伪 伪 Check Point 投 資 用 ワンルームを 主 力 にして 規 模 を 拡 大 17/6 期 は 引 き 続 き 増 収 増 益 を 見 込 んでいる 投 資 用 マンションの 根 強 い 需 要 を 背 景 に 好 調 な 業 績 が 見 込 まれる 業 績 推 移 ( 百 万 円

Company Research and Analysis Report FISCO Ltd. http://www.fisco.co.jp Important disclosures and disclaimers appear at the back of this document. 企 業 調 査 レポート 執 筆 客 員 アナリスト 柴 田 郁 夫 企 業 情 報 はこちら >>> 伪 伪 16/6 期 の 業 績 は 期 初 予 想 を 上 回 る 大 幅 な 増 収 増 益 <3242> は 東 京 23 区 駅 10 分 以 内 での 投 資 用 ワンルーム の 開 発 1 棟 販 売 ( 卸 売 : BtoB) を 基 軸 事 業 としている 用 地 取 得 からマンション 開 発 そ してマンション 販 売 会 社 等 への 1 棟 販 売 を 手 掛 けており 設 計 開 発 に 特 化 しているところに 特 徴 がある 設 計 事 務 所 からスタートしたデベロッパーとして 機 能 性 やデザイン 性 に 優 れた ものづくり や 開 発 立 地 へのこだわりが 入 居 者 からの 高 い 支 持 を 受 け 空 室 率 の 低 さを 誇 っ ている 都 心 における 不 動 産 投 資 市 況 にはやや 過 熱 感 がみられるものの 従 来 からの 不 動 産 投 資 家 に 加 え 将 来 の 老 後 生 活 に 不 安 を 抱 える 新 たな 若 年 層 の 国 内 個 人 投 資 家 や 海 外 投 資 家 の 参 入 相 続 税 の 実 質 増 税 に 対 応 する 富 裕 層 などいくつもの 追 い 風 により 好 調 に 推 移 している 2016 年 6 月 期 の 業 績 は 売 上 高 が 前 期 比 48.6% 増 の 17,704 百 万 円 営 業 利 益 が 同 21.3% 増 の 2,005 百 万 円 と 期 初 予 想 を 上 回 る 大 幅 な 増 収 増 益 となり 過 去 最 高 の 売 上 高 営 業 利 益 を 更 新 した 主 力 の 不 動 産 開 発 販 売 事 業 において 投 資 用 マンションの 販 売 戸 数 が 15 棟 658 戸 ( 前 期 比 104 戸 増 ) に 増 えたことや 建 売 4 棟 が 上 乗 せされたこと 予 算 外 の 土 地 転 売 があったことが 増 収 に 寄 与 した また 不 動 産 仕 入 販 売 事 業 についても 他 社 物 件 の 1 棟 販 売 (30 戸 ) などにより 大 きく 拡 大 した また 利 益 面 でも 買 取 販 売 や 土 地 転 売 の 構 成 比 が 高 まったことなどから 売 上 総 利 益 率 は 若 干 低 下 したが 国 内 外 法 人 等 への 直 接 販 売 の 寄 与 により 想 定 を 上 回 る 水 準 を 確 保 した 2017 年 6 月 期 の 業 績 予 想 について 同 社 は 売 上 高 を 前 期 比 1.7% 増 の 18,000 百 万 円 営 業 利 益 を 同 14.7% 増 の 2,300 百 万 円 と 引 き 続 き 増 収 増 益 を 見 込 んでいる 増 収 率 が 緩 や かになっているのは 自 社 開 発 の 投 資 用 マンションの 販 売 戸 数 が 工 期 長 期 化 による 期 ず れや 自 社 保 有 収 益 物 件 への 変 更 により 12 棟 599 戸 (アパート 1 棟 12 戸 を 含 む) に 減 少 す ることが 要 因 である ただ 国 内 外 法 人 等 への 1 棟 一 括 直 接 販 売 (4 棟 ) や 不 動 産 市 況 を 反 映 した 販 売 価 格 の 上 昇 により 増 収 を 確 保 する 見 通 しとなっている 利 益 面 でも 国 内 外 法 人 等 への 1 棟 一 括 直 接 販 売 の 寄 与 により 売 上 総 利 益 率 は 21.4% ( 前 期 は 18.7%) に 大 きく 改 善 する 見 込 みである 弊 社 では 今 期 販 売 予 定 の 投 資 用 マンションがすべて 契 約 済 となって いることなどから 同 社 の 業 績 予 想 の 達 成 は 可 能 であるとみている むしろ 子 会 社 による 買 取 再 販 や 今 期 から 開 始 する 自 社 開 発 のアパート 及 び 建 売 の 追 加 的 な 販 売 が 業 績 の 上 乗 せ 要 因 となる 可 能 性 にも 注 目 している 同 社 は 都 心 における 用 地 取 得 が 困 難 な 状 況 となっているなかで 来 期 (2018 年 6 月 期 ) の 販 売 予 定 分 として 既 に 609 戸 を 確 保 しており 再 来 期 以 降 の 販 売 分 を 含 めて 更 なる 積 み 増 しにも 取 り 組 んでいる ただ 弊 社 では マイナス 金 利 政 策 や 相 続 税 課 税 強 化 などを 背 景 とした 個 人 投 資 家 の 根 強 い 需 要 や 海 外 投 資 家 からの 強 い 投 資 意 欲 が 続 いているものの 都 心 における 不 動 産 市 況 にやや 過 熱 感 がみられることに 加 え 足 元 では 為 替 や 株 式 など 金 融 市 場 に 不 安 定 な 動 きがあること さらには 将 来 的 に 起 こり 得 る 循 環 的 な 景 気 変 動 の 影 響 等 を 勘 案 して これまでの 積 極 的 な 拡 大 路 線 がやや 慎 重 なスタンスへと 転 換 されるシナリオも 念 頭 に 置 く 必 要 があるとみている 来 期 以 降 の 用 地 取 得 の 状 況 に 加 えて 100% 子 会 社 ( 株 ) アー バネットリビングによる BtoC 事 業 (アパート 及 び 建 売 の 販 売 や 他 社 物 件 の 買 取 再 販 マンショ ン 管 理 及 び 賃 貸 事 業 等 ) の 強 化 など 次 の 成 長 ステージに 向 けた 施 策 の 進 捗 にも 注 目 して いきたい 1

伪 伪 Check Point 投 資 用 ワンルームを 主 力 にして 規 模 を 拡 大 17/6 期 は 引 き 続 き 増 収 増 益 を 見 込 んでいる 投 資 用 マンションの 根 強 い 需 要 を 背 景 に 好 調 な 業 績 が 見 込 まれる 業 績 推 移 ( 百 万 円 ) 売 上 高 ( 左 軸 ) 経 常 利 益 ( 右 軸 ) ( 百 万 円 ) 期 期 期 期 連 期 連 期 連 ( 予 ) 伪 伪 事 業 概 要 投 資 用 ワンルームを 主 力 にして 規 模 を 拡 大 (1) 事 業 内 容 同 社 は 東 京 23 区 内 を 基 盤 として 投 資 用 ワンルームの 開 発 1 棟 販 売 ( 卸 売 : BtoB) を 基 軸 事 業 としている 用 地 取 得 からマンション 販 売 会 社 への 卸 売 までを 手 掛 けており 設 計 開 発 に 特 化 しているところに 特 徴 がある 設 計 事 務 所 からスタートしたデベロッパーとして 機 能 性 やデザイン 性 に 優 れた ものづくり や 東 京 23 区 駅 10 分 以 内 という 好 立 地 へのこ だわりが 入 居 者 からの 高 い 支 持 を 受 けるとともに 従 来 からの 不 動 産 投 資 家 に 加 え 将 来 の 老 後 生 活 に 不 安 を 抱 える 新 たな 若 年 層 の 国 内 個 人 投 資 家 や 海 外 投 資 家 を 抱 える 新 たな 若 年 層 の 国 内 個 人 投 資 家 相 続 税 対 策 の 富 裕 層 などからの 堅 調 な 需 要 に 支 えられて 業 績 は 好 調 に 推 移 している 事 業 セグメントは 不 動 産 事 業 の 単 一 となるが サブセグメントとして 不 動 産 開 発 販 売 不 動 産 仕 入 販 売 その 他 の 3 つに 分 類 される 不 動 産 開 発 販 売 は 投 資 用 ワ ンルームマンション アジールコート を 中 心 として 分 譲 用 ファミリーマンション グランアジー ル や 分 譲 用 コンパクトマンション アジールコフレ も 手 掛 ける なお 分 譲 用 マンションは 現 在 までのところ 3 年 に 2 棟 の 開 発 にとどめており 販 売 は 自 社 で 行 っている 不 動 産 仕 入 販 売 は 他 社 が 開 発 した 新 築 残 戸 物 件 の 戸 別 販 売 や 不 動 産 仕 入 販 売 等 を 行 っている その 他 は 不 動 産 仲 介 及 び 不 動 産 賃 貸 業 等 である なお 自 社 保 有 の 賃 貸 収 益 物 件 は 2016 年 6 月 末 時 点 で 4 棟 程 度 (そのうち 2 物 件 は 前 期 に 取 得 したもの) となっている 2016 年 6 月 期 の 実 績 では 不 動 産 開 発 販 売 が 売 上 高 の 約 89.0% を 占 めている 2

事 業 概 要 投 資 用 ワンルームマンションの 販 売 は 提 携 する 販 売 会 社 への 1 棟 販 売 が 基 本 であるが 信 頼 性 が 高 い 販 売 会 社 を 厳 選 した 上 で 緊 密 な 関 係 を 築 いている また 販 売 手 法 の 多 様 化 を 図 る 目 的 から 引 き 合 いが 強 くなってきた 海 外 投 資 家 に 対 する 1 棟 一 括 直 接 販 売 について も 試 行 的 に 行 っている また 2015 年 3 月 には 戸 別 分 譲 事 業 及 び 賃 貸 事 業 マンション 管 理 事 業 に 関 わる 子 会 社 リビングを 設 立 した (2015 年 7 月 1 日 より 操 業 開 始 ) 基 軸 事 業 での BtoB を 親 会 社 に 残 し BtoC の 分 野 を 子 会 社 にて 取 り 込 むことにより 将 来 に 向 けたグループでの 事 業 拡 大 が 目 的 とみられる 操 業 初 年 度 となる 2016 年 6 月 期 において 買 取 販 売 等 の 拡 大 により 黒 字 化 を 実 現 した (2) 会 社 沿 革 同 社 は 一 級 建 築 士 である 現 代 表 取 締 役 社 長 の 服 部 信 治 (はっとりしんじ) 氏 によって 1997 年 7 月 に 設 立 された マンション 専 門 の 設 計 会 社 に 共 同 経 営 者 として 勤 務 していた 服 部 氏 は 自 らのデザインによるマンションの 企 画 開 発 を 行 うことを 目 的 として 独 立 した 設 立 当 初 は 企 画 や 設 計 コンサルティングを 中 心 に 実 績 を 積 み 上 げ 設 立 3 年 後 の 2000 年 12 月 に 当 初 の 計 画 どおり マンション 開 発 販 売 事 業 を 投 資 用 ワンルームマンショ ンでスタートさせた 投 資 用 ワンルームを 主 力 としたのは その 頃 から J リートや 不 動 産 ファンドなど 賃 貸 収 益 物 件 への 投 資 事 業 が 拡 大 し 始 めたことや 自 社 開 発 物 件 を 販 売 専 門 会 社 へ 任 せられる 製 販 分 離 型 の 業 界 構 造 となっていることが 少 数 精 鋭 の 経 営 を 目 指 していた 同 社 にとって 参 入 し やすかったことによる 同 社 の 得 意 とする 設 計 開 発 に 特 化 したことで 入 居 者 ニーズを 実 現 した 人 気 の 高 い 物 件 を 開 発 できたことに 加 えて 都 内 のワンルームマンションに 対 する 需 給 ギャップ ( 需 要 が 供 給 を 上 回 る 状 況 ) や 個 人 投 資 家 からのニーズの 拡 大 など 外 部 環 境 も 同 社 の 成 長 を 後 押 しして 2007 年 3 月 には JASDAQ 市 場 へ 上 場 を 果 たした 2008 年 のリー マンショックによる 金 融 引 き 締 め 時 には 開 発 物 件 の 凍 結 を 余 儀 なくされたが 損 失 を 1 期 に 集 中 することと 金 融 機 関 やゼネコンとの 良 好 な 関 係 を 続 けることを 前 提 とした 徹 底 的 な 資 産 縮 小 の 経 営 計 画 の 下 それまで 保 有 していなかった 販 売 部 門 の 販 売 員 を 新 規 採 用 して 新 設 して 他 社 物 件 の 買 取 再 販 事 業 に 全 社 を 挙 げて 参 入 したことにより 厳 しい 環 境 を 乗 り 切 ること ができた その 時 期 に 培 われた 販 売 ノウハウなどは 現 在 の 買 取 再 販 事 業 や 分 譲 用 マンショ ンの 販 売 等 に 活 かされている (3) 特 長 同 社 の 特 長 ( 強 み) として a) 優 れたデザイン 性 や 機 能 性 好 立 地 へのこだわりによる 差 別 化 b) 少 数 精 鋭 による 固 定 費 を 圧 縮 した 効 率 的 な 経 営 を 挙 げることができる a) 優 れたデザイン 性 や 機 能 性 好 立 地 へのこだわり 同 社 は 得 意 とする 設 計 開 発 に 経 営 資 源 を 集 中 することで デザイン 性 や 機 能 性 に 優 れた ものづくり による 差 別 化 を 図 っている 特 に 流 行 に 左 右 されず インパクトのあるモ ノトーンの 外 観 や 芸 術 性 にこだわったエントランス 収 納 スペースを 最 大 限 に 確 保 する 居 住 空 間 自 社 開 発 の 足 を 伸 ばせるユニットバスなどがターゲットとなる 若 い 世 代 に 支 持 されてきた 入 居 者 に 定 期 的 にアンケート 調 査 を 実 施 し ユーザーニーズをくみ 上 げるなど 高 い 技 術 力 にマーケティング 志 向 を 併 せ 持 つところが 同 社 の 最 大 の 強 みと 言 えよう 立 地 に 関 しては 都 内 23 区 内 で 駅 から 徒 歩 10 分 以 内 の 用 地 を 基 本 としている 3

事 業 概 要 なお 同 社 はアートと 住 空 間 の 融 合 による 社 会 貢 献 活 動 (CSR) の 一 環 として 学 生 のみ を 対 象 とした 立 体 アートコンペティション アート ミーツ アーキテクチャー コンペティション を 2001 年 より 毎 年 開 催 し 若 手 アーティストの 発 掘 支 援 育 成 を 行 っている この 活 動 は 企 業 メセナ 協 議 会 からメセナ ( 企 業 文 化 支 援 ) として 認 定 されている アジールコフレ 新 中 野 外 観 及 びエントランス 企 業 による 芸 術 文 化 支 援 活 動 の 活 性 化 を 目 的 とした 中 間 支 援 機 関 出 所 : 決 算 説 明 資 料 b) 少 数 精 鋭 による 効 率 的 な 経 営 同 社 は マンション 販 売 会 社 への 1 棟 販 売 ( 卸 売 ) をビジネスの 核 としているが そのビ ジネスモデルによって 少 人 数 による 効 率 的 な 経 営 を 実 現 している また その 事 業 モデルを 支 えているものは 同 社 の 開 発 物 件 に 対 する 評 価 の 高 さと 販 売 先 との 信 頼 関 係 と 考 えられる 2016 年 6 月 期 ( 連 結 ) における 正 社 員 数 は 37 名 1 人 当 たりの 売 上 高 が 約 478 百 万 円 親 会 社 株 主 に 帰 属 する 当 期 純 利 益 が 約 30 百 万 円 と 高 い 生 産 性 を 示 している 特 に 固 定 費 を 低 く 抑 えることで 高 い 収 益 性 の 確 保 と 景 気 変 動 にも 柔 軟 に 対 応 できる 体 制 を 堅 持 している 加 えて 1 棟 の 卸 売 は 売 れ 残 りリスクがなく 竣 工 から 短 期 間 での 資 金 回 収 を 可 能 としており 不 動 産 業 界 にあって 安 定 性 の 高 い 事 業 構 造 と 言 える 4

伪 伪 市 場 環 境 低 金 利 相 続 税 対 策 等 の 下 支 えにより 依 然 堅 調 な 状 態 同 社 の 基 軸 事 業 である 都 内 の 投 資 用 ワンルームは 入 居 者 及 び 投 資 家 双 方 の 堅 調 な 需 要 に 支 えられて 好 調 に 推 移 している 東 京 都 総 務 局 の 公 表 データによると 同 社 が 供 給 エ リアとしている 東 京 23 区 の 人 口 は 東 京 都 への 転 入 超 等 を 背 景 として 増 え 続 けている 特 に 若 年 層 を 含 め 晩 婚 化 や 離 婚 率 の 増 加 などを 背 景 として 単 身 世 帯 の 増 加 が 目 立 ってお り 今 後 もワンルームマンションの 賃 貸 需 要 を 支 えていくものと 考 えられる また 投 資 家 サ イドでも 将 来 の 年 金 受 給 や 老 後 の 生 活 不 安 を 抱 えた 20 ~ 30 代 の 個 人 投 資 家 からの 需 要 が 拡 大 していることに 加 え キャッシュフローが 比 較 的 安 定 した 安 全 な 投 資 対 象 として 賃 貸 収 益 物 件 が 再 評 価 されてきたことも 追 い 風 となっている 最 近 では 基 礎 控 除 が 引 き 下 げられ た 相 続 税 対 策 として 高 齢 者 が 現 金 で 購 入 するケースやマイナス 金 利 政 策 等 を 背 景 として 国 内 外 の 機 関 投 資 家 からの 引 き 合 いも 根 強 い 東 京 区 の 人 口 推 移 及 び 単 身 世 帯 数 の 推 移 万 世 帯 ) 東 京 都 区 部 単 身 世 帯 数 ( 左 軸 ) 東 京 都 区 部 人 口 ( 右 軸 ) 年 年 年 年 ( 予 測 ) 出 所 : 東 京 都 総 務 局 統 計 部 東 京 都 の 人 口 ( 推 計 ) 年 ( 予 測 ) ( 万 人 ) 一 方 首 都 圏 における 投 資 用 ワンルームの 供 給 戸 数 は 2007 年 をピークとしてリーマン ショックによる 金 融 の 引 き 締 めや 事 業 者 の 倒 産 撤 退 に 加 え 自 治 体 のワンルームマンショ ン 建 築 規 制 ( 最 低 面 積 の 規 定 付 帯 設 備 の 設 置 等 ) の 強 化 などにより 減 少 してきたが 2010 年 に 底 を 打 ち ここ 数 年 は 金 融 機 関 のスタンスの 変 化 や 根 強 い 需 要 に 支 えられて 安 定 的 な 推 移 を 見 せている 2016 年 1 6 月 においても 供 給 エリアの 拡 大 等 により 前 年 同 期 と 比 べて 増 加 している なお プレイヤーについては 販 売 だけを 手 掛 ける 会 社 が 数 多 く 見 られるものの 同 社 のように 設 計 開 発 に 特 化 する 相 当 規 模 の 同 業 他 社 ( 特 に 上 場 会 社 ) は 見 当 たらない 5

市 場 環 境 ( 戸 ) 首 都 圏 の 投 資 用 マンションの 供 給 戸 数 ( 年 ) ~ 破 線 部 分 は 第 2 四 半 期 の 数 値 出 所 : 不 動 産 経 済 研 究 所 業 界 における 課 題 については 開 発 面 では 都 心 用 地 の 高 騰 が 続 くなか 大 手 デベロッパー による 中 小 用 地 開 発 への 参 入 を 含 むプレイヤーの 増 加 に 加 えて ホテル 業 者 の 参 入 もあり 都 心 での 事 業 用 地 取 得 は 一 層 厳 しくなってきている また マイナス 金 利 政 策 の 導 入 により 年 金 などの 機 関 投 資 家 や 地 銀 など 金 融 機 関 の 運 用 難 が 後 押 しとなり 不 動 産 投 資 への 資 金 流 入 も 活 発 化 しているようだ 人 材 不 足 建 設 コストの 高 止 まり 職 人 不 足 による 工 期 の 長 期 化 等 も 続 くものとみられている 一 方 販 売 面 では 分 譲 マンションにおいては 販 売 価 格 の 高 騰 などに 伴 う 購 入 意 欲 の 低 下 により 郊 外 型 が 停 滞 しており 東 京 23 区 でも 地 域 により 明 暗 が 分 かれる 傾 向 がみられ 始 めた 一 方 投 資 用 マンションは 低 金 利 相 続 税 対 策 等 の 下 支 えにより 価 格 高 騰 による 利 回 りの 低 下 はあるものの 依 然 堅 調 な 状 態 が 続 いている 伪 伪 決 算 動 向 投 資 用 ワンルームの 販 売 戸 数 拡 大 が 業 績 をけん 引 (1) 過 去 の 業 績 推 移 過 去 の 業 績 推 移 を 振 り 返 ると 主 力 である 投 資 用 ワンルームの 販 売 戸 数 拡 大 が 同 社 の 業 績 をけん 引 してきた 2011 年 6 月 期 に 業 績 が 落 ち 込 んでいるのは 2008 年 のリーマンショッ クの 影 響 などによる 金 融 引 き 締 めを 背 景 として しばらく 開 発 物 件 を 凍 結 していたことによるも のである しかし 2011 年 6 月 期 をボトムとして 金 融 緩 和 の 動 きとともに 順 調 に 開 発 物 件 を 積 み 上 げることで 業 績 は 回 復 から 拡 大 基 調 をたどっており 2016 年 6 月 期 は 実 質 的 に 5 期 連 続 の 増 収 増 益 を 実 現 するとともに 過 去 最 高 の 売 上 高 営 業 利 益 を 更 新 した 特 に 投 資 用 ワンルームの 売 れ 行 きが 好 調 であることや 同 社 の 少 数 精 鋭 による 効 率 経 営 の 効 果 も 相 まって 経 常 利 益 率 は 10% 前 後 の 高 い 水 準 で 推 移 している 一 方 財 務 面 では 開 発 物 件 の 積 み 上 げ 等 に 伴 い 有 利 子 負 債 残 高 も 増 加 しているが 内 部 留 保 の 蓄 積 に 加 え 2015 年 6 月 には 新 株 発 行 ( 約 13 億 円 ) を 実 施 したことにより 2016 年 6 月 期 の 自 己 資 本 比 率 は 30.9% の 水 準 を 確 保 している なお 2014 年 6 月 期 以 降 その 他 ( 固 定 資 産 ) が 拡 大 しているのは 安 定 収 益 源 の 確 保 や 融 資 担 保 となる 賃 貸 収 益 物 件 の 取 得 を 進 めてきたことによるものである 前 述 のとおり 2016 年 6 月 末 時 点 の 自 社 保 有 収 益 物 件 は 4 棟 程 度 となっている 6

決 算 動 向 ( 百 万 円 ) 売 上 高 と 経 常 利 益 率 の 推 移 売 上 高 ( 左 軸 ) 経 常 利 益 率 ( 右 軸 ) () 期 期 期 期 期 期 連 期 連 ( 戸 ) 販 売 戸 数 の 推 移 ( 自 社 開 発 ) 投 資 用 ワンルーム 分 譲 用 マンション その 他 期 期 期 期 期 期 期 出 所 : 決 算 説 明 会 資 料 よりフィスコ 作 成 資 産 残 高 の 推 移 ( 百 万 円 ) 現 金 及 び 預 金 販 売 用 不 動 産 仕 掛 販 売 用 不 動 産 その 他 期 期 期 期 期 期 期 7

決 算 動 向 有 利 子 負 債 残 高 と 自 己 資 本 比 率 の 推 移 ( 百 万 円 ) 長 期 有 利 子 負 債 ( 左 軸 ) 短 期 有 利 子 負 債 ( 左 軸 ) 自 己 資 本 比 率 ( 右 軸 ) 期 期 期 期 期 期 期 16/6 期 は 過 去 最 高 の 売 上 高 営 業 利 益 を 更 新 (2) 2016 年 6 月 期 決 算 の 概 要 2016 年 6 月 期 の 業 績 は 売 上 高 が 前 期 比 48.6% 増 の 17,704 百 万 円 営 業 利 益 が 同 21.3% 増 の 2,005 百 万 円 経 常 利 益 が 同 23.3% 増 の 1,720 百 万 円 親 会 社 株 主 に 帰 属 する 当 期 純 利 益 が 同 30.5% 増 の 1,139 百 万 円 と 期 初 予 想 を 上 回 る 大 幅 な 増 収 増 益 を 実 現 し 過 去 最 高 の 売 上 高 営 業 利 益 を 更 新 した 主 力 の 不 動 産 開 発 事 業 において 投 資 用 マンションの 販 売 戸 数 が 15 棟 658 戸 ( 前 期 比 104 戸 増 ) に 増 えたことや 建 売 4 戸 ( 前 期 実 績 なし) が 上 乗 せされたことに 加 えて 予 算 外 の 土 地 転 売 (2 物 件 ) があったことが 増 収 に 寄 与 した また 不 動 産 仕 入 販 売 事 業 も 他 社 物 件 の 1 棟 販 売 を 含 めた 37 戸 ( 前 期 2 戸 ) を 売 上 計 上 したことで 大 きく 拡 大 した その 他 についても 自 社 保 有 収 益 物 件 の 寄 与 などにより 小 規 模 ながら 着 実 に 伸 びている なお 売 上 高 が 期 初 予 想 を 上 回 ったのは 国 内 法 人 向 けの 1 棟 一 括 直 接 販 売 により 販 売 戸 数 ( 計 画 比 21 戸 増 ) 並 びに 販 売 価 額 が 想 定 を 上 回 ったことと 前 述 の 土 地 転 売 (2 物 件 ) によるものである 海 外 法 人 向 けに 2 棟 67 戸 国 内 法 人 向 けに 1 棟 41 戸 を 1 棟 一 括 直 接 販 売 した 一 方 損 益 面 では 粗 利 益 率 の 低 い 土 地 転 売 や 買 取 再 販 等 の 売 上 高 が 大 きく 伸 びたこと や 逆 に 粗 利 益 率 の 高 い 分 譲 マンションの 販 売 がなかったことから 売 上 総 利 益 率 は 18.7% ( 前 期 は 21.7%) に 低 下 したが 海 外 投 資 家 や 国 内 法 人 への 直 接 販 売 がプラスに 働 いたことで 想 定 を 上 回 る 利 益 率 水 準 となっている 貸 借 対 照 表 の 状 況 については 仕 掛 販 売 用 不 動 産 ( 棚 卸 資 産 ) が 13,257 百 万 円 ( 前 期 末 比 29.5% 増 ) と 順 調 に 積 み 上 がったことに 加 え 賃 貸 収 益 物 件 の 取 得 により 固 定 資 産 が 3,068 百 万 円 ( 同 43.6% 増 ) に 増 えたことから 総 資 産 が 18,952 百 万 円 ( 同 21.7% 増 ) に 拡 大 した 一 方 自 己 資 本 は 内 部 留 保 の 積 み 増 しにより 5,858 百 万 円 ( 同 15.4%)の 増 加 にとどまっ たことから 自 己 資 本 比 率 は 30.9% ( 前 期 末 は 32.6%) に 若 干 低 下 した もっとも 短 期 の 支 払 能 力 を 示 す 流 動 比 率 は 190.0% と 依 然 として 高 い 水 準 を 維 持 しており 財 務 の 安 定 性 に 懸 念 はない 一 方 資 本 効 率 を 示 す ROE についても 20.8% ( 前 期 末 は 21.1%) の 高 い 水 準 で 推 移 している 8

決 算 動 向 キャッシュフローの 状 況 についても 営 業 活 動 によるキャッシュフローが 引 き 続 き 大 きくマイ ナス (1,366 百 万 円 の 支 出 ) となっているのは 2017 年 6 月 期 以 降 の 販 売 予 定 分 として 用 地 取 得 を 進 めたものである また 賃 貸 収 益 物 件 の 取 得 により 投 資 キャッシュフローもマイナ スとなっているが 長 期 借 入 金 などの 安 定 調 達 により 対 応 したことから 現 金 及 び 現 金 同 等 物 はほぼ 横 ばいで 推 移 した 有 利 子 負 債 は 長 短 併 せて 10,693 百 万 円 ( 前 期 末 比 32.4% 増 ) に 増 加 している 2016 年 6 月 期 決 算 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 15/6 期 16/6 期 16/6 期 増 減 実 績 実 績 期 初 予 想 達 成 率 構 成 比 構 成 比 増 減 率 構 成 比 売 上 高 11,910 17,704 5,793 48.6% 16,000 110.7% 不 動 産 開 発 販 売 11,671 98.0% 15,755 89.0% 4,084 35.0% - - - 不 動 産 仕 入 販 売 96 0.8% 1,776 10.0% 1,680 - - - - その 他 143 1.2% 172 1.0% 29 20.6% - - - 売 上 原 価 9,330 78.3% 14,390 81.3% 5,060 54.2% 13,060 81.6% 110.2% 売 上 総 利 益 2,580 21.7% 3,313 18.7% 733 28.4% 2,940 18.4% 112.7% 販 管 費 927 7.8% 1,308 7.4% 380 41.1% 1,180 7.4% 110.9% 営 業 利 益 1,652 13.9% 2,005 11.3% 352 21.3% 1,760 11.0% 113.9% 経 常 利 益 1,395 11.7% 1,720 9.7% 324 23.3% 1,440 9.0% 119.5% 親 会 社 株 主 に 帰 属 する 当 期 純 利 益 873 7.3% 1,139 6.4% 266 30.5% 900 5.6% 126.6% 販 売 戸 数 554 662 108 641 103.3% ワンルームマンション 507 658 151 637 103.3% コンパクトマンション 47 0-47 0 - 建 売 0 4 4 4 100.0% 買 取 再 販 2 37 35 37 用 地 転 売 0 2 2 0 貸 借 対 照 表 ( 単 位 : 百 万 円 ) 15/6 期 末 16/6 期 末 増 減 実 績 実 績 増 減 率 流 動 資 産 13,439 15,883 2,444 18.2% 現 金 及 び 預 金 2,684 2,547-136 -5.1% 販 売 用 不 動 産 1,895 2,005 109 5.8% 仕 掛 販 売 用 不 動 産 8,689 11,252 2,562 29.5% 固 定 資 産 2,137 3,068 931 43.6% 総 資 産 15,576 18,952 3,375 21.7% 流 動 負 債 6,170 8,359 2,189 35.5% 短 期 借 入 金 等 3,843 6,063 2,219 57.8% 固 定 負 債 4,324 4,722 398 9.2% 長 期 借 入 金 等 4,234 4,630 395 9.3% 純 資 産 5,081 5,869 787 15.5% 自 己 資 本 5,077 5,858 781 15.4% 自 己 資 本 比 率 32.6% 30.9% -1.7pt - 有 利 子 負 債 8,077 10,693 2,615 32.4% 流 動 比 率 217.8% 190.0% 27.8pt - 9 キャッシュフロー 計 算 書 ( 単 位 : 百 万 円 ) 15/6 期 16/6 期 実 績 実 績 営 業 キャッシュフロー -1,245-1,366 投 資 キャッシュフロー -1,055-986 財 務 キャッシュフロー 2,838 2,216 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 増 減 額 537-136 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 期 末 残 高 2,650 2,513

決 算 動 向 自 社 開 発 物 件 の 販 売 実 績 グランドコンシェルジュ 西 巣 鴨 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 33 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 AXAS 大 森 西 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 74 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 アジールコート 上 野 稲 荷 町 投 資 用 ワンルーム 29 戸 海 外 法 人 計 上 済 上 期 AXAS 西 馬 込 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 59 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 ステージファースト 大 森 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 34 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 ステージファースト 蔵 前 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 42 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 ステージグランデ 清 澄 白 河 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 50 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 メイクスデザイン 武 蔵 小 杉 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 27 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 エヌステージ 板 橋 本 町 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 63 戸 販 売 会 社 計 上 済 上 期 アジールヴィラ 西 馬 込 建 売 4 棟 個 人 計 上 済 下 期 ステージグランデ 大 鳥 居 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 64 戸 販 売 会 社 計 上 済 下 期 AXAS 石 川 台 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 30 戸 販 売 会 社 計 上 済 下 期 ステージファースト 赤 羽 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 34 戸 販 売 会 社 計 上 済 下 期 AXAS 木 場 アジールコート 投 資 用 ワンルーム 40 戸 /54 戸 販 売 会 社 契 約 済 下 期 プライムネクサス 平 和 島 投 資 用 ワンルーム 41 戸 国 内 法 人 計 上 済 下 期 アジールコート 新 宿 投 資 用 ワンルーム 38 戸 海 外 法 人 計 上 済 下 期 出 所 : 決 算 説 明 会 資 料 よりフィスコ 作 成 17/6 期 は 引 き 続 き 増 収 増 益 を 見 込 んでいる (3) 2017 年 6 月 期 の 業 績 予 想 2017 年 6 月 期 の 業 績 予 想 について 同 社 は 売 上 高 を 前 期 比 1.7% 増 の 18,000 百 万 円 営 業 利 益 を 同 14.7% 増 の 2,300 百 万 円 経 常 利 益 を 同 10.4% 増 の 1,900 百 万 円 親 会 社 株 主 に 帰 属 する 当 期 純 利 益 を 同 11.5% 増 の 1,270 百 万 円 と 引 き 続 き 増 収 増 益 を 見 込 んでいる 増 収 率 が 緩 やかになっているのは 自 社 開 発 の 投 資 用 マンション 等 の 販 売 が 12 棟 599 戸 ( 前 期 比 59 戸 減 ) に 減 少 する 前 提 となっていることが 要 因 である 従 来 計 画 では 15 棟 713 戸 を 予 定 していたが そのうち 2 物 件 (62 戸 ) が 工 期 長 期 化 により 来 期 にずれ 込 むほか 1 物 件 (52 戸 ) を 自 社 保 有 の 収 益 物 件 に 変 更 したことが 影 響 した ただ 国 内 外 法 人 等 への 1 棟 一 括 直 接 販 売 (4 棟 を 予 定 ) や 不 動 産 市 況 を 反 映 した 販 売 価 格 の 上 昇 により 増 収 を 確 保 する 見 通 しとなっている なお 注 目 すべきは 販 売 予 定 12 棟 (599 戸 ) のうち 1 棟 (12 戸 ) は 新 たに 開 始 するアパートとなっているところである また 土 地 転 売 は 1 物 件 ( 前 期 は 2 物 件 ) 買 取 再 販 は 3 戸 ( 前 期 は 37 戸 ) を 見 込 んでいる 利 益 面 では 国 内 外 法 人 等 への 1 棟 一 括 直 接 販 売 の 寄 与 により 売 上 総 利 益 率 が 21.4% ( 前 期 は 18.7%) に 大 きく 改 善 する 見 通 しである 一 方 販 管 費 は 来 期 に 期 ずれとなった 分 譲 マ ンションの 販 売 促 進 費 が 前 倒 しで 発 生 することや 1 棟 一 括 直 接 販 売 に 係 る 仲 介 手 数 料 等 によ り 拡 大 するものの 粗 利 益 の 増 加 により 吸 収 することで 営 業 増 益 となり 営 業 利 益 率 も 12.8% ( 前 期 は 11.3%) に 改 善 する 想 定 となっている 弊 社 では 今 期 販 売 予 定 の 開 発 物 件 がアパート (1 棟 12 戸 ) を 除 いてすべて 契 約 済 となっ ていることや 土 地 転 売 や 買 取 再 販 の 前 提 も 固 めの 水 準 となっていることから 同 社 の 業 績 予 想 の 達 成 は 可 能 であるとみている むしろ 子 会 社 による 買 取 再 販 や 開 発 期 間 の 短 いア パート 及 び 建 売 の 追 加 的 な 販 売 が 業 績 の 上 乗 せ 要 因 となる 可 能 性 に 注 目 している 10

決 算 動 向 2017 年 6 月 期 の 業 績 予 想 ( 単 位 : 百 万 円 ) 16/6 期 17/6 期 実 績 期 初 予 想 前 期 比 構 成 比 構 成 比 増 減 率 売 上 高 17,704 18,000 295 1.7% 不 動 産 開 発 販 売 15,755 89.0% - - - - 不 動 産 仕 入 販 売 1,776 10.0% - - - - その 他 172 1.0% - - - - 売 上 原 価 14,390 81.3% 14,150 78.6% -240-1.7% 売 上 総 利 益 3,313 18.7% 3,850 21.4% 536 16.2% 販 管 費 1,308 7.4% 1,550 8.6% 241 18.5% 営 業 利 益 2,005 11.3% 2,300 12.8% 294 14.7% 経 常 利 益 1,720 9.7% 1,900 10.6% 179 10.4% 親 会 社 株 主 に 帰 属 する 当 期 純 利 益 1,139 6.4% 1,270 7.1% 130 11.5% 販 売 戸 数 662 599-63 ワンルームマンション 658 587-71 アパート 0 12 12 建 売 4 0-4 買 取 再 販 37 3-34 用 地 転 売 2 1-1 (4) 来 期 (2018 年 6 月 期 ) 以 降 の 業 績 見 通 し 都 心 における 用 地 取 得 は 厳 しさを 増 しているが これまでの 積 極 的 な 用 地 取 得 により 来 期 (2018 年 6 月 期 ) の 自 社 開 発 の 販 売 予 定 として 既 に 609 戸 (そのうち 1 棟 49 戸 は 分 譲 マンション) を 確 保 しており 再 来 期 以 降 の 販 売 分 を 含 めて 更 なる 積 み 増 しにも 取 り 組 んで いる また 今 期 から 新 たに 開 始 するアパートの 開 発 販 売 が 順 調 に 立 ち 上 がってくれば 新 たな 成 長 ドライバーとなる 可 能 性 もあり 当 面 は 拡 大 基 調 が 継 続 するものとみている ただ 弊 社 では 超 低 金 利 政 策 や 相 続 税 課 税 強 化 などを 背 景 とした 個 人 投 資 家 の 根 強 い 需 要 や 海 外 投 資 家 からの 強 い 投 資 意 欲 が 続 いているものの 2020 年 の 東 京 オリンピックに 向 けて 都 心 における 不 動 産 市 況 にやや 過 熱 感 がみられることに 加 え 足 元 では 為 替 や 株 式 など 金 融 市 場 に 不 安 定 な 動 きがあること さらには 将 来 的 に 起 こり 得 る 循 環 的 な 景 気 変 動 の 影 響 等 を 勘 案 して これまでの 積 極 的 な 拡 大 路 線 がやや 慎 重 なスタンスへと 転 換 されるシナ リオも 念 頭 に 置 く 必 要 があるとみており そのタイミングの 見 極 めが 重 要 なポイントになると 考 えられる 直 接 販 売 の 場 合 は 竣 工 後 の 契 約 が 一 般 的 である また 同 社 は 不 動 産 市 況 にやや 過 熱 感 が 見 られるなかで 今 後 は 売 却 の 時 期 を 早 める ことにより 価 格 変 動 リスクを 回 避 する 方 針 としているが そうなることで これまで 進 めてきた 国 内 外 法 人 向 けの 直 接 販 売 は 一 旦 下 火 になる 可 能 性 も 出 てきた したがって 用 地 取 得 の 状 況 に 加 えて 売 却 ペースの 変 化 や 直 接 販 売 の 動 向 が 同 社 業 績 に 与 える 影 響 にも 注 意 す る 必 要 があるだろう 11

伪 伪 今 後 の 経 営 施 策 とその 進 捗 投 資 用 マンションの 根 強 い 需 要 を 背 景 に 好 調 な 業 績 が 見 込 まれる 同 社 は 投 資 用 マンションの 根 強 い 需 要 を 背 景 として 好 調 な 業 績 が 見 込 まれる 一 方 不 動 産 価 格 の 高 騰 や 用 地 取 得 が 困 難 になってきたことに 伴 う 案 件 の 小 型 化 による 採 算 性 の 悪 化 建 設 資 材 の 高 騰 職 人 不 足 など 業 界 環 境 の 変 化 が 利 益 率 の 低 下 などの 成 長 の 足 かせを 招 く 懸 念 を 踏 まえ 次 なる 成 長 ステージに 向 けた 積 極 的 な 経 営 施 策 に 着 手 している 具 体 的 には (1) 海 外 投 資 家 に 対 する 1 棟 一 括 直 接 販 売 の 模 索 (2) 開 発 地 域 の 選 別 と 強 化 (3) 収 益 物 件 の 保 有 拡 大 と 賃 貸 管 理 業 並 びにマンション 管 理 業 の 推 進 の 3 点 を 掲 げており 一 層 の 業 績 拡 大 と 利 益 の 確 保 並 びに 安 定 した 高 配 当 の 実 現 を 目 指 している (1) 海 外 投 資 家 に 対 する 1 棟 一 括 直 接 販 売 の 模 索 投 資 用 ワンルームは 国 内 においては 1 棟 での 卸 売 を 基 本 とするが 国 内 外 投 資 家 に 対 しては 利 幅 の 厚 い 1 棟 一 括 直 接 販 売 を 模 索 することで 販 売 手 法 の 多 様 化 と 利 益 率 の 確 保 を 目 指 す 特 に 投 資 意 欲 の 顕 著 な 台 湾 シンガポール 香 港 の 投 資 家 を 対 象 とするようだ なお これまでの 実 績 は 2015 年 6 月 期 の 1 棟 (アジールコート 銀 座 イースト) を 皮 切 りとして 前 期 についても 海 外 法 人 向 けに 2 棟 (アジールコート 上 野 稲 荷 町 アジールコート 新 宿 ) 国 内 法 人 向 けに 1 棟 (プライムネクサス 平 和 島 ) の 直 接 販 売 を 行 った 今 期 も 現 時 点 で 4 棟 を 予 定 している ただ 前 述 のとおり 開 発 物 件 の 売 却 時 期 を 早 めることにより 国 内 外 法 人 向 けの 1 棟 一 括 直 接 販 売 は 一 旦 減 少 する 可 能 性 にも 注 意 が 必 要 である (2) 開 発 地 域 の 選 別 と 強 化 東 京 23 区 駅 10 分 以 内 という 基 本 方 針 を 守 りつつも 既 に 開 発 例 のある 武 蔵 小 杉 な ど 神 奈 川 県 東 部 ( 川 崎 横 浜 ) の 人 口 増 加 優 良 地 域 を 開 発 地 域 に 開 発 エリアを 拡 大 す る 方 針 である また 海 外 投 資 家 に 対 する 直 接 販 売 などの 販 売 手 法 の 多 様 化 に 伴 い これ まで 東 京 23 区 の 中 でも 開 発 エリアの 中 核 としてきた 都 心 周 辺 区 だけでなく 都 心 5 区 の 用 地 購 入 も 模 索 する なお 海 外 投 資 家 に 対 する 1 棟 一 括 直 接 販 売 は 卸 売 と 比 較 して 利 幅 が 厚 いため 用 地 取 得 の 面 でも 選 択 の 幅 が 広 がり 強 気 なスタンスが 可 能 となる 点 で 好 循 環 が 期 待 できる 一 方 東 京 23 区 のなかでも 不 動 産 価 額 に 明 暗 が 見 え 始 めたことから 開 発 用 地 の 購 入 は 慎 重 に 選 別 する 方 向 性 も 示 唆 している (3) 収 益 物 件 の 保 有 拡 大 と 賃 貸 管 理 業 並 びにマンション 管 理 業 の 推 進 同 社 の 中 核 事 業 である 投 資 用 ワンルームマンションの 開 発 1 棟 販 売 では 物 件 竣 工 後 のマンション 販 売 会 社 への 物 件 引 渡 しで 事 業 のルーチンが 完 了 しており 同 社 が 開 発 してき た 分 譲 マンションにおいても 戸 別 分 譲 後 はマンション 管 理 等 については 管 理 会 社 に 引 き 継 いで 終 了 としてきた すなわち 賃 貸 管 理 並 びにマンションビル 管 理 等 の 収 益 については 対 応 しておらず 取 りこぼしてきた 感 があるが リビングの 設 立 により この 分 野 で の 収 益 が 可 能 となることから ボリュームビジネスと 言 われるこの 分 野 も 積 極 的 に 推 進 を 図 っ ていく 2015 年 3 月 に 設 立 したリビングについては 2015 年 7 月 1 日 より 操 業 を 開 始 している これまで 同 社 内 にあった 分 譲 用 マンションの 販 売 部 門 を 別 会 社 化 し 自 社 保 有 の 賃 貸 マンションの 管 理 に 加 え マンション 管 理 の 免 許 取 得 により 専 門 性 やモチベーションの 向 上 を 図 るとともに 他 社 へ 業 務 委 託 していた 保 有 賃 貸 マンションの 賃 貸 業 務 や 年 間 500 戸 以 上 を 供 給 している 投 資 用 マンションの 一 部 の 管 理 業 務 を 販 売 先 との 調 整 が 可 能 なものに 限 って 取 り 込 む 可 能 性 を 追 求 し グループ 全 体 の 収 益 力 の 底 上 げを 図 る 方 針 である なお 2015 年 11 月 にはリビングが 増 資 (205 百 万 円 ) を 行 い 同 社 が 全 額 引 き 受 け た 本 格 的 に 他 社 物 件 の 買 取 再 販 事 業 を 開 始 するに 当 たり 潤 沢 な 資 金 による 効 率 的 かつ 戦 略 的 な 物 件 購 入 を 可 能 とすることが 目 的 となっている 結 果 操 業 初 年 度 となる 2016 年 6 月 期 において 既 に 黒 字 化 を 実 現 しており 今 後 の 事 業 拡 大 に 向 け 順 調 に 立 ち 上 がった 12

今 後 の 経 営 施 策 とその 進 捗 また 上 記 3 点 に 加 えて 用 地 取 得 が 困 難 な 状 況 に 対 応 するため 新 たなチャレンジとし てアパートの 開 発 1 棟 販 売 にも 着 手 したほか 戸 建 住 宅 の 開 発 分 譲 を 含 めた 分 野 拡 大 にも 取 り 組 んでいる 従 来 の 投 資 用 マンションの 用 地 としては 取 得 してこなかった 狭 小 用 地 の 活 用 ができることや 1 棟 当 たりの 投 資 金 額 が 小 さいことから 投 資 家 ニーズを 幅 広 く 拾 い 上 げる ことができるところに 狙 いがあるとみられる 規 模 や 収 益 性 では 投 資 用 マンションに 劣 位 する ものの 実 績 を 積 み 上 げることで 用 地 情 報 を 入 手 しやすくなる 好 循 環 が 期 待 でき 新 たな 成 長 ドライバーの 1 つとなる 可 能 性 も 高 いと 考 えられる 弊 社 では 都 心 における 投 資 用 ワンルームマンションは 循 環 的 な 景 気 変 動 の 影 響 や 一 時 的 な 相 場 調 整 等 により 強 弱 を 繰 り 返 しながらも 持 続 的 な 成 長 が 可 能 な 市 場 であるとみて いるが その 一 方 で 収 益 源 の 分 散 及 び 安 定 収 益 源 の 確 保 は 同 社 にとって 重 要 な 中 長 期 的 テーマと 考 えている 中 核 事 業 である 自 社 開 発 物 件 における 販 売 手 法 ( 販 売 先 ) の 多 様 化 やアパート 等 への 分 野 拡 大 のほか 収 益 物 件 の 保 有 拡 大 や 子 会 社 による BtoC 事 業 ( 自 社 開 発 物 件 の 戸 別 販 売 や 他 社 物 件 の 買 取 再 販 マンション 管 理 及 び 賃 貸 業 務 等 ) の 強 化 など グループとしての 今 後 の 成 長 に 向 けた 施 策 にも 注 目 していきたい 伪 伪 株 主 還 元 17/6 期 も 2 円 増 配 の 18 円 を 予 定 同 社 の 剰 余 金 配 当 は 配 当 性 向 35% ( 税 効 果 会 計 による 影 響 を 除 く) を 目 標 としている 前 期 (2016 年 6 月 期 ) は 期 初 予 想 を 上 回 る 大 幅 な 増 収 増 益 となったことから 前 期 比 3.0 円 の 増 配 となる 年 16.0 円 配 ( 中 間 7.0 円 期 末 9.0 円 ) を 実 施 した ( 配 当 性 向 35.1%) また 今 期 (2017 年 6 月 期 ) についても 前 期 比 2 円 増 配 となる 年 18.0 円 配 ( 中 間 9.0 円 期 末 9.0 円 ) を 予 定 している ( 予 想 配 当 性 向 35.4%) 配 当 金 と 配 当 性 向 の 推 移 ( 円 ) 配 当 金 ( 左 軸 ) 配 当 性 向 ( 右 軸 ) 期 期 期 期 期 期 期 期 ( 予 ) 2012 年 7 月 1 日 付 で 1 対 2 2013 年 7 月 1 日 付 で 1 対 200 の 株 式 分 割 を 実 施 配 当 金 は 遡 及 修 正 弊 社 では 同 社 の 比 較 的 安 定 した 事 業 特 性 や 収 益 基 盤 を 踏 まえ 中 期 的 にも 利 益 成 長 に 伴 う 増 配 の 余 地 を 含 め 高 い 配 当 水 準 が 維 持 される 可 能 性 は 高 いとみている 13

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