各 位 平 成 28 年 9 月 28 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 千 代 田 区 永 田 町 二 丁 目 4 番 8 号 大 和 ハ ウ ス リ ー ト 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 川 西 次 郎 (コード 番 号 :8984) 資 産 運 用 会 社 名 大 和 ハウス アセットマネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 土 田 耕 一 問 合 せ 先 取 締 役 財 務 企 画 部 長 塚 本 晴 人 TEL.03-3595-1265 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 完 了 に 関 するお 知 らせ 大 和 ハウスリート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 本 日 下 記 のとおり 資 産 の 取 得 を 完 了 しましたので お 知 らせいたします 記 1. 取 得 の 概 要 物 件 名 称 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 日 那 覇 新 都 心 センタービル (ダイワロイネットホテル 那 覇 おもろまち) 7,600 D プロジェクトひびき 灘 2,080 D プロジェクト 盛 岡 Ⅱ 1,280 平 成 28 年 9 月 28 日 カスタリア 人 形 町 Ⅲ 2,000 ロイヤルパークス 梅 島 2,020 スポーツデポ ゴルフ 5 小 倉 東 インター 店 2,230 合 計 17,210 - 上 記 取 得 資 産 の 詳 細 につきましては 平 成 28 年 4 月 15 日 付 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 及 び 貸 借 に 関 す るお 知 らせ をご 参 照 下 さい 未 定 となっていました 取 得 資 金 については 借 入 金 及 び 自 己 資 金 を 充 当 してい ます 借 入 金 の 詳 細 につきましては 平 成 28 年 9 月 16 日 付 資 金 の 借 入 れ 及 び 借 入 金 の 返 済 に 関 するお 知 ら せ をご 参 照 ください なお 参 考 資 料 として を とする 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 を 添 付 いたします 以 上 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス:http://www.daiwahouse-reit.co.jp/ < 添 付 資 料 > 参 考 資 料 1 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 - 1 -
参 考 資 料 1 不 動 産 鑑 定 評 価 書 の 概 要 那 覇 新 都 心 センタービル(ダイワロイネットホテル 那 覇 おもろまち) 7,630 百 万 円 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 収 益 価 格 7,630 百 万 円 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 として 直 接 還 元 法 によ る 検 証 を 行 い 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 7,640 百 万 円 1,239 百 万 円 可 能 総 収 益 1,285 百 万 円 現 行 契 約 の 賃 料 水 準 同 一 需 給 圏 内 における 類 似 不 動 産 の 新 規 賃 料 の 水 準 及 びその 動 向 に 基 づき 対 象 不 動 産 の 中 長 期 的 競 争 力 を 勘 案 の 上 標 準 化 した 賃 料 収 入 等 を 計 上 空 室 等 損 失 等 46 百 万 円 対 象 不 動 産 の 空 室 率 実 績 及 び 類 似 不 動 産 の 標 準 的 な 空 室 率 に 基 づき 対 象 不 動 産 の 競 争 力 等 を 考 慮 して 計 上 337 百 万 円 維 持 管 理 費 83 百 万 円 現 行 契 約 に 基 づく 実 績 額 について 類 似 不 動 産 の 維 持 管 理 費 の 水 準 による 検 証 を 行 い 計 上 水 道 光 熱 費 137 百 万 円 類 似 不 動 産 の 水 道 光 熱 費 の 水 準 及 び 過 年 度 実 績 額 に 基 づき 計 上 修 繕 費 18 百 万 円 エンジニアリング レポートによる 中 長 期 修 繕 費 用 の 年 平 均 額 について 類 似 不 動 産 の 修 繕 費 水 準 による 検 証 を 行 い 計 上 PM フィー 10 百 万 円 現 行 契 約 額 について 類 似 不 動 産 の PM フィーの 水 準 による 検 証 を 行 い 計 上 テナント 募 集 費 用 等 6 百 万 円 想 定 入 替 率 を 適 用 した 場 合 の 入 替 部 分 に 過 年 度 実 績 額 を 参 考 に 類 似 不 動 産 の 水 準 に 基 づき 査 定 したテナ ント 募 集 費 用 等 を 考 慮 の 上 計 上 公 租 公 課 75 百 万 円 平 成 27 年 度 実 額 相 当 額 を 参 考 に 負 担 水 準 及 び 地 価 動 向 等 を 考 慮 して 計 上 損 害 保 険 料 2 百 万 円 現 行 実 績 額 を 類 似 不 動 産 の 損 害 保 険 料 の 水 準 による 検 証 の 上 計 上 その 他 費 用 4 百 万 円 維 持 管 理 費 その 他 雑 費 の 予 備 費 として 計 上 901 百 万 円 一 時 金 の 運 用 益 17 百 万 円 一 時 金 の 運 用 実 態 等 について 運 用 的 側 面 と 調 達 的 側 面 双 方 の 観 点 から 総 合 的 に 勘 案 の 上 運 用 利 回 りを 2.0% として 計 上 資 本 的 支 出 32 百 万 円 エンジニアリング レポートによる 中 長 期 更 新 費 用 の 年 平 均 額 に CM フィーを 考 慮 の 上 計 上 886 百 万 円 共 有 持 分 割 合 に 基 づく 純 443 百 万 円 に 共 有 持 分 割 合 50%を 乗 じた 金 額 収 益 還 元 利 回 り 5.8% 類 似 の 不 動 産 の 取 引 事 例 との 比 較 を 標 準 に 対 象 不 動 産 は 共 有 持 分 (50%)であるため 完 全 所 有 権 の 場 合 と 比 較 して 管 理 の 柔 軟 性 や 市 場 性 の 減 退 可 能 性 等 を 考 慮 の 上 査 定 7,630 百 万 円 割 引 率 5.6% 類 似 の 不 動 産 の 取 引 事 例 との 比 較 及 び 金 融 資 産 の 利 回 りに 不 動 産 の 個 別 性 を 加 味 して 査 定 最 終 還 元 利 回 り 6.0% 還 元 利 回 りを 基 礎 に 建 物 の 経 年 劣 化 等 による 資 本 的 支 出 の 増 大 の 可 能 性 や 売 買 市 場 の 動 向 の 不 確 実 性 及 び 時 の 経 過 が 流 動 性 に 与 える 影 響 等 の 不 確 実 要 素 を 総 合 的 に 勘 案 して 査 定 7,690 百 万 円 土 地 比 率 45.9% 建 物 比 率 54.1% - 2 -
D プロジェクトひびき 灘 2,110 百 万 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 収 益 価 格 2,110 百 万 円 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 として 直 接 還 元 法 によ る 検 証 を 行 い 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 2,110 百 万 円 可 能 総 収 益 空 室 等 損 失 等 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 PM フィー テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 損 害 保 険 料 その 他 費 用 130 百 万 円 一 時 金 の 運 用 益 資 本 的 支 出 126 百 万 円 還 元 利 回 り 6.0% 近 隣 地 域 及 び 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 等 における 複 数 の 取 引 利 回 りとの 比 較 検 討 を 行 い また 将 来 の 純 収 益 の 変 動 予 測 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 2,110 百 万 円 割 引 率 (1~5 年 度 ) 5.9% (6 年 度 ~) 6.1% 本 物 件 はシングルテナントであり 退 去 時 のインパクト を 考 慮 した また 契 約 期 間 中 は 中 途 解 約 不 可 及 び 賃 料 改 定 不 可 の 定 期 借 家 契 約 であり NCF は 安 定 的 であると 判 断 し 査 定 最 終 還 元 利 回 り 6.2% 還 元 利 回 りを 基 礎 に 将 来 の 予 測 不 確 実 性 を 加 味 して 査 定 2,060 百 万 円 土 地 比 率 31.4% 建 物 比 率 68.6% 上 記 直 接 還 元 法 による 価 格 の 詳 細 項 目 において 賃 借 人 から 開 示 の 承 諾 が 得 られていない 情 報 及 び 当 該 情 報 を 算 出 することができる 情 報 が 含 まれているため これらを 開 示 した 場 合 賃 借 人 との 信 頼 関 係 が 損 なわれる 等 により 本 投 資 法 人 が 秘 密 保 持 義 務 の 違 反 によ る 損 害 賠 償 の 請 求 若 しくは 解 除 の 請 求 を 受 け 又 は 再 契 約 等 の 契 約 関 係 の 長 期 的 な 維 持 が 困 難 になる 等 の 不 利 益 が 生 じ 最 終 的 に 投 資 主 の 利 益 が 損 なわれる 可 能 性 があるため 開 示 しても 支 障 がないと 判 断 される 一 部 の 項 目 を 除 き 非 開 示 としています D プロジェクト 盛 岡 Ⅱ 1,300 百 万 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 収 益 価 格 1,300 百 万 円 DCF 法 による 収 益 価 格 を 標 準 として 直 接 還 元 法 によ る 検 証 を 行 い 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 を 試 算 - 3 -
直 接 還 元 法 による 価 格 1,310 百 万 円 可 能 総 収 益 空 室 等 損 失 等 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 PM フィー テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 損 害 保 険 料 その 他 費 用 80 百 万 円 一 時 金 の 運 用 益 資 本 的 支 出 79 百 万 円 還 元 利 回 り 6.1% 近 隣 地 域 及 び 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 等 における 複 数 の 取 引 利 回 りとの 比 較 検 討 を 行 い また 将 来 の 純 収 益 の 変 動 予 測 を 勘 案 し 割 引 率 との 関 係 にも 留 意 の 上 査 定 1,300 百 万 円 割 引 率 (1~9 年 度 ) 5.8% (10 年 度 ~) 金 融 商 品 の 利 回 りを 基 にした 積 上 法 等 により 倉 庫 の ベース 利 回 りを 定 め 当 該 ベース 利 回 りに 対 象 不 動 産 に 係 る 個 別 リスクを 勘 案 することにより 査 定 5.9% 最 終 還 元 利 回 り 6.3% 還 元 利 回 りを 基 礎 に 将 来 の 予 測 不 確 実 性 を 加 味 して 査 定 1,190 百 万 円 土 地 比 率 41.2% 建 物 比 率 58.8% 上 記 直 接 還 元 法 による 価 格 の 詳 細 項 目 において 賃 借 人 から 開 示 の 承 諾 が 得 られていない 情 報 及 び 当 該 情 報 を 算 出 することができる 情 報 が 含 まれているため これらを 開 示 した 場 合 賃 借 人 との 信 頼 関 係 が 損 なわれる 等 により 本 投 資 法 人 が 秘 密 保 持 義 務 の 違 反 によ る 損 害 賠 償 の 請 求 若 しくは 解 除 の 請 求 を 受 け 又 は 再 契 約 等 の 契 約 関 係 の 長 期 的 な 維 持 が 困 難 になる 等 の 不 利 益 が 生 じ 最 終 的 に 投 資 主 の 利 益 が 損 なわれる 可 能 性 があるため 開 示 しても 支 障 がないと 判 断 される 一 部 の 項 目 を 除 き 非 開 示 としています カスタリア 人 形 町 Ⅲ 2,180 百 万 円 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 収 益 価 格 2,180 百 万 円 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 と DCF 法 による 収 益 価 格 は ともに 同 程 度 の 規 範 性 を 有 すると 判 断 し 両 価 格 を 関 連 づけ 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 による 価 格 2,200 百 万 円 130 百 万 円 潜 在 総 収 益 139 百 万 円 現 行 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づく 平 均 賃 料 等 対 象 不 動 産 を 新 規 に 賃 貸 することを 想 定 した 場 合 における 新 規 賃 料 の 水 準 入 居 している 賃 借 人 の 属 性 等 をもとに 中 長 期 安 定 的 に 収 受 可 能 な 賃 料 等 の 単 価 水 準 を 査 定 のう え これに 基 づく 貸 室 賃 料 収 入 及 び 共 益 費 収 入 を 計 上 空 室 等 損 失 等 8 百 万 円 各 用 途 に 関 して 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 において 代 替 競 争 等 の 関 係 にある 類 似 不 動 産 の 稼 働 状 況 や 需 給 動 向 対 象 不 動 産 に 係 る 過 去 の 稼 働 状 況 や 今 後 の 動 向 を - 4 -
もとに 中 長 期 安 定 的 な 稼 働 水 準 を 査 定 のうえ これ に 基 づく 空 室 等 損 失 を 計 上 なお バイク 置 場 収 入 駐 輪 場 収 入 等 その 他 の 収 入 については 中 長 期 的 な 見 込 額 をもとに 収 入 金 額 を 査 定 しているので 空 室 等 損 失 は 計 上 しない 31 百 万 円 維 持 管 理 費 6 百 万 円 過 年 度 実 績 額 及 び 類 似 不 動 産 の 維 持 管 理 費 を 参 考 に 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 考 慮 して 計 上 水 道 光 熱 費 1 百 万 円 共 用 部 分 の 水 道 光 熱 費 の 査 定 に 当 たっては 過 年 度 実 績 額 を 参 考 に 類 似 不 動 産 の 水 道 光 熱 費 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 考 慮 して 計 上 修 繕 費 2 百 万 円 入 居 者 の 入 替 えに 伴 い 通 常 発 生 する 1 室 当 たりにおけ る 原 状 回 復 費 の 水 準 賃 貸 人 の 負 担 割 合 平 均 的 な 費 用 負 担 時 期 及 び 原 状 回 復 の 程 度 等 をもとに 原 状 回 復 費 を 計 上 したほか 修 繕 費 の 査 定 に 当 たっては 過 年 度 実 績 額 類 似 不 動 産 の 実 績 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 考 慮 して 計 上 PM フィー 3 百 万 円 契 約 条 件 に 基 づく 報 酬 料 率 等 を 参 考 に 類 似 不 動 産 等 における 報 酬 料 率 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 考 慮 して 計 上 テナント 募 集 費 用 等 7 百 万 円 契 約 条 件 や 周 辺 における 類 似 不 動 産 の 賃 貸 条 件 等 を 参 考 に 賃 貸 手 数 料 等 については 新 規 入 居 者 の 募 集 等 に 必 要 となる 賃 貸 手 数 料 及 び 過 年 度 実 績 額 をもとに 査 定 した 広 告 宣 伝 費 等 更 新 手 続 料 については 更 新 契 約 等 の 締 結 に 際 し 委 託 業 者 へ 支 払 う 報 酬 料 を 入 居 者 の 年 平 均 入 替 率 及 び 稼 働 率 等 を 考 慮 して 計 上 公 租 公 課 7 百 万 円 公 租 公 課 関 係 資 料 に 基 づき 計 上 損 害 保 険 料 0 百 万 円 保 険 契 約 に 基 づく 保 険 料 及 び 対 象 建 物 と 類 似 の 建 物 の 保 険 料 率 等 を 考 慮 して 計 上 その 他 費 用 1 百 万 円 インターネット 通 信 費 用 を 計 上 99 百 万 円 一 時 金 の 運 用 益 0 百 万 円 現 行 の 賃 貸 条 件 及 び 新 規 契 約 時 の 敷 金 月 数 をもとに 中 長 期 的 に 安 定 した 敷 金 月 数 を 査 定 し これに 稼 働 率 を 乗 じて 得 た 額 に 運 用 利 回 りを 乗 じて 一 時 金 の 運 用 益 を 査 定 預 託 期 間 中 の 資 金 運 用 上 適 正 と 考 えられる 運 用 利 回 りは 運 用 及 び 調 達 双 方 の 金 利 水 準 等 を 勘 案 し て 2.0%と 査 定 資 本 的 支 出 2 百 万 円 今 後 見 込 まれる 支 出 を 毎 期 平 均 的 に 積 み 立 てることを 想 定 し 類 似 不 動 産 における 資 本 的 支 出 の 水 準 築 年 数 及 びエンジニアリング レポートにおける 修 繕 更 新 費 の 年 平 均 額 等 を 勘 案 のうえ 査 定 96 百 万 円 還 元 利 回 り 4.4% 各 地 区 の 基 準 となる 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 立 地 条 件 建 物 条 件 及 びその 他 条 件 に 起 因 するスプレッドを 加 減 するとともに 将 来 における 不 確 実 性 や 類 似 不 動 産 に 係 る 取 引 利 回 り 等 を 勘 案 のうえ 査 定 2,150 百 万 円 割 引 率 4.2% 類 似 不 動 産 の 取 引 における 投 資 利 回 りを 参 考 に 対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 した さらに 直 接 還 元 法 における 還 元 利 回 りの 分 析 を 前 提 に 直 接 還 元 法 において 明 示 されていない の 見 通 しや 売 却 価 格 の 変 動 予 測 についてはキャッシュフローに 織 り 込 ま れていること 等 を 考 慮 のうえ 分 析 期 間 中 の 割 引 率 を 査 定 最 終 還 元 利 回 り 4.6% 分 析 期 間 終 了 後 に 建 物 の 経 年 劣 化 等 により 資 本 的 支 出 が 増 大 する 可 能 性 や 不 動 産 市 場 動 向 の 不 確 実 性 及 び 築 年 数 の 経 過 が 流 動 性 に 与 える 影 響 等 についても 考 慮 して 査 定 - 5 -
1,980 百 万 円 土 地 比 率 56.0% 建 物 比 率 44.0% ロイヤルパークス 梅 島 2,150 百 万 円 森 井 総 合 鑑 定 株 式 会 社 収 益 価 格 2,150 百 万 円 直 接 還 元 法 (インウッド 法 )は 参 考 にとどめ DCF 法 を 採 用 して 収 益 価 格 を 試 算 直 接 還 元 法 ( イ ン ウ ッ ド 2,190 百 万 円 法 )による 価 格 208 百 万 円 潜 在 総 収 益 211 百 万 円 現 行 条 件 等 を 基 に 中 長 期 的 に 安 定 した 賃 料 等 を 査 定 空 室 等 損 失 等 3 百 万 円 住 宅 : 契 約 内 容 により 長 期 的 に 賃 貸 されるものと 想 定 していることから 計 上 しない 店 舗 等 その 他 : 標 準 的 な 空 室 率 と 対 象 不 動 産 の 個 別 性 を 勘 案 して 査 定 69 百 万 円 維 持 管 理 費 13 百 万 円 自 ら 入 手 した 資 料 ( 類 似 不 動 産 の 水 準 )を 参 考 に 買 主 提 示 の 変 更 契 約 及 び 実 績 を 基 に 査 定 水 道 光 熱 費 3 百 万 円 自 ら 入 手 した 資 料 ( 類 似 不 動 産 の 水 準 )を 参 考 に 買 主 提 示 の 実 績 を 基 に 査 定 修 繕 費 2 百 万 円 ERの 見 積 りを 妥 当 と 判 断 し 平 準 化 した 額 の 30%を 計 上 住 宅 原 状 回 復 費 用 3 百 万 円 類 似 不 動 産 の 水 準 を 参 考 に 買 主 提 示 の 実 績 及 び 退 去 率 を 勘 案 し 査 定 PM フィー 2 百 万 円 自 ら 入 手 した 資 料 ( 類 似 不 動 産 の 水 準 )を 参 考 に 買 主 提 示 の 変 更 契 約 を 妥 当 と 判 断 し 採 用 地 代 32 百 万 円 買 主 提 示 の 実 績 を 基 礎 とし 変 動 率 を 考 慮 テナント 募 集 費 用 等 0 百 万 円 店 舗 : 新 規 月 額 賃 料 の 1 か 月 分 公 租 公 課 10 百 万 円 実 績 を 基 礎 とし 経 年 減 価 を 考 慮 し 査 定 損 害 保 険 料 0 百 万 円 買 主 提 示 の 資 料 を 妥 当 と 判 断 し 計 上 ( 再 調 達 原 価 の 0.02% 相 当 ) その 他 費 用 0 百 万 円 事 業 所 税 138 百 万 円 保 証 金 等 の 運 用 益 0 百 万 円 満 室 時 保 証 金 等 の 額 から 空 室 分 相 当 額 を 控 除 した 額 に 2.0%の 利 回 りを 乗 じて 査 定 差 入 保 証 金 等 の 運 用 3 百 万 円 損 差 入 保 証 金 等 の 額 に 2.0%の 利 回 りを 乗 じて 査 定 資 本 的 支 出 5 百 万 円 ERの 見 積 りを 妥 当 と 判 断 し 平 準 化 した 額 の 70%を 計 上 130 百 万 円 インウッド 法 割 引 率 5.6% 割 引 率 に 収 益 獲 得 期 間 ( 定 期 借 地 権 の 残 存 期 間 ) 収 益 及 び 元 本 の 変 動 リスクを 加 味 して 査 定 2,150 百 万 円 割 引 率 (1 年 目 から 10 年 目 期 間 中 ) 5.4% 長 期 国 債 等 の 金 利 動 向 を 踏 まえ 最 もリスクが 低 いと 判 断 される 地 域 に 立 地 する 標 準 的 な 基 準 利 回 りに 対 象 不 動 産 の 地 域 性 個 別 性 に 係 るリスク 要 因 を 考 慮 の うえ 投 資 家 調 査 REIT 事 例 売 買 市 場 における 市 場 動 向 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 査 定 転 売 時 割 引 率 (11 年 目 以 降 から 借 地 契 約 満 了 時 5.8% 割 引 率 に 収 益 獲 得 期 間 ( 定 期 借 地 権 の 残 存 期 間 ) 将 来 における の 変 動 予 測 の 不 確 実 性 将 来 の 建 物 の - 6 -
点 ) 1,800 百 万 円 土 地 比 率 12.5% 建 物 比 率 87.5% 劣 化 並 びに 売 却 リスクを 考 慮 して 査 定 スポーツデポ ゴルフ 5 小 倉 東 インター 店 2,280 百 万 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 収 益 価 格 2,280 百 万 円 直 接 還 元 法 による 価 格 2,290 百 万 円 可 能 総 収 益 空 室 等 損 失 等 維 持 管 理 費 水 道 光 熱 費 修 繕 費 PM フィー テナント 募 集 費 用 等 公 租 公 課 損 害 保 険 料 その 他 費 用 152 百 万 円 一 時 金 の 運 用 益 資 本 的 支 出 146 百 万 円 還 元 利 回 り 6.4% 近 隣 地 域 または 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 位 等 における 取 引 利 回 りとの 比 較 将 来 の の 変 動 予 測 を 勘 案 し 割 引 率 にも 留 意 の 上 査 定 2,270 百 万 円 割 引 率 (1 年 度 ) 6.4% (2 年 度 ~) 本 物 件 はシングルテナントであり 退 去 時 のインパクト 及 び 現 行 賃 料 の 下 振 れリスクをリスクプレミアムとし て 査 定 1 年 度 は 中 途 解 約 不 可 期 間 を 考 慮 した 6.5% 最 終 還 元 利 回 り 6.6% 将 来 や 元 本 価 格 の 変 動 要 素 を 含 んだ 利 回 りを 基 礎 に 将 来 の 予 測 不 確 実 性 を 加 味 して 査 定 2,130 百 万 円 土 地 比 率 52.2% 建 物 比 率 47.8% 上 記 直 接 還 元 法 による 価 格 の 詳 細 項 目 において 賃 借 人 から 開 示 の 承 諾 が 得 られていない 情 報 及 び 当 該 情 報 を 算 出 することができる 情 報 が 含 まれているため これらを 開 示 した 場 合 賃 借 人 との 信 頼 関 係 が 損 なわれる 等 により 本 投 資 法 人 が 秘 密 保 持 義 務 の 違 反 によ る 損 害 賠 償 の 請 求 若 しくは 解 除 の 請 求 を 受 け 又 は 再 契 約 等 の 契 約 関 係 の 長 期 的 な 維 持 が 困 難 になる 等 の 不 利 益 が 生 じ 最 終 的 に 投 資 主 の 利 益 が 損 なわれる 可 能 性 があるため 開 示 しても 支 障 がないと 判 断 される 一 部 の 項 目 を 除 き 非 開 示 としています - 7 -