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さみうづき
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1 超高層マンション建設を伴う市街地再開発事業による公共貢献の実態と課題 - 都心 3 区の 2003 年以降に都市計画決定された事業を対象に - Current Status and Issues of Public Contribution in Urban Redevelopment Projects with High-rise Condominiums -Forcusing on Urban Redevelopment Projects in three wards of Central Tokyo decided since 三上悟史 * 野澤千絵 ** Satoshi Mikami* Chie Nozawa** This study investigates the current status and issues of public contribution in urban redevelopment projects with high-rise condominiums in central Tokyo from point of views of population recovery, tax revenue effect and tax expenditure, characteristics of public open space, and so on. The results are as follows from the case studies in Chuo, Chiyoda, and Minato wards decided since 2003: 1) Population and tax revenues of three wards increased. Chuo ward issued municipal bonds for provision of elementary school. 2) High-rise condominiums with urban redevelopment projects are higher than the average sales price of condominiums in Tokyo. 3) Public open spaces of offices and commercial buildings tend to be open-minded design, but those of high-rise condominiums tend to be closed and exclusive design. Keywords: high-rise condominiums, urban redevelopment projects, public regulation, deregulation 超高層マンション市街地再開発事業公共貢献規制緩和 1. 研究の背景と目的市街地再開発事業には土地が細分化や老朽化した木造家屋が密集して災害に弱い道路や公園が足りないといった問題を抱え合理的な土地利用ができない地区を安全で快適な地区に再編更新を行うことで不足するオープンスペースや保育園高齢者福祉施設等が充実させるという役割があるとされている特にバブル崩壊以降小泉政権となった 2000 年代に国は景気刺激不況対策などの経済対策やそれに伴う民間活力の導入施策として民間によるオープンスペースや生活関連施設等の整備といった公共貢献を条件に都市計画規制建築規制の緩和を積極的に進めてきた東京都も石原都政の時代に戦略的に政策誘導型の都市づくりを展開するための基本的な方針として東京の都市づくりビジョン (2001 年 10 月 ) を策定し都心居住の推進と市街地の再開発を進めるためにセンターコアエリア内の複合市街地ゾーンと位置付けられた区域内であれば都市開発諸制度 (1) の利用によって容積率等の緩和制度の利用を可能としてきたこうした背景の中近年東京の市街地開発事業の中には超高層マンションの建設が主目的とみられる市街地再開発事業が同じ地区に複数出現することにより人口特に児童数の急増による小学校等の公共施設の後追い的な公共投資が続いているしかし東京でも 2025 年前後から世帯数が減少していくと推計 (2) されていることから超高層マンションの建設を後押しする容積率等の規制緩和によって大量の住宅供給に見合った公共貢献がなされているのかといった効果や課題を検証する必要があるものと考えられる既往研究では都市再開発事業や都市再生特別地区内の開発の公共貢献に関する研究として都市計画協議における議論の実態の整理と創出された公共貢献施設の分析検証を新丸の内ビルディングに着目して行った研究 1) や東京都や都市再生特別地区の実績のある 7 自治体の都市再生特別地区の運用実態から公共貢 2)3) 献の評価と規制緩和の決定から運用実態を明らかにした研究があるまたソフト分野の公共貢献に着目し実態と課題を示唆した研究 4) や協議組織が設置された地域の公共貢献の実態を 5) 明らかにした研究があるしかし税収効果といった都市経営上の評価やオフィスや超高層マンションといった建築物の用途別に創出されたオープンスペース等の創出効果など総合的な観点から公共貢献の効果を検討した研究は見当たらないそこで本研究では 2003 年以降に都市計画決定された市街地再開発事業が多く行われている千代田区中央区港区を対象に容積率等の規制緩和が行われた市街地再開発事業による公共貢献として 1 人口増加 2 税収増と税負担 3 都心居住の推進 4 道路広場等のオープンスペース等の創出を視点に評価することで超高層マンション建設を伴う市街地再開発事業による公共貢献の実態と課題を明らかにすることを目的とする 2. 研究の対象と方法本研究の対象は都心区の中でもオフィス等の複合開発と共に超高層マンションを伴う市街地再開発事業が実施されている千代田区中央区港区の 2003 年以降に都市計画決定された市街地再開発事業とするなお市街地再開発事業による超高層マンションは 2006 年ごろから販売開始になったため 2006 年から 2013 年 6) までに販売された市街地再開発事業による超高層マンションとし市街地再開発事業ではない一般的な開発で建設された超高層マンションと比較した研究の方法としては人口税収等のデータ分析計画図書等の資料分析と共に道路広場等のオープンスペース等の創出実態は現地調査を行った * 学生会員東洋大学大学院理工学研究科建築学専攻 (The University of Toyo) ** 正会員東洋大学理工学部建築学科 (The University of Toyo)

2 3. 都心 3 区の市街地再開発事業の概要 2003 年から現在まで都心 3 区で都市計画決定された市街地再開発事業は表 1 より 35 件で内訳は千代田区 9 件中央区 13 件港区 13 件であった建築物の用途については千代田区は商業が多く住宅のみの事業は行われていないそれに対して港区は商業と住宅の割合は計画途中の事業も含めると同等程度となる中央区では住宅がほとんどであり事業完了したものは東京都の育成用途としてコンビニエンスストア飲食店病院保育施設などの店舗が複数含まれているもののほとんどの用途が住宅であった開発された住戸数は中央区が最も多く市街地再開発事業で創出された住戸数は事業完了していないものも含めると港区の 3 倍以上千代田区の 12 倍以上となっていた規制緩和の手法については千代田区は都市再生特別地区を中央区と港区では再開発等促進区を定める地区計画を用いていることが多かった補助金に関しては千代田区はほとんどの事業で支出されていないのに対し中央区と港区はほぼすべての事業に補助金が支出されていたこれは中央区では大手企業の所有地ではなく密集市街地等で従前の土地建物の権利者数が多い区域が含まれ市街地再開発事業のハードルが高かったことも関係していると推測される以上から都心 3 区の市街地再開発事業の特徴として第一に各区で創出された建築物の用途が挙げられる千代田区では商業施設の開発が中心に行われているがマンション開発を伴う場合にもオフィス商業施設等と複合化した開発が多かった中央区と港区では現在事業完了しているものはマンション開発が多く計画中の事業はオフィス商業施設の開発が増加していた第二に用途による緩和手法の傾向が挙げられるオフィス商業施設の事業の場合は都市再生特別地区がマンション開発の場合には再開発等促進区を定める地区計画を利用していることが多かった 4. 市街地再開発事業による公共貢献の実態市街地再開発事業による公共貢献の実態を明らかにするため 2003 年以降に都市計画決定された市街地再開発事業 (3) で販売開始が 2006 年から 2013 年のものを対象とした 4-1 人口増加の効果分析 2006 年から 2013 年までに販売された超高層マンションから人口増加について検討するまず図 1 は市街地再開発事業による超高層マンションと市街地再開発事業を伴わない超高層マンションの人口増加の予測 (4) とそれ以外の戸建てやマンションにより増加した人口の割合である図 1 から千代田区は市街地再開発事業による人口増加の割合が 3 区の中で最も高く 45.6% であったしかし千代田区では住宅の供給数が少ないため高い割合になったと推測される中央区は 32.8% で比較的高い割合であった中央区では住宅の供給数は少なくないため市街地再開発事業を伴う超高層マンション建設が人口増加に寄与していると考えられるこれに対して港区では 7.2% と低く市街地再開発事業以外の住宅供給が多いと考えられる次に表 2 は2006 年と 2013 年の人口の増加率と超高層マンションの販売戸数超高層マンションの住戸数により増加した人口を予測 (5) したものである予測した人口の増加数が最も多かったのは港区であったが増加率が最も高いのは中央区であった主要間取 (6) は表 2 のとおり 2LDK 以上であり夫婦と子ども 1 人の 3 人家族を想定していると推測される供給戸数は港区が最も多く超高層マンション建設の影響で増加したと予測される人口も港区が最も多いが中央区は 2006 年から 2013 年の人口増加に対する超高層マンションの予測人口増加率が最も高かった表 3 に超高層マンションの契約率と販売戸数による人口推計の内訳は市街地再開発事業による超高層マンションと市街地再開発事業を伴わない超高層マンション販売戸数で比較した市街地再開発事業による超高層マンション販売戸数が最も多いのは中央区で 2,251 戸であった千代田区は 1,010 戸と中央区よりも少ないが全体の供給数も少なく市街地再開発事業による超高層マンション販売戸数が占める割合は最も高かったこれに対して港区では市街地再開発事業による超高層マンション販売戸数は895 戸と少ないしかし市街地再開発事業を伴わない超高層マンション販売戸数は 4,299 戸と最も多く千代田区中央区とは対照的であった表 3 の間取を見ると千代田区中央区では市街地再開発事業を伴う超高層マンションのほうが部屋数は若干ではあるが多いこれに対して港区では若干少なく市街地再開発事業を伴わない超高層マンションのほうが多かった次に表 4に都心 3 区の児童数を検討するために 2006 年と 2013 年の児童数を比較した児童数の内訳については千代田区が減少傾向にあり増加したのは 1 学年の男子のみであったそれに対して中央区港区は増加傾向にあり中央区では 3 学年と 6 学年で減少港区では 6 学年男子のみの減少となった特に中央区では 1 学年の児童数の増加率が 1.33 倍で最も高い増加率であったまた男女別の場合港区の 1 学年女子が 1.48 倍の増加で最高である以上から中央区と港区では概ね低学年の児童数の増加率が高く急激に児童数が増加し両区ともに小学校の教室不足から小学校の増築新設などの新たな公共投資が必要となっている 4-2 税収増と税負担の分析表 5 は人口増加により税収はどの程度増加したのかを検討するために 2010 年と 2013 年を比較したものである表 5より都心 3 区すべてで歳出額は増加しており特に中央区では 3 年間で1.12 倍以上増加していた次に表 6 に市街地再開発事業が進められてきた時期に各区でどれだけ特別区債を発行しているのか 2010 年と 2013 年の増加率を分析した表 7 より中央区の特別区債の増加率は非常に高く千代田区と港区は半数程度に減少していたまた 2010 年と 2013 年の特別区債の増減金額を各年の生産年齢人口で割り一人当たりの負担を計算したところ生産年齢人口一人当たりの特別区債の増減率は千代田区は 0.47 倍港区は 0.58 倍と減少となっていたが中央区の増加率は 2.03 倍と高く近年大量の特別区債を発行していることがわかった特別区債については

3 更に長期的視点から検証しなくてはいけないが急激に人口増加が起きたことによる幼稚園や学校などの教育施設の整備費用や 2020 年の東京オリンピック関連整備費用が必要になったことが影響しているものと推測される 4-3 都心居住の推進に関する効果分析都心居住の推進効果として超高層マンションの販売対象者層を検証するため 2006 年から 2013 年に販売された超高層マンションの平均の販売価格分譲面積 m2単価を分析した結果を表 7 に示す表 7 より市街地再開発事業によらない超高層マンションに比べて市街地再開発事業を伴う超高層マンションの場合の方が 3 区とも平均販売価格平均m2単価が高額であった一方平均分譲面積を見ると市街地再開発事業によらない超高層マンションに比べて市街地再開発事業を伴う超高層マンションの場合の方が広い面積の住戸を販売しており 80 m2を超えているためファミリー世帯の都心居住を推進するための住宅供給として効果があるものと考えられるしかし市街地再開発事業を伴う超高層マンションの平均販売価格が港区は 14,361 万円千代田区が 11,512 万円最も低い中央区でも 7,294 万円と一般的な所得層では購入が困難な金額となっていた多くの人が職住近接の暮らしができる住宅の開発を行うことは都心居住政策の重要な柱の一つであるが超高層マンションの販売価格は地価の影響も大きく平均価格だの分析だけでは言及はできないものの 23 区の新築マンションの購入資金の平 7) 均価格が 5,853 万円であることを考慮すると限定的な所得階層や資産保有目的の投資用の住宅供給に偏った可能性が高い 4-4 オープンスペース等の創出に関する効果分析市街地再開発事業の規制緩和や地区施設として創出されたオープンスペースについて検討するために各区から 2 地区ずつ 6 地区を選定し現地調査を行った選定方法は 3 章より用途により緩和手法が異なる傾向が明らかとなったため規制緩和の手法が再開発等促進区を定める地区計画と都市再生特別地区を比較し事業面積が同等程度ですでに工事完了している地区を選定したなお港区については工事完了している地区で都市再生特別地区とされている事業の該当がなかったため再開発等促進区を定める地区計画のうち事業面積の差異がある 2 地区を選定したここで分析対象としたオープンスペースは公共空地である道路 (8) 通路 (9) と広場 (10) とした現地調査は公開性として全体的な広さと明るさ幹線道路沿いに配置されているか幹線道路や出入口に対しての間口の広さ植栽等が閉鎖性を出していないか床の仕上げ材等が極端に差別化するなどして空間を区別していないか通路広場やベンチ等の一般的な利用者による使われ方また連続性としてはレベル差や柵ガードレールで遮断されていないかの観点から評価したその結果を表 8 にまとめた表 8 のとおり道路の整備は都市再生特別地区で行った事業の方が多く行われていた再開発等促進区を定める地区計画では飯田橋西口地区と虎ノ門六本木地区で 3 本ずつ整備されていたが月島一丁目 3,4,5 番地地区は道路の整備を行っていないなど少ない傾向にあった道路ということもあり方角と時刻により若干の誤差はあるが概ね明るく連続性もありまた整備された道路が交通量に対して著しく狭隘であることはなく用途に限らず開放的な空間となっていた通路の整備状況は全地区で 20 本の通路が整備されていた飯田橋駅西口地区が 5 本整備を行い最多であった次いで淡路町二丁目西部地区と虎ノ門六本木地区が 4 本の整備を行っていた六本木一丁目南地区では歩行者用の通路の整備がされておらず自動車通路のみであったまた用途が商業の場合貫通通路や施設内までの通路の整備がされている傾向が見られた通路では方角と時刻の影響もあるが道路とは異なり明るさや連続性には偏りがあり狭隘な場合もみられた用途が商業や複合となる場合通路は来街者への開放的な空間になる傾向があったが用途が住宅の場合には通路が狭隘であったり暗かったりと閉鎖的な空間になる傾向があった広場の整備状況は虎ノ門六本木地区が最も広場の整備を行っており広場緑地を含むと 5000 m2以上整備を行っていた用途が商業複合施設の場合広場は開放的で日中は常に利用者が見られた京橋二丁目西地区では広場の整備は行われていなかったが歩道状空地や貫通通路にベンチ等が設置され圧迫感などはなく開放的な空間となっていた一方用途が住宅の場合幹線道路からの間口が狭く広場とされる地区施設の面積が 1,200 m2の月島一丁目 3,4,5 番地地区など巨大な植木や固定式円形ベンチなどを配していることもあり広場空間としては一部閉鎖的な空間になっていたまた六本木一丁目南地区では広場の面積が 150 m2と他の地区に比べて著しく狭小であり床仕上げの差異やレベル差があることもあり排他的閉鎖的な空間となっていたつまり同じ市街地再開発事業の公共貢献と言っても用途が商業複合施設という場合と住宅の場合では創出されたオープンスペースの性質が異なっていることが明らかとなった道路では整備されなかった点を除き大きな差はなかったが通路と広場については用途が商業複合施設の場合の方が開放的であり不特定多数の利用者がいる傾向があった一方用途が住宅の場合には創出される通路が狭隘であったり広場が閉鎖的であったりと第三者が入りにくい使用しづらい排他的な環境になる傾向があったこの理由として用途が商業の場合一般的に不特定多数の人の出入りを前提としているため創出されるオープンスペースは開放的である必要があるそれに対して用途が住宅の場合第三者の出入りは防犯上購入者 ( 居住者 ) から敬遠されるため創出されるオープンスペースは閉鎖的で特定の人のみの使用が好まれるといったことが影響しているものと考えられる

表 1 都心 3 区の市街地再開発事業一覧都市計画決定年 3 工事完了年 3 面積 (ha) 3 用途 4 5 戸数 ( 戸 ) 6 緩和手法の種類 3 再開発等促進区特定街区総合設計制度都市再生特別区そ不の明他補助金 ( 千円 ) 7 1 霞が関三丁目南地区 2004 年 2007 年 3.1 商業 0 0 2 平河町二丁目東部南地区 2006 年 2009 年 0.

4 表 1 都心 3 区の市街地再開発事業一覧都市計画決定年 3 工事完了年 3 面積 (ha) 3 用途 4 5 戸数 ( 戸 ) 6 緩和手法の種類 3 再開発等促進区特定街区総合設計制度都市再生特別区そ不の明他補助金 ( 千円 ) 7 1 霞が関三丁目南地区 2004 年 2007 年 3.1 商業平河町二丁目東部南地区 2006 年 2009 年 0.7 複合 ,400 3 大手町一丁目地区 2006 年 2009 年 1.3 商業 0 0 千 4 大手町一丁目第 2 地区年 2012 年 1.4 商業 0 0 代 5 淡路町二丁目西部地区 2007 年 2013 年 2.2 複合 333 7,500,000 田 6 飯田橋駅西口地区 2008 年 2014 年 2.5 複合区 7 大手町一丁目第 3 地区 2012 年 2016 年 1.1 商業大手町二丁目地区年 2018 年 2.0 商業神田練塀町地区年 2018 年 0.5 不明 30 不明小計 ,147,400 1 晴海三丁目西地区年 2017 年 4.2 住宅 2,536 7,449,582 2 勝どき六丁目地区 2004 年 2007 年 4.3 住宅 2,794 7,765,100 3 勝どき駅前地区 2004 年 2010 年 1.7 住宅 712 7,277,312 4 新川二丁目地区 2008 年 2011 年 0.2 複合 43 1,111,066 5 月島一丁目 3,4,5 番地地区 2008 年 2015 年 1.0 住宅 624 8,786,000 6 湊二丁目東地区年 2018 年 0.5 住宅 442 1,624,400 中 7 京橋二丁目西地区 2009 年 2016 年 1.0 商業 0 3,827,460 央区 8 勝どき五丁目地区 2010 年 2016 年 1.9 住宅 1,438 3,836,960 9 銀座六丁目 10 地区年 2017 年 1.4 商業 0 1,028, 日本橋二丁目地区年 2019 年 2.6 商業 0 不明 11 月島一丁目西仲通り地区年 2019 年 0.7 住宅 , 日本橋室町三丁目地区年 2019 年 2.1 商業 0 不明 13 勝どき東地区年 2027 年 3.7 住宅 3, ,000 小計 , ,124,280 港 1 三田小山町東地区 2005 年 2009 年 0.9 商業 502 1,900,000 区 2 六本木一丁目南地区 2006 年 2012 年 0.4 住宅 270 2,699,000 3 六本木三丁目地区 2006 年 2011 年 0.9 住宅 611 1,867,810 4 虎ノ門六本木地区 2007 年 2012 年 2.0 複合 243 4,440,700 5 浜松町一丁目地区年 2018 年 0.7 住宅 566 4,948,000 6 赤坂一丁目地区年 2017 年 2.5 商業 52 7,878,854 7 六本木三丁目東地区年 2018 年 2.7 住宅 226 7,300,778 8 赤坂九丁目北地区年 2018 年 0.8 住宅 320 1,462,726 9 白金一丁目東部北地区年 2022 年 1.7 住宅 1,220 4,123, 虎ノ門二丁目地区年 2023 年 2.9 商業田町駅前東口地区年 2018 年 0.3 商業 3 155, 虎ノ門一丁目地区年 2019 年 1.5 商業 0 7,505, 虎ノ門駅前地区年 2020 年 0.5 商業 0 1,961,200 小計 , ,242,318 合計 , ,513,998 1 都市計画決定年で並んでいるが大手町一丁目地区の計画変更があったため変則的となっている 2 工事完了は予定 3 東京都都市整備局 HP 市街地再開発事業一覧のデータを使用 4 市街地再開発 2015( データ編 ) P81~82のデータを使用 5 商業は半数以上がオフィス商業施設の意味で複合は商業施設とマンションが同等程度の意味住宅は半数以上がマンションの意味 6 株式会社モダンスタンダードHPの物件概要から総戸数とUR 都市機構の晴美三丁目西地区第一種再開発事業から事業概要のデータを使用しまとめたもの 7 千代田区 HPの主要施策の成果中央区 HPの主要な施策の成果説明書港区の平成 28 年度予算特別委員会資料のデータを使用しまとめたもの図 1 都心 3 区の人口増加の内訳表年から 2013 年までの人口増加と超高層マンションによる販売戸数と推計人口増加人口 ( 人 ) 1 超高層マンションの概要 2 増減率 2013 年と販売戸数主要間取推定人口 2006 年度 2013 年度 ( 倍 ) 契約率 2006 年の差 ( 戸 ) ( 部屋数のみ ) 増加数 ( 人 ) 千代田区 44,198 52,748 8, , % ,162 中央区 99, ,804 24, , % ,415 港区 180, ,138 33, , % ,219 1 各区のHPから町丁別世帯数および人口 ( 住民基本台帳 ) 町丁目別世帯数男女別人口港区の人口世帯数 ( 住民基本台帳に基づく ) の2006 年と2013 年の4 月のデータを使用 2 ( 株 ) 不動産経済研究所超高層マンション資料集 2013(2012 年 6 月 12 日発行 ) P76-P199のデータを参考にまとめたもの表 3 超高層マンションによる販売戸数と推計人口増加の内訳販売戸数 ( 戸 ) 市街地再開発事業市街地再開発事業を伴わない一般的な超高層マンション建設事業契約率市街地再開発事業市街地再開発事業を伴わない一般的な超高層マンション建設事業主要間取 ( 部屋数のみ ) 推定人口増加数 ( 人 ) 市街地再開発事業市街地再開発事業を伴わな市街地再い一般的な超開発事業高層マンション建設事業市街地再開発事業を伴わない一般的な超高層マンション建設事業千代田区 1, % 100.0% , 中央区 2,251 1, % 80.2% ,146 3,269 港区 % 98.1% ,389 12,831 ( 株 ) 不動産経済研究所超高層マンション資料集 2013(2012 年 6 月 12 日発行 ) P76-P199のデータを参考にまとめたもの千代田区中央区港区表 4 都心 3 区の児童数の推移 2006 年 ( 人 ) 2013 年 ( 人 ) 増減数 ( 人 ) 増減率児童数男女児童数男女児童数男女児童数男女 1 学年学年学年学年学年学年合計 2,871 1,521 1,350 2,402 1,271 1, 学年学年学年学年学年学年合計 4,504 2,296 2,208 4,914 2,539 2, 学年 , 学年 , 学年 , 学年 , 学年 , 学年 , 合計 5,739 3,058 2,681 6,853 3,619 3,234 1, 東京都の統計学校基本統計 ( 学校基本調査の結果 ) 平成 18 年度平成 25 年度区市町村学年別児童数 ( 公立 ) を使用表年と 2013 年の都心 3 区の歳入と増減率 2010 年度 2013 年度増減数増減率金額 ( 千円 ) 金額 ( 千円 ) 金額 ( 千円 ) 千代田区 44,737,629 46,567,428 1,829, 中央区 70,007,883 78,448,729 8,440, 港区 105,123, ,591,033 11,467, 各区のHPの財政状況資料集財政白書財政白書の歳入から引用表 6 特別区債の残高と増減 2010 年 2013 年増減数増減率金額 ( 千円 ) 1 4,951,690 2,328,690-2,623, 千代田区総人口 2 47,483 50,230 2, 生産年齢人口 2 32,740 34,477 1, 金額 ( 千円 ) 1 4,087,018 8,278,586 4,191, 中央区総人口 2 115, ,804 9, 生産年齢人口 2 83,438 89,594 6, 金額 ( 千円 ) 1 9,265,160 5,418,790-3,846, 港区総人口 2 202, ,786 30, 生産年齢人口 2 144, ,673 21, 各区のHPの広報千代田 No.1305(2011 年 ) No.1377(2013 年 ) の区の家計簿広報紙区のおしらせ中央平成 23 年平成 26 年の6 月 21 日号特別区債の状況広報みなと2011 年 2014 年の6 月 21 日号の特別区債の現状のデータを使用 2 各区のHPの平成 22 年平成 25 年の4 月 1 日の年齢別人口または各歳男女別人口を使用表年から 2013 年までに販売された超高層マンションの販売戸数と分譲面積 m2単価 2006 年 ~2013 年に販売した超高層マンション 1 C. 市街地再開発事 A. 超高層 B. 市街地再業を伴わない一般マンショ D.B/A 開発事業的な超高層マンン全体ション建設事業 E.C/A F.B/C 千代田区平均販売価格 ( 万円 ) , , 平均分譲面積 ( m2 ) 平均m2単価 ( m2 / 万円 ) 中央区平均販売価格 ( 万円 ) , , 平均分譲面積 ( m2 ) 平均m2単価 ( m2 / 万円 ) 港区平均販売価格 ( 万円 ) , , 平均分譲面積 ( m2 ) 平均m2単価 ( m2 / 万円 ) ( 株 ) 不動産経済研究所超高層マンション資料集 2013(2012 年 6 月 12 日発行 ) P76-P199のデータを参考にまとめたもの

5 表 8 市街地再開発事業の地区施設の実態公益社団法人日本都市計画学会都市計画報告集 No.15, 2016 年 11 月用途整備された地区施設概要評価指標種別名称幅員延長面積方角明るさ連続性植栽の配置間口床仕上げベンチ千淡路町二丁目西複合道路区画道路 1 号代部地区 1 12m 135m 北東暗い連続性あり広い大きな変化なしなし田区画道路 2 号 12m 125m 南西非常に明るく歩きやすい勾配ありなし広い大きな変化なしなし区自動車の通りも多い連続性あり区画道路 3 号 12m 100m 北西若干暗い連続性あり植木広い大きな変化なしなし区画道路 4 号 8m 40m 北西明るい連続性ありなし若干狭い大きな変化なしなし区画道路 5 号 6m 40m 南西暗い連続性あり若干狭い大きな変化なしなし区画道路 6 号 6m 35m 南西若干暗い連続性あり植木広い変化なしあり通路歩道状空地 1 号 4m 270m 南西以外南東方面は明るいその他は暗い一部勾配あり連続性あり植木非常に広い大きく変化はないなし歩道状空地 2 号 1m 70m 北東若干暗い連続性あり植木若干狭い大きく変化はないなし歩行者通路 1 号 4m 70m 南西若干暗いレベル差あり植木若干広い若干の差ありなし木陰が多い入りにくさはない歩行者通路 2 号 4m 45m 中央一部屋根が架かっているが明るいレベル差あり広い変化なし非常に使用されている広場公共広場 1 号 700m2 南西明るいレベル差なしただし柵あり植木ただし柵があるため閉鎖的非常に狭い不明不明広場 1 号 1,200m2南東非常に明るい連続性あり植木非常に広い大きな変化なし若干使用されている広場 2 号 1,350m2北西若干暗い連続性あり植木広い変化なしなし飯田橋駅西口地複合道路区画道路 1 号 12m 250m 北西若干明るい若干の勾配あり若干広い変化なしなし区 2 区画道路 2 号 9m 60m 南西明るい連続性ありなし広い変化なしなし区画道路 3 号 8m 260m 南東明るい連続性あり若干広い変化なしなし通路歩道状空地 1 号 6m 200m 北西若干明るい若干の勾配あり若干狭い変化なしなし連続性あり若干木陰が多い歩道状空地 2 号 3m 40m 南西明るい連続性あり若干狭い変化なしなし歩道状空地 3 号 3m 240m 南東明るいレベル差あり若干狭い変化なしなし連続性なし若干木陰が多い歩道状空地 4 号 3m 50m 北東非常に明るい連続性あり狭い変化なしなし貫通通路 4m 60m 中央一部屋根が架かっているたレベル差あり植木若干狭い変化あり若干使用されめ若干暗い若干閉鎖的な配置入りにくさはないている広場広場 1 号 800m2 北現在整備中広場 2 号 1,000m2北非常に明るい連続性あり植木非常に広い大きな変化なしなし広場 3 号 300m2 東非常に明るい連続性あり植木非常に広い大きな変化なし非常に使用されている中月島一丁目住宅通路歩道状空地 2.6m 109m 西暗い連続性あり植木非常に狭い大きな変化なしなし央 3,4,5 番地地区歩行者通路 2m 25m 西暗いレベル差なし非常に狭い変化ありなし区 3 ただしガードレールあり閉鎖的緩衝緑地 2m 25m 西暗いレベル差なし非常に狭いただしガードレールあり立ち入ることは不可広場広場 1,200m2西暗い連続性あり植木閉鎖的な配置非常に狭い大きな変化なし若干使用されている京橋二丁目西地商業道路特別区道中京第 12m 80m 北西明るい連続性あり広い変化なしなし区号線特別区道中京第 6.5m 110m 北東暗い連続性あり若干狭い変化なしなし 538 号線特別区道中京第 8m 110m 南西明るい連続性あり広い変化なしなし 540 号線通路歩道状空地 6 号 2m 80m 北西明るい連続性あり植木広い変化あり入りにくさはないあり歩道状空地 7 号 7m 110m 南西若干暗い連続性あり植木広い大きな変化なしなし貫通通路 2 号 7m 110m 中央一部屋根が架かっている連続性あり植木広い大きな変化なしありが明るい港六本木一丁目南住宅道路地区幹線道路 1 号 12m 140m 南若干暗い連続性あり植木広い変化なしなし区地区 6 自動車通路 8m 60m 地下広場広場 4 号 150m2 南東非常に暗いレベル差あり植木非常に閉鎖的な配置狭い変化あり閉鎖的使用者なし虎ノ門六本木複合道路区画街路 2 号 10m 100m 北西非常に明るい連続性ありなし広い変化なしなし地区 7 区画街路 6 号 6m 115m 南西明るい連続性あり狭い変化あり入りにくさはないなし区画街路 8 号 9m 300m 東明るい一部勾配あり連続性あり植木若干狭い大きな変化なしなし通路歩行者通路 7 2m 以上 90m 北西明るい連続性あり植木開放的な空間若干狭い大きな変化なし若干使用されている歩行者通路 8 2m 以上 285m 東若干暗い一部勾配あり植木若干狭い大きな変化なしなし連続性あり開放的な空間歩行者通路 9 2m 以上 95m 南西明るい一部勾配あり植木あり狭い変化なしなし連続性あり歩行者通路 11 4m 以上 80m 南西若干暗いレベル差ありなし若干狭い変化ありなし一部屋根あり連続性なし室内に入るため広場広場 1 3,000m2北西非常に明るい連続性あり植木開放的な空間広い大きな変化なし若干使用されている広場 2 1,000m2南東非常に明るい連続性あり植木開放的な空間非常に広い芝生若干使用されている緑地 2 500m2 南東明るい連続性あり広い立ち入りは不可緑地 4 200m2 南明るい連続性あり広い一部立ち入り不可緑地 5 500m2 中央若干暗いレベル差あり若干連続性なし一部立ち入り不可狭い変化あり若干閉鎖的ほとんど使用されていない 1 東京都市計画地区計画の変更 ( 千代田区決定 ) 神田淡路町周辺地区計画地区整備計画を使用 2 東京都市計画地区計画の決定 ( 千代田区決定 ) 飯田橋駅西口地区地区計画再開発等促進区及び地区整備計画を使用 3 東京都市計画地区計画の決定 ( 中央区決定 ) 月島一丁目 3,4,5 番地区地区計画再開発等促進区及び地区整備計画を使用 4 東京都市計画第一種市街地再開発事業の決定 ( 中央区決定 ) 京橋二丁目西地区第一種市街地再開発事業公共施設の配置及び規模を使用 5 東京都市計画地区計画の変更日本橋東京駅前地区地区計画地区整備計画地区施設の配置及び規模を使用 6 東京都市計画地区計画の変更 ( 東京都決定 ) 六本木一丁目西地区地区計画再開発等促進区及び地区整備計画 7 東京都市計画地区計画の変更 ( 港区決定 ) 六本木虎ノ門地区地区計画再開発等促進区及び地区整備計画

6 5. 考察本研究では 2003 年以降に都市計画決定された市街地再開発事業が多く行われている千代田区中央区港区を対象に容積率等の規制緩和による公共貢献として 1 人口増加 2 税収増と税負担 3 都心居住の推進 4 道路広場等のオープンスペース等の創出を視点に評価することで超高層マンション建設を伴う市街地再開発事業による公共貢献の実態と課題を検証したその結果人口増加については市街地再開発事業での供給数が影響しており児童数の増加から学校などの新規の公共インフラの整備が必要となるほど生産年齢人口の特にファミリー層の流入が見られた税収についても 2010 年から 2013 年で中央区では 1.12 倍千代田区では 1.04 倍港区では 1.11 倍という増収という効果が見られた一方で税負担として特別区債の増加率を見ると千代田区と港区は半分程度に減少していたが中央区は非常に増加率が高かったこれは急激な人口増加による小学校などの公共施設の整備費用や東京オリンピック関連整備費用が必要になったことが影響しているものと考えられるが 2010 年から 2013 年の生産年齢人口一人当たりの特別区債の増減率も千代田区は 0.47 倍港区は 0.58 倍と減少傾向とであったが中央区の増加率は 2.03 倍と高いことから生産年齢人口の増加による税収効果があるものの新たな税負担とのバランスが千代田区港区とは異なっていることがわかった都心居住の推進については超高層マンションの平均分譲面積は都心にしては比較的広くファミリー向けの住宅となっていたその一方で平均販売価格はその他のマンションに比べ高額である場合が多かったそのため資産保有目的とされる高額な住宅の供給が促進された可能性があることがわかった道路広場等のオープンスペース等の創出効果は用途別に分析した結果主要な用途がオフィス商業施設の事業では道路通路の延長や拡幅新設などインフラの整備が行われており創出された広場は一般的な利用者にとっても広く開放的な空間となっており市街地環境の改善という効果が見られたその一方で主要な用途がマンション開発では区域面積が狭小な場合道路や通路の整備がほとんど伴わない場合や整備を行っても狭隘である場合が見られ特に創出された広場は公共貢献というには面積が極めて狭小であったりマンションのエントランス部分の空間としての使われ方が主眼となったりしており広場とするには排他的閉鎖的な空間になっている場合が見られた以上から今後予測 (2) されている世帯数の減少に伴う住宅の需要の減少を踏まえると超高層マンションを伴う市街地再開発事業に対する規制緩和が都市経営や市街地環境の改善に関する効果を更に発揮するためには 1 税収効果と税負担のバランスを検証した上で各地区で求められる多様な所得階層や世帯のための住宅のタイプ販売金額住戸数を前提条件として設定する 2 規制緩和の交換条件となるオープンスペースの創出については当該地区でどのような空間が必要なのかといった前提条件を用途別地区別に明確にした上で一般的なマンション開発事業でも創出しうる空間に比べてどの程度の公共貢献が図れるのかについて第三者への排他性閉鎖性を生み出さないように精査するなどよりきめ細かな視点で公共貢献のあり方を検討するなど地区内の住戸数に大きく影響する容積率等の規制緩和のあり方を検討することが必要であると考えられる補注 (1) 再開発等促進区を定める地区計画や特定街区高度利用地区総合設計制度都市再生特別地区などの手法があるが本研究では主に再開発等促進区を定める地区計画と都市再生特別地区について取り扱う (2) 国立社会保障人口問題研究所日本の世帯数の将来推計 ( 都道府県別推計 )(2014 年 4 月推計 ) の都道府県別一般世帯総数の推移を引用した (3) 市街地再開発事業として使用したデータは都市計画決定が 2003 年以前の市街地再開発事業のデータは市街地再開発事業を伴わない一般的な超高層マンション建設とした (4) 図 1 は表 2 の人口の 2013 年と 2006 年の差と表 3 の推定人口増加数から作成した表 3 の推定人口増加数の算出方法としては販売戸数に主要間取の部屋数 +1 契約率を乗じた表 2 の推定人口については表 3 の推計人口の和としたこの推定人口増加数は夫婦同室の部屋数で推計したためデータとしては多少過大評価の値となっている可能性もある (5) 表 2 表 3 の平均契約率は 2013 年現在の契約率の平均でありこれについては推定人口増加数の算出のためにのみ使用したデータになる (6) 主要間取は部屋数のみを記載しており基本的には LDK を省略しているまた港区では 3 戸 1K のマンションも存在した (7) 千代田区港区の 2006 年から 2009 年のデータに該当が無かったため 2010 年と 2013 年の比較とした (8) 都市計画道路は参考文献上記載されていなかったため除いた (9) 歩行者用だけでなく自動車通路と貫通通路も含まれていたがそれは現地調査の対象外とした (10) 緑地も評価対象に含む参考文献 1) 岡田忠夫他 (2010 年 ) 都市開発プロジェクトにおける都市計画協議での公共貢献に関する議論について丸の内地区における都市開発プロジェクトを事例に都市計画論文集 No.45-3 P ) 北先朋希 (2011 年 ) 都市再生特別区における公共貢献と規制緩和の実態と課題東京都における都市再生特別地区を対象路して都市計画論文集 Vol.46 P ) 北先朋希 (2013 年 ) 全国における都市再生特別区の手続きの実態と課題都市計画素案作成に関する協議プロセスに着目して都市計画論文集 Vol.48 No.3 P ) 山崎正樹他 (2013 年 ) 都市再生特別地区におけるソフト分野の公共貢献の実態に関する研究東京都を事例として都市計画論文集 Vol.48 No.3 P297-P302 5) 山内健史 (2015 年 ) 都市再生特別地区の公共貢献検討過程の実態に関する研究御茶ノ水駅周辺渋谷駅周辺銀座地域の事例分析を通じて都市計画論文集 Vol.50 No.3 P904-P911 6)( 株 ) 不動産経済研究所超高層マンション資料集 2013(2012 年 6 月 12 日発行 ) P76-P199 7)( 株 ) 不動産経済研究所全国マンション市場動向 2014 年のまとめ (2015 年 2 月 19 日発表 ) マンション価格推移東京都区部 13 に記載

区域の整備開発及び保全に関する方針公共施設等の整備の方針建築物等の整備の方針 1 道路の整備方針 (1) 地区周辺の交通円滑化に資する道路ネットワークの形成及び東西の主要な道路軸の形成を図るため地区幹線道路を拡幅整備する (2) 開発に伴い発生する交通を円滑に処理するとともに新駅整備に伴う

区域の整備開発及び保全に関する方針公共施設等の整備の方針建築物等の整備の方針 1 道路の整備方針 (1) 地区周辺の交通円滑化に資する道路ネットワークの形成及び東西の主要な道路軸の形成を図るため地区幹線道路を拡幅整備する (2) 開発に伴い発生する交通を円滑に処理するとともに新駅整備に伴う東京都市計画地区計画の決定 ( 素案 ) 都市計画虎ノ門一二丁目地区地区計画を次のように決定する名称虎ノ門一二丁目地区地区計画位置港区虎ノ門一丁目及び虎ノ門二丁目各地内面積約 3.3ha 本地区は都心に近接し環状第 2 号線に隣接するとともに地区内では交通結節機能の強化に向けて地下鉄日比谷線虎ノ門新駅 ( 仮称 )( 以下新駅という ) の整備が進められるなど交通利便性の高い地区となるポテンシャルを有しているが