TAS-MAP 土地建物評価土地建物評価レポートのサンプル評価レポート (PDF) 評価額比準表評価条件事例一覧路線価表示住宅地図公示等推移グラフ変動率固定資産税データを使用した場合このページは出力されません事例プロット図評価レポート (Excel) エクセル形式では土地建物レ

Size: px

Start display at page:

Download "TAS-MAP 土地建物評価土地建物評価レポートのサンプル評価レポート (PDF) 評価額比準表評価条件事例一覧路線価表示住宅地図公示等推移グラフ変動率固定資産税データを使用した場合このページは出力されません事例プロット図評価レポート (Excel) エクセル形式では土地建物レ"

せぴあしもね
5 years ago
Views:

1 TAS MAP 土地建物評価マニュアル各種マニュアル類は会員ログイン後右上のバーメニュー操作マニュアルヘルプから取得できます操作に関するお問い合わせはサポート専用ダイヤルで受付けておりますお気軽にご連絡下さい TAS-MAP サポート専用ダイヤル受付時間 :9:00~17:30( 土日祝日年末年始を除く ) 話し中の場合は下記の通常ダイヤルでも対応致します株式会社タス

2 TAS-MAP 土地建物評価土地建物評価レポートのサンプル評価レポート (PDF) 評価額比準表評価条件事例一覧路線価表示住宅地図公示等推移グラフ変動率固定資産税データを使用した場合このページは出力されません事例プロット図評価レポート (Excel) エクセル形式では土地建物レポートの 1 ~2 ページがダウンロードできます PDF と同時にエクセルもダウンロードし保存しておけば後日変更修正が可能となります

3 オプション事例条件入力( 以上 P12~14) TAS-MAP 土地建物評価土地建物評価の流れ動選択準備土地建物の登記簿や物件の概要がわかるもの ID パスワードの入力 ID 半角大文字 ( 例 :TASMP001) で入力パスワード半角小文字で入力 ( 例 :tasmapgo) 土地建物評価の選択住所検索物件の指前面路線価の選択対象地に面する道路の路線価を選択定価格時点の変更必要がある場合は価格時点を変更可能事例を自分で指定のログイン後サービスの案内画面で土地建物評価をクリック ( 以上 P2) 住所 ( 所在 ) で検索のほか居住者名で検索など 6 種類の検索方法物件の確定物件を地図の中心にする ( 地図上で対象地をクリック中心移動 ) (P3~4) 用途地域の選択用途地域を選択し建蔽容積を入力 ( 建蔽容積の入力は省略可 ) 用途地域等は自動取得 ( 一部の地域を除く ) 標準価格の確認次へ事例位置および事例の内容を確認しながら選択自選択した事例から算出される標準価格を確認 ( 以上 P11) ( 以上 P5~10) 評価対象の選択土地の条件建物の条件評価対象を土地建物土地のみ建物のみから選択地積の入力系統連続性画地条件等の選択その他の条件の入力種類構造屋根の選択延床面積階層築年の入力結果表示評価額土地個別格差率および建物の再調達原価耐用年数等の確認オプションオプション価格の調整等地図に矢印やコメントを入力土地の個別格差率建物再調達原価耐用年数等の変更および市場性による調整コメントの追加 ( 以上 P15) レポートの地図に矢印やコメントを追加 (P17) 評価レポートダウンロード (PDF) 評価レポートダウンロード (Excel) 土地建物評価レポート (PDF) のダウンロード (AdobeReader 必要 ) および保存土地建物評価レポート (Excel) は PDF 版の 1~2 ページ目を出力保存後日の修正作業などに活用 ( 以上 P18) 1 TAS-MAP 評価方法の説明 (P19)

4 ID パスワードの入力と土地建物評価の選択トップページ TAS-MAP をご利用の際はこちらの会員ログインボタンを押し会員ログインページからログインしてください会員ログインページこちらに ID パスワードを入力しログインボタンを押してください入力規則 ID 半角大文字 ( 例 :TASMP001) パスワード半角小文字 ( 例 :tasmapgo) サービスのご案内画面土地建物評価はこちらをクリックしてください 2

正確な住所が分からない場合などに便利ですまた個人名だけでなく法人名や建物名の検索も可能です郵便番号で検索

5 住所検索住所 ( 所在 ) で検索目的の住所が分かっている場合こちらが便利です住所 ( フリーワード ) 住所の部分一致で一覧表示をします都道府県や市町村名などの選択を省略できるので便利です居住者名で検索地番しか分からない正確な住所が分からない場合などに便利ですまた個人名だけでなく法人名や建物名の検索も可能です郵便番号で検索郵便番号が分かっている場合は住所検索よりも速く便利です駅名で検索駅に近い目的地や駅の近隣から探す場合などに便利です施設名で検索施設に近い目的地や施設の近隣から探す場合などに便利ですコンビニ役場 etc 3

街区 ) 番地 / 号の順でクリックしてください番地 / 号までクリックすれば200m

検索途中で地図を表示したい場合は該当するレベルのをクリックしてください居住者名で検索

6 住所検索利用の多い住所 ( 所在 ) で検索と居住者名で検索について説明します住所 ( 所在 ) で検索都道府県以降市区町村大字 / 町字 / 丁目番 ( 街区 ) 番地 / 号の順でクリックしてください番地 / 号までクリックすれば200m 幅の住宅地図が表示されます検索途中で地図を表示したい場合は該当するレベルのをクリックしてください居住者名で検索居住者名で検索は住宅地図の表札から検索する方法です市区町村および検索する居住者名 ( または会社名建物名 ) 建物分類を選択して検索をすると一覧表示され該当する物件をクリックすればピンポイントで地図表示されます豊島区の松島さんを個人家屋で検索豊島区の松島さんが一覧表示該当の松島さんをクリックピンポイント地図表示 4

目的の物件の面している前面路線価を選択してください位置指定道路などで目的物件が直接路線価に面していない場合は前面道路が接続する道路の路線価を選択してください倍率地域の場合は 5 前面道路に相続税路線価がない ( 固定資産税データで評価 ) を選択してください 4 価格時点の変更

7 物件の指定 1 物件の確定 2 用途地域の選択および建蔽容積の確認 3 前面路線価の選択 4 価格時点の変更対象地周辺に相続税路線価がない場合操作画面が異なり 1 物件の確定ます詳細は次ページへ目的の物件が地図上の赤十字と一致していることを確認してください違う場合は物件の位置を地図上でクリックすることにより赤十字の中心に移動します 2 用途地域の選択および建蔽率容積率の入力用途地域をプルダウンボタン内のリストから選択してください建蔽率容積率を入力してください ( 省略可 ) 3 前面路線価の選択表の 1~4 は地図上の赤マル字 1~4 に対応しています目的の物件の面している前面路線価を選択してください位置指定道路などで目的物件が直接路線価に面していない場合は前面道路が接続する道路の路線価を選択してください倍率地域の場合は 5 前面道路に相続税路線価がない ( 固定資産税データで評価 ) を選択してください 4 価格時点の変更価格時点は評価日が指定されていますが評価日の前後 3 ヶ月以内は日付を変更することが可能です物件指定が終了したら次へをクリックすれば条件入力画面へ進みますこの場合土地価格を算出するにあたり比準する事例は自動選択されます事例を自分で指定をクリックすれば事例選択画面へ進みます事例位置および事例の内容を地図で確認しながら選択可能で算出された標準価格の確認もできます 5

固定資産税標準宅地がない場合 ) 4: 最大 4km 以内にある公示地等から比準して評価する 1 相続税路線価がある場合相続税路線価がある ( 路線 : 青色表示

8 土地評価の方法その 1 TAS-MAP では土地評価を下記の 4 段階の方法で行います 1: 公示地等を比準 ( 相続税路線価比で地域格差補正 ) して評価する ( 相続税路線価がない場合 ) 2: 固定資産税路線価に基づいて評価する ( 固定資産税路線価がない場合 ) 3: 周辺の固定資産税標準宅地から比準して評価する ( 固定資産税標準宅地がない場合 ) 4: 最大 4km 以内にある公示地等から比準して評価する 1 相続税路線価がある場合相続税路線価がある ( 路線 : 青色表示 ) 1 用途地域建蔽率容積率の確認 2 相続税路線価の選択 3 価格時点の確認 4 次へ第 1 方法 6 公示地等を比準 ( 相続税路線価比で地域格差補正 ) して評価する

9 土地評価の方法その 2 2 相続税路線価がない + 固定資産税路線価がある場合 1 用途地域建蔽率容積率の確認相続税路線価がない 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価固定資産税路線価がある路線 : 赤色表示 4 固定資産税路線価の選択 5 次へ第 2 方法固定資産税路線価に基づいて評価する 7

10 土地評価の方法その 3 3 相続税路線価 & 固定資産税路線価がない + 固定資産税標準宅地がある場合 1 用途地域建蔽率容積率の確認相続税路線価がない 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価固定資産税路線価がない固定資産税標準宅地がある 4 次へ第 3 方法周辺の固定資産税標準宅地から比準して評価する 8

11 土地評価の方法その 4 4 相続税路線価 & 固定資産税路線価 & 固定資産税標準宅地がない場合相続税路線価がない 1 用途地域建蔽率容積率の確認 2 価格時点の確認 3 固定資産データによる評価固定資産税路線価がない固定資産税標準宅地がない 4 次へ 5 次へ第 4 方法最大 4km 以内にある公示地等から比準して評価する 9

12 土地評価の方法その 5 各方法における土地評価の算定過程 1 相続税路線価がある場合公示地価など ( 平均水準 ) 地域補正時点修正個別補正土地面積 = 土地価格 ( 相続税路線価に基づく ) 周辺事例に地域補正を施し均衡の取れた土地価格が算出されます 2 相続税路線価がない + 固定資産税路線価がある場合固定資産税路線価時点修正個別補正土地面積 = 土地価格前面道路の路線価 ( 地価水準 ) に基づく評価の為地域補正は不要です 3 相続税路線価 & 固定資産税路線価がない + 固定資産税標準宅地がある場合固定資産税標準宅地 ( 平均水準 ) 時点修正個別補正土地面積 = 土地価格対象地の近隣事例 ( 固定資産税標準宅地 ) に基づく評価の為一般的な地価水準に基づく土地価格が算出されます 4 相続税路線価 & 固定資産税路線価 & 固定資産税標準宅地がない場合公示地価など ( 平均水準 ) 時点修正個別補正土地面積 = 土地価格半径 4km 以内の事例から地域格差を考慮せず評価する為地域格差が大きい事例を採用すると土地価格が乖離することがあります 10

事例を自分で指定および標準価格の確認 1 対象地の概要 2 事例一覧 3 事例の選択 4 事例内容の確認 6 条件入力へ 5 標準価格を 1

青い白抜きの番号は地価公示地価調査で赤い白抜きの番号は調査事例です位置を確認しながら選択することができます 3

事例内容の確認下線のある部分をクリックすれば各事例地の地図や内容をご確認いただけます 5 標準価格を確認

13 事例を自分で指定および標準価格の確認 1 対象地の概要 2 事例一覧 3 事例の選択 4 事例内容の確認 6 条件入力へ 5 標準価格を 1 対象地の概要確認前画面で指定した位置に基づき対象地の概要が表示されます 2 事例一覧事例一覧が左の地図に対応して表示されます青い白抜きの番号は地価公示地価調査で赤い白抜きの番号は調査事例です位置を確認しながら選択することができます 3 事例の選択事例一覧の左列にある白四角のチェックボックスをチェックすることにより最大 6つ事例選択ができます 4 事例内容の確認下線のある部分をクリックすれば各事例地の地図や内容をご確認いただけます 5 標準価格を確認選択した事例に基づき計算される標準価格をあらかじめ確認できます事例を変える場合には確認画面を閉じて選択しなおしてください 6 条件入力へ事例選択標準価格の確認が終了したら次へをクリックしてください事例内容の確認標準価格の確認 11

14 条件入力評価条件を入力しこの条件で評価するをクリックしてください 12

15 各評価条件は下記を参考に入力してください条件入力 ( 参考 ) 番号項目名 1 所在内容 TAS-MAPのデータベースより住居表示が取得されます住所を確認して番地号まで入力してください空欄では先にいけません 2 価格時点物件指定で設定した価格時点が表示されます変更はできません 3 評価対象評価対象を土地と建物土地のみ建物のみから選択してください 4 地番地番を入力する欄です代表の地番 1 筆のみ入力できます 5 筆ある場合は外 4 筆と入力してくださいなお省略可能です 5 地積総面積には評価対象となるすべての土地の地積を入力してくださいセットバックや道路提供面積を入力してください入力された値が総面積から控除されて評価されますセットバックとは道路の幅員が 4m 未満の場合道路の中心から 2m 後退することをいいます ( 建築基準法 42 条 2 項 ) セットバック部分は建蔽率容積率の計算の際敷地面積から除外されるので評価面積から除外されます 6 系統連続性項目系統連続性選択内容通抜け可能な通常の道路行止まり道路 ( 路線価あり ) 行止まり道路 ( 路線価なし ) 評点画地条件 7-1 形状選択内容評点 (%) 内容整形 ±0 標準的画地に対して増減価なしやや不整形 -10 標準的画地に対して -10% 減価不整形 -20 標準的画地に対して -20% 減価袋地路地状部分 -50 路地状部分の面積を入力した場合は有効面積の面積有効部分 -20 割合で変動します ( 下記参照 ) なお路地状部分の面積が未入力の場合は-20% 減価としています袋地有効部分 (B) A: 路地状部分の面積 B: 有効部分の面積 A+B: 敷地面積道路路地状部分 (A) A B 減価率 = -50% + A+B A+B -20% 7-2 接面道路との関係 7-3 規模項目選択内容住宅系商業系. 工業系. 接面道路との関係中間画地南東西北角地南東南西北東北西ニ方路南北東西三方路以上南接面あり南接面なし規模項目選択内容普通やや規模大規模大評点権利所有権を選択した場合は減価はありません.. 借地権を選択した場合は土地価格に相続税路線価の借地権割合を乗じて借地権価格を求めます.. 上記の値は結果表示画面で変更可能です 13

16 条件入力 ( 参考 ) 番号項目名内容 9 環境条件環境条件は個別性が強いため適宜査定のうえ増減価してください ( 高圧線の減価率については下記参照 ) ( 高圧線下地の例 ) 高圧線は電圧により建築制限が異なるため下記の標準的な減価率を参照の上適宜査定してください高圧線下地 (A) 残地部分 (B) 道路 aの値 bの値 7000~35000V 以下 -20~-30% B 地の物理的心理的障超 ~17 万 V 以下 -30~-60% 害を考慮して適宜査定 17 万 V 超 -70% 0~-5% 減価率 = A B a% + A+B A+B b% A: 路地状部分の面積 B: 有効部分の面積 A+B: 敷地面積その他の条件家屋番号種類主たる構造上記の項目に含まれない項目はコメント欄にコメントを入力の上増減価率を入力してください家屋番号を入力してくださいなお省略可能ですボタンをクリックすることにより建物の種類を選択できますここにないものはその他をクリックして空欄に入力してくださいボタンをクリックすることにより建物の構造を選択できますなお構造選択による建物の再調達原価と耐用年数は以下の通りです構造再調達原価耐用年数木造 140,000 円 / m2 20 年軽量鉄骨造 140,000 円 / m2 20 年鉄骨造 150,000 円 / m2 25 年鉄筋コンクリート造 180,000 円 / m2 35 年鉄骨鉄筋コンクリート造 200,000 円 / m2 40 年軽量鉄骨造 ( 工場倉庫 ) 50,000 円 / m2 20 年鉄骨造 ( 工場倉庫 ) 60,000 円 / m2 20 年 14 屋根ボタンをクリックすることにより建物の種類を選択できますここにないものはその他をクリックして空欄に入力してください 15 延床面積階層延床面積 ( 建物全体の床面積 ) と階層を入力してください 16 築年月建物の築年月を入力してください上記の値は結果表示画面で変更可能です 14

結果表示 1 2 3 4 1 計算結果が表示されます計算結果が土地建物の内訳単価とともに表示されます 2 各項目についての確認をしてください条件入力の際の入力内容とともに評点再調達原価耐用年数などが表示されますので各項目についてご確認ください

17 結果表示計算結果が表示されます計算結果が土地建物の内訳単価とともに表示されます 2 各項目についての確認をしてください条件入力の際の入力内容とともに評点再調達原価耐用年数などが表示されますので各項目についてご確認ください 3 ボタンをクリックするとレポートが表示されます P.16~18 参照 4 市場性のパーセンテージや建物の再調達原価耐用年数などの評価条件を変更した後をクリックすると評価額の調整ができますまた備考を入力した際は必ずこちらをクリックしてください 15

18 評価レポートの表示評価結果画面でをクリックすると下のようなメッセージが出ます評価レポートの住宅地図に目印やコメントなど作図する場合はこちらをクリックしてください作図のしかたは次のページをご覧ください作図をせずにレポートを取得する場合はこちらをクリックしてください評価レポートの表示をする準備ができると下のようなメッセージが出ますこのボタンをクリックしてレポートを表示してください表示されたレポートは必ず保存してください保存するにはフロッピーディスクマークをクリックしてください 16

住宅地図への作図のしかた 1 2 4 3 5 8 7 6 1 シンボル選択入力したいシンボルをクリックし地図上の1 点をクリックすると地図上にシンボルが表示されます 2 コメント入力のボタンをクリック表示されるウインドウにコメント

図形は地図上でドラッグして移動できます図形は緑色の点をドラッグして変形できます 5 面積距離測定ボタンをクリックし入力済みの矩形または線を選んでください測定結果が表示されます 6 印刷範囲確定小さな別画面で住宅地図の印刷範囲 (A4)

19 住宅地図への作図のしかたシンボル選択入力したいシンボルをクリックし地図上の1 点をクリックすると地図上にシンボルが表示されます 2 コメント入力のボタンをクリック表示されるウインドウにコメントを入力 OK をクリック地図上の 1 点をクリック地図上にコメントが表示されます 3 図形描画線または矩形を選び地図上で複数回クリックしてくださいボタンをクリックすると描画が完了します 4 移動シンボルコメント図形は地図上でドラッグして移動できます図形は緑色の点をドラッグして変形できます 5 面積距離測定ボタンをクリックし入力済みの矩形または線を選んでください測定結果が表示されます 6 印刷範囲確定小さな別画面で住宅地図の印刷範囲 (A4) を指定することができます赤枠の印刷範囲をドラッグして位置調整してください 7 ごみ箱シンボルコメント図形を削除する場合はごみ箱にドラッグしてください 8 作図を終了して評価レポートを表示をクリックすれば作図された地図が付いた評価レポートを表示する準備をします 17

修正用補助レポート (Excel)) の取得評価レポート (PDF) は評価条件が違っていた場合など後からの修正ができません後日

評価額等数字に関係する部分 ) を Excel ファイルで作成しますのでこちらの補助レポートで修正を行い PDF 版の 1 ページ及び 2

修正用補助レポートの表示の準備をします評価結果画面に戻ります TAS-MAP のメニュー画面に戻ります

20 修正用補助レポート (Excel)) の取得評価レポート (PDF) は評価条件が違っていた場合など後からの修正ができません後日評価額等の調整をする場合は修正用補助レポート (Excel) をご利用くださいこの補助レポートは PDF 版の 1 ページと 2 ページ ( 評価額等数字に関係する部分 ) を Excel ファイルで作成しますのでこちらの補助レポートで修正を行い PDF 版の 1 ページ及び 2 ページと差し替えてご利用いただけます評価レポート (PDF) と補助レポート (Excel) を 2 つ一組で取得することをオススメします修正用補助レポートの表示の準備をします評価結果画面に戻ります TAS-MAP のメニュー画面に戻りますをクリックすると左のようなメッセージが出ますのでをクリックして補助レポートを表示してください表示したレポートは必ず保存してください保存するにはファイル名前を付けて保存をクリックしてください 18

価格水準の乖離のおおきくない標準化補正された事例を収集 ( 事例が少ない場合は距離用途を拡大 ) 3 地域格差 2 時点修正対象地 220 180 事例地

21 TAS-MAP 評価方法の説明土地価格は比準方式にて評価をします事例価格 *1 時点修正地域格差率個別格差率 = 対象地の価格 *1 TAS-MAPの事例価格は標準化補正されているため事情補正および標準化補正は不要です 1 事例の収集半径 2km 以内同一用途価格水準の乖離のおおきくない標準化補正された事例を収集 ( 事例が少ない場合は距離用途を拡大 ) 3 地域格差 2 時点修正対象地事例地事例地の地価公示等の価格推移を現在時点まで延長して適用前面道路の路線価の比率で地域格差を計算 4 個別格差率個別格差率はユーザにより設定変更可能建物価格は定額法にて評価をします評価額は調整率 ( 市場性 ) を考慮して求めます 19

PowerPoint プレゼンテーション

PowerPoint プレゼンテーション TAS-MAP 土地建物評価操作マニュアル事例の自動選択 TAS-MAP 土地建物評価の流れ準備土地建物の登記簿や物件の概要がわかる資料を準備する加盟店専用サイトログイン土地建物評価メニュー検索方法 P 2 P 2 P 3 加盟店専用サイトにログインし不動産調査をするセッション時間は 30 分となりますサービスメニューより土地建物評価をする住所( 所在 ) で検索のほか