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えいじろうかがんじ
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1 複合不動産の鑑定評価における取引事例比較法の運用について ( 住宅新報社不動産鑑定 2016 年 6 月号掲載分 ) 梶川智保一. はじめに以前本誌 (2013 年 7 月号 ) 上において複合不動産の鑑定評価における取引事例比較法の適用についてと題した拙論を掲載いただき複合不動産の取引事例比較法についてその総額を包括的に比較の対象とする新たな手法の提案を行った具体的な内容としては土地価格と建物価格を独立した 2 変数からなる文字式に置き換え複合不動産の取引事例における総額をこの 2 変数を用いた 1 次関数として表現することにより総額ベースでの比較を可能にする手法の紹介でありその基本式は下の通りであった基本式対象不動産の存する近隣地域について基準時点 1 における α β を下の通り定義し取引時点における複合不動産の取引総額 γ を α 及び β を用いて次式で表す近隣地域における標準画地の地価 :α 円 / m2 近隣地域における標準画地上の標準的使用建物の市場建物価格 :β 円 / m2 土地価格 γ = { α ( 時点修正率 ) ( 地域格差修正率 ) ( 個別格差修正率 ) ( 敷地面積 ) } + { β ( 時点修正率 ) ( 標準格差修正率 ) ( 個別格差修正率 ) ( 延床面積 ) ( 経年修正率 ) ( その他修正率 ) 2 } ( 事情補正率 ) ( 適合性等修正率 ) 3 再調達価格建物価格 1 基準時点は価格時点と同時点を設定することが望ましいがその他の時点を評価主体が適宜設定してもよい 2 その他修正率とは観察減価や場所的利益など特に建物価格に関して増減価の調整を要すると判断される場合にそれを建物価格に反映させるための調整率 3 適合性等修正率とは複合不動産としての土地と建物の適合性の観点から特に増減価の調整を要すると判断される場合や賃貸条件等物件の個別性の観点から特に修正を要すると判断される場合にそれを総額に反映させるための調整率ただし式の構成を一見すれば明らかな通り当該基本式は専ら複合不動産の取引事例のみに特化した比較の手法というわけではなくむしろ更地をはじめ借地権や底地など取引事例全般を通じて対応可能な汎用な一般式といえ ( 例えば更地の取引事例についても建物延べ床面積をゼロとおくことにより当該基本式を利用することが可能でありこれは技術的には普段我々が更地の鑑定評価において採用している取引事例比較法と同一の考え方である ) 事例不動産の類型を問わず全ての取引事例を同一次元上で比較の対象にし得るという点において鑑定評価の実務上幅広い場面での活用を期待できる優れた手法である昨年改定された不動産鑑定評価基準によれば第 3 章第 3 節において土地 ( 住宅地 ) に関する個別的要因として地勢地質地盤等から始まる 16 項目がまた建物に関する個別的要因として建築の年次から始まる 9 項目が例示列挙されており土地価格と建物価格が相互に独立した価格形成要因を有していることが明記されている複合不動産の総額は土地価格と建物価格の有機的結合により形成されるものでありその構成要素である土地と建物がそれぞれに異なる価格形成要因を有しているのであるから比較の対象が総額である場合そのどちらか一方の特性のみに特化して比較する手法 ( 具体的にいえば総額を床面積もしくは地積で除しての単価比較法がこれに当たる ) は方法論として不適当であるばかりかむしろ誤った回答を導き出す可能性すらある現実の市場においても土地と建物はそれぞれ独自の価格形成要因の作用のもと相互に独立して価格が形成されているのであるから土地価格と建物価格の結合によって構成される総額についてこれを厳密に比準の概念に組み入れようとすれば自ずと土地価格と建物価格そのそれぞれの特性を表象する 2 つの独立変数を用いざるを得ずよって複合不動産の取引事例比較法の適用に当たってはこの独立した 2 変数を包括的に比較の対象とし得 1

2 る一連の手法を採用することがいわば必定ともいえるのであるそこで本稿においてはこの 2 変数を用いた複合不動産の取引事例比較法を実務の中で実際に運用することを想定し建物及びその敷地の鑑定評価において適用すべきその他の手法 ( 中でも特に原価法 ) との関係性について考察するとともにその適用可能性についてさらに議論を深めるべく実務における運用上の課題や留意点について少し掘り下げて考えてみたいと思う二. 建物及びその敷地の鑑定評価フロー不動産鑑定評価基準によれば建物及びその敷地の鑑定評価においてはいわゆる三方式を併用すべきものとされており原価法取引事例比較法及び収益還元法をそれぞれ適用することが求められているしかし実際の実務においては取引事例比較法が適用されるケースは対象不動産が区分所有建物及びその敷地である場合に限られその他の類型においてはほぼ全て積算価格と収益価格のみ ( 場合によっては積算価格のみ ) を試算しそれらの調整によって鑑定評価額が決定されているのが実情であるでは鑑定評価基準の要請に応えるために前述した取引事例比較法を実務で運用するとすればその他の手法との関連性においてその位置づけはどのようなものになるであろうか特に原価法はその運用上そもそも比準の考え方を強く内包している ( 土地価格の査定の場面や建物再調達原価査定時の建設事例の活用の場面など ) 手法であるため取引事例比較法との併用時においては両者の関連性整合性が問題となるそこでまず両手法の関係性を視覚的に理解するため実際に両手法を併用すると仮定してその適用手順の一例を図 1において並列的に図示してみる図 1に示されている通り両手法を併用する場合その適用過程において各々の手法で採用する数値間の関連性整合性が問われる場面がいくつか考えられる鑑定評価手法の適用上これらの関連性をどのように理解し採用数値間の整合性をいかに理論的に第三者に説明するかこれらの問題について考察するため以下に具体例を設定し実際に2 手法を適用してみるものとする三. 適用例 1. 対象不動産の設定土地 : 神戸市某住宅団地内の標準地 ( 地積約 210m2 ) 建物 : 上記標準地上の築 5 年の標準的な木造 2 階建居宅 ( 延床面積 120m2 ) 2. 原価法の適用対象不動産についてその敷地の更地としての価格と建物積算価格をそれぞれ求めこれらを合算した一体としての価格に土地と建物の適合性の観点から修正を加えて積算価格を試算する 1 土地の更地価格の査定取引事例比較法により比準価格を135 千円 / m2と査定 ( 対象地の個性はない ) した用途的純化の進んだ戸建住宅地域であり収益還元法は適用できない対象不動産自身が標準地であり直近の公示価格は135 千円 / m2である以上により対象不動産の敷地の更地としての価格を135 千円 / m2と査定し土地の総額を 2

3 2,840 万円と決定した 2 建物積算価格の査定同一需給圏内の類似地域における類似建物の建設事例より価格時点における対象建物の再調達原価を170 千円 / m2と査定した簡略化のため減価は経年程度経済的残存耐用年数を20 年とし建物積算価格 1,630 万円 (170 千円 / m2 120m2 20/25) と査定した 3 建物積算価格の決定建物と敷地は適合状態にあり一体としての増減価はなく最終的に対象不動産の積算価格を 4,470 万円 (2,840 万円 +1,630 万円 ) と試算した 3. 取引事例比較法の適用 1 取引事例の選択採用同一住宅団地内において収集された複数の複合不動産の取引事例の中から特に代替性に優れる5 事例を選択採用し各取引事例について下に例示する通り基本式を作成する基本式の作成例: 取引事例 A 土地 : ほぼ正方形 ( 地積 m2 ) の三方路地建物 : 築 10 年標準的な仕様の木造 2 階建居宅 ( 延床面積 m2 ) 取引総額時点修正地域格差 1 個別格差 ,500,000 = { ( α ) 時点修正標準格差個別格差延床面積経年修正その他事情補正 ( β ) } 地域格差修正率については簡略化のため相続税財産評価基準書による路線価比を採用した 2 土地に関する個別格差修正率の内訳三方路建物価格に関する時点修正率については一般財団法人建設物価調査会公表の建築費指数比により査定した地積適合性等 ,500,000 = ( α β ) ,500,000 = α β 201,232 = α β B 以下の取引事例についてもそれぞれA 同様に各種補修正を施し最終的に下の通り 5つの基本式を得た取引事例 A: 201,232 = α β 取引事例 B: 182,297 = α β 取引事例 C: 181,753 = α β 取引事例 D: 203,196 = α β 取引事例 E: 184,536 = α β 2 近隣地域内における標準画地の更地価格 (α) の代入三 -2-1において査定された比準価格 135 千円 / m2をαとして採用し各取引事例に係る基本式にαを代入各事例間の信頼性に優劣はないものと判断し各事例より得られた市場建物価格 βの 3

4 中庸値により βを143 千円 / m2と査定した (βの算出過程のイメージについては図 2を参照 ) なお採用した取引事例の内容 ( 特に建物に関する情報の多寡 ) によっては βが相当の幅をもって示されるケースも考えられる ( 詳細については後述 ) がその場合には更地の鑑定評価における取引事例比較法の適用時と同様各事例に施した補修正の内容を再度精査するとともに評価主体の専門家としての知見判断によって採用事例の信頼度等に応じた適切な調整を図るものとするまた三 -2-1において複合不動産に係る取引事例を選択採用した場合には配分法適用時の建物価格の判定について βとの整合性を図るべく三 -2-1に立ち戻りその妥当性を再吟味する必要があることに留意しなければならない 3 対象不動産に係る基本式に α 及び β を代入対象不動産に係る基本式 (γ=210α+120β 20/25) を作成し当該基本式に取引事例より得た α 及び β を代入して対象不動産の比準価格を 4,210 万円と試算した四. まとめと課題前記適用例を概観すればわかる通り複合不動産の鑑定評価における原価法と取引事例比較法の併用時においては両手法の関連性整合性の観点から以下の 3 つの課題が見出される 1 原価法における積算価格算出に至るまでの計算過程と取引事例比較法における基本式とは数式の構成としてはほぼ同じ内容となるため土地価格の査定において収益価格を考慮せず ( 標準画地の比準価格 =α) かつ再調達原価 ( 単価 ) と市場建物価格 βが同額であれば結果として積算価格と比準価格は同じ価格となる ( 同じ計算を繰り返しているだけということになる ) ただし再調達原価はあくまで建築市場の現場において積算の概念により算出された数値であり ( 特に直接法による場合 ) 一方で市場建物価格は不動産取引市場の現場において実際に発生した取引事例より抽出された数値であるからたとえ再調達原価と市場建物価格が同額になったとしてもそれぞれを試算する鑑定評価上の意義必要性は相応にあるものと思われる 2 逆に再調達原価 ( 単価 ) と市場建物価格 βに大きな乖離が生じている場合その乖離の内容や程度について理論的な説明を求められることが予想されるだが先に述べた通り市場建物価格は取引総額を構成する要素として土地価格との相互関係において現実の不動産取引市場の中で実際に観察された数値であり対象建物の部材価格や労務費付帯費用等を積み上げて積算された数値とはそもそもその算出過程や背景が大きく異なるまた例えば再調達 ( 新築 ) 時を想定すれば業者利潤や労務費なども無視できない割合をもって建築費を構成するものと思われるが中古建物の取引においては築年次を経れば経るほどこれらの費用と建物価値との関係が希薄になることが予想されそうした観点に立てば市場建物価格と再調達原価が大きく乖離することも必ずしも不合理とはいえないさらに言えば現実の不動産市場においては中古建物の価値は不当に低く評価されているきらいがあり市場建物価格が低く算出されてしまうのはそうした市場の実態を忠実に反映した結果であるとも考えられる 3 一方で取引事例の収集選択について図 2 のように価格がうまく収斂する取引事例を収集で 4

5 きない可能性もある例えば同一団地内かつ同一街区内の取引事例であっても新築の場合事業主が違えばその企業ブランドや事業規模販売戦略や素地の仕入れに対する姿勢建設業者との力関係などによって基本式の傾きや切片を大きく異にすることがありまた中古建物の場合であっても売却に至るまでの経緯や事情リフォームの有無やその時期及び内容等といった諸要素によって同様の事態が生じる可能性があるこの問題は単に取引事例に係る建物に関する記載項目をより充実させ ( もちろん評価主体の技術の向上も必要 ) 厳密な比準を心がけることによって解決が可能になる場合とそうでない場合があり後者の場合そもそもの原因が中古建物流通市場の未整備性未成熟性にあることから市場自体が有する経済的不合理性が解消されない限り適切な取引事例の収集は望むべくもない実際現状の不動産取引市場においては中古建物の価値判断に関する統一した見解や相場観があるわけではなく売り手側の事情や買い手側の都合によって築浅でまだまだ利用可能な建物であっても土地に付随して低廉な価格で取引されている例もあれば築年次が相当に古い建物であっても思わぬ高値で取引されている例も混在している中古建物流通市場の洗練化の問題については不動産鑑定業界の努力だけでは如何ともしがたく国土交通省をはじめとする関連団体が現在熱心に取り組んでいる中古住宅市場の整備活性化事業に期待をするしかないこれらの対策が功を奏し実際の不動産取引市場の現場において中古建物が適正な価格で流通する実例が増えてくればそうした実績の積み重ねにより将来的には建物の価格に関する相場観めいた考え方や建物の価値判断に関する統一的な見解が市場の中で新たに形成されてくる可能性もある以上複合不動産の鑑定評価における取引事例比較法の運用について稚拙な文章ながら個人的な見解を述べた本稿で掲げたテーマは新たな不動産鑑定評価技法の開発や取引事例の精緻化といった不動産鑑定業界だけに突きつけられた問題ではなく昨今何かと取り沙汰されている少子高齢化の進展に伴うストック型社会への移行を円滑に行うために不動産関連業界が一丸となって喫緊に検討すべき課題ともいえる空き家住宅の利活用をはじめとする中古建物流通市場の整備活性化事業の順調な進捗はもちろん不動産鑑定業界そのものの安定的な発展と専門家としての社会的信頼性のより一層の向上を望む一不動産鑑定士としてここで提案した技法や提起した課題が今後複合不動産の鑑定評価に関する議論進展のための一助となれば幸いに思う 5

6 図 1 複合不動産の鑑定評価における原価法及び取引事例比較法の適用フロー図 Ⅰ. 原価法 1. 土地価格の査定 1 比準価格の査定標準画地の比準価格 (α) 個別格差修正代入 = 対象地の比準価格 2 収益価格の査定 3 標準地 ( 基準地 ) との規準 4 対象地の更地価格の決定 Ⅱ. 取引事例比較法 1. 取引事例の選択 2. 各事例に係る基本式の作成 3.Ⅰ-1-1 の α を採用代入 a. 直接法単用もしくは併用 b. 間接法 2 減価修正 2. 建物価格の査定 1 再調達原価の査定 3 対象建物の建物価格の決定整合性 4. 各基本式より得た β を調整して β を決定 5. 対象不動産に係る基本式に α 及び β を代入比準価格の決定 3. 積算価格の査定土地建物一体価格の査定 ( 更地価格 + 建物価格 ) ( 一体としての増減価率 ) もしくは ( 更地価格 + 建物価格 ) ± ( 一体としての増減価額 ) 積算価格の決定 6

7 図 2 複合不動産に係る取引事例比較法の適用イメージ市場建物価格 β 200,000 α=135 千円 / m2 A:β=143,181 円 / m2 B:β=137,966 円 / m2 C:β=145,490 円 / m2 D:β=148,524 円 / m2 E:β=141,527 円 / m2 事例 A 事例 B 150,000 事例 C 事例 D 事例 E 100, , , , , , , ,000 標準画地の地価 α 以上 7

12. 地価公示は土地鑑定委員会が毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定しこれを公示するものである 13. 不動産鑑定士は土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては近傍類地の取引価格から

12. 地価公示は土地鑑定委員会が毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定しこれを公示するものである 13. 不動産鑑定士は土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては近傍類地の取引価格から氏名第 1 日目地価公示鑑定評価地価公示 1. 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において当該土地の取得価格を定めるときは公示価格を規準としなければならない 2. 公示価格を規準とするとは対象土地の価格を求めるに際して当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1 又は2 以上の標準地との位置