管 理 組 合 役 員 のための 手 引 き ~ 日 常 の 点 検 と 管 理 ~ Ⅰ. 点 検 と 管 理 の 責 任 者 は 誰 でしょう Ⅱ. 法 定 点 検 と 定 期 保 守 点 検 Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 Ⅳ. 既 存 不 適 格 について Ⅴ. 点 検 管 理 チェックシート 2012 11 17 in 狭 山 市 入 間 市 ( 社 ) 首 都 圏 マンション 管 理 士 会 埼 玉 県 支 部 一 級 建 築 士 /マンション 管 理 士 新 井 斉 E-mail:sai171862arai@wcv.Jp
Ⅰ. 点 検 と 管 理 の 責 任 者 は 誰 でしょうか? 建 築 基 準 法 第 八 条 ( 維 持 保 全 ) 建 築 物 の 所 有 者 管 理 者 又 は 占 有 者 は その 建 築 物 の 敷 地 構 造 及 び 建 築 設 備 を 常 時 適 法 な 状 態 に 維 持 するように 努 めなければならない 消 防 法 第 二 条 1 項 4 号 関 係 者 とは 防 火 対 象 物 又 は 消 防 対 象 物 の 所 有 者 管 理 者 又 は 占 有 者 をいう 区 分 所 有 法 第 三 条 区 分 所 有 者 は 全 員 で 建 物 並 びにその 敷 地 及 び 付 属 施 設 の 管 理 を 行 うための 団 体 を 構 成 し この 法 律 の 定 めるところにより 集 会 を 開 き 規 約 を 定 め 及 び 管 理 者 を 置 くことができる
Ⅱ. 法 定 点 検 と 定 期 保 守 点 検 定 期 点 検 1 法 定 点 検 と 定 期 保 守 点 検 2 エレベーター 保 守 点 検 3 建 築 設 備 点 検 4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 報 告 5 給 水 設 備 点 検 6 排 水 設 備 点 検 7 消 防 設 備 点 検 8 自 家 用 電 気 工 作 物 定 期 点 検
Ⅱ-1 法 定 点 検 と 定 期 保 守 点 検 について 法 定 点 検 とは: 建 築 基 準 法 でエレベーターや 換 気 設 備 などを 点 検 し 報 告 する 事 が 義 務 づけられており 消 防 設 備 ( 消 防 法 ) 給 水 設 備 ( 水 道 法 ) 電 気 工 作 物 ( 電 気 事 業 法 )などについても 点 検 報 告 の 義 務 があります これら 行 政 の 取 り 決 めに 従 って 行 う 点 検 の 事 です 定 期 保 守 点 検 とは: 法 的 には 点 検 が 義 務 づけられてい なくても 設 備 等 が 順 調 に 作 動 するように 設 備 業 者 など に 委 託 して 自 主 的 に 行 う 点 検 の 事 です
Ⅱ-1 法 定 点 検 -1 法 定 点 検 は 建 築 基 準 法 や 消 防 法 電 気 事 業 法 などの それぞれの 法 律 によって 定 期 的 な 検 査 が 決 められてい るものなので 検 査 を 省 いたり 回 数 を 減 らしたりすること はできません 検 査 をする 人 は 有 資 格 者 に 限 られ 市 区 町 村 や 消 防 署 などの 各 機 関 に 検 査 結 果 を 報 告 すること になっています 1) 建 築 基 準 法 エレベーター 保 守 点 検 ( 年 1 回 ) 建 築 設 備 点 検 ( 年 1 回 ) 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 (3 年 に1 回 ) * 建 築 基 準 法 第 101 条 ( 罰 則 )- 第 12 条 第 1 項 又 は 第 3 項 の 規 定 による 報 告 をせず 又 は 虚 偽 の 報 告 をした 者 は100 万 円 以 下 の 罰 金 に 処 する
Ⅱ-1 法 定 点 検 -2 2) 水 道 法 専 用 水 道 定 期 水 質 検 査 ( 水 質 検 査 : 月 1 回 消 毒 検 査 : 日 1 回 ) 簡 易 専 用 水 道 管 理 状 況 検 査 ( 年 1 回 ) 3) 浄 化 槽 法 浄 化 槽 の 保 守 点 検 ( 半 年 1 回 ) 清 掃 ( 半 年 1 回 or 年 1 回 ) 定 期 検 査 ( 年 1 回 ) 4) 消 防 法 消 防 設 備 点 検 ( 総 合 点 検 : 年 1 回 機 器 点 検 : 半 年 1 回 ) 5) 電 気 事 業 法 自 家 用 電 気 工 作 物 定 期 点 検 ( 日 常 巡 視 点 検 : 月 1 回 定 期 点 検 : 年 1 回 精 密 点 検 :3 年 に1 回 )
Ⅱ-1 定 期 保 守 点 検 定 期 保 守 点 検 とは マンションに 付 帯 する 設 備 や 施 設 を 少 しでも 長 く しかも 安 全 に 保 てるように 任 意 点 検 し 維 持 管 理 に 務 めることです 点 検 する 箇 所 はマンションによって 異 なりますが 主 に 給 水 設 備 浄 化 処 理 装 置 エレベーター 機 会 式 駐 車 場 消 防 設 備 共 用 設 備 などの 保 守 点 検 を 定 期 的 に 行 います また 点 検 実 績 の 履 歴 を 残 すことも 今 後 の 点 検 サイ クルを 見 直 す 上 で 大 切 です
Ⅱ-2 エレベーター 保 守 点 検 EVは 建 築 基 準 法 で 年 1 回 の 検 査 法 定 検 査 をすることが 定 め られています また 法 定 点 検 以 外 に 一 般 的 には 通 常 1ヶ 月 ~3ヶ 月 に1 回 の 割 合 で 点 検 を 行 っています 保 守 契 約 費 は 管 理 費 に 占 める 割 合 が 高 く この 費 用 を 抑 える 事 がコストダウン に 大 きく 貢 献 しますが 安 全 に 直 結 することなので 技 術 面 を 含 んだ 総 合 判 断 が 必 要 でしょう 最 近 の 事 故 例 では 1)EVの 床 と 天 井 に 挟 まれた 事 故 2)ワイヤーロープ 一 部 破 断 3)ワイヤー ロープ 破 損 や 伸 びによる 火 災 )が 記 憶 に 新 しいものばかりです EVの 耐 用 年 数 は25 年 ~30 年 ( 税 法 上 の 耐 用 年 数 は17 年 )と なっています 長 く 使 用 する 重 要 な 共 有 設 備 として メンテナンス のサービス 内 容 をきちんと 見 極 め しっかり 管 理 することが 安 全 で 快 適 なマンション 生 活 に 欠 かせません
Ⅱ-2 エレベーターの 構 造 EVの 構 造 -は 1)ロープ 式 2) 油 圧 式 の2つに 大 別 されます
Ⅱ-2 エレベーターのPOG FM 契 約 POG(パーツ オイル グリース) 契 約 - 消 耗 部 品 付 契 約 のことで 定 期 点 検 や 管 理 仕 様 範 囲 内 の 消 耗 品 の 交 換 は 含 まれますが それ 以 外 の 部 品 の 取 替 修 理 は 含 まれておらず 別 途 費 用 が 掛 かります したがって 保 守 契 約 費 はFM 契 約 に 比 べて 割 安 とな りますが 高 額 部 品 などの 契 約 外 の 修 理 交 換 については 別 途 予 算 を 計 上 しておく 必 要 があります FM(フルメンテナンス) 契 約 - 昇 降 機 機 器 の 部 品 取 替 機 器 の 修 理 を 状 況 に 合 わせて 行 う 内 容 の 契 約 のことで 大 規 模 な 修 理 を 含 んでいるため 月 々の 保 守 契 約 料 が 割 高 になります またFM といっても 扉 や 内 装 の 塗 装 床 材 の 修 理 新 しい 機 能 の 追 加 な どは 含 まれませんが 安 心 感 が 得 られます また 築 年 数 が15 年 以 上 経 過 した 建 物 ではこの 契 約 が 結 べないなどの 成 約 があり ます
Ⅱ-2 メーカー 系 と 独 立 系 業 者 について メンテナンス 業 者 にはメーカー 系 と 独 立 系 の2 種 類 があり 独 立 系 の 方 が 保 守 契 約 料 は 安 価 です 独 立 系 メンテナンス 業 者 に 対 して の 部 品 提 供 の 遅 延 は 独 占 禁 止 法 に 抵 触 すると 裁 判 で 勝 訴 した こともあり そのことはなくなったようです もちろん 費 用 だけでなく サービス 内 容 をしっかりと 把 握 し 見 極 める 必 要 もあります ------ メーカー 系 と 独 立 系 会 社 の 価 格 差 は 物 件 によって 変 わりますが ほとんどの 場 合 2 割 以 上 はあると 思 われます 既 存 の 保 守 契 約 が 高 止 まりしていることから 考 えると 見 直 しによるコストダウンは 大 きいといえそうです 事 実 低 価 格 を 武 器 に 独 立 系 業 者 がメー カー 系 業 者 のシェアを 奪 っているようです
Ⅱ-3 建 築 設 備 点 検 -1 建 築 基 準 法 では マンション 事 務 所 店 舗 などの 一 定 の 規 模 以 上 の 建 築 物 は 建 物 利 用 者 の 人 命 と 財 産 を 守 る 為 原 則 として 年 1 回 の 建 築 設 備 点 検 が 定 められています 検 査 内 容 は 換 気 設 備 排 煙 設 備 非 常 用 照 明 装 置 給 排 水 設 備 となり 国 土 交 通 大 臣 認 定 の 建 築 設 備 検 査 資 格 者 や 一 級 及 び 二 級 建 築 士 が 検 査 を 行 います また 点 検 結 果 を 監 督 官 庁 に 報 告 す る 義 務 があります ガス 湯 沸 器 による 一 酸 化 炭 素 ガス 中 毒 による 死 亡 事 故 が 大 きく 報 道 されるなど 人 命 にかかる 重 要 な 検 査 です
Ⅱ-3 建 築 設 備 点 検 -2 換 気 設 備 -ガス 器 具 の 燃 焼 のためには 酸 素 が 必 要 ですが 給 気 口 がふさがれていたり 換 気 扇 の 油 汚 れなどにより 換 気 量 が 不 足 してくると ガス 器 具 が 不 完 全 燃 焼 を 起 こし 一 酸 化 炭 素 中 毒 が 発 生 します この 一 酸 化 炭 素 は 人 体 にとって 非 常 に 有 害 であり 中 毒 により 死 亡 する 場 合 もあります 一 酸 化 炭 素 - 無 色 無 味 無 臭 の 気 体 で 発 生 に 気 づきにくい!
Ⅱ-3 建 築 設 備 点 検 -3 非 常 用 照 明 設 備 - 火 災 や 地 震 などで 停 電 した 場 合 暗 闇 の 中 での 避 難 は 思 わぬ 怪 我 したり 出 口 がわからずパニック 状 態 と なり 煙 にまかれて 死 亡 する 事 故 が 発 生 しています 非 常 用 の 照 明 装 置 が 点 灯 していると 必 要 な 明 るさが 確 保 され 安 心 して 避 難 ができます 定 期 点 検 の 内 容 - 規 定 の 明 るさがあるか 非 常 用 電 源 などの 性 能 や 外 観 を 検 査 します
給 排 水 設 備 - 日 常 生 活 で 欠 かせな い 空 気 と 水 この 水 の 供 給 と 排 水 を 確 保 しているのが 給 排 水 設 備 です 一 般 に 公 共 水 道 を 受 水 槽 に 受 け 高 置 水 槽 や 加 圧 ポンプから 配 管 を 通 って 各 住 戸 に 供 給 されます 定 期 点 検 の 内 容 - 給 排 水 設 備 が 正 常 に 働 き 不 衛 生 な 飲 料 水 を 供 給 しないよう 給 水 設 備 機 器 排 水 設 備 機 器 配 管 などの 状 況 を 検 査 し たり 水 質 に 関 しては 測 定 器 を 用 い 残 留 塩 素 濃 度 ( 遊 離 残 留 塩 素 濃 度 0.1mg/l 以 上 結 合 残 留 塩 素 濃 度 0.4mg/l 以 上 ) などを 測 定 します Ⅱ-3 建 築 設 備 点 検 -4
Ⅱ-4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 劇 場 や 病 院 ホテル 学 校 やマーケットといった 不 特 定 多 数 の 人 々が 利 用 する 建 築 物 を 特 殊 建 築 物 といいます 当 然 なが ら 共 同 住 宅 (マンション)もこの 類 別 に 該 当 します これらの 特 殊 建 築 物 は 維 持 管 理 が 不 十 分 な 状 態 でひとたび 火 災 や 地 震 などが 発 生 すれば 大 きな 事 故 災 害 を 招 く 恐 れがあります こうした 事 態 を 避 けるために 特 殊 建 築 物 定 期 調 査 が 定 めら れています ( 建 築 基 準 法 ) マンションの 場 合 埼 玉 県 では 6 階 以 上 の 階 にあるもの 建 築 基 準 法 施 行 令 - 階 数 が5 階 以 上 かつ 共 同 住 宅 部 分 の 延 床 面 積 の 合 計 が1,000m2を 超 える 建 物 が 対 象 になります 3 年 に1 回 検 査 を 行 い その 結 果 を 監 督 官 庁 に 報 告 する 義 務 があります
Ⅱ-4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 目 視 と 打 診 を 中 心 に 行 い どこに 問 題 があるのかを 大 まかに 把 握 します 調 査 の 項 目 は 大 きく 分 類 すると 以 下 の5 項 目 となります また 調 査 方 法 及 び 判 定 基 準 は 平 成 20 年 国 交 告 第 282 号 に 示 されて います 1) 敷 地 及 び 地 盤 2) 建 築 物 の 外 部 3) 屋 上 及 び 屋 根 4) 建 築 物 の 内 部 5) 避 難 施 設 等 これらの 調 査 の 結 果 は 建 築 物 の 状 態 を 建 築 物 の 所 有 者 が 理 解 し 建 築 物 の 安 全 を 向 上 させるために 利 用 されることを 目 的 とす るものです
Ⅱ-4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 1) 敷 地 及 び 地 盤 の 調 査 地 盤 敷 地 全 般 にわたって 不 陸 状 況 を 調 査 する 建 築 物 周 辺 に 陥 没 があるか? 安 全 性 を 著 しく 損 ねていないか 確 認 する 例 : 路 盤 面 のクラック. 局 部 的 沈 下. 路 盤 面 の 不 陸 敷 地 敷 地 内 の 排 水 の 状 況 を 確 認 する 排 水 管 の 詰 まりによる 汚 水 の 溢 れ 等 による 衛 生 上 問 題 がある 例 : 枡 内 の 泥 だまり 枡 内 の 水 草 の 繁 茂 (はんも) 敷 地 内 の 通 路 : 非 常 の 際 建 築 物 の 出 入 り 口 から 道 路 まで 安 全 に 避 難 できるよう 敷 地 内 の 空 地 を 規 定 したものである 例 : 避 難 通 路 に 塀 柵 を 設 置 し 避 難 通 路 が 遮 蔽 されてい る 共 同 住 宅 は 建 築 基 準 法 施 行 令 第 127 条 同 128 条 で 有 効 幅 員 1.5mの 避 難 通 路 が 必 要 です
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 敷 地 及 び 地 盤 -1 国 賃 貸 江 戸 川 区 N 住 宅 築 24 年 SRC 造 14F 4 棟 606 戸 分 譲 三 郷 市 みさと Tマンション 築 19 年 SRC 造 14F~21F 8 棟 1200 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 90,000-( 原 因 : 埋 設 排 水 管 の 破 損 ) 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 原 因 : 排 水 枡 付 近 の 地 盤 不 良 による 沈 み 込 み 分 譲 三 郷 市 みさと Tマンション 築 19 年 SRC 造 14F~21F 8 棟 1200 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 原 因 : 地 盤 軟 弱 不 良 による 沈 み 込 み( 避 難 通 路 ) 分 譲 さいたま 市 : 第 2 浦 和 Kマンション 築 30 年 ( 旧 耐 震 ) RC 造 3F 18 戸 管 理 人 不 在 長 計 改 修 設 計 中 原 因 : 排 水 管 損 傷 による 地 盤 沈 下
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 敷 地 及 び 地 盤 -2 分 譲 三 郷 市 みさと Tマンション 分 譲 三 郷 市 みさと Tマンション 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 原 因 : 擁 壁 水 抜 きパイプ 無 し コールドジョイント 無 補 修 原 因 : 土 間 コンクリート 沈 み 込 み 雨 水 が 溜 まる 国 賃 貸 中 野 区 K 住 宅 築 40 年 RC 造 5F 2 棟 54 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 50,000 原 因 : 枡 内 のインバート 欠 損 による 地 盤 沈 み 込 み 分 譲 蕨 市 Aマンション 築 5 年 RC 造 7F 1 棟 28 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 ( 清 掃 費 ) 30,000 原 因 : 建 物 裏 側 で 管 理 不 十 分 で 泥 溜 まり
Ⅱ-4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 2) 建 築 物 の 外 部 の 調 査 基 礎 建 物 の 一 部 に 幅 1mm 以 上 の 深 いひび 割 れが 多 数 見 られる 場 合 は 不 同 沈 下 の 恐 れがある 外 壁 塗 装 タイル 等 に 剥 離 がある 又 は 著 しい 白 華 (エフロレッ センス) ひび 割 れ 浮 きがあることや 錆 汁 が 発 生 していないか 窓 サッシ 廻 り 変 形 開 閉 不 良 ゆるみ コーキングの 劣 化 点 錆 分 譲 練 馬 区 TGマンション 国 賃 貸 中 野 区 N 住 宅 築 14 年 RC 造 5F 4 棟 79 戸 築 20 年 RC 造 10F 1 棟 177 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 原 因 : 上 部 の 換 気 口 の 防 水 コーキング 劣 化 管 理 人 常 勤 原 因 : 外 壁 塗 装 劣 化 による 中 性 化 進 行 鉄 筋 錆 汁 爆 裂
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 外 部 -1 分 譲 練 馬 区 TGマンション 国 賃 貸 中 野 区 N 住 宅 築 14 年 RC 造 5F 4 棟 79 戸 築 20 年 RC 造 10F 1 棟 177 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 370,0000( 鉄 部 18ヶ 所 階 管 理 人 常 勤 段 4ヶ 所 原 因 : 外 壁 塗 装 剥 離 ( 子 供 のボール 遊 び?) 原 因 : 塗 装 剥 離 外 階 段 防 止 劣 化 分 譲 さいたま 市 LPマンション 築 8 年 RC 造 7F 129 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 計 画 中 ) 原 因 :パラペットタイル 笠 木 の 防 水 不 良 国 賃 貸 大 田 区 MR 住 宅 築 17 年 RC 造 10F 1 棟 152 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 150,000( 内 外 部 5 箇 所 ) 原 因 : 昨 年 の 地 震 で 外 壁 のひび 割 れ 塗 装 剥 離
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 外 部 -2 国 賃 貸 大 田 区 MR 住 宅 分 譲 三 郷 市 みさと Tマンション 築 17 年 RC 造 10F 1 棟 152 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 選 定 中 ) 管 理 人 常 勤 修 理 費 100,000 原 因 : 打 ち 放 し 鉄 筋 爆 裂 原 因 : 鉄 筋 爆 裂 国 賃 貸 練 馬 区 SA 住 宅 築 25 年 RC 造 5F 1 棟 52 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 380,000 原 因 : 上 階 ベランダ 防 水 劣 化 による 鉄 筋 爆 裂 分 譲 新 宿 区 西 早 稲 田 Kマンション 築 12 年 RC 造 13F 1 棟 154 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 全 体 調 査 中 未 確 定 ) 原 因 : 打 ち 放 し セパ 頭 処 理 不 良 (その 他 床 シート 不 良 )
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 外 部 -3 国 賃 貸 練 馬 区 S 住 宅 国 賃 貸 江 戸 川 区 N 住 宅 築 20 年 RC 造 5F 1 棟 40 戸 築 24 年 SRC 造 14F 4 棟 606 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 ( 調 査 中 ) 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 調 査 中 )50 個 くらいか? 原 因 : 前 回 の 塗 装 工 事 (8 年 前 ) 材 料 選 択 の 間 違 い 原 因 : 潮 害 によるベントキャップ 脱 落 (SUS 溶 接 部 分 の 腐 食 ) 分 譲 戸 田 市 Hマンション(1F 店 舗 ) 築 18 年 RC 造 7F 1 棟 15 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 ( 全 体 調 査 中 未 確 定 ) 原 因 :ベントキャップ 固 定 不 良 ( 施 工 ミス) 分 譲 さいたま 市 : 第 2 浦 和 Kマンション 築 30 年 ( 旧 耐 震 ) RC 造 3F 18 戸 管 理 人 不 在 長 計 改 修 設 計 中 原 因 :アルミ 手 摺 柱 脚 部 のコーキング 劣 化
Ⅱ-4 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 3) 建 築 物 の 屋 上 及 び 屋 根 の 調 査 歩 行 ができる 屋 上 : 歩 行 上 危 険 なひび 割 れもしくは 反 りがあるか 伸 縮 目 地 材 が 欠 落 し 植 物 が 繁 茂 していないか 笠 木 パラペット : 形 成 モルタル 等 の 仕 上 材 に 著 しい 白 華 ひび 割 れ エフロレッ センス 欠 損 浮 き 等 又 はパネルが 破 損 しているか 金 属 笠 木 : 錆 もしくは 腐 食 があるか 笠 木 部 分 に 緩 みがあり 部 分 的 に 変 形 しているか 排 水 溝 (ドレンを 含 む) : 排 水 溝 のモルタルにひび 割 れ 浮 き 等 がある ドレン 廻 りの 雑 草 の 繁 茂
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 屋 上 及 び 屋 根 -1 国 賃 貸 江 戸 川 区 N 住 宅 築 24 年 SRC 造 14F 4 棟 606 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 1,600,000 原 因 :8 年 前 に 防 水 補 修 その 保 証 期 間 中 に 太 康 光 パネル 設 置 )よって 保 証 工 事 の 対 象 にならず 分 譲 さいたま 市 LPマンション 築 8 年 RC 造 7F 129 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 長 計 改 修 設 計 計 画 中 ) 原 因 : 不 明 分 譲 練 馬 区 TGマンション 築 14 年 RC 造 5F 4 棟 79 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 調 査 中 ) 原 因 : 全 棟 に 発 生 ( 南 面 )メンテナンス 不 足 分 譲 さいたま 市 : 第 2 浦 和 Kマンション 築 30 年 ( 旧 耐 震 ) RC 造 3F 18 戸 管 理 人 不 在 長 計 改 修 設 計 中 原 因 :11 年 前 に 防 水 補 修
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 屋 上 及 び 屋 根 -2 分 譲 杉 並 区 STマンション 分 譲 さいたま 市 : 第 2 浦 和 Kマンション 築 20 年 RC 造 5F 1 棟 18 戸 築 30 年 ( 旧 耐 震 ) RC 造 3F 18 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 ( 清 掃 費 150,000 管 理 人 不 在 長 計 改 修 設 計 中 原 因 : 管 理 人 ( 女 性 )マンホール 屋 上 点 検 5 年 間 無 し 原 因 :11 年 前 に 防 水 補 修 国 賃 貸 練 馬 区 S 住 宅 築 20 年 RC 造 5F 1 棟 40 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 ( 調 査 中 ) 原 因 : 前 回 の 塗 装 工 事 (8 年 前 ) 以 降 点 検 無 し 分 譲 さいたま 市 : 第 2 浦 和 Kマンション 築 30 年 ( 旧 耐 震 ) RC 造 3F 18 戸 管 理 人 不 在 長 計 改 修 設 計 中 原 因 :ベランダ 床 防 水 工 事 無 し(モルタル 防 水 )
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 内 部 ( 共 用 給 水 管 排 水 管 の 劣 化 ) 国 賃 貸 中 野 区 K 住 宅 築 20 年 RC 造 10F 1 棟 177 戸 管 理 人 常 勤 原 因 : 錆 による( 砲 金 と 鉄 管 の 異 種 金 属 接 合 絶 縁 劣 化 ) 分 譲 中 野 区 KTマンション 築 40 年 RC 造 5F 1 棟 60 戸 管 理 人 巡 回 修 理 費 85,000( 応 急 修 理 しかできない) 原 因 : 経 年 劣 化 排 水 管 洗 浄 時 に 漏 水 指 摘 見 過 ごし
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 内 部 ( 漏 水 ) 分 譲 目 黒 区 : 中 目 黒 Dマンション 築 12 年 RC 造 10F 110 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 390,000 原 因 :CFのカビ 発 生 調 査 で 発 見 UB サッシドアの 防 水 不 良 階 下 ( 賃 貸 )
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 建 築 物 の 内 部 (PS 内 異 音 調 査 ) 分 譲 北 区 ABマンション 築 28 年 RC 造 10F 1 棟 425 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 60,000 原 因 : 戸 別 水 道 メーター( 計 量 法 8 年 交 換 ) 後 異 音 が 発 生 メーター 廻 りの 清 掃 ( 逆 止 弁 清 掃 ) 水 撃 減 圧 器 を 設 置 効 果 が 出 ない 共 用 管 からの 減 圧 弁 の 劣 化 と 判 明 他 の 住 戸 も 発 生 する 可 能 性 があり 経 過 観 察 中
Ⅲ. 点 検 不 備 の 事 例 報 告 避 難 施 設 等 分 譲 練 馬 区 TGマンション 築 14 年 RC 造 5F 4 棟 79 戸 国 賃 貸 中 野 区 K 住 宅 管 理 人 常 勤 修 理 費 370,0000( 鉄 部 18ヶ 所 階 築 20 年 RC 造 10F 1 棟 177 戸 段 4ヶ 所 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 塗 装 補 修 150,000) 原 因 : 塗 装 剥 離 外 階 段 防 止 劣 化 原 因 : 管 理 不 足 扉 が 開 かなかった 国 賃 貸 中 野 区 N 住 宅 築 20 年 RC 造 10F 1 棟 177 戸 管 理 人 常 勤 修 理 費 ( 塗 装 補 修 150,000) 原 因 : 管 理 不 足 扉 が 開 かなかった 分 譲 戸 田 市 Hマンション(1F 店 舗 ) 築 18 年 RC 造 7F 1 棟 15 戸 管 理 人 巡 回 注 意 是 正 指 示 原 因 : 自 転 車 等 の 放 置 で 避 難 通 路 の 確 保 ができていない
Ⅱ. 定 期 点 検 5. 給 水 設 備 点 検 - 給 水 には 次 の5つの 方 式 があります 1) 水 道 直 結 方 式 2) 高 置 水 槽 方 式 3) 圧 力 タンク 方 式 4)ポンプ 直 送 方 式 5) 増 圧 直 結 給 水 方 式 各 方 式 により 点 検 内 容 は 違 いますが 年 4 回 程 度 が 一 般 的 で す 受 水 槽 高 置 ( 架 ) 水 槽 - 年 1 回 は 水 質 検 査 とポンプ 等 の 機 器 検 査 を 行 う 6. 排 水 設 備 点 検 - 給 水 設 備 と 違 い 排 水 設 備 は 法 定 点 検 では ありません 屋 内 雑 排 水 管 清 掃 - 清 掃 頻 度 は1 回 /1~2 年 屋 外 雑 排 水 汚 水 雨 水 管 清 掃 - 清 掃 頻 度 は1 回 /3~5 年
Ⅱ. 定 期 点 検 7. 消 防 用 設 備 -いざという 時 その 機 能 が 発 揮 されるよう 消 防 法 では 年 2 回 有 資 格 者 による 機 器 点 検 また 年 1 回 に 機 器 作 動 する 総 合 的 なテストをし 消 防 署 へ 届 け 出 る 8. 自 家 用 電 気 工 作 物 定 期 点 検 - 一 般 用 電 気 工 作 物 は 電 力 会 社 が 保 安 業 務 を 担 う 自 家 用 電 気 工 作 物 は 自 主 保 安 が 義 務 付 られています 1) 日 常 巡 視 点 検 ( 毎 月 1 回 )- 機 器 を 運 転 状 態 にしたまま 損 傷 変 形 加 熱 による 変 色 などの 異 常 を 確 認 します 2) 定 期 点 検 ( 毎 年 1 回 )- 全 設 備 を 停 電 させて 各 機 器 の 絶 縁 抵 抗 測 定 保 護 装 置 の 作 動 試 験 を 行 い 技 術 基 準 に 適 合 しているか 確 認 します 3) 精 密 点 検 (3 年 に1 回 )- 全 設 備 を 停 電 させて 各 機 器 の 特 性 試 験 自 家 用 発 電 設 備 ある 発 電 機 やエンジンの 分 解 点 検 変 圧 器 などの 絶 縁 油 の 劣 化 測 定 行 います
Ⅳ. 既 存 不 適 格 について 1 代 表 的 な 事 例 -1 建 築 基 準 法 には 建 築 物 ( 又 は 昇 降 機 等 )が 建 築 確 認 された 時 点 の 法 令 に 基 づいて 建 築 した 建 築 物 ( 既 存 建 物 )は その 後 に 定 め られた 法 令 の 規 定 に 及 ばないこと( 遡 及 しないこと)が 定 められて いる ( 法 第 3 条 第 2 項 ) すなわち 法 の 既 存 不 遡 及 の 原 則 で ある 一 種 の 救 済 規 定 になっており これがいわゆる 既 存 不 適 格 である 既 存 不 適 格 の 代 表 的 事 例 昭 和 46 年 以 前 の6 階 建 て 共 同 住 宅 の 階 段 に 内 部 階 段 が1ヶ 所 しかない 昭 和 48 年 以 前 の 建 築 で たて 穴 区 画 の 防 火 扉 の 開 閉 機 構 が 温 度 ヒューズ 式 である
Ⅳ. 既 存 不 適 格 について 2 代 表 的 な 事 例 -2 昭 和 57 年 以 前 の 建 築 で 延 焼 のおそれのある 窓 が 線 入 りガラ ス 入 りとなっている * 昭 和 58 年 10 月 1 日 をもって 線 入 板 ガラスは 防 火 設 備 ( 旧 乙 種 防 火 戸 )の 認 定 取 消 し 平 成 11 年 以 前 の 建 築 で 階 段 に 手 摺 りが 付 いていない 平 成 14 年 以 前 の 建 築 のエレベーターの 乗 場 戸 に 遮 煙 性 能 が ない 平 成 17 年 以 前 の 建 築 の 防 火 シャッターに 閉 鎖 作 動 時 の 危 害 防 止 装 置 がない 平 成 17 年 以 前 の 建 築 の 鉄 骨 の 耐 火 被 覆 材 機 械 室 の 断 熱 材 に 吹 付 け 石 綿 が 使 用 されている
Ⅳ.エレベーターの 既 存 不 適 格 について 3 既 存 不 敵 格 の 検 査 項 目 の 例 -1 駆 動 装 置 等 の 耐 震 対 策 昭 和 56 年 6 月 1 日 施 行 - 駆 動 装 置 の 転 倒 移 動 防 止 対 策 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 -ロープガード 等 の 状 況 戸 開 走 行 保 護 装 置 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 取 付 け 及 び 作 動 状 況 地 震 時 等 管 制 運 転 装 置 の 取 付 け 及 び 作 動 状 況 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 地 震 時 等 管 制 運 転 装 置 の 取 付 け 及 び 作 動 状 況 予 備 電 源 の 状 況 かごの 戸 及 び 敷 居 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 戸 の 反 転 作 動 の 状 況
Ⅳ.エレベーターの 既 存 不 適 格 について 3 既 存 不 敵 格 の 検 査 項 目 の 例 -2 かごの 照 明 装 置 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 照 明 装 置 の 設 置 作 動 及 び 照 度 の 状 況 ( 床 面 で 50lx 乗 用 ( 及 び 寝 台 用 以 外 のエレベーターで25lx) 以 上 の 照 度 ) かごの 非 常 救 出 口 昭 和 46 年 1 月 1 日 施 行 - 救 出 口 のロック 装 置 取 付 け スイッチ 取 付 け 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 施 錠 装 置 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 - 施 錠 装 置 ロック 機 構 ( 係 合 部 分 の 寸 法 7mm 以 上 ) スイッチの 作 動 状 況 ( 煙 感 知 器 の 点 検 口 ) 昇 降 路 内 及 びピット 内 の 耐 震 対 策 昭 和 56 年 6 月 1 日 施 行 - 昇 降 路 内 の 耐 震 対 策 (かご 釣 合 おもりの 脱 レー ル 防 止 等 )
Ⅳ.エレベーターの 既 存 不 適 格 について 3 既 存 不 敵 格 の 検 査 項 目 の 例 -3 昇 降 路 内 及 びピット 内 の 耐 震 対 策 昭 和 56 年 6 月 1 日 施 行 -ピット 内 の 耐 震 対 策 (かご 下 綱 車 釣 合 ロープ 調 速 機 ロープのハズレ 止 め 等 ) 平 成 21 年 9 月 28 日 施 行 -ロープガード 等 の 状 況 ガイドレールとのかかり の 状 況 突 出 物 の 状 況
Ⅴ. 点 検 管 理 チェックシート マ ン シ ョ ン 点 検 管 理 チ ェ ッ ク シ ー ト 点 検 記 入 者 号 室 氏 名 TEL この 住 戸 の 利 用 形 態 は ( 自 己 所 有 で 居 住 自 己 所 有 で 非 居 住 借 家 として 居 住 ) この 住 戸 にいつからお 住 まいですか? ( 分 譲 開 始 から 昭 和 平 成 年 から) 室 内 外 装 建 具 ベランダ 上 階 からの 漏 水 ( 現 在 過 去 に どこで 原 因 ) 亀 裂 ( 構 造 壁 ) 異 常 なし 外 壁 からの 漏 水 ( 現 在 過 去 に どこで 原 因 ) 結 露 亀 裂 異 常 なし サッシ( 窓 ) ガラスの 割 れ 錆 がたつき 損 傷 結 露 異 常 なし 洋 室 ( 北 ) 洋 室 (ベランダ) 洋 室 ( 角 ) 和 室 台 所 ( 角 ) 玄 関 ドア 錆 ( 塗 装 の 剥 がれ) 変 形 損 傷 ドアチェックの 異 常 ( 戻 らない) 結 露 異 常 なし その 他 ( ) 面 格 子 錆 がたつき 損 傷 異 常 なし 天 井 漏 水 亀 裂 塗 装 の 剥 がれ 錆 汁 鉄 筋 露 出 コンクリート 脱 落 異 常 なし 壁 亀 裂 塗 装 の 剥 がれ 錆 汁 鉄 筋 露 出 コンクリート 脱 落 異 常 なし 床 水 溜 り 亀 裂 異 常 なし 排 水 溝 排 水 口 水 溜 り 流 れにくい ゴミの 詰 まり 異 常 なし 雨 水 縦 管 錆 ( 塗 装 の 剥 がれ) 変 形 がたつき 脱 落 損 傷 異 常 なし 隔 て 板 割 れ 損 傷 脱 落 異 常 なし 手 摺 コンクリート 部 : 亀 裂 錆 汁 鉄 筋 露 出 コンクリート 脱 落 異 常 なし 鉄 部 : 塗 装 の 剥 がれ 変 形 損 傷 がたつき 異 常 なし 給 水 台 所 流 し 水 の 出 が 悪 い 水 が 濁 る 赤 水 が 出 る 臭 いが 気 になる 異 常 なし 台 所 流 し 湯 の 出 が 悪 い 温 度 調 節 不 良 給 湯 設 備 ユニットバス 湯 の 出 が 悪 い 温 度 調 節 不 良 ガス 給 湯 器 ガス 臭 い 点 火 しない 時 がある 燃 焼 排 気 の 臭 いがする 異 常 なし 台 所 流 し 流 れが 悪 い 逆 流 する 異 常 なし 排 水 ユニットバス 流 れが 悪 い 逆 流 する 異 常 なし 便 所 流 れが 悪 い 逆 流 する 異 常 なし 洗 面 所 流 れが 悪 い 逆 流 する 異 常 なし 電 気 容 量 ブレーカー 停 電 が 多 い ( 停 電 の 頻 度 年 回 程 度 ) 異 常 なし 換 気 設 備 弱 電 設 備 換 気 能 力 が 悪 い 異 常 音 がする 異 常 なし 流 し トイレ ユニットバス テレビ 映 りが 悪 い ゴーストが 出 る 異 常 なし インターホン 聞 こえにくい 音 が 鳴 らない 損 傷 異 常 なし 点 検 記 入 日 下 記 の 場 所 について 該 当 する 該 当 する 不 具 合 に 印 をお 付 けください なお 特 筆 すべき 事 項 は 備 考 欄 にお 書 きください 天 井 壁 ( 構 造 壁 ) 換 気 扇 平 成 24 年 11 月 17 日 備 考 欄 マンションの 共 用 部 分 ( 玄 関 廊 下 階 段 等 )でお 気 付 きの 点 改 善 要 望 等 をご 自 由 にお 書 きください ( 財 団 ) 埼 玉 県 建 築 住 宅 安 全 協 会 TEL048-865-0391FAX845-6720
おわりに 埼 玉 県 では 平 成 22 年 度 の 調 査 で 分 譲 マンションが 約 8000 棟 弱 報 告 されています その 内 6 階 建 て 以 上 で 定 期 報 告 義 務 がある マンションは 4500 棟 あまりです 調 査 の 中 でこの 制 度 を 知 らな い 無 回 答 の 回 答 合 計 は30% 弱 です また 定 期 報 告 を 行 ってい ない 分 からないの 回 答 合 計 は26% 弱 になります 一 方 実 際 に 定 期 報 告 がされている 割 合 は2700 棟 65% 弱 です 即 ち 30% 弱 のマンション1350 棟 と 該 当 外 のマンション3500 棟 を 合 わせると 埼 玉 県 のマンションの 半 数 が 日 常 の 点 検 と 管 理 が 疎 かな 可 能 性 があると 言 えます また 管 理 会 社 に 委 託 してい るマンションは80% 強 の7000 棟 余 りを 鑑 みますと 総 体 的 には 2000 棟 近 いマンションの 日 常 の 点 検 と 管 理 に?を 私 は 付 けざる を 得 ません 建 物 の 延 命 を 図 る 特 効 薬 は 日 常 の 点 検 と 管 理 に 勝 るものはありません これを 機 会 にもう 一 度 見 直 をしてください