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1 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく能美市空家等対策計画平成 28 年 3 月能美市

2 目次序. 計画策定の目的 1 1. 能美市の空き家の現状と課題 2 (1) 能美市の概要 2 (2) 空き家等の現状 3 (3) 空き家数の予測 4 (4) 市が実施している空き家等に関する対策 5 (5) 自治会などにおける自主的な空き家等対策 8 (6) 能美市における空き家等対策の課題 8 2. 空き家等対策の基本方針 9 (1) 計画の対象区域 9 (2) 対象とする空き家等の種類 9 (3) 計画期間 9 (4) 空き家等の管理活用に関する取組方針空き家等対策の推進 11 (1) 空き家等の調査に関する事項 11 (2) 所有者等による空き家等の適切な管理 11 (3) 空き家等の流通促進活用の取組特定空家等に対する措置 14 (1) 特定空家等の判断に係る基本的な考え方 14 (2) 特定空家等に対する対策の措置と手続 18 (3) 既存法による措置について 19 (4) 緊急時における安全措置の対応について空き家等対策の実施体制 20 (1) 空き家等対策の役割分担 20 (2) 空き家等相談窓口の開設 21 (3) 庁内組織体制 21 (4) 能美市空家等対策協議会その他空き家等対策に関する事項 22 (1) 計画の進捗管理 22 (2) 条例について 22

3 序. 計画策定の目的平成 25 年の住宅土地統計調査 ( 総務省 ) によると能美市の住宅総数 17,770 戸に対して空き家数は 1,790 戸と推計され 10 戸に1 戸が空き家等という状況にあるまた空き家数は前回 ( 平成 20 年 ) の調査結果と比較して 340 戸増加しており今後も人口減少や少子高齢化核家族化の進行などに伴い増加すると考えられるこれらの空き家等の中には相続での取得や経済状況などにより適正な管理がなされず放置されるものがあり老朽化による屋根や壁などの落下や飛散などの安全面ごみの放置や不法投棄による衛生面火災や防犯動物の侵入などの生活環境面まちなみ景観の悪化など大きな問題を生じさせ地域住民の安全で安心な暮らしを阻害する危険性がある本市では空き家等の増加やそれがもたらす問題は市民生活の安心安全を確保するうえで重要な政策課題であると認識しこれまでも空き家等の利活用や管理不全となった空き家等の解消に取り組んできたものの行政指導には限界があった国では全国的に適切な管理が行われない空き家等が深刻な社会問題となってきたことを受け国都道府県市町村の緊密な連携のもとで空き家等対策を総合的かつ計画的に推進するため空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 以下特措法という ) を平成 26 年 11 月に公布平成 27 年 5 月に施行したこの特措法では市町村の役割として空家等対策計画を作成しこれに基づく空き家等対策を実施していくことが位置づけられたことから本市における空き家等対策の方向性を示すことを目的として能美市空家等対策計画を策定した 1

4 1. 能美市の空き家の現状と課題 (1) 能美市の概要 1 総人口年齢 3 区分別人口能美市の人口は平成 22 年までの推移では増加傾向がみられるものの国立社会保障人口問題研究所の推計では今後減少すると予想されている年齢 3 区分別人口では高齢人口の割合が増加しており高齢化の進行がうかがえる総人口の推移年齢 3 区分別人口 ( 人 ) 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20, , , , , , ,276 39,934 42,033 45,077 能美市全国 47,207 48,680 47,319 減少 ( 千人 ) 140, , ,000 80,000 60,000 40, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 年少人口 (0 14 歳 ) 生産年齢人口 (15 64 歳 ) 高齢人口 (65 歳以上 ) 20.4% 20.8% 20.9% 21.5% 22.3% 23.2% 63.0% 62.6% 62.6% 62.2% 61.8% 61.0% 10,000 20,000 20% 0 H2 H7 H12 H17 H22 H52 推計 0 10% 0% 16.6% 16.6% 16.5% 16.3% 16.0% 15.8% H21 H22 H23 H24 H25 H26 出典 : 国勢調査 (H2-H22) 国立社会保障人口問題研究所 (H52) 出典 : 住民基本台帳 ( 各年 1 月 ) H25 以降は外国人を含む値 2 住宅数世帯数高齢者を含む世帯の内訳と住宅所有関係新規住宅着工戸数住宅数と世帯数はともに平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で増加傾向にあり一世帯あたりの住宅数は1 以上で推移し平成 20 年以降はわずかに増加している高齢者を含む世帯内訳ではその他の一般世帯( 高齢者のいない世帯 ) が減少傾向にある一方高齢者の単身夫婦のみの世帯が増加している住宅所有関係では高齢者夫婦世帯及び高齢親族のいる一般世帯の 94.5% が持ち家を所有しており持ち家率が高い 1ヶ月あたり新規住宅着工戸数は過去 3 年間で 3.2 戸増加しており伸び率は 0.12 増となっている住宅数と世帯数高齢者を含む世帯内訳の推移 ( 戸世帯 ) 住宅数世帯数一世帯あたりの住宅数 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, , ,660 H15 ( 辰口除く ) 16,270 H20 14,950 17,770 H25 15, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 高齢者単身世帯高齢親族のいる一般世帯高齢者夫婦世帯その他の一般世帯 62.0% 61.6% 62.0% 61.5% 59.0% 32.0% 30.8% 28.6% 26.3% 25.8% 3.5% 4.6% 5.9% 7.8% 9.5% 2.5% 3.0% 3.5% 4.4% 5.6% H2 H7 H12 H17 H22 出典 : 住宅土地統計調査 (H15-H25) 出典 : 国勢調査 (H2-H22) 2

5 高齢者を含む世帯の住宅所有関係 1 ヶ月あたり新規住宅着工戸数の推移持ち家民営の借家間借り高齢者単身世帯 n=891 高齢者夫婦世帯 n=1, % 公営都市機構公社の借家給与住宅 94.5% 12.9% 2.3% ( 戸 ) 能美市新規住宅着工戸数能美市伸び率石川県伸び率高齢親族のいる一般世帯 n=4,103 その他の一般世帯 n=9, % 94.5% 12.9% 3.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% H25 H26 H 出典 : 国勢調査 (H22) 出典 : 石川県新設住宅着工統計 H27 は 4 月 ~9 月の統計 (2) 空き家等の現状 1 平成 25 年度空き家調査結果 (ⅰ) 調査の対象能美市内の8 校区 74 町を対象区域とし共同住宅を除く戸建て住宅のみを調査の対象とした ( 売り家や賃貸物件も含む ) 校区空き家数 (ⅱ) 調査の方法平成 23 年 9 月の買い物弱者調査 ( 能美市実施 ) でカ宮竹小学校校区和気小学校校区ウントした空き家について住宅地図上に位置を記し辰口中央小学校校区 93 湯野小学校校区の各町会町内会長へ郵送等により空き家情報につ粟生小学校校区 20 いて確認したうえで現地調査を実施した寺井小学校校区 45 福岡小学校校区 39 (ⅲ) 調査の結果浜小学校校区 127 調査の結果空き家数は 433 戸であった計住宅土地統計調査による空き家数能美市の空き家数は平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加しそのうち実質的空き家は 230 戸増加している能美市の空き家率は平成 20 年 ~ 平成 25 年の5 年間で 1.2 ポイント増加しており近年の伸びが大きい平成 25 年ではその他の住宅 ( 実質的空き家 ) が 630 戸と空き家数の約 35% を占めている空き家数の内訳と推移 ( 戸 ) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 二次的住宅賃貸用の住宅売却用の住宅その他の住宅 ( 実質的空き家 ) 空き家率 15% 10.1% 8.6% 8.9% 1,790 1, H15 H20 H25 ( 辰口除く ) 10% 5% 0% 出典 : 住宅土地統計調査 (H15-H25) 3

6 (3) 空き家数の予測空き家のうちその他の住宅 ( 実質的空き家 ) の数について将来予測 (H30 年 H35 年 ) を行う 1 総住宅数 - 総世帯数 ( 野村総合研究所推計方法 ) 以下の推計式を用いて推計空き家数予測 = 総住宅数予測 - 総世帯数予測総住宅数予測 =H25 住宅土地統計調査の住宅数 + 住宅ストックの増分 ( 過去 5 年 ) 総世帯数予測 =H25 住宅土地統計調査の世帯数 + 世帯数の増分 ( 過去 5 年 ) 上記で算出した空き家数の予測値に空き家総数に占めるその他の空き家の割合 (H20 H25 平均値 ) を乗じてその他の住宅の予測値を算出すると H30 年で 1,008 戸 H35 年で 1,222 戸と予測できる 2 高齢化率との相関その他の住宅 ( 実質的空き家 ) 率は高齢化率との相関が高く高齢化率の高い都道府県ほどその他の住宅の率が高い秋田島根高知 29 山形 27 鹿児島高齢化率 (%) 25 館林全国群馬石川 23 能美 21 東京 19 沖縄その他の住宅率 (%) 本市の高齢化がこのまま進行すると H30 年及び H35 年における高齢化率はそれぞれ 26% 27% 程度と推計されることからその他の住宅率は H30 年で約 6.2%(1,195 戸 )H35 年で約 7.2% (1,495 戸 ) と予測できる (ⅰ) 総住宅数 - 総世帯数 ( 野村総研推計方法 ) (ⅱ) 高齢化率との相関総住宅数総世帯数空き家数空き家率その他のその他のその他のその他の住宅数住宅率住宅数住宅率 H30 19,270 16,970 2, % 1, % 1, % H35 20,770 17,980 2, % 1, % 1, % 1 2の結果からその他の住宅数は H30 年で 1,000~1,200 戸程度 H35 年で 1,200~1,500 戸程度に増加すると考えられる 4

(4) 市が実施している空き家等に関する対策 1 空き家バンク市内の空き家等の有効活用と定住促進を目的として能美市空き家バンク制度を創設し情報提供を行っている登録数は年間 10 件程度となっている空き家バンク実績年度登録成立 ( 賃貸 ) 成立 ( 売買 ) 抹消 ( 取り壊し等 ) H26 10 1 0 0 H27 12 3 2 3 計

7 (4) 市が実施している空き家等に関する対策 1 空き家バンク市内の空き家等の有効活用と定住促進を目的として能美市空き家バンク制度を創設し情報提供を行っている登録数は年間 10 件程度となっている空き家バンク実績年度登録成立 ( 賃貸 ) 成立 ( 売買 ) 抹消 ( 取り壊し等 ) H H 計空き家セミナー行政各種団体等による空き家セミナーの実施により空き家等に関する情報提供や問題意識の啓発を推進する 3 空き家等補助制度能美市空き家改修費等補助金空き家バンクに登録された物件で空き家を改修する所有者等又は入居者に対し空き家の改修費用の一部を補助する < 補助金額 > 対象工事の2 分の1 以内 50 万円限度 5

8 < 補助対象住宅補助対象者 > 空き家バンクに登録された物件であること空き家所有者等と入居者の間で売買又は賃貸契約が成立していること補助対象住宅の改修について所有者等の同意が得られていること過去に当該補助金の交付を受けていないこと店舗等の用途を兼ねる空き家( 店舗兼住宅 ) の場合居住部分の床面積が当該家屋の延べ床面積の2 分の1 以上であること能美市空き家清掃費等補助金空き家バンクに登録された物件で空き家を改修する所有者等又は入居者に対し空き家の清掃費用の一部を補助する < 補助金額 > 対象費用の2 分の1 以内 5 万円限度 < 補助対象者 > 空き家バンク登録物件の所有者であること空き家バンク登録物件の賃貸借契約又は売買契約が成立した入居者であることその他市長が認める者ワークインレジデンス制度定住を目的とし地域活性化に資する店舗( 工房等 ) 兼住宅を取得または改修した際の費用の一部を補助する < 補助金額 > 補助金額限度額対象費用の 1/2 以内 50 万円限度 ( 県外者最大 50 万円指定地域一般型最大 50 万円の加算 ) 伝統的工芸品後継者育成型対象費用の 4/5 以内 100 万円限度 ( 指定地域最大 50 万円の加算 ) < 実績 > 業種対象建物年代家族構成移住前の居住地 H25 H26 H27 ハムソーセージ専門店新築 30 代夫婦子岐阜県高山市農業者空き家改修 30 代独身男性高知県 (U ターン ) 九谷焼工房空き家改修 20 代独身男性北海道カフェ空き家改修 30 代独身女性加賀市カフェバー新築 40 代独身女性小松市九谷焼工房新築 20 代夫婦小松市九谷焼工房新築 40 代夫婦子小松市九谷焼工房中古改修 40 代夫婦子能美市ガラス工房空き家改修 30 代夫婦金沢市九谷焼工房空き家改修 30 代夫婦東京都九谷焼工房空き家改修 30 代夫婦子能美市 6

9 能美市創業支援補助金市内在住者が創業する場合空き家バンクに登録された物件及び未登録物件の購入改修等に対する経費等の一部を補助する < 補助金額 > 対象費用の2 分の1 以内基本額 50 万円限度その他加算金有り < 補助対象者 > 市内居住者で市税等を滞納していない者であること 5 年以上事業展開を実施できると市長が認めた者その他市長が認める者 7

10 (5) 自治会などにおける自主的な空き家等対策佐野町会では町会長が中心となり町内空き家所有者に交渉して空き家を確保し県立九谷焼技術研修所の学生卒業生に賃貸のつなぎをしているまた寺井町の町屋や緑が丘の元店舗などは周辺住民のコミュニティスペースとして開放して利用するいわゆる住み開きを行い空き家や空きスペースを有効活用している (6) 能美市における空き家等対策の課題 1 空き家等の増加能美市の人口は今後減少すると推計されているまた高齢化の進行とともに高齢者の単身夫婦のみの世帯が増加しており高齢者は持ち家率が高い傾向にある能美市の新規住宅着工戸数は近年増加しており 1 世帯あたりの住宅数も1 以上で増加傾向にあることから住宅の供給過多の状況がうかがえる能美市の空き家数は平成 15 年 ~ 平成 25 年で 880 戸の増加が見られ特に近年の空き家率の伸びが大きい以上現状としての空き家等の増加に加え高齢化と高齢者の持ち家率の高さ住宅の供給過多の状況より能美市では将来的な空き家等の増加が懸念される 2 空き家等の相談苦情件数の増加相談苦情件数は増加傾向にあり平成 26 年以降は年間 10 件以上となっている相談苦情内容は多様化しており樹木雑草の繁茂等管理不全( ガラス破損付属物破損等 ) が比較的多くなっている空き家の相談苦情件数とその内容 H25 H26 H27 樹木雑草の繁茂等管理不全 ( ガラス破損付属物破損等 ) 塀等の崩壊家屋の倒壊計空き家等の対策能美市の空き家等数は平成 15 年 ~ 平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加しており特に近年の伸びが大きいにも関わらず空き家バンクの登録件数は年間 10 件程度となっている空き家等は人口減少に加え高齢化や核家族化により土地や家屋等を継承してもそこに住民がいないということが現象となって表れている空き家等が存在すること自体は問題では無いが管理不全や放置により地域住民の生活環境を悪化させることや所有者不明の空き家等が存在することで将来の土地利用に支障をきたす可能性もあるこのことを踏まえ管理不全の予防啓発や民間活動による適正管理老朽化危険建築物等の除却地域資源としての活用など個別事例ごとに適した対策を総合的に実施することが求められる 8

11 2. 空き家等対策の基本方針 (1) 計画の対象区域市内全域を対象とする本市の空き家等は広く全域に分布していることから本計画の対象とする地区は能美市全域とする (2) 対象とする空き家等の種類全ての空き家等を対象とする本計画の対象とする空き家は基本的には全ての空き家等とし以下の特措法第 2 条 1 項の空家等の定義を踏まえる建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地 ( 立木その他の土地に定着する物を含む ) をいうただし国又は地方公共団体が所有し又は管理するものを除く建築物とは建築基準法( 昭和 25 年法律第 201 号 ) 第 2 条第 1 号の建築物と同義であり土地に定着する工作物のうち屋根及び柱又は壁を有するもの ( これに類する構造のものを含む ) これに附属する門又は塀等をいうこれに附属する工作物とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が該当するその他の使用とは店舗工場倉庫ホテル旅館など居住以外の使用とする常態とは建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい概ね1 年間を通して建築物等の使用実績がないこととする長屋及び共同住宅等の建築物の一部において居住その他の使用がなされていないことが常態であるものについては空き家等に含まない (3) 計画期間計画期間は平成 28 年度から平成 32 年度までの5か年とする計画期間は平成 28 年度から平成 32 年度の5 年間とし市内における空き家等の動向や利活用の状況などを踏まえ必要に応じて内容の改訂を行うものとする 9

12 (4) 空き家等の管理活用に関する取組方針本市の空き家等は人口減少や少子高齢化に伴い今後増加すると予想され空き家等に関する様々な問題が顕在化する可能性が高いことから空き家等の管理活用に関する取組みとして適正管理流通促進除却の 3 つの方針を設定する所有者等による空き家等の適正な管理予防啓発空き家等はその所有者等が自己の責任において自主的に管理することが原則であるが所有者が不明なものや所有者の経済状況等により適正に管理されない空き家等が発生する可能性がある高齢夫婦や単身世帯の住宅においては次の世代へ円滑に継承されるよう市民意識の啓発周知を行い空き家等の発生抑制に努める空き家等においては所有者等が自己責任により適正に管理するよう市民意識の啓発周知に努める所有者等の様々な事情等から適正管理が困難な場合においては市民や町会町内会事業者等市等が連携した対策や措置に努める空き家等の流通促進利活用所有者等が売却賃貸などを求める場合基本的には民間の流通に委ねるものとするが建築物の状態や所有者等の経済状況等によって流通等が困難なものについて空き家バンクへの登録や改修の支援等による流通の促進に努めるワークインレジデンス制度やその他空き家等の有効活用事業の推進や事業者との連携による活用策の検討など所有者の意識啓発周知を含めた流通促進に努める管理不全空家の解消除却旧耐震基準の木造住宅については住宅の新陳代謝を促進することで安全安心な地域づくりに努める所有者が不明のため放置されているものや所有者等による管理が不十分なもので周辺地域の生活環境に影響を与える空き家等については特措法に基づき適正に対処し管理不全空き家等の解消に努める 10

13 3. 空き家等対策の推進 (1) 空き家等の調査に関する事項空き家等の管理活用を推進するため次の調査を実施する 1 町会町内会市民等による空き家等実態調査の実施 74 の各町会町内会長へ郵送等により空き家等情報について確認する町会町内会や市民等による通報( 空き家相談苦情など ) により空き家等の位置を把握する空き家等の外観チェックシート等により空き家の管理状況などを把握する 2 空き家等の所有者等の調査空き家等実態調査の情報に基づき土地建物登記簿固定資産課税台帳住民基本台帳戸籍簿等のから所有者等を把握する 3 空き家等のデータベース構築空き家等実態調査や所有者等調査の結果及び関係部局に市民から寄せられる空き家等に関する情報などを一元化できるデータベースや台帳などを構築する (2) 所有者等による空き家等の適切な管理 1 空き家等の発生抑制と所有者等の適正管理の啓発情報発信住宅は個人資産だけではなく住み継ぐべき社会的なストックであるため所有者の死後相続が適切に行われず空き家化することを予防するため主に高齢者世帯を対象として住まいを次代へ適切に引き継いでいくための意識啓発を検討する空き家相談会や空き家対策セミナーなどの開催広報やホームページ回覧等を活用し所有者等へ空き家等の適正な管理の重要性や管理不全の空き家等による周辺環境への影響などを啓発するとともに空き家等に関する市の取組について広く周知する 2 各種団体等との連携促進空き家等の管理代行清掃売買賃貸リフォーム解体相続登記などに関する所有者等からの相談に対して各種団体や NPO 等が実施しているサービス等の情報提供を行う石川県宅地建物取引業協会の空き家総合相談窓口体制 (( 公社 ) 石川県宅地建物取引業協会 HP より ) 11

14 空き家(売却賃貸したい)3 多様な空き家等管理の推進空き家の管理は第一義的には所有者等の責任において行われるべきであるが今後の空き家等の増加が予測されるなか高齢化や現在の住環境等さまざまな事情で管理しきれない空き家等も増加していくと見込まれることから空き家等の管理を代行する民間事業者団体等との連携や支援策等の検討を行う (3) 空き家等の流通促進活用の取組 1 空き家バンクの充実空き家等のうち民間不動産などの流通に乗りにくいものが空き家バンクへ登録されることが多いため空き家バンクへの登録が直接空き家の流通促進につながりにくいそのため空き家バンクに登録された空き家等のうちそのまま利用が可能なものリフォームなどの改修が必要なものに区分しリフォームが必要なものについては所有者等が希望した場合に専門家などからリフォームのアドバイスをもらえる仕組みを構築するまた所有者等の経済状況等によりリフォームが困難な物件で入居者による DIY などのリフォームが可能なものについても専門家資材業者などからアドバイスをもらえる仕組みを検討するさらに改修費や清掃費等の補助金など利活用に関し所有者へのインセンティブを与え流通を促進する制度を実施する空き家バンク民間流通そのまま利用リフォーム必要リフォームアドバイス借主 DIY アドバイス 2 既存空き家等の更なる有効活用能美市はすでにワークインレジデンス制度で空き家等を店舗や工房等に活用する支援を行っている全国的にも珍しいこの制度の維持発展をはじめ空き家だけでなく事業所工場倉庫等の空き施設も有効活用したサテライトオフィスやインキュベーション施設商店介護施設幼児施設多世代のコミュニティスペースシェアハウスゲストハウス試し住みなど地域活性化に資するリノベーションを検討推進する 3 企業との連携による空き家等活用能美市の企業誘致施策と連携し進出企業に対して安定的に従業員の社宅を提供できるよう空き家バンクとの連携に努める既に立地している企業や進出を検討している企業に対し社宅寮などのニーズを把握し多様なニーズに対応できるよう空き家等の登録を推進し企業誘致部局と空き家対策部局が連携したマッチングを推進するまた企業が市内の空き家等などを社宅や寮として活用する場合の改修費用について支援策を検討する 12

空き家有効活用奨励金 ( 石川県小松市 ) 小松市内の空き家を改修し賃貸住宅として貸し出す場合改修費用の一部を助成する改修後賃貸住宅として 10 年以上扱うことなどを条件とし改修費用の 1/2( 限度額 40 万円 ) を補助 4 空き家等を有効活用できる人材育成や仕組みの構築空き家や空きスペースの有効活用はハード面だけでなくソフト面からも支援する

について跡地を町会町内会等が有効に活用し維持管理などを実施できるものであり所有者等が空き家等の除却及び跡地を長期間市や町会町内会に無償貸与することについて承諾した場合は空き家等の除却を市が実施する制度などを検討する昭和 56 年 5 月以前に建設された老朽空き家等は有効活用のほかに除却も含めた支援を行うことで

15 空き家有効活用奨励金 ( 石川県小松市 ) 小松市内の空き家を改修し賃貸住宅として貸し出す場合改修費用の一部を助成する改修後賃貸住宅として 10 年以上扱うことなどを条件とし改修費用の 1/2( 限度額 40 万円 ) を補助 4 空き家等を有効活用できる人材育成や仕組みの構築空き家や空きスペースの有効活用はハード面だけでなくソフト面からも支援する空き家等の発掘や利活用を担う団体の活動や DIY スクール等の運営により住むこと暮らすことを住居の面から自分ごととして捉え空き家等を資源として実践する市民の増加により意識の醸成と担い手の増加を目指す 5 管理不全空き家等老朽空き家等の除却支援所有者等による空き家等の管理が十分に行き届かないため現状のまま放置すると周辺環境に影響を与える可能性の高い空き家等 ( 管理不全空き家等 ) について跡地を町会町内会等が有効に活用し維持管理などを実施できるものであり所有者等が空き家等の除却及び跡地を長期間市や町会町内会に無償貸与することについて承諾した場合は空き家等の除却を市が実施する制度などを検討する昭和 56 年 5 月以前に建設された老朽空き家等は有効活用のほかに除却も含めた支援を行うことで既存建物または住宅地の新陳代謝を高めることにより安全で快適な住環境を形成する除却支援については自ら除却する人との公平性の確保モラルハザード( 行政が対応してくれることを前提とした自らの管理責任の放棄 ) などの課題もあることから緊急性や公益性等を十分に考慮しながら対応する空き家の取り壊し工事費補助 ( 福井県越前町 ) 空き家の取り壊し跡地をポケットパークとして 10 年以上市に無償で貸すことについて所有者が承諾した場合空き家所有者に解体費用を補助跡地のポケットパーク整備 ( 福井県越前町 ) 解体前に自治体と維持管理に関する覚書を締結し維持管理について自治体の合意が得られた場合整備及び排水工事花壇ベンチなどの設置フェンス標識その他の安全施設の設置等を行う 6 所有者不明の空き家等の対応管理不全で所有者が不明の空き家等については特措法に基づいた措置のほか相続財産管理人制度による執行等その状況に応じて財産処分を行うなどにより管理不全空き家等の解消に努める 13

16 4. 特定空家等に対する措置 (1) 特定空家等の判断に係る基本的な考え方特定空家等に関する判断は国土交通省が発表している特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針 ( ガイドライン ) に基づき能美市空家等対策協議会に諮り慎重に判断する特定空家判断の具体的な基準 1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 (1) 建築物が倒壊等するおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ建築物の著しい傾斜部材の破損や不同沈下等により建築物に著しい傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断基礎に不同沈下がある柱が 1/20 超傾斜しているロ建築物の構造耐力上主要な 1 基礎及び土台部分の損傷等基礎に大きな亀裂多数のひび割れ変形又は破損が発生しているか否か腐食又は蟻害によって土台に大きな断面欠損が発生しているか否か基礎と土台に大きなずれが発生しているか否かなどを基に総合的に判断基礎が破損又は変形している土台が腐朽損傷蟻害がある土台の緊結金物に著しい腐食がある基礎と土台にずれが発生している 2 柱はり筋かい柱とはりの接合等構造耐力上主要な部分である柱はり筋かいに大きな亀裂多数のひび割れ変形又は破損が発生しているか否か腐食又は蟻害によって構造耐力上主要な柱等に大きな断面欠損が発生しているか否か柱とはりの接合状況などを基に総合的に判断複数の柱はりにずれが発生している複数の筋かいに大きな亀裂が発生している柱はり筋かいが腐朽破損又は変形している地震時に建築物に加わる水平力に対して安全性が懸念される堆雪時に建築物に加わる荷重に対して安全性が懸念される 14

17 (2) 屋根外壁等が脱落飛散等するおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ屋根ふき材ひさし又は軒全部又は一部において不陸剥離破損又は脱落が発生しているか否か緊結金具に著しい腐食があるか否かなどを基に総合的に判断屋根が変形している屋根ふき材が剥落している軒の裏板たる木等が腐朽している軒がたれ下がっている雨樋がたれ下がっているロ外壁全部又は一部において剥離破損又は脱落が発生しているか否かなどを基に総合的に判断壁体を貫通する穴が生じている外壁の仕上げ材料が剥落腐朽又は破損し下地が露出している外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じているハ看板給湯設備屋上水槽等転倒が発生しているか否か剥離破損又は脱落が発生しているか否か支持部分の接合状況などを基に総合的に判断看板の仕上材料が剥落している看板給湯設備屋上水槽等が転倒している看板給湯設備屋上水槽等が破損脱落している看板給湯設備屋上水槽等の支持部分が腐食しているニ屋外階段又はバルコニー全部又は一部において腐食破損又は脱落が発生しているか否か傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断屋外階段バルコニーが腐食破損脱落している屋外階段バルコニーが傾斜しているホ門又は塀全部又は一部においてひび割れや破損が発生しているか否か傾斜が見られるかなどを基に総合的に判断門塀にひび割れ破損が生じている門塀が傾斜している 15

18 (3) 擁壁が老朽化し危険となるおそれがある目視箇所判断箇所具体的な基準イ擁壁等擁壁の地盤条件構造諸元及び障害状況並びに老朽化による変状の程度などを基に総合的に判断擁壁表面に水がしみ出し流出している水抜き穴の詰まりが生じているひび割れが発生している擁壁の種類に応じてそれぞれの基礎点 ( 環境条件障害状況 ) と変状点の組み合わせ ( 合計点 ) により擁壁の劣化の背景となる環境条件を十分に把握した上で老朽化に対する危険度を総合的に評価宅地擁壁老朽化判定マニュアル( 案 ) ( 国土交通省都市局都市安全課 ) 2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態目視箇所判断箇所状態の例イ建築物又は設備の破損等吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況浄化槽等の放置破損等による汚物の流出臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障がある排水等の流出による臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障があるロごみ等の放置不法投棄ごみ等の放置不法投棄による臭気の発生があり地域住民の日常生活に支障があるごみ等の放置不法投棄により多数の鼠蝿蚊等が発生し地域住民の日常生活に支障がある 3. 周囲の景観と著しく不調和な状態目視箇所判断箇所状態の例イ建築物敷地等地区計画など地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態屋根外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている多数の窓ガラスが割れたまま放置されている看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで破損汚損したまま放置されている立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している敷地内にごみ等が散乱山積したまま放置されている 16

19 4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態目視箇所判断箇所状態の例イ立木立木の腐朽倒壊枝折れ等が生じ近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し歩行者等の通行を妨げているロ空家等に住みついた動物等動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている多数の鼠蝿蚊のみ等が発生し地域住民の日常生活に支障を及ぼしている住みついた動物が周辺の土地家屋に侵入し地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあるシロアリが大量に発生し近隣の家屋に飛来し地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあるハ建築物等の不適切な管理等門扉が施錠されていない窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている屋根の雪止めの破損など不適切な管理により空き家からの落雪が発生し歩行者等の通行を妨げている周辺の道路家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している 17

20 (2) 特定空家等に対する対策の措置と手続管理不全となった空き家等について特措法に基づく特定空家等の判断と行政代執行までの流れは以下のフローの通りとする所有者等へ確認是正の要請管理不全な空き家現地調査目視調査所有者特定特措法対応の要否判断町会町内会等からの情報提供固定資産課税台帳等の開示法 10 条 1 所有者等へ通知立入調査法 9 条 2 特定空家の判断法 2 条 2 能美市空家等対策協議会による審査所有者等が空き家等の管理不全な状態を解消し市が確認した段階で措置は終了となる意見書の提出公開による意見の聴取法 14 条 5 特定空家の認定法 2 条 2 助言指導法 14 条 1 勧告法 14 条 2 事前通知法 14 条 4 命令法 14 条 3 標識設置公示法 14 条 11 所有者不明の場合税務課へ勧告した旨を報告能美市空家等対策協議会意見内容の諮問公告略式代執行法 14 条 10 戒告書による通知法 14 条 9 代執行令書による通知法 14 条 9 代執行の実施法 14 条 9 18

21 (3) 既存法による措置について管理不全となった空き家等に対する対応として特措法のほか建築基準法消防法道路法廃棄物の処理及び清掃に関する法律災害対策基本法等の既存法での対応も考えられることから当該空き家等の状況を踏まえ総合的に判断する空き家管理に関する法令 ( 抜粋 ) 法律範囲主な概要建築基準法道路法廃棄物処理法消防法災害対策基本法勧告命令代執行命令命令代執行命令代執行一時使用収用除却損傷腐食その他の劣化が進みそのまま放置すれば著しく保安上危険となりまたは著しく衛生上有害となるおそれがある建築物の除去移転改築増築修繕模様替え使用中止使用制限その他保安上または衛生上必要な措置をとることを勧告命令行政代執行することができる建築基準法第 10 条保安上危険な建築物等に対する措置道路管理者は道路 ( 第 71 条 ) 及び条例で指定する沿道区間 ( 第 44 条 ) において道路の構造または交通に支障を及ぼすおそれのある行為を防止するために必要な措置を命ずることができる道路法第 43 条道路に関する禁止行為一般廃棄物処理基準に適合しないごみや産業廃棄物等の不法投棄等により生活環境の保全上支障がある場合に市町村長は支障の除去防止に必要な措置を命ずることができる命令に従わない場合は代執行することができる廃棄物処理法第 19 条の 4 一般廃棄物に対する措置命令消防長消防署長その他の消防吏員は屋外において火災の予防上危険な場合等について空き家の周辺に放置された燃焼のおそれのある物件などの除却等を命ずることができる消防長又は消防署長は措置を履行しないとき等は代執行することができる消防法第 3 条屋外における火災の予防又は障害除去のための措置命令等市町村長は応急措置を実施するため緊急の必要があると認めるときは当該市町村の区域内の他人の土地建物その他の工作物を一時使用し又は土石竹木その他の物件を使用し若しくは収用することができるまた現場の災害を受けた工作物又は物件で当該応急措置の実施の支障となるものの除去その他必要な措置をとることができるこの場合において工作物等を除去したときは市町村長は当該工作物等を保管しなければならない災害対策基本法第 64 条応急公用負担等 (4) 緊急時における安全措置の対応について災害が発生し又はまさに発生しようとしている場合においては災害対策基本法における応急公用負担等を実施するが空き家等の所有者等に対して指導等を行う時間的余裕がなく市民等の生命身体又は財産に被害を及ぼすことが明らかでありかつ緊急安全措置の実施がやむを得ないと判断した場合は原因となっている空き家等に必要な措置を行うものとする 19

22 5. 空き家等対策の実施体制 (1) 空き家等対策の役割分担空き家等対策は所有者等だけの問題では無く地域のまちづくりの課題でもあることから町会町内会等の地域建築や不動産に関わる関連団体企業行政が連携し空き家の解消と適正管理などの対策に取り組む必要がある地域 ( 町会町内会 NPO) 空き家調査支援管理不全空き家の報告地域内空き家の管理代行流通促進の支援連携状況把握見守り支え合い連携支援相談提案情報提供管理代行関係団体企業所有者へのアドバイス管理物件の適正管理管理代行サービス空き家の流通促進社宅利用等空き家等所有者等空き家化の予防抑制空き家の適正管理空き家の解消利活用管理不全状態の解消啓発支援助言指導能美市相談窓口一元化空き家対策の実施所有者地域の取組み支援空き家データベース化連携支援 20

23 (2) 空き家等相談窓口の開設空き家等に関する多岐にわたる相談に対し迅速にかつ適正に対応するため能美市市民生活部内に空き家等に関する総合窓口を設置し空き家等に関する情報の一元化や関連部局との共有化を推進する (3) 庁内組織体制能美市空家等対策庁内連絡会議を設け市内の空き家等に関する情報の共有化を進めるとともに定期的に対策協議などを実施する担当部署担当内容役割地域振興室環境生活課事務局総合窓口 ( 相談体制空き家利活用 ) 総合窓口 ( 相談体制環境面 ) 活用 ( 空き家バンク改修家財道具処分補助 ) 総合窓口庁内連絡会空家対策協議会の開催環境生活に関する適正な管理促進調査助言など建築住宅室建築基準法建物に関する立ち入り調査建築基準法都市計画課都市計画法土地利用条例都市計画法など税務課地方税法地方税法課税台帳防災対策室防災消防法災害対策基本法等地域防災計画災害対応その他必要に応じて関係担当課と連携する (4) 能美市空家等対策協議会本計画を検討する法定組織を継続し空き家等対策全般について専門的な立場から協議を実施するとともに特定空家等の認定や意見書に対する内容の答申を行う組織行政市議会市民法務関係建築関係司法書士宅建業者行政書士学識者有識者役職市長市総務常任委員会委員長市町会連合会弁護士会県建築士会県司法書士会県宅地建物取引業協会県行政書士会大学教授まちづくり団体等 21

24 6. その他空き家等対策に関する事項 (1) 計画の進捗管理本計画の進捗管理を行うため定期的に能美市空家等対策協議会を開催し空き家等対策について意識啓発や支援等の事業実績や現状の課題を報告し必要に応じて計画の見直しを行う別途策定済みの能美市総合戦略において設定されている空き家等の対策に伴う重要業績評価指標 (KPI) についても実績を報告し必要に応じて目標の見直しや事業の新設改善廃止等を検討する (2) 条例について特措法の施行は自治体が事務執行をする根拠の法律となったしかし同法ではカバーできない領域や具体的な事務執行に関し具体的な対応が記載されていないこともある住民の生活環境の保護やスムーズな事務執行を行う上で必要であると判断すれば条例化について具体的内容を検討していくこととする 22

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<4D F736F F D D325F8BF389C CE8DF48C7689E C4816A2E646F6378> 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく能美市空家等対策計画 ( 素案 ) 平成 28 年 2 月 1 日能美市目次 1. 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針 1 (1) 能美市の概要 1 (2) 空き家等の現状 3 (3) 空き家等に関する市の対策 5 (4) 自治会などにおける自主的な空き家対策 7 (5) 能美市における空き家対策の課題