンの 支 払 いや 教 育 資 金 にお 金 が 要 るので それはとてもできない! と 言 う 奥 様 を 5 年 後 10 年 後 に 家 族 が 安 心 して 豊 かな 生 活 ができるようにする 為 今 だけは 少 し 我 慢 してくれ! と 家 族 計 画 書 を 作 って それを 我 慢 することで 家 族 の 夢 を 実 現 できることを 具 体 的 に 示 して 説 得 して 実 行 しましょう! (3)では どうやって 利 回 り7% 以 上 の 資 金 運 用 をやり 続 けることができるのか? 貯 金 は 単 に 貯 めよう! と 思 うだけでは 貯 まりませんし また 単 に 貯 め 続 けるだけ では7% 以 上 の 利 回 りを 確 保 できません やす 為 の 法 則 が 必 要 なのです お 金 は ある 程 度 貯 まると 使 いたくなります 貯 める 為 の 法 則 と 増 本 来 お 金 は 使 うためにあるので すから 本 当 に 必 要 な 物 や 必 要 なサービスや 気 持 ち 良 くなる 為 にお 金 を 使 うのは 人 間 の 本 能 です しかし この 本 能 を 制 御 する 法 則 を 持 たねばお 金 は 貯 まりません 増 やせません その 法 則 が 1/4 天 引 き 貯 金 法 なのです 例 えば 30 歳 代 で 事 業 に 成 功 した 人 はお 金 を 残 せない! と 言 います - 2 -
確 かに 事 業 家 は10 年 以 上 儲 かり 続 けることができたとしたら 大 きな 財 産 を 手 にで きます 事 業 家 は その 時 々の 大 小 の 時 代 の 波 が 押 し 寄 せてきた 時 に 上 手 く 波 に 乗 ることができた 時 だけ 大 いに 儲 かることができるものだからです しかし 儲 かり 続 けることは 至 難 であり ほとんどが 次 ぎに 来 る 別 の 大 波 に 飲 まれて 溺 れて しまうのが 現 実 なのです それなのに 多 くの 事 業 家 はたまたま 運 に 乗 って 数 年 で 儲 かっただけなのに 自 分 の 力 で 儲 かったと 過 信 し 直 ぐに 高 級 外 車 を 買 い 直 ぐに 不 釣 り 合 いに 豪 華 な 自 宅 を 買 い 直 ぐに 豪 遊 してお 金 を 使 う 等 の 贅 沢 をするか らです 贅 沢 をすることは 悪 いことではありませんが 稼 いだお 金 を 直 ぐに 使 っ てしまい 或 いはもっと 儲 かろうと 利 益 以 上 の 投 資 につぎ 込 んでしまう 為 に 次 の 別 の 大 波 が 来 た 時 に 余 裕 がなく 事 業 が 悪 化 して 溺 れてしまうことが 多 いからです 個 人 の 場 合 もほぼ 同 じです ではどうしたらいいか? 1/4 天 引 き 貯 金 法 で 貯 まったお 金 を 投 資 して 儲 かった 場 合 元 金 と 利 益 の1/4 を 1/4 貯 金 ( 消 費 してはいけない 元 金 ) に 戻 すというルール 法 則 を 持 つこと です 即 ち 1/4 天 引 き 貯 金 法 でまず 消 費 してはいけないお 金 を 貯 める 次 ぎに お 金 が 貯 まったら 7% 以 上 の 利 回 りの 資 金 運 用 をする 法 則 を 持 てばいい のです そうすれば 一 度 貯 まった 1/4 天 引 き 貯 金 は 雪 だるまのようにドン ドン 大 きくなって その 内 に 使 い 切 れない 大 きなお 金 資 産 になることができる のです (4) 低 リスク 高 リターンな 不 動 産 投 資 で 利 回 り7% 以 上 を 確 保 する 株 式 投 資 でお 金 持 ちになる 人 もいますが 投 資 家 の90%は 損 をしている と 言 い ます 経 済 社 会 では 予 測 不 能 の 大 波 小 波 が 押 し 寄 せて 来 ますので 企 業 が 儲 かり 続 けることは 至 難 の 業 なのですから 他 人 が 経 営 する 企 業 に 何 百 万 何 千 万 という お 金 を 投 資 するのは 単 なる 運 にお 金 を 投 資 する 賭 け 事 とほぼ 同 じような 面 が 大 き いので 高 リスク 高 リターンな 投 資 になるのです その 点 副 業 としての 不 動 産 投 資 は 低 リスク 高 リターンが 期 待 できます ( なぜ 不 動 産 でお 金 持 ちになる 人 が 多 いのか? 参 照 ) (1) 自 宅 への 投 資 日 本 では 自 宅 取 得 促 進 政 策 で 数 々の 優 遇 策 がとられているため 自 宅 の 取 得 は 日 本 国 民 の 資 産 形 成 に 大 きく 貢 献 しています 長 期 低 利 固 定 の 住 宅 ロー ンが 借 りられる 住 宅 ローン 控 除 ( 減 税 )で 年 末 のローン 残 高 の1%が10 年 間 還 付 される 自 宅 売 却 時 に 利 益 が 出 ても3,000 万 迄 は 無 税 です 自 宅 購 入 資 金 と - 3 -
しての 親 からの 贈 与 は1,000 万 迄 は 無 税 です その 他 所 有 権 移 転 登 録 税 や 取 得 税 は 軽 減 されており 固 定 資 産 税 も1/6に 軽 減 されている 等 々の 減 税 策 があります 昔 から 借 金 だけはするな! との 言 い 伝 えがありますが 住 宅 ローンだけは 借 りた 方 が 得 な 借 金 です 住 宅 ローンを 借 りて 自 宅 を 購 入 し 長 期 低 利 の 返 済 をすることは 元 本 返 済 した 分 だけ 自 宅 という 不 動 産 に 貯 金 をしているのと 同 じこと になるからです ( 詳 しくは 自 宅 で 資 産 形 成 する 参 照 ) ちなみに 金 持 ち 父 さん 貧 乏 父 さん の 著 者 ロバート キヨサキ 氏 は 自 宅 はお 金 を 使 うばかりなので お 金 を 産 む 収 益 物 件 を 先 に 買 え! 収 益 物 件 で 稼 いだお 金 で 自 宅 は 買 えるから! と 言 っていますが これはアメリカでは 住 宅 ロー ンの 金 利 が 高 いからです 日 本 では 住 宅 取 得 は 保 護 されているので 家 族 の 幸 せ の 為 だけでなく 資 産 造 りの 為 にも 長 期 低 利 固 定 の 住 宅 ローンを 借 りての 購 入 はお 勧 めできます (2)アパート 等 の 収 益 物 件 への 投 資 が 自 分 と 家 族 を 救 う! 1 2 日 本 人 は 平 均 して29 歳 で 結 婚 し 32 歳 で1 回 目 の 自 宅 を 購 入 し ほとんどの 人 は 30 年 ~35 年 の 長 期 の 住 宅 ローンを 組 み 60 歳 定 年 まで 働 きに 働 き 延 々とローンの 返 済 をし 続 けます しかし これだけでは 家 族 の 生 活 は 安 定 しません 何 故 な らば 企 業 の 倒 産 や 吸 収 合 併 やリストラに 合 って 給 料 がなくなった 時 住 宅 ローン の 支 払 いが 残 っていると 家 族 経 済 の 危 機 を 乗 り 越 えられなくなるからです こんな 時 アパート 等 の 収 益 物 件 の 賃 料 が20 万 ~50 万 あれば 家 族 の 生 活 の 心 配 もなく 2 年 間 大 学 に 通 って 勉 強 し 直 して 再 就 職 することもできます 1/4 天 引 き 貯 金 法 で 貯 めたお 金 をアパート 等 の 収 益 不 動 産 に 投 資 して7% 以 上 の 利 回 りで 貯 まった 元 金 を 増 やしましょう! 本 業 に 励 みながらの 副 業 としての 不 動 産 投 資 は 低 リスク 高 リターン な 人 生 設 計 に 必 要 な 資 産 造 りになる と 考 えてお 勧 めしています 本 業 の 収 入 の 他 に 不 動 産 収 入 ( 賃 料 売 却 益 )が 入 るので これを 生 活 費 に 使 わず そのまま 1/4 天 引 き 貯 金 に 廻 せば 貯 金 がドンドン 増 えて 大 きな 貯 金 となる 大 きな 貯 金 があれば サラリーマンがリストラにあった 時 1~2 年 大 学 で 学 び 或 いは 資 格 を 取 り 悠 々と 次 の 職 業 を 選 べる 悠 々と 家 族 を 養 い 次 の 仕 事 を 待 てるでしょう しておくべきものです 自 営 業 者 なら お 客 様 が 途 切 れても こんな 時 の 為 にこそお 金 は 貯 金 3 不 動 産 購 入 時 に 本 業 収 入 があれば 融 資 が 受 け 易 い 特 に 大 手 勤 務 や 公 務 員 の 場 4 5 合 安 定 収 入 があるとみなして 銀 行 融 資 は 大 変 に 優 遇 される 例 えば 融 資 を 受 けて 購 入 した 転 貸 物 件 の 貸 室 が10 室 中 4 室 空 いても 返 済 金 の 不 足 分 をしばらくの 間 なら 本 業 の 収 入 で 返 済 可 能 なので 返 済 不 能 で 破 産 することは ないので 副 業 での 不 動 産 投 資 は 低 リスク 投 資 になる 本 業 収 入 があれば 空 室 が 増 えた 時 リホームや 飾 り 付 けをして 入 居 者 が 住 みた くなる 部 屋 に 作 り 替 える 家 賃 を 類 似 物 件 の 世 間 相 場 以 下 に 値 下 げする 等 で 空 室 を 埋 めて 賃 料 が 入 るようにできる この 意 味 でも 何 とかできる 低 リスク 投 資 になる - 4 -
(3)どんな 不 動 産 投 資 をすべきか? 1 具 体 例 1: 30 歳 前 半 までに 購 入 する 自 宅 マンションは 7 年 先 位 に 人 に 貸 すこと を 想 定 して 購 入 する 2LDKか3LDKの 小 さ 目 で3,000 万 以 下 の 物 件 にしておけば 子 供 が 増 えて4LDKに 買 い 換 えるタイミングで 今 まで 住 んでいたマンションを 貸 し て 賃 料 を 手 にすることで 収 益 物 件 オーナーへの 第 一 段 階 を 上 ることができる 何 故 ならば 最 初 から4LDKの 高 額 物 件 を 取 得 すると 住 宅 ローンの 支 払 いで 一 杯 一 杯 の ローンを 払 うだけの 生 活 になり 貯 金 をする 余 裕 も 収 益 物 件 を 取 得 す る 余 裕 もなくなるからです ですから 少 し 狭 めでも 2LDKや3LDKのマンション なら 購 入 価 格 も 安 いのでローンも 少 なくて 済 むし できるだけ 先 行 返 済 してロ ーン 残 債 を 少 なくしておけば 支 払 う 金 利 を 少 なくできる し 売 る 時 にも4,00 0 万 以 下 の 価 格 帯 なら 買 える 人 が 多 いので 売 り 易 い し 貸 す 時 にも 借 りやすい 賃 料 で 貸 しやすい からです ですから 30 代 前 半 で 最 初 に 買 うマンションは4, 000 万 以 下 の3LD 以 下 に 抑 えておくことが 重 要 なのです 最 初 は 一 生 住 むつもり で 買 っても マンションは10 年 も 住 むと 飽 きてきて 或 いは 生 活 の 変 化 で 狭 くなっ て 買 い 換 えることになるのが 一 般 的 なことですから 前 もって 自 宅 を 計 画 的 に 賃 貸 に 出 すことを 考 えておくのは 賢 いやり 方 です 2 具 体 例 2: 自 宅 を 買 い 換 えないで 1/4 天 引 き 貯 金 で 貯 まったお 金 でオーナー チェンジマンションを 購 入 する 例 えば 中 古 のワンルームマンション 賃 料 4 万 なら 一 室 400 万 以 下 で 購 入 でき ます 新 築 のワンルームマンションは 賃 料 保 証 付 きでも 利 回 りが5% 以 下 です から 買 った 瞬 間 に40% 安 くなりますので 絶 対 に 買 ってはいけません( 販 売 会 社 の 利 益 の 滓 ですから) 但 し 中 古 のワンルームマンションは 利 回 り10% 以 上 で 買 えますので 有 利 です 1 室 づつが 安 いので 1 室 買 って 上 手 く 行 ったら その 賃 料 を 全 部 貯 金 して お 金 が 貯 まったら2 戸 3 戸 と 買 い 増 していけば 簡 単 に 増 や していけます また 例 えば 中 古 2LDKや3LDKのオーナーチェンジマンションを 購 入 するのも 有 利 な 買 方 です 家 族 が 居 住 できるファミリータイプのマンションは 若 い 人 が 住 宅 ローンを 借 りて 購 入 するので 少 々 高 くても 住 宅 ローンが 借 りられさえすれば 売 れ ます しかし 賃 貸 入 居 者 付 きで 売 るオーナーチェンジマンションは 住 宅 ロー ンの 対 象 にならないので 投 資 家 は 収 益 還 元 法 で 利 回 りが8%~10%ないと 購 入 しないため 相 場 価 格 より10%~20% 安 く 買 えることになり 得 な 買 い 方 になります ハイタウン 塩 浜 などは 2LDKや3LDKで1,100 万 ~1,200 万 で 買 えば 賃 料 10 万 で 貸 せるので 表 面 利 回 り10%で 管 理 費 等 の 諸 経 費 を 引 いても 月 8 万 ( 年 間 96 万 )の 実 質 利 回 り8.3%です もし 空 室 になったらリホームして 売 れば1,500 万 以 上 に 売 れる 可 能 性 もあります 勿 論 販 売 益 や 賃 料 収 入 は 1/4 天 引 き 貯 金 に 戻 して いけば 消 費 しないで 溜 まり 続 けるお 金 は 雪 だるまのように 増 えて 行 きます 3 12の 方 法 で 確 実 に 賃 貸 オーナーになって もっと 多 くの 賃 料 を 望 む 場 合 は 土 地 付 き 一 棟 売 りの 中 古 アパート マンションを 購 入 する 上 手 く 行 ったら2 棟 3 棟 と 増 やす この 段 階 に 行 くと 相 当 の 賃 料 が 入 ってきますが 蓄 財 の 神 様 本 多 静 - 5 -
六 は 1/4 天 引 き 貯 金 で 増 えた 利 益 分 の3/4は 生 活 費 に 使 っていいが 元 本 と 利 益 の1/4は 必 ず 1/4 天 引 き 貯 金 に 戻 すこと と 言 っています このように 挙 がった 利 益 を 儲 かった 儲 かった と 使 ってしまわないで 貯 め 続 けることが1/ 4 天 引 き 貯 金 法 の 神 髄 なのです 使 わずに 貯 め 続 ける から その 内 使 い 切 れない 程 のお 金 資 産 になる のです 例 えば 本 業 の 給 料 50 万 + 賃 料 収 入 100 万 = 合 計 収 入 150 万 と 言 うようになるのは この 方 法 で 行 けばさほど 難 しいことではありません ちなみに 本 多 静 六 は 東 大 農 学 部 の 教 授 として 日 比 谷 公 園 神 宮 の 杜 を 監 修 し 40 歳 の 時 40 億 60 歳 で 退 官 の 時 100 億 の 資 産 を 残 し そのほとんどを 奨 学 資 金 に 寄 付 した 日 本 の 貯 蓄 の 神 様 と 言 われた 人 です ( 詳 しくは 1/4 天 引 き 貯 金 法 でお 金 を 貯 めて 増 やす! 副 業 の 不 動 産 投 資 で 人 生 計 画 に 必 要 な 資 産 を 創 造 する! 参 照 ) 2012 年 5 月 17 日 記 - 6 -