年金資産の不動産投資状況 企業年金の不動産投資の状況 企業年金の運用資産額は 70~80 兆円程度で推移しているが 資産構成に占める 不動産 の割合は 1% にも満たない水準 (0.87%) となっている 企業年金の運用資産額資産構成割合 (2010 年度決算 ) H23.3 末現在 企業年金制度資

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1 我が国の不動産 インフラ投資市場の現状 ( 注 1) 住宅 住宅以外の建物 その他の構築物及び土地のストックの総額 出典 : 国民経済計算 ( 平成 22 年度確報 ) ( 注 2) 事務所 店舗 工場 福利厚生施設等の法人が所有する不動産 土地基本調査に基づく時価ベースの金額 ( 平成 20 年 1 月 1 日時点 ) ( 注 3)PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS A Bird s eye View of Global l Estate Markets : 2011 update ( 注 4) 証券化不動産の資産額 ( 平成 20 年 ) の推計値 出典 : 土地白書 ( 平成 23 年度 ) ( 注 5) 平成 23 年 12 月末時点の運用資産総額 出典 ( 社 ) 不動産証券化協会ニュースリリース ( 平成 24 年 3 月 2 日 ) ( 注 6) 住宅 住宅以外の建物 その他の構築物及び土地のストックの総額のうち 公的部門の保有するものの総額土地を除いた額は約 571 兆円 出典: 国民経済計算 ( 平成 22 年度確報 ) ( 注 7)PFI 事業の実績額 ( 民間主体保有の施設 維持運営費を含む総額 ) 内閣府調べ 1 個人金融資産の保有額と比率 個人の金融資産は 1,500, 兆円を超えているが その運用先は現金 預金が約 55% を占め 次いで年金 保険が約 28% となっている その他の金融資産 64 兆円 4.2% 現金 54 兆円 3.6% 年金準備金 200 兆円 13.2% その他の金融資産 4.2% 流動性預金 311 兆円 20.5% 保険準備金 224 兆円 14.7% 株式 出資金 100 兆円 6.6% 保険 年金 27.9% 株式 出資金 その他証券 12.9% 現金 預金 55.0% 定期性預金 464 兆円 30.6% 株式以外の証券 96 兆円 6.3% その他預金 6 兆円 0.4% 総額 1,518 兆円 出所 : 日銀資金循環統計 ( 金融資産 負債残高表 ( 家計部門 資産額 )2012 年 3 月末値 ) より作成 2

2 年金資産の不動産投資状況 企業年金の不動産投資の状況 企業年金の運用資産額は 70~80 兆円程度で推移しているが 資産構成に占める 不動産 の割合は 1% にも満たない水準 (0.87%) となっている 企業年金の運用資産額資産構成割合 (2010 年度決算 ) H23.3 末現在 企業年金制度資産残高加入者数 厚生年金基金 27.9 兆円 447 万人 確定給付企業年金 42.0 兆円 727 万人 適格退職年金 4.0 兆円 126 万人 企業年金連合会 資産運用実態調査 ( 企業年金に対するアンケート調査 ) 運用資産額は約 74 兆円 ( ) 確定金があ企業年金による不動産投資は約 2 兆円 このほか 確定拠出年金 (5.5 兆円 383 万人 ) がある 信託銀行の受託した年金資金の投資物件の価格 ( 借入金等を含む ) 厚生労働省資料より 不動産証券化協会による推計値 3 国土交通省資料 世界のインフラファンド市場 (2000 億ドル ) ファンド数コミットメント総額 (10 億ドル ) 出所 ) The 2012 Preqin Infrastructure Review 4

3 改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面 (1) オフィスビル ( 空きビル ) と 低利用地をマンションに建て替える場合 空きビルとなった物件を賃貸マンションに建替え 近隣の低利用地については再開発して分譲マンションに建て替える 事業費用は地元不動産会社や地元の銀行 地元の一般投資家等から調達する 中心市街地における街なか居住の促進により 中心市街地の活性化に貢献できる (before) (after) ( この建て替え事業の資金調達の仕組み ) 市分譲マンション購入者への低利融資の実施 地元の銀行 銀行借入 オフィスビル ( 空きビル ) 賃貸マンションン 出資 街なか居住再生ファンド 地元の一般投資家 地元不動産会社 低利用地 分譲マンション 出所 : 国土交通省不動産市場整備課 5 改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面 (2) 廃屋となった市場を マンションに建て替える場合 駅前の中心市街地に長らく廃屋として残っていた市場跡地を 賃貸マンションに建て替える 事業費は 地元企業や地元の信用金庫等から調達する さらに 国や市からの補助金の支援も受ける 中心市街地における街なか居住の促進により 中心市街地が活性化に貢献できる (before) (after) ( この建て替え事業の資金調達の仕組み ) 市 補助金 国 地元の信用金庫 銀行借入 出資 街なか居住再生ファンド 市場跡地 ( 廃屋 ) 賃貸マンション 地元企業 出所 : 国土交通省不動産市場整備課 6

4 改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面 (3) 低利用地を マンション 商業施設 ホテルで構成された複合施設に建て替える場合 駅前商業地にも関わらず低利用されていた一帯を 分譲マンション 商業施設 ホテルで構成された複合施設に建て替える 事業費用は 地元企業や地元の銀行等から調達する さらに 市からは固定資産税の減免措置の支援を受ける 駅前商業地域にふさわしい都市機能の整備 改善が図られる (before) (after) ( この建て替え事業の資金調達の仕組み ) 市 固定資産税の減額措置 地元の銀行 銀行借入 出資 街なか居住再生ファンド 低利用地 ( 平面駐車場等 ) 地元企業 分譲マンション ( 手前高層部分 ) 商業施設 ( 手前低層部分 ) ホテル ( 奥 ) 出所 : 国土交通省不動産市場整備課 7 改正不動産特定共同事業法の活用が予想される場面 (4) 銀行と百貨店の駐車場ビルを 銀行店舗付きのパーキングビルに建て替える場合 地元の銀行店舗と百貨店の立体駐車場を 銀行店舗付きのパーキングビルに建替える 事業費用は 地元の金融機関 地元商店街組合 第三セクター等から調達する さらに 国や市からの補助金の支援を受ける 中心市街地での大型駐車場確保により中心市街地へのアクセスが改善され 近隣商店街の一層の賑わい創出に寄与できる (before) (after) 銀行店舗 百貨店立体駐車場 市 ( この建て替え事業の資金調達の仕組み ) 銀行店舗付きパーキングビル 地元の銀行 国 補助金 銀行借入 市の第三セクター 出資 地元商店街振興組合 民都機構 8 出所 : 国土交通省不動産市場整備課

5 耐震 環境不動産形成促進事業 平成 24 年度補正予算額国土交通省 300 億円環境省 50 億円 老朽 低未利用不動産について 国が民間投資の呼び水となるリスクマネーを供給することにより 民間の資金やノウハウを活用して 耐震 環境性能を有する良質な不動産の形成 ( 改修 建替え 開発事業 ) を促進し 地域の再生 活性化に資するまちづくり及び地球温暖化対策を推進する スキームのイメージ 国 国費 ファンドマネージャー (FM) ( 不動産運用会社 ) 基金設置法人 ( 一般社団法人環境不動産普及促進機構 ) GP 出資 耐震 環境不動産支援基金 配当 LP 出資 官民ファンド官民ファンド官民ファンド LPS ( 投資事業有限責任組合 ) 配当 売却益出資等 事業要件 対象地域 国勢調査の結果に基づく人口集中地区 (DID 地区 ) 対象事業 次に掲げるいずれかの事業 1 耐震改修事業 2 次のいずれかの環境性能を満たすことが見込まれる改修 建替え又は開発事業イ建物全体におけるエネルギー消費量が 事業の前と比較して概ね 15% 以上削減ロ CASBEE Aランク以上であること等 原則として事業後延床面積が2,000m2以上 対象事業者 特定目的会社 (TMK) 株式会社又は合同会社であって 専ら対象事業の施行を目的とするもの等 特定目的会社等 耐震 環境不動産に関わる事業 ( 改修 建替え 開発 ) アセット マネージャー (AM) 助言 AM 業務委託 老朽不動産 更地 投資家のリスク選好に応じた資金出資融資 売却 J リート 売却 企業 個人 年金 売却 私募リート 9 出所 : 国土交通省不動産市場整備課 関係法令開始時期 証券化スキームの比較 J リート 投資信託及び投資法人法 特定目的会社 (TMK) 資産流動化法 GK-TK ( 合同会社 - 匿名組合 ) 金融商品取引法 不特法特例事業者特例事業者 不動産特定共同事業法改正法 平成 13 年 ~ 平成 10 年 ~ 平成 9 年頃 ~ 平成 7 年 ~ 監督官庁金融庁 国土交通省金融庁金融庁 国土交通省国土交通省 金融庁 対象不動産 実物 信託受益権 実物 信託受益権 信託受益権のみ 実物のみ 特徴 1 一般事業法人と同 1 事業終了後に解散 1 事業終了後に解散 1 事業終了後に解散 様に解散しない 2 物件を長期保有 3 上場しているため資 2 事業内容をあらかじめ資産流動化計画に記載 ( 物件追加 2セットアップコストが安い 3 信託受益権になら 2セットアップコストが安い 3 物件追加取得など イメージ 金調達能力が高い 4 優良物件のみ取得 J リート 出所 : 国土交通省不動産市場整備課 売却 取得は原則不可 ) 3セットアップコストが高く主に大規模物件 に活用 ない物件は対象にできない TMK GK-TK 特例事業者 開発 改修 建替え 柔軟な運用が可能 低未利用地 老朽不動産 10

6 日本再興戦略 (6 月 14 日閣議決定 ) 収益施設 公的不動産の活用や 民間都市開発と一体で進めることにより 民間資金等を最大限に活かして社会資本の更新等の投資を可能とするような手法を積極的に推進する 特に 上部空間の利用等により首都高速道路の老朽化対策を民間都市開発と一体的に行うなど 都市と高速道路の都市と高速道路の一体的な再生に PPP 事業を活用する 今年度から 首都高速道路築地川区間等をモデルケースとして検討を実施 官民共同で ( 株 ) 民間資金等活用事業推進機構を設立し 民間事業者が利用料金で資金回収を行い社会資本を整備するPFI 事業にリスクマネーを供給する これを呼び水とし これまでは 民間事業者が需要変動リスクを負うため実績が極めて少なかった利用料金徴収を伴う独立採算型 PFI 事業等を大きく伸ばす 公共施設に運営権を設定することで 当該運営権を抵当に資金調達の円滑化を図るとともに 民間事業者が創意工夫を発揮できるコンセッション方式の対象に新たに国管理空港等を追加する これにより コンセッション方式によるPFI 事業を抜本的に拡大する 11 安倍総理成長戦略第 3 弾スピーチ (6 月 5 日 ) 長寿命化を進めてもなお 更新が必要なインフラもあります 例えば 首都高速道路 東京オリンピックの前に開通し 半世紀を経て老朽化が大きな課題です しかし 大規模更新にかかる費用は 8000 億円から 9000 億円程度とも試算されています ここでも 民間の資金を最大限に活かします 官民のパートナシップでインフラ整備を進める PPP や PFI の手法を活用することで 公的な負担をできるだけ軽減していきます 例えば 都心環状線の京橋付近は 築地川を干拓して整備されたため 掘割が2kmほど続いています ただ更新するだけでなく ここにフタをすれば 都心の一等地に 東京ドーム1 個分以上 6ヘクタールもの新たな土地が生まれます 都市再開発による積極的な民間投資が期待されます ドイツのデュッセルドルフで ライン川沿いの2km 強の連邦道路を地下化したところ 市街地の再開発によって 1300 億円の民間投資が生み出されたと試算されています 空中権の売買も組み合わせることで さらに必要となさらに必要となる公的な負担を大きく軽減できると考えています 空港 上下水道 高速道路など 施設ごとの特性に応じた最適なPPP/PFI を推進していきます このアクションプランを基に 今後を基 10 年間で 過去 10 年間実績の3 倍にあたる12 兆円規模のPPP/PFI 事業を推進してまいります 12

7 PPP を活用した首都高再生 13 デュッセルドルフ都市再生事業事例 14

8 PPP/PFIの抜本改革に向けたアクションプラン PFI 事業類型について ( 概要 ) 平成 25 年 6 月 6 日民間資金等活用事業推進会議決定 民間と地域の双方にとって魅力的な PPP/PFI 事業として 今後 10 年間 ( 平成 25~34 年 ) で 12 兆円規模に及ぶ下記の類型による事業を重点的に推進することとし 目指す類型ごとの事業規模及びその推進のための具体的取組は 下記のとおり (1) 公共施設等運営権制度を活用したPFI 事業 :2~3 兆円 < 具体的取組 > 空港 上下水道事業における運営権制度の積極的導入等 (2) 収益施設の併設 活用など事業収入等で費用を回収するPFI 事業等 :3~4 兆円 < 具体的取組 > 高速道路 ( 特に大規模改修が必要な首都高 ) など 公共施設の維持 更新にPPP 的手法の導入検討等 (3) 公的不動産の有効活用など民間の提案を活かした PPP 事業 :2 兆円 10~12 12 < 具体的取組 > 兆円 民間提案に係るガイドラインの発出や提案窓口の整備 政府横断的な案件形成支援のため 英国のInfrastructure UKを参考とした官民連携体制の構築等 (4) その他の事業類型 ( 業績連動の導入 複数施設の包括化等 ) :3 兆円 <(1)~(4) の類型を通じた具体的取組 > 〇 PPP/PFIの抜本改革に重点的に取り組む各省庁及び地方公共団体に対する適切な評価を踏まえた各種補助金 交付金の重点化等 ( 参考 ) 我が国におけるPFI 法制定後のPFI 事業の実施状況 ( 平成 11 年度 ~24 年度 ) 418 件 ( 実施方針を公表した件数 ) 契約金額約 4 兆 1 千億円 英国における直近 10 年間の上下水道 空港等のPPP/PFI 事業 (2003 年 ~2012 年 ) 約 2 兆円 事業規模目標については 民間の提案 イニチアチブを最大限尊重することから 具体の事業計画を精緻に積み上げたものではなく 各府省による取組の推進やインフラ投資市場の活性化等が図られることを前提に 官民で共有するべきものとして設定したものである 15 事業類型について PFI/PPPの事業類型 : 民間投資 延べ払い型 PFI 事業 ( 従来型 ) 公共施設等運営権制度を活用した PFI 事業 ( 平成 23 年法改正 ) 収益施設の併設など利用料金等で費用を回収する PFI 事業等 公的不動産の有効活用など民間の提案を活かした PPP 事業 公共施設 税金 延べ払い 事業者 建設 運営 建設 税金 公共施設 対価 料金収入 運営 運営権者 関連事業 関連事業からの収入 公共施設 税金 関連事業 事業者 ( 建設 ) 運営 公共施設 民間施設からの収入 民間施設 事業者 ( 公共施設も民間が提案 ) 100% 公的負担 建設費 > 対価の場合は 関連事業からの収入に 民間施設の収益によっては 差額部分が公的負担 より 公的負担を軽減 公的負担を限りなくゼロに することが可能 ( 建設 ) 運営 民間の創意工夫 シナジー効果 16

9 〇仕組み 公共施設等運営権 ( コンセッション ) の仕組みと意義 公共施設について 利用料金の収受を含む施設の運営を行う権利を民間事業者に設定 〇意義 民間の創意工夫によって既存インフラの価値 ( バリュー ) を高め利用促進を図ることにより 利用者と民間事業者双方がwin win の関係になることを狙ったもの 公共側は当該施設を所有権を有したまま運営リスクを移転 施設収入の早期回収を実現 施設収入の早期回収を実現 民間の知恵やノウハウにより 事業経営 事業実施を効率化し 顧客ニーズを踏まえたサービス向上を実現 金融機関投資家 ( 平成 23 年法改正による制度導入 ) 抵当権設定 融資 投資 施設所有権 運営権設定 運営権 サービス提供 公共主体 PFI 事業者 対価支払 料金支払 17 民間の能力を活用した国管理空港等の運営等に関する法律 法律の概要 18

10 海外の事例ワシントン / 公共施設に収益施設を併設 DC オイスタースクール 1 メルボルン サザン クロス駅再開発 案件概要 豪州メルボルンのサザン クロス駅の再開発 この再開発のために設立されたサザン クロス駅当局はCivic Nexus Consortium( 民間事業者 ) と30 年間のコンセッション契約を締結 後に 年金ファンドが投資 排気能力を有する屋根の整備等 高品質な発券サービス 配送サービスの実施 120 の電光案内板の整備等利便性が向上 30 のバスステーション 800 台の駐車スペース フードコートが併設された 120 店舗のショッピングセンターの建設により 駅の集客力が向上 これにより 2050 年にはピーク時の乗客数が 2000 年の 350%(3 万人 / 時 ) に増加する見込み Victorian Government HP IFM より 19 海外の事例ワシントン / 公共施設に収益施設を併設 DC オイスタースクール 2 ワシントンDC オイスタースクールスク 案件概要 米国ワシントン DC にある公立小学校の建替事業 1993 年 財政難により 州が築 70 年の小学校の建替費用を捻出できないなか 21st Century School Fundが 州及び不動産開発事業者も交え 官民連携による建替資金の調達を模索 小学校のグランドにマンションを併設し その家賃収入を建替資金に充てる提案が行われ 総事業費 1,100 万米ドルを税金に頼ることなく 賃料を返済原資とする債券発行により調達 建替後の小学校は約 4,700 平方メートル コンピューター室 図書館 スポーツジムをはじめ 放課後教育及び地域コミュニティが利用できるスペースも確保 民間提案により 立体駐車場の併設等 効率的な土地活用が可能になった マンション建設により 割安な土地評価額が改善 NCPPP James F. Oyster Bilingual Elementary School および Oyster Bilingual Elementary School HP より 20

11 行政 策定方針案をよる発案業者選定実施方PFI事の策定 公間事業者実施方針民間事業の実施検討よる提案に民に検討実施案を民間提案制度の概要行政が者が針( 平成 23 年法改正による制度導入 ) 官 の発想では出てこない 民 のノウハウの活用 行政に応採用された場合表答義務インセンティブの付与 事業21 検討中の事業例 新総合庁舎等整備事業 ( 渋谷区役所本庁舎 渋谷公会堂 ) 発注者渋谷区事業手法イメージ 区役所本庁舎と渋谷公会堂の建替 / 耐震 現状 事業概要 事業経緯 補強の比較検討を行った結果 建替に決定した場合の整備事業 本庁舎と公会堂の整備と併せ 未利用容積率を利用して共同住宅などの民間事業 を実施 民間事業者から支払われる定期借地権料等を建設費に充てることにより 耐震改修等を行う場合の費用である 60 億円程度に抑えることを目標 H25. 1 建替事業手法提案を募集 H25.12 建替 / 耐震補強を決定 区役所本庁舎 区有地 計画 ( 建替の場合 ) 区役所本庁舎公会堂 公会堂 共同住宅などの民間施設 現況 区有地 定期借地 施設概観 渋谷区 庁舎等の建設費 定期借地権料等 民間事業者 22

12 銀行借入 民間資金等 改正 PFI 法の概要 公布日 : 平成 25 年 6 月 12 日施行日 : 公布の日から 3 か月以内で政令で定める日 官民連携によるインフラファンドの機能を担う 民間資金等活用事業推進機構を設立し 独立採算型等のPFI 事業に対し金融支援等を実施することにより 国の資金を呼び水としてインフラ事業への民間投資を喚起し 財政負担の縮減や民間の事業機会の創出を図り 我が国の成長力強化に寄与する 株式会社民間資金等活用事業推進機構の概要 機構の設立 機構は株式会社形態の認可法人として設立 機構の主な業務 内閣総理大臣が定める支援基準に従い 独立採算型等( コンセッション方式を含む ) のPFI 事業等に対する出融資 ( 優先株 劣後債の取得等 ) を実施 PFI 事業者等に対する専門家の派遣及び助言を実施 機構への出資等 官民による共同出資 ( 国の出資は 1/2 以上 ) 政府保証等 その他 業務の中立性 公平性の確保等のため 機構への民間資金等活用事業支援委員会の設置や国による監督等により ガバナンスを確保 機構は15 年間 ( 平成 40 年 3 月末 ) を目途に業務を終了 23 官民連携インフラファンド PFI 事業 ( 独立採算型等 ) 民間資金等活用事業推進機構 国費 産投出資 平成 25 年度 :100 億円 ( 官民連携インフラファンド ) 金産投出資 国費 ( 優先株 劣後債等 ) 出融資株メザニン 民間 出資 資金式融資 民間 出資者 政府保証平成 25 年度 :3,000 億円 出融資 出融資 国 民間インフラファンド 24