えんけつ 会 社 概 要 会 社 概 要 会 社 概 要 主 に 中 古 マンションの 取 得 保 有 販 売 を 手 掛 けている 中 古 マンション のマーケットメーカーとして 市 場 に 流 動 性 を 供 給 マンションの 査 定 依 頼 に 対 し 常 時 買 い 取 り 価 格 を 掲

スター マイカ (3230 JASDAQ スタンダード) 2013 年 3 月 25 日 中 古 マンション 売 買 で 独 自 のビジネスモデルを 展 開 ベーシックレポート モーニングスター 藤 井 知 明 会 社 概 要 所 在 地 東 京 都 港 区 代 表 者 水 永 政 志 設 立 年 月 2001/05 資 本 金 3,573 百 万 円 (2012/11/30 現 在 ) 上 場 日 2006/10/02 U R L http://www.starmica.co.jp/ 業 種 不 動 産 業 主 要 指 標 2013/03/21 現 在 株 価 856 円 年 初 来 高 値 年 初 来 安 値 発 行 済 株 式 数 915 円 (12/2/13) 467 円 (12/7/19) 10,000,000 株 売 買 単 位 100 株 時 価 総 額 8,560 百 万 円 予 想 配 当 12.5 円 ( 会 社 ) 予 想 E P S 70.30 円 ( ア ナ リ ス ト ) 実 績 P B R 0.74 倍 不 動 産 取 引 で 再 現 性 のあるビジネスモデルを 構 築 主 に 中 古 マンションの 取 得 保 有 販 売 を 手 掛 けている 中 古 マン ションの 場 合 賃 貸 中 の 物 件 は 流 動 性 の 問 題 などから 空 室 の 物 件 よりも 3 割 程 度 安 い 当 社 では 賃 貸 中 の 物 件 を 取 得 し 賃 借 人 が 退 去 するまで 保 有 し 退 去 後 にリノベーションを 行 い 空 室 の 物 件 として 売 却 することで この 価 格 差 を 収 益 としている 不 動 産 取 引 の 場 合 物 件 ごとに 収 益 性 が 異 なるイメージがあるが 当 社 はこうし た 投 資 戦 略 を 繰 り 返 すことで 個 別 案 件 で 10% 程 度 の 利 益 を 着 実 に 確 保 その 収 益 性 について 一 定 の 再 現 性 のあるビジネスモデルを 構 築 していることが 当 社 の 特 徴 であり 強 みとなっている 10 年 11 月 期 ~11 年 11 月 期 は 販 売 用 不 動 産 の 積 み 上 げを 推 進 右 図 の 国 立 の 物 件 ( 約 48 億 円 )を 含 め 積 極 的 な 仕 入 れを 行 い 販 売 用 不 動 産 の 残 高 は 過 去 最 高 の 240 億 円 超 ただ 12 年 11 月 期 は 慎 重 な 査 定 に よる 積 み 上 げを 図 り 残 高 は 横 ばい となった 過 去 最 大 の 案 件 ~クリオレミントンヴィレッジ 国 立 13 年 11 月 期 の 連 結 業 績 は 減 収 増 益 を 予 想 12 年 11 月 期 の 連 結 業 績 は 売 上 高 が 12,857 百 万 円 ( 前 年 比 1.1% 増 ) 営 業 利 益 が 1,541 百 万 円 ( 同 17.0% 減 ) 中 古 マンション 売 買 の 利 益 率 がやや 低 調 で 会 社 計 画 ( 売 上 高 12,912 百 万 円 営 業 利 益 1,706 百 万 円 )には 未 達 となったが 概 ね 想 定 通 りの 着 地 となったようだ 一 方 13 年 11 月 期 の 連 結 業 績 について 会 社 側 では 売 上 高 が 12,049 百 万 円 ( 前 年 比 6.3% 減 ) 営 業 利 益 が 1,563 百 万 円 ( 同 1.4% 増 )と 減 収 増 益 を 予 想 ただ 足 下 の 環 境 からはやや 保 守 的 な 印 象 があり モーニングスターでは 売 上 高 12,200 百 万 円 営 業 利 益 1,600 百 万 円 と 予 想 販 売 用 不 動 産 残 高 も 増 加 を 見 込 んでおり 14 年 11 月 期 は 増 収 増 益 が 期 待 できそうだ 業 績 動 向 売 上 高 百 万 円 前 期 比 % 営 業 利 益 百 万 円 JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 1 前 期 比 % 経 常 利 益 百 万 円 前 期 比 % 当 期 純 利 益 百 万 円 2012/11 実 績 12,857 1.1 1,541-17.0 989-25.0 538-27.3 59.48 2013/11 前 期 比 % 会 社 予 想 (2013 年 01 月 発 表 ) 12,049-6.3 1,563 1.4 1,005 1.7 600 11.5 68.19 アナリスト 予 想 12,200-5.1 1,600 3.8 1,040 5.2 620 15.2 70.30 2014/11 アナリスト 予 想 12,850 5.3 1,710 6.9 1,150 10.6 690 11.3 78.24 12 年 12 月 1 日 付 で 株 式 分 割 (1 株 100 株 )を 実 施 EPS 円

えんけつ 会 社 概 要 会 社 概 要 会 社 概 要 主 に 中 古 マンションの 取 得 保 有 販 売 を 手 掛 けている 中 古 マンション のマーケットメーカーとして 市 場 に 流 動 性 を 供 給 マンションの 査 定 依 頼 に 対 し 常 時 買 い 取 り 価 格 を 掲 示 し 賃 貸 中 の 中 古 マンションを 取 得 してい る 取 得 したマンションは 入 居 者 が 退 去 するまで 保 有 し その 後 はリノベー ション( 大 規 模 な 改 修 工 事 を 行 い 内 装 や 設 備 を 更 新 するだけでなく 機 能 性 能 を 向 上 させる)を 行 うことで 新 たな 住 まい に 生 まれ 変 わったマン ションとして 販 売 している 経 営 者 経 営 者 代 表 取 締 役 社 長 の 水 永 政 志 氏 は 1964 年 生 まれ 大 学 在 学 中 にコンピュー タソフトウエア 会 社 を 設 立 卒 業 後 1989 年 に 三 井 物 産 に 入 社 し 本 社 財 務 経 理 本 部 に 所 属 海 外 留 学 を 経 て 1995 年 ボストン コンサルティング グループに 入 社 した その 後 1996 年 にゴールドマン サックス 証 券 会 社 に 移 籍 プライベー ト ウェルス マネジメント 部 長 として 上 場 企 業 のオーナー 等 個 人 資 産 家 を 対 象 とした 金 融 商 品 開 発 および 資 産 運 用 を 統 括 2000 年 3 月 に 株 式 会 社 ピーアイテクノロジー( 現 いちごグループホールディングス 株 式 会 社 )を 設 立 し 代 表 取 締 役 に 就 任 2002 年 に 当 社 代 表 取 締 役 社 長 に 就 任 した 企 業 理 念 企 業 理 念 当 社 は 金 融 の 視 点 から 不 動 産 取 引 をより 身 近 でシンプルなものにする ことを 通 じて 活 力 ある 社 会 の 実 現 に 貢 献 したいと 考 えている 金 融 不 動 産 のプロフェッショナルとして 市 場 参 加 者 から 信 頼 されるパートナーを 目 指 している なお 社 名 の スター マイカ は 雲 母 (うんも)と 呼 ば れる 鉱 石 の 英 語 名 スター( 星 )という 輝 きと 鉱 石 に 象 徴 される 永 続 性 を 兼 ね 備 えたいと 願 い 社 名 とした 自 ら 燦 然 と 光 り 輝 くよりも 皆 様 の 光 を 受 けて 静 かにしっかりと 輝 き 続 ける 存 在 でありたいとしている JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 2

会 社 概 要 沿 革 沿 革 2001 年 5 月 不 動 産 の 賃 貸 を 目 的 として 株 式 会 社 扇 インベストメン トを 設 立 インベストメント 事 業 を 開 始 2002 年 2 月 社 名 を 株 式 会 社 扇 インベストメントよりスター マイ カ 株 式 会 社 に 変 更 6 月 宅 地 建 物 取 引 業 者 として 東 京 都 知 事 免 許 を 取 得 アド バイザリー 事 業 を 開 始 8 月 スター 1 号 ファンドの 不 動 産 保 有 SPC( 特 別 目 的 会 社 ) として 有 限 会 社 スター ファンド(2009 年 12 月 吸 収 合 併 により 解 散 )を 設 立 し 不 動 産 ファンド 運 営 事 業 ( 現 中 古 マンション 事 業 )を 開 始 2005 年 2 月 スター 1 号 ファンドの 倒 産 隔 離 を 実 施 するため SPC ( 特 別 目 的 会 社 )である 有 限 会 社 スター ローンへス ター 1 号 ファンドの 匿 名 組 合 契 約 の 営 業 者 としての 事 業 を 譲 渡 6 月 有 限 会 社 エムスクエアより 不 動 産 売 買 及 び 不 動 産 売 買 仲 介 の 事 業 を 譲 受 10 月 株 式 会 社 オフィス 扇 より 不 動 産 事 業 を 譲 受 2006 年 10 月 大 阪 証 券 取 引 所 ヘラクレス 市 場 ( 現 大 阪 証 券 取 引 所 JASDAQ 市 場 )に 株 式 を 上 場 12 月 宅 地 建 物 取 引 業 者 として 国 土 交 通 大 臣 免 許 を 取 得 2007 年 2 月 スター 1 号 ファンドを 償 還 し 不 動 産 ファンド 運 営 事 業 をマンション 流 動 化 事 業 ( 現 中 古 マンション 事 業 ) へ 変 更 5 月 スター マイカ アセットマネジメント 株 式 会 社 を 設 立 ( 現 連 結 子 会 社 ) 8 月 スター マイカ アセット パートナーズ 株 式 会 社 を 設 立 (2009 年 7 月 吸 収 合 併 により 解 散 ) 2008 年 5 月 ファン インベストメント 株 式 会 社 を 設 立 ( 現 連 結 子 会 社 ) 2009 年 5 月 金 融 商 品 取 引 法 に 基 づく 第 2 種 金 融 商 品 取 引 業 投 資 助 言 代 理 業 の 登 録 8 月 宅 地 建 物 取 引 業 者 として 東 京 都 知 事 免 許 を 取 得 2011 年 12 月 宅 地 建 物 取 引 業 者 として 国 土 交 通 大 臣 免 許 を 取 得 2012 年 9 月 スター マイカ レジデンス 株 式 会 社 を 設 立 JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 3

会 社 概 要 大 株 主 大 株 主 (12 年 11 月 30 日 現 在 ) 株 主 所 有 株 式 数 ( 株 ) 所 有 比 率 (%) 1 オフィス 扇 15,250 15.3 2 水 永 政 志 11,346 11.3 3 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 ( 信 託 口 ) 10,003 10.0 4 田 口 弘 9,000 9.0 5 重 田 康 光 7,324 7.3 6 7 8 ゴールドマン サックス インターナシ ョナル( 常 任 代 理 人 :ゴールドマン サ ックス 証 券 ) NOMURA PB NOMINIEES LIMITED OMNIBUS-MARGIN(CASH PB) ( 常 任 代 理 人 : 野 村 證 券 ) 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 ( 信 託 口 ) 5,358 5.4 1,964 2.0 1,619 1.6 9 弁 護 士 法 人 ITJ 法 律 事 務 所 1,510 1.5 10 馬 亜 萍 1,270 1.3 ( 有 価 証 券 報 告 書 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 4

事 業 概 要 事 業 の 特 徴 事 業 の 特 徴 再 現 性 のある 独 自 のビジネスモデルを 展 開 当 社 の 事 業 の 特 徴 は 中 古 マンションの 取 得 保 有 販 売 において 独 自 の ビジネスモデルを 展 開 していることである まず 投 資 対 象 については 賃 貸 中 の ファミリー 向 け 中 古 マンション を 1 室 単 位 から 取 得 首 都 圏 を 中 心 に 流 動 性 利 便 性 のある 物 件 ( 但 し 高 額 物 件 ではない 標 準 的 な 物 件 )に 投 資 している 賃 貸 中 の 物 件 を 取 得 し 退 去 後 に 売 却 ここでポイントとなるのが 賃 貸 中 の 物 件 (いわゆるオーナーチェンジ 物 件 )を 積 極 的 に 取 得 していること 賃 貸 中 の 物 件 は 空 室 の 物 件 と 違 い 居 住 目 的 でなく 投 資 目 的 となるため 買 い 手 が 限 定 される また 賃 貸 中 は 物 件 の 現 状 が 分 からないため 退 去 後 のリフォーム 費 用 がどの 程 度 必 要 となるかなどの 見 通 しが 付 きづらい このような 理 由 から 賃 貸 中 の 物 件 は 空 室 の 物 件 よりも 3 割 程 度 安 く 取 引 されるのが 一 般 的 賃 貸 中 の 物 件 を 取 得 し 賃 借 人 が 退 去 するまで 保 有 し 退 去 後 にリノベーションを 行 い 空 室 の 物 件 として 売 却 すれば この 価 格 差 を 収 益 とすることができ るというのが 当 社 の 投 資 戦 略 のベースとなっている 賃 貸 中 と 空 室 の 価 格 差 で 一 定 の 収 益 を 確 保 ちなみに 賃 貸 中 の 物 件 が 空 室 の 物 件 よりも 3 割 程 度 安 いという 価 格 差 は ほとんどの 中 古 マンション 物 件 で 共 通 する 傾 向 当 社 はこうした 投 資 戦 略 を 繰 り 返 すことで リノベーション 等 のコストを 差 し 引 いても 個 別 案 件 で 10% 程 度 の 利 益 を 着 実 に 積 み 重 ねている 不 動 産 取 引 というと 市 況 の 変 動 が 大 きく 物 件 ごとに 収 益 性 が 異 なるといったイメージがあるが その 収 益 性 について 一 定 の 再 現 性 のあるビジネスモデルを 構 築 している ことが 当 社 の 特 徴 であり 強 みとなっている 投 資 対 象 を 限 定 することで 価 格 変 動 リスクを 回 避 もっとも 投 資 目 的 のワンルームマンションや ファミリー 向 け 分 譲 マン ションでも 新 築 の 物 件 さらに 中 古 でも 高 額 な 物 件 などの 場 合 不 動 産 市 況 などの 影 響 で 価 格 が 大 きく 変 動 する 可 能 性 がある 一 方 で ファミリー 向 け 中 古 マンション の 場 合 実 需 が 強 く いわゆる 投 資 目 的 の 資 金 の 流 入 も 少 ないため 価 格 推 移 は 安 定 的 当 社 のビジネスモデルの 場 合 取 得 から 売 却 までの 期 間 が 長 くなる 可 能 性 があるため 価 格 推 移 が 安 定 的 な ファミ リー 向 け 中 古 マンション を 投 資 対 象 としており 特 に 首 都 圏 を 中 心 に 流 動 性 利 便 性 のある 物 件 に 投 資 している JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 5

事 業 概 要 多 様 な 物 件 によるポ-トフォリオでリスクを 分 散 投 資 対 象 を 偏 らせないことで リスクを 分 散 ただ 賃 貸 中 の 物 件 を 取 得 した 場 合 取 得 から 売 却 までの 期 間 のうち に 事 故 や 自 然 災 害 などの 発 生 による 資 産 価 値 の 毀 損 価 格 変 動 さらに 退 去 までの 期 間 の 長 期 化 など 想 定 外 の 事 象 が 発 生 するリスクがある 例 えば 投 資 対 象 が 数 件 あるいは 数 十 件 程 度 なら こうした 事 象 が 発 生 した 場 合 大 きなダメージとなるだろう これに 対 し 当 社 は 常 時 約 1,000 室 も 保 有 する ことで 1 件 の 影 響 を 小 さいものとしている さらに この 1,000 室 の 物 件 についても 所 在 地 域 築 年 数 購 入 価 格 帯 が 偏 らないようにポ-トフォリ オを 構 築 ( 下 表 参 照 )しており 前 述 のような 個 別 物 件 で 生 じるリスクを 分 散 している 保 有 物 件 の 状 況 所 在 地 11/11 期 12/11 期 築 年 11/11 期 12/11 期 東 京 都 ( 都 心 5 区 ) 14.3% 13.4% 平 成 10 年 (1998 年 )~ 45.3% 45.6% 東 京 都 (5 区 除 く 区 内 ) 35.4% 38.3% 平 成 元 年 (1989 年 )~ 27.8% 27.0% 東 京 都 ( 区 外 ) 22.4% 21.0% 昭 和 56 年 (1981 年 )~ 19.8% 20.3% 神 奈 川 県 16.4% 18.9% ~ 昭 和 55 年 (1980 年 ) 7.1% 7.1% 埼 玉 県 3.0% 2.8% 千 葉 県 2.6% 2.2% 購 入 価 格 帯 11/11 期 12/11 期 大 阪 府 2.7% 1.4% ~1,000 万 円 5.4% 6.1% 兵 庫 県 2.6% 1.6% 1,000~2,000 万 円 31.5% 32.9% その 他 0.6% 0.5% 2,000~3,000 万 円 25.9% 26.1% 3,000~4,000 万 円 21.3% 19.1% 平 均 物 件 データ 11/11 期 12/11 期 4,000 万 円 ~ 15.9% 15.9% 平 均 専 有 面 積 66.15m2 64.88m2 平 均 築 年 数 18.6 年 19.9 年 平 均 購 入 価 格 20,860 千 円 20,127 千 円 ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) 効 率 的 なオペレーション 体 制 を 自 社 内 で 構 築 独 自 のオペレーション 体 制 を 構 築 また 当 社 では 年 間 に 400~500 室 の 物 件 を 売 却 する 一 方 約 500 室 の 物 件 を 購 入 している この 結 果 年 間 約 1,000 室 の 売 買 を 行 っていることにな り その 契 約 決 済 事 務 などには 膨 大 な 手 間 がかかる 当 社 では これまでの 経 験 を 活 かし こうした 事 務 を 効 率 的 に 処 理 できるシステムを 構 築 している が 仮 に 同 業 他 社 が 当 社 と 同 様 のビジネスモデルを 展 開 しようとした 場 合 こうした 煩 雑 な 業 務 をこなす 体 制 づくりが 課 題 になると 考 えられる こうし た 点 も 当 社 の 差 別 化 要 因 となっている JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 6

事 業 概 要 管 理 業 務 の 内 製 化 を 推 進 なお 物 件 の 情 報 については 不 特 定 の 大 手 仲 介 会 社 を 中 心 に 取 得 こう した 案 件 に 対 し 豊 富 な 取 引 事 例 データベースをもとに 査 定 価 格 を 提 示 して いる 一 方 物 件 の 管 理 については 保 有 物 件 の 約 半 分 を 大 手 不 動 産 管 理 会 社 へ 委 託 しているが 残 りはグループ 内 で 対 応 売 却 物 件 のリフォームについ ては 物 件 タイプに 応 じた 品 質 コストの 定 型 (スペック) 化 を 図 り 大 量 発 注 によるコストダウンを 推 進 している その 販 売 についても 取 得 時 の 大 手 仲 介 会 社 に 委 託 するほか 販 売 子 会 社 による 直 接 販 売 も 行 っている このように 取 得 から 保 有 売 却 に 至 る 体 制 が 確 立 されており 一 部 の 業 務 についてはグループ 内 でこなせる( 内 製 化 ) ように 進 めている こうした 周 辺 業 務 の 収 益 機 会 を 取 り 込 むことで 収 益 力 の 拡 大 を 目 指 している 売 上 構 成 売 上 構 成 当 社 は 中 古 マンション 事 業 インベストメント 事 業 アドバイザリー 事 業 の 3 つの 事 業 を 行 っている 12 年 11 月 期 ( 連 結 業 績 )の 売 上 高 構 成 比 率 は 中 古 マンション 事 業 が 91.6% インベストメント 事 業 が 6.0% アドバ イザリー 事 業 が 2.4%となっており 中 古 マンション 事 業 が 主 力 となってい る 各 事 業 の 内 容 は 以 下 の 通 りである (1) 中 古 マンション 事 業 金 融 市 場 におけるマーケットメーカーのように 独 自 の 査 定 手 法 に 基 づく 値 付 け を 行 い マンションを1 室 単 位 から 売 買 している 賃 貸 中 の 物 件 を 取 得 し 賃 借 人 が 退 去 するまで 保 有 し 退 去 後 に 空 室 の 物 件 とし て 売 却 しており その 収 益 としては 物 件 の 保 有 中 は 入 居 者 からの 賃 料 収 入 物 件 の 売 却 時 には 売 却 益 を 得 ている このため 中 古 マンション 事 業 の 売 上 高 は 賃 貸 ( 賃 料 収 入 )と 売 買 ( 売 却 益 )から 構 成 されているが 12 年 11 月 期 の 実 績 でも 中 古 マンション 事 業 全 体 の 売 上 高 11,775 百 万 円 に 対 し 賃 貸 が 1,709 百 万 円 売 買 が 10,065 百 万 円 となっているように 総 じて 売 買 の 比 率 が 大 きい 傾 向 にある 売 上 高 ( 百 万 円 ) 08/11 期 09/11 期 10/11 期 11/11 期 12/11 期 中 古 マンション 事 業 12,136 12,273 11,440 11,833 11,775 うち 賃 貸 1,567 1,527 1,414 1,649 1,709 うち 売 買 10,568 10,746 10,025 10,184 10,065 ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 7

事 業 概 要 売 買 と 賃 貸 の 二 つ の 収 益 で 安 定 した 収 益 性 を 確 保 ただ 賃 貸 の 売 上 に 対 する 原 価 はマンションの 管 理 費 や 修 繕 費 固 定 資 産 税 などで 総 利 益 率 は 70% 前 後 の 水 準 (12 年 11 月 期 は 72.1%)で 推 移 一 方 売 買 の 売 上 に 対 する 原 価 はリフォーム 費 用 や 仲 介 販 売 手 数 料 などで あり 総 利 益 率 は 10~15% 程 度 ( 同 13.3%)で 推 移 している 売 買 の 総 利 益 率 は 期 によって 変 動 が 大 きいが 賃 貸 の 利 益 率 は 比 較 的 安 定 している 売 買 だけでなく 賃 貸 による 収 益 が 加 わることで 中 古 マンション 事 業 全 体 での 収 益 性 について 安 定 感 が 増 していると 考 えられる 売 上 総 利 益 ( 百 万 円 ) 08/11 期 09/11 期 10/11 期 11/11 期 12/11 期 中 古 マンション 事 業 2,301 2,049 2,319 2,562 2,381 うち 賃 貸 1,054 1,010 983 1,194 1,233 うち 売 買 1,246 1,163 1,443 1,518 1,334 売 上 総 利 益 率 中 古 マンション 事 業 19.0% 16.7% 20.3% 21.7% 20.2% うち 賃 貸 67.3% 66.1% 69.5% 72.4% 72.1% うち 売 買 11.8% 10.8% 14.4% 14.9% 13.3% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) 販 売 用 不 動 産 残 高 は 過 去 最 高 に なお これらの 収 益 の 源 泉 が 約 1,000 室 の 保 有 物 件 であり 12 年 11 月 期 末 で 23,986 百 万 円 となっている 販 売 用 不 動 産 残 高 四 半 期 別 で 見 ると リ ーマン ショックのあった 08 年 11 月 期 4Q 以 降 10 年 11 月 期 1Q までは 仕 入 れを 抑 制 したため 残 高 が 減 少 したが その 後 は 再 び 増 加 傾 向 にある むし ろ 積 極 的 な 仕 入 れを 推 進 したことにより 11 年 11 月 期 末 では 24,190 百 万 円 と 過 去 最 高 の 水 準 となった ただ 12 年 11 月 期 は 慎 重 な 査 定 による 積 み 上 げを 図 ったことで 残 高 は 横 ばいとなった 15,000 販 売 用 不 動 産 残 高 ( 百 万 円 ) 11 年 4 月 公 募 増 資 で 約 12 億 円 を 調 達 30,000 10 年 7 月 08 年 9 月 大 型 物 件 ( 国 立 約 48 億 円 )の 取 リーマン ショック 24,190 得 24,040 23,544 23,986 23,601 23,363 25,000 20,837 20,580 21,040 21,255 21,465 22,026 19,825 19,454 20,000 17,364 17,796 16,689 17,624 10,000 5,000 0 08/3Q 08/4Q 09/1Q 09/2Q 09/3Q 09/4Q 10/1Q 10/2Q 10/3Q 10/4Q 11/1Q 11/2Q 11/3Q 11/4Q 12/1Q 12/2Q 12/3Q 12/4Q ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 8

事 業 概 要 (2)インベストメント 事 業 マンションに 限 らず 幅 広 く 住 居 系 不 動 産 等 を 中 心 に 様 々な 投 資 を 行 なっ ている 1 室 単 位 ではなく 1 棟 単 位 で 投 資 し 家 賃 収 入 を 得 ている ここ 数 年 は 新 規 の 購 入 は 控 えていたが 12 年 11 月 期 は 約 20 億 円 の 投 資 を 行 った (3)アドバイザリー 事 業 金 融 と 不 動 産 のノウハウを 融 合 して 投 資 家 不 動 産 保 有 者 開 発 業 者 等 に 対 して 様 々なアドバイザリー サービスを 提 供 している なお 中 古 マン ション 事 業 における 売 却 について 販 売 子 会 社 による 直 接 販 売 を 行 っており その 仲 介 売 上 もこのアドバイザリー 事 業 に 含 まれている JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 9

競 合 分 析 競 合 との 比 較 競 合 分 析 として 上 場 企 業 で 中 古 マンションの 販 売 を 手 掛 けているインテ リックス(8940)とラ アトレ(8885)の 2 社 と 比 較 してみたい まず インテリックスだが 同 社 は 築 年 数 の 経 過 した 中 古 マンションを 仕 入 れ 高 品 質 な 内 装 を 施 し リノヴェックスマンション として 販 売 する 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 (リノヴェックスマンション 事 業 ) を 主 た る 事 業 としている ( リノヴェックス は 同 社 の 登 録 商 標 ) 仕 入 れから 内 装 を 行 い 販 売 するまでの 期 間 ( 同 社 ではリノヴェックス 事 業 期 間 と 呼 んでい る)を 短 縮 化 することで 事 業 の 効 率 を 高 め 収 益 の 拡 大 を 目 指 している インテリックスの 主 力 は 中 古 マンシ ョン 再 生 流 通 事 業 主 力 は 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 であり その 売 上 高 のほとんどを 物 件 販 売 が 占 めている このリノヴェックスマンションの 販 売 件 数 は 08 年 5 月 期 1,504 件 09 年 5 月 期 1,400 件 10 年 5 月 期 1,100 件 11 年 5 月 期 1,131 件 12 年 5 月 期 1,123 件 と 推 移 し 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 の 売 上 高 ( 下 表 は 物 件 販 売 及 び 賃 貸 収 入 の 合 計 )もこれに 合 わせて 増 減 している 不 動 産 市 況 の 影 響 を 受 け 総 利 益 率 が 変 動 ただ 同 事 業 の 総 利 益 率 は 下 表 のように 変 動 が 激 しい 仕 入 れと 販 売 の 両 面 で 不 動 産 市 況 による 影 響 を 受 けるためと 考 えられ 例 えばリーマン ショ ックのあった 09 年 5 月 期 は 総 利 益 率 が 大 幅 に 悪 化 し 営 業 損 益 で 赤 字 とな った また 11 年 5 月 期 の 場 合 は 4Q に 東 日 本 大 震 災 が 発 生 し 在 庫 リスク 低 減 のため 価 格 調 整 して 販 売 したことが 利 益 率 低 下 に 繋 がった 12 年 5 月 期 は 市 場 価 格 の 下 落 もあって 販 売 価 格 が 低 下 傾 向 となり 利 益 率 も 低 下 し た インテリックス(8940) ( 単 位 : 百 万 円 ) 08/5 期 09/5 期 10/5 期 11/5 期 12/5 期 売 上 高 47,448 37,880 27,840 26,819 27,572 売 上 総 利 益 6,009 1,850 4,162 3,787 2,903 売 上 総 利 益 率 12.7% 4.9% 14.9% 14.1% 10.5% 販 売 費 一 般 管 理 費 3,891 2,972 2,458 2,443 2,375 営 業 利 益 ( 又 は 営 業 損 失 ) 2,117-1,122 1,704 1,343 528 売 上 高 営 業 利 益 率 4.5% -3.0% 6.1% 5.0% 1.9% 経 常 利 益 ( 又 は 経 常 損 失 ) 984-1,926 1,158 767-64 売 上 高 経 常 利 益 率 2.1% -5.1% 4.2% 2.9% -0.2% 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 売 上 41,603 35,008 24,877 26,181 25,374 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 総 利 益 4,756 1,651 3,703 3,435 2,208 中 古 マンション 再 生 流 通 事 業 総 利 益 率 11.4% 4.7% 14.9% 13.1% 8.7% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 10

競 合 分 析 ラ アトレの 主 力 は 戸 別 リニューアル マンション 販 売 業 務 一 方 ラ アトレの 場 合 不 動 産 販 売 事 業 と 不 動 産 管 理 事 業 及 びその 他 事 業 を 手 掛 けており 主 力 の 不 動 産 販 売 事 業 の 売 上 高 構 成 比 率 は 12 年 3 月 期 実 績 で 85.5% ただ 不 動 産 販 売 事 業 は 新 築 不 動 産 売 上 部 門 ( 同 6.0%) と 再 生 不 動 産 売 上 部 門 ( 同 94.0%)から 構 成 されており 中 古 マンション の 販 売 は 再 生 不 動 産 売 上 に 含 まれる なお 再 生 不 動 産 売 上 の 主 力 は 中 古 マ ンションを 戸 別 に 仕 入 れ リニューアルして 販 売 する 戸 別 リノベーション マンション 販 売 業 務 であるが 建 物 1 棟 を 購 入 してリノベーションする リ ノベーション 分 譲 業 務 なども 手 掛 けている 不 動 産 市 況 や 在 庫 評 価 損 などの 影 響 で 収 益 性 が 悪 化 同 社 の 再 生 不 動 産 売 上 についてはリーマン ショックのあった 09 年 3 月 期 に 落 ち 込 み 10 年 3 月 期 はやや 回 復 したものの その 後 は 減 少 12 年 3 月 期 は 震 災 の 影 響 もあって 前 年 比 39.4% 減 となったが 決 算 期 変 更 で 9 ヶ 月 決 算 となった 12 年 12 月 期 の 売 上 も 8 億 円 と 前 年 同 期 (12 年 3 月 期 3Q 累 計 )と 比 較 して 59.6%の 減 少 となった なお 再 生 不 動 産 売 上 の 総 利 益 率 は 11 年 3 月 期 の 4.8%と 10 年 3 月 期 と 同 水 準 になっているが これは リノベーション 分 譲 業 務 の 損 失 が 減 少 したことが 要 因 戸 別 リノベーションマンション 販 売 業 務 だけの 売 上 総 利 益 率 は 08 年 3 月 期 が 17.2% 09 年 3 月 期 が 14.3% 10 年 3 月 期 が 12.3% 11 年 3 月 期 が 7.9%と 低 下 傾 向 だった 11 年 3 月 期 の 場 合 リノベーショ ンマンションの 回 転 率 を 高 めるために 一 部 の 物 件 で 値 引 きしたようで 在 庫 リスクを 避 けることが 優 先 されたようだ もっとも 戸 別 リノベーション マンション 販 売 業 務 だけの 売 上 総 利 益 率 は 12 年 3 月 期 は 8.2% 12 年 12 月 期 は 9.3%と 売 上 高 は 減 少 したものの 一 定 の 収 益 性 は 維 持 している ラ アトレ(8885) ( 単 位 : 百 万 円 ) 09/3 期 10/3 期 11/3 期 12/3 期 12/12 期 12/3 期 3q 売 上 高 7,080 8,029 5,426 3,079 1,235 2,482 売 上 総 利 益 219 927 384 392 331 301 売 上 総 利 益 率 3.1% 11.5% 7.1% 12.7% 26.8% 12.1% 販 売 費 一 般 管 理 費 991 710 527 343 191 281 営 業 利 益 ( 又 は 営 業 損 失 ) -772 217-142 49 139 19 売 上 高 営 業 利 益 率 -10.9% 2.7% -2.6% 1.6% 11.3% 0.8% 経 常 利 益 ( 又 は 経 常 損 失 ) -1,070 12-307 -64 57-72 売 上 高 経 常 利 益 率 -15.1% 0.1% -5.7% -2.1% 4.6% -2.9% 再 生 不 動 産 売 上 2,903 4,421 4,078 2,472 801 1,985 再 生 不 動 産 総 利 益 ( 又 は 損 失 ) -80 211 197 181 74 135 再 生 不 動 産 総 利 益 率 -2.8% 4.8% 4.8% 7.3% 9.2% 6.8% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 11

競 合 分 析 競 合 2 社 に 比 べる と 総 じて 高 い 水 準 を 維 持 これら 競 合 2 社 に 比 べると スター マイカの 中 古 マンション 事 業 の 総 利 益 率 は 比 較 的 安 定 した 推 移 となっている リーマン ショックのあった 09 年 11 月 期 こそやや 低 下 しているものの 競 合 2 社 に 比 べると 総 じて 高 い 水 準 を 維 持 している 競 合 2 社 はリーマン ショックの 影 響 があった 決 算 期 は 営 業 赤 字 となっていることを 考 えると 当 社 は 外 部 環 境 の 変 動 に 対 する 抵 抗 力 が 強 い ともいえるだろう 賃 貸 中 の 物 件 を 仕 入 れることで 一 定 の 利 益 率 を 確 保 この 要 因 は 競 合 2 社 が 主 に 空 室 物 件 を 仕 入 れているのに 対 し 当 社 は 賃 貸 中 の 物 件 を 仕 入 れていることが 挙 げられる 競 合 2 社 は 仕 入 れた 物 件 を 売 却 しないと 収 益 に 繋 がらないが 当 社 は 仕 入 れた 物 件 の 保 有 期 間 で も 賃 貸 収 入 が 計 上 される また 競 合 2 社 については 仕 入 れ 時 と 売 却 時 の 不 動 産 市 況 次 第 で 収 益 性 が 変 動 するが 当 社 は 空 室 の 物 件 よりも 3 割 程 度 安 い 賃 貸 中 の 物 件 を 仕 入 れているため 売 却 時 に 一 定 の 利 益 率 を 確 保 できる 点 も 安 定 した 収 益 性 に 繋 がっていると 考 えられる 中 古 マンション 事 業 の 総 利 益 率 は 高 い 収 益 性 を 維 持 なお 11 年 11 月 期 の 中 古 マンション 事 業 の 総 利 益 率 は 21.7%まで 上 昇 し ているが これは 売 買 の 総 利 益 率 が 上 昇 (08 年 11 月 期 11.8% 09 年 11 月 期 10.8% 10 年 11 月 期 14.4% 11 年 11 月 期 14.9%)したことに 加 え 賃 貸 の 総 利 益 率 も 上 昇 (08 年 11 月 期 67.3% 09 年 11 月 期 66.1% 10 年 11 月 期 69.5% 11 年 11 月 期 72.4%)したことが 大 きい 保 有 物 件 の 積 み 上 げによる 賃 料 収 入 の 増 加 に 加 え 賃 貸 管 理 内 製 化 の 促 進 が 収 益 性 改 善 に 繋 がっている 中 古 マンションの 販 売 といっても 競 合 2 社 とはかなり 収 益 構 造 が 異 なっている 12 年 11 月 期 は 売 買 の 総 利 益 率 が 低 下 したため 同 事 業 の 総 利 益 率 もやや 低 下 したが 依 然 として 高 い 収 益 性 を 維 持 している スター マイカ(3230) ( 単 位 : 百 万 円 ) 08/11 期 09/11 期 10/11 期 11/11 期 12/11 期 売 上 高 14,084 13,310 12,403 12,719 12,857 売 上 総 利 益 2,674 2,256 2,631 3,028 2,770 売 上 総 利 益 率 19.0% 16.9% 21.2% 23.8% 21.6% 販 売 費 一 般 管 理 費 1,018 879 1,021 1,170 1,229 営 業 利 益 1,655 1,377 1,610 1,857 1,541 売 上 高 営 業 利 益 率 11.8% 10.3% 13.0% 14.6% 12.0% 経 常 利 益 1,082 858 1,157 1,318 989 売 上 高 経 常 利 益 率 7.7% 6.4% 9.3% 10.4% 7.7% 中 古 マンション 事 業 売 上 12,136 12,273 11,440 11,833 11,775 中 古 マンション 事 業 総 利 益 2,301 2,049 2,319 2,562 2,381 中 古 マンション 事 業 総 利 益 率 19.0% 16.7% 20.3% 21.7% 20.2% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 12

業 績 12 年 11 月 期 の 連 結 業 績 は 売 上 高 利 益 とも 未 達 に 業 績 解 説 12 年 11 月 期 の 連 結 業 績 は 売 上 高 が 12,857 百 万 円 ( 前 年 比 1.1% 増 ) 営 業 利 益 が 1,541 百 万 円 ( 同 17.0% 減 ) 経 常 利 益 が 989 百 万 円 ( 同 25.0% 減 )となった 会 社 計 画 では 売 上 高 12,912 百 万 円 営 業 利 益 1,706 百 万 円 経 常 利 益 1,129 百 万 円 と 予 想 していたが 売 上 高 が 55 百 万 円 の 未 達 とな ったほか 営 業 利 益 が 165 百 万 円 経 常 利 益 も 140 百 万 円 未 達 だった ただ 会 社 側 では 概 ね 想 定 通 りと 見 ている なお モーニングスターでも 前 回 のアップデートレポートでは 12 年 11 月 期 の 連 結 業 績 を 売 上 高 13,000 百 万 円 営 業 利 益 1,730 百 万 円 経 常 利 益 1,150 百 万 円 と 予 想 通 期 予 想 に 対 する 第 2 四 半 期 累 計 実 績 の 進 捗 率 が 売 上 高 で 50.7% 営 業 利 益 で 50.8% 経 常 利 益 で 51.9%となっており ほぼ 会 社 計 画 通 りに 推 移 していると 見 ていたが 下 期 が 想 定 よりも 低 調 だった 中 古 マンション 売 買 の 計 画 未 達 分 の 影 響 が 主 因 セグメント 別 でみると 売 上 高 は 下 表 のように 中 古 マンション 事 業 のうち 売 買 の 計 画 未 達 分 が 312 百 万 円 と 大 きかったものの インベストメントが 238 百 万 円 の 計 画 超 過 となり ある 程 度 カバーした 格 好 一 方 総 利 益 については 総 額 で 194 百 万 円 の 計 画 未 達 だったが これは 中 古 マンション 事 業 のうち 売 買 の 総 利 益 が 129 百 万 円 未 達 となったことが 主 因 売 買 の 売 上 高 が 減 少 したことに 加 え 利 益 率 も 13.3%と 計 画 の 14.1% を 下 回 ったことが 響 いた ほかに 販 売 用 不 動 産 評 価 損 が 想 定 よりも 多 かっ たことも 影 響 した この 総 利 益 の 計 画 未 達 分 が 営 業 利 益 や 経 常 利 益 の 未 達 に 繋 がった セグメント 別 売 上 高 総 利 益 ( 単 位 : 百 万 円 ) 11/11 期 実 績 12/11 期 会 社 計 画 12/11 期 実 績 金 額 金 額 金 額 売 上 高 12,719 12,912 12,857 中 古 マンション 11,833 12,134 11,775 うち 賃 貸 1,649 1,756 1,709 うち 売 買 10,184 10,377 10,065 インベストメント 584 536 774 アドバイザリー 300 241 308 金 額 利 益 率 金 額 利 益 率 金 額 利 益 率 売 上 総 利 益 3,028 23.8% 2,964 23.0% 2,770 21.6% 中 古 マンション 2,562 21.7% 2,632 21.7% 2,381 20.2% うち 賃 貸 1,194 72.4% 1,268 72.2% 1,233 72.1% うち 売 買 1,518 14.9% 1,463 14.1% 1,334 13.3% うち 販 売 用 不 動 産 評 価 損 -150 - -100 - -186 - インベストメント 165 28.2% 102 19.1% 122 15.8% アドバイザリー 300 100.0% 229 94.9% 266 86.5% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 13

業 績 中 古 マンションの 売 買 は 概 ね 想 定 通 りに 推 移 なお 下 表 のように 12 年 11 月 期 の 中 古 マンション 売 買 の 売 上 原 価 は 8,731 百 万 円 と 11 年 11 月 期 末 の 販 売 用 不 動 産 残 高 の 36.1%にとどまった 08 年 11 月 期 ~10 年 11 月 期 の 実 績 では 期 首 ( 前 年 末 )の 販 売 用 不 動 産 残 高 の 48% 強 を 売 買 していたが 直 近 の 2 期 はやや 低 下 した ただ 売 上 原 価 の 実 額 自 体 は 10 年 11 月 期 以 降 ほぼ 同 水 準 で 推 移 しており 極 端 に 売 却 を 抑 制 したという 訳 ではないようだ 11 年 11 月 期 の 会 社 計 画 でも 同 比 率 は 36.8%を 想 定 しており 実 績 はこれに 近 い 水 準 となった 07/11 期 08/11 期 09/11 期 10/11 期 11/11 期 12/11 期 期 首 販 売 用 不 動 産 残 高 (A) 13,108 19,187 19,825 17,796 21,255 24,190 中 古 マンション 売 買 の 原 価 (B) 7,598 9,322 9,583 8,582 8,666 8,731 当 期 取 得 金 額 (C) 13,677 9,960 7,554 12,041 11,601 8,527 期 末 販 売 用 不 動 産 残 高 (A-B+C) 19,187 19,825 17,796 21,255 24,190 23,986 売 買 の 原 価 (B)/ 期 首 販 売 不 動 産 残 高 (A) 58.0% 48.6% 48.3% 48.2% 40.8% 36.1% ( 単 位 : 百 万 円 ) ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) 一 方 12 年 11 月 期 の 取 得 金 額 は 8,527 百 万 円 と 過 去 2 期 (10 年 11 月 期 ~11 年 11 月 期 )と 比 べると 減 少 した 2 年 連 続 の 攻 めの 経 営 で 販 売 用 不 動 産 残 高 を 24,190 百 万 円 まで 積 み 上 げていたが 12 年 11 月 期 は 慎 重 な 査 定 による 積 み 上 げを 図 るという 期 初 の 方 針 とおり 取 得 が 抑 制 された 格 好 となっている 販 売 用 不 動 産 残 高 の 運 用 と 利 益 を 重 視 した 経 営 このように 販 売 用 不 動 産 残 高 の 購 入 売 却 については 市 場 動 向 や 外 部 環 境 を 考 慮 してコントロールされている 当 社 の 経 営 は この 販 売 用 不 動 産 残 高 を 適 切 に 運 用 し そこから 利 益 を 計 上 することを 重 視 しており 業 績 はそ の 一 定 期 間 内 の 結 果 といった 見 方 もできるだろう JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 14

業 績 13 年 11 月 期 の 連 結 業 績 は 減 収 増 益 を 予 想 業 績 予 想 13 年 11 月 期 の 連 結 業 績 について 会 社 側 では 売 上 高 が 12,049 百 万 円 ( 前 年 比 6.3% 減 ) 営 業 利 益 が 1,563 百 万 円 ( 同 1.4% 増 ) 経 常 利 益 が 1,005 百 万 円 ( 同 1.7% 増 )と 減 収 増 益 を 予 想 している 売 上 高 の 減 少 は 中 古 マ ンション 事 業 のうち 売 買 の 売 上 高 について 前 年 後 半 の 状 況 から 減 少 を 見 込 んでいる 売 上 総 利 益 率 についても 中 古 マンションの 売 買 については 12.8%と 前 年 の 4Q に 近 い 水 準 で 想 定 している ただ 売 上 総 利 益 の 総 額 と しては 賃 貸 やインベストメントの 増 益 などにより 前 年 をやや 上 回 ると 予 想 しており 売 上 総 利 益 率 は 23.2%に 改 善 する 計 画 だ 販 売 管 理 費 はほぼ 前 年 並 みを 見 込 んでおり 営 業 利 益 以 下 では 増 益 と 予 想 している ただ 販 売 用 不 動 産 については 引 き 続 き 慎 重 な 査 定 による 積 み 上 げを 目 指 しているが 13 年 11 月 末 の 残 高 は 25,000 百 万 円 前 後 まで 増 やしたい 考 えである セグメント 別 売 上 高 総 利 益 ( 単 位 : 百 万 円 ) 11/11 期 実 績 12/11 期 実 績 13/11 期 会 社 計 画 金 額 金 額 金 額 売 上 高 12,719 12,857 12,049 中 古 マンション 11,833 11,775 11,256 うち 賃 貸 1,649 1,709 1,760 うち 売 買 10,184 10,065 9,495 インベストメント 584 774 527 アドバイザリー 300 308 266 金 額 利 益 率 金 額 利 益 率 金 額 利 益 率 売 上 総 利 益 3,028 23.8% 2,770 21.6% 2,797 23.2% 中 古 マンション 2,562 21.7% 2,381 20.2% 2,380 21.1% うち 賃 貸 1,194 72.4% 1,233 72.1% 1,262 71.7% うち 売 買 1,518 14.9% 1,334 13.3% 1,218 12.8% うち 販 売 用 不 動 産 評 価 損 -150 - -186 - -100 - インベストメント 165 28.2% 122 15.8% 198 28.2% アドバイザリー 300 100.0% 266 86.5% 218 82.0% ( 会 社 資 料 よりモーニングスター 作 成 ) モーニングスターで は 会 社 計 画 をやや 上 回 ると 予 想 ただ 政 権 交 代 を 機 に 足 下 では 不 動 産 市 況 が 回 復 の 兆 しを 見 せているよ うで 売 買 の 売 上 高 など 会 社 計 画 はやや 保 守 的 な 印 象 がある このため モ ーニングスターでは 13 年 11 月 期 の 連 結 業 績 については 売 上 高 12,200 百 万 円 営 業 利 益 1,600 百 万 円 経 常 利 益 1,040 百 万 円 と 予 想 した 中 古 マ ンション 売 買 の 売 上 高 や 総 利 益 をやや 上 積 みした なお 販 売 用 不 動 産 残 高 については モーニングスターでも 13 年 11 月 期 末 が 25,000 百 万 円 14 年 11 月 期 末 が 26,000 百 万 円 と 想 定 14 年 11 月 期 の 連 結 業 績 については 売 上 高 12,850 百 万 円 営 業 利 益 1,710 百 万 円 経 常 利 益 1,150 百 万 円 と 予 想 している JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 15

スター マイカ [3230/JQ] 週 足 2013/03/25 2 0 1 0 2 0 1 2 2 0 1 3 1,300 1,200 1,100 1,000 900 800 700 2 0 1 1 600 500 200 100 0 11/30 01/25 03/29 05/31 08/02 10/04 12/06 02/07 04/11 06/13 08/15 10/17 12/19 02/20 04/23 06/25 08/27 10/29 01/07 03/11 09/11/30-13/03/18 [173] ( 出 所 ) QUICK 上 記 チャート 図 の 一 部 又 は 全 部 を 方 法 の 如 何 を 問 わず また 有 償 無 償 に 関 わらず 第 三 者 に 配 布 してはいけません 上 記 チャート 図 に 過 誤 等 がある 場 合 でも QUICK 社 及 び 大 阪 証 券 取 引 所 は 一 切 責 任 を 負 いません 上 記 チャート 図 の 複 製 改 変 第 三 者 への 再 配 布 を 一 切 行 ってはいけません 株 価 推 移 業 績 推 移 貸 借 対 照 表 主 要 項 目 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 予 (アナリスト) 株 価 ( 年 間 高 値 ) 円 1,230 1,300 800 - 株 価 ( 年 間 安 値 ) 円 760 525 467 - 月 間 平 均 出 来 高 百 株 1,618 6,629 4,772 - 売 上 高 百 万 円 12,403 12,719 12,857 12,200 営 業 利 益 百 万 円 1,610 1,857 1,541 1,600 経 常 利 益 百 万 円 1,157 1,318 989 1,040 当 期 純 利 益 百 万 円 650 740 538 620 E P S 円 78.67 80.06 59.48 70.30 R O E % 7.8 7.8 5.2 5.9 流 動 資 産 合 計 百 万 円 23,615 27,117 26,166 - 固 定 資 産 合 計 百 万 円 4,571 4,166 6,200 - 資 産 合 計 百 万 円 28,189 31,284 32,367 - 流 動 負 債 合 計 百 万 円 5,182 8,476 7,388 - 固 定 負 債 合 計 百 万 円 13,365 11,256 13,751 - 負 債 合 計 百 万 円 18,547 19,733 21,139 - 株 主 資 本 合 計 百 万 円 8,601 10,489 10,175 - 純 資 産 合 計 百 万 円 9,641 11,550 11,227 - 営 業 活 動 による CF 百 万 円 -2,580-1,892 1,186 - キャッシュフ 投 資 活 動 による CF 百 万 円 -6-34 -2,395 - ロー 計 算 書 財 務 活 動 による CF 百 万 円 1,857 2,484 486 - 主 要 項 目 現 金 及 び 現 金 同 等 物 の 期 末 残 高 百 万 円 2,057 2,614 1,891 - ( 注 ) 株 価 高 安 月 間 平 均 出 来 高 EPS は 12 年 12 月 1 日 付 の 株 式 分 割 (1 株 100 株 )の 影 響 を 遡 及 修 正 して 表 示 している JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 16

リ ス ク 分 析 事 業 に 関 す る リ ス ク 事 業 に 関 するリスク 不 測 の 事 故 自 然 災 害 による 損 害 当 社 が 保 有 する 不 動 産 は 東 京 都 心 部 及 び 周 辺 部 だけではなく 地 方 都 市 へ 分 散 しているが 火 災 暴 動 テロ 地 震 噴 火 津 波 等 の 不 測 の 事 故 自 然 災 害 が 不 動 産 物 件 の 存 在 する 地 域 で 発 生 した 場 合 には 投 資 対 象 不 動 産 が 滅 失 劣 化 または 毀 損 し 賃 貸 収 入 が 激 減 するほか 突 発 的 に 修 繕 のための 支 出 が 必 要 となることや 将 来 の 売 却 価 値 が 著 しく 減 少 する 可 能 性 がある また このような 不 測 の 事 故 自 然 災 害 により 不 動 産 投 資 に 対 する 投 資 マ インドが 冷 え 込 み 当 社 の 事 業 展 開 に 影 響 を 及 ぼす 可 能 性 がある なお こうした 不 測 の 事 故 自 然 災 害 による 損 害 リスクに 対 応 するため 当 社 が 取 得 する 投 資 対 象 不 動 産 に 関 しては 原 則 として 火 災 保 険 施 設 賠 償 責 任 保 険 を 付 保 ( 地 震 保 険 については 個 々の 物 件 の 状 況 に 応 じて 付 保 )し ているが 投 資 対 象 不 動 産 等 の 個 別 事 情 等 によっては 保 険 契 約 が 締 結 され ない 可 能 性 保 険 契 約 で 支 払 われる 上 限 額 を 上 回 る 損 害 が 発 生 する 可 能 性 が ある 競 合 に 関 するリスク 当 社 の 主 力 である 中 古 マンション 事 業 では 賃 貸 中 のファミリータイプ 中 古 マンションというニッチな 市 場 を 開 拓 しており 当 社 では 投 資 の 規 模 の 拡 大 よりも 投 資 対 象 投 資 手 法 の 差 別 化 を 志 向 している その 運 用 に 関 して は 独 自 の 業 務 管 理 システムやオペレーション 体 制 を 構 築 しており 事 業 展 開 には 経 済 的 に 採 算 性 を 確 保 できる 規 模 を 構 築 するための 時 間 人 材 及 び 投 資 家 に 対 する 投 資 収 益 のパフォーマンス 実 績 を 必 要 とするため 新 規 参 入 が 困 難 であると 考 えられる しかし 不 動 産 市 場 に 大 量 の 人 材 資 金 が 流 入 し 新 規 参 入 や 既 存 会 社 による 事 業 拡 大 が 生 じた 場 合 には 当 社 の 取 引 機 会 が 減 少 し 当 社 の 財 政 状 態 及 び 経 営 成 績 に 影 響 を 及 ぼす 可 能 性 がある JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 17

ディスクレーマー 1. 本 レポートは 株 式 会 社 大 阪 証 券 取 引 所 ( 以 下 大 証 といいます )が 実 施 する JASDAQアナ リストレポート プラットフォーム を 利 用 して 作 成 されたものであり 大 証 が 作 成 したものではあり ません 2. 本 レポートは 本 レポートの 対 象 となる 企 業 が その 作 成 費 用 を 支 払 うことを 約 束 することにより 作 成 されたものであり その 作 成 費 用 は 当 該 企 業 が 大 証 に 支 払 った 金 額 に 大 証 からの 助 成 金 を 加 えたう えでモーニングスター 株 式 会 社 ( 以 下 レポート 作 成 会 社 といいます )に 支 払 われています 3. 本 レポートは 大 証 によるレビューや 承 認 を 受 けておりません(ただし 大 証 が 文 面 上 から 明 らかに 誤 りがある 場 合 や 適 当 でない 場 合 にレポート 作 成 会 社 に 対 して 指 摘 を 行 うことを 妨 げるものではありま せん) 4.レポート 作 成 会 社 及 び 担 当 アナリストには この 資 料 に 記 載 された 企 業 との 間 に 本 レポートに 表 示 さ れる 重 大 な 利 益 相 反 以 外 の 重 大 な 利 益 相 反 の 関 係 はありません 5. 本 レポートは 投 資 判 断 の 参 考 となる 情 報 の 提 供 を 唯 一 の 目 的 として 作 成 されたもので 有 価 証 券 の 取 引 及 びその 他 の 取 引 の 勧 誘 又 は 誘 引 を 目 的 とするものではありません 有 価 証 券 の 取 引 には 相 場 変 動 その 他 の 要 因 により 損 失 が 生 じるおそれがあります また 本 レポートの 対 象 となる 企 業 は 投 資 の 知 識 経 験 財 産 の 状 況 及 び 投 資 目 的 が 異 なるすべての 投 資 者 の 方 々に 投 資 対 象 として 一 律 に 適 合 するとは 限 りません 銘 柄 の 選 択 投 資 判 断 の 最 終 決 定 は 投 資 者 ご 自 身 の 判 断 でなされるようにお 願 いいたします 6. 本 レポート 作 成 にあたり レポート 作 成 会 社 は 本 レポートの 対 象 となる 企 業 との 面 会 等 を 通 じて 当 該 企 業 より 情 報 提 供 を 受 けておりますが 本 レポートに 含 まれる 仮 説 や 結 論 は 当 該 企 業 によるものでは なく レポート 作 成 会 社 の 分 析 及 び 評 価 によるものです また 本 レポートの 内 容 はすべて 作 成 時 点 の ものであり 今 後 予 告 なく 変 更 されることがあります 7. 本 レポートは レポート 作 成 会 社 が 信 頼 できると 判 断 した 情 報 に 基 づき 記 載 されていますが 大 証 及 びレポート 作 成 会 社 は 本 レポートの 記 載 内 容 が 真 実 かつ 正 確 であり そのうちに 重 要 な 事 項 の 記 載 が 欠 けていないことやこの 資 料 に 記 載 された 企 業 の 発 行 する 有 価 証 券 の 価 値 を 保 証 又 は 承 認 するものでは ありません 本 レポート 及 び 本 レポートに 含 まれる 情 報 は いかなる 目 的 で 使 用 される 場 合 におきまし ても 投 資 者 の 判 断 と 責 任 において 使 用 されるべきものであり 本 レポート 及 び 本 レポートに 含 まれる 情 報 の 使 用 による 結 果 について 大 証 及 びレポート 作 成 会 社 は 何 ら 責 任 を 負 うものではありません 8. 本 レポートの 著 作 権 は レポート 作 成 会 社 に 帰 属 しますが レポート 作 成 会 社 は 本 レポートの 著 作 権 を 大 証 に 独 占 的 に 利 用 許 諾 しております そのため 本 レポートの 情 報 について 大 証 の 承 諾 を 得 ずに 複 製 販 売 使 用 公 表 及 び 配 布 を 行 うことは 法 律 で 禁 じられています < 指 標 の 説 明 について> 本 レポートに 記 載 の 指 標 に 関 する 説 明 は 大 阪 証 券 取 引 所 ウェブサイトに 掲 載 されております 参 照 URL http://www.ose.or.jp/jasdaq/5578 JASDAQ アナリストレポート プラットフォーム 18