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1 インヴィンシブル投資法 物件追加取得説明資料 TSE Code : 8963 年 5 25

2 インベストメント ハイライト ホテルマイステイズプレミア浜松町 - 都 地のグレードの い宿泊特化型ホテル 取得価格 8 億円で 鑑定 NOI 利回り 4.7% の物件を新規借 と 資 により取得 全室 28.5 m2 定員 3 5 名の広い客室で構成されるホテル 上層階には 14 室のサービスアパートメントを併設 JR 線 東京モノレール 浜松町 駅から徒歩約 5 分の 地 東京モノレールで 空港まで乗り換えなしでアクセス可能 年の予想 1 当たり分配 (DPU) は従前予想 49 円増 (+1.8%) 前年 4.% 増の 2,77 円となる 込み ホテル 住居ポートフォリオの業績は 年 6 期の後半に 強く伸 する 込み 株式会社マイステイズ ホテル マネジメント ( MHM ) による 連のオペレーション向上策も寄与し 年 4 6 の NOI は前年同期 3.4% の成 を 込む 元における夏季の予約状況に鑑みて この傾向は当 持続する 通し 214 年から住居ポートフォリオで実践してきた賃料上昇プログラムは 年 12 に実施した 16 物件の PM 会社変更を機に更に加速 年 4 6 における住居ポートフォリオ NOI は前年同期 4.4% (2) 成 の 込み シェラトン グランデ トーキョーベイ ホテル リーガロイヤルホテル京都 ホテルマイステイズプレミア札幌パーク を含む 21 ホテル ( 合計 5,996 室 ) (3) の強 なスポンサー パイプラインにより更なる外部成 を 指す 内部成 をドライブする MHM の取り組み プロモーションキャンペーン ウェブサイトの改良 レベニューマネジメント分析の深化により 直接予約 率の増加 需要 における収益最 化を 指す 261 室の喫煙ルームを禁煙ルームに変更 本年 7 末までにさらに 314 室を変更予定 変更後の該当物件における禁煙ルームの RevPAR は 喫煙ルームよりも 7.8% い (4) リネン類の資材変更等により 年間 45 百万円のコスト削減を達成する 込み (5) 中国 港 台湾及び韓国の旅 代理店 航空会社及び OTA( オンライン旅 代理店 ) 計 12 社と新たに契約を結び 販売チャネルの分散 強化を推進 ソフトバンクグループとのシナジーの追求 年 2 Fortress Investment Group LLC( FIG ) はソフトバンクグループ株式会社 ( ソフトバンク ) と合併契約を締結し ソフトバンクが FIG の株式を 1% 取得する旨を発表 当該合併は規制当局の承認を前提として平成 29 年後半に 続きが完了する予定であり 合併が成就した場合 本投資法 は 融機関との関係の強化 テクノロジーやロボットの分野での協働 本企業との関係強化を含むさまざまなメリットが得られるものと期待 ( 注 1) 年 4 末 時点の保有ホテル 48 物件のうち 固定賃料の 9 物件のほか 年に改装した ホテルマイステイズ神 を除く 38 物件の実績及び予想値に基づき算出しています ( 注 2)215 年 12 末 時点で取得済みの住居 66 物件の実績及び予想値に基づき算出しています また 時的な保険 収 及びそれに対応する費 を除きます ( 注 3) 本書の 付現在 取得予定資産の取得を除き 本投資法 による取得の予定はありません また 今後これらの物件を取得できる保証もありません ( 注 4)INV が 年 4 末時点で保有する資産のうち 年 2 末までに当該変更が完了し かつ 変更後も喫煙ルームが 部残されているホテルにおいて 年 3 から 4 までの各ホテルの喫煙ルーム 禁煙ルームそれぞれの平均 RevPAR に対し 変更した部屋数を乗じて合計した 額を 較して算出しています ( 注 5) 本投資法 が 年 12 末 時点で保有する資産のうち対象となったホテル 21 物件における 年年間コストの実績値と 較した 額を記載しています なお 年に取得した物件の本投資法 よる取得前の実績値は それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています 1

3 既存物件の業績 ( 実績及び予想値 ) 年は 4 から 6 にかけて ホテル 住居ともに NOI は きく伸 する予想であり それぞれ前年同期 +3.4% +4.4% の増加を 込む NOI( ホテル ) NOI( 住居 ) (2) NOI( 合計 ) (2) ( 百万円 ) 3, 2,5 2, % -1.8% 2,515 2,61 2,2 2,16 ( 百万円 ) % % ( 百万円 ) 4, 3,5 3, +3.7% -.9% 3,356 3,479 3,33 3,6 8 1,5 2,5 1, 75 2, ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) 5, 4,8 4,6 4, % 4,762 1,75 1,7 1, % 1,674 1,723 6,6 6,4 6,2 6, % 6,486 4,4 4,2 1,6 6, 4, 1,55 5,8 ( 注 1) 年 4 末 時点の保有ホテル 48 物件のうち 固定賃料の 9 物件のほか 年に改装した ホテルマイステイズ神 を除く 38 物件の実績及び予想値に基づき算出しています ( 注 2)215 年 12 末 時点で取得済みの住居 66 物件の実績及び予想値に基づき算出しています また 時的な保険 収 及びそれに対応する費 を除きます 2

4 ホテル指標 ( 実績及び予想値 ) 年 6 期においては 4-6 の伸びが予想されることにより ADR が前年同期 +.4% 増加の 込み 客室稼働率の影響で RevPAR は微減となるが GOP は前年同期 +.9% となる 込み 客室稼働率 ADR RevPAR GOP (2) % 9% -1.4pt +.1pt 89.1% 87.7% 9.9% 9.9% 9,6 9,2 -.4% 8,913 8,88 +1.% 9,392 9,482 9, 8, -1.9% 7,94 7, % 8,534 8,621 3, 2,5-1.8% 2,346 2, % 2,661 2,745 85% 8,8 8% 8,4 7, 2, 75% 8, 6, 1, % 9% 85% -.6pt 9,5 +.4% 8,4 -.3% 5,1 +.9% 89.9% 89.3% 9,155 9,188 8,233 8,28 5,7 9, 8,2 5, 5,5 8% 8,5 8, 4,9 75% 8, 7,8 4,8 ( 注 1) 年 4 末 時点の保有ホテル48 物件のうち 固定賃料の9 物件のほか 年に改装した ホテルマイステイズ神 を除く38 物件の実績及び予想値に基づき算出しています ( 注 2) GOP 算出にあたり アパホテル横浜関内 については ホテルオペレーターよりGOPの開 を受けていないため 本投資法 が受領する賃料をGOPとして計算しています 3

5 1 当たり分配 (DPU) の推移 年の予想 1 当たり分配 (DPU) は従前予想 49 円増 (+1.8%) 前年 4.% 増の 2,77 円となる 込み 3, ( 円 ) 2, % 2,77 1,6 1,4 1,2 年 DPU 予想値の修正 6 期 1,254 1, ,5 2, +56.7% +3.1% 2,47 1,477 1,516 上段 : 12 期 1, 8 1,6 1,4 当初 12 期 修正後 1,481 1, ,5 1,36 1,187 1,2 1, 8 当初 修正後 1, % ,186 1, 下段 : 6 期 3, 2,8 2,6 2,4 2,2 2, 1,8 年間 2,721 当初 2,77 49 修正後 4

6 年の DPU に与える影響 物件取得等により 年の DPU は 49 円の増加を 込む 当初予想 取得後予想 6 期 12 期年間 6 期 ( 差異 ) 12 期 ( 差異 ) 年間 ( 差異 ) 営業収益 ( 百万円 ) 9,285 1,498 19,783 9, , , 営業利益 ( 百万円 ) 5,268 6,245 11,513 5, , ,714 2 経常利益 ( 百万円 ) 4,59 5,652 1,242 4, , , 当期純利益 ( 百万円 ) 4,589 5,651 1,241 4, , , 当たり分配 ( 円 ) ( 利益超過分配 を含まない ) 1,185 1,46 2,645 1,25 2 1, , 当たり利益超過分配 ( 円 ) 当たり分配 ( 円 ) 1,24 1,481 2,721 1, , ,

7 宿泊客の選好や近時のトレンドをとらえた MHM の取り組み MHM は オペレーションの徹底した分析と TrustYou( トラスト ユー ) による顧客からのフィードバックをベースに 以下の取り組みを実践 ホテルレベル 宿泊客の選好にあわせ 575 室の喫煙ルームを禁煙ルームに変更 ( 年 7 完了予定 ) 禁煙ルームのRevPARは 喫煙ルームよりも平均 7.8% い傾向 (2) リネン類の資材変更等により 費 の削減を実施 ( 年間 45 百万円の削減 込み ) (2) ウェブサイト ウェブサイト上の宿泊予約の操作性を更に めるとともに TrustYou( トラスト ユー ) による評価を掲載 ユーザー視点での情報提供 SEO 対策 (3) のためにウェブサイトの構造の簡素化を図るとともに各種情報を整理 刷新 年後半 マイステイズは新型予約エンジン ウェブサイトのデザイン改良に着 予定 CRM システム (4) を導 し 国内のビジネス客 レジャー客を対象としたロイヤリティプログラム (5) の導 を 指す オフライン マーケティング マイステイズの法 営業チームは リゾート及びカンファレンスセンターにおける団体需要の喚起に注 MyStays ウェブサイト ホテルマイステイズ浜松町 レベニューマネジメント 客室稼働率の 稼働維持と直前キャンセルに備えた オーバーブッキングの拡 とモニタリング例 : 年 1 4 は延べ 67 (6) で客室稼働率 99% 超を達成 ( 前年同期においては延べ 252 (6) ) 新しいレベニューマネジメントソフトウエアの導 検討 オンライン マーケティング メンバーシップによる 5% オフ キャンペーンの推進により 直接予約の増加 数料の削減 リピート顧客の獲得を 指す 中国信託商業銀 ( 台湾最 のクレジットカード発 会社 ) と提携したマーケティングプログラムを 年第 4 四半期に開始 直近では 港航空 ANA 銀聯カードと提携したマーケティングプログラムを開始 広告連動型検索 電 メール バナー広告 フェイスブック広告におけるオンライン マーケティングを拡 ソフトバンク シナジー ソフトバンクによる FIG の買収の意向を受け MHM はソフトバンクが有する AI( 知能 ) ウェブサイトデザイン及びロボット分野における知 を活 できるかを検討中 the CBTC campaign ( 注 1) TrustYou( トラスト ユー ) は クチコミを分析する世界最 のプラットフォームで インターネット上に存在する多数の旅 者のクチコミを分析しています ( 注 2) 詳細は 1 ページの注記をご参照ください ( 注 3)SEO(Search Engine Optimization) 対策とは インターネットでの検索時にウェブサイトが検索結果の上位に表 されるようコンテンツの最適化を図る取組みをいいます ( 注 4)CRM とは Customer Relationship Management の略で CRM システムは そのために活 する顧客情報含む顧客との接点を管理するシステムをいいます ( 注 5) ホテルの会員プログラムで 会員になった顧客は ホテルに予約や宿泊をすることにより ポイントをためたり 特典を得られたりします ( 注 6) 本投資法 が 年 4 末 時点で保有する資産のうち ホテルエピナール那須 を除き MHM が運営するホテル 34 物件において 各ホテルで当該期間中に稼働率が 99% 超を記録した 数の総和を意味します 6

8 MHM のオペレーションと取り組み インバウンド旅 客に対する独 の取り組み 過去 6 ヶ 間 中国 港 台湾及び韓国の旅 代理店 航空会社及び OTA( オンライン旅 代理店 ) 計 12 社と新たに契約を結び 販売チャネルの強化を推進 ウェブサイトとゲストリレーション部 は 5 ヶ国語で宿泊客に対応 ( 本語 英語 中国語 ( 繁体字及び簡体字 ) 韓国語 ) ホテルのフロントスタッフは概ねマルチリンガル このほか 本部のゲストリレーション部が後 から 援 宿泊客はウェブサイト オンラインチャット 電 メール 電話の各 段でホテルとの連絡が可能 無料 Wi-fi サービスを提供 中華圏からの宿泊客に対するサービスの強化 中国語を話すスタッフの増員 オンラインチャット ホットライン電話による中国語での 24 時間体制での相談 サポートの提供 C-trip( ) でのプレゼンスの拡 - 銀メダル 掲載 :6 ホテル - フレンドリーマーク 掲載 :3 ホテル 全ホテルにて 銀聯カード の利 が可能 館内に中国語の案内を表 C-trip は中国最 のオンライン旅 サイトであり 中国 旅 者に優しいホテルに対して認定マークを提供している MHM の海外顧客基盤の拡 海外売上 率 の推移 フレンドリーマーク 掲載条件 電気ケトル 無料 Wi-fi 銀聯カード 中華朝 ティーバッグ ホテル設備の中国語表記 クチコミ 3.8 以上 全 フロント中国語対応 5% 4% 3% 前年 +18.7pt 前年 +3.5pt 前年同期 +4.4pt メダル 銀メダル 最安値 他の OTA より C- trip に価格優位性あり 全ての OTA で料 提供室数が 致 C-trip 特典付 1 2 部屋以上を C-trip に提供 ( もしくは 元管理ソフトを使 ) クチコミ 4 点以上 2% 前年 +11.9pt 34.4% 37.9% 42.3% 1% % 3.8% 15.7% 213 年 214 年 215 年 年 年 1-4 MHM の中華朝 銀聯カード ( 注 1) 海外売上 率 とは 客室収 に対する海外ウェブエージェント経由の売上 の 率をいい 本投資法 が 年 12 末 時点で保有する資産において MHM が運営するホテル 35 物件のうち 29 物件 (213 年から 年までの期間を通じたデータがない ホテルマイステイズ宇都宮 ホテルマイステイズ名古屋栄 ホテルマイステイズ五反 駅前 ホテルマイステイズ ホテルマイステイズプレミア 沢 及び ホテルエピナール那須 の計 6 物件を除きます ) の実績に基づき算出しています 7

9 住居ポートフォリオの賃料上昇への取り組み 214 年より実施している賃料上昇プログラムにより 住居の NOI は継続的に成 NOI (2) 稼働率及び平均 額賃料坪単価 平均 額賃料坪単価 (3) ( 左軸 ) ( 百万円 ) 上期 (1-6 ) 下期 (7-12 ) ( 円 ) 稼働率 (4) ( 右軸 ) (%) 3,5 3, 2,962 2,5 1,496 2, 1, % 3, % ,93 1,191 1,2 +1.1% 9 1, % +1.2% +3.8% 1,553 1,572 1, 9, ,8 1,5 7 1, % 1, % 1,54 1,588 9,6 9, , ( 注 1)214 年 12 末 時点で取得済みの住居 63 物件の実績値及び予想値に基づき それぞれ算出しています ( 注 2) 時的な保険 収 及びそれに対応する費 を除きます ( 注 3) 平均 額賃料坪単価 は 対象期間における各 末 時点の 額賃料の合計を賃貸 積の合計で除して算出しており 対象期間を通じて賃貸 積により加重平均して算出した 額賃料の坪単価を意味します ( 注 4) 稼働率 は 対象期間における各 末 時点の賃貸 積の合計を賃貸可能 積の合計で除して算出しています 8

10 住居ポートフォリオの賃料増額改定状況 年 12 に住居 16 物件の ML PM 会社を変更し 上記プログラムの成果が向上 住居ポートフォリオの更なる NOI の成 を企図し 上記住居物件以外における ML PM 会社の追加変更を検討中 1% 8% 6% 4% 2% % 新規契約の賃料変動件数割合の推移 更新契約の賃料変動件数割合の推移 新規契約件数 稼働率 (2) (%) ネットリーシングコスト (3) ( 数 ) 更新契約数 ,29 1, 更新率 (4) (%) 全契約 ( 新規契約及び更新契約 ) の賃料変動件数割合の推移 平均賃料増減率 (5) 1% 8% 6% 4% 2% % 35.8% 27.8% 36.4% 上昇 上昇 変化なし 下落 2.5% 23.4% 23.6% 2.9% 22.3% 19.7% 25.4% 57.2% 56.8% 51.% 変化なし 下落 16.3% 62.8% % 63.3% 18.4% 8.8% 1.3% 9.7% 8.6% 45.% 42.8% 46.3% 46.2% 46.9% 43.9% 36.6% 54.7% (%) 新規契約 更新契約 全契約 % 8% 6% 4% 2% %. 99.3%.1% 上昇 変化なし 下落.6%.1%.%.1%.% 61.8% 6.9% 6.8% 38.1% 39.1% 39.1% % 49.% ( 注 1) 対象期間における本投資法 が保有している住居物件の実績値 ( 対象期間中に取得した物件については本投資法 による取得後に限ります ) に基づきデータを作成しています なお 各年の12 末 時点での物件数は 213 年及び214 年は63 物件 215 年は66 物件 年は68 物件 年 4 末 時点での物件数は7 物件です ( 注 2) 稼働率 は 対象期間における対象物件( 対象期間中に取得した物件については本投資法 による取得後に限ります ) の各 末 時点の賃貸 積の合計を賃貸可能 積の合計で除して算出しています ( 注 3) ネットリーシングコスト( 数 ) は 広告宣伝費( 数 ) + フリーレント( 数 ) - 礼 収 ( 数 ) により算出しています なお それぞれの 数は 対象となる賃貸借契約の 額賃料に基づき 数に換算しており 数点以下第 3 位を四捨五 しています ( 注 4) 更新率 は 各対象期間における期中更新件数を期中更新対象件数で除して算出しています ( 注 5) 平均賃料増減率 は 新規契約若しくは更新契約の対象となった契約 はそれらを合わせた全契約において 額賃料の総額を従前契約の総額と 較した増加 減少率を記載しています 9

11 取得物件概要 ホテルマイステイズプレミア浜松町 東京のホテルとしては広い全室 28.5 m2の快適な滞在空間 空港直結のモノレール浜松町駅近傍に所在 空港へのアクセスに優れる また 汐留のビジネス街に近く 銀座も徒歩圏 年 11 に全館リノベーション完了 上層階では ホテルサービスを利 できるサービスアパートメント (5 m2 75 m2 ) を運営 年 4 にレストランを改装 運営委託により朝 ランチ ディナーに全て対応 宿泊売上の約半分近くが海外 OTA 経由の売上であり DOR (3) も い 基本情報 所在地 交通 建築時期 東京都港区浜松町 丁 8 番 5 号 JR 線 東京モノレール 浜松町 駅徒歩 5 分都営地下鉄 駅徒歩 5 分 1994 年 客室数 ホテル :12 室サービスアパートメント :14 賃貸可能 積 6,151.93m 2 地積 1,7.53m 2 NOI ( 想定 ) 主なホテル指標 (2) 368 百万円 客室稼働率 9.4% ADR 16,184 円 RevPAR 14,629 円 DOR (3) 2.62 (4) 海外売上 率 57.2% ( 注 1) NOI( 想定 ) とは 年 1-4 の実績に資産運 会社による 年 5-12 の予想値を し合わせた 年 ( 通年 )NOI を意味します ( 注 2) 客室稼働率 ADR RevPAR DOR は 年 4 の数値を 海外売上 率は改装が完了した 年 11 から 年 4 までの割合を記載しています ( 注 3) DOR は Double Occupancy Ratio の略で 1 室あたりの平均宿泊 数を意味し 宿泊 数を同期間の販売済み客室数で除して算出しています ( 注 4) 海外売上 率 とは 客室収 に対する海外ウェブエージェント経由の売上 の 率をいいます 客室 : 全 12 室 ( 全室 28.5 m2 / 全室禁煙 ) デラックスキング ( 定員 3 名 ) 75 室 デラックスツイン ( 定員 5 名 ) 18 室 スーペリアツイン ( 定員 3 名 ) 24 室 スーペリアクイーン ( 定員 3 名 ) 3 室 1

12 ホテル周辺環境 東京の 関 である 空港までのアクセスに優れ 名所にも囲まれた観光資源豊かな 地 の ヒルズ (1.km) 銀座界隈 (1.5km) 汐留ビジネス街 (77m) 東京タワー 芝公園 (95m) 浜松町駅 (5m) 空港 浜離宮恩賜庭園 (32m) * カッコ内はホテルからの直線距離 11

13 スポンサー パイプライン 本取得予定資産はスポンサー パイプラインからの取得 取得予定資産取得後も引き続き 3 物件を有する強 なスポンサー パイプラインにより 安定的な成 機会を確保 ホテル (2) 覚書対象物件 覧 住居 No. 物件名称所在地ホテルタイプ (3) 客室数 状態 リノベーション完了 ( 予定 ) 年 No. 物件名称所在地 賃貸可能 数 1 ホテルマイステイズプレミア 坂 東京都港区 宿泊特化型 327 稼働中 年 7 2 ホテルマイステイズ横浜関内 神奈川県横浜市 宿泊特化型 166 稼働中 年 1 3 リーガロイヤルホテル京都 京都府京都市 フルサービス型 489 稼働中 年 9 4 成 エクセルホテル東急 千葉県成 市 フルサービス型 76 稼働中 - 5 ホテルマイステイズプレミア札幌パーク 北海道札幌市 フルサービス型 418 稼働中 215 年 7 6 ホテルマイステイズ札幌駅北 北海道札幌市 宿泊特化型 242 稼働中 - 7 ホテルマイステイズ 分 分県 分市 宿泊特化型 145 稼働中 - 8 アートホテル弘前シティ 森県弘前市 フルサービス型 134 稼働中 - 9 別府 の井ホテル 分県別府市 リゾートタイプ 322 稼働中 215 年 1 1 フサキリゾートヴィレッジ 沖縄県 垣市 リゾートタイプ 195 稼働中 215 年 6 11 シェラトン グランデ トーキョーベイ ホテル 千葉県浦安市 フルサービス型 1,16 稼働中 年 ホテルマイステイズ新 阪コンファレンスセンター 阪府 阪市 宿泊特化型 397 稼働中 年 6 13 アートホテル旭川 北海道旭川市 フルサービス型 265 稼働中 - 14 ホテルマイステイズ 沢キャッスル 川県 沢市 宿泊特化型 26 稼働中 年 3 15 ホテルJALシティ松 愛媛県松 市 フルサービス型 161 稼働中 - 16 ホテルマイステイズ上野イースト 東京都台東区 宿泊特化型 15 稼働中 年 3 17 ( 仮称 ) ホテルマイステイズ本町三丁 阪府 阪市 宿泊特化型 12 開発中 年 ホテルマイステイズ札幌中島公園 北海道札幌市 宿泊特化型 86 稼働中 年 5 19 フレックステイイン桜 町 神奈川県横浜市 宿泊特化型 7 稼働中 年 9 2 MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前 東京都台東区 宿泊特化型 161 稼働中 年 6 21 ホテルマイステイズプレミア 森 東京都品川区 宿泊特化型 22 稼働中 年 グランシャルム広尾東京都渋 区 プレスティウィン錦 町東京都墨 区 グランシャルム吉祥寺東京都武蔵野市 グリーンパティオ野 千葉県野 市 ダイニチ館 F45 番館千葉県浦安市 グランシャルム浦安千葉県浦安市 グランシャルム浦安 5 千葉県浦安市 グランシャルム南 徳 Ⅰ 千葉県市川市 52 3 グランシャルム南 徳 Ⅱ 千葉県市川市 48 ホテル客室数 5,996 室 賃貸可能 数 743 ( 注 1) 本投資法 が優先交渉権を有する物件に関する覚書 対象物件が売却される場合に 第三者に先 ち 本投資法 が取得を検討する機会の提供を受けることとされています ( なお 取得予定資産を除きます ) ( 注 2) 本書の 付現在 取得予定資産の取得を除き 本投資法 による取得の予定はありません また 今後これらの物件を取得できる保証もありません ( 注 3) タイプについては以下の分類に従っています 宿泊特化型 ホテルとは 客室収 をより重視し 料飲 宴会 スパ はジム施設等については限定的なサービスの提供にとどめるホテルをいいます フルサービス型 ホテルとは 宿泊 料飲 宴会部 を有するホテルをいいます リゾートタイプ ホテルとは 観光地や保養地に 地し 宿泊 料飲部 及び付帯施設を有するホテルをいいます 12

14 主要パイプライン物件 ホテルマイステイズプレミア 坂 (327 室 ) シェラトン グランデ トーキョーベイ ホテル (1,16 室 ) ホテルマイステイズプレミア札幌パーク (418 室 ) リーガロイヤルホテル京都 (489 室 ) TBU ( 注 1) 本書の 付現在 本投資法 による取得の予定はありません また 今後これらの物件を取得できる保証もありません 13

15 ポートフォリオの推移 資産規模の拡 により 分散の効いた安定的なポートフォリオの構築と個別物件の収益変動リスク軽減を図っている 取得予定資産取得前 取得予定資産取得後 物件数 126 物件 127 物件 住居 32.9% 住居 32.% 途別投資 率 ホテル 62.2% ホテル 63.2% その他 (2) 5.% その他 (2) 4.8% その他 17.2% 都圏 : 65.4% その他 16.7% 都圏 : 66.2% 地域別投資 率 (3) 関 9.% 中部 8.5% 東京 23 区 55.5 % 関 8.8% 中部 8.2% 東京 23 区 56.6% 都圏 ( 除く東京 23 区 ) 9.9% 都圏 ( 除く東京 23 区 ) 9.6% ( 注 1) 取得 ( 予定 ) 価格に基づき記載しています ( 注 2) その他 は オフィスビル 商業施設及び駐 場で構成されています ( 注 3) 各エリアは以下のように定義しています 都圏 : 東京都 神奈川県 千葉県及び埼 県 / 都圏 ( 除く東京 23 区 ): 東京都 ( 除く東京 23 区 ) 神奈川県 千葉県及び埼 県 / 関 : 阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 和歌 県及び奈良県 / 中部 : 愛知県 岐 県 三重県 静岡県 野県 梨県 新潟県 富 県 川県及び福井県 14

16 ポートフォリオマップ ( 取得予定資産取得後 ) 物件数 住居 ホテル その他 ホテルマイステイズプレミア浜松町

17 取得によるポートフォリオ収益へのインパクト 取得予定資産取得後も ポートフォリオ収益の構成はホテル ( 固定賃料 ) 住居及びその他 の 途物件の合計約 7% を維持 (2) 取得予定資産取得前 取得予定資産取得後 その他 6.% その他 5.8% 住居 34.2% ホテル ( 変動賃料 ) 3.% 住居 33.6% ホテル ( 変動賃料 ) 3.3% ホテル ( 固定賃料 ) 29.8% ホテル ( 固定賃料 ) 3.3% 賃貸事業収 (2) 7.% ( 百万円 ) ホテル ( 変動賃料 ) 5,912 3.% ( 固定賃料 ) 5, % 住居 6, % その他 1,174 6.% 合計 19,74 1.% 賃貸事業収 (2) ( 百万円 ) ホテル ( 変動賃料 ) 6,9 3.3% ( 固定賃料 ) 6,87 3.3% 住居 6, % その他 69.7% 1, % 合計 2,97 1.% ( 注 1) その他 は オフィスビル 商業施設及び駐 場で構成されています ( 注 2) 取得予定資産取得前 については 本投資法 が保有する全ての物件について 年年間の営業収益 ( 賃貸事業収 ) に基づき 構成 を算出しています なお 年及び 年 3 に取得した物件については 年 1 1 から本投資法 が保有していると仮定しており 本投資法 による取得前の実績値は それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています また 取得予定資産取得後 については 取得予定資産取得前 の数値に 資産運 会社が算定した取得予定資産の 年の営業収益の予想値 (1 4 は実績 5 12 は予想 ) を加算して算出しています ( 注 3) 率は 数点以下第 2 位を四捨五 して記載しています 16

18 新規借 れ及び財務の状況 メインバンクの 1 つであるみずほ銀 からの借 れによりレンダーフォーメーションの更なる強化を実現 本借 れの概要 借 名称 バンクフォーメーション ( 本借 れ後 ) ( 借 総額 ) 163,99 百万円 借 期間 借 残 ( 百万円 ) 借 利率条件 ( 年率 ) タームローン (G) 4.5 年 7,321 変動 (1 か 円 TIBOR+.55%) みずほ銀 22.2% 三菱東京 UFJ 銀 13.% 三井住友信託銀 13.% 三井住友銀 12.8% シティバンク 7.3% 新 銀 7.1% りそな銀 4.1% 三菱 UFJ 信託銀 3.4% 東京スター銀 2.4% ゆうちょ銀 2.4% イオン銀 2.4% 本政策投資銀 1.8% 福岡銀 1.8% 静岡銀 1.5% 野村信託銀 1.1% 川銀.6% 第四銀.6% 百五銀.6% 広島銀.6% 東和銀.5% 第 命保険.3% 群 銀.3% LTV( 鑑定評価額ベース ) と平均借 利率 (2) (%) (%) DSCR 25.x 2.x 15.x 1.x 5.x.x 213 年 6 末 年 12 末 1.9x 2.2x 213 年 6 末 年 6 末 年 12 末 DSCR( ポートフォリオ全体 ) (3) 215 年 6 末 DSCR( 除くホテル変動賃料 ) (4) 213 年 12 末 3.6x3.5x 214 年 6 末 9.9x 1.x 214 年 12 末 6.1x 6.2x 215 年 6 末 LTV( 鑑定評価額ベース )( 左軸 ) 平均借 利率 ( 右軸 ) 年 12 末 19.x 1.8x 215 年 12 末 年 6 末 22.9x 年 6 末 13.x 年 12 末 22.2x 年 12 末 新規借 れ後 ( 込み ) 13.7x 19.8x 12.3x 年 6 末 ( 注 1) 期末のLTV( 鑑定評価額ベース )= 期末負債残 期末鑑定評価額合計により算出しています なお 新規借 れ後 ( 込み ) については ( 年 3 14 時点の有利 負債残 + 本借 れに係る借 予定額 ) 取得済資産及び取得予定資産の鑑定評価 額の総額により算出しています ( 注 2) 平均借 利率は 各個別の借 れに係る期末時点 は新規借 れ後の借 残 に当該各時点の適 利率 ( 但し 利を固定化した後の利率に基づき また 新規借 れ後については 年 4 26 現在の全銀協 1か 本円 TIBORが適 されるものと仮定した利 率 ) を乗じたものの合計を当該各時点の合計借 残 で除して算出しています ( 注 3) DSCR( ポートフォリオ全体 ) は ( 営業利益 + 減価償却費 ) ( 約定弁済額 + 払利息 ) を基に算出しています ( 注 4) DSCR( 除くホテル変動賃料 ) は ( 営業利益 -ホテル変動賃料 + 減価償却費 ) ( 約定弁済額 + 払利息 ) を基に算出しています 17

19 外部成 の実績 コアアセット ( 住居及びホテル ) の取得による強固な外部成 実績 強 なスポンサー パイプラインはポートフォリオの成 と安定に貢献する資産を取得する機会を提供 ( 百万円 ) 3, 25, 2, 資産総額 新規取得額 資産規模の推移 173, % +12.2% 266,619 92,84 299,181 32,562 15, 1, +52.8% 77, ,927 45, % 55,888 5, 213 年 年 年 12 年 12 取得予定資産取得後 物件数 うち ホテル うち 住居 ( 注 1) 資産総額 は 各年の末 時点における保有資産の取得価格の合計を 新規取得額 は 資産総額のうち各年において新規に取得した物件の取得価格の合計を それぞれ記載しています 但し 取得予定資産取得後 については 年 4 末 時点における保有資産の取得価格及び取得予定資産の取得予定価格の合計を 資産総額 とし 年中に取得した資産の取得価格及び取得予定資産の取得予定価格の合計を 新規取得額 として それぞれ記載しています 18

20 ( 百万 ) 訪 外国 の状況 年訪 外国 旅 者数は 2,43 万 ( 前年 +21.8%) と過去最 を記録 直近の 年 4 においては単 で過去最 本の多数の魅 的な都市 観光資源 化等により アジア諸国等からのリピーターが きく増加 訪 外国 旅 者数の推移 アジア 実績その他外国 政府 標値 (2) 2,43 万 ( 前年 +21.8%) ( 標 ) ( 標 ) 地域別訪 外国 旅 者数の構成 ( 年 1 4 ) 豪州 2.2% (3) その他アジア 2.9% インドネシア 1.3% マレーシア 1.6% フィリピン 1.6% アジア以外 16.4% 国 4.8% タイ 4.3% 港 7.7% その他 9.% 台湾 15.9% 韓国 24.9% 中国 23.9% アジア 83.6% 年 1 4 対前年増加率上位 5 か国 1 位インドネシア % 2 位ロシア % 3 位韓国 + 3.8% 4 位フィリピン % 5 位ベトナム + 26.% 出所 : 本政府観光局及び 相官邸のデータに基づき本資産運 会社が作成出所 : 本政府観光局のデータに基づき本資産運 会社が作成 訪 外国 旅 者数とリピーターの割合 (4) (5) (6) ( 千 ) リピーター (2 回 以上 ) の割合 ( 右軸 ) 初回訪問 ( 左軸 ) 2 回 以上 ( 左軸 ) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 出所 : 本政府観光局及び国 交通省のデータに基づき本資産運 会社が作成 ( 注 1) アジア とは 中国 韓国 台湾 港 タイ シンガポール マレーシア インドネシア フィリピン ベトナム及びインドをいいます ( 注 2) 本政府の 標値であり 達成が保証されるものではありません ( 注 3) その他アジア は インドネシア ベトナム及びインドを含みます ( 注 4) リピーター(2 回 以上 ) の割合 ) ( 以下 リピーター率 といいます ) は 観光庁が各期間において実施した訪 外国 消費動向調査において 2 回 以上の訪 である と回答した の割合を しています ( 注 5) 初回訪問 は 本政府観光局公表の各期間における訪 外国 総数に (1- 当該期間におけるリピーター率 ) を乗じて算出した 数を記載しています ( 注 6) 2 回 以上 は 本政府観光局公表の各期間のおける訪 外国 総数に 当該期間におけるリピーター率を乗じて算出した 数を記載しています 19

21 訪 外国 の状況 (2) 観光 国を 指す政府の取組みが実を結び 訪 外国 旅 者数は過去 5 年間にわたり前年 2% 以上のペースで増加 アジア諸国からの訪 旅 者数が 成 を継続するとともに 欧 豪州からの訪 客も堅調に推移 年も各地域合計では 桁増加で推移 特に東南アジアの伸び率に勢いがみられる 主な地域別訪 外国 旅 者数の推移 ( 千 ) 212 年 213 年 214 年 215 年 年 年 1-4 累計 ( 前期 ) ( 前期 ) ( 前期 ) ( 前期 ) ( 前期 ) ( 前年同期 ) 中国 1, % 1, % 2, % 4, % 6, % 2, % 韓国 2, % 2, % 2, % 4, % 5, % 2, % 台湾 1, % 2, % 2, % 3, % 4, % 1, % 港 % % % 1, % 1, % % タイ % % % % % % マレーシア % % % % % % インドネシア % % % % % % フィリピン % % % % % % ベトナム % % % % % % 国 % % % 1, % 1, % % 英国 % % % % % % フランス % % % % % % カナダ % % % % % % オーストラリア % % % % % % その他 % 1, % 1, % 1, % 1, % % 合計 8, % 1, % 13, % 19, % 24, % 9, % 出所 : 本政府観光局のデータに基づき本資産運 会社が作成 2

22 中国のアウトバウンド市場 1 ( 百万 ) 中国のアウトバウンドは 22 年までに年率 31% の増加予測 中国のアウトバウンド数 ( 延べ ) 推移 5 年 CAGR 31% 5 2 本は タイ 韓国に次いで中国のアウトバウンドに 気の地域 215 年中国 の海外旅 先 ( アウトバウンド数上位 7か国 ) ( 万 ) E 出所 : 中国国家観光局及び世界観光機関のデータに基づき資産運 会社が作成 出所 : 中国国家旅 局旅 業統計公報 215のデータに基づき資産運 会社が作成 ( 注 1) 港 台湾及びマカオは除いています 3 開始年 年 1 本は中国に対し様々な要件で順次ビザ緩和を拡 してきたが 今後も拡 余地あり 中国に対する最近のビザ緩和措置 1 2 緩和措置 商 的, 化 知識 数次ビザの緩和 部 学 卒業 等の個 観光 次ビザ申請 続き簡素化 4 (USD) 14, 12, 1, 8, 中国の 1 当たり GDP は年々増加 込みであり 214 年実績値から 22 年までに約 1.5 倍になる 通し 中国の 1 当たり GDP 実績及び予測 実績予測 アジア各国では 1 当たり GDP と出国者 率には相関関係がみられる (1 当たり GDP が いほど あたりのアウトバウンド数が多い ) 213 年 1 当たり GDP( 横軸 ) と出国者 率 ( 対 )( 縦軸 ) の関係 年 分な経済 を有する の数次ビザ導 東北数次ビザを三県から六県に拡 6, 4, 5 相当の 所得者 数次ビザの緩和 2, 6 個 観光 次ビザの申請 続簡素化 出所 : 外務省 出所 :IMF 及び CEIC のデータに基づき資産運 会社が作成 出所 :IMF World Bank 及び UNWTO のデータに基づき資産運 会社が作成 21

23 留意事項 本資料は情報提供を 的としたものであり 特定の商品についての投資の勧誘や売買の推奨を 的としたものではありません 本投資法 の投資 のご購 にあたっては各証券会社にお問合せください 本資料で提供している情報は 融商品取引法 は投資信託及び投資法 に関する法律で要求され は 融商品取引所上場規則等で要請される開 書類や運 報告等ではありません 本資料の内容には 将来予想に関する記述が含まれていますが 現時点で 可能な情報並びに 定の仮定及び前提に基づくものであり 現時点では知り得ないリスク及び不確実性が内在しています 将来予想の内容は このようなリスク 不確実性 仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがあります したがって かかる将来予想に関する記述は 将来における本投資法 の実際の業績 経営成績 財務内容等を保証するものではありません 本資料で提供している情報には誤り 遺漏等がないよう細 の注意を払っておりますが その内容の正確性 確実性 完全性を保証するものではありません また 予告なしに内容が変更される場合がございますので あらかじめご了承ください ご照会先 コンソナント インベストメント マネジメント株式会社 TEL