2/13 家づくりセミナー 住宅ローンで考えること ~ を知ろう ~ 平成 28 年 2 月 1 日現在
住宅ローン選びのポイント 1 ライフプランから住宅ローンを考える 子供の進学や定年退職など ライフイベントとともに家計も変化します 住宅ローンは返済が長期にわたるものなので ライフプランをイメージしながら住宅ローンを選びましょう 2 返せる額 で資金計画をたてる 金融機関が融資できる額 と 家計から無理なく返せる額 は 同じではありません 家計をチェックして 返済終了まで無理なく返せる額 を計算し それを基に資金計画をたてましょう 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る 住宅ローンは大きく分けて 3 つの金利タイプがあります それぞれの特徴とリスクを理解したうえで 住宅ローンを選びましょう 1 2
2 夫 30 歳 31 34 35 38 41 44 47 50 53 54 57 58 60 61 65 妻 28 歳 29 32 33 36 39 42 45 48 51 52 55 56 58 59 63 長女 0 4 7 13 16 19 23 27 長男 0 4 7 13 16 19 23 27 ライフイベントと支出の関係 ( イメージ ) 結婚長女誕生長男誕生長女幼稚園入園長女小学校入学長男幼稚園入園長男小学校入学長女中学校入学長男中学校入学長女高校入学長男高校入学長女大学入学長男大学入学長女大学卒業長男大学卒業長女結婚定年退職長男結婚ライフイベントライフイベントに応じた家計の推移の例 ( イメージ ) 1 ライフサイクルから住宅ローンを考える
ライフプランに合った住宅ローンの選び方 1 ライフサイクルから住宅ローンを考える 金利タイプ を選ぶ際には 金利動向 ( 上昇局面 下降局面 ) だけでなく 自分のライフプランにあった金利タイプを選びましょう 収入が減ったり 教育費がかさんだりなど家計収支の変化があるかどうかや金利上昇によるローン返済額の増加に対応できるかどうかにより 住宅ローンの 金利タイプ の選び方は異なります ライフプランによる金利タイプ選びの代表的なケースは次のとおりです 3 4
事例しましょう (2 返せる額 で資金計画をたてる家計をチェックし 毎月の返済に充てることができる金額を確認しましょう入毎月の返済可能額の確認方法収)支出住居費 + 貯蓄のうちの住宅取得資金 毎月返済可能額 ( ご注意 ) 他の支出項目について 切り詰めれば何とかなる という考え方では対応できない場合があります 配偶者が将来に渡り勤務可能なのかに留意しましょう 配偶者がパートや派遣社員であれば 収入が一定でない可能性がある点に留意しましょう 子供の教育資金や夫婦の老後資金のための貯蓄も確保 + 住宅維持費 ( 管理費 修繕積立金 住まいの税金等 ) 4 5
資金計画シミュレーションソフトを活用 2 返せる額 で資金計画をたてる フラット35 サイトでは 将来を見据えた資金計画のシミュレーションができます 住宅取得に向けた資金計画を始め 毎月の家計収支や将来のライフイベントを踏まえたキャッシュフローなどを試算できるシミュレーションです シミュレーション結果のイメージ 1 フラット 35 サイトにアクセス 2 ローンシミュレーション をクリック 3 資金計画シミュレーション をクリック 家計に関する試算結果のほか 繰上返済を予定している方は繰上返済の効果もご確認いただけます 5
住宅ローンの金利タイプ 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る 住宅ローンには代表的な 3 つの金利タイプがあります それぞれの特徴を知り ご自分のライフプランに合わせて選びましょう 6
3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る 住宅ローンのリスク金安心なライフプランを実現するために リスクに備え 住宅ローンを選ぶことが必要です 生命のリスク住宅ローンには次のようなリスクがあります 火災のリスク利変動のリスク7
民間金融機関の住宅ローン金利の推移 ( 変動金利等 ) 過去 金利の上昇局面では 4 年間で年 3.6% 上昇したこともありました 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る ( 注 ) 主要都市銀行のホームページ等により集計した金利 ( 中央値 ) を掲載しています なお 変動金利 は昭和 59 年以降 固定金利期間選択型 (3 年 ) の金利 は平成 7 年以降 固定金利期間選択型 (10 年 ) の金利 は平成 9 年以降のデータを掲載しています ( 注 ) 主要都市銀行のホームページ等により集計した金利 ( 中央値 ) を掲載しています なお 変動金利 は昭和 59 年以降 固定金利期間選択型 (3 年 ) の金利 は平成 7 年以降 固定金利期間選択型 (10 年 ) の金利 は平成 9 年以降のデータを掲載しています このグラフは 住宅金融支援機構が各種資料を基に独自にまとめたものであり 将来の金利予測ではありません 8
返済期間中の借入残高の推移 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る 10 年間経過時に潜むリスクは意外と知られていません < シミュレーション条件 > 借入額 3,000 万円 元利均等返済 ボーナス返済なし 返済期間 35 年固定金利期間選択型 (10 年 ) 利用借入金利当初 10 年間年 1.5% 11 年目以降 35 年目まで年 2.0% と仮定 ポイント 1 10 年後の借入残高 ( 繰上返済を行わない場合 ) 左記のシミュレーションでは 10 年経過時点では 約 77% の残高が残ります 返済期間中の借入残高の推移 ( 単位 : 万円 ) 2,297 10 年経過時点での借入残高はまだ10 77% 年経過時点での借入残高はも残っている! まだ約 77% も残っている! ( 年 ) ポイント 2 10 年後の金利 万が一 金利が大幅に上昇した場合には 返済額も大幅に UP する可能性があります 逆に 金利が下がっていれば返済額が下がる可能性があります ポイント 3 10 年後の家計収支の状況 10 年後はお子さまの教育費で支出が増えるのか お子さまが巣立って支出は減るのか 具体的に考えましょう 住宅ローン商品の内容や利用条件によっては これと異なりますのでご注意ください 数値は概算です グラフは 概算を基にしたイメージ図です 9
金利変動のリスクとは? 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る が大きく変化します また 固定金利期間終了後の商品条件 ( 金利タイプ 金利引下げ幅等 ) は ご利用の金融機関によって異なりますので よく確認しましょう 例 : 固定金利期間選択型 (10 年 ) を利用した場合 前提条件 借入額 3,000 万円 元利均等返済 ボーナス返済なし 借入期間 35 年固定金利期間選択型 (10 年 ) 利用借入金利当初 10 年間年 1.5%( ) ( ) 店頭表示金利年 3.5% で当初 10 年間は店頭表示金利から年 2.0% 引き下げた金利を適用し 当初期間終了後は店頭表示金利年 3.5% から年 1.5% 引き下げた借入金利を適用すると仮定 ( 繰上返済を行わない場合 ) ( 注 ) 上記は仮定の金利であり 住宅金融支援機構が将来の金利を予測するものではありません 試算結果の数値は概算です 当初 10 年間年 1.5% 毎月返済額 :91,855 円 店頭表示金利が年 1.0% 上がると 店頭表示金利が年 0.5% 上がると 店頭表示金利がそのままだと 店頭表示金利が年 0.5% 下がると 11 年目以降年 3.0% 毎月返済額 :108,914 円 総返済額 :4,370 万円 11 年目以降年 2.5% 毎月返済額 :103,035 円 総返済額 :4,194 万円 11 年目以降年 2.0% 毎月返済額 :97,348 円 総返済額 :4,023 万円 11 年目以降年 1.5% 毎月返済額 :91,855 円 総返済額 :3,858 万円 返済額に大きな差が!固定金利期間選択型の住宅ローンは 固定金利期間終了後の金利環境によっては 返済額 10
金利が低い時こそ 長期固定金利 3 住宅ローンの金利タイプとリスクを知る 金利は 住宅ローンの返済額に大きく影響します 年 0.5% の金利差で 総返済額の差が数百万円も出てしまうことも! 試算条件 借入額 3,000 万円 返済期間 35 年 元利均等返済 ボーナス返済なし 全期間固定金利型 総返済額 4,174 万円 毎月の返済額 10.0 万円 差額 331 万円 総返済額 4,505 万円 毎月の返済額 10.8 万円 差額 345 万円 総返済額 4,850 万円 毎月の返済額 11.6 万円 差額 358 万円 総返済額 5,208 万円 毎月の返済額 12.4 万円 差額 371 万円 総返済額 5,579 万円 毎月の返済額 13.3 万円 年年年年年 ( 注 ) 上記試算の借入金利は仮定であり 住宅金融支援機構が将来の金利を予測するものではありません 試算結果の数値は概算です 11
フラット 35 とは 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してご提供する全期間固定金利住宅ローンです 取扱金融機関へお申込みください 1 ずっと固定金利の安心 資金の受取時 ( 下図参照 ) に 返済終了までの借入金利と返済額が確定します 返済中に市場金利が上昇し その時点の フラット 35 の借入金利が上昇した場合でも 資金受取時に確定した借入金利で返済を継続できます ただし 返済中に市場金利が低下し その時点の フラット 35 の借入金利が低下した場合でも 資金受取時に確定した借入金利で返済が続くことになります お取引の流れ 建築計画 購入物件決定等 申込み ( 申込書の提出 ) 審査 借入れの決定 契約手続 資金の受取り 2 質の高い住宅取得を金利引下げで応援 この時点の金利が返済終了まで続きます フラット35 のご利用に際しては 住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査を実施します あわせて 新築住宅では 建築基準法に基づく検査済証の交付確認を行います さらに 省エネルギー性 耐震性等 質の高い住宅を取得する場合に 金利を一定期間引下げる制度 フラット35 S により住まいづくりを応援します 物件検査手数料はお客さま負担となります 物件検査手数料は 検査機関または適合証明技術者により異なります 3 保証料 0 円 繰上返済手数料 0 円 一般的に住宅ローンの借入れに必要となる保証料はかかりません 保証人も必要ありません また 返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません 融資手数料 抵当権の設定費用 ( 登録免許税 司法書士報酬等 ) 物件検査手数料 火災保険料等はお客さま負担となります 一部繰上返済の場合 繰上返済日は毎月の返済日となります また 返済金額は お客さま向けインターネットサービス 住 My Note の場合は 10 万円以上 金融機関窓口の場合は 100 万円以上となります 4 ご返済中も安心サポート お客さまに万一のことがあった場合に備えて 機構団体信用生命保険や 3 大疾病保障付機構団体信用生命保険をご用意しています また 多様な返済方法変更のメニューをそろえ お客さまからの返済のお悩みに対して 事情に合った返済方法をご提案します 返済のお悩み等は 各金融機関へご相談ください 機構団体信用生命保険または 3 大疾病保障付機構団体信用生命保険の特約料は お客さま負担となります 12
フラット 35 の金利推移 フラット 35 の金利推移 ( 平成 28 年 2 月 ) < 返済期間が 21 年以上 35 年以下 融資率が 9 割以下の場合 > 試算結果の数値は概算です ( 注 ) 最低金利とは取扱金融機関が提供す る最も低い金利 最頻金利とは取扱金融機関が提供する最も多い金利 最高金利とは取扱金融機関が提供する最も高い金利です 借入れに当たっての注意事項 フラット 35 は 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してご提供する全期間固定金利住宅ローンです お申込みは 取扱金融機関となります 詳細はフラット 35 サイト (www.flat35.com) でご確認ください 取扱金融機関または住宅金融支援機構の審査の結果によっては お客さまのご希望にそえない場合がありますので あらかじめご了承ください 借入額は 100 万円以上 8,000 万円以下 (1 万円単位 ) で 建設費または購入価格 ( 非住宅部分を除く ) 以内となります また 年収等 審査の結果によってはご希望の借入額まで借入れできない場合があります 融資率とは 建設費または購入価格に対して フラット 35 の借入額の占める割合をいいます 融資手数料は お客さま負担となります 融資手数料は取扱金融機関により異なります 借入金利は 資金受取時の金利が適用となります 借入期間 (20 年以下 21 年以上 ) 融資率 (9 割以下 9 割超 ) に応じて 借入金利が異なります 融資金利は取扱金融機関により異なります 融資金利は毎月見直されます 融資率が 9 割を超える場合は 返済の確実性等をより慎重に審査します 借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます 最長 35 年の返済が可能です ただし お客さまの年齢により借入期間が短くなる場合があります 住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることについて 検査機関または適合証明技術者による物件検査を受ける必要があります 併せて 新築住宅では 建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています 物件検査手数料はお客さま負担となります 物件検査手数料は 検査機関または適合証明技術者により異なります 借入対象となる住宅及びその敷地に 住宅金融支援機構を抵当権者とする第 1 順位の抵当権を設定していただきます なお 抵当権の設定費用 ( 登録免許税 司法書士報酬等 ) は お客さま負担となります 借入対象となる住宅に 火災保険 ( 任意の火災保険または法律の規定による火災共済 ) に加入していただきます 火災保険料は お客さま負担となります 万一の場合に備え 機構団体信用生命保険特約制度への加入をお勧めしています 特約料はお客さま負担となります また 健康状態等により 加入できない場合があります フラット 35 S は 借換融資には利用できません 取扱金融機関の融資金利 融資手数料 返済額の試算等の詳細は フラット 35 サイト (www.flat35.com) でご確認ください 説明書 ( パンフレット等 ) は お申込みを希望する取扱金融機関で入手できます 借換のための フラット 35( 買取型 ) をお申込みされる方は 融資率が 9 割を超える場合でも 融資率が 9 割以下の金利が適用されます 13
S 平成 28 年 1 月 30 日から平成 28 年 3 月 31 日までのお申込受付分に適用 ( 1) とは? 金利引下げプラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅 住宅の条件 ( 2) 金利プランごとの次の基準のうち いずれか 1 つ以上に適合する必要があります 各基準の詳細は フラット 35 サイトでご確認ください (1) 認定低炭素住宅 (2) エネルギーの使用の合理化等に関する法律 に基づく 住宅事業建築主の判断の基準 に適合する住宅 ( 一戸建てに限る ) (3) 一次エネルギー消費量等級 5 の住宅 (4) 耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )3 の住宅 (5) 高齢者等配慮対策等級 4 以上の住宅 ( 共同住宅の専用部分は等級 3 でも可 ) (6) 長期優良住宅 (1) 断熱等性能等級 4 の住宅 (2) 一次エネルギー消費量等級 4 以上の住宅 (3) 耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )2 以上の住宅 (4) 免震建築物 (5) 高齢者等配慮対策等級 3 以上の住宅 (6) 劣化対策等級 3 の住宅で かつ 維持管理対策等級 2 以上の住宅 ( 共同住宅等については 一定の更新対策が必要 ) ( 1) フラット 35 S には予算金額があり 予算金額に達する見込みとなった場合は 受付を終了させていただきます 受付終了日は 終了する約 3 週間前までにフラット 35 サイトでお知らせします ( 2) 表中の住宅の条件は 新築住宅 中古住宅共通の基準 です このほかに 中古住宅特有の基準 があります 中古住宅特有の基準 は フラット 35 サイトでご確認ください 中古住宅については 新築住宅 中古住宅共通の基準 または 中古住宅特有の基準 のいずれかを満たすことで 金利引下げを受けることができます ( 注 ) フラット 35 S は 新築住宅の建設 購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます ( フラット 35 借換融資には利用できません ) 上記基準のほか 住宅の耐久性等の フラット 35 の技術基準やその他融資基準を満たす必要があります 各基準の詳細は フラット 35 サイトでご確認ください フラット 35S の各基準を満たせば その後の住宅に関する支出を軽減することができるメリットがあります 14
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