需要・供給の両面から見た国内住宅市場 2030年までの見通し

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ゆうりゅうにかどり
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特集 23 年の住宅市場 23 年までの見通し大道亮佐尾宏和 CONTENTS Ⅰ 追い風が吹いても1 万戸台に回復しなかった新設住宅着工戸数 Ⅱ 転換期を迎える日本の人口世帯 Ⅲ 5 万戸台に突入する新設住宅着工戸数 Ⅳ 新設住宅着工戸数の減少速度を超えて減少する職人人口 Ⅴ 建設業界が取り組むべき課題要約 1 214 年度における新設住宅着工戸数は88 万 47 戸と 5

1 特集 23 年の住宅市場 23 年までの見通し大道亮佐尾宏和 CONTENTS Ⅰ 追い風が吹いても1 万戸台に回復しなかった新設住宅着工戸数 Ⅱ 転換期を迎える日本の人口世帯 Ⅲ 5 万戸台に突入する新設住宅着工戸数 Ⅳ 新設住宅着工戸数の減少速度を超えて減少する職人人口 Ⅴ 建設業界が取り組むべき課題要約年度における新設住宅着工戸数は88 万 47 戸と 5 年ぶりに減少に転じた 199 年以降 1 数十万戸で推移していた国内の新設住宅着工戸数は 29 年度に77 万戸台まで落ち込んだのち徐々に回復してきたものの依然として 1 万戸には届いていない 2 日本の総人口は28 年総世帯数は219 年にピークアウトし今後は減少局面を迎える近年は総人口総世帯数の減少に加え個人のライフスタイルや家族形態の多様化により従来の夫婦と子による家族世帯による住宅取得を前提とした住宅のあり方は変化しており住宅供給プレイヤーにもこうした変化への対応が求められている 3 長期的な住宅供給の動向を捉えるため新設住宅着工戸数の将来推計を行った推計には中長期な要因のみならず住宅市況に影響を及ぼすとされる消費増税の影響についても考慮した結果 23 年度における新設住宅着工戸数は約 53 万戸となった 4 住宅業界にとっては建設技能労働者不足も課題となる 21 年に4.2 万人いた大工人口は 23 年には14.2 万人まで減少する大工人口の減少速度は新設住宅着工戸数の減少速度を上回り 23 年に大工一人が手がけるべき戸数は21 年の約 1.5 倍に達する大幅な生産性向上を実現しなければ供給力の面でも品質の面でも困難に直面する 5 建設業界が取り組むべき今後の施策としてはニッチな家族形態にも最適化した提案を行う事業ドメインを住宅から住生活に広げてストックビジネスを拡充するなどの転換が有効であろうまた職人不足の中で必要数の住宅を供給しながら成長を続けるためには施主施工者メーカー研究機関などの連携のもと建設業界全体として大幅な生産性向上を実現するためのイノベーション推進が必要である 6 知的資産創造 /215 年 8 月号

2 Ⅰ 追い風が吹いても 1 万戸台に回復しなかった新設住宅着工戸数 215 年 4 月 3 日に公表された建築着工統計調査報告 ( 平成 26 年度分 ) によると 214 年度の新設住宅着工戸数は88 万 47 戸で 5 年ぶりに減少に転じた ( 図 1 ) 特に持ち家は前年度比 21.1% と大幅な減少に至ったこの落ち込みは消費増税前の駆け込み需要の反動減によるものと考えられる思い起こせば 213 年度の新築着工戸数は 98 万 7254 戸と 29 年度に1 万戸を割って以来 5 年ぶりに9 万戸を超え 1 万戸に迫る勢いであったアベノミクスによる景況感の改善量的緩和による低金利消費増税前の駆け込み需要の発生と新設住宅業界に対する追い風が重なった結果であるただしそれでも1 万戸には届かなかったということもできる 199 年以降の新設住宅着工市場を振り返ると 9 97 年は13 万 16 万戸台で推移していた 1997 年の消費増税により住宅市場が若干冷え込んだとはいえ 26 年までの間は 11 万 12 万戸台で推移していたしかし構造計算書偽造問題 (25 6 年 ) および当該事件を受けての建築基準法改正 (27 年 ) 金融危機(28 9 年 ) などの影響を受けて新設住宅着工戸数は一気に8 万戸を割る水準まで落ち込んだ 29 年度に77 万 5277 戸で底を打ちその後回復に転じたものの結局は1 万戸を回復するには至らなかった住宅業界ではもはや新設住宅着工戸数が 1 万戸を下回ることが普通になっている感があるしかしわずか1 年前は年間 12 万戸が建てられていたのである再び12 万戸時代に戻ることはないのか 12 万戸とはいわないまでも 1 万戸時代に戻ることはないのだろうか結論からいってしまえば新設住宅着工戸数が再び1 万戸台に戻ることは考えにくいさらにいえば 23 年頃には 5 万戸台図 1 新設住宅着工戸数の推移 18 万戸消費増税前駆け込み需要と反動減建築基準法改正 12 万戸金融危機万戸年度

3 が普通となっているであろう 2 年代半ばから見ると新設住宅市場は規模が半減することになるなぜこのような状態に陥るのかこのような時代を見据えて住宅関連産業のプレイヤーはどのように対応すべきか本稿では新設住宅着工市場を取り巻くマクロ環境を概観した上で長期にわたる新設住宅着工戸数を予測し住宅関連産業のプレイヤーの課題を抽出する Ⅱ 転換期を迎える日本の人口世帯 1 人口は既に減少世帯数の減少も目前に迫る 215 年 1 月に国勢調査が実施される今回の国勢調査の結果は人口減少や東日本大震災の影響などが表れるため関心が集まっている調査結果は216 年 2 月以降の公表を待たなければならないが日本の総人口は減少図 2 総人口の推移および予測 14, 万人 12, 実績推計 1, 8, 6, 4, 2, 197 年歳以上 15~64 歳 ~14 歳総世帯数図 3 65 歳以上人口の推移および予測 4,5 万人 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 実績推計 1975 年知的資産創造 /215 年 8 月号

4 すると見られている総務省の人口推計や国立社会保障人口問題研究所が21 年の国勢調査に基づいて行った将来推計によると日本の総人口は 28 年にピークを迎えた総世帯数は219 年にピークアウトする ( 図 2 ) 今後日本は総人口総世帯数が減少する中で成長を探らなければならない難しい局面に突入する人口減少世帯数減少は地方で始まり徐々に都市圏に波及する青森岩手秋田山形和歌山鳥取島根山口徳島愛媛高知長崎大分鹿児島の14 県は198 年代に総人口のピークを迎えた最も人口減少のタイミングが遅いとされている東京圏 ( 東京都埼玉県千葉県神奈川県 ) においても総人口は215 年にピークを迎えその後 225 年には世帯数もピークアウトすると見られている世代別に見て最も人口減少のタイミングが遅い65 歳以上の高齢者人口も年頃を境に伸びが鈍化する ( 図 3) 図 4 生涯未婚率の推移 25 % 全国男全国女年図 5 平均初婚年齢の推移 34 歳妻全国妻東京夫全国夫東京家族形態の多様化が進む人口動態を通じて住宅市場を考察する場合は総人口総世帯数の増減に加え家族形態のあり方などの質的変化にも留意すべきであろうそもそも総人口が減少し総世帯数の減少も予見されている背景にはライフスタイルや家族形態の多様化がある現在の日本では 1 1 生涯未婚率注の上昇 2 平均初婚年齢の上昇 3 結婚件数に対する離婚件数の増加が同時に進行している 1の生涯未婚率は男女ともに上昇傾向にある ( 図 4 ) 女性の生涯未婚率は199 年には年 % だったものが 21 年には1.6% に上昇した 2の平均初婚年齢は全国的に上昇傾向にある ( 図 5 ) 最も平均初婚年齢が高い東京都では 211 年に女性の平均初婚年齢が3 歳を超えた 3の結婚件数に対する離婚件数については結婚件数が減少する一方離婚件数は増加直近では結婚件数の 3 分の 1 程度に達した ( 図 6 ) 結果として夫婦がもうける子どもの数 ( 2 夫婦完結出生児数注 ) も 9

5 図 6 結婚件数離婚件数の推移 12 万件結婚件数離婚件数 197 年減少傾向にあるこの傾向が続くと 21 年から23 年にかけて児童が一人以上いる世 3 帯注が25% 減少することになる実際世帯類型別一般世帯数の推移を確認すると夫婦と子からなる核家族世帯が1985 年をピークに減少し始めた一方単独世帯や夫婦のみの世帯ひとり親と子の世帯が増加してきているのが分かるまた今後は単独世帯一人親と子の世帯が世帯増加を牽引すると見られている ( 図 7 ) 家族形態の多様化は住宅産業にどのような影響を与えるか日本の住宅政策は歴史的に夫婦と子による家族世帯の形成とそのような世帯による住宅取得を前提に組み立てられてきたしかし足下では生涯未婚率の上昇や平均初婚年齢の上昇離婚の増加などにより夫婦と子による家族世帯が減少してきている単独世帯など夫婦と子による家族世帯以外の世帯は夫婦と子による家族世帯に比べ住宅を取得するインセンティブは薄いと考えられる実際 4 代 5 代の持ち家率は減少傾向にある ( 図 8 ) 夫婦と子による家族世帯を主たるターゲットとしているハウスメーカーやパワービルダーデベロッパーはターゲットセグメントの顧客数減少に直面する一方で単独世帯など夫婦と子による家族世帯以外の世帯は当面のあいだ増加傾向が続く家族形態の多様化にフレキシブルに対応できるプレイヤーには機会となるであろう図 7 世帯類型別一般世帯数の推移および予測 6, 千世帯実績推計 5, 4, 3, 2, 総数単独夫婦のみ夫婦と子ひとり親と子その他 1, 198 年知的資産創造 /215 年 8 月号

6 図 8 世代別持ち家率の推移 9 % 歳以上 6~69 歳 5~59 歳 4~49 歳 3~39 歳 29 歳以下年 Ⅲ 5 万戸台に突入する新設住宅着工戸数 1 推計はマクロ指標を基に行うさて長期的に見て新設住宅着工戸数はどのように推移するか本節では 23 年度までの新設住宅着工戸数の予測を以下の 4 つのステップを経て行った ( 図 9 ) Step 1 新設住宅着工戸数に影響を与える指標の抽出人口世帯数経済成長住宅ストックの質を表す各種指標より論理的統計的に新設住宅着工戸数に影響を与えると考えられる指標を抽出した Step 2 新設住宅着工戸数に影響を与える指標の将来予測 Step 1 で抽出した指標について公的機関が発表している将来予測を参照または野村総合研究所 (NRI) 独自のデータをもとに図 9 新設住宅着工戸数推計手順 STEP1 新設住宅着工戸数に影響を与える指標の抽出人口世帯数経済成長住宅ストックの質などを表す各種指標より論理的統計的に新設住宅着工戸数に影響を与えると考えられる指標を抽出 STEP2 新設住宅着工戸数に影響を与える指標の将来予測 Step1 で抽出した指標について公的機関が発表している将来予測を参照 ( または NRI にて独自に将来予測を実施 ) STEP3 新設住宅着工戸数の再現値と予測値の算出新設住宅着工戸数を被説明変数 Step 1 2 で整理した指標を説明変数として重回帰分析により新設住宅着工戸数の将来予測を実施 STEP4 短期的変動要因の反映短期的に新設住宅着工戸数に大きな影響を及ぼす消費増税の影響を考慮増税実施の前年から翌年までの実績値および実績値の3カ年移動平均との乖離率を算出し将来の推計値へ反映する 11

7 23 年度までの将来予測を実施した Step 3 新設住宅着工戸数の再現値予測値の算出新設住宅着工戸数を被説明変数 Step 1 2 で抽出した指標を説明変数として重回帰分析により新設住宅着工戸数の将来予測を行った Step 4 短期的変動要因の反映短期的変動要因の抽出については Step 3 で推計した将来予測による予測年度以前の再現値を算出しその値と実績値との乖離率を求めることにより短期的に新設住宅着工戸数に影響を与えると考えられる要因を抽出し将来予測へ反映した 2 23 年度における住宅着工戸数は約 53 万戸となる 23 年度までの新設住宅着工戸数推計結果を図 1に示す 23 年度時点における住宅着工戸数は約 53 万戸であった詳細を見ていくと 216 年度には翌年の消費税増税 ( 8 1%) における駆け込み需要の影響を受け92.1 万戸まで増加するものの 217 年度には消費増税による反動減の影響を受け 77.2 万戸まで減少する 218 年度は78.6 万戸に回復するもののその後は減少基調をたどり年間 2 万 2 万 2 戸のペースで減少 23 年度における着工戸数は53 万戸となるこれは 214 年度から23 年度にかけ年平均 3.1% ペースで減少していくことを意味しているまた 217 年度には8 万戸 223 年度には7 万戸 227 年度には6 万戸をそれぞれ下回り約 4 5 年ごとに約 1 万戸ずつ減少していくことが分かる新設住宅着工戸数に影響を与える指標については人口世帯数経済成長住宅ストックより抽出した指標の決定に際しては定性的な要素に加え定量的な判断基準として 213 年度までの新設住宅着工戸数実績値と各指標の相関を示す相関係数 R および各変数の説明度合いの大きさを表すt 値を用いて評価した結果人口世帯数経済成長住宅ストックに関する指標についてはそれぞれ移動人口数名目 GDP 成長率住宅ストックの平均築年数を抽出したここで住宅ストックの平均築年数とは建築時期別の既存住宅の将来残存年数を意味し後述する減衰曲線を用いて算出した次に抽出した指標について 23 年度までの将来予測を実施した移動人口数住宅ストックの平均築年数については独自に推計を行った移動人口数については年 1 回発行されている住民基本台帳人口移動報告に記載の移動人口をベースとしたただし得られる値は市区町村外移動人口のみのデータであり市区町村内移動人口数については取得できないそのため 1 年に 1 度国勢調査にて報告されるデータより市区町村外移動人口と市区町村内移動人口の比率を算出し市区町村外移動人口を割り戻すことで移動者全体を算出した 23 年度までの推計については住民基本台帳における市区町村外移動人口の減少率が今後も一定であると仮定し算出した次に住宅ストックの平均築年数についてはまず建築された住宅がある程度の年月を経る中で災害事故老朽化などのさまざまな理由によって徐々に減失していく中で将来にわたり住宅が減少することを減衰と定義し住宅ストックが建築後どの程 12 知的資産創造 /215 年 8 月号

8 図 1 新設住宅着工戸数推計結果 18 万戸バブル崩壊消費税増税前駆け込み需要 + 阪神淡路大震災復興需要耐震偽装事件建築基準法改正金融危機実績値消費税増税前駆け込み需要予測値消費税増税前駆け込み需要実績値予測値年度消費増税消費増税 (5 8%)(8 1%) 度減少していくかについて住宅建築の着工時期ごとに減衰曲線を算出したそして減衰曲線に基づき着工年別の住宅ストックを算出することにより住宅の平均築年数を算出した名目 GDP 成長率については日本経済研究センター中期経済予測にて公表されている225 年度までのデータを採用し 225 年度から23 年度までは 225 年度時点の名目 GDP 成長率で一定推移するとした 23 年度までの新設住宅着工戸数の推計に関しては住宅着工戸数のうち新築分について重回帰分析による推計を実施しその後全体に占める新築割合で割り戻すことで全体の住宅着工戸数を算出したここで実測値に対する回帰式の当てはまりを表す指標である決定係数 R 2 ( 最も相関が高い場合にはR 2 = 1 ) および t 値 ( 移動人口数名目 GDP 成長率住宅ストックの平均築年数 ) はそれぞれR 2 =.77 t= であった決定係数についてはある程度の相関を有しておりまた t 値については各指標の絶対値がそれぞれ 1 を上回っており新設住宅着工戸数を表す変数としては説明に足るといえる新設住宅着工戸数に影響を与える短期的な変動要因についてはバブル崩壊や金融危機といった不確定な要因を除き新設住宅着工戸数に大きな影響を及ぼすという観点から消費税増税の影響を考慮した消費税は214 年 4 月に 5 % から 8 % に上昇し 217 年 4 月には1% となる見込みであるため各増税年度前年の駆け込み需要および増税の翌年度における駆け込み需要の反動減の影響を考慮した変動率の算定に際しては短期的な時代の 13

9 図 11 新設住宅着工戸数推計結果 ( 短期的変動要因による影響の反映前後 ) 18 万戸実績値 99 予測値実績値修正予測値 ( 短期的変動要因反映後 ) 予測値 ( 短期的変動要因反映前 ) 年度趨勢を反映する目的から 3 カ年移動平均と実績値の乖離率を用いた短期的変動要因反映後の新設住宅着工戸数推計の結果を図 11に示す今後の消費増税の影響を見込んだ場合でも人口移動数の減少経済の低成長住宅築年数の増加に伴い新設住宅着工戸数は徐々に減衰し 23 年度時点における新設住宅着工戸数は約 53 万戸となった Ⅳ 新設住宅着工戸数の減少速度を超えて減少する職人人口 1 足下では建設技能労働者は不足している前節で確認した通り新設住宅着工戸数は消費増税の影響など短期的な要因を除くと年間平均約 2 万戸ずつ減少するものと考えられるこれは新設住宅マーケットが毎年約 2.2% 4 ずつ縮小していくことに近しい注建設業界は199 年代中旬に建設投資が約 84 兆円でピークを迎えたのち投資規模が急激にしぼみ 21 年には約 42 兆円まで落ち込んだ建設市場の規模が縮小する過程で価格競争が激化し業界全体として利益を出しづらい体質になってしまった職人の社会保険費用を会社が負担できないために一人親方が多く発生したことで建設技能労働者の待遇悪化が進行したそして 28 9 年頃の建設投資の冷え込みに耐えきれず多くの建設技能労働者が業界を去っていった長期的に新設住宅着工戸数が減少すると再び建設技能労働者にとって苦しい時代がやってくるのであろうか足下では建設技能労働者不足により労務費の上昇が続いている 215 年 3 月末時点の雇注用人員判断 D.I. 5 はすべての産業で不足感を表すマイナスを示している ( 図 12) 中でも建設業は 32と不足感が著しい長期的にもこの傾向が続くのか新設住宅の見通しと大工の人数の見通しとの両面から確認する 14 知的資産創造 /215 年 8 月号

10 2 木造鉄骨造の新設着工戸数は年 2.2% ずつ減少する住宅はその構造に応じて木造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造鉄骨造コンクリートブロック造その他に分けられる日本の新設住宅着工戸数のうち約 7 割は木造鉄骨造である木造や鉄骨造の建物には一般的な戸建て住宅 ( ハウスメーカーの戸建て住宅や分譲戸建てを含む ) や一般的なアパートが該当するもちろん鉄筋コンクリート造の戸建て住宅やアパートも存在するが木図 12 業種別の雇用人員判断 D.I. 1 不足全製産造業業過剰 32 不動産物品賃貸運輸郵便建設業卸小売 3 24 情報通信 8 電気ガス 27 対事業所サービス 37 対個人サービス 41 宿泊飲食サービス 13 鉱業採石業砂利 17 採取業造鉄骨造の着工戸数が戸建て住宅やアパートの着工戸数と近しいと考えて問題ない新設住宅着工戸数に占める木造鉄骨造の着工戸数は年により若干の増減はあるものの概ね 7 割前後で推移してきたこ 3 大工人口は年間 % ずつ減少するの構成比が今後も変わらないと仮定するとでは時が経てば大工の不足感は解消され木造鉄骨造の着工戸数は新設住宅着工るのか戸数全体の減少に合わせて 21 年から 3 年国勢調査によると大工の人数は 1995 年以にかけて年平均約 2.2% の速度で減少するこ降一貫して減少トレンドにある 1995 年にはとになる 76.2 万人の大工がいたが 2 年に 64.7 万人 25 年に 54. 万人そして 21 年には 4.2 万図 13 大工人口の推移 9 万人実績推計年

11 図 ~ 19 歳層 2 ~ 24 歳層に占める大工人口の構成比.6 % ~19 歳 2~24 歳 1985 年図 15 大工の年代別の純入職率 4 % ~9 年 9~95 95~2 2~5 5~ ~ 59 歳 6~64 歳 65~69 歳 7 歳 ~ 人まで減少しているそしてこの先も減少は続く NRI 6 の想定する成り行きシナリオ注では 22 年には23.4 万人 23 年には14.2 万人まで減少すると見られる ( 図 13) 大工人口の減少は端的にいえば大工になる人数が大工をやめる人数より少ないために起きている新卒人材に該当する15 19 歳層 2 24 歳層に占める大工人口の構成比は 21 年時点でそれぞれ.4%.16% である ( 図 14) 過去 25 年間で最も高かった1995 年においてはそれぞれ.23%.54% であったことを考えると若い世代が職業として大工を選ばなくなってきていることが分かるまた一度大工になっても離職する人が多いこともネガティブに作用している年代別の純入職率を確認すると 1995 年以降 25 歳以上のすべての年代でマイナスとなっている ( 図 15) さらに今後は人口ピラミッドの偏りが大工人口の減少に拍車をかける 2 年時点の年代別大工人口を見ると45 54 歳に大きなピークが歳に小さなピークがあるいわゆるフタコブラクダのような形になっていた ( 図 16) フタコブのうちより大きなコブであ図 16 年代別大工人口の推移 12 万人 2 年年年 15~ 19 歳 2~ 24 歳 25~ 29 歳 3~ 34 歳 35~ 39 歳 4~ 44 歳 45~ 49 歳 5~ 54 歳 55~ 59 歳 6~ 64 歳 65~ 69 歳 7~ 74 歳 75~ 79 歳 8~ 84 歳 85 歳以上 16 知的資産創造 /215 年 8 月号

12 図 17 大工人口の推移 ( 成り行きシナリオ大工の人材獲得競争力向上シナリオ ) 9 万人実績推計年成り行きシナリオ大工の人材獲得競争力向上シナリオる45 54 歳層は 2 年から21 年にかけて大幅に減少したこれは定年退職の時期を迎える人が一定数いたことに加え 28 年以降の住宅着工の落ち込みをきっかけに廃業した人がいたためと考えられるしかしこの時点でもグラフはまだ55 64 歳と35 39 歳に大小のピークがあるフタコブラクダ型を維持しているところが 22 年になると完全にコブが崩れる大工人口を支えていた年代が65 74 歳となりその層の大半が引退するためである本来ならば大量離職に備え大工への入職を増やし離職を減らさなければならないところが 199 年代から2 年代にかけて建設投資が半減する中で大工の経済処遇を切り詰めたことで産業間の人材獲得競争において競争力を保てなくなってしまった仮に労務費単価の上昇が奏功し歳層の大工人口の割合と 25 歳以上の純入職率が1985 年頃と同水準まで戻ったとしても今後の減少幅を補うほどのインパクトは見込めない大工人口は年平均 5.1% 程度の割合で減少していく仮に1985 年頃と同水準まで大工の人材獲得競争力が向上したとしても 4.% 程度の早さで大工人口が減少していくことは避けられない ( 図 17) 4 大工が1.5 倍の仕事量をこなさなければ需要に追いつかないこれまでに確認してきた通り 21 年度から23 年度にかけて木造鉄骨造の新設住宅着工戸数は年平均 2.2% の速さで減少する一方で木造鉄骨造の住宅供給を支える大工の人口は新設住宅着工戸数の減少速度を上回り年平均 % の速度で減少することになるこれは大工一人が手がける新設住宅戸数が 21 年から23 年にかけて約 1.5 倍になることを意味する 21 年時点では建設業は若干人手に余剰感があったことを差し引いて考えても大幅な生産性向上が必要であることが分かる結果として 21 年から 23 年にかけて 17

13 5 熟練工が抜けることで品質問題も懸念される大幅な生産性向上が実現しなければ大工人口の減少が新設住宅着工の供給制約となる可能性がある前述の新設住宅着工戸数予測は推計の考え方に大工人口の減少を織り込んでいない住宅工事の生産性が上がらなければ予測値よりも下振れする可能性があるまた品質面での懸念もある建設業界は熟練工が品質を担保してきた面がある今後大工の需給がタイトになると同時に熟練工が現場から去ることで品質の維持向上が難しくなる可能性もあるであろう戦略もあり得るまた新築のみに依存しないストックに根ざしたビジネスモデルへの転換も有効である大手ハウスメーカーや一部の住設メーカーは従来から取り組んでいることではあるが建てて終わりではなく顧客接点を長期的に維持することでアフターメンテナンスや小規模修繕などの需要を拾い上げていく考え方である住宅の建設や購入はその世帯からするとその場所での生活のスタート地点である事業ドメインを住宅から住生活に広げることで成長余地を見い出すことも可能であろう Ⅴ 建設業界が取り組むべき課題 1 ニーズの多様化への対応やストック強化を一層推進すべき本稿では23 年までの住宅市場について需要側供給側の両方の観点から確認してきた前半では需要側の観点から人口は既に減少局面に入り世帯は間もなく減少し始めること家族形態が多様化してきていることを確認しさらにマクロ指標をベースに推計した場合に新設住宅着工戸数が23 年度には5 万戸まで減少することを確認したでは縮小してゆく新設住宅市場で成長する術はあるであろうか一つのヒントは世帯の変化をとらえた新たな住まい方の提案にあると考える既に 4 代以上の単身者をターゲットとした住宅や 2 代以上の単身者とその親の同居を前提とした商品も提案されている家族形態の多様化を適切にとらえあえて一般的な家族形態ではなくニッチな家族形態に最適化した提案で勝負するという 2 生産性の向上を実現するイノベーションが求められる一方で本稿の後半では新設住宅着工戸数が減少したとしてもそれを建設する大工の人数が不足することを示した家族形態の多様化にきめ細やかに対応したり住宅建設後も顧客接点を維持し続けたりするのはそれなりに手間がかかるものである人手が足りない中で住宅を必要戸数供給しながらかつ成長を志向するためには建設業界全体での生産性向上が必要不可欠であるたとえばユニット化のさらなる推進や建設現場でのロボット活用などが考えられるしかし建設業界は製造業などほかの産業に比べるとイノベーション ( 技術革新 ) が起こりにくいといわれている施主や施工者は技術の信頼性を重視するため実績の乏しい新たな技術を使用するシーンが限られるためである施主施工者メーカー研究機関などの連携のもと建設業界のイノベーションを推進する取り組みが必要である 18 知的資産創造 /215 年 8 月号

14 注 1 生涯未婚率は歳と 5 54 歳未婚率の平均値から 5 歳時の未婚率を算出したもの 2 夫婦完結出生児数とは結婚持続期間 ( 結婚からの経過期間 )15 年から19 年夫婦の平均出生子ども数であり夫婦の最終的な平均出生子ども数とみなされる 3 児童とは 18 歳未満の未婚者を指す 4 21 年 23 年までの新設の住宅着工戸数の年平均成長率は 2.2% 5 日本銀行は短観 ( 全国企業短期経済観測調査 ) において雇用人員の過不足についての判断を調査している回答企業は 1. 過剰 2. 適正 3. 不足のうち最も近いものを回答する雇用人員判断 D.I. はこの調査において 1. 過剰と答えた回答企業数の構成比 (%) から 3. 不足と答えた回答企業数の構成比 (%) を減じたものである D.I. がプラスの場合は人員に余裕がある状態をマイナスの場合は不足している状態を表している 6 成り行きシナリオとは歳人口に占める大工人口が21 年と同水準で推移しかつ 5 歳階級別離職率が21 年と同水準で推移すると仮定したシナリオ参考文献榊原渉小口敦司平野裕基秋山優子 22 年の住宅市場人口世帯数減少のインパクト知的資産創造 211 年 12 月号野村総合研究所著者大道亮 ( だいどうあきら ) 経営革新コンサルティング部主任コンサルタント専門は不動産住宅建材ユーティリティインダストリーにおける事業戦略経営戦略の策定支援近年は被災地のまちづくり支援にも取り組む佐尾宏和 ( さおひろかず ) 経営革新コンサルティング部副主任コンサルタント専門は不動産住宅建設エネルギーインダストリーにおける事業戦略経営戦略の策定支援 23 年度までの新設住宅着工戸数を担当 19

2025年の住宅市場～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～

2025年の住宅市場～新設住宅着工戸数、60万戸台の時代に～第 212 回 NRI メディアフォーラム 225 年の住宅市場 ~ 新設住宅着工戸数 6 万戸台の時代に ~ 214 年 7 月 9 日株式会社野村総合研究所コンサルティング事業本部インフラ産業コンサルティング部榊原渉大道亮植井陽大 1-5 東京都千代田区丸の内 1-6-5 丸の内北口ビル目次 1. 住宅市場を取り巻くマクロ環境の変化 2. 新設住宅着工戸数リフォーム市場の予測結果 3.