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えつみつちた
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3 目次第 1 章計画の目的と位置づけ目的計画の位置づけと計画期間 2 第 2 章中津川市の空家等の現状中津川市の空家数について空家状況に関するアンケート調査 7 第 3 章空家等に関する問題点の抽出及び課題の設定 11 第 4 章空家等対策の基本的な方針対象とする空家等の種類対象とする地区空家等対策の基本的な方針 13 第 5 章空家等対策の推進空家等の発生の抑制と適正な管理に関する事業空家等の利活用の促進に関する事業管理不全な空家等への対応に関する事業 19 第 6 章空家等対策の実施体制専門家団体及び関係機関等との連携各種相談先市民等との連携 25 第 7 章達成目標 ( 成果指標 ) 26

5 第 1 章計画の目的と位置づけ 1-1 目的近年地域における人口減少や既存の住宅建築物の老朽化等により空家が年々増加してきています ( 全国約 820 万戸 ( 平成 25 年住宅土地統計調査 ) 中津川市 1,045 戸 ( 平成 27 年中津川市調査 )) 適切な管理が行われていない空家等が防災衛生景観等の生活環境に深刻な影響を及ぼしており地域住民の生命身体財産の保護生活環境の保全空家等の活用のための対策が必要となってきています中津川市では国の空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 以下特措法といいます ) ( 平成 26 年法律第 127 号 ) の全面施行を受け中津川市の施行細則を平成 27 年 10 月 1 日施行で整備し同年 11 月 9 日付けで中津川市空家等対策協議会を設置し空家対策を進めています今回特措法の施行を契機に中津川市の基本的な取り組み姿勢や対策を市民の皆様にお示しし空家等対策を一層総合的かつ計画的に推進するため中津川市空家等対策計画 ( 以下本計画といいます ) をここに定めます - 1 -

6 1-2 計画の位置づけと計画期間本計画は特措法第 6 条に規定する空家等対策計画として空家等に関する対策についての計画として定めます本計画は中津川市総合計画の計画期間に合わせ平成 29 年度から平成 33 年度までの5 年間としますなお本計画は中津川市総合計画や中津川市都市計画マスタープラン等の上位計画の今後の改定空家実態の推移及び社会経済情勢の変化等を踏まえ必要に応じて適宜見直しを行いますまた本計画の達成状況を確認するためにも必要に応じて空家実態確認を行います平成 28 年度平成 29 年度平成 30 年度平成 31 年度平成 32 年度平成 33 年度中津川市総合計画計画期間 : 平成 27 年度 ~ 平成 33 年度中津川市空家等対策計画反映計画期間 : 平成 29 年度 ~ 平成 33 年度 - 2 -

7 第 2 章中津川市の空家等の現状 2-1 中津川市の空家数について (1) 抽出空家数の概要平成 27 年度中津川市空き家情報把握作業業務委託において市内全域の一戸建てを中心とした空家情報を把握しました 1 調査概要履行期間 : 平成 27 年 9 月 18 日 ~ 平成 28 年 3 月 22 日業務内容 :(1) 空家情報の転記作業 (2) 空家情報の入力作業 (3) 空家情報のインストール作業空家情報判断基準郵便受けにチラシやDMが大量に溜まっている窓ガラスが割れたままカーテンがない家具がない門から玄関まで草が生えていて出入りしている様子が見えない売り貸し物件の表示がある上記以外( 電気メーターが動いていない等 ) 集合住宅ビルテナントは対象外とする 2 抽出空家数 1,045 戸 - 3 -

8 図空家戸数図 4

9 (2) 今後の傾向 1 住宅数世帯数の傾向住宅土地統計調査による平成 25 年時点の本市の住宅総数は 32,980 戸世帯数は 27,640 世帯となっており 1 世帯当たりの住戸数は戸と住宅供給数が上回った状態が続いています図中津川市の住宅総数世帯数の傾向 ( 戸世帯 ) ( 戸 / 世帯 ) 40, ,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 20,520 17,510 32,000 32,980 27,110 27, , 平成 15 年平成 20 年平成 25 年総住宅数総世帯数 1 世帯当たりの住戸数 ( 出典 : 各年住宅土地統計調査 ) 2 住宅土地統計調査による空家率の傾向住宅土地統計調査による平成 25 年時点の本市の空家率は 15.5% となっています空家率 ( 住宅総数に占める空家の割合 ) は増加傾向となっています (%) 中津川市 13.2 岐阜県国図空家率の傾向平成 15 年平成 20 年平成 25 年 ( 出典 : 各年住宅土地統計調査 ) - 5 -

10 3 高齢者の住まいの傾向平成 25 年住宅土地統計調査による世帯主の年代別の住宅の種類を基に世帯主が 65 歳以上では持ち家一戸建が最も多くなっています 10 年後には現在の 55~64 歳の世帯主も加わることで 65 歳以上の持ち家一戸建の数は増加することが見込まれます高齢人口は増加を示す中で単身高齢者及び持ち家で暮らす単身高齢者が増加を示しており将来的な空家予備軍も増加しています図世帯主の年齢別の住宅の種類 12,000 ( 世帯 ) 持ち家一戸建持ち家長屋建借家長屋建 120 借家共同住宅 ,000 持ち家共同住宅持ち家その他借家一戸建 210 8,000 借家一戸建借家長屋建 6,000 4,000 2,000 0 借家共同住宅借家その他借家共同住宅 410 借家共同住宅 960 持ち家一戸建 50 借家共同住宅 820 持ち家一戸建持ち家 2,750 一戸建 760 借家共同住宅 470 借家一戸建 190 持ち家一戸建 3,610 借家共同住宅 150 借家一戸建 150 持ち家一戸建 5,130 持ち家一戸建 10, 歳未満 25~34 歳 35~44 歳 45~54 歳 55~64 歳 65 歳以上 ( 出典 : 平成 25 年住宅土地統計調査 ) 図単身高齢者と持ち家で暮らす単身高齢者の傾向 ( 人 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 平成 15 年平成 20 年平成 25 年単身高齢者持ち家で暮らす単身高齢者 ( 出典 : 住宅土地統計調査 ) - 6 -

11 2-2 空家状況に関するアンケート調査 (1) 平成 28 年度中津川市空家等対策計画策定業務によるアンケート対象数平成 27 年度中津川市空き家情報把握作業業務委託による1,045 戸の空家の抽出結果を基に下記の資料などによるマッチング処理を実施しデータ上による詳細な判定を実施しアンケート発送対象者として発送しました 1 家屋課税台帳上のマッチング家屋課税台帳上の家屋の底地番と納税者の住所が相違する建物を抽出 2 住民基本台帳データとのマッチング家屋の底地番を住所とする世帯がない建物を抽出 3 水道料金データとのマッチング水道使用徴収データから水道の使用履歴を確認し使用区分から廃止休止の建物を抽出 4アンケート対象数 1から3の作業に基づきアンケート対象数として 514 戸に調査票を配送しました (2) 空家状況に関するアンケート調査の概要 (1) までの抽出による514 戸の建物所有者の方を対象に空家状況に関するアンケート調査を実施しました調査時期 : 第 1 回平成 28 年 9 月 23 日 ~ 平成 28 年 10 月 3 日配布数 :514 通回収数 :248 通回収率 :48.2% - 7 -

(3) 空家状況に関するアンケート結果 ( 主要な意向のみを抽出 ) 1 空家となった主なきっかけ ( 対象回答総数 =141 対象 ) なんらかの理由により別の住居へ転居したためを除くと相続により取得したが入居していない (41 回答 ) 税制上の理由で取り壊しを控えている(8 回答 ) といった税制上相続上の問題が多くなっています図空家となった主なきっかけ選択肢件数 0%

12 (3) 空家状況に関するアンケート結果 ( 主要な意向のみを抽出 ) 1 空家となった主なきっかけ ( 対象回答総数 =141 対象 ) なんらかの理由により別の住居へ転居したためを除くと相続により取得したが入居していない (41 回答 ) 税制上の理由で取り壊しを控えている(8 回答 ) といった税制上相続上の問題が多くなっています図空家となった主なきっかけ選択肢件数 0% 10% 20% 30% 40% 1. 相続により取得したが入居していないため % 2. 居住用に取得したが入居していないため 9 6.4% 3. 売却用に取得したが購入者が見つからないため 4. 賃貸用に取得したが賃借人が見つからないため 5. 建替えが必要なため一時的に退去しているため 6. 増改築修繕が必要なため一時的に退去しているため % 5.0% 0.7% 0.7% 7. 別の住居へ転居したため % 8. 賃借人など入居していた人が退去したため % 9. 税制上の理由で取り壊しを控えているため 8 5.7% 10. その他 % 無回答 8 5.7% 計空家の建物の建築時期 ( 対象回答総数 =141 対象 ) 昭和 40 年 (1965 年 ) 以前 (70 回答 ) が多く次いで昭和 41~55 年 (1966~1980 年 ) となっており空家をそのまま利用する際においても耐震上の問題があります図空家の建物の建築時期 - 8 -

13 3 空家の維持管理で困っている点 ( 対象回答総数 =141 対象 ) 維持管理に手間がかかる住んでいる所から対象の建物まで距離が遠い身体的年齢的な問題で維持管理が困難であると空家の手間及び手間をかける距離手間をする身体などが多くなっています図空家の維持管理で困っている点選択肢件数 0% 10% 20% 30% 40% 1. 維持管理に手間がかかる % 2. 維持管理費 ( 委託費 ) が高い 7 5.0% 3. 身体的年齢的な問題で維持管理が困難である % 4. 住んでいる所から対象の建物まで距離が遠い % 5. 管理してもらう人を探すのが困難である % 6. 特に困っていない % 7. その他無回答 % 9.9% 計空家について困っている点 ( 対象回答総数 =141 対象 ) 取り壊したいが費用が不足している修繕などをして使用したいが費用が不足しているといった空家への対策のための費用上の問題が多くなっていますその他には借り手や買い手がいないという点の問題が多くなっています図空家で困っている点選択肢 1. 借り手や買い手がいない 2. 遠方に住んでおり空家の状態を把握できない 3. 修繕などをして使用したいが費用が不足している 4. 取り壊したいが費用が不足している 5. 特に困っている点はない 6. その他無回答計件数 % 10% 20% 30% 40% 26.2% 14.9% 7.1% 35.5% 18.4% 12.8% 11.3% - 9 -

14 5 空家を利活用する上で中津川市に期待する支援住宅施策空家対策への意見自由意見では空家の改修などの空家対策の支援制度のご意見が多く次いで空家を除却する費用除却後の土地についての行政に対する要望空家等に対する相談制度があげられています特に空き家情報バンクの存在やその内容などを理解されていないご意見も多く記載されていました図空家等に対する自由意見 ( 対象回答総数 =41 名 ) 自由意見件数 0% 5% 10% 15% 20% 空家対策の支援制度 % 空家を除却する費用 % 行政に対する要望 ( 雪対策市への寄贈など ) % 空家等に対する相談制度 % 空家を売買するための情報発信 ( 空き家バンク等 ) % 空家等の活用提案 ( 障害者の就労施設等 ) 3 6.8% 現状の利用状態報告 3 6.8% 都市全体の発展で空家対策 ( リニアなど ) 2 4.5% 建物の耐震支援制度 1 2.3% 跡地の売却 ( 市への売却等 ) 1 2.3% 借家の維持管理 1 2.3% 計

15 第 3 章空家等に関する問題点の抽出及び課題の設定本市では特措法に基づき中津川市空家等対策協議会が岐阜県下で最初に立ち上げられており既に危険空家等の措置に取り組んでいますまた空家等の有効活用を図るため空き家情報バンク登録制度の開設及び運用が既に進められていますしかしながら空家については本市を含め全国的に増加が予想されるためその対策を進めていく上での課題として以下の事項が考えられます (1) 市場面の課題総住宅数が総世帯数を上回るなど住宅の需給バランスに不均衡があり中古住宅の流通シェアが低い水準である空家と想定される建物の多くが旧耐震時代の建物のため新たに利用するためには耐震化対応が必要である空家バンクにおける希望者と物件のマッチングや空家に対する行政の解決策やサポートが必要である (2) 所有権利関係の課題高齢者単身世帯や高齢者夫婦のみ世帯が増加している単身高齢世帯について施設への入所などにより住宅所有者が不在である所有者( 管理者 ) が居住していないため建物の利用意識や管理者としての意識が低い所有者( 管理者 ) が遠方居住や健康上の問題及び高齢等のため適正な管理が困難である相続等により家屋が次世代に引き継がれないことにより所有者の特定が困難あわせて家屋が未活用である相続等により所有者が複数となった場合財産処分等の意思決定が困難または膨大な時間と労力を要することから建物が未活用である (3) 土地建築等の課題空家の一部では建築基準法上の問題( 接道要件や既存不適格建築物等 ) があり建替えや改修等が困難である (4) 経済的な課題修繕除却をするための費用負担が大きく実行に移すのことが困難である固定資産税の住宅用地特例を利用したいため取り壊せない状況である

16 第 4 章空家等対策の基本的な方針 4-1 対象とする空家等の種類共同住宅等の空家は市場流通されておりあわせて共同住宅の一部が空室となっているものが多いことからすぐに管理不全な状態 ( 腐朽破損あり ) にはなりにくいと考えられます一方戸建住宅の空家等は管理が不適切であれば周辺に悪影響を及ぼす可能性が高く周辺に悪影響を及ぼしている等の理由で中津川市へ相談が寄せられている空家等もほとんどが戸建住宅であることから本計画では戸建住宅の空家等を対象とします図一戸建の空家の内訳と対策のイメージ将来的な予防中津川市の総住宅数流通活用の促進一戸建ての空き家 ( その他の住宅 ) 管理不全解消腐朽破損あり除却等の指導 4-2 対象とする地区空家等は将来的な少子高齢化を視野に入れその発生が市内全域と想定されるため本計画の対象区域を中津川市全域とします

17 4-3 空家等対策の基本的な方針 (1) 空家等対策の基本理念本市の総合計画では将来都市像をかがやく人々やすらげる自然活気あふれる中津川としてまちひとしごと創生総合戦略ではなかつがわに呼び込むを具体施策の一つとし本市への移住定住を促進していますまた都市計画マスタープランのまちづくりの基本理念では豊かな自然独自の伝統を継承しより安全安心快適で交流の盛んな賑わいのあるまちづくりを目指し目標として空家等が増加していることへの対応が位置づけられていますこのため以降に本市における空家等対策の基本理念を設定します空家等の発生の抑制と適正な管理高齢者世帯や単身世帯の急増などを起因に今後空家等がさらに増加していくことが予想されますこのため市民の皆様に空家等対策の必要性について認識していただき空家等の発生抑制を促すとともに発生しても周辺環境に悪影響を及ぼさないよう適正に管理するための取組を実施します空家等の利活用の促進地域の活力を保持増進するためには現在の空家や今後増加する空家等を資源として捉え利活用流通を促進するための取組を実施しますこのため現在進めている空き家情報バンク登録制度の運用をさらに促進していきます管理不全な空家等への対応適切な管理がされないまま放置された空家等は防災衛生景観などの様々な面において周辺環境に悪影響を生じさせることになりますこのため中津川市空家等対策協議会と連携して周辺に悪影響を及ぼす管理不全な空家等に対して特措法に基づいた措置を進めます多様な主体との連携行政だけでなく市民事業者専門家団体など多様な主体と連携し空家等対策を総合的に推進します

18 (2) 空家等対策の目標空家等対策の目標として以下のように定めます基本理念多様な主体との連携空家等の発生の抑制と適正な管理空家等の利活用の促進管理不全な空家等への対応空家等対策の目標目標 1 建物所有者等に対し空家等の発生抑制及び適正管理を促し快適な住環境を維持保全目標 2 民間企業専門家団体等と連携し空家等の利活用を図り地域の活力を保持増進目標 3 特定空家等の改善を図り市民の安全安心な暮らしを確保

19 第 5 章空家等対策の推進空家等対策は建物が空家になる前の状態から空家除却後の跡地活用までの建物等の状態に応じて空家等の発生の抑制と適正な管理空家等の利活用の促進管理不全な空家等への対応について多様な主体との連携によって総合的に進めていきますこのため空家等の増加抑制策利活用施策除却等に対しては国における空家等対策に係る関連施策等を活用しつつ本市及び岐阜県における補助助成等の制度を導入し空家等対策を実施していくものとします建物等の状態利用中空家化管理不全除却跡地の活用空家等の発生の抑制と適正な管理空家等の利活用の促進管理不全な空家等への対応多様な主体との連携により取組を実施

20 5-1 空家等の発生の抑制と適正な管理に関する事業 (1) 空家になる前からの空家等対策についての周知啓発活動空家等の適切な管理の責任は当該空家等の所有者等にありますまた空家等になることで維持管理の負担が生じるとともに周辺に迷惑を及ぼしかねないこと空家等の増加によって防犯や防災等の面で地域の住環境に悪影響が生じるおそれがあることなどから所有者の空家等に関する意識を高めることが発生抑制や空家等の適切な管理につながります以上のことから住宅の所有者または管理者のみならず今後空家等を所有する可能性のある方も含めて空家等になる前から住宅を適切に管理することの責務と重要性について意識をもってもらうため次の取組を進めます 1ホームページパンフレット等による意識啓発広報やホームページパンフレットやチラシ等を活用し空家等の問題点や適正な維持管理の必要性について分かりやすく市民に周知していきます空家等対策は多岐にわたるため高齢者等にもまず何をすれば良いのか分かるように内容や説明に配慮しますまた固定資産税の納税義務者に対して空家等の適正管理をお願いする啓発文書 ( チラシ等 ) の配布を進めます 2 講習会勉強会等による意識啓発空家等の問題を所有者や管理者のみの問題として捉えるのではなく地域の課題として捉え自治会等の各種組織団体と連携し空家等に関する講習会や勉強会等を実施します 3 相続の生前対策及び相続登記の促進空家等が発生し放置される要因として相続が適切に行われないことや多数の相続人が生じたことなどにより管理者としての意識が乏しくなる財産処分等の意思決定が困難になるといったことがあげられますまた所有者の死後建物の相続登記がなされずに管理者や所有者が不明確となることが空家等の状態が長期化する要因のひとつになっていますこうしたことを予防するため今後も増加が予測される高齢者世帯等を対象に住まいを次代へ適切に引き継いでいくため相続発生時の速やかな登記の名義変更などの必要性について周知を行います

(2) 住宅に関する相談窓口の活用空家等の発生を抑制するためには空家になる前の段階から住宅の改修や維持管理についての相談にも対応し住宅の価値を高めるための取組を促すことが重要になりますこのため本市の総合相談窓口などにおいて空家等の所有者に対する適正管理や活用 ( 売買賃貸 ) もしくは解体などに関する様々な相談に対応できる相談窓口が開設されておりその活用を周知します (3)

21 (2) 住宅に関する相談窓口の活用空家等の発生を抑制するためには空家になる前の段階から住宅の改修や維持管理についての相談にも対応し住宅の価値を高めるための取組を促すことが重要になりますこのため本市の総合相談窓口などにおいて空家等の所有者に対する適正管理や活用 ( 売買賃貸 ) もしくは解体などに関する様々な相談に対応できる相談窓口が開設されておりその活用を周知します (3) 住宅基本性能の向上空家等の有効活用を促進するためには空家等になる前から耐震化やバリアフリー間仕切り変更など住宅基本性能の向上を図り建物の資産価値を高めておくことも重要ですこのため本市の耐震診断及び耐震改修の助成の活用住宅リフォーム補助事業などの取組みについて引き続き推進します (4) 税負担の軽減空家等となるきっかけとしては相続時が多いことを踏まえ国は相続を起因する空家等が周辺の生活環境に悪影響を与えることを未然に防止し空家等やその跡地の活用促進を目的とし新たに空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を平成 28 年度に創設しましたこの特例により旧耐震基準により建築された居住用家屋等を相続した相続人が当該居住用家屋または除却後の土地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除を行うことが可能となりましたそこでこれらの制度の周知を図ります本特例を適用した場合の譲渡所得の計算譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 ( 譲渡価額 5% )- 譲渡費用 ( 除却費用等 )- 特別控除 3,000 万円取得費が不明の場合譲渡価額の 5% で計算

22 5-2 空家等の利活用の促進に関する事業 (1) 流動性の向上空家等の利活用を推進していくためには空家等の流動化を促し活用や建替えを含めた流通を進めることが必要ですそのため現在の空き家情報バンク登録制度の周知を図りますまた空き家情報バンク登録制度を活用し契約等に至った場合の奨励事業を実施し空家等の利活用を推進します (2) 空家等改修解体費用の助成空家等を有効に活用するためには住宅市場における空家等の流動化を促進し活用や建替えを含めた流通を進めることが必要となりますこのため空家等の改修や解体に対する助成とともに新たに市に移住定住する世帯や今後子育て世代となる世帯に対して一定の条件下での助成を行います現在中津川市独自の取組みとしてはふるさとお帰り支援事業なかつがわ体験住宅推進事業などがあります (3) 空家等活用費用の補助居住環境の整備改善を図るため空家住宅または空建物の活用に対して社会資本整備総合交付金等の基幹事業に設定された空家等活用費用の補助を行います

23 5-3 管理不全な空家等への対応に関する事業 (1) 特定空家等への指導等本市は周辺に悪影響を及ぼしている空家等の情報提供や相談を受けた場合当該空家等の状況やその周辺の生活環境への悪影響の程度を勘案し私有財産である空家等に対する措置について行政が関与すべき事案かどうかを適切に判断しますその上で指導等が必要である場合は管理不全な空家等の所有者等に対し特措法に基づき指導等を行いますなお特措法上の特定空家等の判断及び特定空家等に対する措置方針の決定については中津川市空家等対策協議会での協議を踏まえて行いますまた本業務では空家と思しき建物の所有者に対して空家であるかを確認した上でその管理状態についてアンケート調査を実施しましたその結果空家の状態については下記に示す事項における現状でも住める状態を除き特定空家等として立入調査以降の手続きを実施することが想定されます空家の状態 ( 空家状況に関するアンケート )( 回答は複数回答 ) 回答項目該当状態回答数備考現状でも住める状態である 46 旧耐震建物は33 耐震診断改修の必要性外壁の一部に破損崩れがある屋根の瓦トタン板などに割れや剥がれがある物干しバルコニーに崩れがある建物内部に破損がある外部改修を必要とする回答のみ19 内部改修を必要とする回答のみ23 建物外部内部改修が必要 29 外内部改修を必要とする回答塀が道路側に傾いている 1 改修では困難な可能性建物全体が明らかに傾いてい 8 今後早急に立入調査が必要る把握していない 15 今後立入調査の可能性 1 特定空家等の判断の考え方特定空家等の判断は国土交通省が空家等対策の推進に関する特別措置法とともに発表した特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針 ( 以降ガイドラインといいます ) を踏まえていくものとしますなお特定空家等の判断については次頁に示すフローを基に想定した上で中津川市空家等対策協議会にて協議し認定していきますまたこのフローに示す様々な状態についてはガイドラインにおける特定空家等の判断の参考となる基準に該当するものと想定しています

24 左記に該当する項目が多く市民等からの相談のあるものを特定空家等に想定中津川市空家等対策協議会へ図特定空家等の判断フロー空家等の調査の実施 ( 必要に応じて実施 ) 市民等からの周辺に悪影響を及ぼしている空家等に関する相談立入調査などで以下を確認そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 1. 建築物が著しく保安上危険となるおそれがある (1) 建築物が倒壊等するおそれがある (2) 屋根外壁等が脱落悲惨等するおそれがある 2. 擁壁が老朽化し危険となるおそれがあるそのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 1. 建築物又は設備等の破損等が原因で以下の状態にある ( 状態の例 ) 吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況浄化槽等の放置破損等による汚物の流出臭気の発生排水等の流出による臭気の発生地域住民の日常生活に支障を及ぼしている 2. ごみ等の放置不法投棄が原因で以下の状態にある ( 状態の例 ) ごみ等の放置不法投棄による臭気の発生上記要因により多数のねずみはえ蚊等が発生地域住民の日常生活に支障を及ぼしている適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 1. 適切な管理が行われていない結果既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている ( 景観計画等の制限に不適合 ) 2. その他以下のような状態にあり周囲の景観と著しく不調和な状態である ( 状態の例 ) 屋根外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置多数の窓ガラスが割れたまま放置看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで破損汚損したまま放置立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂敷地内にごみ等が散乱山積したまま放置その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 1. 立木が原因で以下の状態にある ( 状態の例 ) 立木の腐朽倒壊枝折れ等が生じ近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し歩行者等の通行を妨げている 2. 空家等に住みついた動物等が原因で以下の状態にある ( 状態の例 ) 動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散多数のねずみはえ蚊のみ等が発生住みついた動物が周辺の土地家屋に侵入シロアリが大量に発生し近隣の家屋に飛来地域住民の日常生活に支障を及ぼしている 3. 建築物等の不適切な管理等が原因で以下の状態にある ( 状態の例 ) 門扉が施錠されていない窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている屋根の雪止めの破損など不適切な管理により空き家からの落雪が発生し歩行者等の通行を妨げている周辺の道路家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している

25 2 特定空家等に対する措置の手順管理不全な空家等については特定空家等に該当するか該当しないか周辺の生活環境の保全を図るためにどのような措置が必要となるかについて迅速に検討するため必要に応じて立入調査を行いますなお立入調査については中津川市空家等対策の推進に関する特別措置法施行細則 ( 以下施行細則といいます ) に基づき実施していくものとします空家等の調査結果を基に市民自治会区長などからの情報と突き合せた上で立入調査を実施し特定空家等として扱うか中津川市空家等対策協議会で議論していきますこの立入調査を実施後空家等情報管理台帳を整備していくものとしますその結果を踏まえ中津川市長は特定空家等の所有者等に対して除却修繕立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言または指導勧告及び命令をしますまた勧告を行った場合当該特定空家等に係る土地については固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されるため税務関連部署に特定空家等への勧告及び勧告解除などの最新情報を提供しますこの措置を命ぜられた方がその措置を履行しないとき履行しても十分でないときまたは履行しても期限までに完了する見込みがないときは行政代執行法に基づき特定空家等の所有者等が履行すべき措置を代執行します図特定空家等に対する指導の流れ 1 助言指導除却修繕立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言指導解決しない場合 2 勧告 3 命令相当の猶予期限を付けて除却修繕立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう勧告解決しない場合勧告に係る措置をとらなかった場合は相当の猶予期限を付けて勧告に係る措置をとるよう命令解決しない場合報告協議結果中津川市空家等対策協議会 4 代執行命令による措置を履行しなかった場合または履行が不十分であった場合は行政代執行の手続きをとることが可能代執行に要した一切の費用を所有者に請求します

26 (2) 跡地の活用利活用の困難な管理不全な状態にある空家等についてその除却を進めるに当たっては発生する跡地を適切に活用していくことが必要ですそのため有効な跡地活用について以下の取組を進めます 1 空き家再生推進事業 ( 除却事業タイプ ) の活用居住環境の整備改善を図るため不良住宅空家住宅または空き建物の除却に対して社会資本整備総合交付金等の基幹事業に設定された空き家再生推進事業 ( 除却事業タイプ ) による補助を行っています 2まちづくりとの連携中津川市中心市街地活性化区域などにおいては中津川市の活性化を図るため建物が存在する場合には空き店舗などの建物として活用が想定されますが除却後においてはこの用地を活用した新たな事業等の取組みの資源となるよう検討します

27 第 6 章空家等対策の実施体制空家等対策については前章で示しました空家等の発生の抑制と適正な管理空家等の利活用の促進管理不全な空家等への対応に関する事業を以降に示す多様な主体との連携により進めてまいります 6-1 専門家団体及び関係機関等との連携各専門家団体と空家等対策に関する協定を締結するなど空家等の抱える総合的な課題の解決に取り組む連携体制を整備しますなお中津川市空家等対策協議会は学識経験者他以下の団体メンバーにより構成されますまた相続に関する問題は様々な課題を抱えているため税理士会や税務署等の協議会以外の専門家団体や関連機関とも連携していきます委員協議会における役割市長協議会の設置権者自治会役員地域住民の代表弁護士法律問題に関する専門的立場市議会議員市議会の代表司法書士登記 ( 権利 ) に関する専門的立場宅地建物取引業者不動産取引の専門的立場不動産鑑定士不動産鑑定評価の専門的立場土地家屋調査士登記 ( 表示 ) に関する専門的立場建築士建築物に関する専門的立場社会福祉士社会福祉に関する専門的立場民生委員地域住民の福祉増進に関する立場大学教授空家等利活用等に関する学識経験者警察職員住民の生命身体財産の保護の立場消防職員消防法に基づく火災予防に関する立場国道管理者道路損害危険防止等に関する道路管理者の立場 ( 国道 ) 県道管理者道路損害危険防止等に関する道路管理者の立場 ( 県道 ) 市道管理者道路損害危険防止等に関する道路管理者の立場 ( 市道 ) 市建築担当課建築基準法 ( 昭和 25 年法律第 201 号 ) に基づく指導に関する立場

28 6-2 各種相談先空家等の所有者等を対象に適正管理活用 ( 売買賃貸 ) 解体などに関する様々な相談に対応する相談窓口を開設しています中津川市内にある空家についてのご相談中津川市内にある空家については下記のようなご相談の例などを参考に各種相談先にご相談くださいご相談の例相続で実家の所有者になったが遠方に住んでいるため管理ができない使わない空家を持っているが活用の仕方がわからない相続人の問題で遺産分割協議ができないでいる一戸建ての空家を買いたい借りたい空家の草木が生い茂って公道に出てきてしまっており通行障害となっている空家の瓦が落ちてきそうで非常に危険で不安である各種相談先空家の総合相談窓口中津川市役所防災安全課電話内線 162 空家バンクに関すること中津川市役所定住推進課電話内線 324 相続や権利関係に関すること岐阜県弁護士会電話相続登記に関すること岐阜県司法書士会電話建物の滅失登記敷地調査測量に関すること岐阜県土地家屋調査士会電話建物の耐震性や安全性に関すること岐阜県建築士会中津川支部耐震事務局電話不動産売買賃貸に関すること岐阜県宅地建物取引業協会東濃支部事務局電話建物の除却解体に関すること ( 建築基準法に関すること ) 中津川市役所建築住宅課電話内線

29 6-3 市民等との連携個々の住宅対策に留まらずそれぞれの地域においてコミュニティの維持活性化を含め安心して住み続けられる良好な住環境の保全形成を進めることが定住を促しひいては空家等の発生抑制につながりますまたまちづくりの中でそれぞれの地域の将来像を考えることは地域自らが空家等の問題を認識しその対応策を考えるきっかけにもなりますこのため地域が主体で取り組む様々な分野でのまちづくりを引き続き推進しその中で空家等の問題についても地域の方々と解決を目指していきます図空家等対策の実施体制市民地域見守り地域としての働きかけコミュニティの維持活性化安心して住み続けられる良好な住環境の保全形成の推進空家等に対する相談を含めた市の取組への理解と協力地域主体のまちづくりの推進と空家等の問題に対する意識の高まり空家に対する見識の向上啓発助言指導支援提案情報提供流通市事業者空家等対策について市民事業等への周知啓発活動の推進空家等の利活用の促進管理不全な空家等への対応の推進所有者市民地域事業者等が実施する取組を支援空家等の所有者等所有物件の適切な管理空家等状態の解消の努力( 活用除却等 ) 管理物件の適正な管理空家等の解消に向けた事業や取組の推進所有者市民地域行政等が取組を支援調査等報告管理利活用の相談協議結果中津川市空家等対策協議会空家等対策計画に関する協議等の実施特定空家等の判断立入調査の方針特定空家等に対する措置の方針相談等

30 第 7 章達成目標 ( 成果指標 ) 空家等対策を推進するため以下に達成目標を設定します指標 1 特定空家等の除却 ( 解体 ) 戸数 2 特定空家等の除却 ( 解体 ) 以外による是正戸数 3 相談を受けた空家等が活用された戸数目標値計画期間内 (H29~H33) で 15 戸 ( 年間 3 戸 5 年 ) 計画期間 (H29~H33) で 35 戸 ( 年間 7 戸 5 年 ) 計画期間 (H29~H33) で 50 戸 ( 年間 10 戸 5 年 ) 1 特定空家等のうち倒壊等のおそれがあり危険性の高いものについては建築物を除却 ( 解体 ) することが望ましいため特定空家等の除却 ( 解体 ) 戸数を成果指標と設定しその達成に向けて取り組んでいきます 2 特定空家等には建築物の除却 ( 解体 ) まで必要となるものだけでなく是正対応をすることで問題点が解消されるものも含まれますそのため特定空家等の除却 ( 解体 ) 以外の改修等にて改善が図られたことによる是正件数も成果指標と設定しその達成に向けて取り組んでいきます 3 市に寄せられる空家等の相談は管理不全な空家等の対応に関するものが大多数を占めておりますが本計画では空家等の利活用の促進も大きな柱の 1 つとして掲げていますので相談を受けた空家等が活用された件数を成果指標と設定しその達成に向けて取り組んでいきます

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( 仮称 ) 西東京市空き家等の対策の推進に関する条例の概要について 1 制定の趣旨適切な管理が行われていない空き家等が防災衛生景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから国は地域住民の生命身体又は財産を保護するとともに生活環境の保全を図りあわせて空き家等の活用を促進するため空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 平成 26 年法律第 127 号以下法といいます