6 Ju n e, 2 0 1 3 J-REIT の 運 用 資 産 にみる 賃 貸 マンションの 稼 働 状 況 2 経 済 トレンド ウォッチ 4 不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 6 東 京 23 区 における 住 戸 タイプ 別 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 推 移 8 本 レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 企 画 部 設 楽 彰 憲 TEL.03-3274-9340( 代 表 )
J-REIT の 運 用 資 産 にみる 賃 貸 マンションの 2012 年 12 月 末 現 在 J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )は 全 国 の 大 都 市 を 中 心 に 約 1,100 件 の 賃 貸 マ ンションを 保 有 しています J-REITの 全 投 資 物 件 の 運 用 履 歴 情 報 を 統 合 したデータベース ReiTREDA (リートレーダー) を 用 いて 賃 貸 マンションの 稼 働 率 と 賃 料 単 価 の 推 移 を 紹 介 します J-REITが 東 京 23 区 に 保 有 する 賃 貸 マンションは 前 年 度 比 59 件 3,392 戸 の 増 加 J-REITが 全 国 に 保 有 する 賃 貸 マンション( 住 宅 専 用 型 の 賃 貸 用 途 の 中 高 層 共 同 住 宅 )は1,135 件 総 戸 数 は 約 81,400 戸 となります(2012 年 12 月 末 現 在 以 下 同 じ) 1 物 件 当 たりの 平 均 は 住 宅 戸 数 が 約 72 戸 賃 貸 床 面 積 が 約 2,615m 2 築 年 数 が 約 9.6 年 地 上 階 数 が 約 10.1 階 で 単 棟 型 の 高 層 物 件 が 主 体 となっています 住 戸 タイプ 別 の 物 件 数 シェアは ワンルーム が 約 52% コ ンパクト が 約 28% ファミリー が 約 13%で 1~2 人 世 帯 向 けが8 割 を 占 めています( 図 表 1 参 照 ) 地 域 別 に 所 在 状 況 をみると 東 京 23 区 が 679 件 46,295 戸 ( 総 戸 数 に 占 める 割 合 56.9%)と 前 年 度 比 59 件 3,392 戸 増 加 しました また 大 都 市 (ここでは 札 幌 市 仙 台 市 東 京 23 区 大 阪 市 名 古 屋 市 福 岡 市 をいう)に 所 在 する 物 件 は 計 920 件 64,688 戸 ( 同 79.5%)となります ( 図 表 2 参 照 ) J-REITが 保 有 する 賃 貸 マンションの 中 には 1 棟 を 賃 料 保 証 付 きで 一 括 賃 借 するなど 市 況 の 動 きをダイレクト に 反 映 しない 運 用 形 態 の 物 件 が 含 まれています( 図 表 1 参 照 ) 以 下 こうした 市 況 の 動 きを 的 確 に 反 映 していな いと 考 えられる 物 件 を 除 外 した 上 で J-REITが 保 有 する 賃 貸 マンションの 稼 働 状 況 平 均 収 入 単 価 の 推 移 を 概 観 します [ 図 表 1]J-REIT 保 有 賃 貸 マンションの 概 要 [ 図 表 2]J-REIT 保 有 賃 貸 マンションの 所 在 地 域 総 物 件 数 総 戸 数 J REIT 保 有 賃 貸 マンションの 概 要 全 国 :₂₀₁₂ 年 ₁₂ 月 末 現 在 1,13₅ 物 件 (1,16₅) 81,370 戸 (84,796) 1 物 件 当 たり 平 均 地 上 階 数 10.07 階 賃 貸 床 面 積 2,61₅.02m 2 戸 数 71.69 戸 築 年 数 9.₅7 年 住 戸 タイプ (シェア) ワンルーム ₅93 物 件 ₅2.2% コンパクト 316 物 件 27.8% ファミリー 142 物 件 12.₅% その 他 高 級 物 件 84 物 件 7.4% 運 営 形 態 (シェア) 一 括 賃 貸 1,11₅ 物 件 98.2% 内 賃 料 保 証 118 物 件 10.4% 内 運 営 のみ 997 物 件 87.8% 個 別 賃 貸 20 物 件 1.8% 物 件 数 ( 件 ) 地 域 別 構 成 住 戸 数 ( 戸 ) 物 件 数 シェア (%) 戸 数 シェア (%) ₁ 物 件 当 たり 平 均 住 戸 数 ( 戸 ) 地 上 築 年 数 階 数 ( 年 ) ( 階 ) 札 幌 市 42 3,360 3.7% 4.1% 80.0 12.3 8.4 仙 台 市 32 2,194 2.8% 2.7% 68.6 10.3 9.1 東 京 23 区 679 46,29₅ ₅9.8% ₅6.9% 68.2 10.2 9.4 東 京 都 心 ₅ 区 280 20,148 24.7% 24.8% 72.0 11.1 9.1 東 京 都 下 30 1,902 2.6% 2.3% 63.4 7.1 13.6 横 浜 市 23 3,021 2.0% 3.7% 131.3 8.7 12.₅ 川 崎 市 16 1,236 1.4% 1.₅% 77.3 8.8 10.8 名 古 屋 市 69 4,788 6.1% ₅.9% 69.4 11.1 8.0 京 都 市 1₅ 1,166 1.3% 1.4% 77.7 8.₅ 8.3 大 阪 市 ₅9 4,₅46 ₅.2% ₅.6% 77.1 12.2 7.0 神 戸 市 14 1,708 1.2% 2.1% 122.0 11.6 8.0 福 岡 市 39 3,₅0₅ 3.4% 4.3% 89.9 11.₅ 8.2 全 国 1,13₅ 81,370 100.0% 100.0% 71.7 10.1 9.6 注 1:2012 年 12 月 末 現 在 の 住 居 専 用 物 件 の 概 要 を 示 す 注 1:2012 年 12 月 末 現 在 の 住 居 専 用 物 件 の 概 要 注 2:( ) 内 は 他 用 途 複 合 物 件 を 含 む 値 注 2: 東 京 都 心 5 区 は 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 注 3:ワンルームは 概 ね18m 2 前 後 コンパクトは30~40m 2 前 後 ファミ リーは60~70m 2 以 上 注 4: 地 上 階 数 賃 貸 床 面 積 戸 数 築 年 数 は 1 棟 単 位 で 算 出 した 概 算 値 図 表 1,2,3,4の 資 料 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) に 基 づき 作 成 2 2013, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
稼 働 状 況 大 都 市 の 平 均 稼 働 率 はいずれの 都 市 も95 % 超 の 高 水 準 大 都 市 の 都 市 別 平 均 稼 働 率 は リーマンショック 後 に 東 京 23 区 を 中 心 として 低 下 しましたが 2010 年 3 月 期 以 降 は 上 昇 傾 向 で 推 移 し 2012 年 6 月 期 以 降 の 平 均 稼 働 率 はいずれの 都 市 も95%を 上 回 っています( 図 表 3 参 照 ) 平 均 賃 料 収 入 単 価 ( 家 賃 管 理 費 等 の 実 収 入 ベース でみた 期 中 の1m 2 当 たり 平 均 単 価 )は 2010 年 以 降 はい ずれの 都 市 もやや 弱 含 みから 横 ばいといった 状 況 で 推 移 しています 2011 年 12 月 期 から1 年 間 の 増 減 状 況 を みると 仙 台 市 が1.6% 増 加 しましたが 他 の5 大 都 市 は いずれも±0.5% 以 内 の 増 減 に 留 まっています( 図 表 4 参 照 ) ( 以 上 都 市 未 来 総 合 研 究 所 出 塚 哲 也 ) 2011 年 12 月 期 以 降 の 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 増 減 率 2011 年 12 月 期 2012 年 12 月 期 増 減 率 札 幌 市 1,800 1,80₅ 0.3% 仙 台 市 2,041 2,07₅ 1.6% 東 京 23 区 3,960 3,939-0.₅% 名 古 屋 市 2,428 2,434 0.3% 大 阪 市 2,822 2,823 0.0% 福 岡 市 2,209 2,206-0.1% [ 図 表 3] 大 都 市 におけるJ-REIT 保 有 賃 貸 マンションの 平 均 稼 働 率 の 推 移 注 1: 集 計 対 象 は 物 件 データ 数 10 件 未 満 の 期 を 非 表 示 総 額 固 定 賃 料 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない 注 2: 平 均 稼 働 率 は 期 中 (6ヶ 月 間 )の 単 純 平 均 値 ( 稼 働 率 = 賃 貸 床 面 積 賃 貸 可 能 床 面 積 ) [ 図 表 4] 大 都 市 におけるJ-REIT 保 有 賃 貸 マンションの 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 推 移 注 1: 集 計 対 象 は 物 件 データ 数 10 物 件 未 満 の 期 を 非 表 示 総 額 固 定 賃 料 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない 注 2: 平 均 賃 料 収 入 単 価 は 期 中 (6ヶ 月 間 )の 賃 貸 床 面 積 1m 2 当 たりの 賃 料 等 収 入 ( 管 理 費 等 を 含 む)の 単 純 平 均 値 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2013, June 3
経 済 トレンド ウォッチ 景 気 の 動 向 ( 全 国 ) 図 1 景 気 動 向 指 数 注 : 図 の 指 数 は 第 10 次 改 定 の 値 資 料 : 内 閣 府 景 気 動 向 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 資 料 : 内 閣 府 景 気 ウォッチャー 調 査 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 注 : 大 企 業 は 資 本 金 10 億 円 以 上 中 堅 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 10 億 円 未 満 中 小 企 業 は 資 本 金 2 千 万 円 以 上 1 億 円 未 満 2013 年 6 月 は 2013 年 3 月 調 査 時 点 の 先 行 き の 値 資 料 : 日 本 銀 行 全 国 企 業 短 期 経 済 観 測 調 査 ( 短 観 ) データ 概 要 図 1 景 気 動 向 指 数 の CI 指 数 :CI 指 数 は 景 気 の 拡 大 後 退 の 大 きさやテンポを 示 す (CI:コンポジット インデックス) 景 気 先 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 先 行 して 動 き 景 気 を 予 知 するための 指 数 景 気 一 致 指 数 は 実 際 の 景 気 動 向 とほぼ 一 致 して 動 き 景 気 の 現 状 を 示 す 指 数 景 気 遅 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 遅 れて 動 き 景 気 の 変 化 を 確 認 する 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 : 景 気 の 動 きに 敏 感 な 職 業 の 人 を 景 気 ウオッチャーに 選 び 街 中 の 景 気 の 現 状 や 先 行 き (2,3ヶ 月 先 )について 景 気 ウオッチャーの 判 断 による 景 気 の 方 向 性 を 示 す 指 数 (DI 指 数 :50 = 変 わらない 横 ばい 50より 高 い = 良 くなる 50より 低 い = 悪 くなる) 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 : 業 況 が 良 い と 答 えた 企 業 の 割 合 から 悪 い と 答 えた 企 業 の 割 合 を 引 いた 値 を 業 況 判 断 指 数 とするもの 良 い と 悪 い の 回 答 割 合 が 同 じ 場 合 は 0 となる 4 2013, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
物 価 雇 用 金 利 等 の 動 向 ( 全 国 ) 図 4 物 価 指 数 注 : 国 内 企 業 物 価 指 数 の 4 月 は 速 報 値 資 料 : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 日 本 銀 行 企 業 物 価 指 数 図 5 雇 用 情 勢 注 : 図 の 値 は 季 節 調 整 値 完 全 失 業 率 の 2011 年 3 月 から 8 月 は 岩 手 県 宮 城 県 福 島 県 を 除 く 全 国 の 結 果 (4 月 は 速 報 値 ) 資 料 : 総 務 省 労 働 力 調 査 厚 生 労 働 省 職 業 安 定 業 務 統 計 図 6 主 要 金 利 資 料 : 日 本 銀 行 金 融 経 済 統 計 日 本 相 互 証 券 及 び 住 宅 金 融 支 援 機 構 ホームページ 公 表 資 料 データ 概 要 図 4 消 費 者 物 価 指 数 : 全 国 の 家 計 に 係 る 財 及 びサービスの 価 格 等 を 総 合 した 物 価 を 時 系 列 的 に 測 定 する 指 数 国 内 企 業 物 価 指 数 : 企 業 間 で 取 引 される 国 内 向 け 国 内 生 産 品 の 価 格 水 準 を 示 す 指 数 図 5 完 全 失 業 率 : 労 働 力 人 口 (15 歳 以 上 で 働 く 意 志 をもつ 人 )に 占 める 完 全 失 業 者 の 割 合 完 全 失 業 者 は 一 定 期 間 中 に 収 入 を 伴 う 仕 事 に 従 事 しなかった 人 で 実 際 に 求 職 活 動 を 行 った 人 有 効 求 人 倍 率 : 公 共 職 業 安 定 所 で 扱 う 求 職 者 1 人 に 対 する 求 人 数 図 6 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン : 民 間 金 融 機 関 と 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 提 携 商 品 フラット35 の 借 入 金 利 の 最 高 ( 保 証 型 は 含 まない) 都 市 銀 行 住 宅 ローン( 変 動 ) : 個 人 向 け 都 市 銀 行 住 宅 ローンの 変 動 金 利 型 の 基 準 金 利 長 期 プライムレート : 民 間 金 融 機 関 が 信 用 力 の 高 い 企 業 に 資 金 を1 年 以 上 貸 付 ける 際 の 基 準 となる 貸 出 金 利 長 期 国 債 新 発 債 流 通 利 回 り : 金 融 機 関 や 機 関 投 資 家 などの 間 で 取 引 される 長 期 国 債 新 発 債 の 利 回 り みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2013, June 5
不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 東 京 圏 図 1 用 途 別 平 均 地 価 ( 公 示 価 格 の 前 年 比 ) 注 : 各 年 1 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 資 料 : 国 土 交 通 省 平 成 25 年 地 価 公 示 図 2 総 人 口 の 推 移 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 資 料 : 各 都 市 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 3 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] 注 : 各 投 資 法 人 の 2012 年 12 月 末 までの 決 算 資 料 による 資 料 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 1 用 途 別 平 均 地 価 ( 公 示 価 格 ) : 地 価 公 示 は 一 般 の 土 地 の 取 引 価 格 に 対 して 指 標 を 与 え 公 共 事 業 用 地 の 取 得 価 格 の 算 定 の 規 準 となる 等 により 適 正 な 地 価 の 形 成 に 寄 与 することを 目 的 として 国 土 交 通 省 の 土 地 鑑 定 委 員 会 が 毎 年 1 回 標 準 的 な 土 地 についての 正 常 な 価 格 を 示 すもの 図 2 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 3 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI)の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)の NOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 6 2013, June みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
主 要 大 都 市 ( 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 大 阪 神 戸 福 岡 ) 図 4 用 途 別 平 均 地 価 ( 公 示 価 格 の 前 年 比 ) 注 : 各 年 1 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 資 料 : 国 土 交 通 省 平 成 25 年 地 価 公 示 図 5 総 人 口 の 推 移 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 資 料 : 各 都 市 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 6 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] 注 : 各 投 資 法 人 の 2012 年 12 月 末 までの 決 算 資 料 による 資 料 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 4 用 途 別 平 均 地 価 ( 公 示 価 格 ) : 地 価 公 示 は 一 般 の 土 地 の 取 引 価 格 に 対 して 指 標 を 与 え 公 共 事 業 用 地 の 取 得 価 格 の 算 定 の 規 準 となる 等 により 適 正 な 地 価 の 形 成 に 寄 与 することを 目 的 として 国 土 交 通 省 の 土 地 鑑 定 委 員 会 が 毎 年 1 回 標 準 的 な 土 地 についての 正 常 な 価 格 を 示 すもの 図 5 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 6 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI)の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)の NOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2013, June 7
東 京 23 区 における 住 戸 タイプ 別 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 推 移 J-REIT 保 有 物 件 が 多 い 東 京 23 区 について 住 戸 タイプ 別 に 平 均 稼 働 率 と 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 動 きを 比 較 し ました 平 均 稼 働 率 は 各 住 戸 タイプともに2009 年 12 月 期 を 底 としてV 字 型 で 上 昇 しています 2012 年 12 月 期 ではワンル ームが96% 程 度 でファミリーとコンパクトを1ポイント 程 度 上 回 っています ワンルームの 稼 働 率 は2010 年 12 月 以 降 95 % 超 で 推 移 しており 稼 働 状 況 は 良 好 です 2008 年 3 月 期 以 降 の 稼 働 率 の 最 高 値 と 最 低 値 の 差 をタイプ 別 に 比 較 すると ワンルームとファミリーは3ポイント 程 度 ですが コンパクトは5ポイント 程 度 と 振 れ 幅 が 大 きくなっています 平 均 賃 料 収 入 単 価 は ワンルームとコンパクトはファミリーに 比 2011 年 3 月 期 以 降 の 賃 料 増 減 率 べ 約 1,000 円 /m2 高 い 水 準 にあります 稼 働 率 が 回 復 してきた 2011 年 2012 年 2011 年 3 月 期 にはいずれのタイプも 賃 料 がわずかながら 上 昇 し 3 月 期 12 月 期 増 減 率 ましたが その 後 はワンルームとファミリーはほぼ 横 ばい コンパクト はやや 弱 含 みで 推 移 しています J-REIT 保 有 物 件 の 稼 働 率 や 賃 料 収 入 単 価 の 推 移 からは 東 京 23 区 におけるワンルームの 賃 料 が 他 のタイプに 比 べ 相 対 的 に 安 定 していることがわかります ワンルーム コンパクト ファミリー 4,188 4,021 3,149 4,138 3,907 3,099-1.2% -2.8% -1.6% 東 京 23 区 における 住 戸 タイプ 別 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 推 移 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 注 1: 集 計 対 象 は 総 額 固 定 賃 料 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない 注 2: 期 中 (6ヶ 月 間 )の 稼 働 率 賃 料 収 入 単 価 の 単 純 平 均 値 の 推 移 を 示 す 注 3: 住 戸 面 積 は ワンルームが 概 ね18m 2 前 後 コンパクトが30~40m 2 前 後 ファミリーが60~70m 2 以 上 資 料 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) に 基 づき 作 成 不 動 産 の 仲 介 物 件 のご 紹 介 売 却 のご 依 頼 やご 相 談 はこちらへ お 問 合 せ 先 宅 地 建 物 取 引 業 : 届 出 第 2 号 所 属 団 体 : 一 般 社 団 法 人 不 動 産 協 会 一 般 社 団 法 人 不 動 産 流 通 経 営 協 会 公 益 社 団 法 人 首 都 圏 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 加 盟 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 マーケットレポート 2013.6 発 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 企 画 部 103-8670 東 京 都 中 央 区 八 重 洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 編 集 協 力 株 式 会 社 都 市 未 来 総 合 研 究 所 103-0027 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 2-3-4 日 本 橋 プラザビル11 階 http://www.tmri.co.jp/ 本 資 料 は 参 考 情 報 の 提 供 を 目 的 とするものです 当 行 は 読 者 に 対 し 本 資 料 における 法 律 税 務 会 計 上 の 取 扱 を 助 言 推 奨 もしくは 保 証 するものではありません 本 資 料 の 全 部 または 一 部 の 無 断 複 製 無 断 転 載 を 禁 じます