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1 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく能美市空家等対策計画 ( 素案 ) 平成 28 年 2 月 1 日能美市

2 目次 1. 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針 1 (1) 能美市の概要 1 (2) 空き家等の現状 3 (3) 空き家等に関する市の対策 5 (4) 自治会などにおける自主的な空き家対策 7 (5) 能美市における空き家対策の課題 7 (6) 計画の対象区域 8 (7) 対象とする空き家の種類 8 (8) 空き家等の管理活用に関する取組方針 8 2. 計画期間 9 (1) 計画期間 9 3. 空家等の調査に関する事項 10 (1) 空き家等の調査所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項 10 (1) 管理不全空き家等の発生抑制 10 (2) 各種団体等との連携促進 11 (3) 空き家管理代行の実施検討空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項 11 (1) 空き家の流通促進活用の取組特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項 13 (1) 特定空家等の判断に係る基本的な考え方 13 (2) 特定空家等に対する対策の措置と手続 17 (3) 既存法による措置について 18 (4) 緊急時における安全措置の対応について住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項 19 (1) 空き家相談窓口の開設空家等に関する対策の実施体制に関する事項 19 (1) 庁内組織体制 19 (2) 能美市空家等対策協議会その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項 21 (1) 計画の進捗管理 21 (2) 条例について 21

3 1 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針基本指針内容各市町村における空家等に関する対策について各市町村町が把握した空家等の数実態分布状況周辺への悪影響の度合いの状況やこれまでに講じてきた空家等対策等を踏まえ空家等に関する政策課題をまず明らかにした上で空家等対策の対象地区対象とする空家等の種類 ( 例えば空き住居空き店舗など ) や今後の空家等に関する対策の取組方針について記載する特に空家等対策の対象地区を定めるに当たっては各市町村における空家等の数や分布状況を踏まえ空家等対策を重点的に推進するべき地区を重点対象地区として定めることが考えられるまた対象とする空家等の種類は市町村長による空家等調査の結果どのような種類の建築物が空家等となっていたかを踏まえ重点対象地区を定める場合同様どの種類の空家等から対策を進めていくかの優先順位を明示することが考えられる (1) 能美市の概要 1 総人口年齢 3 区分別人口能美市の人口は平成 22 年までの推移では増加傾向がみられるものの国立社会保障人口問題研究所の推計では今後減少すると予想されている年齢 3 区分別人口では高齢人口の割合が増加しており高齢化の進行がうかがえる総人口の推移年齢 3 区分別人口 ( 人 ) 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20, , , , , , ,276 39,934 42,033 45,077 能美市全国 47,207 48,680 47,319 減少 ( 千人 ) 140, , ,000 80,000 60,000 40, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 年少人口 (0 14 歳 ) 生産年齢人口 (15 64 歳 ) 高齢人口 (65 歳以上 ) 20.4% 20.8% 20.9% 21.5% 22.3% 23.2% 63.0% 62.6% 62.6% 62.2% 61.8% 61.0% 10,000 20,000 20% 0 H2 H7 H12 H17 H22 H52 推計 0 10% 0% 16.6% 16.6% 16.5% 16.3% 16.0% 15.8% H21 H22 H23 H24 H25 H26 出典 : 国勢調査 (H2-H22) 国立社会保障人口問題研究所 (H52) 出典 : 住民基本台帳 ( 各年 1 月 ) H25 以降は外国人を含む値 1

4 2 住宅数世帯数高齢者を含む世帯の内訳と住宅所有関係新規住宅着工戸数住宅数と世帯数はともに平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で増加傾向にあり一世帯あたりの住宅数は1 以上で推移し平成 20 年以降はわずかに増加している高齢者を含む世帯内訳ではその他の一般世帯( 高齢者のいない世帯 ) が減少傾向にある一方高齢者の単身夫婦のみの世帯が増加している住宅所有関係では高齢者夫婦世帯及び高齢親族のいる一般世帯の 94.5% が持ち家を所有しており持ち家率が高い 1ヶ月あたり新規住宅着工戸数は過去 3 年間で 3.2 戸増加しており伸び率は 0.12 増となっている住宅数と世帯数高齢者を含む世帯内訳の推移 ( 戸世帯 ) 住宅数世帯数一世帯あたりの住宅数 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, , ,660 H15 ( 辰口除く ) 16,270 H20 14,950 17,770 H25 15, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 高齢者単身世帯高齢親族のいる一般世帯高齢者夫婦世帯その他の一般世帯 62.0% 61.6% 62.0% 61.5% 59.0% 32.0% 30.8% 28.6% 26.3% 25.8% 3.5% 4.6% 5.9% 7.8% 9.5% 2.5% 3.0% 3.5% 4.4% 5.6% H2 H7 H12 H17 H22 出典 : 住宅土地統計調査 (H15-H25) 出典 : 国勢調査 (H2-H22) 高齢者を含む世帯の住宅所有関係 1 ヶ月あたり新規住宅着工戸数の推移持ち家民営の借家間借り高齢者単身世帯 n=891 高齢者夫婦世帯 n=1, % 公営都市機構公社の借家給与住宅 94.5% 12.9% 2.3% ( 戸 ) 能美市新規住宅着工戸数能美市伸び率石川県伸び率高齢親族のいる一般世帯 n=4,103 その他の一般世帯 n=9, % 94.5% 12.9% 3.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% H25 H26 H 出典 : 国勢調査 (H22) 出典 : 石川県新設住宅着工統計 H27 は 4 月 ~9 月の統計 2

5 (2) 空き家等の現状 1 平成 25 年度空き家調査結果 (ⅰ) 調査の対象能美市内の8 校区 74 町を対象区域とし共同住宅を除く戸建て住宅のみを調査の対象とした ( 売り家や賃貸物件も含む ) (ⅱ) 調査の方法平成 23 年 9 月の買い物弱者調査 ( 能美市実施 ) でカウントした空き家について住宅地図上に位置を記し 74 の各町会長へ郵送等により空き家情報について確認したうえで現地調査を実施した (ⅲ) 調査の結果調査の結果空き家数は 433 戸であった校区空き家数宮竹小学校校区 34 和気小学校校区 23 辰口中央小学校校区 93 湯野小学校校区 52 粟生小学校校区 20 寺井小学校校区 45 福岡小学校校区 39 浜小学校校区 127 計住宅土地統計調査による空き家数能美市の空き家数は平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加しそのうち実質的空き家は 230 戸増加している能美市の空き家率は平成 20 年 ~ 平成 25 年の5 年間で 1.2 ポイント増加しており近年の伸びが大きい平成 25 年ではその他の住宅 ( 実質的空き家 ) が 630 戸と空き家数の約 35% を占めている空き家数の内訳と推移 ( 戸 ) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 二次的住宅賃貸用の住宅売却用の住宅その他の住宅 ( 実質的空き家 ) 空き家率 15% 10.1% 8.6% 8.9% 1,790 1, H15 H20 H25 ( 辰口除く ) 10% 5% 0% 出典 : 住宅土地統計調査 (H15-H25) 3

6 3 空き家数の予測空き家のうちその他の住宅 ( 実質的空き家 ) の数について将来予測 (H30 年 H35 年 ) を行う (ⅰ) 総住宅数 - 総世帯数 ( 野村総合研究所推計方法 ) 以下の推計式を用いて推計空き家数予測 = 総住宅数予測 - 総世帯数予測総住宅数予測 =H25 住宅土地統計調査の住宅数 + 住宅ストックの増分 ( 過去 5 年 ) 総世帯数予測 =H25 住宅土地統計調査の世帯数 + 世帯数の増分 ( 過去 5 年 ) 上記で算出した空き家数の予測値に空き家総数に占めるその他の空き家の割合 (H20 H25 平均値 ) を乗じてその他の住宅の予測値を算出すると H30 年で 1,008 戸 H35 年で 1,222 戸と予測できる (ⅱ) 高齢化率との相関その他の住宅 ( 実質的空き家 ) 率は高齢化率との相関が高く高齢化率の高い都道府県ほどその他の住宅の率が高い秋田島根高知 29 山形 27 鹿児島高齢化率 (%) 25 館林全国群馬石川 23 能美 21 東京 19 沖縄その他の住宅率 (%) 本市の高齢化がこのまま進行すると H30 年及び H35 年における高齢化率はそれぞれ 26% 27% 程度と推計されることからその他の住宅率は H30 年で約 6.2%(1,195 戸 )H35 年で約 7.2%(1,495 戸 ) と予測できる (ⅰ) 総住宅数 - 総世帯数 ( 野村総研推計方法 ) (ⅱ) 高齢化率との相関総住宅数総世帯数空き家数空き家率その他のその他のその他のその他の住宅数住宅率住宅数住宅率 H30 19,270 16,970 2, % 1, % 1, % H35 20,770 17,980 2, % 1, % 1, % (ⅰ) (ⅱ) の結果からその他の住宅数は H30 年で 1,000~1,200 戸程度 H35 年で 1,200~ 1,500 戸程度に増加すると考えられる 4

(3) 空き家等に関する市の対策 1 空き家バンク市内の空き家の有効活用と定住促進を目的として能美市空き家バンク制度を創設し情報提供を行っている登録数は年間 10 件程度となっている空き家バンク実績年度登録成立 ( 賃貸 ) 成立 ( 売買 ) 抹消 ( 取り壊し等 ) H26 10 1 0 0 H27 12 3 2 3 計 22

7 (3) 空き家等に関する市の対策 1 空き家バンク市内の空き家の有効活用と定住促進を目的として能美市空き家バンク制度を創設し情報提供を行っている登録数は年間 10 件程度となっている空き家バンク実績年度登録成立 ( 賃貸 ) 成立 ( 売買 ) 抹消 ( 取り壊し等 ) H H 計空き家セミナー能美市地域振興課主催による空き家セミナーの実施により空き家に関する情報提供や問題意識の啓発を推進する 3 空き家補助制度能美市空き家改修費等補助金空き家バンクに登録された物件で空き家を改修する所有者等又は入居者に対し空き家の改修費用の一部を補助する < 補助金額 > 対象工事の2 分の1 以内 50 万円限度 5

8 < 補助対象住宅補助対象者 > 空き家バンクに登録された物件であること空き家所有者等と入居者の間で売買又は賃貸契約が成立していること補助対象住宅の改修について所有者等の同意が得られていること過去に当該補助金の交付を受けていないこと店舗等の用途を兼ねる空き家( 店舗兼住宅 ) の場合居住部分の床面積が当該家屋の延べ床面積の2 分の1 以上であること能美市空き家清掃費等補助金空き家バンクに登録された物件で空き家を改修する所有者等又は入居者に対し空き家の清掃費用の一部を補助する < 補助金額 > 対象費用の2 分の1 以内 5 万円限度 < 補助対象者 > 空き家バンク登録物件の所有者であること空き家バンク登録物件の賃貸借契約又は売買契約が成立した入居者であることその他市長が認める者ワークインレジデンス制度定住を目的とし地域活性化に資する店舗( 工房等 ) 兼住宅を取得または改修した際の費用の一部を補助する < 補助金額 > 補助金額限度額対象費用の 1/2 以内 50 万円限度 ( 県外者最大 50 万円指定地域一般型最大 50 万円の加算 ) 伝統的工芸品後継者育成型対象費用の 4/5 以内 100 万円限度 ( 指定地域最大 50 万円の加算 ) < 実績 > 業種対象建物年代家族構成移住前の居住地 H25 H26 H27 ハムソーセージ専門店新築 30 代夫婦子岐阜県高山市農業者空き家改修 30 代独身男性高知県 (U ターン ) 九谷焼工房空き家改修 20 代独身男性北海道カフェ空き家改修 30 代独身女性加賀市カフェバー新築 40 代独身女性小松市九谷焼工房新築 20 代夫婦小松市九谷焼工房新築 40 代夫婦子小松市九谷焼工房中古改修 40 代夫婦子能美市ガラス工房空き家改修 30 代夫婦金沢市九谷焼工房空き家改修 30 代夫婦東京都九谷焼工房空き家改修 30 代夫婦子能美市 6

9 (4) 自治会などにおける自主的な空き家対策佐野町会では町会長が中心となり町内空き家所有者に交渉して空き家を確保し県立九谷焼技術研修所の学生卒業生に賃貸のつなぎをしているまた寺井町の町屋や緑が丘の元店舗などは周辺住民のコミュニティスペースとして開放して利用するいわゆる住み開きとして空き家や空きスペースを有効活用している (5) 能美市における空き家対策の課題 1 空き家等の増加能美市の人口は平成 22 年までは増加傾向にあるが今後減少すると推計されているまた高齢化の進行とともに高齢者の単身夫婦のみの世帯が増加しており高齢者は持ち家率が高い傾向にある能美市の新規住宅着工戸数は近年増加しており 1 世帯あたりの住宅数も1 以上で増加傾向にあることから住宅の供給過多の状況がうかがえる能美市の空き家数は平成 15 年 ~ 平成 25 年で 880 戸の増加が見られ特に近年の空き家率の伸びが大きい以上現状としての空き家の増加に加え高齢化と高齢者の持ち家率の高さ住宅の供給過多の状況より能美市では将来的な空き家の増加が懸念される 2 空き家等の相談苦情件数の増加相談苦情件数は増加傾向にあり平成 26 年以降は年間 10 件以上となっている相談苦情内容は多様化しており樹木雑草の繁茂等管理不全( ガラス破損付属物破損等 ) が比較的多くなっている空き家の相談苦情件数とその内容 H25 H26 H27 樹木雑草の繁茂等管理不全 ( ガラス破損付属物破損等 ) 塀等の崩壊家屋の倒壊計空き家等の対策能美市の空き家数は平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加しており特に近年の伸びが大きいにも関わらず空き家バンクの登録件数は年間 10 件程度となっている空き家バンクに登録される物件は改修を要する等の理由により市場性が乏しく流通されにくい状態にあるバンクへの登録の啓発に加え登録物件の流通を促進し利用希望者の増加を図るための対策が求められる 7

10 (6) 計画の対象区域本計画の対象とする地区は能美市全域とする (7) 対象とする空き家の種類本計画の対象とする空き家は基本的には全ての空き家等とし以下の空家等の定義を踏まえる建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地 ( 立木その他の土地に定着する物を含む ) をいうただし国又は地方公共団体が所有し又は管理するものを除く (2 条 1 項 ) 建築物とは建築基準法( 昭和 25 年法律第 201 号 ) 第 2 条第 1 号の建築物と同義であり土地に定着する工作物のうち屋根及び柱又は壁を有するもの ( これに類する構造のものを含む ) これに附属する門又は塀等をいうこれに附属する工作物とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当するその他の使用とは店舗工場倉庫ホテル旅館など居住以外の使用とする常態とは建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい概ね1 年間を通して建築物等の使用実績がないこととする長屋及び共同住宅等の建築物の一部において居住その他の使用がなされていないことが常態であるものについては空き家等に含まない (8) 空き家等の管理活用に関する取組方針 1 所有者等による適正管理空き家等は個人等の私有財産であり憲法で規定する財産権や民法で規定する所有権に基づきその所有者等が自己の責任において自主的に管理することが原則であるまた空家等対策の推進に関する特別措置法おいては空家等の所有者等は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努めるものとすると規定している空き家等は所有者等が自己責任により適正に管理することが望ましいためセミナー等の情報提供による所有者等への意識啓発を推進する所有者等の経済的な事情等から適正管理が困難な場合や利活用に苦慮している場合においては本計画に基づき市民や自治会事業者市等が連携し対策や措置を行うものとする 8

11 2 空き家等の流通促進空き家等については所有者等が売却賃貸などを求める場合基本的には民間の流通に委ねるものとするが建築物の状態や所有者等の経済状況等によって流通が困難なものについては空き家バンクへの登録や改修の支援等による流通の促進を行うものとする 3 管理不全空き家の解消所有者等による管理が不十分なため周辺地域の生活環境に影響を与える空き家等については空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき適正に対処し管理不全空き家等の解消に努める 2 計画期間基本指針内容空家等対策の計画期間は各市町村における空家等の実態に応じて異なることが想定されるが既存の計画で定めている期間や住宅土地に関する調査の実施年と整合性を取りつつ設定することが考えられるなお計画期限を迎えるごとに各市町村内における空家等の状況の変化を踏まえ計画内容の改定等を検討することが重要である空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 附則 ) 政府はこの法律の施行後五年を経過した場合においてこの法律の施行の状況を勘案し必要があると認めるときはこの法律の規定について検討を加えその結果に基づいて所要の措置を講ずるものとする住宅土地統計調査は( 最新年 H25)5 年毎に実施 H30( 集計結果公表は H32) 空家等対策の推進に関する特別措置法は施行後 5 年後に見直し ( 施行 H27) H32 総合戦略は 5 ヶ年計画 H31 (1) 計画期間計画期間は平成 28 年から平成 32 年の5 年間とし市内における空き家等の動向や利活用の状況などを踏まえ必要に応じて内容の改訂を行うものとする 9

3 空家等の調査に関する事項基本指針内容各市町村長が法第 9 条第 1 項に基づき当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うに当たって必要となる事項を記載する具体的には例えば空家等の調査を実際に実施する主体名対象地区調査期間調査対象となる空家等の種類

12 3 空家等の調査に関する事項基本指針内容各市町村長が法第 9 条第 1 項に基づき当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うに当たって必要となる事項を記載する具体的には例えば空家等の調査を実際に実施する主体名対象地区調査期間調査対象となる空家等の種類空家等が周辺に及ぼしている悪影響の内容及び程度その他の調査内容及び方法を記載することが考えられる空き家等の管理活用を推進するため次の調査を実施する (1) 空き家等の調査 1 町会市民等による空き家等実態調査の実施 74 の各町会長へ郵送等により空き家情報について確認する町会や市民等による通報( 空き家相談苦情など ) により空き家の位置を把握する空き家等の外観チェックシート等により空き家の管理状況などを把握する 2 空き家等の所有者等の調査空き家等実態調査の情報に基づき土地建物登記簿固定資産課税台帳住民基本台帳戸籍簿等のから所有者等を把握する 3 空き家等のデータベース構築空き家等実態調査所有者等調査の結果及び関係部局に市民から寄せられる空き家に関する情報などを一元化できるデータベース台帳などを構築する 4 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項基本指針内容空家等対策の基本的な考え方で述べたとおり空家等の適切な管理は第一義的には当該空家等の所有者等の責任において行われるべきことを記載するとともに空家等の所有者等に空家等の適切な管理を促すため例えば各市町村における相談体制の整備方針や空家等の利活用に関心を有する外部の者と当該空家等の所有者等とのマッチングを図るなどの取組について記載することが考えられるほか空家等の所有者等の意識の涵養や理解増進に資する事項を記載することが考えられる (1) 管理不全空き家等の発生抑制空き家相談会や空き家対策セミナーなどの開催広報やホームページ回覧等を活用し所有者等へ空き家等の適正な管理の重要性や管理不全の空き家による周辺環境への影響などを啓発するとともに空き家等に関する市の取組について広く周知する 10

13 (2) 各種団体等との連携促進空き家等の管理代行清掃売買賃貸リフォーム解体相続登記などに関する所有者等からの相談に対して各種団体や NPO 等が実施しているサービス等の情報提供を行う石川県宅地建物取引業協会の空き家総合相談窓口体制 (( 公社 ) 石川県宅地建物取引業協会 HP より ) (3) 空き家管理代行の実施検討空き家の管理は第一義的には所有者等の責任において行われるべきであるが今後の空き家の増加が予測されるなか高齢化や現在の住環境等さまざまな事情で管理しきれない空き家も増加していくと見込まれる空き家の管理を代行する民間の担い手支援や公的サービスの実施も含めた検討等を行う 5 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項基本指針内容各市町村において把握している空家等の中には修繕等を行えば地域交流や地域活性化の拠点として利活用できるものも存在しまた利活用する主体は当該空家等の所有者等に限られていない例えば各市町村が把握している空家等に関する情報をその所有者の同意を得た上でインターネットや宅地建物取引業者の流通ネットワークを通じて広く外部に提供することについて記載することが考えられるその際空家バンク等の空家等情報を提供するサービスにおける宅地建物取引業者等の関係事業者団体との連携に関する協定が締結されている場合にはその内容を記載することも考えられるまた当該空家等を地域の集会所井戸端交流サロン農村宿泊体験施設住民と訪問客との交流スペース移住希望者の住居等として活用したり当該空家等の跡地を漁業集落等の狭隘な地区における駐車場として活用したりする際の具体的な方針や手段について記載することが考えられる 11

14 空き家(売却賃貸したい)(1) 空き家の流通促進活用の取組空き家バンクの充実空き家のうち民間不動産などの流通に乗りにくいものが空き家バンクへ登録されることが多いため空き家バンクへの登録が直接空き家の流通促進につながりにくいそのため空き家バンクに登録された空き家のうちそのまま利用が可能なものリフォームなどの改修が必要なものに区分しリフォームが必要なものについては所有者等が希望した場合に専門家などからリフォームのアドバイスをもらえる仕組みを構築するまた所有者等の経済状況等によりリフォームが困難な物件で入居者による DIY などのリフォームが可能なものについても専門家資材業者などからアドバイスをもらえる仕組みを検討するさらに改修費や清掃費等の補助金など利活用に関し所有者へのインセンティブを与え流通を促進する制度を実施する空き家バンク民間流通そのまま利用リフォーム必要リフォームアドバイス借主 DIY アドバイス既存空き家等の更なる有効活用能美市はすでにワークインレジデンス制度で空き家を店舗や工房等に活用する支援を行っている全国的にも珍しいこの制度の維持発展をはじめ民間住宅だけでなく空き事業所工場倉庫等空きスペースを有効活用したサテライトオフィスやインキュベーション施設へのリノベーションや商店や介護施設多世代のコミュニティスペースシェアハウスなど地域活性化に資する利用に対して支援を実施する空き家等を有効活用できる人材育成や仕組みの構築空き家や空きスペースの有効活用はハード面だけでなくソフト面からも支援する空き家の発掘や利活用を担う団体の活動や DIY スクール等の運営により住むこと暮らすことを住居の面から自分ごととして捉え空き家等を資源として実践する市民の増加により意識の醸成と担い手の増加を目指す 12

15 6 特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項基本指針内容特定空家等に該当する建築物等は地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているものであることから各市町村長が特定空家等に対してどのような措置を講ずるのかについて方針を示すことが重要である具体的には必要に応じて国土交通大臣及び総務大臣が別途定めるガイドラインの記載事項を参照しつつ例えば各市町村長が特定空家等であることを判断する際の基本的な考え方や特定空家等に対して必要な措置を講ずる際の具体的な手続等について記載することが望ましい (1) 特定空家等の判断に係る基本的な考え方特定空家等に関する判断は国土交通省が発表している特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針 ( ガイドライン ) に基づき能美市空家等対策協議会に諮り慎重に判断する特定空家判断の具体的な基準 1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 (1) 建築物が倒壊等するおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ建築物の著しい傾斜部材の破損や不同沈下等により建築物に著しい傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断基礎に不同沈下がある柱が 1/20 超傾斜しているロ建築物の構造耐力上主要な 1 基礎及び土台部分の損傷等基礎に大きな亀裂多数のひび割れ変形又は破損が発生しているか否か腐食又は蟻害によって土台に大きな断面欠損が発生しているか否か基礎と土台に大きなずれが発生しているか否かなどを基に総合的に判断基礎が破損又は変形している土台が腐朽損傷蟻害がある土台の緊結金物に著しい腐食がある基礎と土台にずれが発生している 13

16 ロ建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等 2 柱はり筋かい柱とはりの接合等構造耐力上主要な部分である柱はり筋かいに大きな亀裂多数のひび割れ変形又は破損が発生しているか否か腐食又は蟻害によって構造耐力上主要な柱等に大きな断面欠損が発生しているか否か柱とはりの接合状況などを基に総合的に判断複数の柱はりにずれが発生している複数の筋かいに大きな亀裂が発生している柱はり筋かいが腐朽破損又は変形している地震時に建築物に加わる水平力に対して安全性が懸念される堆雪時に建築物に加わる荷重に対して安全性が懸念される (2) 屋根外壁等が脱落飛散等するおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ屋根ふき材ひさし又は軒全部又は一部において不陸剥離破損又は脱落が発生しているか否か緊結金具に著しい腐食があるか否かなどを基に総合的に判断屋根が変形している屋根ふき材が剥落している軒の裏板たる木等が腐朽している軒がたれ下がっている雨樋がたれ下がっているロ外壁全部又は一部において剥離破損又は脱落が発生しているか否かなどを基に総合的に判断壁体を貫通する穴が生じている外壁の仕上げ材料が剥落腐朽又は破損し下地が露出している外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じているハ看板給湯設備屋上水槽等転倒が発生しているか否か剥離破損又は脱落が発生しているか否か支持部分の接合状況などを基に総合的に判断看板の仕上材料が剥落している看板給湯設備屋上水槽等が転倒している看板給湯設備屋上水槽等が破損脱落している看板給湯設備屋上水槽等の支持部分が腐食している 14

17 ニ屋外階段又はバルコニーホ門又は塀全部又は一部において腐食破損又は脱落が発生しているか否か傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断屋外階段バルコニーが腐食破損脱落している屋外階段バルコニーが傾斜している全部又は一部においてひび割れや破損が発生しているか否か傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断門塀にひび割れ破損が生じている門塀が傾斜している (3) 擁壁が老朽化し危険となるおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ擁壁等擁壁の地盤条件構造諸元及び障害状況並びに老朽化による変状の程度などを基に総合的に判断擁壁表面に水がしみ出し流出している水抜き穴の詰まりが生じているひび割れが発生している擁壁の種類に応じてそれぞれの基礎点 ( 環境条件障害状況 ) と変状点の組み合わせ ( 合計点 ) により擁壁の劣化の背景となる環境条件を十分に把握した上で老朽化に対する危険度を総合的に評価宅地擁壁老朽化判定マニュアル( 案 ) ( 国土交通省都市局都市安全課 ) 2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態目視箇所判断箇所状態の例イ建築物又は設備の破損等吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況浄化槽等の放置破損等による汚物の流出臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障がある排水等の流出による臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障があるロごみ等の放置不法投棄ごみ等の放置不法投棄による臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障があるごみ等の放置不法投棄により多数の鼠蝿蚊等が発生し地域住民の日常生活に支障がある 15

18 3. 周囲の景観と著しく不調和な状態目視箇所判断箇所状態の例イ建築物敷地等地区計画など地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態屋根外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている多数の窓ガラスが割れたまま放置されている看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで破損汚損したまま放置されている立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している敷地内にごみ等が散乱山積したまま放置されている 4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態目視箇所判断箇所状態の例イ立木立木の腐朽倒壊枝折れ等が生じ近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し歩行者等の通行を妨げているロ空家等に住みついた動物等動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている多数の鼠蝿蚊のみ等が発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている住みついた動物が周辺の土地家屋に侵入し地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあるシロアリが大量に発生し近隣の家屋に飛来し地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあるハ建築物等の不適切な管理等門扉が施錠されていない窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている屋根の雪止めの破損など不適切な管理により空き家からの落雪が発生し歩行者等の通行を妨げている周辺の道路家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している 16

19 (2) 特定空家等に対する対策の措置と手続管理不全となった空き家について空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく特定空家等の判断と行政代執行までの流れは以下のフローの通りとする管理不全な空き家行政対応の要否判断行政での対応が適当か特措法での対応が適当かを判断する現地調査目視調査所有者特定固定資産課税台帳等の開示法 10 条 1 所有者等へ通知立入調査法 9 条 2 特定空家の判断法 2 条 2 能美市空家対策協議会による審査所有者等が空き家等の管理不全な状態を解消し市が確認した段階で措置は終了となる特定空家の認定法 2 条 2 助言指導法 14 条 1 意見書の提出公開による意見の聴取法 14 条 5 勧告法 14 条 2 事前通知法 14 条 4 税務課へ勧告した旨を報告能美市空家対策協議会意見内容の諮問命令法 14 条 3 標識設置公示法 14 条 11 戒告書による通知法 14 条 9 代執行令書による通知法 14 条 9 代執行の実施法 14 条 9 17

20 (3) 既存法による措置について管理不全となった空き家に対する対応として空家等対策の推進に関する特別措置法のほか建築基準法消防法道路法廃棄物の処理及び清掃に関する法律災害対策基本法等の既存法での対応も考えられることから当該空き家の状況を踏まえ総合的に判断する空き家管理に関する法令 ( 抜粋 ) 法律範囲主な概要建築基準法勧告命令代執行損傷腐食その他の劣化が進みそのまま放置すれば著しく保安上危険となりまたは著しく衛生上有害となるおそれがある建築物の除去移転改築増築修繕模様替え使用中止使用制限その他保安上または衛生上必要な措置をとることを勧告命令行政代執行することができる建築基準法第 10 条保安上危険な建築物等に対する措置道路法廃棄物処理法消防法災害対策基本法命令命令代執行命令代執行一時使用収用除却道路管理者は道路 ( 第 71 条 ) 及び条例で指定する沿道区間 ( 第 44 条 ) において道路の構造または交通に支障を及ぼすおそれのある行為を防止するために必要な措置を命ずることができる道路法第 43 条道路に関する禁止行為一般廃棄物処理基準に適合しないごみや産業廃棄物等の不法投棄等により生活環境の保全上支障がある場合に市町村長は支障の除去防止に必要な措置を命ずることができる命令に従わない場合は代執行することができる廃棄物処理法第 19 条の4 一般廃棄物に対する措置命令消防長消防署長その他の消防吏員は屋外において火災の予防上危険な場合等について空き家の周辺に放置された燃焼のおそれのある物件などの除却等を命ずることができる消防長又は消防署長は措置を履行しないとき等は代執行することができる消防法第 3 条屋外における火災の予防又は障害除去のための措置命令等市町村長は応急措置を実施するため緊急の必要があると認めるときは当該市町村の区域内の他人の土地建物その他の工作物を一時使用し又は土石竹木その他の物件を使用し若しくは収用することができるまた現場の災害を受けた工作物又は物件で当該応急措置の実施の支障となるものの除去その他必要な措置をとることができるこの場合において工作物等を除去したときは市町村長は当該工作物等を保管しなければならない災害対策基本法第 64 条応急公用負担等 18

21 (4) 緊急時における安全措置の対応について災害が発生し又はまさに発生しようとしている場合においては災害対策基本法における応急公用負担等を実施するが空き家等の所有者等に対して指導等を行う時間的余裕がなく市民等の生命身体又は財産に被害を及ぼすことが明らかでありかつ緊急安全措置の実施がやむを得ないと判断した場合は原因となっている空き家等に必要な措置を行うものとする 7 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項基本指針内容各市町村に寄せられる空家等に関する相談の内容としては例えば空家等の所有者等自らによる空家等の今後の利活用方針に関するものから空家等が周辺に及ぼしている悪影響に関する周辺住民による苦情まで幅広く考えられるそのような各種相談に対して各市町村はできる限り迅速に回答するよう努めることとし例えば各市町村における相談体制の内容や住民に対する相談窓口の連絡先について具体的に記載することが望ましい (1) 空き家相談窓口の開設空き家に関する多岐にわたる相談に対し迅速にかつ適正に対応するため能美市市民生活部企画課地域振興室内に空き家に関する総合窓口を設置し空き家に関する情報の一元化や関連部局との共有化を推進する 8 空家等に関する対策の実施体制に関する事項基本指針内容空家等がもたらす問題は分野横断的で多岐にわたるものであり各市町村内の様々な内部部局が密接に連携して対処する必要のある政策課題であることから例えばどのような内部部局が関係しているのかが住民から一覧できるよう各内部部局の役割分担部署名及び各部署の組織体制各部署の窓口連絡先等を記載することが考えられるまた協議会を組織する場合や外部の関係団体等と連携する場合については併せてその内容を記載することが望ましい (1) 庁内組織体制能美市空家等対策庁内連絡会議を設け市内の空き家等に関する情報の共有化を進めるとともに定期的に対策協議などを実施する担当部署担当内容役割地域振興室事務局総合窓口 ( 相活用 ( 空き家バンク改修家財道具処分補助 ) 談体制空家利活用 ) 総合窓口庁内連絡会空家対策協議会の開催環境生活課総合窓口 ( 相談体制環境面 ) 環境生活に関する適正な管理促進調査助言など建築住宅室建築基準法建物に関する立ち入り調査建築基準法税務課地方税法地方税法課税台帳防災対策室防災消防法災害対策基本法等地域防災計画災害対応その他必要に応じて協力要請 : 総務課管財課土木課上下水道料金課福祉課健康推進課教育総務課学校教育課納税課市民課等 19

基本指針内容市町村は法第 7 条に基づき空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うための協議会を組織することができその構成員としては市町村長 ( 特別区の区長を含む ) のほか地域住民市町村の議会の議員法務不動産建築福祉文化等に関する学識経験者その他の市町村長が必要と認める者をもって構成するものとされている ( 同条第 2 項 ) 協議会の構成員として

22 基本指針内容市町村は法第 7 条に基づき空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うための協議会を組織することができその構成員としては市町村長 ( 特別区の区長を含む ) のほか地域住民市町村の議会の議員法務不動産建築福祉文化等に関する学識経験者その他の市町村長が必要と認める者をもって構成するものとされている ( 同条第 2 項 ) 協議会の構成員として具体的には弁護士司法書士宅地建物取引業者不動産鑑定士土地家屋調査士建築士社会福祉士の資格を有して地域の福祉に携わる者郷土史研究家大学教授教員等自治会役員民生委員警察職員消防職員道路管理者等公物管理者まちづくりや地域おこしを行うNPO 等の団体が考えられるこれに加え都道府県や他市町村の建築部局に対して協力を依頼することも考えられる (2) 能美市空家等対策協議会本計画を検討する法定組織を継続し空き家対策全般について専門的な立場から協議を実施するとともに特定空家等の認定や意見書に対する内容の答申を行う組織行政市議会市民法務関係建築関係司法書士宅建業者行政書士学識者有識者役職市長市総務常任委員会委員長市町会連合会弁護士会県建築士会県司法書士会県宅地建物取引業協会県行政書士会大学教授まちづくり団体等 20

23 9 その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項基本指針内容各市町村における空家等の実情に応じて必要となる支援措置や空家等対策の効果を検証しその結果を踏まえて計画を見直す旨の方針等について記載することが考えられる (1) 計画の進捗管理本計画の進捗管理を行うため定期的に能美市空家等対策協議会を開催し空き家対策について意識啓発や支援等の事業実績や現状の課題を報告し必要に応じて計画の見直しを行う別途策定済みの能美市総合戦略において設定されている空き家等の対策に伴う重要業績評価指標 (KPI) についても実績を報告し必要に応じて目標の見直しや事業の新設改善廃止等を検討する (2) 条例について空家等対策の推進に関する特別措置法の施行は自治体としての事務執行の根拠とする法律となったしかし同法ではカバーできない領域や具体的な事務執行に関し具体的な対応が記載されていないこともある住民の生活環境の保護やスムーズな事務執行を行う上で必要であると判断すれば具体的内容を検討し条例化を検討していくこととする 21

特定空家等判定方法マニュアル別紙資料

特定空家等判定方法マニュアル別紙資料特定空家等方法マニュアル別紙資料特定空家等方法マニュアル目次特定空家等方法マニュアルチェックリスト. 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある () 建築物が倒壊等するおそれがあるイ建築物の著しい傾斜ロ建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等 ( イ ) 基礎及び土台 ( ロ ) 柱梁筋かい柱とはりの接合等 () 屋根外壁等が脱落飛散等するおそれがある ( イ ) 屋根ふき材