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なおみりゅうとう
5 years ago
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1 資料 3 子育て世帯の安心な住まいの確保 ( 事務局資料 ) 子育て世帯に対する住宅取得支援

2 子育て世帯の住まいの課題と取組第 1 回研究会で提示した課題 ( 民間住宅のみ ) これまでの主な取組今後の取り組みの方向性持家育てに適した構造や設備を有した住宅の基準づくり持家取得のための資の確保中古住宅を活した低廉な育て世帯向けの住宅の供給住み替え希望者への情報提供住宅取得の多様化 ( 持家と借家の中間領域の新たな契約法等 ) 地治体等による育て世帯向け住宅の認証制度等持ち家取得に対する税制援 ( ローン減税贈与税の課税措置等 ) 住宅融援機構による利引き下げ中古住宅流通促進に向けた取組 ( 建物評価法の改善インスペクションの普及等 ) 住み替え援事業等 DIY 賃貸の普及促進等育て世帯にとって優しい住宅 ( 構造設備家具安安全な住環境等 ) の指針の検討普及拡親世帯の住宅資産を活した持家取得援の検討中古住宅市場の活性化策の推進 ( 中古住宅市場活性化ラウンドテーブルを開催中 ) 等住宅取得の多様化に向けた策の検討等借家共通育てに適した構造や設備を有した賃貸住宅の基準づくり地治体等による育て世帯向け住宅の認証制度等空き家を活した低廉な育て世帯向空き家改修に対する援けの賃貸住宅の供給地治体等による情報提供較できる情報の整備と開居希望者への情報提供等の居住援各居住援協議会による居住援等の取組安安全な住環境整備とコミュニティの創出住まいと近接した育て援サービス等の確保親世帯との近居同居による多世代交流拠点の併設施設整備等に対する援等地治体による近居同居に対する援等育て世帯にとって優しい賃貸住宅 ( 構造設備家具安安全な住環境 ) の指針の検討普及拡居住援協議会による情報提供等の居住援の強化普及拡併設施設整備等に対する援の継続拡充育て世帯にとって優しい住宅 ( 構造設備家具安安全な住環境等 ) の指針の検討普及拡近居同居に対する援策の検討等 1 等

3 現状 1( 子育て世帯の住まい等の状況 ) 子育て世帯は子供の年齢にかかわらず約 8 割の世帯は持ち家への入居を希望しているが子どもが小さい世帯は借家住まいが多い住み替えない理由は預貯金や返済能力が不足している支払い可能な範囲で気に入った住宅がないが多い全体末子年齢 0~3 歳未満末子年齢 3~6 歳の未就学児末子年齢小学 1~3 年生末子年齢小学 4~6 年生 < 希望する居住形態 > 0% 20% 40% 60% 80% 100% 持ち家戸建持ち家共同住宅賃貸戸建賃貸共同住宅その他出典 : 国土交通省子育て世帯の支援に資する住宅の活用事例等の収集分析業務報告書 ( 平成 25 年 3 月 ) ウェブアンケート調査結果 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 子育て世帯の住宅の種類 ( 世帯人員ベース )> 2.5% 5.9% 3.9% 20.2% 1.6% 3.9% 71.8% 31.8% 1.9% 40% 4.0% 56.4% 19.1% 1.4% 4.9% 70.6% 一般世帯人員 0~4 歳 5~9 歳給与住宅都市再生機構公社の借家持ち家民営の借家公営の借家出典 : 総務省平成 22 年国勢調査 < 住み替え改善の意向がない理由 > 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 子 5 歳以下 29.5% 1.7% 0.2% 4.7% 21.8% 9.1% 3.9% 3.2% 2.9% 19.5% 3.3% 子 6~11 歳 26.5% 4.9% 1.2% 18.3% 7.0% 4.4% 0.4% 6.4% 1.7% 24.0% 5.2% 子 12~17 歳 27.3% 0.1% 2.9% 15.6% 5.6% 5.1% 8.4% 1.9% 2.5% 25.8% 4.7% 預貯金や返済能力が不足現在の住宅宅地の売却がうまくいかない返済能力はあるが資金融資が受けられないまたはその額が少ない支払い可能な額の範囲で気に入った住宅がない物件に関する適切な情報の不足住環境や住宅性能に関する情報が得にくい住宅の改善方法について適当な相談相手に関する情報が得にくい民間賃貸住宅への入居拒否公的賃貸住宅への入居が困難特にない不明出典 : 国土交通省平成 20 年住生活総合調査結果 2

4 現状 2( 子育て世帯の平均年収等の状況 ) 住宅の一次取得者層である30 歳代の平均年収は低下傾向また住宅価格は上昇傾向でありこのような状況を踏まえると子育て世帯の住宅取得は年々難しくなってきているものと考えられる [ 万円 ] 歳代の平均年収推移建築比指数の推移歳集合住宅 RC 住宅 W ( 平成 17 年平均 =100) 対象都市 : 東京工事費原価歳歳 4,500 [ 万円 ] 4,000 3,500 ( 出典 ) 一般財団法人建設物価調査会建設物価指数月報全国のマンション価格推移 3,582 3,648 3,540 3,539 3,525 3,539 3,548 3,491 3,560 3,901 3,813 3,802 4,022 3,896 3,824 4, 歳 3,000 H9 H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 ( 出典 ) 国税庁民間給与実態統計調査 ( 出典 ) 不動産経済研究所全国マンション市場動向 3

5 持ち家取得に対する主な支援持ち家取得に対してはこれまでも様々な支援策が講じられてきたところ主な取組は次のとおり税制等住宅ローン減税住まい給付金登録免許税率の軽減不動産取得税の減額住宅購入時に住宅ローンを利用した場合 10 年間住宅ローンの年末残高の 1% を所得税から控除住宅ローン減税制度で所得税が少ない場合は翌年の住民税から控除されるが個人の住民税でも控除しきれなかった場合は最大 30 万円が現金で給付一定の要件を満たす住宅について不動産登記における登録免許税を軽減また不動産取得税についても減額新築住宅に係る固定資産税の減額措置一定の要件を満たす住宅については新築後一定期間家屋に係る固定資産税を減額贈与税の非課税住宅を購入する際に父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等に係る資金を受け取った場合一定金額までの贈与が非課税住宅ローンの金利引下げ措置フラット 35S 良質な持ち家の取得を支援するために住宅金融支援機構における証券化支援事業のフラット35Sにより耐久性可変性等が優れた住宅に係る融資金利の引下げを実施 4

6 現状 3( 親世帯の住まい等の状況 ) 高齢者の持ち家率は約 8 割と高い中現在の住まいに満足している世帯が多く継続して居住したいというニーズが伺える年代別居住形態高齢者の住まいの意向 75 歳以上 70 ~ ~ ~ 64 約 8 割満足まあ満足多少不満非常に不満不明 0% 20% 40% 60% 80% 100% 55 ~ 59 高齢者世帯合計 n=10, ~ ~ ~ 44 持ち家単身世帯 (65 歳 ~74 歳 ) 借家 n=1, ~ ~ ~ 歳未満単身世帯 (75 歳以上 ) n=2,055 夫婦世帯 ( 家計を主に支える者が65 歳以上 ) n= % 20% 40% 60% 80% 100% ( 資料 ) 平成 20 年住宅土地統計調査 ( 総務省 ) ( 出典 ): 高齢者の生活と意識に関する国際比較調査 ( 内閣府 ) 5

7 現状 4( 親世帯の資産等の状況 ) 高齢者世帯の資産の使い方としてはできるだけ子孫のために残してやる方がよいとの回答が多い高齢者世帯の可処分所得 ( 単身 11.1 万円夫婦 18.5 万円 ) 消費支出 ( 単身 14.5 万円夫婦 24.3 万円 ) 1 及び平均寿命 2 を勘案するとおおよそ1,000 万円から1,500 万円の貯蓄があることが望ましく貯蓄残高分布を見ると約半数の世帯は貯蓄を活用した支援は難しい 1 平成 25 年度家計調査報告 ( 速報 ) 2 平成 25 年簡易生命表の概況現金資産はないものの住宅資産を有する親世帯が子育て世帯に対して住宅取得を支援することはできないか資産の使い方資産はできるだけ子孫のために残してやる方がよい資産は自分の老後を豊かにするために活用 ( 売却賃貸など ) する方がよいわからない 0% 20% 40% 60% 80% 100% 高齢者世帯合計 49.5% 38.2% 12.4% 60~64 歳 45.3% 44.1% 10.6% 65~69 歳 45.0% 43.0% 12.0% 70~74 歳 48.1% 37.9% 14.0% 75~79 歳 55.0% 32.3% 12.7% 9.1% 6.1% 貯蓄残高分布 ( 世帯主が 60 歳以上の世帯 ) 8.0% 3.5% 16.7% 3.8% 20.7% 5.4% 5.1% 4.4% 17.1% 500 万円未満 500~1,000 万円未満 ,000~1, 万円未満 1,200~1,400 万円未満 1,400~1,600 万円未満 1,600~1,800 万円未満 1,800~2,000 万円未満 2,000~2,500 万円未満 2,500~3,000 万円未満 ,000~4, 万円未満 4,000 万円以上出典 : 内閣府平成 22 年度高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査結果 ( 出典 ) 総務省家計調査年報 ( 貯蓄負債編 ) 6

課題解決のための取組み子育て世帯 : 持ち家取得に対するニーズが高いものの資金面から断念親世帯 : 現在の住まいに居住を継続しつつ

子育て世帯支援リバースモーゲージ親世帯が所有不動産に担保設定することにより資金調達を行い子育て世帯の住宅取得を支援融資金は親世帯の死亡時に所有不動産を売却することにより返済 (

親世帯の中古住宅を市場に流通させることも可能イメージ図リバースモーゲージ型融資親世帯 ( 高齢者 ) 金融機関親世帯が建設購入を支援親の死亡時不動産売却により一括返済子育て世帯

8 課題解決のための取組み子育て世帯 : 持ち家取得に対するニーズが高いものの資金面から断念親世帯 : 現在の住まいに居住を継続しつつできる限り子孫のために資産を残したいニーズが高いであるため親世帯が現在の住宅に居住を継続しつつ住宅資産を活用して子世帯の住宅の取得を支援することはできないか取組の提案 : 子育て世帯支援リバースモーゲージ親世帯が所有不動産に担保設定することにより資金調達を行い子育て世帯の住宅取得を支援融資金は親世帯の死亡時に所有不動産を売却することにより返済 ( リバースモーゲージ ) メリット預貯金で支援することが困難な場合に所有不動産を活用することにより子世帯の資金需要のタイミングに合わせてとにより支援することが可能死亡時に売却するため親世帯の中古住宅を市場に流通させることも可能イメージ図リバースモーゲージ型融資親世帯 ( 高齢者 ) 金融機関親世帯が建設購入を支援親の死亡時不動産売却により一括返済子育て世帯建設購入通常の住宅ローンの融資返済保証料支払い保証金融機関公的保証機関金融機関のリバースモーゲージ型融資に対する保証リバースモーゲージ固有の担保割れリスクを踏まえこうした取組を民間金融機関が実施できるよう公的保証機関による環境整備が必要ではないか 7

9 ( 参考 ) リバースモーゲージの概要リバースモーゲージ (Reverse Mortgage) とは高齢者等が自己の居住する住宅を担保として融資 ( Mortgage ) を受け当該高齢者等の死亡時に住宅を処分すること等により一括返済するローン時間の経過に伴い債務残高が減少する通常の住宅ローンとは逆 ( Reverse ) に時間の経過に伴い債務残高が増加するローンであるためンであるためリバースモーゲージと言う高齢者等相続人自己居住住宅を担保生活資金等を融資高齢者等の死亡時担保不動産の売却等により返済金融機関リバースモーゲージ ( 極度型 ) の商品概要極度型は担保不動産価値に応じて利用可能額を設定利用可能額内であればいつでも融資金額の受け取りが可能となるまた極度型は年金型と比較して長生きリスクが低い日本の金融機関のリバースモーゲージ ( 極度型 ) 商品概要主体利用対象者利用使途担保融資限度額 A 銀行 60~80 歳三大都市圏エリアの居住者自由戸建住宅のみ土地評価額 8,000 万円以上土地評価額の 50% B 銀行 55~80 歳年収 120 万円以上営業店から 2 時間以内の圏内自由戸建住宅東京神奈川千葉埼玉大阪市京大阪市京都市神戸市のマンション戸建住宅は土地評価額の 80%( マンションは 50%) 以内 500 万円以上 1 億円 ( マンションは5,000 万円 ) 以内 C 銀行 55 歳以上 ( 終身 ) 東京神奈川千葉埼玉自由戸建住宅のみ土地評価額 2,000 万円以上貸越極度額は 1,000 万円以上 2 億円以内かつ土地評価額以内利用可能額は貸越極度額の 50% 以内 8

10 ( 参考 ) リバースモーゲージ普及のための対策の方向性リバースモーゲージについては融資する金融機関にとって担保割れリスク ( 三大リスク ) 等の課題が存在当該リスクをヘッジするため長生きリスクについては民間の保険担保不動産価値の下落リスクは公的な保険等による関与を組み入れることが必要中古住宅市場活性化ラウンドテーブル ( ) 平成 25 年度報告書より ( ) 中古住宅の建物評価改善等の取組が真に市場に定着していくこと等を目指し国土交通省や中古住宅流通に携わる民間事業等のいわゆる実物サイドと金融当局や金融機関などの金融サイドとの間の率直かつ自由な意見交換を通じて現状認識や問題意識を共有することを目的として設置ローン利用者生活資金融資返済民間金融機関保証料支払い保証公的保証機関不動産価格下落リスク不動産価格が予想を上回って下落することにより契約終了前に融資残高が不動産価格に達してしまうリスク 3 大リスクが存在住宅金融支援機構や高金利上昇リスク金利が予想を上回って上昇し利息を含めた融資総額が増加することにより契約終了前に融資残高が不動産価格に達してしまうリスク長生きリスク利用者が予想を上回って長生きすることにより契約終了前に融資残高が不動産価格に達してしまうリスク齢者住宅財団がリフォーム融資等に限定してリバースモーゲージを保証 9

11 ( 参考 ) 住宅金融支援機構の住宅融資保険制度を活用したリバースモーゲージ住宅金融支援機構の住宅融資保険制度を活用したリバースモーゲージ付保主体住宅金融支援機構高齢者 ( 利用者 ) 2 融資 3 自己居住住宅を担保金融機関融資対象者資金使途満 60 歳以上高齢者が自ら居住する 1 住宅のリフォーム資金高齢者が住み替える先の住宅の 2 入居一時金 3 5 相続 1 融資保険契約 1 6 担保不動産売却等に 4 保険料支払より一括返済 2 7 保険金支払 3 填補率 10 割相続人 8 担保不動産売却等による返済金額と融資金額の差額を支払 3 住宅金融支援機構 1 利用者の死亡後担保不動産売却等による返済金額が融資金額を下回った場合金融機関は住宅金融支援機構に対して保険金の支払請求が可能となる 2 相続人ではなく金融機関や住宅金融支援機構が自ら担保処分をして債権回収を行う場合もある 3 6 の返済により金融機関の融資金額の全額が返済されない場合住宅金融支援機構は元金の残額部分について保険金の支払を行うまた相続人は住宅金融支援機構に対して支払義務を負う住宅融資保険制度を活用したリバースモーゲージ商品概要 1 保険の対象となる額 ( 以下の要件のうち最も低い額が付保対象額 ) 1,500 万円以内 2 リフォーム等工事費又は入居一時金 4 の 100% 以内 3 担保不動産 ( 土地建物 ) 5 の評価額の 50% 以内 1 3 年以内の定期借家契約により第三者に賃貸する場合にあっては自ら居住要件を課さない 2 サービス付き高齢者向け住宅として登録された住宅であることが必要 3 入居一時金に併せて住み替える前の住宅のリフォーム等資金も対象とする場合を含む 4 併せてリフォーム等工事を対象とする場合は当該工事費を含む 5 サービス付き高齢者向け住宅に住み替える場合は住み替え前の土地及び建物主体利用対象者利用使途担保融資限度額開始時期 A 銀行満 60~80 歳リフォーム資金 B 銀行満 60~80 歳 1リフォーム資金 2サービス付き高齢者向け住宅への入居一時金同社の営業エリアに所在する自己所有住宅東京神奈川千葉埼玉にある自己所有住宅 100 万円以上 1,500 万円以内で下記 12のいずれか低い金額であり年収に対する本ローンを含む全ての借入金の年間返済合計額の割合が同社の条件の範囲内であること 1リフォーム工事代金 2 担保評価額の50% 100 万円以上 1,500 万円以内で下記 1~3の最も低い金額 1リフォーム工事代金または入居一時金 2 担保不動産評価額の 50% 3 年収に対する本ローンを含む全ての借入金の年間返済合計額の割合が同社の条件を満たす金額 H23 年 4 月 H26 年 2 月 10

12 ( 参考 ) 最低家賃保証を活用したリバースモーゲージ ( 一社 ) 移住住みかえ支援機構住みかえ支援機構 (JTI) の最低家賃保証を前提として賃料債権に譲渡担保を設定して融資を行うリバースモーゲージについては平成 25 年 9 月に民間金融機関が取扱を開始したローンを生活資金に貸主 ( 高齢者世帯 ) 賃料債権を譲渡担保としてローンを実行長期借家契約賃料保証住み替え促進機関企業 (JTI 等 ) 定額家賃保証額の範囲内にてローンを約定弁済融機関転貸契約賃料支払借主 ( 子育て世帯 ) 利用価値のある戸建て住宅等を賃借できる JTI の家賃定額保証制度を活用したリバースモーゲージ商品概要主体利用対象者利用使途担保融資限度額開始時期 A 銀行 JTIのマイホーム借上げ制度及び家賃定額保証制度の利用者またはその家族で契約時年齢が 20 歳以上自由賃貸する住宅の賃料債権に譲渡担保を設定 5,000 万円以内 H25 年 9 月 11

13 ( 参考 ) 米国におけるリバースモーゲージの概要米国におけるリバースモーゲージは住宅都市開発省 (HUD:Departmentof Housing and Urban Development ) の住宅資産転換融資制度 (HECM: Home Equity Conversion Mortgage) がほぼ市場を独占ノンリコース終身居住制度利用中の返済不要の3 点を満たすものがリバースモーゲージであるとの考え方が一般的貸手の各種リスクを連邦住宅局 (FHA:Federal Housing Administration) の保険を付すことによりカバー HECM の契約件数の推移 HUD ー HECM の制度概要 HUD ー HECM 利用開始年齢資産制限金利資金調達 62 歳以上 FHA 保険で定められる融資上限を基に設定 ( 現在は念万ドル ) 変動金利 GNMAによる証券化担保割れリスクへの対応手法融資機関の債務不履行 FHA 保険 FHA 保険 HUD 承認機関によるカウ ( 出典 ) HUD FHA HECM Characteristics Report U.S. Department of Housing and Urban Development カウンセリングンセリング義務付け担保物件に対する融資限度割合 ~66%( 下限は年齢金利による ) 12

14 ( 参考 ) リバースモーゲージにおけるリスク分担のあり方 ( 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル資料 ) リバースモーゲージにおける 3 大リスクを金融機関だけで負担するのは困難であるが住宅金融に関わる幅広い官民の主体と連携しながら証券化市場を含む金融二次市場等を活かしたリスク分担のあり方はどのようなものか本作業部会では中古住宅の資金化を円滑にするという中長期的な観点から ( 中略 ) 民間金融機関と政府系金融機関の間における担保割れリスク共有の健全な在り方について住宅建築や住宅金融に関わる幅広い官民の主体と連携しながら検討を深めていく重要性が共有された住な共有さ ( 金融庁官民ラウンドテーブル高齢化社会と金融サービス作業部会報告 ( 平成 25 年 5 月 )( 抄 )) リバースモーゲージにおける 3 大リスクのリスク分担のあり方について住宅金融に関わる幅広い官民の主体と連携しながら検討を進めることが必要長生きリスク担保不動産価値下落リスク金利上昇リスク賃料保証を前提とした DCF 分析の活用生命保険の活用証券化 REIT 買取ファンドへの売却多様なリスク分担の手法について議論公的リスク分担手法の可能性 1 長生きリスク 2 担保不動産価値下落リスク 3 金利上昇リスク融資総額融資総額 ( 金額 ) ( 元利合計 ) ( 金額 ) ( 元利合計 ) ( 金額 ) 融資総額 (L1 ) ( 元利合計 ) 融資総額 (L1) ( 元利合計 ) 長生きによる担保割れ価値下落担保不動産価値 (V1) 金利上昇による担保割れ予定契約終了時 (T1) 長生き実際の契約終了時 (T1 ) 担保不動産価値 ( 時間 ) 予定契約終了時 (T1) 担保不動産価値下落による担保割れ担保不動産価値 (V1 ) ( 時間 ) 金利上昇予定契約終了時 (T1) 担保不動産価値 ( 時間 ) 13

15 残存価値内装設備築年数外2 基礎躯体は性能に応じて20 年より長い耐用年数を設定基礎躯体築年数 ( 参考 ) 中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針概要 ( 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル資料 ) 評価方法の基本的考え方方 1 住宅を大きく基礎躯体部分と内外装設備部分に区分しそれぞれの部位の特性に応じて評価の上合算区分 : 基礎躯体屋根材外壁材外部建具内部建具内装仕上げ台所浴室洗面トイレ給排水給湯設備照明器具電気設備それぞれの区分の構成費グレード区分を附属データ集に提示 2 基礎躯体は性能に応じて20 年より長い耐用年数を設定インスペクション結果や売り主側から提供された情報をもとに基礎躯体の状態を個別に確認し評価上の経過年数 ( 実質的経過年数 ) を設定基礎躯体の耐用年数の参考となる数値を附属データ集に提示 3 適切な内外装設備の補修等を行えば基礎躯体の機能が失われない限り住宅の使用価値は何度でも回復向上するものととらえて評価に反映内外装設備の参考となる数値価値向上の反映に係るモデル計算例を附属データ集に提示評価のイメージ部位 A 部位 B 部位 C 部位 D 残存価値 20~25 年でゼロに現状の市場価値は基礎躯体の機能が維持される期間築年数建物評価実務の改善に向けた取組 1 指針に基づき宅建業者や不動産鑑定士が用いる評価手法の改善を検討 2 金融機関における担保評価への連動を推進 3 指針に基づく評価額や実質的経過年数等の消費者への提示方法を検討報告建物評価の改善に向けた取組体制国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会 ( 公社 ) 不動産鑑定士協会建物評価不動産鑑定評価基準の改正連合会等における既存住宅評価の環境整備の改善中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会 (H25 年度 ) 原価法における建物評価方法の改善のあり方を検討中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定中古住宅市場活性化ラウンドテーブル (H25,26 年度 ) 中古住宅の建物評価改善等の取組を中古住宅流通市場と金融市場に定着させるための方策等を議論検討結果を反映戸建て住宅価格査定マニュアルの改訂 (H26 年度 ) 建物の売買の局面建物の担保評価の局面 14

個信センター概要

個信センター概要民間発表資料 4 住宅ローン融資の対応状況等平成 25 年 9 月 26 日一般社団法人全国銀行協会目次 1. 住宅ローン審査の概要と担保評価の位置付け 2. 住宅ローンの担保評価の概要 3. 中古建物リフォーム評価の特性について 4. 建物の品質性能を担保評価に適切に反映させるための課題 5. 高齢者等の持ち家資産の活用 ( リバースモーゲージローン等 ) への取組 6. リバースモーゲージローンの取扱金融機関