< F90C389AA8E738BF389C CE8DF48C7689E62D342E786477>

Transcription

1 静岡市空家等対策計画 平成 30 年 3 静岡市

2

3 次 第 1 章はじめに計画の背景 目的... 1 計画の位置付け... 2 計画期間... 2 計画の対象... 2 第 2 章本市の概要市の人口 世帯数の推移... 4 区別の人口推移... 5 第 3 章空家等の現状及び課題空き家の種類... 6 全国や県の空き家の現状... 8 市の空き家の現状... 9 空家等に関する相談件数 空家調査 空家等の現状のまとめ 空家等の課題 第 4 章空家等対策の目標と基本方針本計画の目標 基本方針 基本方針と基本施策体系 第 5 章空家等に関する基本施策と取り組み空家等の所有者への周知啓発等 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進 空家等に関する対策の実施体制の構築 管理不全な空家等の所有者への指導 助言等 第 6 章空家等対策に向けた取り組み体制市の体制 審議会 ( 外部組織 ) 活動指標 参考資料... 39

4

5 第 1 章はじめに 計画の背景 的近年 適切な管理が行われていない空家等が 防災 衛生 景観等の市民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており 市民の生命 身体及び財産を保護するとともに その生活環境の保全を図り 空家等の活用を促進するため 対応が必要となってきています こうした背景から 空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 平成 26 年法律第 127 号 )( 以下 法 という ) が施行されました 静岡市は全国的に見て空家等の割合が高い状況にあり 近年 平均世帯人員数の減少とともに空家等が増加しています また 空家等に関する相談件数も増加しており 増加する空家等に対する情報の周知 所有者等への助言等 その対策が求められる状況となってきています そのほか 地域により空家等の増加率に差が生じていると考えられ 良好な都市環境の保全という観点からも 対策の重要性が高まっています 以上の背景を踏まえ 静岡市 ( 以下 市 という ) は 市民が安心 快適に暮らせる住環境を実現するため 法第 6 条に基づき 静岡市空家等対策計画 ( 以下 本計画 という ) を策定し 空家等対策に関する施策を総合的かつ計画的に実施していきます -1-

6 計画の位置付け本計画は法第 6 条第 1 項に規定する 空家等対策計画 であり 空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため 国の基本指針 ( 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針 ( 法第 5 条第 1 項 )) に則して策定する計画です また 静岡市総合計画等の上位計画や静岡市住生活基本計画等の関連計画と連携 整合を図りながら 取り組みを進めるものとします 国の法令等 第 3 次静岡市総合計画 空家等対策の推進に関する特別措置法 ( 平成 26 年法律第 127 号 ) 静岡市 ビジョン 総合戦略 等 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針 反映 反映 静岡市住 活基本計画 連携 整合 静岡市空家等対策計画 図 1 本計画の位置付け 計画期間 計画期間は 平成 29 年度から平成 34 年度までの 6 年間とします ただし 状況等の変化により 計画の見直しの必要性が高まった場合は 適宜見直しを行 うこととします 計画の対象対象とする空家等本計画の対象は 法第 2 条第 1 項で規定する 空家等 1 とします その中でも 一戸建て住宅で [ 図 2] に示す賃貸用や売却用等にも該当しない その他の住宅 を本計画の主な対象とします また 地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている 特定空家等 2 について 優先的に取り組みます -2-

7 1 空家等 建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地 ( 立木その他の土地に定着する物を含む ) をいう ただし 国又は地方公共団体が所有し 又は管理するものを除く ( 法第 2 条第 1 項 ) 2 特定空家等 そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう ( 法第 2 条第 2 項 ) 二次的住宅 空き家 賃貸用の住宅 売却用の住宅 本計画の主な対象 その他の住宅 適切に管理されている 管理されていない 周辺住環境への影響は軽微 周辺住環境に深刻な影響 図 2 本計画の対象 ( 住宅の場合 ) 各住宅の定義は 7 頁参照 対象地区 市が平成 25 年から 26 年に実施した空家調査より 空家は市全域に分布していることか ら 本計画においても対象地区は 市全域 とします 静岡市 図 3 対象地区 ( 静岡市全域 ) 出典 :(c)esri Japan -3-

8 第 2 章本市の概要 市の 世帯数の推移市の人口は 平成 2 年の 739,300 人をピークに減少傾向であり 平成 27 年には 704,989 人となっています 一方 世帯数は増加傾向であり 平成 27 年には 286,013 世帯となっています 全市の人口減少 世帯数増加により 平均世帯人員は減少傾向であり 平成 27 年には 2.46 人となっています [ 図 4] 第 3 次静岡市総合計画 や 静岡市人口ビジョン では 平成 37 年に人口 70 万人を維持 を目標と掲げています 一方 国立社会保障 人口問題研究所の将来人口推計をみると 平成 37 年には 652,514 人と 人口は減少傾向であり 平成 52 年には 558,931 人となり 高齢化率は 37.5% となることが見込まれています [ 図 5] 図 4 市の人口 世帯数 平均世帯人員の推移 出典 : 国勢調査 出典 : 日本の地域別将来推計人口 ( 平成 25 年 3 月推計 )/ 国立社会保障 人口問題研究所 図 5 市の年齢別人口と高齢化率の将来推計 -4-

9 区別の 推移葵区の平成 26 年の人口は 平成 21 年と比較すると-0.9% 駿河区は平成 23 年をピークに減少し同 -0.2% 清水区は同-3.3% となっており 全ての区において減少傾向です [ 図 6] また 高齢者人口の推移をみると 全ての区において増加傾向であり 特に 平成 23 年以降の増加幅が大きくなっています [ 図 7] 人口 人口指数 H21 H21 H22 H23 H24 H25 H26 図 6 区別の人口推移 出典 : 静岡市人口ビジョン (H27.10)/ 静岡市 人口 高齢化率 H21 H22 H23 H24 H25 H26 図 7 区別の高齢者人口推移 出典 : 静岡市人口ビジョン (H27.10)/ 静岡市 -5-

10 第 3 章空家等の現状及び課題 空き家の種類本計画の対象は 空家等 ですが 空家等 を網羅する統計資料はないため 空家等 の中でも住宅に関する資料について整理します 平成 25 年住宅 土地統計調査 ( 総務省統計局 ) では 住宅 を 一戸建の住宅やアパートのように完全に区画された建物の一部で 一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができるように建築又は改造されたもの としたうえで 空き家 を 二次的住宅 賃貸用の住宅 売却用の住宅 その他の住宅 の 4 種類に分類しています 本章では 保安上 衛生上 環境保全上 放置することが不適切であり 特定空家等 になる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) に着目し 平成 25 年住宅 土地統計調査 における空き家を整理します 住宅 土地統計調査 における 空き家 は 法に規定する 空家等 の定義とは異なり アパート等の空室も含みます このため 本章においては 空き家 と表記します -6-

11 別 荘 その他 二次的住宅賃貸用の住宅売却用の住宅その他の住宅 一時現在者のみの住宅 : 昼間だけ使用している 何人かの人が交代で寝泊まりしているなど そこにふだん居住している者が一人もいない住宅 建築中の住宅 : 住宅として建築中のもので 棟上げは終わっているが 戸締まりができるまでにはなっていないもの ( 鉄筋コンクリートの場合は 外壁が出来上がったもの ) なお 戸締まりができる程度になっている場合は 内装が完了していなくても 空き家 とした また 建築中の住宅でも ふだん人が居住している場合には 建築中とはせずに人が居住している住宅とした 空き家 二次的住宅 : 別荘 週末や休暇時に避暑 避寒 保養などの目的で使用される住宅で ふだんは人が住んでいない住宅その他 ふだん住んでいる住宅とは別に 残業で遅くなったときに寝泊りするなど たまに寝泊りしている人がいる住宅賃貸用の住宅 : 新築 中古を問わず 賃貸のために空室になっている住宅売却用の住宅 : 新築 中古を問わず 売却のために空室になっている住宅その他の住宅 : 上記以外の人が住んでいない住宅 例えば 転勤 入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅等 総務省統計局の 住宅 土地統計調査 における数値は 端数処理の関係上 調査項目間での総数や内訳の合計は必ずしも一致していません 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 8 住宅 土地統計調査における住宅の分類 -7-

12 全国や県の空き家の現状全国の空き家の現状平成 25 年 10 月 1 日時点における全国の総住宅数は 6,063 万戸であり 5 年前と比較すると 304 万戸の増加です 平成 10 年からの 15 年間では総住宅数が 1,000 万戸以上増加しています 空き家についてみると 平成 25 年に空き家数は 820 万戸となり 5 年前に比べて 63 万戸増加しています 空き家率 ( 総住宅数に占める空き家の割合 ) は 平成 10 年に初めて 1 割を超えて 11.5% となり 平成 25 年には 13.5% と 平成 20 年に比べ 0.4 ポイント増加し 空き家数 空き家率共に過去最高となりました 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 (HP 掲載グラフ ) 図 9 全国の住宅総数と空き家数 空き家率の推移 県の空き家の現状 静岡県の空き家数は年々増加し 平成 25 年には約 27 万戸 空き家率は 16.3% となって います -8- 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 10 静岡県の住宅総数と空き家総数 空き家率の推移

13 市の空き家の現状空き家の推移市の空き家数は平成 15 年から増加し 平成 25 年には約 4.3 万戸と 10 年間で約 1.6 倍に増加しています 空き家率も平成 15 年から増加し 平成 25 年には 13.6% と 10 年間で 3.7 ポイント増加しています [ 図 11] 政令指定都市別の空き家率では 静岡市は第 9 位と中位に位置していますが 政令指定都市平均や全国平均を上回る空き家率となっています [ 表 1] 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 11 市の住宅総数と空き家総数 空き家率の推移 表 1 政令指定都市別の住宅総数 空き家総数及び空き家率 (H25) 自治体名 住宅総数 ( 戸 ) 空き家総数 ( 戸 ) 空き家率 順位 大阪市 1,634, , % 1 岡山市 351,600 55, % 2 北九州市 496,600 71, % 3 広島市 591,100 83, % 4 札幌市 1,009, , % 5 熊本市 357,500 50, % 6 京都市 814, , % 7 浜松市 353,600 49, % 8 静岡市 319,200 43, % 9 堺市 406,300 53, % 10 名古屋市 1,274, , % 11 神戸市 828, , % 12 福岡市 854, , % 13 新潟市 366,400 44, % 14 千葉市 457,200 52, % 15 相模原市 337,600 35, % 16 川崎市 753,700 78, % 17 横浜市 1,764, , % 18 仙台市 562,000 56, % 19 さいたま市 569,600 56, % 20 政令指定都市 ( 平均 ) 705,110 91, % 全国 60,628,600 8,195, % 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 -9-

14 区別の空き家の推移区別の空き家率の推移をみると 葵区 清水区は減少していますが 駿河区は平成 20 年から 3.3 ポイント増加しています また 駿河区の空き家は 平成 20 年から約 3,300 戸増加しており 市内で最も増加しています [ 図 12~ 図 14] 平成 25 年の空き家の区別割合をみると 葵区 駿河区 清水区に同数程度の空き家が分布しています [ 図 15] 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局図 12 葵区の空き家総数 空き家率の推移 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局図 13 駿河区の空き家数 空き家率の推移 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局図 14 清水区の空き家総数 空き家率の推移 図 15 空き家の区別割合 (H25) -10- 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局

15 空き家の種類別推移空き家の種類別推移をみると 全ての種類において増加傾向にあります また 平成 25 年の種類別の戸数では 賃貸用の住宅 ( 空き家 ) が 25,560 戸と最も多く 次いで その他の住宅 ( 空き家 ) が多くなっています [ 図 16] 特に 特定空家等 となる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) の増加率が最も高く 平成 15 年から 2 倍以上に増加しています (H15:6,500 戸 H25:15,340 戸 )[ 図 16] 平成 25 年の市の空き家の種類別割合を政令指定都市や全国と比較すると その他の住宅 ( 空き家 ) は政令指定都市平均の 29.3% を上回っています [ 図 17] 図 16 空き家の種類別推移 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 静岡市 図 17 空き家の種類別割合 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 -11-

16 空き家の建て 構造空き家の建て方は 共同住宅 が 66% で最も多く 次いで 一戸建 長屋建 の順に多くなっています [ 図 18] その他の住宅( 空き家 ) に着目すると 建て方は 一戸建 が最も多く 約 6 割を占めており 次いで 共同住宅 が多くなっています [ 図 19] 空き家の構造は SRC RC 造 1 が最も多く 次いで 木造 鉄骨造 防火木造 2 の順に多くなっています [ 図 20] しかし その他の住宅 ( 空き家 ) の構造は 木造 が半分を占めています [ 図 21] 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 18 空き家の建て方別割合 (H25) 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 19 その他の住宅 ( 空き家 ) の建て方別割合 (H25) 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 20 空き家の構造別割合 (H25) 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 図 21 その他の住宅 ( 空き家 ) の構造別割合 (H25) 1 SRC 造 : 鉄骨鉄筋コンクリート造 RC 造 : 鉄筋コンクリート造 2 防火木造 : 柱 はりなどの骨組みが木造で 屋根や外壁など延焼のおそれのある部分がモルタル サイディングボード トタンなどの防火性能を有する材料でできているもの -12-

17 空き家の腐朽 破損状況市の空き家の腐朽 破損状況をみると 空き家の約 3 割が 腐朽 破損あり となっています また 空き家の種類別の腐朽 破損状況をみると その他の住宅 ( 空き家 ) が最も 腐朽 破損あり の割合が高く 次いで 賃貸用の住宅 ( 空き家 ) 二次的住宅 ( 空き家 ) 売却用の住宅( 空き家 ) の順に高くなっています [ 図 22] 図 22 空き家の腐朽 破損状況割合 (H25) 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 腐朽 破損あり : 建物の主要部分やその他の部分に不具合があるもの 例えば 外壁がところどころ落ちていたり 壁や基礎の一部にひびが入っていたり 瓦が一部はずれているものや 雨どいが破損してひさしの一部が取れている場合など -13-

18 空き家の接道状況建築基準法の接道義務 ( 参考 : 建築基準法の接道義務 参照 ) に問題がある空き家は 市全体で約 32% を占めています 区別にみると 清水区が最も多く 約 36% を占めています 次いで 葵区が多く 約 34% を占めています 建築基準法の接道義務に問題がある接道状況 図 23 空き家の接道状況割合 (H25) 出典 : 住宅 土地統計調査 / 総務省統計局 参考: 建築基準法の接道義務 建築基準法第 43 条において 建築物の敷地は幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接しなければならないと定められており これを満たしていない敷地には建築ができません ただし 緩和規定があり 接する道路が幅員 4m 未満の道路であっても 4mの道路幅員を確保するようセットバックした位置を道路境界線と見なすことができるものがあり この場合 既存の建物を取り壊して再建築することができます ( 建築基準法第 42 条第 2 項 ) このような緩和措置は 4m 未満の道路全てに適用されるわけではなく 特に 現に道路に接していない場合や 1.8m 未満の道路にのみ接している場合は 緩和が難しい場合が多く 再建築が難しい敷地と考えられます 図 24 建築基準法の接道義務のイメージ -14-

19 空家等に関する相談件数市民からの空家等に関する相談件数は増加しており 平成 27 年度及び 28 年度にはそれぞれ約 120 件の相談がありました また 区別の相談件数をみると 清水区が最も多くなっています [ 図 25 図 26] 相談内容は 建物倒壊や付属物落下のおそれ といった安全面に関する内容から衛生面 防火面 防犯面 交通に関する内容まで 個別の事情により 非常に多岐にわたっています [ 図 27] 図 25 相談件数の推移 (H25.10~H29.3) 図 26 区別相談件数 (H25.10~29.3) 図 27 相談内容別の件数 複数回答を含む -15-

20 空家調査市は 平成 25 年から 26 年にかけて 公道からの目視確認による全市を対象とした空家調査を実施しました この調査結果を踏まえ 平成 27 年度には 都市計画区域内の空家と推定された建物 (2,560 件 ) を抽出し 当該空家の所有者を対象とした居住実態アンケート調査や現地調査等を実施しました 図 28 静岡市空家候補分布図 調査概要平成 27 年度空家調査の各調査概要は以下のとおりです 居住実態アンケート調査 対象 : 公道からの目視確認により空家と推定された 2,986 件のうち 都市計画区域内の 2,560 件回答率 : 34.1%(872 件 /2,560 件 ) 現地調査 対象 : 居住実態アンケート調査により 売却又は賃貸を検討している建物所有者の空家 223 件調査内容 : 空家判定 ( 表札の有無 電気メーターの稼働状況等 ) 老朽度判定 ( 屋根や外壁等の老朽度 ) 利活用判定 ( 最寄駅からの距離 正面道路の幅員 建築年数等 ) -16-

21 居住実態アンケート調査 1 対象建物の居住状況対象建物の居住状況は 4. 誰も住んでいない ( 空家 ) が最も多く 51.8%(452 人 ) となっており 次いで 1. ご自身が住んでいる が 19.2%(167 人 ) と多くなっています [ 図 29] 図 29 建物の居住状況 2 空家となった理由空家実態調査の対象建物が空家となった理由は 3. 借り手 買い手がいない が最も多く 42.0%(190 人 ) となっています 次いで 2. 老朽化のため使用不可 7. 相続したが入居していない の順に多くなっています [ 図 30] 図 30 空家となった理由 複数回答を含む -17-

22 3 空家の今後の管理空家の今後の管理では 売却又は賃貸を検討 ( 1. 売却したい 2. 賃貸として活用したい 3. 売却 賃貸の両方を検討している を選択 ) している所有者が 59.1%(267 人 ) を占めています [ 図 31] 図 31 空家の今後の管理 現地調査 1 朽度判定屋根や外壁 窓 門扉 柱 土台といった建物を構成している要素の損傷状況を公道から確認し 老朽度判定を行った結果 約 6 割の空家で A 判定 ( 危険なし ) となっています しかし 1.8% の空家において C 判定 ( 危険 ) という判定になっています [ 図 32] 図 32 老朽度判定 老朽度 : 低 (1 点 ) 老朽度 : 中 (2 点 ) 老朽度 : 高 (3 点 ) 屋根 損傷なし 部分的損傷あり 顕著な損傷あり 外壁 損傷なし 部分的損傷あり 顕著な損傷あり 窓ガラス 損傷なし 部分的損傷あり 顕著な損傷あり 看板 門扉 損傷なし 部分的損傷あり 顕著な損傷あり 柱 傾斜なし 傾斜あり 土台 損傷なし 部分的損傷あり 顕著な損傷あり 総合判定 危険なし (~7 点 ) 注意 (8~14 点 ) 危険 (15~21 点 ) A B C -18-

23 2 利活 判定建物の階数やバルコニー 駐車場 庭 門扉 駅からの距離 正面道路から玄関までの高低差 正面道路の幅員 傾斜 歩道の有無 建築年数から 利活用判定を行った結果 A 判定 ( 利活用度 : 高 ) の空家はありませんでした C 判定 ( 利活用度 : 低 ) の空家が約 78% となっています [ 図 33] 図 33 利活用判定 利活用度 : 高 利活用度 : 中 利活用度 : 低 階数 3 階以上 (3 点 ) 2 階 (2 点 ) 1 階 (-2 点 ) バルコニー あり (1 点 ) なし (0 点 ) 駐車場 2 台以上 (1 点 ) 1 台 (0 点 ) なし (-3 点 ) 庭 20 m2以上 (1 点 ) 20 m2未満 (-1 点 ) 門扉 塀 あり (2 点 ) なし (0 点 ) 駅からの距離 ~0.5 km (5 点 )~1.0 km (4 点 )~1.5 km (3 点 )~2.5 km (2 点 )2.5 km~(0 点 ) 道路 ~ 玄関の高低差 0.5m 未満 (1 点 ) 2m 未満 (-1 点 ) 2m 以上 (-3 点 ) 正面道路の傾斜 3% 未満 (1 点 ) 10% 未満 (-1 点 ) 10% 以上 (-5 点 ) 正面道路の幅員 4m 以上 (2 点 ) 4m 未満 (-3 点 ) 2m 未満 (-5 点 ) 歩道の有無 両側 (1 点 ) 片側 (-1 点 ) なし (-3 点 ) 建築年数 ~5 年 (5 点 ) ~10 年 (4 点 ) ~20 年 (3 点 ) ~30 年 (2 点 ) 30 年 ~(1 点 ) 総合判定 利活用度 : 高 (16 点 ~) 利活用度 : 中 (6~15 点 ) 利活用度 : 低 (~5 点 ) A B C 考察のまとめ平成 27 年度空家調査結果の分析では 以下の点がまとめられています 新幹線を直接利用できる静岡駅に対して土地 建物の需要が集中し 清水駅周辺については空家が増えている傾向にあり 静岡駅周辺と清水駅周辺の空家状況や開発状況 周辺施設の状況に違いが見られる 平均建築年数に対する空家件数の相関分析によると 平均建築年数が 50 年までは平均建築年数が高くなるにつれて空家件数が多くなっていき 平均建築年数が 50 年以上となって老朽化が進んだ建物は取り壊し 建替え等がなされ空家件数が少なくなっていく状況が把握できた 公共交通機関からの距離や周辺施設の充実度等の生活利便性が空家の要因に大きく影響を及ぼすと考えられる 市内の各地域では産業 経済活動拠点がいくつも存在しており こうした拠点では土地 建物需要の創出が想定される しかしながら 個々の敷地の大きさや道路の幅員なども土地 建物需要には大きく影響するため 複雑な環境要因と土地 建物の価格が各地域の発展を左右すると考えられる -19-

24 空家等の現状のまとめ住宅総数の約 13.6%( 約 7.4 戸に 1 戸 ) が空き家市の空き家は増加傾向であり 平成 25 年には 43,480 戸となっています それに伴い 空き家率も平成 15 年から 3.7 ポイント増加し 13.6% となっています 空き家率が増加した平成 15 年から平成 25 年の間 平均世帯人員は減少しており 高齢化率は増加しています 市の人口減少 高齢化率の増加が想定される中 今後も空き家は増加することが予想されます 区別の空き家の割合は 葵区 駿河区 清水区のいずれも同程度です 空き家の増加率をみると 駿河区は他の区に比べ 最も空き家が増加しており 平成 20 年からの 5 年間で約 3,300 戸増加しています 特に 特定空家等 になる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) が増加 特定空家等 となる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) が増加傾向であり 平成 15 年から 2 倍以上に増加し 平成 25 年には 15,340 戸となっています また その他の住宅 ( 空き家 ) の約 4 割に腐朽 破損があり 既に 特定空家等 の状態となっている可能性があるなど 周辺環境への影響が懸念されます その他の住宅( 空き家 ) の多くは木造一戸建て市の空き家の建て方は 一戸建 が約 3 割 長屋建 共同住宅 その他 が約 7 割ですが その他の住宅 ( 空き家 ) では 一戸建 が約 6 割を占め 構造は 木造 が約 7 割を占めています 空き家となった理由の多くは 借り手 買い手がいない 老朽化のため使用不可 相続したが入居していない 空家調査における居住実態アンケート調査では 対象建物が空家となった理由は 借り手 買い手がいない 老朽化のため使用不可 相続したが入居していない が多くなっています 空き家の利活用には 周辺施設の充実度等の生活利便性 敷地の大きさや道路の幅員などが影響空家調査における居住実態アンケート調査では 約 60% の所有者が 空家の売却又は賃貸を検討していますが その空家の利活用判定では A 判定 ( 利活用度 : 高 ) がなく C 判定 ( 利活用度 : 低 ) が約 78% となっています 空家調査では 空家の要因は単に駅からの距離による不便さだけではなく 周辺施設の充実度等の生活利便性が大きく影響を及ぼすと考察されています 市民からの空家等に関する相談が増加市民からの空家等に関する相談件数は増加しています 市民からの空家等に関する相談は 安全面 衛生面 防火面 防犯面 交通に関する内容など非常に多岐にわたっています -20-

25 空家等の課題管理不全な空家等が増加すると 犯罪 火災リスクの増加や倒壊などによる危険性の増大 ごみの散乱や草木の繁茂などによる生活衛生の悪化 廃屋化などによる景観問題や地域イメージの悪化による居住環境への悪影響が考えられます このような居住環境の悪化を招く空家等に対して 市は適切な指導を行う必要があります しかし 高齢の所有者が親族の家や施設に移り住んでも自宅を処分せずに放置してしまう場合や 相続人が遠方に暮らしているため管理が行き届かない場合が増加しており このような場合には 所有者の特定や相続の権利関係を把握することが困難であることや 権利者が複数のため空家等の活用や処分等の方針がなかなか決まらないことがあります また 空家等の所有者の経済的な事情のため 家屋の修繕や解体の費用を捻出できない場合も少なくありません そのため 空家等の問題改善には非常に多くの時間を要しています そこで 前項までの分析や本市のこれまでの取り組みを踏まえ 改善すべき空家等の課題を以下に整理します 所有者の当事者意識の欠如空家等の発生の原因として 相続したが入居していない といった 所有者が強く認識しないうちに空家等の状態を招いている事態が想定されます そして 長く使用しない ことが建物の老朽化を進行させ 周辺へ悪影響を及ぼすこととなりますが 所有者が居住していないことで 周辺に迷惑をかけているという自覚がないことが考えられます また 自らが居住していない場合であっても 所有する建物の適切な管理を怠ったことにより他人に損害を与えた場合は 損害賠償責任を問われることがあります そのため これらのことを 空家等の所有者に認識してもらうための取り組みが必要であります 管理不全な空家等が周辺に及ぼす悪影響の多様性管理されていない空家等が周辺に及ぼす悪影響は 建物倒壊等の危険 ごみ等による臭気 衛生害虫の発生 草木の繁茂による通行障害など多岐にわたり これらの問題を一つの部署だけで対応するのは困難であります そのため 庁内の関係部署が連携して取り組む必要があります -21-

26 空家等の所有者等への情報不足空家等となる理由には 借り手 買い手がいない 老朽化のため使用不可 が挙げられており 所有者等が自ら空家等の管理 活用を行うに当たっての技術的サポートや情報提供の必要があります 特に 特定空家等になる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) は一戸建ての割合が高く 個人所有であることによる情報の入手や情報の理解の難しさが考えられます 接道の状況によっては 既存の空家等を取り壊しても 敷地内に再建築ができないといった問題が考えられるほか 建築年度の古い空家等は建築確認申請が行われていない場合や建築図面が残っていない場合など 現行の法制度に合致した増築等が難しいといった問題が考えられます そのため 市だけでなく 不動産業者等の民間事業者に気軽に相談できる環境をつくるなど 官民が連携して取り組む必要があります 流通しにくい中古住宅 借り手 買い手がいない 状況の背景には 中古住宅の流通における取引価格の妥当性判断の難しさが考えられます 売り手側の視点では 住宅品質の維持向上に必要な情報の得にくさ 工事費用の捻出といったハードルにより 希望する価格での取引が難しいと考えられます 借り手 買い手側の視点では 住宅品質の情報となる耐震診断や劣化診断 不動産鑑定評価等の未実施による取引価格の妥当性判断が困難と考えられます こうした供給者と需要者双方の事情により 中古住宅市場の流通が鈍化している状況であります そのため 不動産仲介業者やリフォーム斡旋業者等の関連団体と市の連携による情報発信 アドバイス等の取り組みが必要であります -22-

27 第 4 章空家等対策の 標と基本 針 本計画の 標 第 3 章空家等の現状及び課題 を踏まえ 空家等の対策にかかる目標は以下のとおりとします また 目標を達成するために 空家等の 所有者 市 民間事業者 が担うべき役割等について 以下に整理します 本計画の 標 総合的な空家等対策による安 快適に暮らせる住環境の実現 標達成に向けた役割 責務 所有者 らが所有する空家等の適切な管理 空家等の所有者等は らの責任において適切な管理に努める義務があります 適切な管理を怠り他 に損害を与えた場合 損害賠償責任を問われることがあります また 空家等は個 の財産であり 空家等の所有者等 らが適切な管理を実施することが 管理不全な空家等の削減において最も効果的であり 標達成に向けて最も重要です 空家等対策の推進に関する特別措置法第 3 条 ( 空家等の所有者等の責務 ) 第 3 条空家等の所有者又は管理者 ( 以下 所有者等 という ) は 周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう 空家等の適切な管理に努めるものとする 民法第 717 条 ( 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任 ) 第 717 条土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは その工作物の占有者は 被害者に対してその損害を賠償する責任を負う ただし 占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは 所有者がその損害を賠償しなければならない 2 前項の規定は 竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する 3 前二項の場合において 損害の原因について他にその責任を負う者があるときは 占有者又は所有者は その者に対して求償権を行使することができる -23-

28 市 空家等の発 抑制 空家等の活 の促進 管理不全な空家等への対応 市は地域の住環境の保全を図るため 管理不全な空家等に対して 法に基づき必要な措置を講じます また 法の 的に基づき 空家等の所有者等 らが う適切な管理に向け その助 となるよう 空家等に関する相談対応 周知啓発 情報発信 間事業者との橋渡し等を います 空家等対策の推進に関する特別措置法第 4 条 ( 市町村の責務 ) 第 4 条市町村は 第 6 条第 1 項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする 間事業者 空家等の所有者等からの相談対応 中古住宅の利活 や空家等の管理など 空家等に関する具体的な対応は 所有者等と不動産業者等 間取引によるものとなります 間事業者の 場から市等の 政に対する提案や意 を うこと また市と連携して所有者の相談対応などのサポートを うことが 空家等の削減に向けて 間事業者に期待されるところです 所有者 空家等の発生抑制 管理不全な空家等へ の対応 ( 指導等 ) 自らが所有する空家等の適切な管理 安 快適に暮らせる 住環境の実現 空家等の所有者等 からの相談対応 市 空家等の活用の促進空家等の活用の促進 管理不全な空家等への対応 間事業者空家等の活用に向けた連携 図 34 空家等への対策に向けた 所有者 市 民間事業者の役割イメージ -24-

29 基本 針 前述の目標達成に向けて 市は 以下の基本方針に基づき 空家等の対策を実施します (1) 管理不全な空家等の発 の抑制 空家等は 放置され老朽化が進むほど 活用が困難になることや所有者の特定の手間がかかることから 空家等の発生抑制が重要となります 市の空家等は 近年増加傾向であり 特に 特定空家等 となる可能性が高い その他の住宅 ( 空き家 ) が増加しています 管理不全な空家等の発生抑制に向けては 市のホームページや広報紙等により 空家等の維持管理費の負担が必要なことや 管理を怠ることによる周辺の住環境への悪影響 さらには周辺住民からの損害賠償請求の可能性等の認識を促進することで 空家等の発生抑制を図ります また 空家等の適正管理に向けた情報提供や維持管理に係る技術的アドバイス等の相談体制を整備します (2) 空家等の活 の促進空家等の所有者の多くは空家等の売却又は賃貸を検討していますが 空家等の活用には地域特性を考慮した様々な課題が考えられます 空家等の活用に係る課題を解決し空家等の活用促進に向けては 静岡市空き家情報バンク や 静岡市空き家改修事業補助金交付制度 等の活用を促すことで 空家等の活用を促進します また 除却後の空家等の跡地についても 地域コミュニティの場としての活用や生活利便性の向上等 都市環境を整えることで地域の不動産価値を損なわないようにするなど 跡地の特性に応じた活用促進について 情報提供や相談体制を整備します (3) 管理不全な空家等への対応適切な管理が行われていない空家等は 安全 衛生 防災等の様々な面において 周辺の住環境に悪影響を与える可能性があります 市においても 空家等に関する相談件数は増加傾向であり 空家等が周辺環境に悪影響を与えている状況が想定されます 今後は 所有者等による空家等の適切な管理を働きかけるとともに 指導 助言等の必要な支援を行うことにより 管理不全の空家等の削減を図ります -25-

30 基本 針と基本施策体系 上述の基本方針に基づく市の空家等対策を推進するため 各基本方針に対応する施策 を以下に示します 表 2 基本方針 基本施策及び施策の取り組み基本方針基本施策施策の取り組み 空家等の発生抑制の周知啓発管理不全な空家等の空家等の所有者への周知啓 管理方法に関する情報提供発生の抑制発等 空家等の実態把握 空き家情報バンクの活用空家等及び除却した空家等空家等の活用の促進 居住以外の用途への活用に係る跡地の活用の促進 中古物件市場に関する情報提供 管理不全な空家等へ の対応 空家等に関する対策の実施体制の構築管理不全な空家等の所有者への指導 助言等 市の実施体制の構築 情報のデータベース化 特定空家等に対する措置 特定空家等に該当しない空家等への対応 -26-

31 第 5 章空家等に関する基本施策と取り組み 空家等の所有者への周知啓発等空家等の発 抑制の周知啓発空家等が生じた場合は その所有者等自らが適切な管理を行わなければなりませんが 日頃から空家等による周辺住環境への悪影響等に対する意識を持ち 空家等を発生させない事が望まれます 市は ホームページや広報紙等により 空家等の適切な管理についてのお願いや 相続登記の必要性及び空家等の活用に関する情報の発信を行っていきます また 今後 固定資産税 都市計画税の納税通知書に同封するなどの効果的な周知啓発の手法を検討します 管理 法に関する情報提供空家等の適切な管理を行うには 建物のメンテナンスや 相続 税制等の専門的な知識が必要です 市は それらについて相談することができる専門家団体や空家等を管理する団体の紹介など空家等の適切な管理に役立つ情報を提供します また 情報提供に当たっては 市のホームページや広報紙等のほか 専門家団体や民間事業者等の協力を仰ぎ より多くの所有者等に認知され 空家等の適切な管理が促されるよう努めます 空家等の実態把握市は 自治会等の協力を得て 市内の空家等の実態の把握に努めます そして 空家等の所有者等に対して 上記 (1)(2) に記載する内容の周知啓発や情報の提供を行い 管理不全な空家等の発生抑制に努めます 管理不全な空家等の発生の抑制に向けた取り組み ホームページや広報紙等により 適切な管理についてのお願いや 相続登記の必要性及び活用に関する情報を発信します 建物のメンテナンスや相続 税制等について相談することができる団体や 空家等を管理する団体を紹介します 市内の空家等を把握し 空家等の所有者等に対して周知啓発や情報提供を行います -27-

32 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活 の促進空家等及び除却した空家等の跡地は 所有者の財産であり 地域においても活性化につながる有効な資産です 所有者に対し 空家等の活用を促すことにより 地域社会の活性化及び周辺の住環境向上にもつながります 空き家情報バンクの活 市は 空き家情報バンク制度を中心に 空家等の所有者と利用希望者の橋渡しに努めます さらに今後は全国版空き家バンクに登録するほか 空き家情報バンクに登録されている空き家の改修費の補助の拡充や 空き家を購入する際の借入金の金利を引き下げるため住宅金融支援機構と連携を進めるなど 空き家情報バンクの利用者数増加に取り組みます また 空家等の活用の促進に資する様々な制度 ( 参考資料 空家等の活用に関する本市の既存制度 参照 ) の紹介を行います 1 静岡市空き家情報バンク市街化区域内に所在する空き家を有効活用することにより 当該区域における定住の促進と地域の活性化を図るため 当該空き家で 譲り受け 又は借り受けに供することができるものの情報を登録し 当該空き家に転居することを希望する者に対し当該情報を提供するものです 不動産関係事業者 ( 空き家所有者 ) 1 空き家登録申込 静岡市 2 空き家登録の審査 ( 情報聴取 現地調査 ) 静岡市空き家情報バンク 5 交渉 契約 当事者間の直接契約 宅建業者等の仲介による契約 6 協議結果報告書 3 空き家情報の提供 (HP で情報公開 ) 4 情報閲覧 空き家利用希望者 番号は本制度の流れを示す 図 35 静岡市空き家情報バンクイメージ 2 静岡市中山間地域空き家情報バンク移住者の定住を促進することにより中山間地域の地域コミュニティの維持と地域の活性化を図るため 中山間地域に所在する住宅で 移住者が譲り受け 又は借り受けることができるものの情報を登録し 中山間地域に移住することを希望する者に対し 当該情報を提供するものです -28-

33 受入地域 ( 自治会等 ) 静岡市 6 利用申込 空き家所有者 1 地域情報の発信 2 空き家登録申込 7 利用希望者情報提供 7 利用希望者情報提供 静岡市中山間地域空き家情報バンク 3 空き家登録の審査 ( 情報聴取 現地調査 ) 8 交渉 契約 当事者間の直接契約 宅建業者等 ( 市と協定を締結 ) の仲介による契約 4 空き家情報の提供 (HP で情報公開 ) 5 情報閲覧 空き家利用希望者 番号は本制度の流れを示す 図 36 静岡市中山間地域空き家情報バンクイメージ 居住以外の 途への活 空家等や除却した空家等の跡地の活用においては 居住用途に限らず 地域コミュニティ 福祉 商用利用等 敷地 建物規模や立地 周辺環境により様々な方法が考えられます 市は今後 空家等の活用の促進に資する取り組みについて全庁的に検討を進めます また 活用に当たっては 建築基準法に基づく接道義務 都市計画法に基づく市街化調整区域内の建築制限 農地法に基づく農地取得の規制等々 多くの規制を受ける場合があり 関係各課と連携して適切な情報提供やアドバイスを行います また 求めに応じて NPO 等の団体を紹介し 連携して空家等の活用を支援します 出典 : 都市機能立地支援事業等の活用に係る説明会 / 国土交通省 図 37 居住用途以外の活用のイメージ -29-

34 取り組み事例 清水駅周辺地区活動支援事業民間が主体となって空き家 空き店舗 空き地等の遊休不動産を活用し 地域の賑わいや活性化を創出する活動 ( リノベーションまちづくり ) を支援するため 市は当活動の普及啓発を図るためのシンポジウムや 起業家等が遊休不動産の再生について学び実践する リノベーションスクール を開催しています 中古物件市場に関する情報提供中古物件の取り扱いにおいては 3.7 空家等の課題 で述べたように様々な課題があり 日本における中古物件市場の流通はまだ活発とは言えない状況です こうした状況に対し 国では課題解決に向けた検討が始まっており 指針やガイドライン ( 参考資料 中古物件に関する指針等 参照) が示されています 市は 国の動向に留意しつつ 中古物件の流通量拡大を促し 空家等の発生抑制や活用に資するため 静岡不動産流通活性化協議会等と協力し 住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅として有効活用するなど 利用可能な制度等について情報提供を行います 空家等の活用の促進に向けた取り組み 空き家情報バンクを中心に 空家等の所有者と利用希望者の橋渡しに努めます 全国版空き家バンクへの登録により 更なる空き家の有効活用に取り組みます 空き家の改修費の補助の拡充に努めます 空き家を購入する際の借入金の金利を引き下げるため 住宅金融支援機構と連携を進めます 空家等や除却した空家等の跡地の居住以外の用途への活用について全庁的に検討を進めます 活用に当たっての適切な情報提供やアドバイスを行います -30-

35 空家等に関する対策の実施体制の構築 市の実施体制の構築市民などから寄せられる空家等に関する通報及び相談の内容については 空家等が周辺に及ぼす悪影響 ( 建物倒壊等の危険 ごみ等による臭気 衛生害虫の発生 樹木の繁茂など ) に関する地域住民による通報から 所有者等自らによる適切な管理方法や活用に関する相談まで多岐にわたり 専門的な内容も多く寄せられています 市は 空家等に関する相談に対し 市民局生活安心安全課が総合窓口となり 寄せられた内容に応じ関係する部署と連携及び協力し 現地調査 所有者調査等を実施の上 助言 指導等を行い 全庁的に改善に取り組みます 表 3 市の空家等に関する体制 No 内容担当部署 1 建物及び工作物の老朽化等に関すること建築指導課 2 防災全般に関すること危機管理総室 3 火災予防上必要な措置に関すること予防課 4 悪臭に関すること ( 原因のはっきりしないもの ) 環境保全課 5 廃棄物に関すること廃棄物対策課 6 衛生害虫とネズミの発生に関すること生活衛生課 7 野良猫に関すること動物指導センター 8 不特定者の侵入による犯罪を誘発するおそれに関すること 生活安心安全課 9 交通の障害に関すること各道路整備課 10 良好な景観形成の阻害に関すること建築総務課 11 空家等の利活用に関すること住宅政策課 福祉総務課等 -31-

36 空家等の所有者等 空家等の周辺住民等 法務局 ( 登記簿 ) 静岡市固定資産税課 ( 税情報 ) 空家等の利活用に関する相談 管理不全な空家等に関する相談 静岡市 情報集約 対応 区役所地域総務課 情報提供 生活安心安全課 < 空家等相談総合窓口 > 情報提供 情報提供 危機管理総室 住宅政策課 福祉総務課等 建築指導課 安全 予防課 防火 環境保全課 衛生 空家等の利活用に関すること 建物及び工作物の老朽化等に関すること 火災予防上必要な措置に関すること 悪臭に関すること ( 原因のはっきりしないもの ) 相談 廃棄物対策課 衛生 生活衛生課 衛生 動物指導 衛生 静岡不動産流通活性化協議会 等 利活用に関する相談 相談 廃棄物に関すること 生活安心安全課 防犯 不特定者の侵入による犯罪を誘発するおそれに関すること 衛生害虫とネズミの発生に関すること 各道路整備課 交通 交通の障害に関すること 野良猫に関すること 建築総務課 景観 良好な景観形成の阻害に関すること 対応 ( 助言 指導等 ) 問合せ 管理不全な空家等の所有者等 静岡市戸籍住民課 ( 住基情報 ) 他都市の戸籍管理部署等 図 38 空家等に関する市の実施体制 -32-

37 情報のデータベース化市は 空家等の状況を把握し 所有者等への適切な助言 指導等に役立てるため 市に寄せられた相談の内容 現地調査の結果 対応の経過等の記録をデータベース化し 逐次更新します データベース化に当たっては 個人情報の取り扱いに十分配慮し 庁内関係部署において共有できるよう整備します 管理不全な空家等の所有者への指導 助 等特定空家等に対する措置特定空家等の発生の予防においては できるだけ早期に 特定空家等になるおそれがある空家等を発見し 把握しておくことが重要です 市は 法に基づき 以下に示す段階を経て 特定空家等の調査 措置を講じます 1 特定空家等の調査地域住民等から相談や通報が寄せられた空家等については 現地調査や所有者調査等を行い 当該空家等の状況を把握し 随時 データベース化を行い 適切な管理に努めます 各種調査の結果 特定空家等に該当すると判断された空家等については 法に基づき措置を行います 空家等相談 地域住民から適切な管理が行われていない空家等の相談 通報 データベース化 現地調査 所有者調査 市の関係部署と連携し 対象となる空家等を現地調査 空家等の所有者を調査 立入調査 特定空家等に対する措置 所有者特定後 当該空家等の詳細な状態を把握するため 立入調査を実施 ( 仮称 ) 静岡市空家等対策庁内検討会 特定空家等に該当する場合は 特定空家等に対する措置を行う (3 特定空家等に対する措置参照 ) 図 39 特定空家等の調査の流れ -33-

38 2 特定空家等の判断基準特定空家等は 1.4 計画の対象 で示すように 倒壊のおそれがあるなどの保安上危険な状態 衛生上有害となるおそれのある状態 著しく景観を損なっている状態又は周辺の生活環境を保全する上で不適切な状態にある場合に 周辺への悪影響の程度を考慮し 総合的に判断します 特定空家等の判断基準は 国のガイドラインを参考に別途作成します また 判断に当たっては 図 38 空家等に関する市の実施体制 に示す庁内の関係部署で構成する ( 仮称 ) 静岡市空家等対策庁内検討会 で協議の上 決定することとします 表 4 特定空家等の判断となる基準 ( 参考 ) 項目 状態の例 放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 建築物の著しい傾斜 基礎の不同沈下 柱の傾斜 主要部分 基礎 土台 基礎 土台の破損 変形 腐朽 の損傷 柱 はり等 柱 はり等の腐朽 破損 変形 柱とはりのずれ 屋根ふき材等 屋根の変形 屋根材の剥落 腐朽 外壁 壁体を貫通する穴 外壁材の剥落 腐朽 看板等 看板等の破損 脱落 支持部分の腐食 屋外階段等 屋外階段等の破損 腐朽 傾斜 門 塀 門 塀のひび割れ 破損 傾斜 擁壁が老朽化 擁壁表面に水のしみ出し ひび割れ 放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 建築物又は設備等の破損 吹付け石綿の飛散 排水等流出による臭気の発生 ごみ等の放置 不法投棄 ごみ等の放置 不法投棄による臭気の発生 適切な管理が行われず著しく景観を損なっている状態 既存のルールに著しき不適合 地域で定められた景観上のルールに著しく反する 周辺の景観と著しく不調和 立木等が建物の全面を覆う 多数の窓ガラスが破損 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 立木等 立木の枝等が道路にはみ出し 通行を妨げている 空家等に住みついた動物等 動物の鳴き声 汚物等による臭気 害虫等の発生 建築物の不適切な管理等 不特定の者が侵入できる状態の放置 土砂等の流出 -34-

39 3 特定空家等に対する措置特定空家等に対する措置は 助言又は指導 勧告 命令 代執行 及び 過失がなくて必要な措置を命ぜられるべき者を確知することができないときのいわゆる 略式代執行 に大別されます 助言又は指導 除却 修繕 立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言 指導 ( 仮称 ) 静岡市空家等対策審議会 勧告 相当の猶予期限を付けて 除却 修繕 立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう勧告 固定資産税及び都市計画税に係る住宅用地特例の解除 命令 勧告に係る措置をとらなかった場合は 相当の猶予期限を付けて 勧告に係る措置をとるよう命令 代執行 命令により措置を履行しない場合 履行が不十分な場合 又は期限までに完了する見込みがない場合は 行政代執行の手続きをとることが可能 図 40 特定空家等に対する措置の流れ 措置の手順については 助言又は指導 勧告 命令 代執行 の順に実施します 助言又は指導 及び 勧告 は土地 建物所有者等全員に対して 命令 は正当な理由がなく 勧告 に係る措置をとらない所有者等に対して行い 所有者等の自らの意思による改善を促します 指示する措置の内容は 個人の私有財産である空家等の解体を前提とするものではなく 地域住民等の生命 身体又は財産を保護するとともに その生活環境の保全を図るという目的を達成するために必要かつ合理的な範囲内のものとします なお 勧告や略式代執行等を行う場合には ( 仮称 ) 静岡市空家等対策審議会 (6.2 審議会 ( 外部組織 ) 参照 ) の意見を参考に実施するものとします -35-

40 特定空家等に該当しない空家等への対応空家等の管理は 当該空家等の所有者等が自らの責任において行うことが前提でありますが 当該地域に居住していないことにより当事者意識が低い所有者等が少なくありません そのため 市は 図 39 特定空家等の調査の流れ に示す調査の結果 特定空家等と判断されなかった空家等の所有者等に対しても 継続的に助言を行い 適切な維持管理を促し 特定空家等の発生の予防に努めます また 5.2 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進 に示す空家等の活用 空家等の除却後の跡地の活用に関する情報提供 助言等を行います 管理不全な空家等への対応の取り組み 市民などから寄せられる空家等に関する相談に対し 関係部署と連携及び協力し 全庁的に改善に取り組みます 市に寄せられた相談の内容 現地調査の結果 対応の経過等の記録をデータベース化し 関係部署で共有します 法に基づき 調査 指導 勧告 命令等の措置を講じます 調査の結果 特定空家等と判断されなかった空家等の所有者等に対しても 継続的に助言を行い 特定空家等の発生の予防に努めます -36-

41 第 6 章空家等対策に向けた取り組み体制 市の体制 本計画の策定にあたり 以下の部署で構成する委員会を設置し 全庁的に検討を進め てまいりました 表 5 空家等対策に関する市の体制 関係部署 危機管理総室 企画課 固定資産税課 生活安心安全課 廃棄物対策課 福祉総務課 動物指導センター 生活衛生課 建築総務課 住宅政策課 葵南道路整備課 葵北道路整備課 駿河道路整備課 清水道路整備課 予防課 建築指導課 計画策定後も 概ね上記の部署で構成する ( 仮称 ) 静岡市空家等対策庁内検討会 を設置し 庁内で情報を共有し 連携して空家等に関する対策に取り組んでいきます さらには 空家等対策に関する施策をより効率的に推進するため また 市民から相談のあった管理不全な空家等に対してより迅速に対応するため 空家等対策に係る専門部署の設置を検討します -37-

42 審議会 ( 外部組織 ) 本計画の策定において 以下の団体から推薦された委員の方々より 専門的かつ客観 的な立場から幅広く意見をいただきました 表 6 静岡市空家等対策計画検討会議推薦団体 ( 順不同 ) 静岡県司法書士会静岡県土地家屋調査士会公益社団法人静岡県宅地建物取引業協会公益社団法人全日本不動産協会静岡県本部一般社団法人静岡県安心 安全リフォーム協議会特定非営利活動法人地域づくりサポートネット静岡市自治会連合会 また 今後 特定空家等の所有者等に対して除却又は修繕等の措置をとることを勧告する場合や 所有者等が不明な特定空家等に対して略式代執行を行う場合には 公正性を確保するため あらかじめ法務 不動産 建築等に関する学識経験者で構成される ( 仮称 ) 静岡市空家等対策審議会 ( 平成 30 年度に設置予定 ) の意見を聴くこととします 活動指標 本計画の目標である 総合的な空家等対策による安心 快適に暮らせる住環境の実現 を達成するため 以下の指標を設定します 取り組み 空家等の所有者に対して適切な管理の必要性等についての文書発送 静岡市空き家情報バンクに掲載していた物件の売買又は賃貸契約の成立件数 静岡市中山間地域空き家情報バンクに掲載していた物件の売買又は賃貸契約の成立件数 市民等から相談を受けた空家等のうち 改善又は除却等の措置がとられた空家等の割合 ( 通計 ) 目標値 全所有者に 1 回以上 72 件 (12 件 / 年 ) 30 件 ( 5 件 / 年 ) 40% (H28 末時点は 32%) 平成 29~34 年度の 6 年間の合計値 -38-

43 参考資料 空家等の活 に関する本市の既存制度 1 静岡市空き家改修事業補助金市街化区域内に所在する空き家を有効活用することにより 定住の促進と地域の活性化を図るため 静岡市空き家情報バンクに登録されている空き家を自らが居住する住宅とするために購入した者に対し 改修費の一部を交付する制度です 2 静岡市中山間地域移住者用住宅改修事業補助金 市の中山間地域の地域コミュニティの維持及び地域の活性化を図るため 中山間地域 に所在する住宅を移住者のために改修する者に対し 改修費の一部を交付する制度です 3 静岡市中山間地域移住報奨金市の中山間地域への移住及び定住を促進することにより 中山間地域のコミュニティの維持及び活性化を図るため 中山間地域に移住した者に対して 予算の範囲内において報奨金を交付する制度です 4 静岡市集会所建設費等補助金 自治会 町内会が行う集会所の新築 増築 改築 修繕 購入又は賃借に要する費用の 一部を交付する制度です 5 その他の制度等 市では 1~4 以外にも住宅等に関連する以下の制度があります 表 7 既存の住宅等に関連する制度 ( 平成 30 年 3 月現在 ) 制度の名称制度の概要わが家の専門家診断事業昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築 ( 着工 ) された既存木造住宅に対し 専門家 ( 静岡県耐震診断補強相談士 ) による無料の耐震診断を実施 木造住宅補強計画策定事業 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築 ( 着工 ) された既存木造住宅に対し 補強のための精密診断 補強計画 ( 設計 ) の作成に要する経費を一部補助 -39-

44 制度の名称 木造住宅耐震補強事業 制度の概要昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築 ( 着工 ) された既存木造住宅で耐震診断の結果 一定の要件を満たす補強を行う場合 工事費を一部補助 ブロック塀等耐震化促進事業 ブロック塀の撤去 又は避難路 避難地沿い等のブロック塀の改善工事を行う場合 工事費を一部補助 静岡市民間建築物吹付けアス ベスト対策事業 吹付アスベストが施工されている建築物に対し アスベスト除却等工事費を 一部補助 非木造住宅耐震診断事業 昭和 56 年 5 月 31 日以前に建築 ( 着工 ) された非木造住宅の耐震診断を行う場合 診断に要する経費を一部補助 狭あい道路拡幅整備事業 市が管理する狭あい道路に宅地が接しており 道路拡幅のための後退用地を市に寄附して頂ける場合 敷地の測量費と寄附地の舗装費等を市が負担 また 寄附に伴い必要となる植栽やフェンスの撤去費等を一部補助 -40-

45 中古物件に関する指針等 中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針 / 国土交通省 ( 平成 26 年 3 月 ) 中古住宅市場については 質に対する不安が大きいことや 木造であれば築後約 20 年 ~25 年で価値がゼロと評価されてしまう慣行が市場活性化の阻害要因とされており この解消に向け 平成 26 年 3 月に 中古住宅に係る建物評価の改善に向けた指針 を策定 公表 不動産鑑定評価における 既存戸建住宅の評価に関する留意点 / 国土交通省 ( 平成 27 年 7 月 ) 不動産鑑定士が既存戸建住宅の評価を行うに当たって 建物の性能やリフォームの状況等を的確に反映し 信頼性の高い価格情報を市場に提供することを目的として 平成 27 年 7 月に 既存戸建住宅の評価に関する留意点 を策定 公表 既存住宅インスペクション ガイドライン / 国土交通省 ( 平成 25 年 6 月 ) 既存住宅売買時のインスペクションへのニーズが高まっていることから 平成 25 年 6 月に 既存住宅インスペクション ガイドライン を策定 公表し ガイドラインを踏まえた適切なインスペクションの普及を図っている 住宅リフォーム事業者団体登録制度 / 国土交通省 ( 告示公布 施行平成 26 年 9 月 1 日 ) 住宅リフォーム事業の健全な発達及び消費者が安心してリフォームを行うことができる環境の整備を図るために 国土交通省の告示による住宅リフォーム事業者団体登録制度を創設 住宅リフォームの推進のための税制措置既存の住宅ストックについて 耐震化 バリアフリー化 省エネルギー化等の適切なリフォームにより品質 性能を高め 持続的な有効活用やリフォーム市場規模の拡大を通じた経済の活性化 国民の住生活の向上を図るため 所得税 固定資産税等の各税制の特例措置を講じている インスペクションとは 中古住宅売買時に行われる建物検査や住宅取得後の維持管理時の定期的な点検等のことをいい 既存住宅の現況把握のための基礎的な調査 ( 目視等を中心とした非破壊による現況調査 構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無の把握など ) などがこれにあたります ( 既存住宅インスペクション ガイドライン ( 平成 25 年 6 月 ) より要約抜粋 ) 出典 : 国土交通省 HP -41-

46 静岡市空家等対策計画 静岡市都市局建築部建築指導課 静岡市葵区追 町 5 番 1 号電話 FAX kenchikushidou@city.shizuoka.lg.jp