本日のポイント 第 1 部 J リートについて (P3~9) 第 2 部 物流施設について (P10~18) 第 3 部 日本ロジの特長 (P19~29)

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1 日本ロジスティクスファンド投資法人 ダイワ J-REIT フェスタ 2013 セミナー資料 2013 年 6 月 15 日

2 本日のポイント 第 1 部 J リートについて (P3~9) 第 2 部 物流施設について (P10~18) 第 3 部 日本ロジの特長 (P19~29)

3 第 1 部 J リートについて (P3~9) 第 2 部 物流施設について (P10~18) 第 3 部 日本ロジの特長 (P19~29)

4 J リートについて J リートの仕組み テナント 賃料 J リート 貸付 賃貸借契約 不動産 借入金 元本 金利 銀行など 投資口 投資 分配金 投資家 資産運用会社 運営 少額から大家さんになれる 市場で自由に売買できる 4

5 J リートについて 高くて安定した分配金 J リートの場合 上場企業の場合 費用 費用 収益 収益 法人税 利益 分配金 利益 内部留保 分配金 理由 1 利益のほぼ全てを分配理由 2 法人税がかからない 5

6 Jリートについて 他の運用商品との比較 現金100万円を運用した場合 日本ロジ*の投資口 VS 個人向け国債 第31回 固定5年 *2013年7月16日発行予定分 利率 年率 % 利息/分配金の 受取方法 半年ごとに17,500円 半年ごとに1,500円 元本 毎日変動 市場で売買が可能 固定 変動なし 満期時に払い戻し 中途解約時はペナルティ *日本ロジ 正式名称 日本ロジスティクスファンド投資法人 以下同じです *一定の前提条件を基にしたシミュレーションであり 利率や分配金の額を保証するものではありません 実際の金額につきましては 取扱機関にお尋ねください 6

7 J リートについて J リートのメリット 1 少額で不動産の大家さんになれる 2 複数の不動産に分散投資ができる 3 プロによる運用で透明性が高い 4 市場で売買できる 5 安定した分配金を受け取れる 7

8 Jリートについて Jリートのリスク ① 投資口価格変動のリスク ② 収益 分配金 変動のリスク ③ 金利変動のリスク ④ 地震など災害のリスク ⑤ 倒産及び上場廃止のリスク 増資時の目論見書や決算時の報告書等でリスクを確認することが重要です 8

9 Jリートについて リスクとリターンは表裏一体 大 投資信託 リ タ ー ン ハイリスク ハイリターン 株 式 ミドルリスク ミドルリターン ローリスク ローリターン 預貯金 小 低 為替 ドル ユーロなど 債 券 リ ス ク 大 高 大きなリターンを期待すると リスクも大きくなり損失の可能性も増します *上記はイメージ図であり 各金融商品のリスク及びリターンを正確に表すものではありません 9

10 第 1 部 J リートについて (P3~9) 第 2 部 物流施設について (P10~18) 第 3 部 日本ロジの特長 (P19~29)

11 物流施設について 最新の物流施設の特徴 従来の 倉庫 最新の 物流施設 ( 市川物流センター Ⅱ) 最新の物流施設のキーワード 大規模 と 高機能 11

12 物流施設について 大規模 な物流施設 東京ドーム 最新の 物流施設 物流施設の大きさ = 東京ドームの面積の 1.0~1.5 倍 12

13 物流施設について 高機能 な物流施設 1 物流施設の内部 トラック ( 接車 ) バース 多種多様な荷物の保管 搬出入に対応施設内で荷物をスムーズに移動できます 13

14 物流施設について 高機能 な物流施設 2 ランプウェイ スロープ ( 車路 ) トラックは各階までスムーズに移動大型のトラックでも各階に接車できます 14

15 物流施設について 働きやすさ にも配慮 売店併設のカフェテラス 事務所スペース 施設内では包装 値札付けなど 作業を行う場 としてたくさんの方々が働いています 15

16 物流施設について 日常生活と物流施設 店舗での買い物 メーカー 通信販売での買い物 通信販売業者 物流施設 注文 小売店 購入 一般家庭 16

17 物流施設について 日本ロジの物件でも < 八千代物流センター Ⅱ> < 東雲物流センター > インターネット通信販売アマゾンの物流拠点 佐川急便の配送拠点 17

18 物流施設について 物流施設の賃貸とは? テナント ヤマト運輸 佐川急便 アマゾン等 賃料 賃貸借契約 物流施設 借入金 貸付 元本 金利 銀行など 投資口 投資 分配金 投資家 運営 賃貸借契約に基づいて毎月定額の賃料を支払う点は住宅やオフィスと全く同じです 18

19 第 1 部 J リートについて (P3~9) 第 2 部 物流施設について (P10~18) 第 3 部 日本ロジの特長 (P19~29)

20 日本ロジスティクスファンドの特長 日本ロジの特長とは分配金の安定かつ持続的な成長 それができる5つの理由 1 物流特化型リートの先行者 ( 日本初 ) 2 三井物産の強力なサポート 3 Jリートで最も高い保有物件の含み益率 4 Jリートで最も低い負債比率と最も高い格付 5 再開発による収益アップ 20

21 日本ロジの特長とは 分配金の安定かつ持続的な成長 * 第1期の実質運用期間は268日間ですが 上記のグラフでは通常の運用期間 半年間 に換算した金額を表示し 分配金変動率の算出から除外しています 年間成長率 3.9% 平均変動率 6.6% 21

22 分配金の安定かつ成長の理由 1 物流特化型リートの先行者 日本ロジは日本初の物流特化型リート 22

23 スポンサー3社のご紹介 分配金の安定かつ成長の理由② スポンサー構成 物流 金融 不動産に強みを持つ3社がサポート 出資比率 51.0% 世界初の総合商社として蓄積した情報 人材 物件 信用などを提供 モノの売買を通じてマクロ経済や物流に貢献 日本からの撤退はあり得ないため長期的なコミットメントが可能 出資比率 29.0% 出資比率 20.0% 23

24 分配金の安定かつ成長の理由③ JリートNo.1の含み益率 含み益 投資物件 の時価 帳簿価額 含み益率* 第15期末時点 22.1 Jリート平均 1.7 三井物産ロジスティクス パートナーズ株式会社調べ *含み益率 投資物件の時価 鑑定評価額 -帳簿価額 帳簿価額 100 *第15期末 2013年1月31日 時点の数値で算出しています 24

25 分配金の安定かつ成長の理由④ Jリートで最も低い負債比率 負債比率* 2013年4月30日時点 29.7 投資物件 の時価 Jリート平均 年11月末時点 ARES J-REIT Viewより転載 借入金残高 *負債比率 借入金残高 有利子負債残高 投資物件の時価 鑑定評価額 100 *2013年4月30日時点の数値で算出しています 25

26 分配金の安定かつ成長の理由④ Jリートで最も高い格付 株式会社格付投資情報センター R&I AA 格付の方向性 安定的 ムーディーズ ジャパン株式会社 A1 アウトルック 安定的 *Moody s 不動産セクターで世界トップの格付け 世界で2社のみ 26

27 分配金の安定かつ成長の理由⑤ 再開発による収益アップ 再開発 一般のリート ①物件売却 デベロッパー スポンサー ④物件買戻し ②工事発注 ゼネコン ③建物引渡 再開発後 物件価格 120 物件の時価 120 含み益 ゼロ 開発利益を 上乗せして 時価でリートに売却 *再開発後の物件価格は概念を示すための数値であり 実際の数値とは異なります 27

28 分配金の安定かつ成長の理由⑤ 再開発による収益アップ 再開発 日本ロジ ①工事発注 ゼネコン ②建物引渡 再開発後 物件価格 100 物件の時価 120 含み益 20 建築代金のみをゼネコンに支払 開発利益は日本ロジの含み益になります *再開発後の物件価格は概念を示すための数値であり 実際の数値とは異なります 28

29 分配金の安定かつ成長の理由 5 再開発による収益アップ 八千代物流センター 再開発前 大東 (2010 年事例 ) 八千代 ( 実施中 ) 92,730 m2 56,538 m2 面積 22%Up 220%Up 76,208 m2 17,689 m2 390 百万円 174 百万円 再開発後 ( イメージ ) 純利益 28%Up 305 百万円 290%Up 44 百万円 1 口当たり分配金 +570 円 +870 円 29

30 お知らせ

31 直近の確定分配金と予想分配金 第15期確定分配金 18,215円 権利付き最終取引日 2013年1月28日 月 分配金受取日 2013年4月4日 木 第16期予想分配金 利益超過分配金 17,500円 3,200円を含む 権利付き最終取引日 2013年7月26日 金 分配金受取日 2013年10月初旬 予定 31

32 投資判断の要素 負債比率 日本ロジ 29.7 Jリート平均* 49.7 *ARES J-REIT Viewより転載 分配金の安定と成長 含み益率 日本ロジ Jリート平均* *三井物産ロジスティクス パートナーズ株式会社調べ メインスポンサー 直近 約18,000円 3年後目標 20,000円 平均変動率 6.6% 年間成長率 3.9% 32

33 情報開示について IRのお問い合わせ 資料請求は 三井物産ロジスティクス パートナーズ株式会社 財務企画部まで 電話番号 受付時間 午前9時30分 午後5時30分 土日祝を除く 33

34 情報開示について ウェブサイトによる情報提供 IRメール配信サービス 34

35 参考情報

36 投資口価格の推移 円 1,500,000 3,000 日本ロジスティクスファンド投資法人 左軸 2,500 東証REIT指数 右軸 1,000,000 2,000 1, ,000 1, 年5月 年5月 2007年5月 2008年5月 2009年5月 2010年5月 2011年5月 2012年5月 36

37 保有物件マップ 地図は2013年3月13日時点 4月30日に福岡箱崎ふ頭物流センターを追加取得 37

38 基本情報 保有物件 純資産 資産規模 32物件/ 1,651億円 投資口価格 942,000円 総賃貸可能面積 81.0万m² 出資総額 975億円 稼働率 95.1% 発行済 投資口数 148,000口 テナント数 40社 1口当たり 純資産 677,403円 *2013年5月31日終値 *第15期末 2013年1月末 時点 38

39 補足説明 ( 分配金の安定かつ成長の理由 3) J リート No.1 の含み益率 鑑定評価額で物件を売却すれば 売却益により分配金が上昇 高い含み益率が 借入余力や低い借入金利に繋がる 39

40 補足説明 ( 分配金の安定かつ成長の理由 4) 強固な財務基盤のメリット 安定性 低い負債比率 借入金利が上昇した場合の分配金への影響が小さい 金融危機が到来した時の倒産リスクが小さい 40

41 補足説明 ( 分配金の安定かつ成長の理由 4) 強固な財務基盤のメリット 成長性 負債比率を高めて新たな物件を取得 1 口当たり分配金の上昇 ( レバレッジ効果 ) 41

42 補足説明 ( 分配金の安定かつ成長の理由 4) レバレッジ効果 自己資金のみで投資 自己資金 + 借入金で投資 金利 2% の借入金 5% の投資商品 自己資金 5% の投資商品 50 万円 100 万円 100 万円 100 万円 自己資金 50 万円 投資商品の配当 借入金利息 自己資金の投資利回り :5 万円 : なし :5% (5 万円 100 万円 ) 投資商品の配当 借入金利息 自己資金の投資利回り :5 万円 : 1 万円 :8% (4 万円 50 万円 ) 借入金を利用することで自己資金の利回りが向上 42

43 補足説明 ( 第 16 期予想分配金 ) 利益超過分配のイメージ 43

44 ご注意 金額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示しています パーセントは 小数点第 2 位を四捨五入して表示しています 本資料には 将来的な業績 計画 経営目標 戦略などが含まれていますが これらの将来に関する記述は 想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮定 前提によるものであり これらの仮定 前提は正しいとは限りません 実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります 本資料は 本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません 投資を行う際は 投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします 本投資法人の投資証券は 投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド エンド型であるため 投資主が本投資証券を換価する手段は 第三者に対する売却に限定されます 本投資証券の市場価格は 取引所における投資家の需給により影響を受けるほか 金利情勢 経済情勢 不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します そのため 本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり その結果 投資主が損失を被る可能性があります 本投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが 分配の有無及びその金額は いかなる場合においても保証されるものではありません 不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により 期間損益が大きく変動し 投資主への分配金が増減することがあります 本資料に提供している情報は 金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され 又は東京証券取引所上場規則等で要請される開示書類や運用報告書ではありません 本資料のご利用及び閲覧は お客様ご自身の責任でなされるものであり 本資料の作成や公開等に関わった本投資法人及び関係者は 本資料のご利用によって発生したいかなる損害 ( 直接損害 間接損害の別を問いません また その原因を問いません ) に関して 一切責任を負いません 本資料上で提供されている情報には誤り 遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが 本資料は 皆様に簡便に情報参照していただくために作成されたもので 提供している情報に不正確な記載や誤植等を含むことがあります 本資料上の情報の正確性 完全性 妥当性及び公正性について本投資法人は一切責任を負いません 本資料に掲載される情報は 本投資法人が著作権を有します 本投資法人の事前の承諾なしにこれを複製し 改変し 刊行し 配布し 転用し 若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します また 本資料に掲載されている本投資法人に関連する商標類 ( 商標 ロゴ及びサービスマーク ) は 本投資法人に属するものであり これを本投資法人に無断で複製し 改変し 刊行し 配布し 転用し 若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します 表紙等に使用している写真は 物流 を表象するイメージとして使用しているものであり 本投資法人の保有物件 取得予定物件ではありません 資産運用会社 : 三井物産ロジスティクス パートナーズ株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 400 号 / 一般社団法人投資信託協会会員 )

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