Tokyo Coworking Market (JP)

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いおりことじ
5 years ago
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218 年 7 月 JLL リサーチ事業部概要東京オフィス市場のコワーキングスペースが 218 年に入り急拡大している延床面積ベースでは千代田区港区等の東京都心 5 区のコワーキングスペースが同年 6

WeWork が同年 2 月日本市場に参入し東京都心を中心に本格稼働を進めているまたサービスオフィスのオペレーターがコワーキングスペースを展開し事業拡大するなど全体的に市場が拡張している

スペースが提供するネットワーキングイベントや快適に働く環境を提供するための管理サービス IT や AI を活用したコミュニティの形成に注目したテナント需要も高まっている加えて政府による働き方改革が推進されており

サービスオフィス他企業とのコミュニケーションを促進するフリーアドレス ( 席を自由に選択できる ) 制オフィス米国欧州をはじめアジア太平洋の不動産市場で普及コンシェルジュ

1 218 年 7 月 JLL リサーチ事業部概要東京オフィス市場のコワーキングスペースが 218 年に入り急拡大している延床面積ベースでは千代田区港区等の東京都心 5 区のコワーキングスペースが同年 6 月時点で約 62,68 平方メートルに拡大し前年比で倍増している現在東京都心 5 区の拠点数は 41 となっており最大級の拠点では 1,9 席を提供している特に世界的に急拡大中のコワーキングオペレーター WeWork が同年 2 月日本市場に参入し東京都心を中心に本格稼働を進めているまたサービスオフィスのオペレーターがコワーキングスペースを展開し事業拡大するなど全体的に市場が拡張しているコワーキングスタイルにより企業の壁を越えたコミュニケーションが促進され働き方の柔軟性が高まるという効果にも期待が集まっているまた物理的なスペースだけではなくコワーキングスペースが提供するネットワーキングイベントや快適に働く環境を提供するための管理サービス IT や AI を活用したコミュニティの形成に注目したテナント需要も高まっている加えて政府による働き方改革が推進されており企業におけるワークライフバランスが改善され東京オフィス市場のコワーキングスペースは今後一段と拡大すると予測される図表 1 コワーキングとサービスオフィスの対比タイプ主な特徴コワーキングスペースサービスオフィス他企業とのコミュニケーションを促進するフリーアドレス ( 席を自由に選択できる ) 制オフィス米国欧州をはじめアジア太平洋の不動産市場で普及コンシェルジュ通訳等のサービスを提供しているオフィス他の利用者と共有して利用するものの完全個室のものが大半を占める本レポートは東京都心 5 区 ( 千代田区港区中央区新宿区渋谷区 ) が対象になります COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 218 本レポート内容の無断転載を禁じます 1

2 1. 面積が急拡大東京のオフィス市場におけるコワーキング市場は 213 年以降面積ベースで拡大を続けてきたが特に 217 年からより加速してきている図表 2 が示すようにコワーキングスペースは 217 年に 16,92 平方メートルさらに 218 年には 32,624 平方メートルへと増加し累計で 62,68 平方メートルになると見込まれている 2 年代はサービスオフィスが主流であったが 5 年前よりコワーキングスペースが著しく拡大し市場が一変してきたまた拠点あたりの平均面積も 217 年以降特に 218 年は急拡大しているコワーキングスペースの平均面積はこれまで 1, 平方メートル前後であったが大規模オペレーター WeWork の進出等を背景に 2,258 平方メートルにまで拡大している (218 年 6 月末時点 ) 拠点ごとの席数も大幅に増加しており 9-1,9 席のレンジで展開されている直近では賃貸市場でのコワーキングスペースのリーシング取引が目立っており東京都心 5 区の総取引面積に対して 217 年通年で 3% 218 年は 34% に達している (7 月末時点 ) 図表 2 東京における新規床面積 ( コワーキングスペース対サービスオフィス )( 開設時点ベース ) ( m2 ) 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, ~ 予サービスオフィスコワーキングスペース 2. 新規拠点が東京都心に集中する東京の A グレードオフィス市場は 22 年に向けて未曾有の新規供給を控えている特に丸の内大手町をはじめ虎ノ門品川渋谷などの再開発物件で高グレードのビルが供給されるためより多くのコワーキングオペレーターが東京都心 5 区に新規拠点を展開するものと予測される図表 3 は 217 年 4 月以降に開設された主な新規コワーキングスペース拠点を示している COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 218 本レポート内容の無断転載を禁じます 2

3 特筆すべきはソフトバンクキャピタルが 217 年 7 月に世界最大手のコワーキングスペースのオペレーターである WeWork に 44 億ドルを投資し日本法人の WeWork Japan が 218 年 2 月から日本市場に参入しており既に東京に 6 拠点を展開している (218 年 7 月末時点 ) 一方サービスオフィスの最大手 Regus の親会社がコワーキングオペレーター Spaces を買収し市場参入した同社は大手町ビルに第一号店を 217 年 4 月に開設した続いて同年 12 月に三井不動産の Workstyling がグラントウキョウサウスタワー 9 階に 2, 平方メートル超の旗艦拠点を開設した図表 3 東京における新規床面積 ( コワーキングスペース対サービスオフィス ) ( 開設時点ベース ) デベロッパーオペレーター営業開始日拠点 ( 区 ) ビル名三井不動産 Workstyling 217 年 4 月港汐留シティセンター 35 三井不動産 Workstyling 217 年 4 月新宿新宿エルタワー 43 三井不動産 Workstyling 217 年 4 月港品川グランドセントラルタワー 52 貸床面積 (m 2 ) Spaces 217 年 4 月千代田大手町ビル 1,66 森ビル Park6 217 年 12 月港六本木ヒルズ森タワー 45 三井不動産 Workstyling 217 年 12 月千代田グラントウキョウサウスタワー 2,18 WeWork 218 年 2 月港 Ark Hills South Tower 3,77 WeWork 218 年 3 月千代田丸の内北口 6,31 NTT 開発 LIFORK 218 年 4 月千代田大手町ファーストスクエア 4 NTT 開発 LIFORK 218 年 4 月千代田秋葉原 UDX 4 * 予定 WeWork 218 年 4 月中央 Ginza Six 3,7 WeWork 218 年 4 月千代田新橋 3,39 WeWork 218 年 7 月千代田日比谷パークフロント * 8,27 WeWork 218 年 7 月渋谷 The Iceberg* 5,13 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 218 本レポート内容の無断転載を禁じます 3

4 結果として図表 4 のように東京におけるコワーキングスペースのストックは 218 年第 1 四半期時点で東京都心部特に千代田区に集中している東京 5 区の 41 のコワーキングスペース拠点の内 16 拠点は千代田区に所在するコワーキングスペースのオペレーターはより多くのビジネスが集中しイノベーションにつながるビジネス機会が多いと考えられる千代田区と港区を中心に拠点を急増させている図表 4 東京都心のコワーキングスペースとサービスオフィスの拠点数 ( 規模別拠点数別 ) 比較 ( m2 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 千代田港渋谷中央新宿コワーキングサービスオフィスコワーキング拠点数サービス拠点数 ( 拠点数 ) 利用料東京都心 5 区における主なコワーキングスペースの平均募集利用料は 218 年 7 月時点で 1 席当たり 91,95 円と前年の平均募集利用料 78,414 円から 16% と大幅に増加している ( 図表 5 参照 ) より築年が浅く高グレードの東京都心 ( 主に日比谷丸の内八重洲 ) に所在するビルでの開設が拡大しているため平均募集利用料が上昇している築年が古いビルまた郊外にあるビルのような 1 席当たり平均募集利用料 3, 円を下回る拠点の進出は減少している図表 5 1 席当たりのコワーキング平均募集利用料年利用料 ,414 円 ,95 円 4. 強いユーザー需要コミュニティ指向のオフィスへの強い需要がコワーキング市場を拡大させているスタートアップ企業から大手企業といった幅広い需要によってコワーキングスペースが利用されており東京都心の稼働率が高いまた金融 IT 食品アパレルスタートアップ自治体等といった様々な業態が見られる更に政府が推進する働き方改革により労働生産性向上や働きやすい環境のニーズが増加している COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 218 本レポート内容の無断転載を禁じます 4

5 5. 今後の展望東京市場におけるコワーキングスペースは 218 年後半以降も拡大が続くものと予測されるよりコミュニティ指向が重要視される中コワーキングスペースの需要が増加しオペレーター企業とオフィスビルオーナーの双方が新規拠点を増加させると予測される尚今後数年に亘り A グレードオフィスの大量供給を控えている東京では空室率の上昇が懸念されていることから利用者獲得がより一層重要になるオペレーターは一般により高い収益性を目指すことから利用企業と関係が強固なオペレーターが有利と考えられるいずれにしても東京オフィス市場におけるコワーキングスペースは政府が掲げている働き方改革の後押しもあって今後リーシング市場及び投資市場に一段と大きな影響を与えると予想されるお問い合わせ先大東雄人リサーチ事業部アソシエートディレクター yuto.ohigashi@ap.jll.com 中丸友世リサーチ事業部アシスタントマネージャー tomoyo.nakamaru@ap.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 218 本レポート内容の無断転載を禁じます 5

直近 13 カ月空室率推移調査月千代田区 7.69% 7.50% 7.01% 6.60% 6.64% 6.

直近 13 カ月空室率推移調査月千代田区 7.69% 7.50% 7.01% 6.60% 6.64% 6. 2013 年 11 月 11 日株式会社ビルディング企画 2013 年 10 月度東京主要 5 区オフィス市況調査平均空室率 1 8.04%( 前月比 0.04 ポイント ) 2 16,273 円 ( 前月比 +11 円 ) オフィス環境をトータルソリューション & コンサルティングするビルディンググループの中核企業株式会社ビルディング企画 ( 本社 : 東京都千代田区 ) は 2013