京都駅ビルの価値

Size: px

Start display at page:

Download "京都駅ビルの価値"

ほのかつちた
5 years ago
Views:

1 京都駅ビルの経済価値と景観問題毛利拓斗目次 Ⅰ はじめに Ⅱ 京都の概要 1. 京都の歴史と現状 2. 京都の歴史的景観 3. 京都の都市的景観 Ⅲ 仮想トラベルコスト法 1. 環境評価手法 2. トラベルコスト法とは 3. 仮想トラベルコスト法とは 4. トラベルコスト法と仮想トラベルコスト法の問題点 Ⅳ アンケート調査の概要 Ⅴ アンケート調査の集計結果 1. 京都駅ビルに対する考えや利用 (1) 駅ビルの外観に対する評価 (2) 駅ビル内部の空間に対する評価 (3) 駅ビル周辺の開発に対する考え (4) 駅ビルの利用目的 2. 個人属性 (1) 性別 (2) 年齢 3. クロス集計結果 (1) 個人属性と駅ビルの外観に対する評価の関係 (2) 個人属性と駅ビル内部の空間に対する評価の関係 (3) 個人属性と駅ビル周辺の開発に対する考えの関係 Ⅵ 仮想トラベルコスト法による京都駅ビルの経済評価 1. 旅行費用と訪問回数の算出 2. 現在の京都駅ビル周辺に対するレクリエーション需要関数の推定 3. 現在の京都駅ビル周辺の価値 4. 京都駅ビルがなかった場合のレクリエーション需要関数の推定 5. 京都駅ビルの価値 Ⅶ 結論と今後の課題注引用参考文献謝辞付録要旨本研究では仮想トラベルコスト法を用いて京都駅ビルの経済価値を算出すると共に歴史的な町並みと都市的な町並みとを併せ持つ京都が抱える景観問題を考える分析の結果京都駅ビルの価値は約 215 億円と推定されたこの結果は京都周辺だけでなく開発が話題となっている大阪駅周辺など別の地域の開発問題を考える際に有益な情報となるだろう 1

2 Ⅰ はじめに 1997 年 7 月京都駅に巨大な新京都駅ビルが完成した同ビルは 1984 年に平安建都 1200 年記念事業として指定されて以来旧国鉄京都商工会議所京都市京都府からなる京都駅改築協議会が構想をかため具体化してきたものであるこの間国鉄が解体され JR となりさらにバブル景気のもとで第 3 セクター方式による巨大都市再開発ブームがおとずれる新京都駅ビルの建設もこのような環境変化と深く結びついたものであった歴史的な街並みを残す京都は都市的な面も持ち合わせるという非常に特徴的な都市になっているそれゆえこの京都駅ビルについては建設当初主として景観の視点からその建物の高さやデザインが問題となりその是非をめぐって京都市民だけではなく国民的な規模での論争がなされてきたしかし現在ではその論争もなくなり京都の一つのシンボルになっているようにみえるこの現状は景観を損なうように思われる大きな建物であってもその町にあったデザインを施すことでその町の景観に調和した建物となる可能性があることを示すものであるそこで本研究ではアンケート調査により人々の京都駅ビルのデザインに対する考えを明らかにすると共に京都駅ビルが建設されたことによる便益を経済学的に評価する評価手法としては仮想トラベルコスト法を用いるこれは仮想的な状態変化によるレクリエーション需要曲線の変化からその状態変化を金銭的に評価するものであるなおアンケート調査は京都駅前の一般道を通行する人々を対象に行った本論文の構成は次のようである第 2 章では京都の景観の特徴について述べる第 3 章では評価手法として採用する仮想トラベルコスト法の概要について述べる第 4 章ではアンケート調査の概要について述べる第 5 章ではアンケート調査の集計結果を述べ考察を与える第 6 章では仮想トラベルコスト法を用いた京都駅ビルの評価結果を紹介する第 7 章では結論と今後の課題を述べる Ⅱ 京都の概要 1. 京都の歴史と現状日本列島のほぼ中央に位置する京都府は面積 4,612 平方キロメートル人口 2,644,334 人の都道府県である ( 注 1) 面積は国土の 1.2% を占め 47 都道府県中 31 番目の大きさである北は日本海と福井県南は大阪府奈良県東は三重県滋賀県西は兵庫県と接し南北に細長い形の京都府はそのほぼ中央に位置する丹波山地を境にして気候が日本海型と内陸型に分かれている古くから歴史の中心として栄え現在でも数多くの歴史建造物や重要文化財が残されているその一方で都市としての開発も盛んに行われている京都府は現在大阪神戸に次ぐ 2

3 関西で第 3 番目の経済規模を持つ都市である中京区や南区には多数のビルが立ち並び京都に本社を置く大手企業も数多い現在の京都はこのような現代的な景観と歴史的な景観を併せ持った独特の都市空間を形成している 2. 京都の歴史的景観 794 年の平安京遷都以後京都には様々な歴史的建造物が建てられ現在まで保護されてきた京都に残る歴史的建造物を一目見ようと全世界から観光客が訪れ観光業は京都の主要産業の一つとなっている行政も景観を守るため歴史的風土特別保存地域を指定し歴史上意義を有する建造物遺跡等が周囲の自然的環境と一体をなして古都における伝統と文化を具現し形成している区域における開発を異種の用途や形態の建築物が無秩序に混在することのないように配慮している 3. 京都の都市的景観関西第 3 の経済規模を持つ京都は歴史的な一面だけでなく都市的な一面を見せる特に中京区南区は技術革新や経済産業の発展を遂げものの豊かさと便利な社会をもたらしている本論文で焦点を当てる京都駅ビルも南区に属し周辺には多数のビルが立ち並ぶ行政も京都駅の南口地区を高度利用地域と称し都市空間を友好的に利用し土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため建築物の建築面積の最低限度建蔽率の最高限度及び容積率の最高最低限度等を規制する地域地区としている Ⅲ 仮想トラベルコスト法 1. 環境評価手法環境評価手法とは市場がなく価格が付いていない非市場財を貨幣的に評価するための手法である環境評価手法には顕示選好法 (Revealed Preference) と表明選好法 (Stated Preference) そして選好独立型の代替法や回避費用アプローチがある顕示選好法は人々が実際に行う経済行動の結果から環境の価値を評価する手法である一方で表明選好法は市場で取引されていない財についての仮想的なマーケットを作り受益者に対するアンケート調査やインタビューによってその価値を明らかにする手法である ( 注 2) 顕示選好法にはヘドニック法やトラベルコスト法等が含まれるヘドニック法とは環境サービスがその地域の住宅価格に影響を及ぼすという仮定に基づいてそこから環境サービスの寄与する部分を取り出す手法である具体的には地価関数の推定から環境と地価との関係を明らかにし環境の変化に伴う地価の上昇分によりその価値を求める方法である現実の市場と直結した価値尺度を基本としているため客観的で信頼性が高く異なる環境質社会資本などの評価を統一的に行うことができるしかし仮説が十分に 3

4 満たされないケースが多く評価対象が地域限定的な環境アメニティに限定されるといった問題もある ( 注 3) 一方トラベルコスト法はレクリエーション地までの旅行費用をその価格とみなしてそれとレクリエーション地への訪問回数との関係からレクリエーション需要曲線を推定する手法である本研究では評価手法としてこのトラベルコスト法を発展させた仮想トラベルコスト法を用いるこの手法について後で詳しく述べる表明選好法には CVM やコンジョイント分析等が含まれる CVM とはアンケート調査によって環境の経済的価値を評価する方法である例えば調査対象者にゴルフ場開発によって森林が伐採される予定があるとしますそこで開発を中止して生態系を守るためにあなたはいくら支払ってもよいと思いますか? といった質問をしその回答から生態系の価値を計測する手法であるここで得られる金額は支払意志額と呼ばれる CVM はあらゆる環境の価値を計測できるという長所があるがその欠点として複数の属性を持つ評価対象を属性単位で評価することが難しいことに加えて支払意志額のバイアスの問題が常に指摘されている一方コンジョイント分析は CVM と同様にアンケート調査などを用いて環境の価値を評価する手法であるが CVM が単一の環境政策を提示してその便益を総合的に評価するのに対してコンジョイント分析は環境政策に対する複数の代替案を提示して属性別に環境の価値を評価することができるという強みがあるコンジョイント分析は環境評価の分野では 1990 年代に入ってから研究が開始された最新の手法であるが質問が複雑でそれによるバイアス問題が指摘されている ( 注 4) 2. トラベルコスト法とはトラベルコスト法 (Travel Cost Method) はレクリエーション地 ( 例えば海辺湖河川森林などの自然環境京都駅ビルのような商業施設も含む ) の価値を測るのに適した環境評価手法であるレクリエーション地を訪れるには様々な費用がかかるそれはその場所までの交通費とレクリエーション地を訪れるのにかかる時間 ( 時間の機会費用 ) であるこの時間費用はレクリエーション地を訪れる代わりにもし働いたとしたときに得られたであろう賃金で計られるトラベルコスト法は人々がこれらの出費や時間の消費以上の価値をそのレクリエーション地に見いだしているからこそその地を訪れるのだという考え方に基づいているのであるレクリエーション地までの距離が近ければ旅行費用が低くなるので訪れる回数が多くなり逆に遠ければ旅行費用が高くなるので訪れる回数も少なくなる従ってレクリエーション地が人々に提供しているサービスに対する価格を旅行費用とみなせばレクリエーションサービスの需要曲線 ( 縦軸に旅行費用横軸に訪問率訪問回数をとる ) が描けると考えられる例えば自宅から湖までの距離が 30km( ガソリン代が往復 600 円 ) である A さんがその湖に年間 6 回訪れ 60km( ガソリン代が往復 1200 円 ) である B さんは 2 回しか訪れないとするこれは A さんは湖というサービスに 600 円という価格で直面しそれを 6 つ購入した状況を B さんは 1200 円という価格で直面しそれを 2 つ 4

5 購入した状況を表していると考えることができるこうした旅行費用で表される価格と訪問回数で表される数量との関係を図式するとそのレクリエーションサービスに対する需要曲線が得られることになるもしそのレクリエーション提供サービスを生み出している環境資源がなくなればその減少した価値は消費者余剰の減少分で表されることになるつまりこの需要曲線から計算される各人の消費者余剰がその人のレクリエーションサービスに対する評価額になる ( 注 5) 旅行費用 B さんの消費者余剰 1200 A さんの消費者余剰訪問回数図 3.1 レクリエーション需要曲線トラベルコスト法にはゾーントラベルコスト法 (Zonal Travel Cost Method:ZTCM) と個人トラベルコスト法 (Individual Travel Cost Method:ITCM) の 2 種類があるゾーントラベルコスト法はレクリエーション地を中心に旅行費用が等しくなるゾーンを特定し旅行費用と訪問率との関係からレクリエーション需要関数を推定するものである個人トラベルコスト法はある地域へ訪問した個人について旅行需要関数を推定しその結果をもとに消費者余剰を推定するものである日本におけるこれまでのトラベルコスト法による先行研究を以下の表 3.1 に示す 5

6 著者評価方法評価対象宮崎本崎 (1989) - 表 3.1 トラベルコスト法の先行研究滋賀県新旭町親水公園年間訪問者数一人当たり評価額総評価額 79, 円 2574 万円佐藤藤田 (1992) ITCM 神奈川県横浜市寺家ふる里村 184, 円 2 億 6800 万円藤本 ZTCM 奈良県西吉野村梅園 28, 円万円 (1995) ZTCM 奈良県斑鳩町景観形成作物 3, 円万円安田 (1999) ZTCM 茨城県牛久町自然公園万円吉田宮本出村 (1997) ZTCM 北海道鹿追町観光農園 15, 円万円中谷出村北海道北見市日帰円日帰 4888 ITCM (1997) 豊里湖森林公園宿泊円宿泊 1697 注 : 田中 (2000) を一部省略して転載 3. 仮想トラベルコスト法とは仮想トラベルコスト法 (Hypothetical Travel Cost Method) とは環境質の変化を考慮したトラベルコスト法である従来までのトラベルコスト法の枠組みに表明選好データを組み合わせて環境質の変化に伴う便益の計測を行う手法である仮想トラベルコスト法では公共事業などによってもたらされる景観の損失や水質の悪化といった仮想的な環境質を回答者に提示しそしてその仮想的な状況下でのレクリエーションサイトの訪問回数を尋ねるこの仮想状況における訪問回数は現実の訪問回数や旅行費用について質問された後に質問される回答者は現実における意思決定を覚えているため仮想状況下における訪問行動は回答者にとってそれほど想像することが難しくないだろうこのようなアンケート質問における認知上の負担があまり大きくないことは仮想トラベルコスト法の特徴であるといえるトラベルコスト法と同様に仮想状況下でのレクリエーション需要曲線を推定すればもとの需要曲線からの変化をみることができる例えば仮にあるレクリエーション施設がなくなったとしようこのとき需要曲線は左下にシフトすることが予想され訪問回数は減少するはずである ( 図 3.2) この施設の評価額はそれがなくなった場合の需要曲線から得られる消費者余剰と現状での需要曲線から得られる消費者余剰の差で表されると考えられる ( 注 6) 6

7 旅行費用旅行費用が TC a 円の人のレクリエーション施設の価値 TC a レクリエーション施設がなくなることによる需要曲線の変化訪問回数図 3.2 仮想トラベルコスト法近年では日本においても仮想トラベルコスト法を適用した研究が多く進められているしかし仮想トラベルコスト法はアメリカで発展したものであるのでアメリカの事例には及ばない以下の表 3.2 に仮想トラベルコスト法における研究事例を示す表 3.2 仮想トラベルコスト法の先行研究著者評価対象 Riboud and Epp (1984) Layman et al. (1996) 高木大野 (1999) Eiswerth et al. (2000) Whitehead et al. (2000) 児玉新保 (2001) 水質変化漁場の管理規制水質変化湖の水位水質変化レクリエーション施設の整備事業 Grijalava et al. (2002) ロッククライミングのアクセス規制注 : 大石渡邉 (2002) を一部省略して転載 4. トラベルコスト法と仮想トラベルコスト法の問題点トラベルコスト法と仮想トラベルコスト法の問題点は多くの研究者によって指摘されているまとめると以下の 5 点があげられる ( 注 7) (1) 目的地が複数である旅行者の旅費の分離が困難である (2) 長期滞在者の取り扱いが困難である 7

8 旅費が同じでも日帰りでそのレクリエーションを消費する旅行者もいれば長期にわたって滞在する旅行者もいるそれらを同じ 1 回の消費とみなしてよいかという問題がある (3) 時間の機会費用の推定が困難である車で訪問した場合ドライブの時間は時間費用になるのかまた電車で訪問した場合乗り換えの時間は時間費用になるのかなどどのような指標を用いて貨幣額に換算するか確立されていない (4) 評価対象がレクリエーションサービスに限定されているトラベルコスト法が対象とするのは利用価値のあるものに限定されるレクリエーション地における遺贈価値 ( 自然環境を将来世代に受け継いでいく価値 ) や非利用価値 ( 良好な環境が存在するだけで満足を感じることから生じる存在価値など ) の計測には適用できない (5) 関数形の選択に慎重に対処する必要がある Ⅳ アンケート調査の概要アンケート調査は 2006 年 10 月 9 日 ( 月 ) の 9:00~17:00 の時間帯で行った方法は一対一の面接方式である有効回答部数は 81 枚であったアンケート調査票の質問の流れとしては内容をできるだけ簡略化し答えやすいように工夫したそして最後に個人属性についての内容を質問するようにした質問内容は次のとおりである問 1: 京都駅ビルの概観が歴史的な町並み都市的な町並みと調和しているか問 2: 京都駅ビルの空間が京都の玄関口としてふさわしいか否か問 3: 京都駅ビルの空間が京都の玄関口としてふさわしくない理由 ( 問 2 でふさわしくないと回答した人に質問 ) 問 4: 今後の京都駅周辺の開発についてどう考えているか問 5: 京都駅ビルの利用目的問 6: 京都駅ビルに訪れる頻度問 7: 京都駅ビルが仮になくなった時京都駅にどのくらいの頻度で訪れるか問 8: 回答者の個人属性問 1~5 は京都の景観の特徴である歴史的景観と都市的景観の調和する街について回答者がどう考えているかを明らかにするために質問した問 6~7 はトラベルコスト法及び仮想トラベルコスト法を用いて京都駅ビルの価値を算出する際に必要となる情報であ 8

9 る質問内容の詳細は本稿末に添付してある調査票を参照されたい ( 注 8) Ⅴ アンケート調査の集計結果 1. 京都駅ビルに対する考えや利用 (1) 駅ビルの外観に対する評価問 1 では京都駅ビルの外観が歴史的な町並み都市的な町並みと調和しているか否かを質問した選択肢は京都駅ビルは歴史景観と都市景観の両方と調和している京都駅ビルは歴史景観と調和しているが都市景観と調和していない京都駅ビルは歴史景観と調和していないが都市景観と調和している京都駅ビルは歴史景観と都市景観の両方とも調和していないの四つである単純集計の結果は表 5.1 図 5.1 のとおりである京都駅ビルは歴史景観と調和していないが都市景観と調和していると回答した人が最も多く全体の約 60% を占めているこの結果から回答者が京都駅ビルは歴史景観にふさわしくないと考えているが都市景観にはふさわしいと考えていることがわかる表 5.1 京都駅ビルの外観に対する評価実数 % 歴史景観とも都市景観とも調和している % 歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない 5 6.2% 歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している % 歴史景観とも都市景観とも調和していない 8 9.9% 合計 % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 歴史景観とも都市景観とも調和している歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している歴史景観とも都市景観とも調和していない図 5.1 京都駅ビルの外観に対する評価 (2) 駅ビル内部の空間に対する評価京都駅ビルは中央にコンコースを挟んで東側にあるホテルや劇場西側の百貨店から 9

10 構成されている問 2 ではこの駅ビル内部の空間が京都の玄関口としてふさわしいか否かを質問した単純集計結果は以下の表 5.2 図 5.2 に示すとおりであるふさわしいと思っている人はどちらかと言えばふさわしいに回答している人を含めて全体の約 82% におよび全体として京都の玄関口としてふさわしいと思っている人が多いということがわかる表 5.2 京都駅ビル内部の空間に対する評価実数 % 京都の玄関口としてふさわしいと思う % 京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う % 京都の玄関口としてふさわしくないと思う % 合計 % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.2 京都駅ビル内部の空間に対する評価京都の玄関口としてふさわしいと思う京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う京都の玄関口としてふさわしくないと思う問 3 では問 2 において京都の玄関口としてふさわしくないと思うと回答した人だけに京都駅ビルの空間が京都の玄関口としてふさわしくないと考えている理由を質問した単純集計結果は以下の表 5.3 図 5.3 に示すとおりである京都駅ビルのイメージとして歴史景観と都市景観との調和というのが建設当初からのコンセプトであるがふさわしくないに回答している人はこのどちらかのコンセプトとの食い違いがあるからふさわしくないと考えているのであろう問 3 はどちらと食い違いかあるのかを確かめるために設定した質問項目である古都京都のイメージに合わないからに回答している人が全体の約 78% を占め歴史景観との食い違いがあると考えられるこれは先程の問 1 で京都駅ビルは歴史景観と調和していないが都市景観と調和していると回答していた人が多かったこととも関連があるだろうなおその他として京都駅は京都とは別物として考えているという回答が得られた 10

11 表 5.3 京都駅ビル空間が京都の玄関口としてふさわしくない理由実数 % 古都京都のイメージに合わないから % 現代京都をアピールするものとして不十分だから % その他 1 7.1% 合計 % 古都京都のイメージに合わないから現代京都をアピールするものとして不十分だからその他 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.3 京都駅ビル空間が京都の玄関口としてふさわしくない理由 (3) 駅ビル周辺の開発に対する考え問 4 では今後の京都駅周辺の開発についてどう考えているかを質問したその単純集計結果は以下の表 5.4 図 5.4 に示すとおりである歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべきだと思うと回答した人が全体の約 44% と最も多く次に現在の都市開発レベルを維持すべきが約 32% さらに都市開発を進めるべきが 21% であったこの結果から京都駅周辺には歴史景観が必要であると考える人が多いということがわかるこれは先述の問 1 と問 3 とも関連性が高く歴史景観が求められている現状がうかがえるまたその他としては歴史景観と都市景観の両方の調和を意識して開発をすすめるべきであるわからないがあげられていた表 5.4 京都駅駅ビル周辺の開発に対する考え実数 % さらに都市開発を進めるべき % 現在の都市開発レベルを維持するべき % 歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべき % その他 2 2.5% 合計 % 11

12 さらに都市開発を進めるべき現在の都市開発レベルを維持するべき歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべきその他 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.4 京都駅駅ビル周辺の開発に対する考え (4) 駅ビルの利用目的問 5 では京都駅ビルの利用目的について質問したその単純集計結果は以下表 5.5 図 5.5 に示すとおりである通過するだけで利用しないと回答した人が約 29% で次に観光が約 25% 買い物が約 24% であったその他としては友人と遊ぶ仕事食事があげられており利用目的は様々であるといえる表 5.5 京都駅ビルの利用目的実数 % 買い物 % 観光 % 休憩 % その他 6 7.4% 通過するだけで利用しない % 合計 % 通過するだけで利用しない買い物 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 観光その他休憩図 5.5 京都駅ビルの利用目的 2. 個人属性 (1) 性別性別に関する単純集計結果は以下の表 5.6 図 5.6 に示すとおりである男女の割合は 12

13 男性の方がやや多い表 5.6 性別構成実数 % 女性 % 男性 % 合計 % 女性男性 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.6 性別構成 (2) 年代回答者の年代に関する単純集計結果は以下の表 5.7 図 5.7 に示すとおりである 10 代が全体の約 55% と圧倒的に多い次いで 30 代と 40 代が約 15% を占めている 60 代以上は全体的に少ない 10 代も約 5% で少ないこれは JR 京都駅ビルとその周辺が若い世代に人気が高いスポットであることを反映している表 5.7 年代構成実数 % 10 代 4 4.9% 20 代 % 30 代 % 40 代 % 50 代 5 6.2% 60 代 3 3.7% 70 代 0 0.0% 80 代 1 1.2% 合計 % 13

14 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10 代 20 代 30 代 40 代 50 代 60 代 70 代 80 代図 5.7 年代構成 3. クロス集計結果 (1) 個人属性と駅ビル外観に対する評価との関係以上の結果を踏まえて問 1 問 2 問 4 の回答についてそれぞれ性別年齢 (20 代以下 30 代以上 ) とのクロス集計を行ったまず男女別にみた京都駅ビルの外観に対する評価についてのクロス集計結果は以下の表 5.8 図 5.8 に示すとおりである男女別にみても両性別とも歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和していると考えている人が多いことがわかるしかしこの集計から歴史景観とも都市景観とも調和していると考えている人が女性には比較的多いことが明らかとなった表 5.8 男女別にみた京都駅ビルの外観に対する評価女性男性全体実数 % 実数 % 実数 % 歴史景観とも都市景観とも調和している % % % 歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない 3 8.6% 2 4.3% 5 6.2% 歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している % % % 歴史景観とも都市景観とも調和していない 3 8.6% % 8 9.9% 合計 % % % 14

15 男性歴史景観とも都市景観とも調和している歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない女性歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している 0% 20% 40% 60% 80% 100% 歴史景観とも都市景観とも調和していない図 5.8 男女別にみた京都駅ビルの外観に対する評価年代別にみた京都駅ビルの外観に対する評価についてのクロス集計結果は以下の表 5.9 図 5.9 に示すとおりである歴史景観とも都市景観とも調和していると考えている人は 20 代以下が 26.5% 30 代以下が 18.8% と 20 代の方が高い歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和していると考えている人は 20 代以下が 57.1% 30 代以上が 65.6% で 30 代に多いことがわかるまた 30 代以上では歴史景観と調和しているが都市景観とは調和していないと考えている人が比較的多いといえる表 5.9 年代別にみた京都駅ビルの外観に対する評価 20 代以下 30 代以上全体実数 % 実数 % 実数 % 歴史景観とも都市景観とも調和している % % % 歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない 1 2.0% % 5 6.2% 歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している % % % 歴史景観とも都市景観とも調和していない % 1 3.1% 8 9.9% 合計 % % % 15

16 30 代以上 20 代以下歴史景観とも都市景観とも調和している歴史景観とは調和しているが都市景観とは調和いていない歴史景観とは調和していないが都市景観とは調和している歴史景観とも都市景観とも調和していない 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.9 年代別にみた京都駅ビルの外観に対する評価 (2) 個人属性と駅ビル内部の空間に対する評価との関係男女別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価についてのクロス集計結果は以下の表 5.10 図 5.10 に示すとおりであるふさわしくないと考えている人は女性が 22.9% 男性が 13.0% で女性に多いという結果になった表 5.10 男女別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価女性男性全体実数 % 実数 % 実数 % 京都の玄関口としてふさわしいと思う % % % 京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う % % % 京都の玄関口としてふさわしくないと思う % % % 合計 % % % 男性女性京都の玄関口としてふさわしいと思う京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う京都の玄関口としてふさわしくないと思う 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.10 男女別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価 16

17 年代別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価についてのクロス集計結果は以下の表 5.11 図 5.11 に示すとおりである両者ともどちらかといえばふさわしいを入れると 80% 以上の人がふさわしいと考えている人がわかるしかし 20 代以下ではふさわしくないと回答している人が 20% と高く若年層には玄関口として受け入れられていないということがわかる表 5.11 年代別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価 20 代以下 30 代以上全体実数 % 実数 % 実数 % 京都の玄関口としてふさわしいと思う % % % 京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う % % % 京都の玄関口としてふさわしくないと思う % % % 合計 % % % 30 代以上京都の玄関口としてふさわしいと思う京都の玄関口としてどちらかといえばふさわしいと思う京都の玄関口としてふさわし 20 代以下くないと思う 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.11 年代別にみた京都駅ビル内部の空間に対する評価 (3) 個人属性と駅ビル周辺の開発に対する考え男女別にみた今後の京都駅周辺の開発に対する考えについてのクロス集計は以下の表 5.12 図 5.12 に示すとおりであるさらに都市開発を進めるべきと回答している人は女性で 11.4% 男性で 28.3% と男性に多いことがわかるまた歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべきと回答している人は女性で 51.4% 男性で 39.1% と女性に多いことがわかるこの結果から男性には比較的都市開発を望む人が多く女性には歴史景観の保全を求める人が多いという傾向が見出される 17

18 表 5.12 男女別にみた京都駅周辺の開発に対する考え女性男性全体実数 % 実数 % 実数 % さらに都市開発を進めるべき % % % 現在の都市開発レベルをいじするべき % % % 歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべき % % % その他 2 5.7% 0 0.0% 2 2.5% 合計 % % % 男性女性さらに都市開発を進めるべき現在の都市開発レベルをいじするべき歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべきその他 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.12 男女別にみた京都駅周辺の開発に対する考え年代別にみた今後の京都駅周辺の開発に対する考えについてのクロス集計は以下の表 5.13 図 5.13 に示すとおりである現在の都市開発レベルを維持するべきと回答した人は 20 代以下では 34.7% 30 代以上では 28.1% と 20 代に多いが全体としてあまり差がないことがわかるこの結果から京都駅周辺の開発については年代間では意見の相違はないといえる表 5.13 年代別にみた京都駅周辺の開発に対する考え 20 以下 30 代以上全体実数 % 実数 % 実数 % さらに都市開発を進めるべき % % % 現在の都市開発レベルをいじするべき % % % 歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべき % % % その他 2 4.1% 0 0.0% 2 2.5% 合計 % % % 18

19 30 代以上 20 代以下さらに都市開発を進めるべき現在の都市開発レベルをいじするべき歴史景観を保全あるいは創造する方向に転換すべきその他 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 5.13 年代別にみた京都駅周辺の開発に対する考え Ⅵ 仮想トラベルコスト法による京都駅ビルの経済評価 1. 旅行費用と訪問回数の算出本分析では個人の訪問回数の変化から京都駅ビルの価値を計算するためゾーントラベルコスト法ではなく個人トラベルコスト法を用いる個人トラベルコスト法において必要な情報は個人の旅行費用と訪問回数である旅費については回答者に居住地の最寄り駅を質問しそこから京都駅までくるのにかかる費用を Yahoo! 路線情報 ( を利用して計算した訪問回数については京都駅ビルを何年何ヶ月あるいは何週間に何回訪れるかを質問しその回答を年単位に換算して用いた得られた旅行費用と訪問回数の組み合わせを以下の表 6.1 に示す 19

20 表 6.1 個人の訪問回数と旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用注 : 訪問回数が 100 以上の回答者は除いた 2. 現在の京都駅ビル周辺に対するレクリエーション需要関数の推定表 6.1 のデータをもとにレクリエーション需要関数を推定する訪問回数を V 旅行費用を TC とするとレクリエーション需要関数は一般に次のように表される V = f (TC) (6.1) 本分析ではこの関数を次の (6.2) 式のように設定する ln V = α + βtc (6.2) α β はパラメータである α β を (6.2) 式のモデルの下で回帰分析により推定した回帰分析の結果は以下の表 6.2 のとおりであるまた旅行費用訪問回数の散布図は図 6.1 のようになる表 6.2 レクリエーション需要関数の推定結果 ( 現状 ) 係数 t 値定数項旅行費用決定係数

21 旅行費用訪問回数図 6.1 旅行費用と訪問回数の散布図 3. 現在の京都駅ビル周辺の価値 (6.2) 式の下で個人 i の訪問 1 回あたりの消費者余剰は次のようになることがわかっている CS i α+ βa e = (6.3) β また (6.2) 式から TC=a のとき V=e α+βa となるこれはトラベルコストが a 円の人の訪問回数を表しているしたがって個人 i の訪問 1 回あたりの消費者余剰は CS i を e α+βa で割ることによって次のように求められる i α+ βa e CS 1 = (6.4) β つまり -1/βがすべての個人にとっての訪問 1 回あたりの消費者余剰となるよって消費者余剰の総額は -1/β 年間訪問者数で求められる βの推定値が京都駅ビル周辺の年間訪問者数は 4700 万人 ( 注 9) であることから現在の京都駅ビル周辺の価値は約 3982 億円と推定される 4. 京都駅ビルがなかった場合のレクリエーション需要関数の推定アンケート調査では京都駅ビルがなくなった場合に回答者は京都駅周辺にどの程度訪れるかを質問したこの京都駅ビルがなくなった場合の訪問回数と先の旅行費用との組み合わせを以下の表 6.2 に示すなお各セルの値は表 6.1 のものと対応している 21

22 表 6.3 京都駅ビルがなくなった場合の個人の訪問回数と旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用訪問回数旅行費用注 : 訪問回数が 100 以上の回答者は除いた第 2 節と同様に (6.2) 式のモデルの下で回帰分析により京都駅ビルがなくなった場合のレクリエーション関数を推定したその結果は表 6.4 のとおりであるまた旅行費用訪問回数の散布図は図 6.2 のようになる表 6.4 レクリエーション需要関数の推定結果 ( 京都駅ビルがなくなった状態 ) 係数 t 値定数項旅行費用決定係数

23 旅行費用訪問回数図 6.2 仮想状態における旅行費用と訪問回数の散布図 5. 京都駅ビルの価値第 3 節で述べたようにすべての個人にとっての訪問 1 回あたりの消費者余剰は-1/βで表されるため表 6.4 から京都駅ビルがなくなった場合の京都駅周辺への訪問一回あたりの価値は 1114 円と計算される一方駅ビルがなくなった場合の訪問者数については平均旅行費用を持つ人の訪問回数の変化を用いて予測する平均旅行費用を計算すると 4432 円となりこの平均旅行費用を持つ人の訪問回数は e α+βa から現状では 2.77 回駅ビルがなくなった場合は 2.00 回と計算されるしたがってこの結果から駅ビルがなくなった場合の年間の京都駅周辺への訪問者数は 4700 万 2.00/2.77 より 33,891,917 人に減少することが予測されるそれゆえ駅ビルがなくなった場合の京都駅周辺の価値は 1114 円に 33,891,917 人をかけて約 3767 億円と推定されるこれらの結果から京都駅ビルの価値は 3982 億円億円 =215 億円と推定される Ⅶ 結論と今後の課題本論文では京都駅ビルの価値を金銭的に明らかにした手法としては仮想トラベルコスト法を用いて現在の京都駅ビル周辺と京都駅ビルがなくなった場合の京都駅周辺のレクリエーション需要関数を推定し両者の差から京都駅ビルの価値を推定したその結果京都駅ビルの価値は年間約 215 億円であることが明らかになったこの結果は京都駅周辺だけでなく開発が話題となっている大阪駅前など様々な都市開発問題において有益な情報となるだろうしかし京都という都市を考えるとアンケートの単純集計結果が示すように歴史景観の保全を求める声が多いのが現状である建物デザインや周辺景色との調和を考え住民 23

24 の意見を反映させながら政策を進めていかなければならない注 (1) 面積と人口のデータは京都府統計データ ( から引用した (2) 環境評価手法の分類は環境評価の実践テクニック ( coken/) を参考にした (3) 栗山研究室 ( から引用した (4) 森田 (2003) から引用した (5) トラベルコスト法の説明は寺脇拓のホームページ ( com) を参考にした (6) 仮想トラベルコスト法の説明は大石渡辺 (2002) を参考にした (7) 出村吉田 (1999) を参考にした (8) 調査票において京都駅ビルのデザインや空間の説明に朝日新聞朝刊 (1997 年 10 月 09 日 ) を参考にした (9) 京都駅ビル開発株式会社への聞き取りによるなおこの訪問者数は京都駅ビルで訪問者が買い物をした ( レジを通った ) 回数であるしたがって例えば同じ人が 2 回買い物をすれば訪問者数は 2 人とカウントされ買い物に来たにもかかわらず何も買わずに帰った人は 1 人とカウントされない引用参考文献出村克彦吉田謙太郎 (1999) 農村アメニティの創造にむけて- 農業農村の公益的機能評価 - 大明堂森田学 (2003) 非市場財の経済評価 Best Value Vol.4 pp.11~14 大石卓史渡邉正英 (2002) 仮想トラベルコスト法 ~ 環境質の変化を考慮した公共事業の事前評価のために~ UFJ Institute REPORT Vol.7 pp.51~56 謝辞今回の論文作成にあたり京都駅ビル開発株式会社アンケートに答えて下さった通行人の方々に多大なご協力をいただきました心からお礼を申し上げたいと思います 24

<4D F736F F F696E74202D B CC8EC091482E B8CDD8AB B83685D>

<4D F736F F F696E74202D B CC8EC091482E B8CDD8AB B83685D> 報告日 :2008 年 10 月 22 日報告者 : 寺脇拓 2 11 1.1 個人トラベルコスト法個人トラベルコスト法 (individual travel cost method: ITCM) 評価対象となるレクリエーションサイトまでの個人の旅行費用とそこへの年間の訪問回数の関係からレクリエーション需要関数を推定する方法個人が年間何度も訪れるようなサイトの評価に適している 4 単位買う