法 律 建 築 基 準 ~ 建 築 基 準 制 限 ~ 位 置 指 定 道 路 いちしていどうろ いちしていどうろ 建 築 基 準 法 上 の 道 路 のひとつです 新 しく 開 発 された 分 譲 地 などの 幅 4m 以 上 の 私 道 で 特 定 行 政 庁 が 道 路 位 置 の 指 定 をしたものをいいます ミニ 開 発 で 袋 小 路 状 の 私 道 の 周 り を 建 売 住 宅 が 取 り 囲 んでいるようなケースによくある 道 路 です 道 路 位 置 の 指 定 を 受 ける には 公 道 との 交 差 部 に 有 効 な 隅 切 りがあること 側 溝 を 設 けること 一 定 以 上 のこう 配 がないことなど 特 定 の 技 術 的 な 基 準 に 適 合 することが 条 件 です 位 置 指 定 を 受 けるまで 建 築 確 認 は 取 れません 違 反 建 築 物 いはんけんちくぶつ いはんけんちくぶつ 建 築 基 準 法 や 都 市 計 画 法 などに 違 反 している 建 築 物 のことです 一 般 に 違 法 建 築 とい います 本 来 法 律 に 適 合 しない 建 物 は 建 築 できませんが 建 ぺい 率 容 積 率 の 違 反 接 道 義 務 違 反 などは 珍 しくありません 建 築 確 認 を 受 け 付 ける 特 定 行 政 庁 は 違 反 建 築 物 を 発 見 した 場 合 には 建 物 の 取 り 壊 し 改 築 修 繕 使 用 禁 止 などの 是 正 命 令 を 出 し 違 反 事 実 を 公 示 できます また 緊 急 の 場 合 は 特 定 行 政 庁 が 任 命 した 建 築 監 視 員 が 工 事 施 工 の 停 止 を 求 められます 既 存 不 適 格 建 築 物 きそんふてきかくけんちくぶつ きそんふてきかくけんちくぶつ 建 築 した 時 には 建 築 基 準 法 などの 法 律 に 適 合 していたのに その 後 の 法 律 や 条 例 の 改 正 新 しい 都 市 計 画 の 施 行 などによって 違 法 状 態 になってしまった 建 築 物 のことです 違 反 建 築 物 とは 区 別 されます そのまま 使 う 分 には 問 題 はありません 一 定 規 模 以 上 の 建 て 替 え や 増 改 築 をする 場 合 は 改 正 後 の 法 律 に 合 わせなければならないので 建 物 面 積 が 小 さくな ったり 建 築 自 体 ができなくなることもあります 広 告 にも 再 建 築 不 可 などと 記 載 す る 必 要 があります 北 側 斜 線 制 限 きたがわしゃせんせいげん きたがわしゃせんせいげん 第 1 種 および 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 と 第 1 種 および 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 では 隣 地 または 道 路 の 日 照 確 保 のため 建 築 物 の 高 さを 北 側 隣 地 ( 道 路 ) 境 界 線 上 の 一 定 の 高 さを 起 点 とする 斜 線 の 範 囲 内 に 収 めなくてはなりません ただし 第 1 種 および 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 で 日 影 規 制 の 対 象 地 域 は 除 外 となります 一 般 的 に 北 側 斜 線 制 限 より 道 路 斜 線 制 限 のほうが 厳 しいため 敷 地 の 真 北 に 道 路 がある 場 合 は 道 路 斜 線 で 規 制 される ことが 多 いです
建 築 確 認 申 請 けんちくかくにんしんせい けんちくかくにんしんせい 建 物 を 建 築 するためには 工 事 にとりかかる 前 に その 計 画 の 内 容 が 建 築 基 準 法 や 関 連 法 令 に 適 合 しているかどうか 都 道 府 県 または 市 区 町 村 の 建 築 主 事 に 申 請 して 確 認 を 受 け る 必 要 があります これを 建 築 確 認 申 請 と 呼 びます 本 来 は 施 主 が 行 うものですが 建 築 士 やハウスメーカーなどに 代 行 してもらうのが 一 般 的 です そのための 手 数 料 が 設 計 料 などに 含 まれている 場 合 もありますが 別 途 に 請 求 されることもあるので 事 前 に 確 認 す ることが 重 要 です 建 築 基 準 法 けんちくきじゅんほう けんちくきじゅんほう 建 物 を 建 築 するときに 守 らなければならない もっとも 基 本 になる 法 律 です 国 民 の 生 命 健 康 財 産 を 守 ることを 目 的 に 建 築 する 敷 地 と 道 路 との 関 係 用 途 地 域 ごとの 建 築 物 の 種 類 や 規 模 建 築 物 の 構 造 や 設 備 の 強 度 安 全 性 などについて 最 低 限 の 基 準 を 定 めてい ます 1950 年 制 定 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 をたてる 場 合 は 事 前 に 建 築 確 認 を 受 けることが 必 要 になります 同 法 の 技 術 的 基 準 などの 詳 細 を 定 めたものが 建 築 基 準 法 施 行 令 です 建 ぺい 率 けんぺいりつ けんぺいりつ 住 宅 の 規 模 ( 広 さ)に 対 する 規 制 を 示 す 基 準 のひとつで 敷 地 面 積 に 対 する 建 築 面 積 の 割 合 のことです 用 途 地 域 と 都 市 計 画 の 指 定 によって 上 限 が 定 められています たとえ ば 建 ぺい 率 60% 地 域 の 150 平 方 メートルの 敷 地 には[150 平 方 メートル 60%=90 平 方 メートル]となり 建 築 面 積 90 平 方 メートルまでの 建 物 が 建 てられます なお 近 隣 商 業 地 域 と 商 業 地 域 で 防 火 地 域 内 にある 耐 火 建 築 物 などについては 一 定 の 割 合 で 建 ぺい 率 の 割 合 が 緩 和 される 措 置 もあります 災 害 危 険 区 域 さいがいきけんくいき さいがいきけんくいき 地 方 自 治 体 が 建 築 基 準 法 ( 第 39 条 )に 基 づいて 津 波 高 潮 洪 水 などの 風 水 害 を 受 けや すい 地 域 として 指 定 したもので この 区 域 内 では 建 築 の 禁 止 など 一 定 の 建 築 制 限 を 行 なえ ます 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 などが 対 象 になります なお 津 波 は 地 震 などによる 海 底 の 隆 起 沈 降 が 原 因 で 発 生 するもの 高 潮 は 台 風 などによる 気 圧 の 急 変 によって 港 湾 の 潮 位 が 異 常 に 高 まること 自 治 体 によって 津 波 被 害 履 歴 図 などを 作 成 公 開 しています 住 生 活 基 本 法 じゅうせいかつきほんほう じゅうせいかつきほんほう 日 本 の 住 宅 政 策 の 骨 格 を 定 めた 法 律 です 2006 年 6 月 8 日 に 施 行 されました 政 府 の 住 宅 建 設 計 画 に 基 づいて 公 的 機 関 が 主 導 する 新 築 住 宅 の 量 的 な 供 給 を 中 心 とした 従 来 の 枠 組 みを 大 きく 転 換 し 市 場 メカニズムを 活 用 しながら ストック 重 視 と 住 環 境 の 向 上 など 住 生 活 全 般 の 安 定 を 図 ることが 基 本 的 な 理 念 です 法 律 の 規 定 に 基 づいて 国 や 地 方 公 共 団 体 が 具 体 的 な 目 標 や 施 策 を 掲 げた 住 生 活 基 本 計 画 を 作 成 し 実 行 することを 定 めています
竣 工 検 査 しゅんこうけんさ しゅんこうけんさ 工 事 がほぼ 終 了 したとき その 施 工 状 態 をチェックするために 行 われる 検 査 です まず 施 工 会 社 や 設 計 者 監 理 者 などの 工 事 責 任 者 が 行 い その 後 に 施 主 が 立 ち 会 って 検 査 を 行 う のが 一 般 的 です 後 者 を 施 主 検 査 と 呼 ぶこともあります この 時 点 で 不 具 合 が 発 見 さ れた 場 合 は 手 直 しを 行 い その 仕 上 がりを 確 認 清 掃 などが 完 了 してから 建 物 を 施 工 者 か ら 施 主 に 引 き 渡 します これとは 別 に 自 治 体 の 建 築 主 事 などが 建 築 基 準 法 に 基 づいて 行 うのが 完 了 検 査 です 準 防 火 地 域 じゅんぼうかちいき じゅんぼうかちいき 火 災 が 発 生 した 場 合 でも 延 焼 速 度 を 遅 くし 市 街 地 の 防 火 に 役 立 てることを 目 的 として 指 定 される 地 域 です 4 階 建 て 以 上 の 建 物 はすべて 耐 火 建 築 物 としなければならないが 3 階 建 て 以 下 の 場 合 は 規 模 によって 準 耐 火 建 築 とすることもできます 準 防 火 地 域 内 に 延 べ 床 面 積 500 平 方 メートル 以 下 の 木 造 3 階 建 て 住 宅 を 建 てるときは 外 壁 や 軒 裏 を 防 火 構 造 と するなど 主 要 構 造 部 開 口 部 に 関 する 一 定 の 基 準 を 満 たさなくてはなりません 絶 対 高 さ 制 限 ぜったいたかさせいげん ぜったいたかさせいげん 第 1 種 および 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 には 隣 地 斜 線 制 限 がない 代 わりに 建 築 物 の 絶 対 的 な 高 さの 制 限 があります 数 値 は 10m または 12m で 各 地 域 の 都 市 計 画 によって 決 めら れます 高 さの 限 度 が 10m の 地 域 では 一 定 以 上 の 敷 地 面 積 があり かつその 敷 地 内 に 空 地 を 有 するなど 低 層 住 宅 地 の 環 境 を 害 する 恐 れがないと 認 められれば 12m までの 緩 和 も あります 一 方 限 度 12m の 地 域 では 日 影 規 制 が 強 化 されるなど 総 合 的 に 運 用 されます 接 道 義 務 せつどうぎむ せつどうぎむ 都 市 計 画 区 域 内 にある 建 築 物 の 敷 地 は 幅 員 4m 以 上 の 道 路 に 2m 以 上 接 していなくてはな らないと 建 築 基 準 法 で 定 められています これを 接 道 義 務 といいます つまり 接 道 義 務 を 満 たしていない 土 地 には 住 宅 などの 建 物 は 建 てられないということです 接 道 義 務 違 反 の 土 地 は 物 件 広 告 をする 際 に 再 建 築 不 可 または 建 築 不 可 と 表 示 しなけ ればなりません 周 囲 に 広 い 空 き 地 があって 安 全 上 問 題 がない 場 合 や 二 項 道 路 などの 例 外 もあります
セットバック せっとばっく せっとばっく 二 項 道 路 に 接 している 敷 地 で 道 路 の 境 界 線 を 後 退 させることです セットバックした 部 分 は 道 路 と 見 なされるので その 部 分 に 建 物 を 建 築 することはできません また 建 ぺい 率 容 積 率 の 計 算 の 基 になる 敷 地 面 積 に 含 めることもできません セットバックが 必 要 な 面 積 が 敷 地 面 積 の 10% 以 上 ある 場 合 は 物 件 広 告 を 出 すときに 要 セットバック 平 方 メ ートル といった 形 で 表 示 する 必 要 があります すでに 後 退 している 場 合 は セットバッ ク 済 み となります 中 間 検 査 ちゅうかんけんさ ちゅうかんけんさ 建 築 物 の 工 事 途 中 に その 構 造 や 施 工 の 状 況 が 建 築 基 準 法 とその 関 連 規 定 に 適 合 している かどうかをチェックする 検 査 です 1999 年 5 月 の 建 築 基 準 法 改 正 によって 導 入 されました どの 建 築 物 のどの 工 程 で 行 うかは 各 特 定 行 政 庁 ( 都 道 府 県 や 市 など)それぞれの 判 断 で 区 域 や 期 間 建 築 物 の 構 造 用 途 規 模 を 限 って 指 定 します 指 定 された 建 築 物 は 建 築 主 事 または 指 定 確 認 検 査 機 関 の 中 間 検 査 を 受 けなければ 工 事 を 続 けられません 道 路 どうろ どうろ 建 築 基 準 法 でいう 道 路 とは 国 道 や 都 道 府 県 道 など 道 路 法 で 定 められた 道 路 のほか 都 市 計 画 法 や 土 地 区 画 整 理 法 などによる 道 路 古 くから 使 用 されてきた 公 道 私 道 また 都 道 府 県 や 市 の 指 定 を 受 けた 私 道 などで 原 則 として 幅 員 4m 以 上 (6m 以 上 と 指 定 される 区 域 もある)のものを 指 します 幅 4m 未 満 でも 例 外 的 に 道 路 としてみなされる 二 項 道 路 の 例 もありますが 法 律 に 規 定 のない 路 地 などは 道 路 とは 認 められないことに 注 意 する 必 要 があります 道 路 斜 線 制 限 どうろしゃせんせいげん どうろしゃせんせいげん 都 市 計 画 区 域 内 では 道 路 面 の 日 照 などを 確 保 するため 建 築 物 の 高 さを 前 面 道 路 の 反 対 側 境 界 線 を 起 点 とする 一 定 こう 配 の 斜 線 の 範 囲 内 に 収 めなくてはなりません この 規 制 を 道 路 斜 線 制 限 と 呼 びます こう 配 の 数 値 には 2 種 類 あり 住 居 系 地 域 かそれ 以 外 か で 異 なります さらに その 地 域 の 容 積 率 の 制 限 に 応 じて 前 面 道 路 から 一 定 以 上 離 れた 部 分 については 斜 線 制 限 から 除 外 される 規 定 や 2 本 以 上 の 前 面 道 路 がある 場 合 の 緩 和 規 定 があります
二 項 道 路 にこうどうろ にこうどうろ 建 築 基 準 法 では 原 則 として 幅 員 が 4m 以 上 ないと 道 路 と 認 められません ただし 幅 員 が 4m 未 満 でも 建 築 基 準 法 施 行 前 から 使 われていた 既 存 道 路 で 行 政 から 指 定 をうけた 場 合 には 道 路 とみなされます 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 で 規 定 されていることから これ を 二 項 道 路 又 は みなし 道 路 ともいわれます 二 項 道 路 に 接 している 敷 地 に 建 築 す る 場 合 は 別 図 の 通 り 反 対 側 の 状 況 に 応 じてセットバックする 必 要 があります 防 火 地 域 ぼうかちいき ぼうかちいき 都 市 計 画 法 に 基 づいて 定 められる 地 域 です この 地 域 内 には 万 一 火 災 が 起 こっても 他 に 延 焼 しないような 建 物 工 作 物 を 建 てなければなりません 基 本 的 には 耐 火 建 築 物 である ことが 必 要 です 平 屋 または 2 階 建 てで 延 べ 床 面 積 が 100 平 方 メートル 以 下 であれば 準 耐 火 建 築 物 でも 大 丈 夫 です ただし 延 べ 面 積 が 50 平 方 メートル 以 下 の 平 屋 建 ての 付 属 建 物 で 外 壁 軒 裏 が 防 火 構 造 になっているもの 高 さ 2m 以 下 の 門 や 塀 などは 例 外 として 除 外 されます 容 積 率 ようせきりつ ようせきりつ 住 宅 の 規 模 ( 広 さ)に 対 する 規 制 を 示 す 数 値 のひとつで 敷 地 面 積 に 対 する 延 床 面 積 の 割 合 のことです 用 途 地 域 と 都 市 計 画 の 指 定 によって 上 限 が 定 められています たとえば 容 積 率 200%の 地 域 で 敷 地 面 積 150 平 方 メートルの 場 合 [150 平 方 メートル 200%=300 平 方 メートル]となり 延 床 面 積 300 平 方 メートルまでの 建 物 が 建 てられます ただし 前 面 道 路 が 12m 以 下 の 場 合 は 用 途 地 域 によって 一 定 の 規 制 を 受 けます また 住 宅 の 地 下 室 は 条 件 によって 不 算 入 にできます 4 時 間 日 照 よじかんにっしょう よじかんにっしょう 太 陽 の 高 度 が 一 番 低 くなる 冬 至 の 日 に 主 な 居 住 室 の 日 照 時 間 が 4 時 間 ( 北 海 道 は 3 時 間 ) 以 上 確 保 されることです 住 宅 金 融 公 庫 の 融 資 対 象 になる 住 宅 の 条 件 の 一 つとなります ただし 用 途 地 域 によって 条 件 が 変 わります 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 の 場 合 が 4 時 間 以 上 で それ 以 外 の 地 域 の 場 合 には 2 時 間 以 上 となります 商 業 系 や 工 業 系 の 地 域 では 日 照 が 重 視 されていません
緑 道 りょくどう りょくどう 都 市 公 園 の 一 種 植 樹 帯 や 園 路 ( 歩 行 者 路 や 自 転 車 路 )を 主 体 にした 緑 地 で 公 園 学 校 商 店 駅 前 広 場 など 公 共 サービス 施 設 を 結 ぶように 配 置 されます 車 の 入 れない 歩 行 者 用 空 間 です 道 幅 は 10~20m 程 度 が 標 準 的 です 都 市 生 活 の 安 全 性 と 快 適 性 を 確 保 すると 同 時 に 災 害 時 の 避 難 路 にもなります 建 築 基 準 法 上 の 道 路 ではなく 敷 地 の 前 面 道 路 とし ては 認 められません 住 宅 地 の 街 区 内 のショートカット( 近 道 )を 緑 道 ということもあり ます 隣 地 斜 線 制 限 りんちしゃせんせいげん りんちしゃせんせいげん 都 市 計 画 区 域 内 で 第 1 種 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 を 除 くすべての 区 域 には 隣 地 の 日 照 及 び 通 風 などの 環 境 確 保 のため 隣 地 斜 線 制 限 が 設 けられています これは 建 物 の 高 さを 隣 地 境 界 線 から 一 定 以 上 の 高 さを 起 点 とする 斜 線 の 範 囲 内 に 収 めるというもので す 起 点 となる 高 さは 住 居 系 地 域 で 20m それ 以 外 の 地 域 は 31m それぞれ 斜 線 のこう 配 も 異 なります また 壁 面 を 隣 地 境 界 線 から 後 退 させるとその 距 離 に 応 じて 斜 線 制 限 が 緩 和 されます