個人投資家のためのJリートフェア2014

個人投資家のための J リートフェア 2014 説明会資料 2014 年 11 月 29 日 ( 土 ) 米国 ADR(OTC):JNRFY 証券コード 8953 http://www.jrf-reit.com/

はじめまして 日本リテールファンドです 証券コード 日本リテールファンド投資法人 (8953) CHECK!! 身近なショッピングモール スーパーマーケット等の商業施設に特化 資産規模は J リート第 3 位 ( 約 8,500 億円 ) 商業特化型で No. 1 3 番目に上場した J リート 約 12 年の運用実績に裏付けられた商業施設の高い運用能力 総合商社の三菱商事によるスポンサーサポート 1

J リート投信との違い J リート = 不動産投資信託 J リート投信 = 証券投資信託 ( 投資対象 : 不動産 ) ( 投資対象 : 株式 債券 J リート等 ) 投資家 投資家 ( 投資口価格で購入 ) ( 基準価格で購入 ) 投資 投資 投資 投資 分配金 分配金 ( 不動産投資信託 ) 分配金 J リート ( 不動産投資信託 ) 分配金 J リート ( 不動産投資信託 ) J リート投信 ( 投資口価格で購入 ) 保有 運用 保有 運用 保有 運用 投資 投資 投資 収益 収益 収益 分配金 分配金 分配金 ( 不動産投資信託 ) J リート ( 不動産投資信託 ) J リート ( 不動産投資信託 ) 商業施設 オフィスビル 住宅 ポイント 直接 J リートに投資 ポイント 間接的に J リートに投資 2

J リートとは 物件から得られる賃料収入等が分配金の源泉 J リート 銀行等 金利 借入金等 貸出し 賃料 保有 保有資産 ( 不動産 ) 出資金 分配金 投資 投資家 運用委託 資産運用会社 3

商業施設を保有するメリットは? 生活に密着した身近なアセットクラス 分散効果が見込めるアセットクラス 実際に物件の中に入ってお客さまの動向などを隠さず見ていただける わかりやすさ 商業施設とひとくくりにしても その中で様々な分散効果が見込めリスクの低減につながる 安定性 生活に必要な多種多様な商品 サービスを提供するインフラとしての機能 地域におけるコミュニティの場 地域分散 都市型 / 郊外型といった商業施設タイプの分散 超大型のショッピングモールから近隣住民の生活ニーズに密着した比較的小規模の商業施設等といった商業施設の形態での分散 テナントの分散等 分散のイメージ 商業施設 個別物件のポートフォリオに与える影響が違う 4

どんな商業施設を保有しているの? 底堅い売上げを維持できる地域一番クラスの大規模商業施設から ラグジュアリーブランド店などをテナントとする好立地の路面店及び 専門店ビルなど 多岐にわたる商業施設を数多く保有しています さらに e コマースや高齢化など 消費構造の変化に対応した新たな業種業態を含む商業施設への投資も重視していきます イオンモールむさし村山 ( 東京都武蔵村山市 ) Suburban area 東戸塚オーロラシティ ( 神奈川県横浜市 ) 郊外エリア A 地域一番クラスの大型商業施設 主要駅隣接の好立地商業施設 川崎ルフロン ( 神奈川県川崎市 ) 21 物件 14 物件 保有資産 87 物件 (2014 年 10 月 14 日現在 ) C 都市エリア チアーズ銀座 ( 東京都中央区 ) Urban area 31 物件 人口密集地の近隣商業施設 好立地の路面店及び専門店ビル 21 物件 B D コリーヌ馬事公苑 ( 東京都世田谷区 ) サミットストア中野南台店 ( 東京都中野区 ) Cute Cube 原宿 ( 東京都渋谷区 ) ジャイル ( 東京都渋谷区 ) 5

ポートフォリオマップ 地域分散を意識し 全国に幅広く商業施設を保有しています 北海道 埼玉県 東京都 千葉県 新規取得資産 (2014 年 10 月 1 日取得 ) UM 型 ( 都市型複合商業施設 ) US 型 ( 都市型単一商業施設 ) SM 型 ( 郊外型複合商業施設 ) SS 型 ( 郊外型単一商業施設 ) 宮城県 神奈川県 UM 21 G ビル表参道 02 UM 23 Cute Cube 原宿 東京及び東京周辺都市部 ( 拡大図 ) 45 物件 長野県 栃木県 広島県 SM 11 mozo ワンダーシティ 福岡県 東京及び東京周辺都市部 兵庫県 京都府 滋賀県 愛知県 長崎県 大阪 名古屋及び同地域周辺都市部 SS 43 m シティ豊中 大阪府 沖縄県 政令指定都市 その他 12 物件 奈良県 US 21 DFS T ギャラリア沖縄 大阪 名古屋及び同地域周辺都市部 ( 拡大図 ) 30 物件 6

保有資産の特徴 渋谷 原宿 表参道エリアに数多くの物件を保有 Cute Cube 原宿 G ビル神宮前 03 ブラジル大使館 原宿駅前竹下通り ラフォーレ原宿 G ビル表参道 02 G ビル表参道 01 G ビル神宮前 01 G ビル神宮前 02 G ビル神宮前 06 明治通りキャットストリート 表参道ヒルズ パラシオタワー 善光寺 表参道交差点 G ビル渋谷 01 アーバンテラス神宮前 ラ ポルト青山 G ビル北青山 01 スパイラルホール G ビル南青山 01 青山学院大学 G ビル南青山 02 ジャイル 7

分散されたポートフォリオ (2014 年 10 月 14 日現在 87 物件ベース ) 地域別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) タイプ別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) 規模別分散 ( 鑑定評価額ベース )( 注 ) 政令指定都市その他 13.1% 都市型 33.6% D 大阪 名古屋及び同地域周辺都市部 37.8% 東京及び東京周辺都市部 49.1% C 16.5% 17.1% B 19.5% A 46.9% 郊外型 A B C D 地域一番クラスの大規模商業施設人口密集地域の近隣商業施設主要駅隣接の好立地商業施設好立地の路面店及び専門店ビル 66.4% A mozoワンダーシティ 5.7% B 東戸塚オーロラシティ 4.9% C 川崎ルフロン 4.4% D ならファミリー 4.4% E イオンモールむさし村山 3.6% F イオンモール鶴見緑地 3.1% G Gビル心斎橋 03 2.8% H イオンモール八千代緑が丘 2.7% I ジャイル 2.7% J Gビル表参道 02 2.3% K その他 63.5% ( 注 )2014 年 10 月 14 日時点で保有している資産をベースとしています 既存物件については 2014 年 8 月末時点 2014 年 10 月 1 日に取得した新規物件については 2014 年 8 月 1 日時点の鑑定評価額をもとに算出しています 8

豊富な取得機会 豊富な取得機会 国内最大級の商業施設特化型 J-REIT としての取得実績 独自のネットワーク 国内最大級の商業施設の買い手としての取得実績に基づくネットワーク 上場以来 12 年間の資産取得のトラックレコード 上場以来の累計取得総額 約 9,526 億円 オーナー及びテナントへの CRE(Corporate Real Estate) 戦略アプローチ 商業施設のオーナー及びテナントニーズに応えるノウハウ オフバランス化のニーズ テナント出店ニーズ 三菱商事グループ 三菱商事グループとのコラボレーション 三菱商事グループが開発 保有する資産の取得 三菱商事グループが組成したファンドからの取得 9

長期安定したポートフォリオ (2014 年 10 月 14 日現在 87 物件ベース ) 賃貸借残存期間と賃料の構成比 ( 年間賃料ベース ) 平均賃貸借残存期間 6.6 年 固定賃料比率 80% 以上 賃貸借契約満了時期 ( 年間賃料ベース ) 10

安定した稼働率 他のアセットクラスと比較して安定した稼働率 (%) 日本リテールファンドオフィスビル住宅 稼働率 (2014 年 9 月末現在 ) 99.8% 100 98 96 94 92 90 0 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 ( 出所 ) ( 注 ) 日本リテールファンド投資法人以外は一般社団法人不動産証券化協会 (ARES) オフィス及び住宅については ARES が確定値として公表する 2014 年 1 月までのデータを記載しています 平均稼働率 = 総賃貸面積 総賃貸可能面積 として算出しています オフィス及び住宅の稼働率は ARES 公表の稼働率の時系列データ ( 組入資産全体 ) に基づいて記載しています 11

商業施設の運用ってどんなことしているの? 商業施設の運用を SC( ショッピングセンター ) マネジメントと呼んでいます SC マネジメントとは より魅力的な施設にするための様々な取組みのことをいいます 商業施設の付加価値を高めるためには 最適なテナント ( 業種業態 ) 構成に向けた見直しや テナントの誘致 利便性 快適性の向上 デザイン性の強化により消費者の満足度向上を継続的に図っていくことが重要だと考えています 取組み 1 魅力ある施設作り 商業施設 快適性や視認性を重視した 新増築や改装 取組み 2 魅力あるテナント誘致 施設の集客力 UP & テナントの売上 UP 収益性の 安定 強化 時代や地域特性にあわせた 最適なテナント構成 配置 取り組み取組み3 運営コスト削減 電気使用量など 12

おやまゆうえんハーヴェストウォークの例 おやまゆうえんハーヴェストウォーク リニューアルにより施設全体の収益性向上を達成へ ~ 100% 稼働で 2014 年 4 月 26 日グランドオープン ~ リニューアルの目的 実施内容 地域一番店としてのポジショニングの確立 近隣商圏からのリピート率の向上 広域商圏からの新規顧客の誘引 集客の拡大による既存テナントの売上増加 魅力ある施設作りによる収益性の向上 A B C D E プラザ環境 ( 憩いスペース ) の拡張整備既存建物の増改築区画分割統合緑化 サイン等の環境整備施設内道路の移設 環境デザインの一新と新規テナント誘致 ~ SHOPPING IN THE PARK ~ オープンモールの強みを強化し お客様に公園で過ごしているような空気の中でショッピングを楽しんでいただく環境を構築 13

直近の取得物件のご紹介 DFS T ギャラリア沖縄 取得価格 13,130 百万円 沖縄の商業 観光の中心に位置し 世界有数の規模を誇る免税店の旗艦店 G ビル表参道 02 取得価格 5,311 百万円 日本を代表するブランドストリート 表参道に面し 世界的ファッションブランドの旗艦店が入居する商業施設 Cute Cube 原宿 取得価格 8,520 百万円 国内外のティーンズに向けた KAWAII 文化の発信地 原宿 竹下通りに面する商業施設 mozo ワンダーシティ SC マネジメントを積極的に行っている 日本有数の大規模郊外型ショッピングセンター 取得価格 11,740 百万円 m シティ豊中 取得価格 5,570 百万円 大阪北部の人口密集地に位置し 広域を結ぶ幹線道路に面した生活密着型の商業施設 14

強固な財務基盤 高い格付と長期負債 固定金利を中心とした財務基盤 2015 年 2 月期末の主な財務指標 (2014 年 10 月 14 日時点予想 ) 金融機関別借入比率 (2014 年 10 月 14 日現在 ) 長期債務格付 AA-( 安定的 ) ( 株 ) 格付投資情報センター (R&I) 有利子負債比率 44.6% 長期負債比率 100.0% 固定金利比率 76.6% 平均借入残存期間 4.8 年 平均借入コスト 1.36% 15

着実な成長と安定した分配金 上場以来の継続的な資産規模の拡大 ( 注 3) 資産規模 約 8,500 億円 資産規模 ( 取得価格ベース 億円 )( はノンコア アセット ( 注 1 2) ) 物件数 第 3 回公募増資上場時第 2 回公募増資公募増資 4 4 24 20 16 10 第 6 回公募増資第 4 回公募増資 41 37 34 32 第 5 回公募増資 42 45 49 48 50 50 77 59 59 合併 1:4 の株式分割 70 70 第 7 回公募増資 76 76 第 8 回公募増資 81 第 9 回公募増資 84 87 第 10 回公募増資 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 3) ( 注 4) ノンコア アセット とは ラサールジャパン投資法人との合併 (2010 年 3 月 1 日効力発生 ) で引き継いだ商業施設以外のオフィスビル及び住居用ビルをいいます ノンコア アセットの 18 物件は 2010 年 9 月 3 日に 332 億円 ( 売却価格の合計 ) で全て売却しました 2016 年 1 月 15 日に取得を予定している DFS T ギャラリア沖縄の底地の一部 ( 取得予定価格 2,470 百万円 ) は含みません 資産規模については 単位未満を切り捨てて記載しています 1 口当たり分配金及びポートフォリオ稼働率の推移 ポートフォリオ稼働率 ( 各期末現在 )(%) 1 口当たり分配金 ( 円 ) 稼働率 99.9% 1 口当たり分配金 4,100 円台 ( 注 1) ( 注 2) ( 注 3) 2010 年 3 月 1 日付で本投資口 1 口につき 4 口の割合の投資口分割を実施していますが 当該投資口の分割が実施されていない 2002 年 8 月期 ( 第 1 期 ) から 2010 年 2 月期 ( 第 16 期 ) までについては分配金を 4 で除した金額を記載しています 稼働率については 少数点第 2 位を四捨五入して記載しています 2010 年 8 月期 ( 第 17 期 ) のポートフォリオ稼働率は ノンコア アセットを含めずに算出しています 16

投資口価格推移 予想分配金利回り 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点 予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース 単位 : 円 350,000 300,000 2014 年 11 月 21 日 ( 金 ) 終値 239,000 円 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 17

参考資料資産運用会社の運用体制 大株主の状況 本資産運用会社の役職員数 資産運用会社 : 役職員数 104 名 ( 非常勤役職員を除く ) 所有株式数 5,100 株 出資比率 51.0% 所有株式数 4,900 株 出資比率 49.0% うち有資格者数 : 宅地建物取引主任者不動産証券化協会 (ARES) 認定マスター一級建築士不動産鑑定士 CFA 認定証券アナリスト日本証券アナリスト協会検定会員税理士 MBA( 米 英を含む ) 42 名 30 名 6 名 6 名 1 名 5 名 2 名 2 名 ( 注 ) 2014 年 8 月 31 日現在 ( 注 ) 2014 年 10 月 1 日現在 組織図 株主総会 取締役会 監査役 監査役会 代表取締役社長 代表取締役副社長 内部監査室 ( 注 ) コンプライアンス管理室 コンプライアンス管理委員会 資産運用検討委員会 利害関係者取引審査委員会 コーポレート本部 リテール本部 インダストリアル本部 ( 注 ) 内部監査室長は 副社長が兼任しています 18

参考資料 J リートの仕組み 不動産 J リート 投資家 Investors 投資 運用 投資 投資口売買 賃料 分配金 資産運用委託契約 アセットマネジメント会社 51% 49% 出資 従業員数 104 名 出資 19

参考資料 J リートについて オフィス特化型 8 銘柄 商業特化型 3 銘柄 J リート 46 銘柄 住宅特化型 9 銘柄 資産規模合計 12.3 兆円 ホテル特化型 2 銘柄 物流特化型 3 銘柄 2014 年 10 月末現在 複合型 (2 用途 ) 8 銘柄 総合型 (3 用途以上 ) 13 銘柄 20

参考資料 J リートにおける位置づけ 1 資産規模 ( 注 ) (2014 年 10 月末時点 ) ( 億円 ) ( 注 ) 資産規模は保有物件の取得価格の総額 各リート開示資料をもとに作成しています 21

参考資料 J リートにおける位置づけ 2 予想分配金利回り ( 注 1) (2014 年 10 月末時点 ) (%) J リート加重平均 ( 注 2) 3.3 % ( 注 1) 各リート開示資料をもとに 2014 年 10 月末日までの最新の公表数値を使用し算出しています ( 注 2) 各リートの予想分配金利回りを時価総額で加重平均して算出しています 22

参考資料 J リートにおける位置づけ 3 時価純資産 (NAV) 倍率 ( 注 1) (2014 年 10 月末時点 ) ( 倍 ) J リート加重平均 ( 注 2) 1.45 倍 ( 注 1) NAV( 倍 )= 投資口価格 1 口当たり NAV 1 口当たり NAV は 運用不動産の期末算定価格と帳簿価格の差を含み損益とし 1 口当たり純資産に加えています 各リート開示資料をもとに算出しています ( 注 2) 各リートの NAV 倍率を時価総額で加重平均して算出しています 23

ディスクレーマー 本資料には 将来的な業績 計画 経営目標 戦略などが記載されている場合があります これらの将来に関する記述は 将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定 前提によるものですが これらの仮定 前提は正しいとは限りません 実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります 特に断りのない場合 本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています 本資料は 本投資法人の決算の分析等に関する資料であって 本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません 投資を行う際は 投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします 資産運用会社 : 三菱商事 ユービーエス リアルティ株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 403 号 一般社団法人投資信託協会会員 ) 新規取得資産 Cute Cube 原宿 24

MEMO 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点 予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース

MEMO 3.5% 2014 年 11 月 21 日時点 予想分配金は第 26 期 (4,170 円 ) 第 27 期 (4,172 円 ) ベース