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こうたあかさか
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1 インヴィンシブル投資法人ホテル2 物件追加取得説明資料 2016 年 6 月 13 日 TSE Code: inv.co.jp/ 1

2 投資口発行を伴わないホテル 2 物件の追加取得外部成長 2016 年 3 月公募増資で得た余剰資金を活用しスポンサーパイプラインからホテル 2 物件を追加取得 2 物件取得価格合計 159 億円による 2017 年想定償却後 NOI( 通年 ) は 587 百万円 ( 償却前 NOI 利回り 5.2%) 投資口 1 口当たり換算 160 円 ( 通年 ) の収益寄与を想定 1 本 2 物件取得後 INV のホテルポートフォリオの客室数は 7,027 室スポンサーパイプラインは 6,019 室内部成長年初来 2 訪日外国人客は前年同期比 32.9% 増加 2020 年に4,000 万人の政府目標に向かい順調に推移 INVのホテルポートフォリオ 3 の2016 年 1 4 月の稼働率は89.1% と引き続き堅調レベニューマネジメントによる ADRの成長が見込める状況年初来 2 ADR は 11.0% 増加 2016 年 ( 通年 ) 予想は 10.3% の増加 3 年初来 2 NOI は 17.0% 増加 2016 年 ( 通年 ) 予想は 11.7% の増加 3 ホームページの強化予約マーケティング方法の見直しにより直接予約の比率が 9.3% から 20.5% に上昇 2015 年の外国人宿泊者の割合は 30.4% 4 INV の住宅ポートフォリオは 2016 年対前年比で稼働率 1.5 ポイント上昇及び賃料単価 1.4% 上昇による NOI の 2.2% 増加を想定 5 ( 注 1) 2017 年想定償却後 NOI は資産運用会社による想定値投資口 1 口当たりの収益寄与額は想定償却後 NOI を本日現在の発行済投資口数 (3,675,824 口 ) で除したものであり本 2 物件取得にかかる借入金の金利その他費用は考慮していません ( 注 2) 2016 年 1~4 月成長率は前年同期比 ( 注 3) 2016 年 4 月末時点保有の変動賃料採用 38 物件からホテルマイステイズ羽田ホテルマイステイズ心斎橋ホテルマイステイズ五反田駅前の 3 物件を除いた 35 物件での比較 ( 注 4) 直接予約比率は 2015 年 2 月 19 日と 2016 年 1 月 4 日の比較外国人宿泊者の割合は 2015 年通年の売上実績に占める割合 ( 注 5) 2014 年 12 月末時点保有の 63 物件での比較 2

3 全リートで最大の一口当たり分配金成長率一口当たり分配金成長率 (2015 年実績 vs2016 年予想 ) オフィス住宅ホテル商業物流複合ホテル中央値 : +15.3% 商業中央値 : +1.3% 物流中央値 : +4.0% 複合中央値 : +2.2% 全体中央値 :1.9% オフィス中央値 : 1.0% 住宅中央値 : -0.7% インヴィンシブル出典 : Japan REIT.com 注 : 決算が 2 期分以下の J REIT は対象から外していますまた平成 28 年予想は各リートが平成 28 年 6 月 10 日時点で公表している直近の業績予想に基づいています 3

取得物件の概要ハイライトホテルマイステイズ金沢ドラゴンルート 2014 年 10 月竣工 32 35m 2 の広い客室面積が特徴の宿泊特化型ホテル旅行サイトトリップアドバイザーで金沢のホテル旅館ランキング第 1 位 ( 全 98 軒 ) JR 金沢駅から徒歩 5 分の立地金沢は新幹線開業により東京からのアクセスが大幅に改善し観光客が大幅に増加金沢市は北陸地方の経済の中心地

0% であり今後も更なる増加が見込まれる石川県への訪問客の推移 (2015 年 3 月 2016 年 2 月 ) 年初来 1 ADR は 9,417 と前年同時期の 8,895 を 5.9% 上回り稼働率は 67.1% から 94.4% へと 27.3 ポイント増加 NOI は 150 百万円と前年同時期の 91 百万円を 65.

4 取得物件の概要ハイライトホテルマイステイズ金沢ドラゴンルート 2014 年 10 月竣工 32 35m 2 の広い客室面積が特徴の宿泊特化型ホテル旅行サイトトリップアドバイザーで金沢のホテル旅館ランキング第 1 位 ( 全 98 軒 ) JR 金沢駅から徒歩 5 分の立地金沢は新幹線開業により東京からのアクセスが大幅に改善し観光客が大幅に増加金沢市は北陸地方の経済の中心地かつ人気の観光地中部地方を縦断する観光ルートドラゴンルート ( 昇龍道 ) の認知度向上にともない外国人観光客の増加も見込まれる本物件における外国人宿泊客の割合は 2015 年実績では宿泊売上の 16.5% 2016 年 1 4 月累計では 26.0% であり今後も更なる増加が見込まれる石川県への訪問客の推移 (2015 年 3 月 2016 年 2 月 ) 年初来 1 ADR は 9,417 と前年同時期の 8,895 を 5.9% 上回り稼働率は 67.1% から 94.4% へと 27.3 ポイント増加 NOI は 150 百万円と前年同時期の 91 百万円を 65.1% 上回る水準高松東急 REI ホテル前年同月比増加率 ( 外国人宿泊者 ) 前年同月比増加率 ( 邦人宿泊者 ) ハイライト高松市は香川県最大の都市人口は約 42 万人 JR 高松駅から徒歩 7 分の場所に立地ビジネス客観光客の両方からの安定的な宿泊需要東急電鉄 ( 格付 :JCR AA, R&I A) の子会社東急ホテルズとの間で固定賃料の賃貸借契約を締結運営状況は非開示ながら資産運用会社の試算では GOP/ 賃料比率は 1.48 倍 2 ( 注 1) 2016 年 1 月から 4 月の累計伸び率は前年同期比を記載 ( 注 2) 株式会社日本ホテルアプレイザルから取得したマーケットレポートに基づき資産運用会社において試算 4

5 新規物件取得後のポートフォリオの概要 2004 年以降 25 回にわたる物件取得 1 を行い現在のポートフォリオは 124 物件で構成される他投資法人に類を見ないポートフォリオ構成首都圏比率は62.2% ホテル比率は67.9% 稼働率は住居が96.1% ホテルが 91.1% 2 変動賃料を採用しているホテルの割合は全体の93.8% 3 物件数 : 124 ホテル物件数 : 48 ホテル客室数 7,027 住居物件数 : 68 住居賃貸可能戸数 : 4,108 既存ポートフォリオ取得予定資産取得予定資産取得後ポートフォリオ構成 ( 用途別 ) 3 ホテル 65.9% 住居 28.4% その他 5.8% ホテル 100% ホテル 67.9% 住居 26.7% その他 5.4% ポートフォリオ構成 ( 地域別 ) 3 中部 4.3% 関西 10.4% その他 19.1% 首都圏 11.5% 東京 23 区 54.6% その他 13.5% 中部 86.5% その他 18.8% 関西 9.8% 中部 9.2% 首都圏 10.8% 東京 23 区 51.4% ( 注 1) 2004 年の東京グロースリート投資法人 IPO 以降の異なる時期に決定された取得取引の回数 2010 年のエルシーピー投資法人との合併に伴う物件取得は 1 取引として計上しています ( 注 2) 新規取得物件を除く 2016 年 4 月末時点の保有物件ベース住居稼働率は賃貸面積の賃貸可能面積に対する比率ホテル稼働率は 2016 年 4 月における販売客室数を同期間中の総客室数 ( 客室数日数 ) で除して計算しています ( ただし 2016 年 4 月末保有ホテル 46 物件のうち固定賃料の 8 物件除外した 38 物件のデータに基づきます ) ( 注 3) 新規取得物件も含めた取得価格ベース 5

6 ホテルポートフォリオ (48 物件 7,027 室 ) 東京 23 区内 :22 物件 2,588 室 6

ホテル系 J REIT との比較における競争優位性訪日外国人が多く主要国際空港を有する都市部に立地するホテルに重点投資これらの都市は地価が高く新規ホテル供給が限定的立地面の優位性により年間を通して安定的で力強いレジャー及びビジネス需要を捕捉 2015 年訪日外国人延べ宿泊数及び各リートのポートフォリオにおける都道府県別投資比率 ( 取得価格ベース ) GOP 成長率 /GOP

7 ホテル系 J REIT との比較における競争優位性訪日外国人が多く主要国際空港を有する都市部に立地するホテルに重点投資これらの都市は地価が高く新規ホテル供給が限定的立地面の優位性により年間を通して安定的で力強いレジャー及びビジネス需要を捕捉 2015 年訪日外国人延べ宿泊数及び各リートのポートフォリオにおける都道府県別投資比率 ( 取得価格ベース ) GOP 成長率 /GOP 比率比較年訪日外国人延べ宿泊数 ( 百万人泊 ) INV インヴィンシブル投資法人 1, 2 JHR ジャパンホテルリート投資法人 1, 2 HRR 星野リゾートリート投資法人 1, 2 IHR いちごホテルリート投資法人 1, 2 GOP 比率東京 % 20.9% 2. 大阪 % 8.8% 8.0% 3. 北海道 % 5.3% 7.0% 17.7% 4. 京都 % 2.8% 3.0% 39.6% 5. 沖縄 % 5 位までの小計 56.2% 56.3% 10.0% 65.3% 6. 千葉 % 20.5% 0.9% 7. 福岡 % 5.5% 8.7% 6.8% 8. 愛知 % 1.3% 13.1% 9. 神奈川 % 2.4% 1.0% GOP 成長率静岡 % 4.7% 7.6% 10 位までの合計 77.2% 84.7% 26.6% 92.7% 出所 : 観光庁のデータ及び各ホテル系 J REITの公表データに基づき本資産運用会社が作成出所 : ジャパンホテルリート投資法人 ( 注 1) 各リートのデータ時点は次の通りです INV: 資産取得後 JHR HRR IHR:2016 年 5 月 31 日現在 ( 注 2) ホテルポートフォリオの都道府県別投資比率は示されたエリアにおけるホテルの取得 ( 予定 ) 価格合計を全ホテルの取得 ( 予定 ) 価格で除したものです ( 注 3) JHRのHMJ5 物件は JHRが開示しているJHRの主要物件であり HMJはそれらの物件のオペレータ ( 株式会社ホテルマネージメントジャパン ) の略称当該 5 物件のデータは固定賃料 + 変動賃料を採用している以下のホテル5 物件の加重平均 ( 神戸メリケンパークオリエンタルホテルオリエンタルホテル東京ベイなんばオリエンタルホテルホテル日航アリビラオリエンタルホテル広島 ) 星野リゾートリート投資法人及びいちごホテルリート投資法人はGOPの開示を行っていません本投資法人のデータはホテル35 物件の数値です ( 注 4) GOP 比率とは運営収益からマネジメントフィーを控除し売上高で除したものですホテルエピナール那須はGOP 比率の計算に含まれていません 7

更なる外部成長のドライバーとなる豊富なスポンサーパイプライン本投資法人はこれまで計 74 物件 ( 取得価格 1,974 億円 )

室住居 743 戸 MOU 1,2 に含まれるホテル 22 物件物件番号物件名タイプ所在地客室数訪日外国人延べ宿泊者数上位 10

4 3 リーガロイヤルホテル京都フルサービス型京都府京都市 489 4 4 成田エクセルホテル東急フルサービス型千葉県成田市 706 5

ベストウェスタンホテルフィーノ大分宿泊特化型大分県大分市 145 8 ホテルナクアシティ弘前フルサービス型青森県弘前市 134 9

シェラトングランデトーキョーベイホテルフルサービス型千葉県浦安市 1,016 4 12 ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター

宿泊特化型石川県金沢市 206 15 ホテルJALシティ松山フルサービス型愛媛県松山市 161 16 ホテルマイステイズ上野イースト 7

9 ホテルマイステイズ札幌中島公園宿泊特化型北海道札幌市 86 19 フレックステイイン桜木町宿泊特化型神奈川県横浜市 70 20

22 アートホテルズ大森宿泊特化型東京都品川区 220 合計 6,019 シェラトングランデトーキョーベイホテル ( 別棟増設中 )

ホテルマイステイズ赤坂 ( 再開発 ) アートホテルズ札幌成田エクセルホテル東急 ( 注 1) 本投資法人が優先交渉権を有する物件に関する覚書

今後これらの物件を取得できる保証もありません ( 注 3) 国土交通省データによる訪日外国人の延べ宿泊者数上位 10

日付でホテル新大阪コンファレンスセンターより名称変更しています ( 注 6) 2016 年 4 月 1 日付でキャッスルイン金沢

8 更なる外部成長のドライバーとなる豊富なスポンサーパイプライン本投資法人はこれまで計 74 物件 ( 取得価格 1,974 億円 ) をスポンサーより取得本書の日付現在におけるスポンサーパイプラインはシェラトングランデトーキョーベイホテルを含めホテル 6,019 室住居 743 戸 MOU 1,2 に含まれるホテル 22 物件物件番号物件名タイプ所在地客室数訪日外国人延べ宿泊者数上位 10 都道府県 3 1 ホテルマイステイズ赤坂宿泊特化型東京都港区ホテルマイステイズ横浜関内宿泊特化型神奈川横浜市リーガロイヤルホテル京都フルサービス型京都府京都市成田エクセルホテル東急フルサービス型千葉県成田市アートホテルズ札幌フルサービス型北海道札幌市ベストウェスタンホテルフィーノ札幌宿泊特化型北海道札幌市ベストウェスタンホテルフィーノ大分宿泊特化型大分県大分市ホテルナクアシティ弘前フルサービス型青森県弘前市別府亀の井ホテルリゾートタイプ大分県別府市フサキリゾートヴィレッジリゾートリゾートタイプ沖縄県石垣市シェラトングランデトーキョーベイホテルフルサービス型千葉県浦安市 1, ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター 5 宿泊特化型大阪府大阪市アートホテルズ旭川フルサービス型北海道旭川市ホテルマイステイズ金沢キャッスル 6 宿泊特化型石川県金沢市ホテルJALシティ松山フルサービス型愛媛県松山市ホテルマイステイズ上野イースト 7 宿泊特化型東京都台東区 ( 仮称 ) 8 ホテルマイステイズ本町三丁目 ( 大阪 ) 宿泊特化型大阪府大阪市ホテルマイステイズ札幌中島公園宿泊特化型北海道札幌市フレックステイイン桜木町宿泊特化型神奈川県横浜市 MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前宿泊特化型東京都台東区アートホテルズ浜松町宿泊特化型東京都港区アートホテルズ大森宿泊特化型東京都品川区 220 合計 6,019 シェラトングランデトーキョーベイホテル ( 別棟増設中 ) リーガロイヤルホテル京都 ( リノベーション ) ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター ( リノベーションリブランド ) ホテルマイステイズ赤坂 ( 再開発 ) アートホテルズ札幌成田エクセルホテル東急 ( 注 1) 本投資法人が優先交渉権を有する物件に関する覚書 ( 注 2) 一覧表に記載の物件については本書の日付現在本投資法人による取得の予定はありませんまた今後これらの物件を取得できる保証もありません ( 注 3) 国土交通省データによる訪日外国人の延べ宿泊者数上位 10 都道府県に所在するホテル物件についてチェックしています ( 注 4) リノベーション完了後の客室数です ( 注 5) 2016 年 6 月 1 日付でホテル新大阪コンファレンスセンターより名称変更しています ( 注 6) 2016 年 4 月 1 日付でキャッスルイン金沢より名称変更しています ( 注 7) 2016 年 4 月 1 日付でホテル上野イーストより名称変更しています ( 注 8) 本物件は開発中であり物件名称は変更される可能性があります ( 注 9) 2016 年 4 月 27 日付でキタホテルより名称変更しています 8

財務面の継続的改善 LTV は鑑定評価額ベースで 43.6% ( 注 : 本取得にかかる売買代金の支払に伴い本投資法人は今後追加で借入を行う可能性がありその場合には LTV は上昇します ) 借入先金融機関の拡充に鋭意取組中借入金借入期間借入金バンクフォーメーション静岡銀行 0.7% 福岡銀行 0.7% 野村信託銀行 0.6% 日本政策投資銀行 0.7% 三菱 UFJ 信託銀行 4.

0596p 0.375% ニューシンジケートローン (E) 2 4 年 28,979 1ヵ月 TIBOR+0.5% 0.0546p 0.480% 5 年 28,979 1ヵ月 TIBOR+0.6% 0.0446p 0.590% タームローン (A) 2 4 年 3,682 1ヵ月 TIBOR+0.5% 0.0546p 0.480% 3 年 4,250 タームローン (B) 2 1ヵ月 TIBOR+0.

9 財務面の継続的改善 LTV は鑑定評価額ベースで 43.6% ( 注 : 本取得にかかる売買代金の支払に伴い本投資法人は今後追加で借入を行う可能性がありその場合には LTV は上昇します ) 借入先金融機関の拡充に鋭意取組中借入金借入期間借入金バンクフォーメーション静岡銀行 0.7% 福岡銀行 0.7% 野村信託銀行 0.6% 日本政策投資銀行 0.7% 三菱 UFJ 信託銀行 4.1% りそな銀行 4.1% みずほ銀行 25.9% 新生銀行 8.5% シティバンク銀行 9.3% 借入残高 ( 百万円 ) 三井住友銀行 13.0% 固定化前利率 ( 年率 ) 三菱東京 UFJ 銀行 16.1% 借入コスト低減 2016 年 6 月 15 日 ( 予定 ) 三井住友信託銀行 16.3% 固定化後利率 ( 年率 ) 3 年 28,979 1ヵ月 TIBOR+0.4% p 0.375% ニューシンジケートローン (E) 2 4 年 28,979 1ヵ月 TIBOR+0.5% p 0.480% 5 年 28,979 1ヵ月 TIBOR+0.6% p 0.590% タームローン (A) 2 4 年 3,682 1ヵ月 TIBOR+0.5% p 0.480% 3 年 4,250 タームローン (B) 2 1ヵ月 TIBOR+0.4% p 0.343% 5 年 4,250 1ヵ月 TIBOR+0.6% p 0.600% ニューシンジケートローン (F) 3 年 11,434 1ヵ月 TIBOR+0.4% % 4 年 10,433 1ヵ月 TIBOR+0.5% % 5 年 10,433 1ヵ月 TIBOR+0.6% % タームローン (C) 3 4 年 1,000 1ヵ月 TIBOR+0.5% % 3 年 1,000 1ヵ月 TIBOR+0.4% % 5 年 1,000 1ヵ月 TIBOR+0.6% % 加重平均 ( 借入残高は合計 ) 4 yrs 134, % p 0.49% 4 ( 注 1) 2016 年 5 月 27 日時点の1ヵ月 TIBOR ( %) を基に算出しています ( 注 2) ニューシンジケートローン (E) タームローン(A) 及びタームローン (B) については 2016 年 3 月 4 日付の金利スワップ契約により実質的に固定化した後の利率を記載しています ( 注 3) タームローン (C) の初回計算期間のみ2ヵ月 TIBOR+ 変動金利が適用となります ( 注 4) 平均借入期間の計算には消費税還付対応借入金は含まれておりません平均金利は小数点以下第 3 位を四捨五入しています 60% 55% 50% 45% 40% 25.0x 20.0x 15.0x 10.0x 5.0x 0.0x 59.0% 3.66% LTV 5 ( 鑑定評価額ベース ) と平均借入利率 % 1.95% ( 注 5) 有利子負債については消費税還付対応借入金を除いて算出しています LTV 算出方法 = 有利子負債鑑定評価額 ( 注 6) 平均借入利率は各個別の借入れに係る期末時点の借入残高に期末時点の適用利率を乗じたものの合計を期末時点の合計借入残高で除して算出しています DSCR( ポートフォリオ全体 ) 7 / ホテル変動賃料を除く DSCR 8 1.9x 2.2x 53.1% 53.1% 1.48% 3.6x 3.5x 49.0% 1.07% 1.06% 9.9x 10.0x 6.1x 6.2x 42.2% 19.0x 44.9% 10.8x 21.9x 11.8x 2013/6 2013/ /6 2014/ /6 2015/ /6( 予想 ) DSCR( ポートフォリオ全体 ) DSCR( ホテルの変動賃料を除く ) 43.6% 0.63% 0.50% 0.49% 2013/6 2013/ /6 2014/ /6 2015/ /3 本取得後 LTV( 鑑定評価額ベース ) Average Interest rate 平均金利 (*) 本取得にかかる売買代金の支払に伴い本投資法人は今後追加で借入を行うことを予定しておりその結果 LTV が上昇する見込みです ( 注 7) DSCR( ポートフォリオ全体 ) は ( 営業利益 + 減価償却費売却益 + 売却損 ) ( 約定弁済額 + 支払利息 ) を基に算出しています ( 注 8) DSCR( 除くホテル変動賃料 ) は ( 営業利益ホテル変動賃料 + 減価償却費売却益 + 売却損 ) ( 約定弁済額 + 支払利息 ) を基に算出しています 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 9

10 安定的な住居ポートフォリオ NOI 1 稼働率 1 平均賃料坪単価 1 ( 百万円 ) 3,050 3,000 2, % 3, % 90.0% 94.5% + 1.5pt 96.0% 10,200 10,100 10,000 9, % 10,100 2,950 9,900 2, % 0% 9, 年 2016 年年 2016 年 Actual 実績 Estimate 予想実績 Actual Estimate 予想住居物件の賃料増額状況 ( 新規及び更新契約 ) 年 Actual 実績 2016 年 Estimate 予想新規契約賃料増減率 3 100% 0.3% +1.9% 上昇変化なし下落 +1.1% +1.2% 更新契約賃料増減率 1 100% 上昇変化なし下落 0.0% +1.3% +1.3% +1.0% 0.6% 0.1% 0.0% 0.2% 80% 35.8% 20.5% 23.4% 24.7% 80% 60% 40% 27.8% 22.3% 19.7% 24.4% 60% 40% 99.3% 61.8% 60.9% 59.0% 20% 36.4% 57.2% 56.8% 50.8% 20% 38.1% 39.1% 40.8% 0% 新規契約件数ネットリーシングコスト ( 月数 ) 年 2014 年 2015 年 % 2016 年 1-4 月 0% 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-4 月 360 更新件数 , 更新率 % 84.7% 85.4% 83.3% ( 注 1) 2014 年末時点保有 63 物件ベース ( 注 2) 本投資法人が各年に属する各月末時点で保有していた住居物件の月次データを各年を通じて累積してデータを算出しています ( 注 3) 新規契約及び契約更新に際して従前契約と比較した月額賃料の増加減少を表します ( 注 4) ネットリーシングコスト ( 月数 ) = 広告宣伝費 ( 月数 ) + フリーレント ( 月数 ) 礼金 ( 月数 ) ( 注 5) 更新率は期中更新件数を期中更新対象件数で除して計算しています 10

11 2016 年 6 月取得物件 11

ホテルマイステイズ金沢本物件の特徴 2014 年竣工 32 35m 2 の広い客室が特徴の宿泊特化型ホテルトリップアドバイザーで金沢のホテル

円から9,417 円へ前年同期比 5.9% 増加稼働率は67.1% から94.4% へと 27.

リノベーション時期 ) 2014 年 10 月客室数 244 室賃貸可能積 13,250.03 m 2 地積 2,191.

予想 ) ADR ( ) 2 6,422 11,190 12,942 客室稼働率 2 45.6% 80.3% 88.

12 ホテルマイステイズ金沢本物件の特徴 2014 年竣工 32 35m 2 の広い客室が特徴の宿泊特化型ホテルトリップアドバイザーで金沢のホテル旅館ランキング第 1 位 2015 年 3 月に新幹線が開業したJR 金沢駅から徒歩 5 分の立地年初来 1 ADR ( 平均客室単価 ) は8,895 円から9,417 円へ前年同期比 5.9% 増加稼働率は67.1% から94.4% へと 27.3ポイント増加し NOIは91 百万円から150 百万円へ 65.1% 増加外国人客の割合は2015 年実績では客室売上の16.5% 2015 年 1 4 月は26.0% へ増加し今後更なる増加が期待される住所交通石川県金沢市広岡二丁目 13 番 1 号 JR 北陸新幹線金沢駅徒歩 5 分建築時期 ( リノベーション時期 ) 2014 年 10 月客室数 244 室賃貸可能積 13, m 2 地積 2, m 2 鑑定評価額 13,900 百万円運営指標 ( 年は実績値, 2016 年は予想を含む ) ( 予想 ) ADR ( ) 2 6,422 11,190 12,942 客室稼働率 % 80.3% 88.2% ( 注 1) 年初来とは 2016 年 1 月から 4 月を意味します ( 注 2) 本物件は 2014 年 11 月 23 日に開業したため 2014 年の実績は 2014 年 12 月単月の実績を記載しています 2016 年の数値は 1 月から 4 月の実績値と 5 月から 12 月の予想値を元に算出して記載しています ( 注 3) NOI は売主から提供を受けた実績値を基に本投資法人が保有する場合の信託報酬等の調整を行っています 12

高松駅から徒歩 7 分の場所に立地住所香川県高松市兵庫町 9 番地 9 交通建築時期 (

13 高松東急 REI ホテル本物件の特徴高松市は人口は約 42 万人香川県内最大四国で二番目に大きい都市ビジネス客観光客の両方からの安定的な宿泊需要東急電鉄 ( 格付 :JCR AA, R&I A) の子会社東急ホテルズとの間で固定賃料の普通賃貸借契約を締結運営状況は非開示ながら資産運用会社の試算では GOP/ 賃料比率は1.48 倍 2016 年 1 月にオペレーターが19 室のリノベーションを実施 JR 高松駅から徒歩 7 分の場所に立地住所香川県高松市兵庫町 9 番地 9 交通建築時期 ( リノベーション時期 ) 客室数 JR 高松駅徒歩 7 分 1982 年 4 月 191 室賃貸可能積 7, m 2 地積 1, m 2 鑑定評価額 2,160 百万円 13

14 2016 年 3 月取得物件 14

15 ホテルマイステイズ五反田駅前物件特性平成 27 年 11 月に全館リノベーション JR 山手線都営浅草線東急池上線五反田駅至近 ( 駅徒歩 1 分 ) の好立地リノベーション完了後平成 27 年 12 月に94.5% の高稼働を記録新幹線停車駅主要ターミナルである品川駅から2 駅の好アクセス所在地東京都品川区西五反田交通建築時期 ( リノベーション時期 ) 客室数賃貸可能積地積鑑定評価額 JR 山手線都営浅草線東急池上線五反田駅徒歩 1 分昭和 49 年 / 昭和 59 年 ( 平成 27 年 11 月 ) 333 室 8, m2 1, m2 24,800 百万円ホテルマイステイズ五反田駅前運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 ( 予想 ) ADR ( 円 ) 7,205 7,650 8,057 9,465 11,660 客室稼働率 94.6% 94.3% 93.6% 68.5% % JR 山手線五反田駅徒歩 30 秒 ( 注 1) 改装に伴う閉館期間 ( 平成 27 年 3 月 1 日 ~ 同 11 月 24 日 ) による影響により客室稼働率が一時的に低下しています 15 15

ホテルマイステイズ浜松町物件特性平成 20 年竣工の築浅ホテル都心立地のホテルであり

東京モノレールモノレール浜松町駅 ( 羽田空港に直結 ) まで徒歩 6 分都営浅草線大江戸線

交通建築時期客室数賃貸可能積地積鑑定評価額都営浅草線大江戸線大門駅徒歩 2 分平成 20

86 m2 8,000 百万円運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014 年

16 ホテルマイステイズ浜松町物件特性平成 20 年竣工の築浅ホテル都心立地のホテルであり汐留等のオフィスエリア ( 全日空電通富士通やソフトバンク等の大手企業本社 ) に近接東京モノレールモノレール浜松町駅 ( 羽田空港に直結 ) まで徒歩 6 分都営浅草線大江戸線大門駅まで徒歩 2 分の好立地新幹線停車駅主要ターミナルである品川駅及び東京駅まで好アクセス東京モノレールの東京駅への延伸計画が検討されている他浜松町駅の再開発及び近隣オフィス開発プロジェクトが進行中所在地東京都港区浜松町交通建築時期客室数賃貸可能積地積鑑定評価額都営浅草線大江戸線大門駅徒歩 2 分平成 20 年 10 月 105 室 1, m m2 8,000 百万円運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 ( 予想 ) ADR ( 円 ) 8,835 9,315 10,584 12,426 13,668 客室稼働率 88.9% 91.5% 92.7% 95.6% 95.6% 16 16

ホテルマイステイズ福岡天神物件特性平成 20 年竣工の築浅ホテル地下鉄空港線天神

44m2 8,100 百万円運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014

17 ホテルマイステイズ福岡天神物件特性平成 20 年竣工の築浅ホテル地下鉄空港線天神駅まで徒歩 3 分福岡空港へのアクセスも良好な立地であり国内外旅行者の需要が見込まれる福岡空港は外国人旅行者の入国者数では第 4 位の規模 1 平成 27 年における福岡県への外国人旅行者数は対前年比 46.3% 増加福岡空港の滑走路増設計画が予算化今後の発着枠の大幅な増加が見込まれる所在地福岡県福岡市中央区天神交通建築時期客室数賃貸可能面積地積鑑定評価額地下鉄空港線天神駅徒歩 3 分平成 20 年 8 月 217 室 5,083.06m2 1,243.44m2 8,100 百万円運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 ( 予想 ) ADR ( 円 ) 6,021 6,067 6,481 7,274 8,142 客室稼働率 74.5% 78.2% 81.0% 96.4% 96.1% ( 注 1) 法務省のデータに基づきます 17 17

ホテルエピナール那須物件特性東京都内から2 時間圏内に所在し 310の客室数を有するリゾートホテル東京都内をはじめとする国内旅行者の需要は強く直近 3

0% 2 株式会社マイステイズホテルマネジメント (MHM) は株式会社ナクアホテル & リゾーツマネジメントの100% 株式を平成 28 年 3 月に取得

テニスカヤック乗馬トレッキングスキー等 ) トリップアドバイザーよりエクセレンス認証 3 を受賞するなど高い人気を誇る所在地栃木県那須郡那須町高久丙 1

月 ( 平成 27 年 2 月 ) 310 室 37,702.33 m2 126,403.

18,019 18,897 19,834 21,207 22,500 客室稼働率 77.5% 83.6% 86.0% 87.0% 88.

18 ホテルエピナール那須物件特性東京都内から2 時間圏内に所在し 310の客室数を有するリゾートホテル東京都内をはじめとする国内旅行者の需要は強く直近 3 年間の年平均客室稼働率は80% 超を維持安定して増加するシニア層 1 が主要な宿泊客の基盤平成 27 年年間販売客室数に占めるシニア層の割合は26.0% 2 株式会社マイステイズホテルマネジメント (MHM) は株式会社ナクアホテル & リゾーツマネジメントの100% 株式を平成 28 年 3 月に取得レベニューマネジメント及びインバウンド宿泊者数の増加に資するウェブマーケィング施策を実施する予定家族で一年中いつでも楽しめるレジャー施設やアクティビティが充実 ( ゴルフテニスカヤック乗馬トレッキングスキー等 ) トリップアドバイザーよりエクセレンス認証 3 を受賞するなど高い人気を誇る所在地栃木県那須郡那須町高久丙 1 交通建築時期 ( リノベーション時期 ) 客室数賃貸可能面積地積鑑定評価額 JR 東北新幹線那須塩原駅より車で 30 分平成 4 年 2 月 / 平成 7 年 6 月 ( 平成 27 年 2 月 ) 310 室 37, m2 126, m2 21,300 百万円運営指標 ( 実績値 ) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 ( 予想 ) ADR ( 円 ) 18,019 18,897 19,834 21,207 22,500 客室稼働率 77.5% 83.6% 86.0% 87.0% 88.0% ( 注 1) シニア層はホテルエピナール那須により提供されたデータを基に算出された 60 歳以上の宿泊客数を指します ( 注 2) 60~80 歳の年齢層の宿泊客に対する販売客室数の割合 ( 注 3) トリップアドバイザーの口コミで継続して 5 段階中 4 以上の総合評価を得ていることなどの一定の条件を満たす宿泊施設に与えられる認証です 18 18

19 ロイヤルパークス新田物件特性平成 19 年竣工総住戸数 243 戸は様々なルームタイプを備えファミリーからシングルまで幅広い層のニーズに対応 JR 東京駅まで25 分でアクセス可能な人気のある住宅街スーパーコンビニ及びドラッグストアが徒歩 5 分圏内に所在し生活利便性に優れた立地大和ハウス工業株式会社の子会社である大和リビング株式会社へサブリース足立区の世帯数は平成 24 年から平成 27 年まで連続して増加所在地東京都足立区新田交通建築時期東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩 17 分平成 19 年 6 月賃貸可能戸数 248 戸 ( 住戸 243 戸店舗 5 戸 ) 賃貸可能面積地積鑑定評価額 15, m2 9, m2 5,100 百万円 19 19

20 添付資料 20

日本において高まる MHM のプレゼンス MHM は日本において最も洗練された運営能力を有するホテル運営会社の一社へと成長米国ではホテルの約 70% がホテルチェーンによる経営であり個人経営の占める割合は30% 1 日本では国内ホテルチェーンによる経営が48% 海外ホテルチェーンは5% 2 日本における海外ホテルチェーンの市場占有率は低い (100 棟 (33,662 室 ) 3 )

MHM の子会社である株式会社ナクアホテル & リゾーツマネジメントが運営するホテル物件を含みます 2016 年 6 月 1 日時点東京におけるホテルチェーン上位 10 社 ( 運営棟数ベース ) 順位ホテルチェーン名ホテル数 ( 棟 ) 1 位アパホテルズ & リゾーツ 55 2 位マイステイズホテルマネジメント 31 3 位スーパーホテル 19 4 位東急ステイホテル 16

21 日本において高まる MHM のプレゼンス MHM は日本において最も洗練された運営能力を有するホテル運営会社の一社へと成長米国ではホテルの約 70% がホテルチェーンによる経営であり個人経営の占める割合は30% 1 日本では国内ホテルチェーンによる経営が48% 海外ホテルチェーンは5% 2 日本における海外ホテルチェーンの市場占有率は低い (100 棟 (33,662 室 ) 3 ) MHM 運営物件数 :69 棟 4 設立 :1999 年 (2012 年 : フォートレスグループが買収 ) 従業員数 :888 名 (2016 年 3 月現在 ) ( 注 1) ホテルアナリスト GLOBAL HOTEL PERSPECTIVES 2015 のデータに基づきます ( 注 2) 文部科学省のデータに基づきます ( 注 3)2015 年 10 月 31 日時点 ( 注 4) MHM の子会社である株式会社ナクアホテル & リゾーツマネジメントが運営するホテル物件を含みます 2016 年 6 月 1 日時点東京におけるホテルチェーン上位 10 社 ( 運営棟数ベース ) 順位ホテルチェーン名ホテル数 ( 棟 ) 1 位アパホテルズ & リゾーツ 55 2 位マイステイズホテルマネジメント 31 3 位スーパーホテル 19 4 位東急ステイホテル 16 5 位ホテルリブマックス 13 6 位相鉄フレッサイン 10 7 位阪急阪神第一ホテル 10 8 位イシンホテルズグループ 8 9 位リッチモンドホテル 7 10 位三井ガーデンホテルズ 6 MHM における運営実績 5 広範な海外顧客基盤の拡大外国人宿泊客による売上比率 6 直接予約比率の増加前年比 pt 前年比 pt 2013 年 2014 年 2015 年出所 : 各社ウェブサイト (2016 年 3 月 9 日時点 ) Q&A チャット機能 2015 年 2 月 19 日 2016 年 1 月 4 日携帯端末及びデスクトップパソコンにおける4ヵ国語対応 3クリック予約システムでの簡単な予約 4ヵ国語でのライブチャットが利用可能クラウドサーバへの移行によりウェブサイトの表示速度を世界平均で2.6 秒まで軽減 ( 注 5) MHM の子会社である株式会社ナクアホテル & リゾーツマネジメントが運営するホテル物件は含まれていません ( 注 6) MHM が運営するマイステイズ及びフレックステイイン各ブランドのデータに基づきます ( 注 7) 各対象期間 ( 記載の各日を末日とする一週間 ) における予約売上全体に占めるインターネット経由の予約売上の割合です ( 注 8) トリップアドバイザーとは旅行サイトの 1 つです ( 注 9) トリップアドバイザーの口コミで 12 ヵ月以上継続して 5 段階中 4 以上の総合評価を得ていることなどの一定の条件を満たす宿泊施設に与えられる認証ですウェブサイトの改良ソーシャルメディアにおけるプレゼンス拡大トリップアドバイザー 8 に掲載されるコメントをモニタリングする専属チームを設置マイステイズホテル4 物件がトリップアドバイザーよりエクセレンス認証 9 を受賞 21

22 本資料に関する注意事項本資料は情報提供を目的としたものであり特定の商品についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問合せください本資料で提供している情報は金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され又は金融商品取引所上場規則等で要請される開示書類や運用報告等ではありません本資料の内容には将来予想に関する記述が含まれていますが現時点で入手可能な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくものであり現時点では知り得ないリスク及び不確実性が内在しています将来予想の内容はこのようなリスク不確実性仮定及びその他の要因による影響を受けるおそれがありますしたがってかかる将来予想に関する記述は将来における本投資法人の実際の業績経営成績財務内容等を保証するものではありません本資料で提供している情報には誤り遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますがその内容の正確性確実性完全性を保証するものではありませんまた予告なしに内容が変更される場合がございますのであらかじめご了承くださいご照会先コンソナントインベストメントマネジメント株式会社 TEL

ホテル運営状況のお知らせ（2019年3月度）

ホテル運営状況のお知らせ（2019年3月度）各位 2019 年 4 月 25 日不動産投資信託証券発行者名東京都千代田区内幸町一丁目 1 番 1 号いちごホテルリート投資法人代表者名執行役員宮下修 ( コード番号 3463)www.ichigo-hotel.co.jp 資産運用会社名いちご投資顧問株式会社代表者名代表執行役社長岩井裕志問合せ先執行役管理本部長田實裕人 ( 電話番号 03-3502-4892) ホテル運営状況のお知らせ (2019