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もえりひろもり
5 years ago
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1 不動産市場動向 RealEstate Market Status 212 Autumn

2 1 225 不動産天気予報 1 ( 参考 ) 212 年下期の予報 213 年上期の予報 211 年 12 月末 212 年 6 月末 212 年 7 月 ~12 月 213 年 1 月 ~6 月全用途くもりくもりくもりくもりオフィスレジデンス商業施設くもりくもりくもりくもりくもり晴れ時々くもり晴れ時々くもり晴れ時々くもりくもり時々雨くもりくもりくもり概況 212 年下期 213 年上期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス東京都心を中心とする大型供給が続いた影響もあってオフィスの空室率は高止まりの状態にあり改善にはもうしばらく時間がかかる見通し依然として継続賃料は新規水準を上回る水準であるため今後もしばらくはテナント入替や賃料改定による継続賃料の下落基調が続くものと見られ NOI は緩やかに減少すると予想されるなおくもりの予報が続くものの NOI の減少幅は徐々に縮小しつつあるレジデンス総じて安定的な稼働率を維持しているがなかでも仙台は震災後の需要増加により稼働率が大きく上昇しているまた新規賃料は概ね横這いで推移しており継続賃料とのギャップもほとんど無いことから全体として NOI は安定的な推移を示している今後も稼働率賃料水準ともに安定的に推移するものと見込まれる商業施設小売業ではコンビニエンスストアやドラッグストアなどの業態が売上高を伸ばしているのに対して百貨店やGMSなどの大型店では売上高の減少が続いているそのためテナントサイドの賃料負担力の低下に伴い継続賃料は緩やかな下落基調で推移している衣料品や飲食料品の分野を中心に消費者の購買意欲が回復傾向にあり震災前の水準に近づいていることや東京都心部では出店意欲が高まりつつあることなどの明るい材料があるものの郊外型の大型商業施設の売上高は継続的に減少しており賃料改定や歩合賃料の減少に伴い今後もNOIは弱含みの推移が続くと予想される ( 出典 ) ティーマックス

3 2 225 不動産天気予報 2 調査概要ティーマックス 225 不動産天気予報は 1J-REIT が保有する 225 基準不動産を抽出 2 基準不動産について 212 年 6 月末時点を起点に 212 年下期 (7 月 ~12 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI 213 年上期 (1 月 ~6 月 ) の 6 ヵ月間の予測 NOI を査定しそれぞれ前期との NOI 変化率を求め 3 指定セグメントに応じた NOI 変化率を天気に見立てることで天気予報図として表し 4 これを 6 ヶ月ごとに更新するものである 1 基準不動産の用途はオフィスレジデンス商業施設で合計 225 物件選定基準は主要エリアに配慮しオフィスは S A クラスを中心とし主にマルチテナントビルレジデンスはワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出高級賃貸物件もカバー商業施設は NOI 賃料等の開示情報がある物件 2 現在を起点とし 1~6 ヵ月後 7~12 ヵ月後の予測 NOI を査定予測 NOI(Net Operating Income) は賃貸事業収益から賃貸事業費用 ( 減価償却費 Capex 等は含まない ) を控除した純収益を指す予測 NOI は投資法人が発表している決算短信等で公表された実績値を参考に市場賃料空室率の査定値テナント入退去の最新ニュース独自調査したテナント需給動向等を反映し現在を起点にした 6 ヶ月間ごとの予測 NOI を査定する 3 天気予報図の表示ルール天気予報図は基準不動産ごとに直近の実績 NOI(±) と 1~6 ヶ月後の予測 NOI(+6) 1~6 ヶ月後の予測 NOI(+6) と 7~12 ヶ月後の予測 NOI(+7~12) との変化率を指定セグメント別に集計する ( 基準不動産 ) 決算短信による実績 NOI 比較 1~6 ヵ月後の予測 NOI(+6) 7~12 ヵ月後の予測 NOI(+7~12) 現在の NOI 変化率 = 実績 NOI(±) 実績 NOI(-6) 6 ヵ月間の NOI 変化率 = 予測 NOI(+6) 実績 NOI(±) 6 ヵ月間の NOI 変化率 = 予測 NOI(+7~12) 予測 NOI(+6) Σ ( 現在の NOI 変化率の指定セグメント集計 ) Σ (6 ヵ月間の変化率の指定セグメント集計 ) Σ (6 ヵ月間の変化率の指定セグメント集計 ) 現在の天気予報図へ 6 ヵ月後の天気予報図へ 12 ヵ月後の天気予報図へ NOI 変化率がマイナス NOI 変化率がプラス NOI 変化率がマイナス NOI 変化率がプラス ( 出典 ) ティーマックス

4 3 オフィス都心部オフィスゾーンにおける賃料空室率サイクル丸ノ内大手町有楽町賃料 UP 空室率 UP 賃料高空室率 UP 賃料 DOWN 左記グラフは平均募集賃料と空室率の関係を示したグラフである空室率が高くなると賃料は低くなり空室率が改善し始めると徐々に賃料が回復していることが確認できる空室率低空室率高空室率 DOWN 賃料 UP 賃料 UP 空室率 UP 空室率低賃料低主要 5 区賃料高賃料 DOWN 空室率 DOWN 空室率 UP 賃料 DOWN 空室率高丸の内大手町有楽町エリア賃料は若干の改善が見られるが依然として低位に留まっており空室率についても目立った改善は見られない今後は空室消化賃料上昇のサイクルへの移行が期待される主要 5 区賃料が 2 年以降で最低水準にある中空室率は更に上昇することとなった今後は空室消化のために一段の調整局面に入る可能性がある空室率 DOWN 賃料低賃料 DOWN 空室率 ( 出典 ) 各種公表データ等をもとに谷澤総合鑑定所作成

5 4 オフィス MAP s [ 有効坪単価 ] 都心主要 3 区 S A クラス万円 / 坪 MAP s[ 有効坪単価 ] オフィスエリアごとに複数のビルを抽 * 出し有効坪単価を算出これを集 * 計してエリアの平均値と最大値最 * 小値を査定 1 8 坪単価は各物件の賃料キャップ * レートを想定の上査定年 2 回更新東京駅周辺 52 神田秋葉原御茶ノ水周辺 56 四ツ谷市ヶ谷駅周辺 47 飯田橋水道橋 54 霞ヶ関永田町平河町八重洲京橋日本橋銀座 54 日本橋本町室町本石町日本橋兜町茅場町新川日本橋小舟町人形大町伝ほ馬か町小伝馬町 39 築地新富八丁堀新橋虎ノ門赤坂 54 六本木 5 浜松町周辺 45 芝三田田町 53 青山千代田区東京駅周辺エリアは平均 85 万円 / 坪となっており高水準の賃料と低いキャップレートにより有効坪単価水準は全エリアの中で最も高くなっている中央区八重洲京橋日本橋日本橋本町室町本石町両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準も高いがその他エリアについては中小規模のビルが多く有効坪単価水準は低位に留まっている港区赤坂六本木両エリアは大型ビルの立地により有効坪単価水準が高いその他のエリアについても区内の価格水準は高い ( 出典 ) ティーマックス

6 5 レジデンスエリア別の賃料単価及び稼働率の推移 15, 都心 5 区 1 15, 地方周辺首都圏 , 96 1, 5, 5, 都心 5 区の賃料単価都心 5 区の稼働率 9 地方周辺首都圏の賃料単価地方周辺首都圏の稼働率 9 都心 5 区の稼働率は 12 年上期には 96% 程度まで回復した都心 5 区の賃料は 13, 円 / 坪台半ばの水準で横ばいとなっている地方周辺首都圏は 1 年上期に稼働率が % を超え 12 年上期には 97% 台まで上昇しているまた賃料単価も 6 年下期ごろから横這いであり安定的に推移しているといえる注 1) 212 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

7 6 レジデンスタイプ別の賃料単価及び稼働率の推移 15, ワンルーム , 高級賃貸 1 1, 1, , ワンルームの賃料単価ワンルームの稼働率 , 高級賃貸の賃料単価高級賃貸の稼働率 85 8 ワンルームは稼働率が 1 年上期以降は % 超で堅調に推移し 11 年下期 12 年上期と 2 期連続で 97% 台が続いている * 賃料水準は 11, 円 / 坪前後の水準で推移している高級賃貸はアフターリーマンの 9 年上期以降 9% を下回っていた稼働率が 12 年上期は 92% まで回復し賃料水準も若干 * の上昇が認められる注 1) 212 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

8 7 オフィス & レジデンス賃料単価稼働率の比較 2, オフィス 1 2, レジデンス 1 15, 15, 97 1, 94 1, 5, オフィスの賃料単価オフィスの稼働率 9 5, 賃貸住宅の賃料単価賃貸住宅の稼働率 9 オフィス ( 全国平均 ) の賃料は僅かに下落する中で稼働率は 1 年下期からやや上昇し 12 年下期では 94% となっているレジデンス ( 全国平均 ) の稼働率は 9 年下期をボトムに上昇し直近 12 年上期では 97% まで回復賃料も微増となった賃料の変動幅はレジデンスの方がオフィスより小さいことがわかる全国的な市況についてはレジデンスが回復局面に入る一方でオフィスが弱含みの状況にある注 1) 212 年 6 月 3 日までのデータ注 2) 賃料収入賃貸可能戸数稼働率が判明している物件が集計対象注 3) 追加取得一部売却された物件等についてはサンプルから除外 ( 出典 ) J-REIT 公表資料を基にティーマックス作成

9 8 不動産流動性 1J-REIT 不動産取引件数 DI(%) の関係売却件数取得件数 DI( ポイント ) Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q REIT 取引件数と貸出態度 DI の推移をみると 25~27 年は DI が好転する状況下において取引件数が急激に増加し物件 * 取得マインドと DI がピークを迎える 27 年には物件取得競争が熾烈を極めるなか取引件数はむしろ減少することとなった 28 年には DI が急激に冷え込みをみせ取引件数も激減したその後は DI の回復基調が続き取引件数も回復しつつあるが *212 年 2Q 及び 3Q については DI 及び取引件数ともにやや頭打ちとなっている ( 出典 ) 取引件数 : ティーマックス DI(%) : 日銀短観

10 23/5 23/9 24/1 24/5 24/9 25/1 25/5 25/9 26/1 26/5 26/9 27/1 27/5 27/9 28/1 28/5 28/9 29/1 29/5 29/9 21/1 21/5 21/9 211/1 211/5 211/9 212/1 212/5 9 不動産流動性 2 不動産流動性指数 6 5 流動性高い拡大期東日本大震災不動産市場の流動性を指数化したグラフであり不動産の取引動向等をもとにティーマックスが独自に作成基準時点 (23 年 5 月 )= 指数値が高い ( 低い ) 流動性が高い ( 低い ) 3 27 年サブプライム問題 2 1 出注 ) 212 年 9 月までのデータ流動性低い回復期不動産流動性指数は 27 年末 ~28 * 年初頭をピークに急低下 29 年後半 * にかけて最悪期を迎えた 211 年 3 月 11 日の東日本大震災の影 * 響で一時的に不動産取引が見送られ * たことにより不動産流動性指数は下 * 落基調となっていた 211 年後半からは再び上昇基調にあ * り特に 212 年からは本格的な上昇傾 * 向が見られる (( 出典 ) ティーマックス

11 21/2 21/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/1 21/11 21/12 211/1 211/2 211/3 211/4 211/5 211/6 211/7 211/8 211/9 211/1 211/11 211/12 212/1 212/2 212/3 212/4 212/5 212/6 212/7 212/8 212/9 1 東証 REIT 指数 ICR の推移東証 REIT 東証 REIT 東証 REIT オフィス指数住宅指数商業物流等指数 ICR( オフィス ) ICR( 住宅 ) ICR( その他 ) 欧米景気の減速や円高の影響で低調に推移していた J-REIT 市場であるが 212 年 2 月の金融 * 緩和及び投資対象としての REIT の見直し等の影響を受け急回復しているこの緩和基調は当面続くと考えられることから REIT 指数は底堅く推移するものと見込まれる ICR:Implied Cap Rate ICR= 個別物件の期待 NOI 投資法人の EV EV:Enterprise Value EV= ネット負債 + 投資口時価総額 ( 出典 ) 東証 REIT 指数 : 東京証券取引所 ICR : ティーマックスによる査定

1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転

不動産市場動向 RealEstate Market Status 213 Spring 1 225 不動産天気予報 1 概況 213 年上期 213 年下期ともにくもり模様が続き天気の回復にはもうしばらく時間がかかる見通しオフィス最近までは都心部での大型供給や解約縮小の動きが多かったことを受けてオフィスの空室率は高止まりの状態にあったが経済成長の期待が増すなか前向きな移転や増床ニーズの増加が見られ