春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 平 成 2 2 年 9 月 春 日 市
目 次 1. 計 画 策 定 の 背 景 目 的 位 置 づけ 1-1 背 景 ------------------------------------------------------------- 1 1-2 目 的 ------------------------------------------------------------- 1 1-3 計 画 の 位 置 づけ --------------------------------------------------- 2 1-4 計 画 期 間 --------------------------------------------------------- 2 1-5 上 位 計 画 関 連 計 画 (1) 上 位 計 画 --------------------------------------------------------- 2 (2) 関 連 計 画 --------------------------------------------------------- 2 2. 春 日 市 の 概 要 2-1 春 日 市 の 現 況 (1) 位 置 ------------------------------------------------------------- 3 (2) 人 口 世 帯 数 ----------------------------------------------------- 3 (3) 年 齢 別 人 口 の 状 況 ------------------------------------------------ 4 (4) 将 来 人 口 -------------------------------------------------------- 6 2-2 市 営 住 宅 ストックの 状 況 (1) 管 理 状 況 -------------------------------------------------------- 7 (2) 人 口 世 帯 数 ---------------------------------------------------- 8 (3) 世 帯 の 状 況 ------------------------------------------------------ 9 (4) 入 居 者 の 収 入 状 況 ------------------------------------------------ 10 (5) 空 家 の 状 況 ------------------------------------------------------ 10 (6) 収 入 超 過 者 高 額 所 得 者 に 対 する 取 組 ------------------------------ 10 2-3 春 日 市 の 住 宅 (1) 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 ---------------------------------- 12 (2) 空 家 ------------------------------------------------------------ 12 (3) 住 宅 の 居 住 水 準 -------------------------------------------------- 13 (4) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 -------------------------------------------- 14 3. 市 営 住 宅 居 住 者 意 向 の 把 握 3-1 意 向 調 査 の 目 的 と 調 査 項 目 (1) 調 査 の 目 的 ------------------------------------------------------ 15 (2) 調 査 項 目 -------------------------------------------------------- 15 (3)アンケート 調 査 の 方 法 及 び 実 施 期 間 -------------------------------- 15 3-2 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 ---------------------------------- 18 3-3 アンケート 集 計 結 果 ----------------------------------------------- 19 3-4 アンケートによる 主 な 意 見 要 望 ------------------------------------ 28 3-5 アンケートによる 反 映 事 項 (1) 質 問 に 対 する 回 答 ------------------------------------------------ 30 (2) 主 な 意 見 要 望 -------------------------------------------------- 31 (3)まとめ ---------------------------------------------------------- 32 4. 長 寿 命 化 に 関 する 基 本 方 針 4-1 維 持 管 理 の 方 針 --------------------------------------------------- 33 4-2 長 寿 命 化 及 びライフサイクルコストの 縮 減 に 関 する 方 針 --------------- 33 4-3 ストック 活 用 の 基 本 方 針 (1) 計 画 的 な 建 替 改 善 ---------------------------------------------- 33 (2) 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 関 する 課 題 -------------------------------- 34
目 次 5. 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 5-1 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 --------------------------------------- 35 6. 手 法 の 選 定 フロー 6-1 手 法 の 選 定 フロー ------------------------------------------------- 36 6-2 住 棟 別 手 法 判 定 (1) 活 用 手 法 の 選 定 基 準 ---------------------------------------------- 37 (2) 各 判 定 結 果 ------------------------------------------------------ 37 6-3 市 営 住 宅 の 活 用 手 法 ----------------------------------------------- 40 7. 長 寿 命 化 のための 維 持 管 理 7-1 計 画 期 間 内 に 実 施 する 修 繕 管 理 の 内 容 ------------------------------- 42 7-2 修 繕 事 業 --------------------------------------------------------- 42 7-3 建 替 えに 係 る 事 業 予 定 一 覧 ----------------------------------------- 42 8. 整 備 戸 数 の 検 討 8-1 市 営 住 宅 の 役 割 --------------------------------------------------- 43 8-2 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 (1) 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 --------------------------------------- 43 (2) 目 標 管 理 戸 数 の 確 保 における 問 題 点 --------------------------------- 44 (3) 目 標 供 給 割 合 における 問 題 点 --------------------------------------- 44 8-3 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し (1) 目 標 管 理 戸 数 ----------------------------------------------------- 45 (2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し --------------------------------------------- 45 9. 建 替 事 業 の 実 施 方 針 スケジュール 9-1 建 替 事 業 の 実 施 方 針 ----------------------------------------------- 47 9-2 建 替 建 設 事 業 スケジュール ----------------------------------------- 48 9-3 建 替 建 設 概 算 事 業 費 ----------------------------------------------- 49 10. ケーススタディ 10-1 建 替 計 画 方 針 (1) 配 置 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 ---------------------------------------- 51 (2) 各 団 地 の 方 針 ---------------------------------------------------- 51 10-2 建 替 計 画 案 ------------------------------------------------------ 52 = 資 料 = 1. 団 地 別 カルテ 2. 団 地 別 計 画 案 3. 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳
春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 平 成 22 年 9 月 策 定 主 体 受 託 者 福 岡 県 春 日 市 管 財 課 816-8501 福 岡 県 春 日 市 原 町 3-1-5 TEL 092-584-1111 FAX 092-584-1145 ( 株 ) 三 座 建 築 事 務 所 九 州 事 務 所 812-0027 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 下 川 端 町 10-4 TEL 092-272-3036 FAX 092-272-2996
1. 計 画 策 定 の 背 景 目 的 位 置 づけ 1-1 背 景 平 成 18 年 6 月 少 子 高 齢 化 社 会 人 口 世 帯 減 少 社 会 の 到 来 を 目 前 に 控 え 現 在 及 び 将 来 における 国 民 の 豊 かな 住 生 活 を 実 現 するための 住 生 活 基 本 法 が 制 定 され 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 ( 計 画 期 間 平 成 18 年 度 ~ 平 成 27 年 度 )において 住 宅 困 窮 者 の 多 様 化 に 対 応 する 住 宅 セーフティネットの 充 実 を 図 るため 公 営 住 宅 などの 整 備 改 善 入 居 の 適 正 化 管 理 の 合 理 化 公 共 賃 貸 住 宅 の 運 営 主 体 間 の 連 携 強 化 大 規 模 災 害 時 の 被 災 者 住 宅 確 保 の 支 援 など 取 り 組 む 施 策 が 示 された 春 日 市 は 平 成 16 年 3 月 に 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 を 策 定 して から 6 年 を 経 過 し 社 会 情 勢 や 住 民 ニーズの 変 化 市 財 政 の 一 層 の 逼 迫 などを 踏 まえ た 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 や 事 業 内 容 などについての 見 直 しが 必 要 である 市 営 住 宅 は 昭 和 40 50 年 代 に 供 給 されたストックが 更 新 時 期 を 迎 え 早 期 の 建 替 えや 計 画 的 な 修 繕 改 善 により 長 寿 命 化 を 図 るものの 判 別 など 効 率 的 かつ 効 果 的 な 事 業 計 画 に 基 づくストックマネジメント * が 求 められている 十 分 な 安 全 性 や 居 住 性 を 備 えた 長 期 活 用 を 図 るべき 住 棟 について 予 防 保 全 の 観 点 からの 中 長 期 的 な 維 持 管 理 計 画 の 策 定 が 求 められている 1-2 目 的 市 営 住 宅 の 長 寿 命 化 市 民 と 行 政 と 事 業 者 の 連 携 による 快 適 な 住 まい 環 境 の 形 成 を 推 進 するため 市 営 住 宅 の 将 来 像 や 建 替 事 業 について 検 討 する 安 全 で 快 適 な 住 まいを 長 きにわたって 確 保 するため 修 繕 改 善 建 替 えなどの 公 営 住 宅 等 の 活 用 手 法 を 定 め 長 期 的 な 維 持 管 理 の 実 現 に 資 することを 目 的 とする 市 営 住 宅 ストックの 再 生 市 営 住 宅 の 整 備 にあたっては 現 下 の 厳 しい 財 政 状 況 や 住 宅 事 情 などから 既 存 ストックを 活 かした 事 業 の 平 準 化 などが 求 められている 従 来 の 整 備 手 法 にとらわ れず 効 率 的 かつ 効 果 的 な 事 業 推 進 を 図 り 安 全 に 安 心 して 暮 らせる 住 宅 ストック の 再 生 に 資 することを 目 的 とする ストックマネジメント: 既 存 建 築 物 (ストック)を 有 効 に 活 用 し 長 寿 命 化 を 図 る 体 系 的 な 手 法 のこと 1
1-3 計 画 の 位 置 づけ 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 は 春 日 市 総 合 計 画 の 下 位 計 画 として 位 置 づける また 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )については 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 が 優 先 するものとする 春 日 市 総 合 計 画 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 15 年 度 ) 福 岡 県 営 住 宅 ストック 総 合 計 画 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 ( 平 成 23 年 度 ~ 平 成 32 年 度 ) 福 岡 県 地 域 住 宅 計 画 住 生 活 基 本 計 画 全 国 計 画 福 岡 県 計 画 1-4 計 画 期 間 計 画 期 間 は 平 成 23 年 度 (2011 年 度 )から 平 成 32 年 度 (2020 年 度 )までの 10 年 間 とする また 平 成 27 年 度 に 中 間 見 直 し 平 成 32 年 度 には 抜 本 的 な 見 直 しを 行 い 新 たな 計 画 を 策 定 する 1-5 上 位 計 画 関 連 計 画 (1) 上 位 計 画 春 日 市 総 合 計 画 (2) 関 連 計 画 都 市 計 画 マスタープラン 春 日 市 高 齢 者 福 祉 計 画 介 護 保 険 事 業 計 画 春 日 市 障 害 者 福 祉 長 期 行 動 計 画 春 日 市 地 域 福 祉 計 画 春 日 市 地 域 しあわせプラン 2
2. 春 日 市 の 概 要 2-1 春 日 市 の 現 況 (1) 位 置 春 日 市 は 東 西 4 キロメートル 南 北 5.3 キロメートル 面 積 14.15 平 方 キロメ ートルで 北 は 福 岡 市 東 は 大 野 城 市 西 は 那 珂 川 町 に 接 し 福 岡 都 市 圏 の 中 央 部 に 位 置 している 市 の 南 北 には 主 要 地 方 道 福 岡 筑 紫 野 線 一 般 県 道 板 付 牛 頸 筑 紫 野 線 東 西 に は 主 要 地 方 道 福 岡 早 良 大 野 城 線 大 野 城 二 丈 線 一 般 県 道 那 珂 川 大 野 城 線 が 整 備 され 市 の 東 端 を 西 鉄 天 神 大 牟 田 線 JR 鹿 児 島 本 線 市 の 西 端 をJR 博 多 南 線 が 走 り 福 岡 市 都 心 部 に 近 いという 地 理 条 件 と 交 通 の 利 便 性 などから 福 岡 市 の 通 勤 圏 となっている (2) 人 口 世 帯 数 国 勢 調 査 における 春 日 市 の 総 人 口 は 昭 和 60 年 75,555 人 から 平 成 17 年 108,402 人 と 着 実 に 増 加 している また 世 帯 数 は 昭 和 60 年 23,961 世 帯 から 平 成 17 年 41,293 世 帯 と 大 きく 増 加 している 一 方 世 帯 人 員 は 昭 和 60 年 3.15 人 / 世 帯 から 急 激 に 減 少 し 平 成 17 年 には 2.66 人 / 世 帯 となっている 3
人 口 世 帯 数 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 3.15 75,555 23,961 総 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 ( 世 帯 ) 世 帯 人 員 ( 人 ) 105,219 108,402 99,206 88,699 3.01 2.82 2.69 2.66 41,293 29,488 35,155 39,178 世 帯 人 員 3.20 3.10 3.00 2.90 2.80 2.70 2.60 2.50 0 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 2.40 人 口 世 帯 数 及 び 世 帯 人 員 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 総 人 口 ( 人 ) 75,555 88,699 99,206 105,219 108,402 世 帯 数 ( 世 帯 ) 23,961 29,488 35,155 39,178 41,293 世 帯 人 員 ( 人 ) 3.15 3.01 2.82 2.69 2.66 (3) 年 齢 別 人 口 の 状 況 年 齢 (3 区 分 ) 別 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 0~14 歳 18,743 24.8% 19,841 22.4% 20,068 20.3% 19,243 18.4% 18,730 17.7% 春 日 市 15~64 歳 52,212 69.1% 62,539 70.7% 70,863 71.5% 74,390 71.0% 73,324 69.1% 65 歳 以 上 4,589 6.1% 6,136 6.9% 8,132 8.2% 11,095 10.6% 14,023 13.2% 0~14 歳 1,028,211 21.8% 910,356 19.0% 815,170 16.5% 742,740 14.8% 701,195 14.0% 福 岡 県 15~64 歳 3,190,270 67.6% 3,287,878 68.6% 3,382,470 68.7% 3,393,080 67.8% 3,326,610 66.2% 65 歳 以 上 499,228 10.6% 597,869 12.5% 728,574 14.8% 870,290 17.4% 997,798 19.8% 0~14 歳 252,373 21.8% 231,390 18.8% 205,266 16.0% 191,092 14.3% 187,960 13.6% 福 岡 市 15~64 歳 816,422 70.4% 885,821 72.0% 933,196 72.9% 967,799 72.4% 983,585 71.0% 65 歳 以 上 90,726 7.8% 112,654 9.2% 141,943 11.1% 177,771 13.3% 213,380 15.4% 0~14 歳 17,443 25.1% 15,808 21.1% 15,442 18.7% 15,563 17.4% 15,413 16.6% 大 野 城 市 15~64 歳 47,475 68.4% 52,882 70.6% 59,036 71.4% 62,976 70.4% 63,649 68.8% 65 歳 以 上 4,514 6.5% 6,209 8.3% 8,172 9.9% 10,856 12.1% 13,521 14.6% 0~14 歳 13,406 23.2% 11,648 18.8% 9,825 15.2% 8,948 13.7% 9,041 13.5% 太 宰 府 市 15~64 歳 39,418 68.3% 44,022 70.9% 46,277 71.8% 46,351 70.8% 45,671 68.1% 65 歳 以 上 4,877 8.5% 6,440 10.4% 8,355 13.0% 10,188 15.6% 12,359 18.4% 0~14 歳 14,427 22.8% 13,811 19.7% 15,024 18.4% 15,267 16.4% 14,937 15.3% 筑 紫 野 市 15~64 歳 42,980 68.0% 48,681 69.5% 56,786 69.5% 65,000 69.9% 67,142 68.8% 65 歳 以 上 5,835 9.2% 7,573 10.8% 9,944 12.2% 12,750 13.7% 15,459 15.9% 4
0~14 歳 人 口 の 割 合 は 近 隣 市 と 比 較 すると 春 日 市 は 最 も 高 い 割 合 となっている 0~14 歳 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 15~64 歳 人 口 の 割 合 は 福 岡 市 に 次 いで 高 い 割 合 となっている 15~64 歳 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 65 歳 以 上 人 口 の 割 合 は 近 隣 市 のなかで 最 も 低 い 割 合 となっている 65 歳 以 上 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 5
(4) 将 来 人 口 将 来 人 口 の 推 計 ( 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 平 成 20 年 12 月 推 計 )をみる と 総 人 口 は 平 成 32 年 にピークをむかえ 以 降 減 少 傾 向 にある 65 歳 以 上 の 老 年 人 口 は 平 成 17 年 13.3%から 平 成 47 年 29.6%に 増 加 すると 推 計 されている 120,000 100,000 14,468 17,759 22,203 25,626 27,875 29,879 31,700 80,000 60,000 40,000 74,873 74,759 72,964 71,023 69,111 66,318 62,764 老 年 人 口 ( 人 ) 生 産 人 口 ( 人 ) 年 少 人 口 ( 人 ) 20,000 19,061 18,105 16,607 15,154 13,883 13,040 12,485 0 平 成 17 年 平 成 22 年 平 成 27 年 平 成 32 年 平 成 37 年 平 成 42 年 平 成 47 年 将 来 人 口 の 推 計 ( 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 平 成 20 年 12 月 推 計 ) 区 分 平 成 17 年 平 成 22 年 平 成 27 年 平 成 32 年 平 成 37 年 平 成 42 年 平 成 47 年 総 人 口 ( 人 ) 108,402 110,623 111,774 111,803 110,869 109,237 106,949 年 少 人 口 ( 人 ) 19,061 18,105 16,607 15,154 13,883 13,040 12,485 年 (0~14 歳 ) 17.6% 16.4% 14.9% 13.6% 12.5% 11.9% 11.7% 齢 別 生 産 人 口 ( 人 ) 74,873 74,759 72,964 71,023 69,111 66,318 62,764 人 口 (15~64 歳 ) 69.1% 67.6% 65.3% 63.5% 62.3% 60.7% 58.7% 老 年 人 口 14,468 17,759 22,203 25,626 27,875 29,879 31,700 (65 歳 以 上 ) 13.3% 16.1% 19.9% 22.9% 25.1% 27.4% 29.6% 6
2-2 市 営 住 宅 ストックの 状 況 (1) 管 理 状 況 公 共 賃 貸 住 宅 ( 平 成 22 年 5 月 ) 種 類 番 号 住 宅 名 管 理 棟 数 ( 棟 ) 管 理 戸 数 ( 戸 ) 構 成 比 1 若 草 4 136 2 大 和 1 40 市 営 住 宅 3 欽 修 4 96 4 双 葉 3 94 17.4% 5 上 白 水 1 30 市 営 住 宅 計 13 396 1 日 の 出 町 9 170 県 営 住 宅 2 竹 ノ 本 10 206 16.6% 県 営 住 宅 計 19 376 1 春 日 公 園 27 626 2 アーバンハイツ 春 日 2 45 U R 住 宅 3 アーベイン 春 日 公 園 4 110 66.0% 4 アーベインビオ 春 日 6 718 U R 住 宅 計 39 1,499 合 計 71 2,271 100.0% 7
1) 管 理 戸 数 市 営 住 宅 は 若 草 住 宅 136 戸 大 和 住 宅 40 戸 欽 修 住 宅 96 戸 双 葉 住 宅 94 戸 上 白 水 住 宅 30 戸 の 合 計 5 住 宅 396 戸 となっている 市 営 住 宅 の 概 要 ( 平 成 22 年 4 月 ) 住 宅 名 構 造 区 分 戸 数 ( 戸 ) 建 設 年 度 32 昭 和 42 若 草 中 層 耐 火 改 良 32 昭 和 43 32 昭 和 46 公 営 40 昭 和 47 大 和 中 層 耐 火 公 営 40 昭 和 45 欽 修 中 層 耐 火 改 良 48 昭 和 46 48 昭 和 47 双 葉 中 層 耐 火 改 良 94 昭 和 47 上 白 水 中 層 耐 火 公 営 30 昭 和 50 改 良 合 計 286 - 公 営 合 計 110 - 総 合 計 396-2) 耐 用 年 限 市 営 住 宅 の 耐 用 年 限 は 全 て 中 層 耐 火 の 70 年 となっている 全 ての 住 棟 で 耐 用 年 限 の 2 分 の1を 経 過 しているため 建 替 えが 可 能 である 3) 市 営 住 宅 の 建 設 年 度 昭 和 42 年 から 昭 和 50 年 に 建 設 されており 全 て 昭 和 56 年 建 築 基 準 法 新 耐 震 * 基 準 以 前 の 住 宅 である (2) 人 口 世 帯 数 市 営 住 宅 の1 世 帯 当 りの 人 員 は 1.88 人 となっており 春 日 市 の1 世 帯 当 りの 人 員 2.66 人 より 少 ない (2-1(2) 人 口 世 帯 数 参 照 ) 市 営 住 宅 ごとにみると 双 葉 住 宅 が1 世 帯 当 り 1.68 人 と 最 も 少 なくなっている 市 営 住 宅 の 人 口 及 び 世 帯 ( 平 成 22 年 4 月 ) 住 宅 名 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 1 世 帯 当 り 人 員 ( 人 ) 若 草 249 135 1.84 大 和 78 40 1.95 欽 修 174 96 1.81 双 葉 156 93 1.68 上 白 水 84 30 2.80 合 計 741 394 1.88 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 : 建 築 基 準 法 の 改 正 により 新 しい 耐 震 基 準 が 施 行 された 新 耐 震 基 準 の 建 物 とは 昭 和 56 年 6 月 1 日 後 に 建 築 されたものをいう 8
(3) 世 帯 の 状 況 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 の 状 況 をみると 1 人 世 帯 が 最 も 多 く 44.9%となっている そのうち6 割 以 上 が 高 齢 者 * の 単 身 世 帯 である 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 に 占 める 高 齢 者 世 帯 * の 割 合 は 55.3%となっている 特 に 双 葉 住 宅 が 74.2%と 最 も 高 くなっている 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 の 状 況 ( 平 成 22 年 4 月 ) 65 歳 高 齢 家 族 人 員 高 齢 戸 数 人 口 入 居 空 未 満 者 住 宅 名 者 1 人 2 人 3 人 4 人 ( 戸 ) ( 人 ) 世 帯 家 単 身 単 身 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 計 世 帯 若 草 136 249 135 1 大 和 40 78 40 0 欽 修 96 174 96 0 双 葉 94 156 93 1 上 白 水 30 84 30 0 合 計 396 741 394 2 74 22 37 59 50 14 12 0 0 135 54.8% 16.3% 27.4% 43.7% 37.0% 10.4% 8.9% 0% 0% 100% 22 5 10 15 14 9 2 0 0 40 55.0% 12.5% 25.0% 37.5% 35.0% 22.5% 5.0% 0% 0% 100% 44 24 23 47 34 9 2 3 1 96 45.8% 25.0% 24.0% 49.0% 35.4% 9.4% 2.1% 3.1% 1.0% 100% 69 7 43 50 28 11 3 1 0 93 74.2% 7.5% 46.2% 53.8% 30.1% 11.8% 3.2% 1.1% 0% 100% 9 3 3 6 7 10 4 2 1 30 30.0% 10.0% 10.0% 20.0% 23.3% 33.3% 13.3% 6.7% 3.3% 100% 218 61 116 177 133 53 23 6 2 394 55.3% 15.5% 29.4% 44.9% 33.8% 13.5% 5.8% 1.5% 0.5% 100% 高 齢 者 :65 歳 以 上 の 人 高 齢 者 世 帯 :65 歳 以 上 の 人 が 居 る 世 帯 9
(4) 入 居 者 の 収 入 状 況 入 居 者 の 収 入 状 況 は 公 営 住 宅 改 良 住 宅 とも 区 分 1で7 割 程 度 を 占 めており 低 所 得 者 に 対 する 供 給 が 行 われていることがうかがえる 入 居 者 構 成 比 率 ( 平 成 22 年 4 月 ) 公 営 住 宅 世 帯 数 構 成 比 ( 戸 ) 改 良 住 宅 世 帯 数 構 成 比 ( 戸 ) 区 分 * 収 入 分 位 入 居 者 の 収 入 ( 月 額 ) 1 0-10% 104 千 円 以 下 75 68.8% 215 75.4% 2 10-15% 104 千 円 超 123 千 円 以 下 4 3.7% 21 7.4% 3 15-20% 123 千 円 超 139 千 円 以 下 4 3.7% 11 3.9% 4 20-25% 139 千 円 超 158 千 円 以 下 9 8.3% 6 2.1% 5 25-32.5% 158 千 円 超 186 千 円 以 下 2 1.8% 7 2.5% 6 32.5-40% 186 千 円 超 214 千 円 以 下 5 4.6% 4 1.4% 7 40-50% 214 千 円 超 259 千 円 以 下 3 2.8% 6 2.1% 8 50%- 259 千 円 超 7 6.4% 15 5.3% 合 計 109 100% 285 100% 公 営 住 宅 ( 若 草 400 棟 大 和 上 白 水 ) 改 良 住 宅 ( 若 草 100~300 棟 欽 修 双 葉 ) (5) 空 家 の 状 況 空 家 の 状 況 は 通 常 満 室 で 空 家 はない 状 態 にある 平 成 22 年 4 月 時 点 での 空 家 は 双 葉 住 宅 で 集 会 所 として 活 用 している 1 室 と 若 草 住 宅 で 修 繕 中 の 入 居 待 機 による 1 室 である (6) 収 入 超 過 者 * 高 額 所 得 者 * に 対 する 取 組 春 日 市 営 住 宅 条 例 の 収 入 超 過 者 等 において 収 入 超 過 者 等 に 関 する 認 定 収 入 超 過 者 の 明 渡 し 努 力 義 務 収 入 超 過 者 に 対 する 家 賃 高 額 所 得 者 に 対 する 明 渡 し 請 求 が 定 められている 収 入 分 位 : 全 国 の2 人 以 上 世 帯 を 収 入 の 低 い 順 に 並 べた 時 の 位 置 を 示 すもの 収 入 超 過 者 : 引 き 続 き3 年 以 上 入 居 し 入 居 収 入 基 準 を 超 える 収 入 のある 者 高 額 所 得 者 : 引 き 続 き5 年 以 上 入 居 し 最 近 2 年 間 収 入 分 位 60%を 超 える 収 入 のある 者 10
11
2-3 春 日 市 の 住 宅 (1) 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 をみると 持 ち 家 は 福 岡 県 平 均 と 比 較 して 少 なく 近 隣 市 では 福 岡 市 大 野 城 市 に 次 いで 少 なくなっている また 民 営 の 借 家 は 福 岡 市 大 野 城 市 に 次 いで 割 合 が 多 い 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 公 営 UR 民 営 の 給 与 住 宅 に 住 む 持 ち 家 間 借 り 公 社 の 借 家 借 家 住 宅 一 般 世 帯 合 計 春 日 市 福 岡 県 福 岡 市 大 野 城 市 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 20,035 1,986 14,372 1,819 396 38,608 51.9 5.2 37.2 4.7 1.0 100.0 1,065,995 192,739 618,381 60,780 18,501 1,956,396 54.5 9.9 31.6 3.1 0.9 100.0 238,417 67,482 281,283 26,813 6,471 620,466 38.4 10.9 45.3 4.3 1.1 100.0 17,311 1,176 14,177 1,352 350 34,366 50.4 3.4 41.3 3.9 1.0 100.0 15,179 188 9,179 467 186 25,199 60.2 0.8 36.4 1.9 0.7 100.0 22,022 670 10,726 1,051 299 34,768 63.3 1.9 30.9 3.0 0.9 100.0 ( 上 段 = 一 般 入 居 世 帯 数 下 段 = 構 成 比 %) (2) 空 家 空 家 の 種 類 では 賃 貸 用 の 住 宅 が 最 も 多 くなっている 住 宅 の 空 家 をみると 春 日 市 の 空 家 の 割 合 は 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 に 次 いで 低 い 割 合 である 春 日 市 の 空 家 の 種 類 ( 平 成 20 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 総 数 一 戸 建 ( 戸 ) 長 屋 建 共 同 住 宅 その 他 ( 戸 ) 総 数 木 造 非 木 造 総 数 木 造 非 木 造 空 家 総 数 5,270 680 660 20 4,590 1,020 3,570 二 次 的 住 宅 50 - - - 50-50 賃 貸 用 の 住 宅 4,240 210 200 20 4,030 970 3,050 売 却 用 の 住 宅 100 30 30-70 20 50 そ の 他 の 住 宅 880 440 440-450 20 420 注 記 : 二 次 的 住 宅 とは 別 荘 や 普 段 住 んでいる 住 宅 とは 別 に たまに 寝 泊 まりしている 人 がいる 住 宅 12
住 宅 の 空 家 ( 平 成 20 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 春 日 市 福 岡 県 福 岡 市 大 野 城 市 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 空 家 店 舗 その 他 区 分 総 数 ( 戸 ) 専 用 住 宅 ( 戸 ) の 併 用 住 宅 ( 戸 ) 空 家 数 5,270(11.6%) 5,160 110 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 350 300 40 建 築 中 の 住 宅 数 - - - 空 家 数 324,600(13.7%) 318,300 6,300 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 14,200 10,800 3,300 建 築 中 の 住 宅 数 2,000 2,000 - 空 家 数 116,750(14.6%) 115,730 1,030 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 8,360 7,140 960 建 築 中 の 住 宅 数 460 460 - 空 家 数 5,410(13.3%) 5,280 130 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 250 220 30 建 築 中 の 住 宅 数 70 70 - 空 家 数 3,290(10.8%) 3,190 100 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 160 70 90 建 築 中 の 住 宅 数 30 30 - 空 家 数 4,440(10.8%) 4,370 70 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 160 140 20 建 築 中 の 住 宅 数 130 130 - 注 記 :( %)は 住 宅 総 数 に 対 する 空 家 数 の 割 合 住 宅 総 数 45,620 2,374,800 797,030 40,640 30,490 41,190 (3) 住 宅 の 居 住 水 準 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 の 居 住 水 準 をみると 借 家 では1 世 帯 当 り 延 べ 面 積 は 福 岡 県 を 上 回 っている 1 人 当 り 延 べ 面 積 は 公 営 UR 公 社 の 借 家 では 福 岡 県 より 多 いが 民 営 の 借 家 では 福 岡 県 を 下 回 っている 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 の 居 住 水 準 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 1 世 帯 当 たり 人 員 ( 人 ) 1 世 帯 当 たり 延 べ 面 積 (m2) 1 人 当 たり 延 べ 面 積 (m2) 持 ち 家 公 営 UR 公 社 の 借 家 民 営 の 借 家 給 与 住 宅 間 借 り 福 岡 県 2.88 118.0 40.9 春 日 市 2.94 108.6 36.9 福 岡 県 2.32( 公 営 ) 52.6( 公 営 ) 22.7( 公 営 ) 2.19(UR 公 社 ) 48.9(UR 公 社 ) 22.4(UR 公 社 ) 春 日 市 2.55 58.6 23.0 福 岡 県 1.89 45.2 23.9 春 日 市 2.33 50.0 21.5 福 岡 県 2.51 60.5 24.1 春 日 市 2.86 61.8 21.6 福 岡 県 2.01 44.3 22.0 春 日 市 2.25 47.0 20.9 13
(4) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 近 隣 市 における 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 をみると 福 岡 市 を 除 く 近 隣 市 では 1% 以 下 となっている 春 日 市 の 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 においても 0.9%となっている 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 ( 福 岡 県 市 町 村 要 覧 2009) 住 基 ( 平 成 21.3.31) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 ( 平 成 21 年 度 ) (%) 春 日 市 108,561 43,629 0.9 福 岡 市 1,384,820 655,180 5.1 大 野 城 市 94,287 38,123 0.3 太 宰 府 市 68,601 27,771 0.1 筑 紫 野 市 99,849 39,210 0.9 注 記 : 福 岡 県 市 町 村 要 覧 では 公 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 と 記 されている 14
3. 市 営 住 宅 居 住 者 意 向 の 把 握 3-1 意 向 調 査 の 目 的 と 調 査 項 目 (1) 調 査 の 目 的 市 営 住 宅 居 住 者 に 対 して すみよい 市 営 住 宅 の 計 画 のために 住 まいに 関 する 意 識 意 向 の 把 握 を 行 う (2) 調 査 項 目 1 現 在 の 市 営 住 宅 について 4 現 在 の 市 営 住 宅 を 建 替 える 場 合 問 1 市 営 住 宅 名 問 12 希 望 する 時 期 2 世 帯 について 問 13 間 取 りと 規 模 問 2 世 帯 主 の 年 齢 問 3 世 帯 人 数 問 4 家 族 構 成 問 5 65 歳 以 上 の 人 数 問 6 18 歳 以 下 の 人 数 未 就 学 児 の 人 数 問 7 介 護 または 障 害 の 程 度 問 8 居 住 年 数 問 9 自 動 車 バイク 自 転 車 の 所 有 問 14 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 希 望 問 15 現 在 と 違 う 場 所 に 建 替 える 場 合 の 希 望 問 16 新 しい 市 営 住 宅 に 希 望 するもの 問 17 新 しい 市 営 住 宅 の 設 備 に 希 望 するもの 問 18 新 しい 市 営 住 宅 の 環 境 に 希 望 するもの 5 現 在 の 市 営 住 宅 を 改 善 する 場 合 問 19 希 望 する 時 期 問 20 改 善 を 希 望 するもの 6 現 在 の 市 営 住 宅 の 建 替 え 改 善 について 3 現 在 の 住 宅 の 満 足 度 問 20 建 替 え 改 善 の 意 向 問 10 住 宅 内 部 住 宅 外 部 立 地 条 件 等 問 11 入 居 の 理 由 7 今 のままを 望 む 問 21 今 のままを 望 む 理 由 (3)アンケート 調 査 の 方 法 及 び 実 施 期 間 配 布 回 収 の 方 法 実 施 期 間 訪 問 による 配 布 回 収 平 成 22 年 5 月 12 日 ~ 平 成 22 年 5 月 26 日 15
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3-2 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 団 地 名 配 布 ( 票 ) 回 収 ( 票 ) 回 収 率 若 草 135 96 71% 大 和 40 37 93% 欽 修 96 72 75% 双 葉 93 71 76% 上 白 水 29 25 86% 合 計 393 301 77% 18
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3-5 アンケートによる 反 映 事 項 (1) 質 問 に 対 する 回 答 質 問 に 対 する 回 答 反 映 事 項 建 替 えを 希 望 する 時 期 は 早 く( 概 ね 5 年 以 内 ) が 最 も 多 い 建 替 えた 場 合 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 す る 世 帯 は 約 4 割 である 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 しない 理 由 は 家 賃 が 上 がるからが 最 も 多 い 違 う 場 所 でも 新 しい 市 営 住 宅 に 住 みたいと 希 望 す る 世 帯 が 6 割 以 上 となっている 現 在 の 建 物 の 老 朽 化 に 対 する 不 満 が 多 い 現 在 の 住 宅 への 入 居 の 理 由 は 家 賃 が 安 いためが 最 も 多 い 立 地 条 件 は 概 ね 満 足 している 建 替 え 改 善 の 意 向 で 建 替 えを 望 む 世 帯 は 約 3 割 である 建 替 えの 実 施 建 設 コストの 縮 減 現 地 建 替 全 ての 団 地 で 総 合 的 に 入 居 世 帯 主 が 高 齢 化 している 65 歳 以 上 が 居 る 世 帯 が 多 い 介 護 が 必 要 な 高 齢 者 の 居 る 世 帯 は 2 割 である 車 椅 子 を 使 用 している 世 帯 は 4 世 帯 である 一 人 暮 らし 夫 婦 のみの 少 数 世 帯 が 多 い 母 子 父 子 家 庭 が 多 い 間 取 りの 希 望 は 3DK が 最 も 多 い 押 入 収 納 に 対 する 不 満 が 多 い 自 動 車 の 所 有 台 数 は 6 割 である 段 差 階 段 に 対 する 不 満 が 多 い 新 しい 市 営 住 宅 の 設 備 に 希 望 するものは エレベ ーターが 最 も 多 い 新 しい 市 営 住 宅 に 希 望 するものは 給 湯 が 最 も 多 い 住 宅 のバリアフリー 化 高 齢 者 対 応 住 戸 車 椅 子 対 応 住 戸 2DK 3DK 住 戸 の 供 給 多 様 な 世 帯 への 住 宅 供 給 最 低 居 住 水 準 の 確 保 駐 車 場 の 整 備 エレベーターの 設 置 3 ヵ 所 給 湯 18 歳 以 下 が 居 る 世 帯 が 少 ない 長 期 居 住 者 が 多 い 新 しい 市 営 住 宅 の 環 境 に 希 望 するものは 高 齢 者 福 祉 施 設 の 併 設 が 最 も 多 い 子 育 て 世 帯 の 入 居 の 推 進 コミュニティの 促 進 高 齢 者 福 祉 施 設 の 併 設 改 善 を 希 望 する 時 期 は 早 く( 概 ね 5 年 以 内 )が 最 も 多 い 改 善 を 希 望 するものは 風 呂 場 台 所 内 装 が 多 い 湿 気 に 対 する 不 満 が 多 い 定 期 的 な 修 繕 外 壁 の 断 熱 改 修 30
(2) 主 な 意 見 要 望 主 な 意 見 要 望 反 映 事 項 建 替 え に 関 し て 建 替 えを 希 望 する 今 の 場 所 に 建 替 えてほしい 建 替 えで 家 賃 が 上 がると 困 る 良 い 人 達 に 入 居 してほしい 障 がい 者 は 下 階 にしてほしい 違 う 場 所 でも 新 しい 市 営 住 宅 に 住 みたい エレベーターをつけてほしい 浴 室 にシャワーを 付 けてほしい 低 い 浴 槽 にしてほしい 車 椅 子 に 対 応 できるように 部 屋 を 広 く お 年 寄 りにやさしい 住 宅 にしてほしい 使 い 勝 手 の 良 い 間 取 りにしてほしい 畳 のサイズを 普 通 サイズにしてほしい 台 所 を 広 く 収 納 を 広 く 駐 車 場 を 広 く 段 差 をなくしてほしい 室 内 に 洗 濯 機 置 場 がほしい < 建 替 えの 考 え 方 > 建 替 えの 実 施 建 設 コストの 削 減 現 地 建 替 コミュニティの 促 進 子 育 て 世 帯 の 入 居 の 推 進 多 様 な 世 帯 への 住 宅 供 給 全 ての 団 地 で 総 合 的 に 入 居 < 住 宅 の 性 能 > エレベーターの 設 置 3 ヵ 所 給 湯 最 低 居 住 水 準 の 確 保 バリアフリー 高 齢 者 対 応 住 戸 の 採 用 車 椅 子 対 応 住 戸 の 採 用 駐 車 場 の 整 備 室 内 洗 濯 機 置 場 の 確 保 建 物 が 老 朽 化 している 若 い 世 帯 を 増 やしてほしい 身 体 が 悪 くても 下 の 階 に 移 れない 現 況 に 関 し て エレベーターをつけてほしい 階 段 がきつい 風 呂 場 にシャワー 換 気 扇 を 取 付 けてほしい 風 呂 の 湯 沸 し 器 を 新 しくしてほしい 台 所 に 給 湯 器 を 取 付 けてほしい 間 取 りの 使 い 勝 手 が 悪 い 部 屋 押 入 れ 収 納 が 狭 い 障 がい 者 が 住 みやすいように 改 善 してほしい 浴 槽 が 高 く 入 りづらい 台 所 便 所 風 呂 場 が 老 朽 化 している 室 内 に 洗 濯 機 置 場 がほしい 外 壁 のひび 割 れ はがれが 心 配 室 内 が 傷 んで 困 っている 建 具 が 閉 まりづらい 施 錠 が 壊 れている 湿 気 結 露 がひどい 夏 に 室 内 の 温 度 が 上 がって 困 る 水 道 水 が 臭 い 風 呂 場 の 排 水 口 から 悪 臭 がする ベランダの 排 水 が 悪 い 水 漏 れ 雨 漏 りで 困 っている 電 気 のアンペアを 上 げてほしい 地 震 対 策 をしてほしい 火 災 時 に 階 段 が 狭 くて 心 配 また 逃 げる 場 所 がない 駐 車 場 の 照 明 が 無 い 住 棟 間 の 防 犯 灯 がほしい < 修 繕 改 善 > 外 壁 の 改 修 室 内 の 修 繕 定 期 点 検 の 充 実 排 水 設 備 の 改 善 水 道 管 配 水 管 の 補 修 外 壁 の 断 熱 改 修 屋 上 防 水 電 気 容 量 のアップ < 安 全 性 の 確 保 > 耐 震 診 断 屋 外 通 路 等 の 避 難 経 路 の 整 備 防 犯 に 配 慮 した 建 物 部 品 の 設 置 31
(3) まとめ アンケート 調 査 を 踏 まえ 建 替 え 改 善 に 際 しては 主 に 下 記 の 点 に 留 意 しながら 今 後 とも 検 討 を 行 う 1 建 替 えについて 建 設 コストの 縮 減 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 しない 理 由 は 家 賃 が 上 がるからが 最 も 多 く 現 在 の 住 宅 への 入 居 理 由 は 家 賃 が 安 いためが 最 も 多 い 入 居 者 家 賃 の 軽 減 市 財 政 負 担 の 軽 減 を 図 るため 建 設 コストを 縮 減 する 多 様 な 世 帯 が 住 むことが 出 来 る 住 宅 供 給 世 帯 主 が 高 齢 者 の 世 帯 65 歳 以 上 がいる 世 帯 一 人 暮 らし 夫 婦 のみの 少 数 世 帯 母 子 父 子 世 帯 が 多 くなっている これらの 状 況 に 対 応 した 多 様 な 世 帯 が 住 む ことが 出 来 る 住 宅 を 供 給 する 住 民 ニーズに 対 応 した 住 宅 性 能 屋 内 外 のバリアフリー 化 エレベーターの 設 置 台 所 洗 面 所 浴 室 の 給 湯 設 備 の 設 置 防 犯 設 備 の 設 置 など 住 民 ニーズに 対 応 した 住 宅 を 供 給 する 2 改 善 について 定 期 点 検 の 充 実 改 善 を 希 望 するものでは 風 呂 場 台 所 内 装 が 多 くなっている 住 宅 の 経 年 に 伴 い 設 備 や 材 料 の 劣 化 が 進 行 するため 定 期 点 検 による 修 繕 や 改 善 を 行 う 32
4. 長 寿 命 化 に 関 する 基 本 方 針 4-1 維 持 管 理 の 方 針 管 理 する 市 営 住 宅 の 整 備 管 理 データを 住 棟 単 位 で 整 備 し 市 営 住 宅 の 定 期 点 検 を 実 施 するとともに 予 防 保 全 的 管 理 を 実 施 する また 市 営 住 宅 の 住 棟 単 位 の 修 繕 履 歴 データを 整 備 し 随 時 履 歴 を 確 認 できる 体 制 を 整 備 する 4-2 長 寿 命 化 及 びライフサイクルコスト * の 縮 減 に 関 する 方 針 予 防 保 全 的 な 修 繕 及 び 改 善 入 居 者 のクレームなど 対 症 療 法 型 の 維 持 管 理 から 予 防 保 全 的 な 修 繕 及 び 耐 久 性 の 向 上 などを 図 る 改 善 を 実 施 することによって 市 営 住 宅 などの 長 寿 命 化 を 図 る 耐 久 性 の 向 上 による 修 繕 周 期 の 延 長 屋 上 防 水 外 壁 塗 装 などの 仕 様 のアップグレードなどによる 耐 久 性 の 向 上 修 繕 周 期 の 延 長 などによってライフサイクルコストの 縮 減 を 図 る 定 期 点 検 の 充 実 標 準 的 な 修 繕 周 期 に 先 だって 住 棟 単 位 ごとの 定 期 点 検 を 充 実 し 建 物 の 老 朽 化 や 劣 化 による 事 故 等 を 未 然 に 防 ぐとともに 修 繕 工 事 の 効 率 的 な 実 施 につなげる 4-3 ストック 活 用 の 基 本 方 針 (1) 計 画 的 な 建 替 改 善 市 営 住 宅 の 現 状 は 住 棟 高 さでは 5 階 建 て 12 棟 372 戸 4 階 建 て 1 棟 24 戸 で エレベーターは 設 置 されていない 屋 内 外 はバリアフリーになっていない 全 ての 住 棟 において 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 以 前 の 構 造 となっており 13 棟 396 戸 のうちピロ ティ * のある 住 宅 は 8 棟 232 戸 となっている このような 状 況 にあることから 現 在 の 住 棟 を 長 寿 命 化 させるための 事 業 は 多 岐 に わたり 事 業 費 も 多 大 になることが 予 想 される また 耐 用 年 限 までの 期 間 が 27 年 から 35 年 で 投 入 した 資 金 に 対 する 投 資 効 果 が 発 揮 されない 恐 れがある 従 って 全 住 棟 での 建 替 えも 踏 まえた 検 討 が 必 要 である 現 在 の 市 営 住 宅 は 建 設 して 35 年 から 43 年 を 経 過 しており 今 後 経 年 とともに 設 備 などの 老 朽 による 改 善 の 機 会 が 多 くなることが 予 想 される 改 善 にあたっては 投 資 効 果 を 踏 まえた 検 討 が 必 要 である ライフサイクルコスト: 構 造 物 の 計 画 設 計 から 建 設 維 持 管 理 解 体 撤 去 廃 棄 にいたる 費 用 のこと ピロティ:1 階 を 壁 で 囲 わずに 柱 だけの 外 部 に 開 かれた 空 間 33
(2) 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 関 する 課 題 1 住 民 と 行 政 の 連 携 による 事 業 の 推 進 入 居 者 との 合 意 形 成 行 政 関 係 部 署 との 連 携 2 市 財 政 負 担 の 軽 減 事 業 費 の 縮 減 3 住 民 ニーズ 人 口 減 少 高 齢 化 などに 対 応 した 住 宅 供 給 2DK( 少 数 世 帯 ) 3DK( 一 般 世 帯 ) 4DK( 多 家 族 世 帯 ) 車 椅 子 対 応 住 宅 など の 供 給 4 現 有 敷 地 による 建 替 え 入 居 者 周 辺 住 民 にとって 良 好 な 住 環 境 の 提 供 高 度 利 用 による 土 地 の 有 効 活 用 5ストックの 維 持 管 理 修 繕 改 善 建 替 までの 計 画 的 な 点 検 による 修 繕 改 善 の 対 応 34
5. 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 5-1 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 平 成 22 年 時 点 で 市 営 住 宅 全 棟 は 築 年 数 35 年 を 経 過 し 老 朽 化 が 進 んでいる また 住 宅 の 経 年 に 伴 い 浴 室 台 所 設 備 配 管 などの 劣 化 も 進 行 している よって 全 ての 市 営 住 宅 において 長 寿 命 化 を 図 る 耐 用 年 限 時 期 耐 用 年 限 までの 期 間 住 宅 名 構 造 区 分 戸 数 ( 戸 ) 建 設 年 度 耐 用 年 数 耐 用 年 限 時 期 耐 用 年 限 までの 期 間 ( 年 ) 32 昭 和 42 70 平 成 49 27 若 草 中 層 耐 火 改 良 32 昭 和 43 70 平 成 50 28 32 昭 和 46 70 平 成 53 31 公 営 40 昭 和 47 70 平 成 54 32 大 和 中 層 耐 火 公 営 40 昭 和 45 70 平 成 52 30 欽 修 中 層 耐 火 改 良 48 昭 和 46 70 平 成 53 31 48 昭 和 47 70 平 成 54 32 双 葉 中 層 耐 火 改 良 94 昭 和 47 70 平 成 54 32 上 白 水 中 層 耐 火 公 営 30 昭 和 50 70 平 成 57 35 35
6. 手 法 の 選 定 フロー 6-1 手 法 の 選 定 フロー 手 法 の 選 定 フローは 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 策 定 指 針 ( 平 成 21 年 3 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 総 合 整 備 課 )を 参 考 に 手 法 の 判 定 は 住 棟 別 手 法 判 定 による 36
6-2 住 棟 別 手 法 判 定 (1) 活 用 手 法 の 選 定 基 準 1)1 次 判 定 経 過 年 数 需 要 高 度 利 用 の 必 要 性 及 び 改 善 履 歴 の 評 価 を 行 い 維 持 管 理 建 替 え 用 途 廃 止 の 対 象 とする 住 棟 を 判 定 する また 維 持 管 理 建 替 え 用 途 廃 止 の 判 定 ができなかった 住 棟 は 継 続 判 定 とし 2 次 判 定 を 行 う 2)2 次 判 定 1 次 判 定 で 継 続 判 定 とした 住 棟 を 対 象 に 構 造 の 安 全 性 避 難 の 安 全 性 居 住 性 (プライバシーの 確 保 25 m2 未 満 住 戸 3 ヶ 所 給 湯 高 齢 者 対 応 共 用 部 高 齢 化 対 応 4 階 以 上 エレベーター 附 帯 施 設 共 同 施 設 多 様 な 住 宅 供 給 )について 評 価 を 行 う 3)3 次 判 定 1 次 判 定 及 び 2 次 判 定 による 各 住 棟 別 の 適 用 手 法 の 判 定 過 程 と 結 果 を 踏 まえ 効 率 的 なストック 活 用 まちづくり 地 域 整 備 への 貢 献 事 業 の 容 易 性 他 事 業 主 体 との 連 携 についての 評 価 を 行 い 最 終 判 定 を 行 う (2) 各 判 定 結 果 1)1 次 判 定 1 経 過 耐 用 年 限 経 過 状 況 住 棟 築 年 数 は 35 年 から 43 年 であり 経 過 耐 用 年 限 経 過 状 況 は 全 ての 住 棟 に おいて 耐 用 年 限 の2 分 の1を 経 過 している 2 需 要 高 度 利 用 全 ての 住 宅 において 需 要 が 見 込 め 高 度 利 用 の 必 要 性 が 高 いと 評 価 する 3 改 善 履 歴 平 成 21 年 度 から 平 成 22 年 度 において 全 住 棟 で 外 壁 改 善 を 行 っている 以 上 のことから 構 造 の 安 全 性 避 難 の 安 全 性 居 住 性 を 含 めて 判 定 する 必 要 があ るため 全 ての 住 棟 を 継 続 判 定 とする 37
2) 2 次 判 定 1 構 造 の 安 全 性 全 ての 住 棟 は 昭 和 56 年 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 以 前 に 建 設 されており 建 替 えと 判 定 する また 全 ての 住 棟 において 耐 震 診 断 は 未 実 施 である 2 避 難 の 安 全 性 若 草 住 宅 100 棟 200 棟 300 棟 大 和 住 宅 500 棟 において 二 方 向 避 難 が 確 保 されていない 3 居 住 性 全 ての 住 棟 において プライバシーは 確 保 されている 住 戸 面 積 は 34 m2~51.9 m2となっており 25 m2 未 満 住 戸 はない 若 草 住 宅 100 棟 を 除 く 全 ての 住 棟 において 3 箇 所 給 湯 がない 共 用 部 の 階 段 には 全 ての 住 棟 において 補 助 手 摺 が 設 置 されている 住 棟 は4 階 建 て 5 階 建 てであるが エレベーターは 設 置 されていない 附 帯 施 設 の 自 転 車 置 場 ゴミ 置 場 は 全 ての 団 地 において 設 置 されている 共 同 施 設 の 児 童 遊 園 は 全 ての 団 地 で 設 置 されており 集 会 所 は 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 に 設 置 されている 間 取 りが 2DK 2UDK 3DK の 一 般 世 帯 向 けとなっており 多 様 な 住 宅 の 供 給 がなされていない 以 上 のことから 全 ての 住 棟 に 対 して 建 替 えと 判 定 する 従 って 長 寿 命 化 型 改 善 の 必 要 性 はないと 判 定 する 3)3 次 判 定 1 団 地 単 位 での 効 率 的 なストック 活 用 若 草 住 宅 市 営 住 宅 の 中 では 最 大 規 模 で 敷 地 面 積 8,583 m2 住 戸 数 136 戸 である 現 況 4 棟 を 2 棟 に 集 約 した 土 地 活 用 と 戸 数 増 加 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 38
大 和 住 宅 建 替 計 画 は 1 棟 の 可 能 性 が 高 いが 多 様 な 型 別 供 給 を 行 うことによりコミュニテ ィミックス * の 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 南 北 に 細 長 い 敷 地 に 1 棟 に 集 約 した 住 棟 配 置 によりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 東 西 に 細 長 い 敷 地 に 1 棟 に 集 約 した 住 棟 配 置 によりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 市 営 住 宅 の 中 では 最 小 規 模 で 敷 地 面 積 1,599 m2 住 戸 数 30 戸 であるが 多 様 な 型 別 供 給 を 行 うことによりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 2まちづくりの 観 点 から 見 た 地 域 整 備 への 貢 献 地 域 単 位 での 効 率 的 ストック 活 用 若 草 住 宅 隣 接 道 路 の 拡 幅 広 場 や 公 園 による 周 辺 コミュニティの 促 進 隣 接 河 川 の 氾 濫 へ の 対 応 など 地 域 のまちづくりへの 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 大 和 住 宅 隣 接 地 の 市 有 地 に 保 育 所 がある 市 営 住 宅 と 保 育 所 の 建 替 えを 一 体 的 に 行 うこと により 地 域 コミュニティの 促 進 に 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 広 場 や 公 園 による 周 辺 コミュニティの 促 進 など 地 域 のまちづくりに 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 による 未 接 道 宅 地 の 解 消 など 地 域 のまちづくりに 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 隣 接 道 路 は 整 備 済 みである 敷 地 内 の 公 園 は 周 辺 からも 利 用 できるよう 整 備 されて いる 現 状 を 維 持 した 建 替 えにより まちづくりに 貢 献 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する コミュニティミックス: 多 様 な 世 帯 の 交 流 39
3 事 業 の 容 易 性 若 草 住 宅 敷 地 内 の 空 地 に 建 設 することにより 仮 移 転 がないなど 入 居 者 の 負 担 を 軽 減 した 事 業 展 開 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 大 和 住 宅 住 宅 の 仮 移 転 を 行 い 跡 地 に 保 育 所 を 建 替 え 保 育 所 跡 地 に 住 宅 を 建 替 える 方 法 が 取 れるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 敷 地 内 の 空 地 に 建 設 することにより 仮 移 転 が 少 ないなど 入 居 者 の 負 担 を 軽 減 し た 事 業 展 開 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がないため 敷 地 外 に 仮 移 転 が 必 要 となるが 事 業 の 進 展 のなかで 他 の 住 宅 への 入 居 の 可 能 性 などが 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がないため 敷 地 外 に 仮 移 転 が 必 要 となるが 事 業 の 進 展 のなかで 他 の 住 宅 への 入 居 の 可 能 性 など 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 4 他 の 事 業 主 体 との 連 携 道 路 整 備 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 は 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 の 可 能 性 がある 保 育 所 整 備 大 和 住 宅 は 市 営 住 宅 と 保 育 所 の 一 体 的 建 替 えの 可 能 性 がある 6-3 市 営 住 宅 の 活 用 手 法 住 棟 別 手 法 判 定 により 全 ての 住 棟 において 建 替 えと 判 定 した このことにより 耐 久 性 の 向 上 躯 体 への 影 響 の 低 減 維 持 管 理 の 容 易 性 の 向 上 など 長 寿 命 化 型 改 善 の 事 業 は 計 画 しないものとする 市 営 住 宅 を 建 替 え 時 期 まで 適 切 に 維 持 管 理 していくた め 3 年 周 期 を 基 本 とする 定 期 点 検 の 充 実 を 図 ることで 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 図 るもの とする 40
41
7. 長 寿 命 化 のための 維 持 管 理 7-1 計 画 期 間 内 に 実 施 する 修 繕 管 理 の 内 容 全 ての 住 棟 において 建 替 えと 判 定 されたため 長 寿 命 化 型 改 善 の 事 業 は 行 わない ものとする 建 替 え 時 期 まで 適 切 に 維 持 管 理 していくため 標 準 的 な 修 繕 周 期 を 踏 まえて 定 期 的 な 点 検 を 行 い 適 切 な 時 期 に 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 行 うことで 居 住 性 安 全 性 などの 維 持 向 上 を 図 り 長 期 的 に 活 用 する 実 施 内 容 定 期 点 検 の 充 実 標 準 周 期 を 踏 まえた 経 常 修 繕 の 実 施 7-2 修 繕 事 業 全 ての 住 棟 集 会 所 で 長 寿 命 化 のための 修 繕 改 善 事 業 は 行 わないため 3 年 周 期 の 定 期 点 検 を 基 本 に 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 図 るものとする 次 期 定 期 点 検 時 期 は 平 成 23 年 度 とする 7-3 建 替 えに 係 る 事 業 予 定 一 覧 住 宅 名 住 棟 番 号 戸 数 構 造 建 設 年 度 次 期 定 期 点 検 時 期 建 替 予 定 年 度 100( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 42 平 成 23 平 成 26 平 成 27 若 草 200( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 43 平 成 23 平 成 26 平 成 27 300( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 28 平 成 29 400( 公 営 ) 40 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 24 平 成 25 大 和 500( 公 営 ) 40 RC-5 昭 和 45 平 成 23 平 成 29 600( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 30 欽 修 700( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 32 800( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 28 900( 改 良 ) 24 RC-4 昭 和 47 平 成 23 平 成 28 1000( 改 良 ) 30 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 33 双 葉 1100( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 33 1200( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 33 上 白 水 1300( 公 営 ) 30 RC-5 昭 和 50 平 成 23 平 成 32 42
8. 整 備 戸 数 の 検 討 8-1 市 営 住 宅 の 役 割 整 備 戸 数 の 検 討 を 行 うため 春 日 市 の 市 営 住 宅 が 果 たすべき 役 割 を 明 確 にしておく 必 要 がある 春 日 市 の 市 営 住 宅 が 果 たすべき 役 割 は 様 々な 事 情 で 民 間 賃 貸 住 宅 では 適 切 な 対 応 が 受 けられないために 公 的 な 住 宅 支 援 を 必 要 とする 住 宅 困 窮 者 に 対 し 適 正 な 居 住 水 準 の 住 宅 を 供 給 する 住 宅 施 策 を 展 開 することである 具 体 的 な 施 策 対 象 者 は 下 表 のとおり 市 営 住 宅 施 策 の 対 象 市 営 住 宅 施 策 の 必 要 性 施 策 対 象 災 害 対 応 等 緊 急 時 の 対 応 市 場 において 自 力 では 適 正 な 居 住 水 準 の 住 宅 を 確 保 できない 者 への 対 応 市 場 家 賃 の 支 払 い が 困 難 な 者 民 間 賃 貸 住 宅 への 入 居 制 限 を 受 けや すい 者 地 震 や 火 災 等 の 災 害 被 害 者 低 額 所 得 者 高 齢 者 障 害 者 DV 被 害 者 ホームレス 未 就 学 児 のいる 世 帯 外 国 人 等 以 上 を 踏 まえて 整 備 戸 数 を 検 討 する 8-2 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 (1) 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )では 目 標 管 理 戸 数 は 現 状 戸 数 396 戸 を 維 持 することにより 発 生 する 要 援 助 世 帯 に 対 する 公 的 援 助 を 行 うものとしている また 住 戸 専 用 面 積 は 計 画 策 定 当 時 の 公 営 住 宅 法 に 基 づく 標 準 面 積 の 確 保 を 原 則 とし 入 居 者 に 適 合 した 住 戸 タイプの 供 給 により 最 低 居 住 水 準 の 確 保 に 努 め さらに 都 市 型 誘 導 居 住 水 準 へ 近 づけることを 目 標 としている 以 上 のとおり 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 は 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 で 定 めているが 計 画 策 定 から6 年 が 経 過 し 本 格 的 な 人 口 減 少 の 到 来 少 子 高 齢 化 の 進 展 世 帯 人 員 の 減 少 など 社 会 情 勢 の 変 化 への 対 応 が 求 められる 市 営 住 宅 においても 単 身 高 齢 者 や 高 齢 者 夫 婦 など 少 数 世 帯 が 増 加 している これらの 状 況 を 踏 まえた 建 替 え 事 業 の 推 進 を 図 るため 本 計 画 において 見 直 しを 行 う 43
春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )による 目 標 管 理 戸 数 目 標 管 理 戸 数 ( 平 成 25 年 度 )=396 戸 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 住 戸 面 積 の 水 準 対 象 入 居 世 帯 想 定 住 戸 タイプ 目 標 住 戸 専 用 面 積 目 標 参 考 供 給 割 合 最 低 居 住 水 準 誘 導 居 住 水 準 高 齢 者 単 身 2DK 18.0 m2 37.0 m2 45~55 m2 30% 2 人 世 帯 (1LDK) 29.0 m2 55.0 m2 標 準 世 帯 (2~4 人 ) 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 ) 3DK (2LDK) 50~70 m2 60% 50.0 m2 91.0 m2 4DK 70~80 m2 10% 66.0 m2 112.0 m2 (2) 目 標 管 理 戸 数 の 確 保 における 問 題 点 現 有 敷 地 に 目 標 管 理 戸 数 396 戸 を 確 保 するためには 次 の 理 由 により 敷 地 面 積 が 最 も 大 きな 若 草 住 宅 において より 多 くの 戸 数 を 確 保 する 必 要 がある 欽 修 住 宅 は 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 * ( 都 市 計 画 決 定 平 成 16 年 11 月 15 日 )に よる 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 15m 以 下 のため 現 状 4 階 5 階 建 てが 計 画 4 階 建 て 以 下 となる 現 状 住 戸 面 積 は 34 m2から 51.9 m2と 小 さな 住 戸 面 積 の 配 置 となっている 建 替 え 時 には 現 状 より 大 きな 床 面 積 となる 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 は 建 設 時 の 公 営 住 宅 法 による 日 照 が 確 保 されて いないところがある 配 置 となっている 現 時 点 で 考 えられる 方 策 は 高 度 地 区 * の 例 外 許 可 制 度 * の 運 用 基 準 ( 平 成 11 年 5 月 27 日 告 示 第 97 号 ) の 適 用 により 若 草 住 宅 を 高 度 利 用 化 することである (3) 目 標 供 給 割 合 における 問 題 点 目 標 供 給 割 合 においては 次 の 問 題 点 があげられる 3DK を 60% 供 給 すると 現 有 敷 地 で 目 標 管 理 戸 数 が 確 保 できない 春 日 市 の 1 世 帯 当 たりの 世 帯 人 員 数 は 減 少 傾 向 にある 市 営 住 宅 の 入 居 世 帯 は 核 家 族 化 の 進 展 により 1 人 世 帯 44.9%と 2 人 世 帯 33.8% 桜 ケ 丘 地 区 地 区 計 画 : 住 居 の 環 境 を 保 護 するため 住 宅 地 区 においては 中 高 層 建 築 物 の 高 さ 及 び 壁 面 の 位 置 を 制 限 している 高 度 地 区 : 市 街 地 の 環 境 の 保 全 あるいは 土 地 の 利 用 の 増 進 を 図 るため 用 途 地 域 内 において 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 又 は 最 低 限 度 を 定 めるもの 例 外 許 可 制 度 : 例 外 許 可 規 定 の 対 象 とする 建 築 物 は 建 築 基 準 法 の 規 定 により 特 定 行 政 庁 が 認 め た 一 団 地 内 の 建 築 物 で 周 囲 の 環 境 上 支 障 がないと 認 められるもの 44
を 合 わせると 78.7%になっているため 現 状 においてもミスマッチが 起 きてい る 3DK を 60% 供 給 すると 1 人 世 帯 が 3DK に 入 居 することになり 住 戸 規 模 と 入 居 世 帯 とのミスマッチが 解 消 されない 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 ( 平 成 22 年 4 月 ) 1 人 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 世 帯 合 計 177 133 53 23 6 2 394 44.9 33.8% 13.5% 5.8% 1.5% 0.5% 100% 8-3 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し (1) 目 標 管 理 戸 数 市 営 住 宅 の 建 替 えにおいて 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 維 持 することは 住 宅 困 窮 者 への 住 宅 セーフティネットを 構 築 する 上 で 必 要 である よって 現 状 戸 数 396 戸 を 維 持 する 目 標 管 理 戸 数 目 標 管 理 戸 数 ( 平 成 32 年 度 )=396 戸 (2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し 下 記 の 理 由 により 目 標 供 給 割 合 は 高 齢 者 単 身 2 人 世 帯 は 30%を 60% 程 度 標 準 世 帯 (2 人 から 4 人 )は 60%を 30% 程 度 に 見 直 し 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 )は 前 回 と 同 じく 10%とする なお 他 都 市 における 型 別 方 針 をみると 隣 接 する 福 岡 市 では 高 齢 単 身 2 人 から3 人 の 世 帯 に 対 する 供 給 割 合 は 60%となっている 春 日 市 の 1 世 帯 当 たり 人 員 は 2.66 人 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 市 営 住 宅 入 居 者 は 1.88 人 となっており 今 後 も 世 帯 人 員 は 減 少 していくものと 推 測 される 単 身 高 齢 者 や 高 齢 者 夫 婦 世 帯 母 子 父 子 世 帯 向 けなどの 少 数 世 帯 に 対 応 した 2DK の 供 給 促 進 が 求 められている 団 地 コミュニティに 配 慮 し 3DK 4DK の 一 般 世 帯 や 多 家 族 世 帯 への 供 給 によ り 多 様 な 世 帯 が 共 に 暮 らすことが 求 められている 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 維 持 することは 住 宅 困 窮 者 への 住 宅 セーフティネッ トを 構 築 する 上 で 必 要 であるが 3DK60%の 供 給 割 合 で 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 確 保 することは 困 難 である 3DK 4DK 規 模 の 大 量 供 給 は 建 設 事 業 費 が 多 大 となり 市 財 政 の 負 担 を 増 大 さ せる 45
市 営 住 宅 は 住 宅 に 困 窮 する 低 額 所 得 者 に 対 し 低 廉 な 家 賃 で 住 宅 を 供 給 することが 目 的 である そこで 世 帯 人 数 に 応 じた 住 戸 専 用 面 積 を 供 給 することにより 家 賃 に 影 響 する 建 設 費 の 縮 減 を 図 る なお 目 標 とする 住 戸 専 用 面 積 は 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 における 住 戸 専 用 面 積 の 最 低 居 住 面 積 水 準 を 下 回 らず 誘 導 居 住 面 積 水 準 を 上 回 らないことを 基 本 に 見 直 す 住 戸 専 用 面 積 の 水 準 対 象 入 居 世 帯 想 定 住 戸 タイプ 目 標 住 戸 専 用 面 積 目 標 供 給 割 合 最 低 居 住 面 積 水 準 参 考 誘 導 居 住 面 積 水 準 高 齢 者 単 身 2DK 25 m2 40 m2 40~55 m2 程 度 60% 程 度 2 人 世 帯 (1LDK) 30 m2 55 m2 標 準 世 帯 (2~4 人 ) 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 ) 3DK (2LDK) 4DK (3LDK) 50~70 m2 程 度 30% 程 度 30~50 m2 55~95 m2 70~80 m2 程 度 10% 程 度 60 m2 以 上 115 m2 以 上 車 椅 子 対 応 2LDK 60~70 m2 程 度 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 における 住 戸 専 用 面 積 世 帯 人 数 最 低 居 住 面 積 水 準 誘 導 居 住 面 積 水 準 1 人 世 帯 25m2 40.0m2 2 人 世 帯 30m2 55.0m2 3 人 世 帯 40m2 75.0m2 4 人 世 帯 50m2 95.0m2 5 人 世 帯 60m2 115.0 m2 注 記 :10 歳 以 上 が 入 居 の 場 合 他 都 市 の 型 別 方 針 都 市 名 北 九 州 市 福 岡 市 内 容 世 帯 人 数 高 齢 単 身 1~2 人 2~3 人 3~4 人 4~5 人 5~6 人 7 人 以 上 タイプ 1DK 2DK - 2DK 2LDK 3DK 3LDK - - - 面 積 40~50 m2-50~60 m2 60~70 m2 - - - 型 別 割 合 10~20% - 30~60% 40~60% - - - 面 積 別 割 合 10~20% 80~90% タイプ 2K 2DK - 2DK 3DK - 4DK - 面 積 43 m2-50 m2 60 m2-70 m2 - 型 別 割 合 30% - 30% 30% - 10% - 面 積 別 割 合 60% 40% 46
9. 建 替 事 業 の 実 施 方 針 スケジュール 9-1 建 替 事 業 の 実 施 方 針 住 宅 のバリアフリー 化 ユニバーサルデザイン * の 考 え 方 によるバリアフリー 化 多 様 な 住 宅 メニューによるコミュニティづくり 多 様 な 世 代 の 入 居 促 進 を 図 り 良 好 なコミュニティ 形 成 の 担 い 手 を 確 保 するため に 多 様 な 住 宅 メニューを 供 給 する 住 宅 性 能 水 準 基 本 的 機 能 居 住 性 能 外 部 性 能 各 居 住 室 の 構 成 及 び 規 模 は 個 人 プライバシー 家 庭 の 団 らん 接 客 余 暇 活 動 などに 配 慮 して 適 正 な 水 準 を 確 保 するなど バルコニー 玄 関 まわり 共 用 廊 下 などの 適 正 な 広 さを 確 保 するなど 耐 震 性 防 火 性 防 犯 性 耐 久 性 維 持 管 理 などへの 配 慮 断 熱 性 遮 音 性 など 室 内 空 気 環 境 採 光 など 高 齢 者 などへの 配 慮 落 下 物 の 防 止 など 断 熱 性 の 向 上 など 建 設 解 体 時 の 廃 棄 物 の 削 減 など 地 域 材 再 生 建 材 の 利 用 外 壁 屋 根 などのデザインの 周 辺 との 調 和 など 長 期 対 応 型 住 宅 耐 用 年 限 内 の 活 用 に 対 応 できるものとし ライフサイクルコストの 縮 減 を 図 る ハード 耐 久 性 を 持 った 躯 体 改 善 に 対 応 しやすい 構 造 体 間 取 り 変 更 が 容 易 な 内 装 設 備 維 持 更 新 が 容 易 な 設 備 など ソフト 適 切 持 管 理 など 最 低 居 住 面 積 水 準 ( 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 により) 最 低 居 住 面 積 水 準 は 世 帯 人 数 に 応 じて 健 康 で 文 化 的 な 住 生 活 を 営 む 基 礎 とし て 必 要 不 可 欠 な 住 宅 の 面 積 に 関 する 水 準 である 面 積 ( 住 戸 専 用 面 積 壁 芯 )は 住 宅 性 能 水 準 の 基 本 的 機 能 を 満 たすことを 前 提 に 次 の 通 りとする 単 身 者 25 m2 2 人 以 上 の 世 帯 10 m2 世 帯 人 数 +10 m2 注 1 上 記 の 式 における 世 帯 人 数 は 3 歳 未 満 の 者 は 0.25 人 3 歳 以 上 6 歳 未 満 の 者 は 0.5 人 6 歳 以 上 10 歳 未 満 の 者 は 0.75 人 として 算 定 する ただし これらにより 算 定 された 世 帯 人 数 が 2 人 に 満 たない 場 合 は 2 人 とする ユニバーサルデザイン: 文 化 言 語 国 籍 の 違 い 老 若 男 女 といった 差 異 障 害 能 力 の 如 何 を 問 わずに 利 用 することができる 施 設 製 品 情 報 の 設 計 (デザイン) 47
注 2 世 帯 人 数 ( 注 1の 適 用 がある 場 合 には 適 用 後 の 世 帯 人 数 )が 4 人 を 超 える 場 合 は 上 記 の 面 積 から 5%を 控 除 する 注 3 次 の 場 合 には 上 記 の 面 積 によらないことができる 1 単 身 の 学 生 単 身 赴 任 者 等 であって 比 較 的 短 期 間 の 居 住 を 前 提 とした 面 積 が 確 保 さ れている 場 合 2 適 切 な 規 模 の 共 用 の 台 所 及 び 浴 室 があり 各 個 室 に 専 用 のミニキッチン 水 洗 便 所 及 び 洗 面 所 が 確 保 され 上 記 の 面 積 から 共 用 化 した 機 能 設 備 に 相 当 する 面 積 を 減 じた 面 積 が 個 室 部 分 で 確 保 されている 場 合 居 住 者 との 合 意 形 成 建 替 事 業 にあたって 事 前 に 説 明 やアンケート 調 査 を 実 施 することにより 出 来 る 限 り 計 画 段 階 から 入 居 者 の 意 見 や 要 望 を 基 に 合 意 形 成 を 図 りながら 進 める 本 計 画 では 入 居 者 に 対 してアンケート 調 査 を 行 い 建 替 えや 改 善 についての 意 向 や 要 望 を 反 映 させた 空 家 公 募 の 停 止 建 替 事 業 を 円 滑 かつ 迅 速 に 推 進 する 上 で 建 設 に 伴 う 移 転 や 仮 移 転 を 最 小 に 止 め た 入 居 者 負 担 の 軽 減 計 画 的 な 住 宅 建 設 や 事 業 費 の 縮 減 などを 図 るために 空 家 公 募 を 停 止 する なお これまで 毎 年 7 月 に 年 一 度 の 空 き 待 ち 募 集 を 行 っていたが 本 計 画 が 進 行 中 ということもあり 募 集 を 停 止 している 他 の 事 業 主 体 との 連 携 建 替 事 業 期 間 に 市 民 が 市 営 住 宅 県 営 住 宅 UR 住 宅 などの 市 内 の 公 的 賃 貸 住 宅 の 中 から 可 能 な 限 りニーズに 合 致 した 住 宅 を 選 択 できるようにするため 他 の 事 業 主 体 の 公 的 賃 貸 住 宅 についても 募 集 状 況 の 提 供 や 相 談 を 行 う 9-2 建 替 建 設 事 業 スケジュール 建 設 時 期 は 速 やかな 事 業 完 了 を 目 指 し 本 計 画 期 間 内 を 基 本 に 計 画 する 建 設 は 市 財 政 負 担 の 平 準 化 や 入 居 者 の 移 転 に 伴 う 負 担 の 軽 減 を 考 慮 し 順 序 は 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 大 和 住 宅 双 葉 住 宅 上 白 水 住 宅 の 順 を 基 本 に 計 画 する 若 草 住 宅 は 市 営 住 宅 のなかで 敷 地 が 最 も 大 きく 空 地 もあることから 最 初 に 建 設 する 大 和 住 宅 は 隣 接 地 の 保 育 所 改 築 と 一 体 的 な 計 画 を 想 定 しており 建 設 時 期 は 今 後 とも 検 討 する 双 葉 住 宅 及 び 上 白 水 住 宅 は 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がなく 敷 地 外 に 仮 移 転 先 の 確 保 が 必 要 なため 最 後 に 建 設 する 48
9-3 建 替 建 設 概 算 事 業 費 現 時 点 での 計 画 に 基 づき 建 設 概 算 事 業 費 を 算 出 した 住 宅 名 概 算 建 設 解 体 工 事 費 ( 千 円 ) 計 画 戸 数 ( 戸 ) 若 草 2,467,075 162 大 和 561,612 36 欽 修 1,069,371 67 双 葉 1,454,579 95 上 白 水 523,614 36 合 計 6,076,251 396 49
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10. ケーススタディ 建 替 計 画 のケーススタディを 行 う ケーススタディは 建 替 計 画 の 具 体 的 検 討 事 例 として 各 住 宅 ごとの 一 事 例 を 以 下 に 記 載 する なお 他 の 検 討 案 は 別 添 の 資 料 に 記 載 する 10-1 建 替 計 画 方 針 (1) 配 置 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 1 全 て 現 地 建 替 えとし 現 状 戸 数 を 確 保 する 2 工 事 に 伴 う 入 居 者 の 安 全 に 配 慮 し 容 易 な 施 工 が 行 える 計 画 とする 3 建 設 に 伴 う 入 居 者 の 仮 移 転 は 最 小 に 止 めるような 計 画 とする 4 型 別 供 給 は 本 計 画 8-3(2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 しに 基 づいて 検 討 する (2) 各 団 地 の 方 針 若 草 住 宅 - 現 地 建 替 高 度 地 区 の 例 外 許 可 制 度 を 適 用 した 計 画 とすることにより 第 1 種 15m 高 度 地 区 を 第 2 種 15m 高 度 地 区 とし 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 全 体 工 期 を 4 工 期 にすることにより 仮 移 転 を 少 なくする 高 度 地 区 の 例 外 許 可 制 度 の 運 用 基 準 ( 平 成 11 年 5 月 27 日 告 示 第 97 号 ) 公 営 住 宅 等 整 備 事 業 対 象 要 綱 において 100 戸 以 上 の 公 営 住 宅 団 地 の 建 替 えに 係 るもの については 保 育 所 又 は 老 人 福 祉 法 に 定 める 施 設 若 しくは 同 法 に 定 める 事 業 の 用 に 供 する 施 設 その 他 の 高 齢 者 の 生 活 支 援 に 資 する 施 設 を 併 設 するとあるが 隣 接 して 須 玖 保 育 所 須 玖 児 童 センター( 子 育 て 支 援 センター)があるため 敷 地 内 での 計 画 は 行 わない 大 和 住 宅 - 現 地 建 替 保 育 所 の 改 築 を 考 慮 した 計 画 とする 現 況 住 棟 を 解 体 した 跡 地 に 保 育 所 を 建 設 し 市 営 住 宅 は 余 剰 地 を 利 用 し 建 設 に 無 理 のない 計 画 とする 欽 修 住 宅 - 現 地 建 替 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 により 高 さ 制 限 が 15m 以 下 となるため 4 階 建 て 住 棟 の 建 設 となる 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 4 工 期 で 建 設 することにより 仮 移 転 を 最 小 限 に 抑 える 道 路 認 定 の 見 直 しを 行 う 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 ( 都 市 計 画 決 定 告 示 平 成 16 年 11 月 15 日 春 日 市 告 示 第 125 号 ) 51
双 葉 住 宅 - 現 地 建 替 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 道 路 認 定 の 見 直 しを 行 う 上 白 水 住 宅 - 現 地 建 替 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 10-2 建 替 計 画 案 計 画 戸 数 と 現 況 戸 数 を 比 較 すると 欽 修 住 宅 では 桜 ケ 丘 地 区 地 区 計 画 により4 階 建 て 以 下 の 建 設 となるため 現 況 戸 数 より 29 戸 少 ない 計 画 となっている そのため 若 草 住 宅 を 高 度 利 用 化 し 現 況 戸 数 より 26 戸 増 やすことにより 全 体 として 現 況 戸 数 396 戸 を 確 保 している 計 画 戸 数 と 現 況 戸 数 の 比 較 (1) 計 画 案 戸 数 (2) 現 況 戸 数 2DK 3DK 4DK 計 2DK 2UDK 3DK 計 増 減 戸 数 若 草 101 50 11 162 32 72 32 136 26 大 和 24 12 0 36-40 - 40-4 欽 修 40 20 7 67 48-48 96-29 双 葉 60 24 11 95 47-47 94 1 上 白 水 36 0 0 36 - - 30 30 6 合 計 261 106 29 396 127 112 157 396 0 構 成 比 (%) 65.9 26.8 7.3 100.0 32.1 28.3 39.6 100.0 若 草 欽 修 双 葉 は 集 会 所 1 箇 所 を 併 設 (1 階 70 m2タイプ) 住 棟 規 模 住 宅 名 住 棟 規 模 A 棟 7 階 建 ( 5 戸 連 )35 戸 若 草 B 棟 C 棟 7 階 建 (10 戸 連 )69 戸 6 階 建 ( 8 戸 連 )48 戸 D 棟 5 階 建 ( 2 戸 連 )10 戸 大 和 A 棟 6 階 建 ( 6 戸 連 )36 戸 A 棟 4 階 建 ( 6 戸 連 )23 戸 欽 修 B 棟 C 棟 4 階 建 ( 4 戸 連 )16 戸 4 階 建 ( 3 戸 連 )12 戸 D 棟 4 階 建 ( 4 戸 連 )16 戸 双 葉 A 棟 6 階 建 (16 戸 連 )95 戸 上 白 水 A 棟 6 階 建 ( 6 戸 連 )36 戸 52
欽 修 住 宅 は 建 設 後 に 15m 以 下 の 高 度 地 区 が 設 定 されたため 住 宅 密 度 が 低 くなっ ているが 他 の 住 宅 及 び 全 住 宅 の 合 計 においては 住 宅 密 度 が 高 くなっており 土 地 の 高 度 利 用 が 図 られている 住 宅 密 度 (1) 計 画 (2) 現 況 (1)-(2) 住 宅 名 計 画 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 若 草 8,581 162 189 8,583 136 158-2 26 31 大 和 1,610 36 224 1,854 40 216-244 -4 8 欽 修 5,996 67 112 6,373 96 151-377 -29-39 双 葉 5,264 95 180 5,920 94 159-656 1 21 上 白 水 1,601 36 225 1,599 30 188 2 6 37 合 計 23,052 396 172 24,329 396 163-1,277 0 9 注 記 駐 車 台 数 は 計 画 戸 数 50% 敷 地 面 積 は 机 上 測 定 による 大 和 上 白 水 住 宅 は 団 地 に 駐 車 場 がない 欽 修 の 住 戸 の 一 部 において 4 時 間 日 照 が 確 保 されていない 53
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資 料 1. 団 地 別 カルテ 若 草 住 宅 資 -1 大 和 住 宅 資 -3 欽 修 住 宅 資 -5 双 葉 住 宅 資 -7 上 白 水 住 宅 資 -9 2. 団 地 別 計 画 案 団 地 別 計 画 案 一 覧 表 資 -11 若 草 住 宅 資 -12 大 和 住 宅 資 -17 欽 修 住 宅 資 -20 双 葉 住 宅 資 -22 上 白 水 住 宅 資 -23 3. 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳 資 -24 若 草 住 宅 資 -25 大 和 住 宅 資 -26 欽 修 住 宅 資 -27 双 葉 住 宅 資 -28 上 白 水 住 宅 資 -29 建 替 建 設 概 算 事 業 費 算 定 基 準 根 拠 資 -30
住 宅 名 1. 若 草 住 宅 住 所 春 日 市 弥 生 1-1 小 学 校 区 須 玖 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 15 メートル 高 度 地 区 容 積 率 150% 建 蔽 率 60% 接 道 3.70m 8.50m 日 影 規 制 4 メートル(4 時 間 2.5 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S42 100 中 耐 32 S43 200 中 耐 32 S46 300 中 耐 32 8,583 (14.5) 72.7 LPG 庫 受 水 槽 高 架 水 槽 1 棟 約 166.0 約 700.0 S47 400 中 耐 40 計 136 8,583 (14.5) 72.7-166.0 700.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 100 改 良 中 耐 5 S42 32 2UDK 38.6 外 壁 改 修 未 実 施 200 改 良 中 耐 5 S43 16 3DK 42.3 16 2DK 34.0 外 壁 改 修 未 実 施 300 改 良 中 耐 5 S46 16 3DK 42.3 16 2DK 34.0 外 壁 改 修 未 実 施 400 公 営 中 耐 5 S47 40 2UDK 41.1 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 - 136-6,240( 延 床 ) 136-100 棟 200 棟 300 棟 は1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 54.8(%) 入 居 世 帯 数 135 高 齢 者 単 身 世 帯 27.4(%) 人 口 249 65 歳 未 満 単 身 世 帯 16.3(%) 空 家 1 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 43.7(%) 37.0(%) 10.4(%) 8.9(%) 0(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -1
資 -2
住 宅 名 2. 大 和 住 宅 住 所 春 日 市 大 和 町 1-4-1 小 学 校 区 大 谷 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 準 工 業 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 5.55m 7.70m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S45 500 中 耐 40 1,854 18.0 90.1 受 水 槽 高 架 水 槽 - 約 341.0 計 40 1,854 18.0 90.1 - - 341.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 500 公 営 中 耐 5 S45 40 2UDK 40.4 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 - 40-1,616( 延 床 ) 40 - 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 55.0(%) 入 居 世 帯 数 40 高 齢 者 単 身 世 帯 25.0(%) 人 口 78 65 歳 未 満 単 身 世 帯 12.5(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 37.5(%) 35.0(%) 22.5(%) 5.0(%) 0(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -3
資 -4
住 宅 名 3. 欽 修 住 宅 住 所 春 日 市 桜 ヶ 丘 8-5 小 学 校 区 春 日 北 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 準 工 業 地 域 高 さ 制 限 15 メートル 以 下 ( 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 ) 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 5.85m 6.00m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S46 600 中 耐 24 S46 700 中 耐 24 S47 800 中 耐 24 6,373 (14.8) 70.2 受 水 槽 高 架 水 槽 1 棟 約 105.0 約 1,148.0 S47 900 中 耐 24 計 96 6,373 (14.8) 70.2-105.0 1,148.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 600 改 良 中 耐 5 S46 12 3DK 43.5 12 2DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 700 改 良 中 耐 5 S46 12 3DK 43.5 12 2DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 800 改 良 中 耐 5 S47 12 3DK 43.5 12 2DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 900 改 良 中 耐 4 S47 12 3DK 43.5 12 2DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 - 96-4,474.5( 延 床 ) 96-600 棟 700 棟 800 棟 は1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 45.8(%) 入 居 世 帯 数 96 高 齢 者 単 身 世 帯 24.0(%) 人 口 174 65 歳 未 満 単 身 世 帯 25.0(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 49.0(%) 35.4(%) 9.4(%) 2.1(%) 3.1(%) 1.0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -5
資 -6
住 宅 名 4. 双 葉 住 宅 住 所 春 日 市 千 歳 町 1-16-1 小 学 校 区 春 日 東 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 一 種 住 居 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 6.30m 5.60m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S47 1000 中 耐 30 S47 1100 中 耐 32 5,920 (15.1) 75.4 受 水 槽 高 架 水 槽 - 約 61.0 S47 1200 中 耐 32 計 94 5,920 (15.1) 75.4 - - 61.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 1000 改 良 中 耐 5 S47 15 3DK 44.6 15 2DK 36.3 外 壁 改 修 未 実 施 1100 改 良 中 耐 5 S47 16 3DK 44.4 16 2DK 36.8 外 壁 改 修 未 実 施 1200 改 良 中 耐 5 S47 16 3DK 44.4 16 2DK 36.8 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 - 94-4,461.5( 延 床 ) 94-1100 棟 1200 棟 は 1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 74.2(%) 入 居 世 帯 数 93 高 齢 者 単 身 世 帯 46.2(%) 人 口 156 65 歳 未 満 単 身 世 帯 7.5(%) 空 家 1 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 53.8(%) 30.1(%) 11.8(%) 3.2(%) 1.1(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -7
資 -8
住 宅 名 5. 上 白 水 住 宅 住 所 春 日 市 上 白 水 3-40 小 学 校 区 春 日 西 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 一 種 住 居 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 6.90 7.10m 9.00m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S50 1300 中 耐 30 1,599 19.5 97.4 受 水 槽 高 架 水 槽 ガスガバナ 室 - 約 609.0 計 30 1,599 19.5 97.4 - - 609.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 1300 公 営 中 耐 5 S50 30 3DK 51.9 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 - 30-1,557( 延 床 ) 30 - 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 30.0(%) 入 居 世 帯 数 30 高 齢 者 単 身 世 帯 10.0(%) 人 口 84 65 歳 未 満 単 身 世 帯 10.0(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 20.0(%) 23.3(%) 33.3(%) 13.3(%) 6.7(%) 3.3(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -9
資 -10
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