情 報 提 供 料 信 託 (J-REIT)について ~ J-REITの 基 礎 情 報 ~ 2016 年 1 月 商 号 等 / 加 入 協 会 / みずほ 信 顧 問 株 式 会 社 金 融 商 品 取 引 業 者 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 398 号 一 般 社 団 信 託 協 会 一 般 社 団 顧 問 業 協 会 Copyright (c) Mizuho Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.
目 次 J-REITとは P.2 実 物 とJ-REITへの の 違 い P.3 J-REITの 物 件 一 例 P.4 J-REITの 地 域 別 物 件 例 P.5 J-REITのタプ 別 分 類 P.6 J-REITのタプ 別 特 徴 P.7 J-REITの 上 位 銘 柄 一 覧 P.8 地 震 対 策 P.9 米 REITの 比 較 P.10 ご 参 考 :J-REITの 増 P.11 信 託 のお 申 込 みに 際 しての 一 般 的 な 留 意 事 項 P.12 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 1
J-REITとは REIT(Real Estate Investment Trust:)とは 信 託 のことをいい 一 般 に のREITの 総 称 をJ-REIT(ェ)とい います J-REITは 家 から 金 を 集 め 主 に 賃 貸 料 収 入 が 得 られる (オビ 商 業 施 設 賃 貸 マョなど)に して それ を 維 持 管 理 しながら 必 要 に 応 じて 買 替 えなども 行 い そこから 得 られた 賃 貸 料 収 入 や の 売 却 益 を 家 に 配 当 する 金 融 商 品 です J-REITは から 得 られる 賃 貸 料 収 入 を 中 心 とする 収 入 から J-REITの 運 営 に 必 要 な 経 費 などを 差 し 引 き 残 った 利 益 のほとんどを 家 に 配 当 します 利 益 の90% 超 を 配 当 することなどの 条 件 を 満 たせば 税 が 免 除 ( 配 当 金 額 が 損 金 算 入 )されるため J-REIT( )は 通 常 利 益 のほ とんどを 配 当 します 株 式 と 同 様 に 売 買 が 行 われる J-REIT 専 用 の 上 場 市 場 が 金 融 商 品 取 引 所 に 設 けられています J-REITの 仕 組 み 家 REIT 配 当 金 融 商 品 取 引 所 に 上 場 賃 貸 料 収 入 など オビ 商 業 施 設 賃 貸 マョなど 賃 貸 料 収 入 が 得 られる 等 少 額 から が 可 能 J-REIT は 株 式 と 同 様 に 売 買 が 行 われる J-REIT 専 用 の 上 場 市 場 が 設 けられており 数 万 円 程 度 から 購 入 できる 銘 柄 もあります 利 益 の90% 超 を 配 当 利 益 の90% 超 を 配 当 することなどの 条 件 を 満 たせば 税 が 免 除 されるため J-REITは 通 常 利 益 のほとんどを 配 当 します 物 件 選 びは 専 門 家 取 得 する の 選 定 や 取 得 した の 運 営 管 理 を のプロが 行 います 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 2
実 物 とJ-REITへの の 違 い 個 が へ 直 接 する 場 合 は 多 額 の 金 が 必 要 となり 物 件 の 管 理 を 個 または 専 門 業 者 に 委 託 しなければなりません 一 方 J-REITへ する 場 合 は 少 額 からオビや 商 業 施 設 等 の へ が 可 能 となります また 物 件 の 管 理 は 専 門 家 が 行 うため J-REITへの では 実 物 へ を 行 う 際 の 様 々な 負 担 や 問 題 を 軽 減 することが 可 能 となります 実 物 への とJ-REITへの の 違 い 実 物 への J-REITへの 対 象 必 要 金 パ-やマョ 多 額 ( 数 千 万 円 ~) 多 様 な (オビ 商 業 施 設 ホ 等 ) 少 額 から が 可 能 ( 数 万 円 ~) 複 数 物 件 への 分 散 困 難 可 能 物 件 の 選 定 運 営 管 理 家 自 身 または 専 門 家 に 委 託 専 門 家 が 担 当 流 性 低 い ( 市 場 で 売 買 ) 高 い ( 証 券 市 場 で 売 買 ) 上 記 は 実 物 への とJ-REITへの の 違 いを 家 の 皆 さまにご 理 解 いただくためにメ 化 したものであり すべての が 実 際 に 当 てはまるとは 限 りません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 3
J-REITの 物 件 一 例 J-REITは オビや 商 業 施 設 ホ 物 流 施 設 等 の 物 件 を 対 象 としています 2015 年 12 月 30 現 在 商 業 施 設 オ NBF 比 谷 ビ ビァ 所 在 地 : 東 京 都 千 代 田 区 敷 地 面 積 : 5,065.35m2 オ 六 木 ヒズ 森 タワ 森 ヒズ 所 在 地 : 東 京 都 港 区 総 賃 貸 : 25,942m2* 可 能 面 積 * 森 ヒズ 持 分 ァ 所 在 地 : 東 京 都 渋 谷 区 敷 地 面 積 : 1,676.46m2 ホ 航 ビラ 物 流 施 設 プロロパク 大 阪 2 プロロ 所 在 地 : 大 阪 府 大 阪 市 此 花 区 敷 地 面 積 :33,092.00m2 ホ パホ 所 在 地 : 沖 縄 県 中 頭 郡 敷 地 面 積 : 65,850.05m2 出 所 : 各 が 提 供 するタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 上 記 は 特 定 のJ-REITを 推 奨 するものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 4
J-REITの 地 域 別 物 件 例 J-REITは 首 都 圏 を 中 心 に 各 地 の 物 件 を 対 象 としています 東 北 地 区 ケズキ 青 森 店 (ケネク 商 業 ) グラマ 手 形 (オック ) 盛 岡 南 ョッピグセタササ(オック ) オモ 山 形 南 (オ ) 一 番 町 stear( 野 村 マタァ ) プロロパク 多 賀 城 ( プロロ ) オタウ 須 賀 川 (ヴブ ) 新 潟 駅 南 セタビ( プラム ) 近 畿 地 区 京 都 四 条 河 原 町 ビ(パエ ) HEPァブ( 阪 急 ) ツ21(MCUBS MidCity ) ならァミ( ァ ) 損 保 パ 和 歌 山 ビ( プラム ) GLP 尼 崎 (GLP ) ホオクラ 神 戸 ( 森 ラ 総 合 ) 中 国 地 区 ッビ(パエ ) オモ 吉 津 (オ ) 界 出 雲 ( 星 野 ゾ ) クブタ 広 島 (ェラホ 広 島 ) (パホ ) クロモ 下 関 長 府 (オック ) 九 州 地 区 キナ 博 多 ( 福 岡 ) グラパク 天 神 ( 賃 貸 住 宅 ) いちご 佐 賀 ビ(いちごオ ) パクプレ 大 分 ( 福 岡 ) MrMax 長 崎 店 ( ァ ) オモ 宇 城 (ユナッバ ) ケズキ 鹿 児 島 店 ( 福 岡 ) 四 国 地 区 いちご 高 松 ビ(いちごオ ) オモ 綾 川 (オ ) NBF 松 山 銀 前 ビ( ビァ ) 北 海 道 札 幌 エプラザ( ビァ ) オモ 札 幌 発 寒 ( ァ ) 2015 年 12 月 30 現 在 関 東 地 区 NOF 宇 都 宮 ビ( 野 村 マタァ ) ウニク 高 崎 ( 大 和 ハウ ) つくば 三 井 ビグ( ビァ ) 明 治 安 田 生 命 さいたま 新 都 心 ビ(グロバワ ) ヒ 東 京 ベ(パホ ) QFRONT( 東 急 エ ) IIF 羽 田 空 港 メナセタ( 業 ァ ) クロゲ(オック ) ココァ 吉 (バレ ) 中 部 地 区 星 のや 軽 井 沢 ( 星 野 ゾ ) 三 井 ョッピグパクららぽと 磐 田 (ロ ) いちご 富 山 駅 西 ビ(いちごオ ) 金 沢 パクビ(パエ ) ベァ 金 沢 香 林 坊 (オック ) レ 亀 山 (バレ ) オモナゴヤム 前 (ロ ) mozo ワダ( ァ ) チサ 福 井 ( 星 野 ゾ ) クバ 琵 琶 (パニビグ ) 沖 縄 ホ 航 ビラ(パホ ) 出 所 : 各 が 提 供 するタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 上 記 は 特 定 のJ-REITを 推 奨 するものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 5
J-REITのタプ 別 分 類 J-REITが 対 象 とする 物 件 のタプは 単 一 のタプの に する 特 化 型 REIT 複 数 のタプの に する 複 合 型 REIT に 大 きく 分 類 されます さらに オ 特 化 型 商 業 施 設 特 化 型 複 合 型 総 合 型 等 に 細 分 類 され 市 場 規 模 の 拡 大 と ともに 様 々なタプのJ-REITが 上 場 しています J-REITのタプ 別 分 類 2015 年 12 月 30 現 在 オ 特 化 型 REIT:7 銘 柄 商 業 施 設 特 化 型 REIT:4 銘 柄 特 化 型 REIT ( 単 一 のタプの に ) 住 宅 特 化 型 REIT:9 銘 柄 ホ 特 化 型 REIT:3 銘 柄 物 流 施 設 特 化 型 REIT:3 銘 柄 J-REIT (52 銘 柄 上 場 ) ヘケ 施 設 特 化 型 REIT:3 銘 柄 複 合 型 REIT ( 複 数 のタプの に ) 複 合 型 REIT:8 銘 柄 (2タプの に ) 総 合 型 REIT:15 銘 柄 (3タプ 以 上 の に ) 出 所 : 各 が 提 供 するタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 におけるJ-REITのタプ 別 分 類 を 示 唆 保 証 するものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 6
J-REITのタプ 別 特 徴 J-REITが 対 象 とする 主 な 物 件 は オ 商 業 施 設 住 宅 などに 分 けられ それぞれの 特 徴 に 応 じて を 行 っています J-REITのタプ 別 特 徴 セクタ 収 益 特 性 景 気 感 応 度 ポとなる 指 標 ク オ 商 業 施 設 住 宅 オ 需 給 景 気 向 により 賃 料 空 室 率 は 変 固 定 賃 料 長 期 固 定 契 約 : 収 益 は 安 定 的 歩 合 賃 料 : 小 売 向 運 営 の 巧 拙 により 大 き く 利 益 が 変 する 可 能 性 あり 賃 料 の 変 が 小 さい ナが 分 散 収 益 成 長 は 限 定 的 景 気 向 が 賃 料 空 室 率 に 影 響 し 景 気 には 遅 行 するが 感 応 度 は 高 い 景 気 下 降 時 は 長 期 契 約 が 有 利 上 昇 時 は 短 期 契 約 が 有 利 固 定 / 長 期 契 約 : 景 気 に 遅 行 歩 合 賃 料 : 景 気 感 応 度 が 高 い 景 気 に 対 する 感 応 度 は 低 く 収 益 は 安 定 的 企 業 収 益 就 業 口 新 規 採 用 レ オビ 供 給 市 場 空 室 率 / 市 場 賃 料 消 費 向 ナ 企 業 の 業 績 小 売 売 上 高 出 店 エの 競 合 状 況 大 型 ナの 開 発 向 口 態 賃 貸 住 宅 の 需 給 大 規 模 オ 供 給 向 取 得 競 争 で 収 益 還 元 率 が 低 下 ナの 業 績 振 による 減 賃 要 請 大 型 ナの 場 合 ナ 退 去 時 の 影 響 が 大 きい 分 譲 マョから 賃 貸 マョへ の 転 用 で 供 給 増 加 の 可 能 性 取 得 競 争 で 収 益 還 元 率 が 低 下 ホ 物 流 施 設 一 括 借 上 の 場 合 : 空 室 クなし 経 営 向 により 賃 料 は 変 運 営 クを 負 う 場 合 : 空 室 単 価 により 大 きく 変 固 定 賃 料 長 期 固 定 契 約 で 収 益 は 安 定 ナ 退 去 クが 低 く 商 業 施 設 より 安 定 性 が 高 い 一 括 借 上 の 場 合 : 景 気 変 の 影 響 は 限 定 的 運 営 クを 負 う 場 合 : 景 気 感 応 度 は 非 常 に 高 い 物 流 施 設 へのニズが 賃 料 上 昇 に 直 結 するかは 未 知 数 景 気 感 応 度 は 中 程 度 立 地 競 合 状 況 客 室 稼 働 率 製 造 業 物 流 業 の 業 況 電 子 商 取 引 市 場 の 向 物 流 施 設 の 開 発 状 況 景 気 向 により 空 室 / 単 価 への 影 響 が 大 きい マネメが 難 しい 適 格 物 件 が 少 なく 流 性 が 低 い ナ 代 替 性 がやや 低 く 退 去 時 の 影 響 が 比 較 的 大 きい ヘケ 固 定 賃 料 長 期 固 定 契 約 で 収 益 は 安 定 ナ 退 去 クが 低 く 商 業 施 設 より 安 定 性 が 高 い 収 益 成 長 は 限 定 的 景 気 に 対 する 感 応 度 は 低 く 収 益 は 安 定 的 高 齢 者 口 態 高 齢 者 向 け 住 宅 や 有 料 老 ホム の 開 発 状 況 介 護 保 険 など 制 度 変 更 の 影 響 を 受 ける オペレタ 破 たん 時 には 代 替 オペ レタ 確 保 が 必 要 になる 上 記 は 一 般 的 なJ-REITのタプ 別 特 徴 を 記 載 したものであり すべてのJ-REITが 実 際 にそのように 当 てはまるとは 限 りません また 将 来 におけるJ-REITのタプ 別 特 徴 を 示 唆 保 証 するものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 7
J-REITの 上 位 銘 柄 一 覧 東 京 証 券 取 引 所 には 2015 年 12 月 末 現 在 52 銘 柄 のJ-REITが 上 場 しており 時 価 総 額 は10 兆 5,603 億 円 となっています 各 J-REITのポ サには 大 手 保 険 総 合 商 社 等 の 企 業 が 名 を 連 ねています 時 価 総 額 上 位 10 銘 柄 2015 年 12 月 30 現 在 名 称 ポサ する の 主 たる 用 途 保 有 物 件 数 時 価 総 額 ( 億 円 ) ビァ 三 井 住 友 生 命 保 険 オビ 74 物 件 8,147 パエ 三 菱 地 所 三 井 物 オビ 70 物 件 7,686 ァ 三 菱 商 事 ユビエ 商 業 施 設 90 物 件 5,926 野 村 マタァ 野 村 オビ 商 業 施 設 物 流 施 設 住 宅 261 物 件 5,561 ユナッバ 丸 紅 極 東 証 券 オビ 商 業 施 設 ホ 住 宅 等 108 物 件 4,512 プロロ プロロ 物 流 施 設 29 物 件 3,782 オック オック オビ 物 流 施 設 商 業 施 設 住 宅 等 96 物 件 3,630 プラム 東 京 建 物 大 成 建 設 安 田 等 オビ 商 業 施 設 62 物 件 3,605 バレ 伊 藤 忠 グプ 住 宅 249 物 件 3,454 大 和 証 券 オ 大 和 証 券 グプ 社 オビ 47 物 件 3,165 出 所 : 各 が 提 供 するタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 におけるJ-REITの 時 価 総 額 上 位 10 銘 柄 および 各 の 概 要 を 示 唆 保 証 するものではありません また 個 別 銘 柄 の 推 奨 を 目 的 とするものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 8
巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 0 5 10 15 20 8951 8952 8953 8954 8955 8956 8957 8958 8959 8960 8961 8963 8964 8966 8967 8968 8972 8973 8975 8976 8977 8979 8982 8984 8986 8987 3226 3227 3234 3240 3249 3263 3269 3278 3279 3281 3282 3283 3285 3290 3292 3296 3298 3309 3451 3453 3455 3459 3460 (%) 地 震 PML とは? Probable Maximum Loss の 略 で 予 想 最 大 損 失 率 と 訳 されます 475 年 に1 度 起 こる 可 能 性 がある 大 地 震 による 損 害 額 が 建 物 の 再 調 達 価 格 に 対 してどの 程 度 になるかを 評 価 するものです ( 計 算 例 ) ある 建 物 の 新 築 費 用 を100 億 円 とし この 建 物 が 地 震 による 補 修 費 用 を10 億 円 必 要 と 想 定 した 場 合 地 震 PML= 補 修 費 用 10 億 円 新 築 費 用 ( 再 調 達 費 用 )100 億 円 =10% 地 震 対 策 9 J-REITは 地 震 対 策 の 一 つとして 物 件 選 定 時 に 地 震 PMLを 参 考 にしたク 管 理 手 をとっています 地 震 PMLが 低 いほど 地 震 に 強 い 物 件 といえ 一 般 に 地 震 PMLが20%を 超 える 場 合 は 地 震 保 険 の 付 保 等 の 対 策 が 必 要 とされています J-REITが 保 有 している 物 件 は 耐 震 性 に 優 れ 地 震 PMLが 低 い 物 件 が 多 くなっています 地 震 PML (%) クレベ 想 定 される 被 害 の 程 度 0~10 非 常 に 低 い 建 築 上 の 被 害 は 軽 度 で 簡 単 に 修 復 可 能 10 超 ~20 低 い 限 定 的 な 被 害 20 超 ~30 中 位 重 大 な 構 造 上 の 被 害 が 起 こり 調 査 および 修 理 のため 建 物 が 閉 鎖 される 可 能 性 がある 30 超 ~60 高 い 部 分 的 崩 壊 および 重 度 な 経 済 的 損 失 につながる 構 造 上 の 多 大 な 被 害 60 超 非 常 に 高 い 崩 壊 を 招 き 構 造 物 の 全 体 的 な 経 済 的 損 害 が 出 る 可 能 性 あり 上 記 の 地 震 PMLと 被 害 の 関 係 は 一 般 的 なものであり 必 ずしもこのようになるとは 限 りません 各 J-REITは 上 記 以 外 にもそれぞれの 基 準 に 則 り 災 害 に 対 するク 管 理 を 行 っています J-REIT 各 銘 柄 の ポォオ 地 震 PML 出 所 : 各 の2015 年 7 月 末 時 点 で 開 示 されているタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 *1 2015 年 10 月 1 3 社 が 合 併 し 野 村 マタァ (3462)に 変 更 *2 2015 年 9 月 5 いちごオ に 商 号 変 更 パホ (8985) 星 野 ゾ (3287) ヒュック (3295) ヘケ (3308)はポォオ 地 震 PMLが 開 示 されていません ポォオ 地 震 PMLとは J-REIT 各 社 の している 物 件 全 体 における 地 震 PMLのことです 上 記 は 将 来 におけるJ-REIT 各 銘 柄 のポォオ 地 震 PMLを 示 唆 保 証 するものではありません ビ ァ パ エ ァ オ ッ ク プ ラ ム プ レ ミ 東 急 エ グ ロ バ ワ 野 村 オ ァ * 1 ユ ナ ッ バ 森 ラ 総 合 ヴ ブ ロ 平 和 ロ ク ァ 福 岡 ケ ネ ク オ 積 水 ハ ウ SIレ い ち ご * 2 大 和 証 券 オ 阪 急 タ ツ プ ロ ッ プ 大 和 ハ ウ レ 賃 貸 住 宅 パ エ ク セ レ コ モ ョ ァ 森 ヒ ズ 野 村 レ * 1 業 ァ 大 和 ハ ウ バ レ ケ ネ ク レ ク ビ プ ロ パ ズ SIA コ ォ レ プ ロ ロ 積 水 ハ ウ オ ベ コ オ ェ セ ケ ネ ク 商 業 ( 銘 柄 コ ) MCUBS MidCity GLP ヘ ケ & メ カ サ ム レ パ ニ ビ グ 野 村 マ タ ァ * 1
米 REITの 比 較 J-REITは の 運 用 管 理 等 は 外 部 の 専 門 機 関 に 委 託 することになっていますが( 外 部 運 用 型 ) US-REITでは REIT 自 体 も 運 用 管 理 を 行 うことが 可 能 です( 内 部 運 用 型 ) また J-REITはREIT 自 体 が の 開 発 主 体 になることはできませんが US-REITはREIT 自 体 で の 開 発 が 可 能 です その 分 US-REITは 開 発 クを 負 うことになります 2013 年 6 月 12 に 制 度 の 見 直 し 等 を 含 む 金 融 商 品 取 引 等 の 一 部 を 改 正 する 律 が 成 立 し J-REITでもUS-REITで 認 めら れているような 自 己 口 の 取 得 等 が 可 能 になりました US-REITの 業 種 別 割 合 をみると 小 売 や 住 宅 オのほかヘケ 施 設 や 貸 倉 庫 森 林 など 運 用 はさまざまです 2014 年 11 月 には 初 のヘケ 施 設 特 化 型 となる ヘケ が 上 場 するなど 今 後 はJ-REITにおいても 運 用 の 多 様 化 が 期 待 されます (J-REIT) 米 国 (US-REIT) 制 定 時 期 2000 年 1960 年 1 外 部 運 用 / 内 部 運 用 外 部 運 用 型 両 方 可 開 発 事 業 開 発 可 開 発 可 支 払 い 配 当 要 件 90% 超 90% 以 上 株 主 割 当 増 可 可 転 換 社 債 の 発 行 可 可 自 己 口 の 取 得 可 可 2 業 種 別 割 合 (2015 年 12 月 31 現 在 ) ホレ 3.8% 小 売 11.8% 住 居 10.3% 業 用 12.3% 総 合 28.3% オ 33.4% ヘケ 0.1% 業 用 4.7% ホレ 5.7% 総 合 9.3% その 他 13.0% オ 11.3% ヘ ケ 12.5% 小 売 25.8% 住 居 17.7% 1 :REITの 運 営 形 態 には と 異 なる 運 用 会 社 が 運 営 する 外 部 運 用 型 と 自 身 が 従 業 員 を 雇 用 して 運 営 する 内 部 運 用 型 があります 2 : 業 種 別 割 合 はS&Pグロバックによるものです 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 しているため 合 計 が100%とならない 場 合 があります 出 所 :ARESハブックおよびS&Pが 提 供 するタを 基 にみずほ 信 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 における 米 REITの 制 度 および 業 種 別 割 合 を 示 唆 保 証 するものではありません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 10
ご 参 考 :J-REITの 増 銀 行 等 からの 借 入 れや 新 たな 口 ( 株 式 に 相 当 )を 発 行 する 増 等 を 行 い 金 調 達 をすることにより J-REITは 新 たな 物 件 取 得 が 可 能 となります これにより 賃 料 収 入 の 増 加 やポォオの 分 散 口 の 流 性 向 上 による 家 層 の 拡 大 等 が 図 られます 増 を 行 うと 口 数 が 増 えるため J-REITの 収 益 が 変 わらなければ 1 口 当 たりの 配 当 金 は 減 少 します( 口 の 希 薄 化 ) ただし 増 と 同 時 に 物 件 を 取 得 して 賃 料 収 入 が 高 められるため 1 口 当 たり 配 当 金 は 維 持 または 向 上 することが 一 般 的 です J-REITの 仕 組 みと 増 のメ 賃 料 売 却 益 等 ( 等 ) の 増 加 J-REIT 負 債 ( 借 入 金 等 ) 借 入 金 増 減 ( 口 ) 口 増 加 金 調 達 借 入 利 息 配 当 銀 行 等 家 増 のメッ 新 たな 物 件 の 取 得 により 収 入 の 源 泉 が 増 える (1 口 当 たり 配 当 金 の 増 加 期 待 ) 保 有 物 件 数 増 加 でポォオが 分 散 され より 収 益 が 安 定 する 規 模 拡 大 により 口 の 流 性 が 向 上 する 借 入 金 返 済 等 を 通 じ 財 務 体 質 の 改 善 が 図 られる 増 のメッ 短 期 的 には 口 の 増 加 により 需 給 軟 化 懸 念 ( 口 価 格 下 落 の 可 能 性 )がある 新 たに 取 得 する 物 件 から 十 分 な 収 益 が 上 がらなけ れば コ 増 加 につながる 上 記 メ 図 は J-REITの 仕 組 みと 増 のメを 簡 潔 に 示 したものであり すべてを 網 羅 するものではありません J-REITの 金 調 達 には 上 記 のほかに 債 の 発 行 等 があります 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 11
信 託 のお 申 込 みに 際 しての 一 般 的 な 留 意 事 項 信 託 に 係 るクについて 信 託 は 主 として 国 内 外 の 株 式 公 社 債 および 信 託 証 券 ()などの 値 きのある 証 券 等 ( 外 貨 建 に する 場 合 には 為 替 変 クもあります ) に しますので ァの 基 準 価 額 は 変 します したがって 者 の 皆 さまの 元 金 は 保 証 されているものではなく 基 準 価 額 の 下 落 により 損 失 を 被 り 元 金 を 大 きく 割 り 込 むことがあります ァの 運 用 による 損 益 はすべて 者 の 皆 さまに 帰 属 します また 信 託 は 預 貯 金 と 異 なります 信 託 は 個 別 の 信 託 ごとに 対 象 の 種 類 や 制 限 取 引 市 場 対 象 国 等 が 異 なることから クの 内 容 や 性 質 が 異 なりますので お 申 込 みの 際 は 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )を 必 ずお 読 みください 信 託 に 係 る 費 用 について みずほ 信 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 する 信 託 については ご いただくお 客 さまに 以 下 の 費 用 をご 負 担 いただきます 直 接 ご 負 担 いただく 費 用 購 入 時 手 数 料 : 上 限 3.78%( 税 抜 3.50%) 換 金 時 手 数 料 : 換 金 の 価 額 の 水 準 等 により 変 する 場 合 があるため あらかじめ 上 限 の 料 率 等 を 示 すことができません 信 託 財 留 保 額 : 上 限 0.5% 信 託 の 保 有 期 間 中 に 間 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) : 上 限 年 2.16%( 税 抜 2.00%) 上 記 は 基 的 な 料 率 の 状 況 を 示 したものであり 成 功 報 酬 制 を 採 用 するァについては 成 功 報 酬 額 の 加 算 によってご 負 担 いただく 費 用 が 上 記 の 上 限 を 超 過 する 場 合 があります 成 功 報 酬 額 は 基 準 価 額 の 水 準 等 により 変 するため あらかじめ 上 限 の 額 等 を 示 すことができません その 他 の 費 用 上 記 以 外 に 保 有 期 間 等 に 応 じてご 負 担 いただく 費 用 があります 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 ) 等 でご 確 認 ください 信 託 は 預 金 商 品 保 険 商 品 ではなく 預 金 保 険 保 険 契 約 者 保 護 機 構 の 保 護 の 対 象 ではありません 登 録 金 融 機 関 が 取 り 扱 う 信 託 は 者 保 護 基 金 の 対 象 ではありません 信 託 の 設 定 運 用 は 信 託 委 託 会 社 が 行 います ご 注 意 上 記 に 記 載 しているクや 費 用 の 項 目 につきましては 一 般 的 な 信 託 を 想 定 しております 費 用 の 料 率 につきましては みずほ 信 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 するすべ ての 公 募 信 託 のうち ご 負 担 いただくそれぞれの 費 用 における 最 高 の 料 率 を 記 載 しております 信 託 をお 申 込 みの 際 は 販 売 会 社 から 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をあらかじめ または 同 時 にお 渡 しいたしますので 必 ずお 受 け 取 りになり 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )の 内 容 をよくお 読 みいただきご 確 認 のうえ お 客 さまご 自 身 が に 関 してご 判 断 ください < 料 で 使 用 している 指 数 について> Standard & Poor s S&P タダ&プズ は タダ&プズ ァナ サビズ エ エ が 所 有 する 登 録 商 標 であり みず ほ 信 顧 問 株 式 会 社 に 対 して 利 用 許 諾 が 与 えられています 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください 12
料 の 注 意 事 項 料 は みずほ 信 顧 問 ( 以 下 当 社 といいます )が 家 の 皆 さまに 情 報 提 供 を 行 う 目 的 で 作 成 したものであり 勧 誘 を 目 的 に 作 成 されたものではありま せん 料 は 令 に 基 づく 開 示 書 類 ではありません 料 の 作 成 にあたり 当 社 は 情 報 の 正 確 性 等 について 細 心 の 注 意 を 払 っておりま すが その 正 確 性 完 全 性 を 保 証 するものではありません 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 予 測 予 想 意 見 等 ( 以 下 見 通 し 等 )は 料 の 作 成 現 在 のものであり 今 後 予 告 なしに 変 更 されることがあります また 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 等 は 将 来 の 景 気 や 株 価 等 の きを 保 証 するものではあ りません 巻 末 の 料 の 注 意 事 項 を 必 ずお 読 みください