資 料 1-2 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 に 関 する 運 用 基 準 ( 案 ) 平 成 27 年 月 堺 市
目 次 第 1 章 背 景 目 的... 2 第 2 章 対 象 外 区 域... 3 第 3 章 運 用 の 考 え 方... 4 第 4 章 運 用 の 基 準... 5 第 5 章 提 案 の 審 査... 7 1
第 1 章 背 景 目 的 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 (いわゆる 線 引 き 制 度 )は 昭 和 43 年 の 新 都 市 計 画 法 ( 以 下 法 という )により 創 設 されました 市 街 化 調 整 区 域 では 農 地 や 自 然 環 境 等 を 保 全 し 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 として 開 発 建 築 行 為 等 が 制 限 されており 線 引 き 制 度 は 無 秩 序 な 市 街 化 を 防 ぐ 上 で 大 きな 効 果 を 果 たしてきました その 後 次 のような 法 改 正 が 行 われてきました 昭 和 55 年 昭 和 62 年 平 成 4 年 10 年 平 成 12 年 平 成 14 年 平 成 18 年 地 区 の 特 性 にふさわしいまちづくりを 誘 導 する 手 法 である 地 区 計 画 制 度 の 創 設 集 落 地 区 計 画 の 創 設 ( 市 街 化 調 整 区 域 の 内 集 落 地 域 整 備 法 に 基 づ き 指 定 された 集 落 地 域 に 限 定 ) 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 適 用 範 囲 の 拡 大 既 存 宅 地 制 度 の 廃 止 34-11 制 度 ( 法 第 34 条 第 11 号 )の 追 加 ( 本 市 は 平 成 14 年 に 条 例 を 施 行 し 運 用 平 成 24 年 に 廃 止 ) 都 市 計 画 における 住 民 参 加 のための 手 法 である 都 市 計 画 提 案 制 度 の 創 設 人 口 減 少 超 高 齢 社 会 の 到 来 を 受 け より 一 層 無 秩 序 な 市 街 地 拡 散 を 抑 制 し 集 約 型 都 市 づくりを 推 進 するべく まちづくり 三 法 の 改 正 このような 流 れを 受 けて 本 市 においては 平 成 24 年 12 月 に 堺 市 都 市 計 画 マスタープラ ンを 改 定 し 拠 点 整 備 を 中 心 とした 集 約 型 都 市 づくりを 一 層 推 進 していくこととしています また 市 街 化 調 整 区 域 において 古 くから 市 街 地 が 形 成 されてきた 集 落 等 では 少 子 高 齢 化 の 進 行 等 に 伴 い 耕 作 放 棄 地 の 増 加 や 地 域 の 歴 史 文 化 資 源 の 消 失 様 々な 問 題 の 発 生 により 集 落 等 の 維 持 が 困 難 になることが 懸 念 されることから 地 域 の 生 活 や 環 境 の 維 持 向 上 を 図 る 必 要 があります 以 上 のことから 地 域 が 主 体 となり 地 域 にふさわしいまちづくりを 実 現 することで 持 続 可 能 な 都 市 づくりをすすめるため 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 に 関 する 運 用 基 準 を 策 定 するものです 2
堺 市 都 市 計 画 マスタープラン( 抜 粋 ) 都 市 づくりの 基 本 姿 勢 輝 かしい 歴 史 豊 かな 文 化 を 活 かし 世 界 に 誇 れるまちの 活 力 や 魅 力 を 生 みだす 拠 点 を 中 心 とした 都 市 づくりを 継 承 しつつ 持 続 可 能 な 低 炭 素 都 市 づくりを 進 める 自 由 と 自 治 の 伝 統 を 活 かし 公 民 協 働 による 市 民 自 治 を 進 める 市 街 化 調 整 区 域 の 位 置 づけ 都 市 づくりの 方 針 : 内 陸 部 や 丘 陵 地 の 自 然 環 境 や 良 好 な 農 空 間 を 保 全 活 用 する 南 部 丘 陵 地 においては 無 秩 序 な 土 地 利 用 を 抑 制 するとともに 樹 林 地 や 農 地 ため 池 の 自 然 とのふれあいを 実 感 できる 空 間 の 保 全 活 用 に 取 り 組 みます 土 地 利 用 配 置 方 針 : 都 市 農 業 共 生 地 市 街 化 調 整 区 域 については 無 秩 序 な 市 街 地 の 拡 大 を 抑 制 し 自 然 環 境 や 優 良 な 農 地 等 の 保 全 と 調 和 に 配 慮 し 都 市 農 業 の 振 興 と 集 落 環 境 や 既 存 市 街 地 の 保 全 向 上 につ とめます 一 方 都 市 拠 点 等 周 辺 で 交 通 利 便 性 が 高 く 都 市 機 能 の 増 進 を 図 るべき 地 域 については 優 良 な 農 地 等 を 保 全 するため 自 然 環 境 や 農 地 等 との 調 和 に 十 分 配 慮 したうえで 計 画 的 な 土 地 利 用 を 図 ります 都 市 づくりの 取 組 み: 無 秩 序 な 市 街 化 の 抑 制 市 街 化 調 整 区 域 では 無 秩 序 な 市 街 地 の 拡 大 を 抑 制 し 自 然 環 境 や 優 良 な 農 地 等 の 保 全 と 調 和 に 配 慮 します 地 域 の 拠 点 の 形 成 や 地 域 活 力 の 維 持 向 上 を 図 る 必 要 がある 地 区 については 地 区 計 画 制 度 等 を 活 用 し 計 画 的 な 土 地 利 用 の 誘 導 を 図 ります 第 2 章 対 象 外 区 域 以 下 の 区 域 は 原 則 として 地 区 計 画 の 区 域 に 含 めないこととします (1) 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 農 用 地 区 域 (2) 優 良 農 地 ( 一 団 のまとまりのある 農 地 や 農 業 水 利 施 設 の 整 備 等 を 行 ったことによっ て 生 産 性 が 向 上 した 農 地 等 良 好 な 営 農 条 件 を 備 えた 農 地 ) 及 びその 他 長 期 にわたり 農 地 として 保 全 すべき 土 地 の 区 域 (3) 土 砂 災 害 警 戒 区 域 等 における 土 砂 災 害 防 止 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 に 規 定 する 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 (4) 急 傾 斜 地 の 崩 壊 による 災 害 の 防 止 に 関 する 法 律 に 規 定 する 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 3
第 3 章 運 用 の 考 え 方 (1) 運 用 の 類 型 第 1 章 の 背 景 目 的 から 次 の 類 型 で 運 用 します 1. 上 位 計 画 適 合 型 堺 市 マスタープランや 堺 市 都 市 計 画 マスタープランの 上 位 計 画 に 基 づくまち づくりを 実 現 する 2. 既 存 集 落 等 整 序 型 集 落 等 に 必 要 な 機 能 を 導 入 することで 地 域 の 生 活 や 環 境 の 維 持 向 上 を 図 る (2) 運 用 の 前 提 地 域 住 民 等 の 主 体 的 かつ 積 極 的 な 参 加 を 促 進 するため 都 市 計 画 法 第 21 条 の 2 に 規 定 す る 都 市 計 画 提 案 を 原 則 とします 提 案 にあたっては 地 権 者 地 域 住 民 の 合 意 形 成 や 関 係 する 公 共 施 設 管 理 者 交 通 管 理 者 等 との 協 議 を 行 い 地 区 施 設 の 整 備 主 体 整 備 時 期 費 用 負 担 についての 協 定 を 締 結 する 事 業 が 実 現 できる 熟 度 が 必 要 です (3) 計 画 的 な 土 地 利 用 まちづくりをすすめていくにあたっては まちの 将 来 像 に 沿 って 個 々の 土 地 利 用 が 行 わ れることが 重 要 です そのためには 堺 市 マスタープラン 堺 市 都 市 計 画 マスタープラン 等 の 上 位 計 画 に 整 合 するとともに 地 区 計 画 の 区 域 よりも 広 い 範 囲 で 中 長 期 的 な 土 地 利 用 計 画 を 作 成 し 計 画 的 な 土 地 利 用 を 行 っていく 必 要 があります (4) 必 要 最 小 限 の 区 域 地 区 計 画 の 必 要 性 周 辺 の 公 共 施 設 の 整 備 状 況 自 然 環 境 景 観 や 農 林 業 との 調 和 の 観 点 から 必 要 最 小 限 の 区 域 とし 低 未 利 用 地 を 活 用 する 市 街 地 を 拡 大 しないことが 重 要 です (5) 新 たな 行 政 投 資 が 不 要 必 要 となる 都 市 基 盤 が 地 区 内 やその 周 辺 に 配 置 されている または 配 置 されることが 確 実 であり かつ 新 たな 行 政 投 資 を 行 う 必 要 がないように 定 めなければなりません (6) 地 域 活 力 の 維 持 向 上 スプロールの 防 止 周 辺 の 優 良 な 農 地 等 とも 調 和 した 良 好 な 居 住 環 境 の 形 成 や 保 全 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 地 域 活 力 の 維 持 向 上 に 資 するものでなければ なりません (7)その 他 ( 区 域 設 定 ) 地 区 計 画 の 区 域 は 原 則 として 地 形 地 物 等 土 地 の 範 囲 を 明 示 するのに 適 切 なものに より 定 めることとし できるだけ 整 形 であることが 必 要 です 4
第 4 章 運 用 の 基 準 第 3 章 運 用 の 考 え 方 をもとに 下 表 のとおり 運 用 するものとします 類 型 上 位 計 画 適 合 型 既 存 集 落 等 整 序 型 対 象 区 域 上 位 計 画 に 基 づいて 具 体 的 な 土 地 利 用 計 画 ( 1)が 定 められている 区 域 内 であること 地 域 の 土 地 利 用 計 画 ( 2)の 区 域 内 であること 原 則 として 農 地 等 を 含 まないこと ( 幹 線 道 路 が 新 設 される 等 により 土 地 利 用 の 変 化 が 想 定 される 場 合 を 除 く) 対 象 規 模 5ha 以 上 2ha 以 上 同 意 率 原 則 として 全 員 同 意 であること 地 区 整 備 計 画 に 定 め る 内 容 地 区 施 設 の 配 置 及 び 規 模 道 路 や 公 園 等 地 域 のまちづくりにも 貢 献 するように 適 切 に 定 める 地 域 の 土 地 利 用 計 画 ( 2) と 建 築 物 等 の 具 体 的 な 土 地 利 用 計 画 ( 1) 整 合 した 内 容 を 定 める 用 途 の 制 限 と 整 合 した 内 容 を 定 める 分 譲 住 宅 は 不 可 となるよう 定 める 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 200% 以 下 の 数 値 で 定 める 建 築 物 の 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 60% 以 下 の 数 値 で 定 める 壁 面 の 位 置 の 制 限 良 好 な 景 観 形 成 や 前 面 道 路 との 関 係 等 の 観 点 から 定 める 高 度 地 区 ( 第 2 種 )の 範 囲 内 で 周 辺 建 築 物 等 の 周 辺 環 境 と 調 和 するように 定 める 環 境 と 調 和 するように 定 める 高 さの 最 高 限 度 (H 10m+0.6L) 建 築 物 等 の 緑 化 率 の 最 低 限 度 15% 以 上 の 数 値 で 定 める 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 建 築 物 等 の 形 態 又 は 色 彩 その 他 の 意 匠 の 制 限 垣 又 はさくの 構 造 の 制 限 現 に 存 する 樹 林 地 草 地 等 で 良 好 な 居 住 環 境 を 確 保 するため 必 要 なものの 保 全 に 関 する 事 項 について 必 要 に 応 じて 定 める その 他 市 街 化 区 域 に 編 入 すべき 区 域 につ いては 整 備 が 概 成 した 時 点 で 市 街 化 区 域 に 編 入 するものとする 営 農 環 境 周 辺 の 土 地 利 用 に 影 響 を 及 ぼさない 方 策 が 講 じられて いること 1: 具 体 的 な 土 地 利 用 計 画 上 位 計 画 に 基 づいて 市 の 担 当 部 局 が 作 成 し 公 表 しているもの 2: 地 域 の 土 地 利 用 計 画 集 落 及 び 集 落 の 住 民 が 所 有 管 理 する 農 地 や 山 林 等 を 含 む 一 体 的 な 区 域 を 対 象 として 地 元 組 織 や 提 案 者 が 主 体 となって 作 成 したもの 農 地 やみどり 等 の 保 全 計 画 を 中 心 とするもの ( 都 市 的 土 地 利 用 の 区 域 は 概 ね 全 体 の 3 割 以 下 であること) 土 地 利 用 計 画 の 考 え 方 や 検 討 プロセス 検 討 メンバーが 記 載 されていること 5
地 区 計 画 の 運 用 イメージ 上 位 計 画 適 合 型 具 体 的 な 土 地 利 用 計 画 のイメージ 図 地 区 計 画 のイメージ 図 ( 第 一 段 階 ) 既 存 集 落 等 整 序 型 地 域 の 土 地 利 用 計 画 のイメージ 図 地 区 計 画 のイメージ 図 6
第 5 章 提 案 の 審 査 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 都 市 計 画 提 案 にあたって 必 要 な 書 類 は 下 記 のとおり で 提 案 の 前 に 事 前 相 談 が 必 要 です 提 案 後 当 該 地 区 計 画 を 都 市 計 画 決 定 する 必 要 があるかどうかを 審 査 します 都 市 計 画 決 定 の 必 要 があると 判 断 した 場 合 には 都 市 計 画 審 議 会 の 議 を 経 て 都 市 計 画 決 定 を 行 います 都 市 計 画 決 定 の 必 要 がないと 判 断 した 場 合 には 都 市 計 画 審 議 会 の 意 見 を 聴 いた 上 で 都 市 計 画 決 定 しない 旨 とその 理 由 を 提 案 者 に 通 知 します (1) 都 市 計 画 提 案 に 必 要 な 書 類 都 市 計 画 決 定 等 に 関 する 提 案 書 計 画 書 都 市 計 画 の 種 類 名 称 位 置 規 模 ( 面 積 ) 区 域 等 を 具 体 的 に 記 入 した 都 市 計 画 の 素 案 提 案 者 としての 資 格 を 確 認 できる 書 類 提 案 対 象 区 域 内 の 土 地 所 有 者 等 の 同 意 書 権 利 者 関 係 調 書 全 土 地 所 有 者 等 一 覧 表 及 び 土 地 の 位 置 関 係 がわかる 図 面 土 地 に 係 る 登 記 事 項 証 明 書 及 び 登 記 所 に 備 えられている 地 図 ( 交 付 後 3 か 月 以 内 のものに 限 る) 提 案 の 説 明 の 経 緯 に 関 する 資 料 説 明 会 の 日 時 場 所 参 加 人 数 参 加 者 からの 意 見 等 合 意 形 成 に 関 する 資 料 周 辺 環 境 等 への 検 討 に 関 する 資 料 で 必 要 に 応 じて 市 長 が 指 定 するもの その 他 計 画 内 容 の 説 明 に 係 る 書 類 で 必 要 に 応 じて 市 長 が 指 定 するもの 具 体 的 な 土 地 利 用 計 画 ( 1: 上 位 計 画 適 合 型 の 場 合 ) 地 域 の 土 地 利 用 計 画 ( 2: 既 存 集 落 等 整 序 型 の 場 合 ) 地 区 施 設 の 整 備 に 関 する 協 定 等 ( 3) 公 共 施 設 管 理 者 交 通 管 理 者 等 との 協 議 録 1: 第 4 章 の 1 を 参 照 2: 第 4 章 の 2 を 参 照 3: 地 区 施 設 の 整 備 主 体 整 備 時 期 費 用 負 担 等 についての 地 権 者 等 の 協 定 等 7
(2) 審 査 項 目 1. 上 位 計 画 やまちづくり 方 針 との 整 合 性 土 地 利 用 計 画 は 本 市 の 上 位 計 画 やまちづくり 方 針 と 整 合 しているか 当 該 地 区 計 画 は 土 地 利 用 計 画 と 整 合 しているか 集 約 型 都 市 づくりの 方 向 性 に 合 致 しているか 当 該 地 区 計 画 の 決 定 により 地 域 活 力 の 維 持 向 上 に 寄 与 するか 2. 立 地 条 件 や 都 市 基 盤 整 備 の 状 況 十 分 な 幅 員 のある 道 路 に 接 続 している 立 地 条 件 として 適 切 か 道 路 又 は 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 施 設 である 地 区 施 設 の 配 置 及 び 規 模 が 周 辺 への 影 響 を 軽 減 する または 地 域 に 貢 献 するものとなっているか 当 該 地 区 計 画 の 決 定 を 起 因 として 行 政 が 道 路 の 改 良 を 行 う 必 要 が 生 じる 新 たな 公 共 投 資 を 要 することはないか 3. 交 通 処 理 計 画 の 内 容 当 該 地 区 計 画 の 決 定 により 集 中 発 生 する 交 通 ( 自 動 車 自 転 車 歩 行 者 )に 対 して 適 切 な 対 策 が 講 じられているか 4. 周 辺 環 境 への 配 慮 に 関 する 事 項 住 宅 地 や 農 地 緑 地 周 辺 環 境 への 影 響 を 軽 減 する 方 策 が 講 じられているか 建 築 物 や 屋 外 広 告 物 等 が 周 辺 景 観 と 調 和 したものになっているか 5. 周 辺 住 民 との 調 整 の 状 況 や 地 域 貢 献 の 内 容 当 該 地 区 計 画 開 発 計 画 交 通 処 理 計 画 等 の 内 容 について 説 明 は 十 分 行 われて いるか 周 辺 住 民 の 理 解 は 得 られているか 防 災 や 防 犯 歴 史 的 資 源 の 活 用 保 全 地 域 において 必 要 とされている 機 能 の 導 入 や 地 域 活 動 への 参 画 地 域 に 貢 献 する 取 組 みはあるか 6. 事 業 の 実 現 性 関 係 機 関 との 協 議 調 整 により 事 業 が 実 現 できる 熟 度 はあるか 地 区 施 設 の 整 備 主 体 整 備 時 期 費 用 負 担 についての 協 定 を 締 結 する 地 区 施 設 の 整 備 が 担 保 されているか 8