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1 平成 23 年土地取引価格動向調査分析 自至 平成 23 年 1 月 1 日平成 23 年 12 月 31 日 社団法人静岡県不動産鑑定士協会

2 はじめに 平成 23 年は 欧州各国の信用不安を背景とする円高や 東日本大震災の被害に翻弄され 復興需要等による景気の回復も期待されましたが 総じて非常に厳しい状態が続きました 平成 24 年 3 月に発表された平成 24 年地価公示の変動率 ( 静岡県内 ) は 住宅地で 1.9%( 平成 23 年は 1.4%) 商業地で 2.%( 同 1.7%) 工業地で 2.1%( 同 1.9%) といずれも下落幅は拡大しました 住宅地では 長泉町が+.5% と唯一上昇したほか 変動率上位には三島市 (.1%) 裾野市(.2%) 御殿場市 (.2%) 伊豆の国市(.6%) 等東部地域に集中しました 商業地についてもほぼ同様の傾向が見られ 平均変動率の上位は 裾野市 (±.%) 三島市 (.4%) 伊豆の国市( 1.1%) 浜松市( 1.1%) となっています 静岡市及び浜松市の中心商業地では 消費不振 収益の低迷によるテナントの撤退 撤退後の空室期間の長期化 投資家需要の減少等から 昨年に引き続き下落となりましたが 下落幅は小さくなっています 当協会で把握した平成 23 年の県内土地取引件数は 35,238 件で 22 年度 (36,776 件 ) とほぼ同数でした 成約価格動向調査は 4 市 2 町 ( 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 駿東郡清水町 駿東郡長泉町 ) における相当価格 ( 正常価格 ) に対する実際に把握された取引価格のを ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会所属の地価公示および地価調査に従事する不動産鑑定士が継続的に調査 分析したものです 相当価格 ( 正常価格 ) に対して開差率が 1% 以上のプラスとなっているときには地価は強含み 1% 以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み %~±1% の範囲内にあるときは 概ね安定 あるいは やや強含み又はやや弱含みと判断できます 本年も ( 社 ) 静岡県不動産鑑定士協会では地価公示 地価調査等の作業に当たり地価の動向 土地取引の状況等の把握に努めてまいりました さらに 平成 23 年地価調査結果及び 24 年地価公示結果を基に 平成 23 年土地取引価格動向調査分析 として本冊子を取りまとめました この資料が適切な土地取引及び土地価格形成の一助として活用されることを願います

3 目 次 1. 静岡県市町別地価動向マップ ( 住宅地 ) 1 2. 静岡県市町別地価動向マップ ( 商業地 ) 2 3. 対象地域一覧表 3 4. 地区別取引件数推移グラフ 4 5. 各市町別取引件数等集計表 各市町別取引件数等集計表 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 南伊豆地区 ( 下田市 賀茂郡 ) 熱海伊東地区 ( 熱海市 伊東市 ) 田方地区 ( 三島市 伊豆市 伊豆の国市 田方郡 ) 沼津市 沼津市を除く駿東地区 ( 御殿場市 裾野市 駿東郡 ) 富士地区 ( 富士市 富士宮市 ) 静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 志太地区 ( 焼津市 藤枝市 ) 島田 榛原地区 ( 島田市 牧之原市 榛原郡 ) 東遠地区 ( 掛川市 菊川市 御前崎市 ) 中遠地区 ( 磐田市 袋井市 森町 ) 浜松市 ( 湖西市含む ) 66 工場地全域 71

4 変動の区分 : やや上昇 (2% 以上 6% 未満の上昇 ) : 横ばい (2% 未満の上昇 下落 ) : やや下落 (2% 以上 6% 未満の下落 ) : 下落 (6% 以上の下落 ) 注 : 上記は H23.1~H24.1 の変動である 数字は平成 24 年度地価公示各市町平均価格 ( 価格時点 H 千円 / m2 ) 印は平成 23 年度地価調査各市町平均価格 ( 価格時点 H 千円 / m2 ) 静岡県市町別地価動向マップ ( 住宅地 ) 静岡市 浜松市

5 変動の区分 : やや上昇 (2% 以上 6% 未満の上昇 ) : 横ばい (2% 未満の上昇 下落 ) : やや下落 (2% 以上 6% 未満の下落 ) : 下落 (6% 以上の下落 ) 注 : 上記は H23.1~H24.1 の変動である 但し 南伊豆町 長泉町は選定替のため変動率無し 数字は平成 24 年度地価公示各市町平均価格 ( 価格時点 H 千円 / m2 ) 印は平成 23 年度地価調査各市町平均価格 ( 価格時点 H 千円 / m2 ) 静岡県市町別地価動向マップ ( 商業地 ) 静岡市 浜松市

6 対象地域一覧表 地区対象となる市町 1. 南伊豆地区 下田市賀茂郡 ( 東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町 ) 2. 熱海伊東地区熱海市 伊東市 東 3. 田方地区 三島市 伊豆市 伊豆の国市田方郡 ( 函南町 ) 部 4. 沼津市沼津市 5. 沼津市を除く駿東地区 御殿場市 裾野市駿東郡 ( 清水町 長泉町 小山町 ) 6. 富士地区富士市 富士宮市 7. 静岡市静岡市葵区 静岡市駿河区 静岡市清水区 中 8. 志太地区焼津市 藤枝市 部 9. 島田 榛原地区 島田市 牧之原市榛原郡 ( 吉田町 川根本町 ) 1. 東遠地区掛川市 菊川市 御前崎市 西 部 11. 中遠地区 12. 浜松市 ( 湖西市含む ) 磐田市 袋井市周智郡 ( 森町 ) 浜松市中区 浜松市東区 浜松市西区 浜松市南区浜松市北区 浜松市浜北区 浜松市天竜区湖西市 - 3 -

7 地区別取引件数推移グラフ 52, 全県土地取引件数推移表 5, 48, 46, 44, 42, 4, 38, 36, 34, 32, 3, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 44,218 42,134 36,64 36,776 35,238 東部 2,5 南伊豆地区 6, 熱海伊東地区 2, 1,5 1, 5, 4, 3, 2, 5 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 1,513 1,341 1,348 1,247 1,159 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 4,578 4,191 3,742 3,798 3,283 5, 田方地区 3, 沼津市 4, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 3,1 2,761 2,338 2,285 2,244 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 2,59 2,88 1,722 1,687 1,

8 5, 沼津市を除く駿東地区 5, 富士地区 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 2,583 2,534 2,516 2,185 2,223 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 3,766 3,975 3,543 3,39 3,313 中部 1, 静岡市 5, 志太地区 8, 4, 6, 3, 4, 2, 2, 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 7,169 6,763 6,25 6,587 6,41 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 2,611 2,741 2,329 2,316 2,473 5, 島田 榛原地区 4, 3, 2, 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 2,28 2,119 1,759 1,812 1,

9 西部 5, 東遠地区 5, 中遠地区 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 2,586 2,51 1,92 1,693 1,727 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 3,98 2,729 2,329 2,16 2,156 1, 浜松市 ( 湖西市含む ) 8, 6, 4, 2, 平成 19 平成 2 平成 21 平成 22 平成 23 件数 9,217 8,841 7,69 7,616 6,

10 各市町別取引件数等集計表 1 No.1 - 平成 23 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 相当価格に対する契約価格の開差率 市 町 村 名 静 岡 市 6,41 4,496 7% 1,728 38% 1,29 75% % % 386 3% % 131 1% 浜 松 市 6,466 5,24 8% 2,48 39% 1,33 64% 262 2% 34 26% 47 36% 133 1% 98 8% 沼 津 市 1,713 1,251 73% % % 58 21% 88 32% 78 29% 23 8% 25 9% 三 島 市 % % 89 35% 8 9% 26 29% 29 33% 17 19% 9 1% 清 水 町 % 77 45% 55 71% 14 25% 16 29% 12 22% 6 11% 7 13% 長 泉 町 % 11 48% 8 79% 13 16% 14 18% 16 2% 17 21% 2 25% 計 16,181 11,945 74% 4,688 39% 3,89 66% 632 2% % % % 29 9% 出所 1 平成 23 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 23 年発送回答件数表 ( 平成 24 年 6 月 21 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 23 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 23 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 23 年成約価格動向調査 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 平成 22 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 相当価格に対する契約価格の開差率 市 町 村 名 静 岡 市 6,587 4,547 69% 1,669 37% 1,232 74% 37 25% % % % 126 1% 浜 松 市 7,19 5,43 76% 2,16 37% 1,277 63% 27 21% % % % 96 8% 沼 津 市 1,687 1,266 75% % % 72 28% 73 29% 65 25% 21 8% 25 1% 三 島 市 % % % 17 14% 3 25% 4 34% 9 8% 22 19% 清 水 町 % 49 34% 32 65% 1 31% 11 34% 6 19% 4 13% 1 3% 長 泉 町 % % 8 7% 16 2% 15 19% 27 34% 12 15% 1 13% 計 16,852 12,271 73% 4,524 37% 2,995 66% % % % % 28 9% 出所 1 平成 22 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 22 年発送回答件数表 ( 平成 23 年 3 月 24 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 22 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 22 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 22 年成約価格動向調査 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 7 -

11 No.2 - 平成 21 年 - 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 相当価格に対する契約価格の開差率 市 町 村 名 静 岡 市 6,25 4,292 71% 1,55 36% 1,46 67% 25 24% % % % 11 11% 浜 松 市 6,569 4,966 76% 1,834 37% 1,14 6% 225 2% % % 19 1% 9 8% 沼 津 市 1,722 1,237 72% % % 75 25% 87 29% 15 35% 19 6% 11 4% 熱 海 市 1, % 13 3% 52 4% 16 31% 11 21% 1 19% 2 4% 13 25% 三 島 市 % % % 31 2% 38 25% 43 28% 14 9% 27 18% 富 士 市 2,218 1,738 78% 65 37% % 13 22% 91 19% 21 44% 37 8% 38 8% 函 南 町 % % 49 38% 16 33% 4 8% 13 27% 4 8% 12 24% 清 水 町 % 59 38% 52 88% 9 17% 7 13% 27 52% 8 15% 1 2% 長 泉 町 % 13 41% 65 63% 6 9% 11 17% 26 4% 1 15% 12 18% 計 2,354 14,41 69% 5,136 37% 3,297 64% % 83 25% 1,15 34% 317 1% 314 1% 出所 1 平成 21 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 21 年発送回答件数表 ( 平成 22 年 5 月 31 日集計 ) 4~9 東部 4 市 3 町分 : 静岡県 平成 21 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 21 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 21 年成約価格動向調査 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 - 8 -

12 各市町別取引件数等集計表 2 No.1 ( 東部 ) 平成 23 年 平成 22 年 平成 21 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 下 田 市 % 85 38% % 81 33% % 66 33% 東伊豆町 % 6 32% % 56 31% % 47 24% 河南伊豆地区 津 町 % 25 26% % 19 22% % 21 24% 南伊豆町 % 32 33% % 41 39% % 41 37% 松 崎 町 % 22 48% % 14 27% % 19 33% 西伊豆町 % 18 34% % 26 37% % 14 16% 小 計 1, % % 1, % % 1, % 28 28% 熱海伊東 熱 海 市 1, % % 2, % 15 3% 地区 伊 東 市 1, % 375 4% 1, % 4 41% 1,967 1,84 55% 436 4% 小 計 3,283 1,353 41% % 3,798 1,48 39% 55 37% 1,967 1,84 55% 436 4% 伊 豆 市 % % % % % 88 21% 田方地区 伊豆の国市 % 153 4% % % % % 函 南 町 % % % % 小 計 1,45 1,187 84% % 1,482 1,187 8% % 1, % % 御殿場市 % % % % % % 沼津市を除く駿東地区 裾 野 市 % % % % % 169 4% 小 山 町 % 64 44% % 5 39% % 46 46% 小 計 1, % % 1, % % 1,713 1,27 6% 44 39% 富士宮市 1, % % 1, % 32 36% 1, % % 富士地区 富 士 市 2,129 1,636 77% % 2,228 1,67 75% % 芝 川 町 % 22 28% 小 計 3,313 2,563 77% % 3,39 2,562 76% % 1, % % 東部合計 1,63 6,718 63% 2,55 37% 11,436 6,97 6% 2,494 36% 7,449 4,691 63% 1,627 35% * 平成 22 年 3 月 23 日に 富士宮市 と 旧芝川町 が合併したため 平成 22 年の 旧芝川町 の件数は 富士宮市 に含まれる - 9 -

13 No.2 ( 中部 ) 平成 23 年 平成 22 年 平成 21 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 志太地区 焼 津 市 % % 1, % 36 38% 1, % % 藤 枝 市 1,476 1,149 78% 43 37% 1, % % 1, % 37 38% 小 計 2,473 1,967 8% 777 4% 2,316 1,912 83% 77 37% 2,329 1,96 82% % 島 田 市 % % % % % 25 33% 島田 榛原 牧之原市 % % % % % % 地区 吉 田 町 % 77 45% % 8 4% % 78 33% 川根本町 % 39 44% % 27 36% % 27 27% 小 計 1,591 1,188 75% % 1,812 1,298 72% 59 39% 1,759 1,342 76% % 中部合計 4,64 3,155 78% 1,29 41% 4,128 3,21 78% 1,216 38% 4,88 3,248 79% 1,135 35% * 平成 21 年 1 月 1 日に 藤枝市 と 旧岡部町 が合併したため 平成 21 年の 旧岡部町 の件数は 藤枝市 に含まれる ( 西部 ) 平成 22 年 平成 22 年 平成 21 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 掛 川 市 1, % % % 277 4% 1, % % 東遠地区 御前崎市 % 62 36% % 65 25% % 69 32% 菊 川 市 % % % 77 3% % 86 23% 小 計 1,727 1,31 75% % 1,693 1,195 71% % 1,92 1,393 73% % 磐 田 市 1,132 1,4 89% % 1,219 1,68 88% % 1,251 1,22 82% % 中遠地区 袋 井 市 % % % 229 4% % 24 29% 森 町 % 5 49% % 75 48% % 46 38% 小 計 2,156 1,849 86% 74 4% 2,16 1,82 83% % 2,329 1,854 8% 62 32% 湖西市 湖 西 市 % % % % % 9 37% 新居町 新 居 町 % 36 32% 小 計 % % % % % % 西部合計 4,363 3,531 81% 1,468 42% 4,36 3,365 77% 1,335 4% 4,749 3,6 76% 1,195 33% 県 計 19,57 13,44 7% 5,263 39% 19,924 13,482 68% 5,45 37% 16,286 11,539 71% 3,957 34% * 平成 22 年 3 月 23 日に 湖西市 と 旧新居町 が合併したため 平成 22 年の 旧新居町 の件数は 湖西市 に含まれる 出所 1 平成 23 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 23 年発送回答件数表 ( 平成 24 年 6 月 21 日集計 ) - 1 -

14 ( 静岡県の市町村合併について ) *H15.4.1より *H16.4.1より *H より *H17.4.1より *H17.5.5より *H17.7.1より *H17.9.2より *H より *H より *H19.4.1より *H2.4.1より *H2.11.1より *H21.1.1より *H より 静岡市 ( 清水市 ) の合併伊豆市 ( 修善寺町 土肥町 天城湯ケ島町 中伊豆町 ) の合併御前崎市 ( 御前崎町 浜岡町 ) の合併菊川市 ( 小笠町 菊川町 ) の合併静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 政令指定西伊豆町 ( 賀茂村 ) の合併伊豆の国市 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) の合併沼津市 ( 戸田村 ) へ編入磐田市 ( 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村 ) の合併掛川市 ( 大須賀町 大東町 ) の合併袋井市 ( 浅羽町 ) の合併島田市 ( 金谷町 ) の合併浜松市 ( 天竜市 浜北市 春野町 龍山村 佐久間町 水窪町 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 ) へ編入川根本町 ( 中川根町 本川根町 ) の合併牧之原市 ( 相良町 榛原町 ) の合併静岡市清水区 ( 蒲原町 ) へ編入浜松市 ( 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区 ) 政令指定島田市 ( 川根町 ) の合併静岡市清水区 ( 由比町 ) の合併富士市 ( 富士川町 ) の合併焼津市 ( 大井川町 ) の合併藤枝市 ( 岡部町 ) の合併湖西市 ( 新居町 ) の合併富士宮市 ( 芝川町 ) の合併

15 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - ( ) 成約価格動向調査とは土地の取得者に 購入土地に関するアンケート調査を行い 不動産鑑定士が判断する相当価格に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か 下降局面かを分析する 地価の上昇期ではプラスのパーセンテージ 下降期ではマイナスのパーセンテージの取引が多くなる 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 合計 ,29 件 4 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 23 年成約価格動向調査

16 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H23 第 1 期 17.4% 24.2% 35.1% 12.4% 6.2% 4.8% 1% H23 第 2 期 22.4% 31.% 27.7% 1.2% 4.6% 4.% 1% H23 第 3 期 24.1% 24.4% 31.4% 1.5% 4.1% 5.4% 1% H23 第 4 期 22.5% 32.% 24.7% 9.5% 6.6% 4.7% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 23 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 23 年成約価格動向調査

17 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 合計 ,33 件 4 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 浜松市 平成 23 年成約価格動向調査

18 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H23 第 1 期 18.7% 25.3% 33.4% 11.4% 3.6% 7.5% 1% H23 第 2 期 21.4% 26.9% 37.7% 8.4% 3.9% 1.6% 1% H23 第 3 期 19.3% 26.2% 36.9% 9.4% 4.7% 3.6% 1% H23 第 4 期 21.3% 26.% 36.3% 11.7% 2.7% 2.% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 23 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 浜松市 平成 23 年成約価格動向調査

19 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 合計 件 15 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 1 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5 H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 23 年成約価格動向調査

20 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 23 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H23 第 1 期 16.8% 27.4% 27.4% 13.3% 1.6% 4.4% 1% H23 第 2 期 2.7% 26.7% 22.4% 18.1% 4.3% 7.8% 1% H23 第 3 期 16.2% 33.8% 25.4% 12.% 8.5% 4.2% 1% H23 第 4 期 21.6% 27.2% 33.6% 8.% 5.6% 4.% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 23 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H23 第 1 期 H23 第 2 期 H23 第 3 期 H23 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 23 年成約価格動向調査

21 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 ヒストグラムは大きなブロック単位の集計のため バラツキの多い価格の集計となったが地域 毎の最多価格帯等から地域の取引動向を推察するには有用性があると思量する 各地区住宅地 商業地の平均価格 中央値 最多価格帯 - 東部 - 南伊豆地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 26,362 2,863 1, 以下 1,1~2, 148 商 業 地 ヒストグラムなし 熱海伊東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 27,827 21,632 15, 以下 15,1~3, 288 商業地 81,478 82,248 5,1~1, 5, 以下 1,1~15, 19 田方地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 64,757 62,922 2, 以下 2,1~4, 357 商 業 地 111, ,212 1,1~15, 5,1~1, 17 沼津市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住宅地 商業地 89,42 88,896 8,1~1, 6,1~8, 1,1~12, 156, ,24 12,1~15, 9,1~12, 15,1~2, 沼津市を除く駿東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 79,96 78,491 6,1~8, 8,1~1, 37 商 業 地 12,354 12,667 5,1~1, 12,1~15, 14 富士地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 56,56 55,199 4,1~6, 6,1~8, 671 商 業 地 72,177 73,435 6, 以下 8,1~1,

22 - 中部 - 静岡市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 118, ,554 9,1~12, 12,1~15, 1,18 商 業 地 183, , 15,1~2, 1,1~15, 127 志太地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 59,664 58,765 6,1~8, 4,1~6, 546 商 業 地 8,2 81,658 8,1~1, 1,1~12, 54 島田 榛原地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 46,636 45,366 3,1~45, 6,1~9, 255 商 業 地 49,972 49,82 3,1~6, 6,1~9,

23 - 西部 - 東遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数住宅地 35,732 33,991 3,1~45, 15,1~3, ,765 45,373 3,1~45, 3, 以下商業地 15 45,1~6, 6,1~9, 中遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中央値最多価格帯次最多価格帯標本数 住宅地 48,275 49,34 3,1~45, 45,1~6, 416 商業地 68,291 64,25 3,1~6, 15,1~12, 6,1~9, 36 浜松市 ( 湖西市を含む ) ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 65,679 64,688 6,1~9, 3,1~6, 1,271 商 業 地 119,186 94,96 6,1~9, 9,1~12,

24 1. 南伊豆地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 伊豆半島の南部に位置する下田市 賀茂郡東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町の1 市 5 町で構成されている これらの市町は様々な景勝地 温泉地 海水浴場 観光施設を擁し 首都圏の顧客を主とした観光業が主要な産業であるほか 天然の漁港や山林に恵まれており 古くから農林漁業も盛んである 近年は観光客数が漸減しているために観光業の不振が続き 地域経済の低迷が続いている また 平成 24 年 1 月 1 日時点での人口は6 市町合計で72,163 人 前年比 1.8% であり 高齢化率も西伊豆町の 41% を最高に 他市町も3% 台まで上昇している かかる過疎化 高齢化の進行が地域経済の衰勢に拍車をかけている 同地区での市町合併案は頓挫しており 進展が見られない状況にある 地域発展のためにも市町合併案の再検討 伊豆縦貫自動車道等の早期整備 開通が望まれる (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均取引総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 6,163,368 26, 下 田 市 7,655,18 36, 東 伊 豆 町 4,874,39 15, 河 津 町 6,352,937 27, 南 伊 豆 町 5,399,41 16, 松 崎 町 5,277,873 23, 西 伊 豆 町 5,574,615 31, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では 5 万円以下 ~1,5 万円の区間に集中しており 最も頻度が高い区間は 5 万円以下の区間で全体の47% 次いで5 万超 ~1, 万円の区間で36% 1, 万超 ~1,5 万円以下の区間で14% となっている 地域の地価水準が低い上に過疎化が進行し ている地域であるため 総額 1, 万円までの区間で83% を占めている 単価は 別表の通り1, 円 / m2以下が25% で最も頻度が高く 次いで 1, 超 ~2, 円 / m2の 区間で22% 2, 超 ~3, 円 / m2の区間で19% となっており 3, 円 / m2までの区間で全体の 66% を占めている 地積に関しては分散の度合いが大きいが 戸建住宅の適正規模である1 超 ~25m2の3 区間で全 体の52% を占めている 大規模な土地取引は別荘地内と考えられるが 平均地積が昨年の約 3 分の2 に減少しており 別荘地の取引が減少したものと思料される

25 (2) 地価動向団塊世代を中心とする別荘地の需要は低迷しており これは平均地積の減少からも裏付けられる また 平均単価は昨年よりわずかに上昇しているが これは単価が安めな別荘の取引が減少したためと考えられる 前述の過疎化 高齢化及び地域経済の衰退のため 地元の宅地需要も減退している 土地総額の面から見ると 平均値は前年より約 6 万円の減少を示している

26 南伊豆地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~2 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 ~8 万 ~1 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 26,863 25,825 26,362 最 大 値 9,27 99,651 11,368 標 本 数 南伊豆地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 9,465,826 6,755,828 6,163,368 最 大 値 6,, 4,1, 22,, 標 本 数

27 頻度 3 南伊豆地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, , ,34. 標 本 数

28 2. 熱海伊東地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 熱海市 伊東市の2 市で構成されている 熱海市は伊豆半島東海岸の付け根に位置し 古くから湯治場として著名であったが 大正 14 年の鉄道開通 昭和 8 年丹那トンネル開通を契機に来客が増大し 観光都市として発展してきた また温暖な気候や眺望の良さから別荘 保養所 リゾートマンション等も多くみられる 反面で 近年はホテル 旅館の休 廃業が多く 新築商業施設の開業もなく止まった状態である また 人口減少と高齢化 財政再建等の難問を抱えており 先行きに対する不透明感は強い状況にある 平成 22 年の宿泊客数は273 万人で 昨年比 6.6% の減少となっている 伊東市は熱海市の南側に隣接し 古くは農漁業が中心であったが 昭和 13 年の伊東線開通の頃より観光都市へと発展した 熱海市同様 気候や眺望に恵まれ首都圏からも近いことから 別荘 保養所 リゾートマンション等の開発も進んだ 観光客に人気の高い伊豆高原を中心に観光施設も多く 市の調査によれば 関東地方からの来客が全体の8 割を占めている 平成 23 年の宿泊客数は東日本大震災による景気低迷やレジャー自粛ムードを受けて約 242 万人にとどまり 昨年比 1.4% の大幅な減少となっている 平成 24 年 1 月 1 日時点での人口は2 市合計で11,51 人と前年比.7% の減少となっている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 11,751,152 27, 熱海市 13,166,513 33, 伊東市 11,394,234 26, 住宅 別荘地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 区間でみると 土地総額は別表の通り 平均値は約 1,175 万円と前年比で 12.5% の大幅な下落となっている 分布は1,5 万円以下の区間に集中しており 全体の79% を占めている 最も頻度が高い区間は5 万円以下の最低価格帯で 概ね価格帯が上がるのに比例して取引数は減っていく 総じて分布傾向は前年と同様である 単価は 別表の通り15, 円 / m2以下の区間が最も頻度が高く 次いで15, 円 / m2超 ~3, 円 / m2の区間であり これらで全体の66% を占める 総額と同様 概ね価格帯が上がるのに比例して取引数は減っていく 総じて分布傾向は前年と同様である 平均地積は613.72m2であるが 区間では5 超 ~1,m2が最多で全体の25% を占める ただし 前年同様に すべての区間に広く分布している 3 超 ~1,m2の区間で6%( 前年 54%) と多いのは別荘 保養所等が多い当地区の特徴とみられ 前年と同様の傾向である

29 (2) 商業地 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 24,876,124 81, 熱 海 市 42,44,11 93,471 1, 伊 東 市 12,12,387 72, 別表によれば 単価は5, 超 ~1, 円 / m2までの区間が最も頻度が高く全体の47% を占めている 前年度と比較すると総額 単価及び地積ともに同程度である 単価が前年より+2.6% 上昇しているが 前年にはなかった15, 超 ~2, 円 / m2の取引が2 件あったためとみられる (3) 地価動向熱海市 伊東市とも主要産業である観光業の不振から地域経済の停滞が続いた結果 ホテル 旅館数が減少し また 両市共に人口の減少傾向及び高齢化が認められる 旅館跡地等については 面大地のリゾートマンション用地としての需要は減退している 熱海市の平均単価が前年に対し微減した ( 変動率 3.6%) である一方 伊東市の平均単価は+9.3% と上昇しており 伊東市住宅地取引の多くを占める別荘地の相場が下げ止まりつつあるものと推測される

30 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 21~23 年 11 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万次の級 21 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 29,116 27,81 27,827 最 大 値 265,1 136, ,5 標 本 数 熱海伊東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 1,686,596 13,428,738 11,751,152 最 大 値 158,, 6,, 135,31, 標 本 数

31 熱海伊東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 21~23 年 8 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) 最 大 値 6, , ,836. 標 本 数 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 1 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 次の級 21 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 78,343 79,439 81,478 最 大 値 191,27 134, ,463 標 本 数

32 3. 田方地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 三島市 伊豆市 伊豆の国市 函南町の3 市 1 町で構成されている 三島市は JR 東海道新幹線 三島駅 により 伊豆の玄関口として発展している 東駿河湾環状線 ( 東名沼津 IC~ 三島塚原 IC) が平成 21 年 7 月完成した 伊豆市は 平成 16 年 4 月 1 日に4 町 ( 修善寺町 中伊豆町 天城湯ヶ島町 土肥町 ) が合併して発足 総面積 Km2は 県内で3 番目の大きさを占めている 平成 2 年 4 月には伊豆縦貫道 ( 修善寺インター ~ 大仁インター 延長 1.6km ) が供用開始された 伊豆の国市は 平成 17 年 4 月 1 日に3 町 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) が合併して誕生した市である 旧伊豆長岡町は温泉を中心とした観光の町であるものの 観光施設利用客数は減少傾向にある 函南町は三島市の南東部に隣接し 三島市からの住宅が連結しており 三島市の土地価格の影響を受けている 鉄道や国道の利用によって 三島方面への利便性が良い地域である 平成 17 年 7 月に新庁舎 ( 平井 ) に移転した 函南町の東駿河湾環状道路は平成 25 年に開通予定で工事が進んでいる (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 15,347,11 64, 三 島 市 2,737,82 99, 伊 豆 市 7,35,456 28, 伊豆の国市 14,269,7 49, 函 南 町 11,692,48 39, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の住宅地の平均取引は 総額で約 15,3, 円 単価は約 64,8 円 / m2 地積は約 38m2である これらは前年調査と比べると単価は約 4% 下落 地積は約 14% 減少して いる 土地総額は全体では5 万以下 ~2,5 万円の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は1,5 万 超 ~2, 万円で全体の約 22% を占めている 市町村別では三島市 伊豆の国市 函南町 伊豆市の 順となっている 単価は 頻度が高い価格帯は 2, 円 / m2以下で全体の約 2% を占めている 市町別では例年通 り三島市が最も高く 南下するに従い安くなる傾向が認められる 平均地積は上記のとおりであるが 15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 29% を占めて いる

33 (2) 商業地当地区の商業地のデータは 地区全般において商業的利用が乏しいこと 及び三島市を除いた他の市町は商業地として熟成していないところが多いこと等を主因として サンプル数が少なかったと推測され データとしては弱いことは否めない 当地区の商業地のデータ値は次のとおりである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 39,583,91 111, 三 島 市 55,744,17 134, 伊 豆 市 28,973,375 64, 伊豆の国市 22,288,667 96, 函 南 町 15,472,2 91, (3) 地価動向三島市は 住宅地の需要と供給が合致し価格が安定しており 大きな地価変動はない 商業地については 店舗 オフィス用地ともに需要が少なく 売買の動きは鈍い 伊豆市は 過疎化高齢化が進み 住宅地の地価は下落傾向にあり 当地区の周辺市町と比較して下落幅が大きい 商業地は取引が少なく 特に修善寺温泉場や旧土肥町の温泉旅館の経営悪化により購買意欲が減退し 需要は冷え込んでいる 伊豆の国市は 市内 6 小学校で唯一児童数が増えている韮山小校区の住宅地は根強い人気があるが 旭化成 3 工場の事業縮小で市の人口も減少傾向であり 住宅地市況は弱含みである 商業地は取引が少なく 特に長岡の温泉場は宿泊客数 交流客数とも減少の一途で経営環境は厳しく 需要は冷え込んでいる 函南町は 利便性の良い中心部の住宅地の取引は比較的安定的に推移しているが 郊外住宅地は中心部と比較して人気薄で需要もやや弱い面がみられる 商業地は 東駿河湾環状道路の工事に伴い 建て替えや店舗の進出がみられた 大場駅前は人通りが少なく衰退傾向となっている - 3 -

34 頻度 9 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 61,442 67,485 64,757 最 大 値 193, , ,719 標 本 数 田方地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,868,131 21,116,447 15,347,11 最 大 値 682,, 2,39,817, ,, 標 本 数

35 田方地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 11 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 19, , ,936. 標 本 数 田方地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 92,76 73, ,646 最 大 値 212,52 17, ,994 標 本 数

36 4. 沼津市 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 沼津市は県東部の中心商業都市である 平成 17 年 4 月 戸田村との合併により 新市の市域は187.1k m2に広がった特例市である 近年における沼津市の動向は以下のとおりである 平成 2 年 3 月大手町再開発ビル イーラde グランドオープン 平成 21 年 4 月沼津港マーケットモール 沼津みなと新鮮館 がオープン 平成 24 年 4 月までに沼津駅南口の 富士急貨店 の全テナントが撤退予定 平成 25 年 1 月に沼津駅南口の 西武貨店 が閉店予定 平成 23 年 3 月に閉鎖された沼津駅北口の キラメッセ沼津 跡地に計画されている 東部コンベンションセンター (PLAZA VERDE) ( 会議場施設 展示イベント施設 駐車施設 ホテル ) は 市の展示イベント施設 キラメッセ沼津 が平成 25 年 6 月に先行オープンを予定 県の会議施設及び民間のホテルは平成 26 年夏にグランドオープンを予定している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 沼津市 2,723,935 89, 住宅地について本年は 8, 超 ~1, 円 / m2が最多価格帯となっており 全体の約 31% を占め 次いで 6, 超 ~8, 円 / m2以下及び 1, 超 ~12, 円 / m2がそれぞれ約 18% となっている 総額的には 1, 万超 ~1,5 万円台が最多で全体の約 28% を占める 総額の中央値 ( メジアン ) は約 1,55 万円 地積 171 m2である 土地総額はほぼ横ばいで推移しているが 平均面積は小さくなってきており 土地単価は下落している (2) 商業地 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数沼津市 36,7,35 156, 商業地については 12, 超 ~15, 円 / m2の価格帯が最多価格帯となった (7 件 約 37%) 依然として 3, 円 / m2超の取引は少なく 商業地全体の取引件数も低迷している 駅南口は 老朽化した店舗等の建物が取り壊されて平面駐車場等の低 未利用地が増加している 駅北では上記コンベンションセンター整備事業が進んでおり 沼津駅周辺土地区画整理事業と併せた今後の熟成が期待されている

37 (3) 地価動向住宅地については 震災以降 津波懸念から沼津駅南口の低地 沿岸部の動きは止まっており 下げ圧力は相当強い 一方 駅北徒歩圏は生活利便性に優れ需要は依然として根強く 今後も底堅く推移するものと思われる さらに 郊外 高台地域も津波対策 中心部との比較における割安感などから引き合いは多く 地価も比較的底堅い 商業地については 長引く景気低迷により地価は総じて下落傾向にある 沼津駅周辺の中心商業地域では 駅北は街路整備 区画整理が進み 東部コンベンションセンター 整備事業の進捗など 地価への好材料もある しかし 駅南は 仲見世 アーケード名店街 上本通り 等の既成商店街の人通りが少なく 空店舗の増加に歯止めが掛かっていない また 富士急 の全テナント退去 イーラde の不振等ネガティブイメージが強く 地価の下落幅は拡大傾向にある

38 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 9 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 ~2 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 93,475 96,451 89,42 最 大 値 26,765 1,2, 214,629 標 本 数 沼津市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 1 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 21,953,335 19,93,259 2,723,935 最 大 値 37,148, ,132, ,, 標 本 数

39 頻度 11 沼津市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 62,65. 4, ,47.5 標 本 数 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 1 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) 5 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 166,11 159, ,274 最 大 値 311, , ,995 標 本 数

40 5. 沼津市を除く駿東地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する御殿場市 裾野市 清水町 長泉町 小山町の 2 市 3 町で構成されている 御殿場市 裾野市は富士山麓と箱根外輪山との間の豊かな自然に囲まれ さらに東名高速道路及び国道 246 号による交通利便性の良さから 御殿場プレミアムアウトレット 富士サファリパーク ゴルフ場等の観光 レジャー施設のほか トヨタ自動車関連の工場 研究施設 その他ハイテク工場が多数立地している 小山町は静岡県北東端で神奈川県 山梨県と接する位置にあり 農村部が多い自然環境豊かな町だが 富士スピードウエイ 富士霊園 ゴルフ場等の大型施設が立地している 上記 2 市 1 町には 自衛隊の駐屯地及び演習場などの防衛施設があり 地域の経済に大きな影響を与えている 長泉町 清水町は静岡県東部の中心都市である沼津市 三島市の間に位置し 両市の外延的発展により成長してきた町である (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 19,846,363 79, 御 殿 場 市 17,579,616 64, 裾 野 市 17,2,43 8, 清 水 町 27,85,814 92, 長 泉 町 23,86,591 14, 小 山 町 8,731,4 27, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で **** 19,846,363 円 平均単価は 79,96 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で.3% 平均単価で 5.6% 平均地積で 13% という結果となった 価格帯で見ると平均総額では 1,5 万超 ~2, 万円までが最多価格帯で全体の約 3% を占め 次いで 1, 万超 ~1,5 万円までが約 23% 2, 万超 ~ 2,5 万円までが約 13% と続いている 単価的には 6, 超 ~ 8, 円 / m2までが約 18% で最も多く 8, 超 ~ * 1, 円 / m2までが約 17% 4, 超 ~ 6, 円 / m2までが約 16% と続いている 地積は 15 超 ~2 m2が約 35% 次いで 2 超 ~25 m2が約 19% 5 超 ~1, m2が約 11% である

41 (2) 商業地 当地区の商業地の取引はデータ数が少ないうえ 商業地としての繁華性や地積 にかなりばらつきが見られ データとしては弱いが概要は以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 44,159,553 12, 御 殿 場 市 35,711,92 83, 裾 野 市 清 水 町 53,493, , 長 泉 町 54,948, , 小山町 4,451,923 48, 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 44,159,553 円 平均単価は 12,354 円 / m2 平均地積 m2である サンプル数が少ないため価格帯別の傾向把握は困難である (3) 地価動向わが国の経済状況は 東日本大震災の影響による停滞から 内需が総じて堅調に推移するなかで多くの地域で緩やかに回復しつつある このような中で沼津市を除く駿東地区の住宅地は 津波による被災の懸念もなく比較的堅調に推移している しかし リコー御殿場工場撤退等の国内産業の空洞化による悪影響も今後予想され 不透明感も払しょくできない状態である 商業地はデータ数が少なく 地価動向の把握は困難である

42 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 1 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 81,78 74,99 79,96 最 大 値 323, , ,479 標 本 数 頻度 12 沼津市を除く駿東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 21,896,95 19,912,485 19,846,363 最 大 値 55,, 24,, 188,941,5 標 本 数

43 沼津市を除く駿東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 14 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 7,721. 6, , 標 本 数 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度 8 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~25 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 97,128 92,46 12,354 最 大 値 13,47 156, ,4 標 本 数

44 6. 富士地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する富士市 富士宮市の 2 市で構成されている 富士市は富士山南麓で 東海道ベルト地帯の工業都市として製紙 化学 自動車関連業などの工場が立地している 富士宮市は富士市の北側に位置する富士山本宮浅間大社の門前町で 豊富な湧水を利用した製紙 食品関連業が盛んである 観光都市としても注目されている これらの地域は 富士山の南に位置していることから 岳南地域と呼ばれることもある (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は以下のとおりである 摘要平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 15,88,367 56, 富士市 17,242,919 63, 富士宮市 1,611,249 42, データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で **** 15,88,367 円 平均単価は 56,56 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で 2.4% 平均単価で 3.9% 平均地積は.4% と 平均地積がわずかに増加したものの 平均単価の下落が大きいため平均総額でも下落となった 単価的には 4, 超 ~ 6, 円 / m2までが約 3% と最も多く 次いで 6, 超 ~ 8, 円 / m2までが 29% 2, 超 ~ 4, 円 / m2までが約 18% と続いている 地積は 15 超 ~2 m2が約 27% 次いで 2 超 ~25 m2が約 23% 1 超 ~15 m2が約 11% と続いている (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は以下のとおりである 摘要平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 52,44,226 72, 富士市 73,787,34 82, 富士宮市 22,75,456 57, 当地区全体の商業地の土地取引価格は平均総額で 52,44,226 円 平均単価は 72,177 円 / m2 平均地積 m2である これを前年度と比較すると 平均総額で 174% 平均単価で 11% 平均地積で 183% という結果になった 平均単価が下落したものの 平均地積が大幅に増加したため 平均総額も大幅な上昇となった 単価的には 6, 円 / m2までが約 35% ともっとも多く 次いで 8, 超 ~ 1, 円 / m2までが約 3% 6, 超 ~ 8, 円 / m2が 19% と続いている

45 (3) 地価動向我が国の経済状況は 東日本大震災の影響による停滞から 内需が総じて堅調に推移するなかで多くの地域で緩やかに回復しつつある しかしながら富士地域は 大手製紙会社の工場縮小の発表等もあり景気の不透明感が増している このような中で不動産市場も弱含みで推移している 住宅地について 地価は単価 総額とも下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する 商業地は平均地積が大幅に増加しており 大型物件が動き出したものと思われる 平均単価としては下落傾向で推移しておりこの傾向はしばらく続くと予測する

46 頻度 22 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 59,844 58,81 56,56 最 大 値 19, 142, ,19 標 本 数 頻度 24 富士地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,174,699 15,46,261 15,88,367 最 大 値 334,44, 248,91, 154,, 標 本 数

47 頻度 22 富士地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 1,85. 8, , 標 本 数 富士地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度 25 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 78,9 81,127 72,177 最 大 値 128, , ,89 標 本 数

48 7. 静岡市 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 静岡市は静岡県のほぼ中央部に位置し 県都として発展を続けている 平成 15 年 4 月 1 日 旧静岡市と旧清水市が合併し 平成 17 年 4 月 1 日政令指定都市となった その後 平成 18 年 3 月 31 日に蒲原町と 更に平成 2 年 11 月 1には由比町と合併し 総面積 1,411.81km2の市域を有する都市となった 古くより首都圏と中京圏を結ぶ東海道軸上の拠点都市で 政治 経済 情報 文化 教育など様々な中枢管理機能と清水港などの大規模社会資本が集積している 静岡市の中心商店街は県下随一の繁華街で 小売店舗 飲食店をはじめ貨店等の大型店舗も多数立地し 高い商業集積度を保持している また 総面積のうち76% 以上が森林で占められており 市域の総面積から森林面積を差し引いた可住地面積は341.74km2 ( 約 24%) である 市域の割に平坦部が少なく 人口集中地区は13.34km2 ( 市域の約 7%) で この地域に人口の約 8% が集積しており 住宅地の地価は相対的に高水準にて推移している なお 上記のとおり平成 2 年 11 月 1 日に由比町が静岡市と 旧富士川町が富士市とそれぞれ合併したことから 同日をもって旧庵原郡は消滅した (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 21,692,71 118, ,18 静岡市葵区 24,289,527 13, 静岡市駿河区 23,1, , 静岡市清水区 16,861,68 98, 住宅地は サンプル数が1,18 件で 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で21,692,71 円 単価は118,687 円 / m2 地積は24.43m2である 平均土地総額は別表の通り 全体では1, 万超 ~3,5 万円の区間に約 73% が集中しており 最も頻度が高い区間は 1, 万超 ~1,5 万円の区間で全体の約 27% を占め 次いで1,5 万超 ~2, 万円の区間が全体の約 25% で この両区間で約 52% と全体の半分強を占めている また区別では 静岡市葵区が約 2,43 万円と最も高く 次いで静岡市駿河区 静岡市清水区の順となっている 平均単価は 別表の通り 全体では6, 超 ~21, 円 / m2の区間に約 88% が集中しており 最も頻度が高い区間は 9, 超 ~12, 円 / m2で全体の約 28% を占め 次いで12, 超 ~15, 円 / m2が約 23% 15, 超 ~18, 円 / m2が約 16% 6, 超 ~9, 円 / m2が約 15% となっている

49 区別では 静岡市葵区が約 13,1 円 / m2と最も高く 次いで静岡市駿河区 静岡市清水区の順となっている 平均地積は 1 超 ~15m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 44% を占めており 次いで1m2以下の区間が約 16% 15 超 ~2m2の区間が約 15% となっておりこの3 区間で全体の約 75% を占めている (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 65,25, , 静岡市葵区 79,84, , 静岡市駿河区 76,553,851 2, 静岡市清水区 37,42, , サンプル数が住宅に比して少ない中 データによれば 静岡市の平均商業地の取引は 総額で 65,25,493 円 単価は183,286 円 / m2 地積は367.68m2であった 別表によれば 平均単価は15, 超 ~2, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 35% を占め ており 次いで1, 超 ~15, 円 / m2の区間が約 24% で この両区間で全体の約 6 割を占めている (3) 地価動向平成 2 年秋のリーマンショック以降景気は落ち込み 不動産市場にも大きな影響を及ぼしており 地価は全用途で下落傾向にある 特に最近は 東日本大震災の影響もあって 環境 利便性 収益性あるいは希少性等に加えて安全性も大きな価格形成要因となってきている 住宅地については 交通利便性 住環境に優れる価格上位から中位の地域と 郊外の利便性や住環境に劣る住宅地域とで格差が拡大し 選別化の動きに拍車がかかっている 学区や住環境に優れる等 人気の高い住宅地域では潜在的な需要は高いものの 消費者マインドが慎重になっていること等から基調としては若干ながらも下落傾向を示している 郊外部の住宅地についても 供給過剰感も背景に全体的には下落傾向が継続しているが 旧静岡市の北西部郊外の住宅地は一次取得者層を中心に実需は堅調で 地価はほぼ横這い傾向になりつつある ただ 海岸近く及び市街化調整区域等の利便性に劣る地域においては依然として下落率が大きいのが現状である 商業地については サンプル数が住宅地と比較してその絶対数が少なく 価格の精度には若干難がある点は否めないものの 区画整理事業が進捗中の東静岡駅周辺商業地を除き 静岡駅周辺地域の中心商業地 郊外の路線商業地ともに 依然として下落しているが その下落幅は縮小傾向にある

50 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 35 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~24 万 ~3 万次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 116, , ,687 最 大 値 31, , ,449 標 本 数 921 1,31 1,18 静岡市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 35 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 23,348,82 21,228,168 21,692,71 最 大 値 64,795, 2,, 385,659,17 標 本 数 921 1,31 1,

51 静岡市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 55 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 4, , ,25.5 標 本 数 921 1,31 1,18 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 5 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 184,14 178, ,286 最 大 値 2,271, ,62 797,414 標 本 数

52 8. 志太地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は焼津市 ( 平成 2 年 11 月 1 日に同市と合併した旧大井川町を含む ) 及び藤枝市 ( 平成 21 年 1 月 1 日に合併した岡部町を含む ) の2 市からなり 県都静岡市の西側に隣接していること等から静岡市のベッドタウンとして発展してきた市町である 焼津市は古くから漁業と水産加工を中心に発展してきたが 現在は第 2 次 第 3 次産業も盛んになってきている 市内の住宅地は 中心部外郭に形成されている既成住宅地域と 郊外での土地区画整理事業による新興住宅地域 その周辺部での民間分譲住宅地域に大別される 商業地は JR 焼津駅南口の駅前商店街 市役所周辺の昭和通り商店街の既成商業地域があるが 近年は焼津インター周辺 区画整理が行われた西小川周辺 その他郊外の幹線道路沿いへと商業地が分散傾向にある また 旧大井川町は一級河川大井川の左岸河口に位置し 農業と養鰻業が盛んであったが 昭和 4 年の大井川港開港以来 港周辺の整備拡充 工場誘致 関連街路整備が進められてきた 平成 5 年 3 月に大井川港湾東地区工業団地が完成し 大井川港を核とする流通基地としての発展が期待されている また 平成 1 年 11 月には大型店舗グランリバー ( 店舗延床面積 19,524m2 ) が開店し 旧大井川町の中心商業地域となっている なお 旧大井川町域は広範囲にわたり 市街化調整区域の指定がなされており 宅地化の進捗率は低いが旧町役場周辺地域で小中規模の宅地開発が見られる 藤枝市は住宅都市整備公団施行の藤枝駿河台住宅団地の開発を契機に静岡市のベッドタウン化傾向が顕著となっている 清里住宅団地 (695 区画 ) 南清里住宅団地(8 区画 ) 緑の丘住宅団地(124 区画 ) 光洋台住宅団地(46 区画 ) のほか エンブルタウン藤枝 ( 水上 瀬戸新屋地内 39 区画 ) エクセレント南駿河台 ( 南駿河台 6 丁目地内 49 区画 ) も分譲開始となっている 更に 青木土地区画整理事業 水守土地区画整理事業による保留地処分などにより宅地の大量供給が続いている 商業地は 本町辺りの既成商業地域が衰退するなか JR 藤枝駅周辺および幹線通り沿いに商業中心地の移動が見られ JR 藤枝駅南口には 大型複合施設 Bivi 藤枝 オーレ藤枝 等が開設された 旧岡部町は静岡市と藤枝市に挟まれた旧東海道沿いの宿場町で山林が6% 以上を占め 平坦部が少なく都市化がやや遅れていたが周辺道路整備がなされ 近年は宅地開発が進んでいる (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 14,127,778 59, 焼津市 13,459,257 6, 藤枝市 14,636,716 58,

53 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で14,127,778 円 単価は59,664 円 / m2 地積は292.36m2と集計された 区間でみると 土地総額は別表の通り 地区全体で 5 万超 ~1, 万円の区間および1, 万超 ~1,5 万円の区間が各々約 29% を占め 次いで1,5 万超 ~2, 万円の区間が約 18% と この3 区間で全体の約 76% を占めている 単価は 別表の通り4, 以下 ~1, 円 / m2の4 区間にほぼ集中している 4, 超 ~6, 円 / m2の区間および6, 超 ~8, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 各々約 27% を占め 次いで 4, 円以下が約 25% 8, 超 ~1, 円 / m2の区間で約 15% となっており この4 区間合計で全体の約 94% を占めている 地積は 15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く全体の約 32% を占めており 次いで2 超 ~25m2の区間が約 2% 次いで1 超 ~15m2が約 13% 3 区間で全体の約 64% を占めている (2) 商業地商業地のデータは主として利用目的の回答から商業地取引へ分類したものであって 元々地域的範囲も狭いところへ 商況低迷等から取引そのものも減少しているため サンプル数は住宅地に比べてかなり少ないものとなっているが データ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 42,676,974 8, 焼津市 23,146,834 69, 藤枝市 58,31,86 88, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で42,676,974 円 単価は8,2 円 / m2 地積は616.75m2と集計された 別表によれば 単価は4, 以下 ~12, 円 / m2までの間に集中している この内 8, 超 ~ 1, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 26% を占めており 次いで1, 超 ~12, 円 / m2が約 2% 4, 円以下が約 19% 6, 超 ~8, 円 / m2が約 15% この4 区間で全体の約 8% を占めている (3) 地価動向焼津市は土地区画整理事業による保留地処分などの供給が多く 地価は弱含みに推移してきたが 更に 東日本大震災により 焼津市が抱える津波リスクが顕在化し 沿岸部および海抜の低い地域から 内陸部へと需要のシフトが起きており 沿岸住宅地では買手が付きにくい状況にある 藤枝市は住宅地が大量の宅地供給により 需給状況が緩く 市街地外郭部から郊外部にかけては依然として弱含みの状態にあるものの 津波の不安がない内陸の藤枝市へ 隣接する焼津市等からの移 - 5 -

54 動も見られ 地価は比較的堅調な状態にある 焼津市の商業地は 焼津駅前及び市役所近くの昭和通り等の既存商業地の低迷が顕著であり 下落傾向が止まらない 一方 郊外の新興商業地も景気不透明のなか 厳しい競争下で 土地コストの抑制圧力もあり 地価は弱含みの状態にある 藤枝市の商業地も 拡散 郊外への大型店の進出などから既存商業地の低迷が顕著であるが 藤枝駅南地区での再開発事業などの影響から弱含みながら底堅い動きを見せている 幹線道路沿いの路線商業地については 自動車関連 大型専門店 飲食店等が多く見られ 繁華性はあるものの 不動産の動きは低調で 弱含み傾向にあると判断される

55 志太地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 16 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 59,419 58,916 59,664 最 大 値 149, , ,272 標 本 数 志太地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 18 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 13,755,568 13,849,935 14,127,778 最 大 値 79,5, 13,256,36 157,711, 標 本 数

56 頻度 2 志太地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 3, ,796. 3,43.58 標 本 数 志太地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 12,228 76,781 8,2 最 大 値 275,229 17, ,897 標 本 数

57 9. 島田 榛原地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 島田市 牧之原市 吉田町 川根本町の2 市 2 町で構成されている この内 島田市は大井川沿いに位置し 古くは東海道の宿場町として発展してきたが 現在では木材関連や紙 パルプ 精密機械製造等の工場立地が進み市の主要な産業となっている 旧金谷町は大井川沿いに位置し 牧之原台地の茶を中心に農業が盛んなところである ( 現島田市は 平成 17 年 5 月 5 日 旧金谷町と旧島田市が合併し 更に平成 2 年 4 月 1 日に旧川根町と合併して誕生した ) 川根本町は大井川上流の山間地に位置し 茶 木材を中心として発展してきたところである 過疎地域で 地理的位置及び地形から見て企業誘致等の望みは乏しいが 自然環境に優れ 観光資源には恵まれているため観光産業を振興しており 近年も複数の観光関連施設がオープンしている 牧之原市は駿河湾沿いに位置し 従来 牧之原台地の茶を中心とした農業が盛んであったが 工場誘致も積極的に行われている ( 牧之原市は平成 17 年 1 月 11 日 旧相良町と旧榛原町が合併して誕生した ) 吉田町は大井川沿いに位置し その伏流水を利用した養鰻業が盛んであったが 近年 大井川沿いに大規模工場が進出し 県内でも数少ない人口増加自治体である (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 13,683,686 46, 島田市 14,76,583 54, 牧之原市 14,14,87 28, 吉田町 11,382,676 42, 川根本町 3,27,2 8, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で13,683,686 円 単価は46,636 円 / m2 地積は38.96m2と集計された 区間でみると 土地総額は別表の通り地区全体では5 万超 ~1, 万円以下と1, 万超 ~1,5 万円の2 区間に集中しており この2 区間で全体の約 66% を占めている 市町村別では 島田市 牧之原市 吉田町 川根本町の順となっているが 島田市以外はややサンプル数に乏しく データとしての信頼性は劣る 単価は 別表の3, 円以下 ~9, 円 / m2の4 区間に集中しており この4 区間で全体の約 98% を占めている 地積は 15 超 ~2m2の区間の頻度が最も高く 全体の約 25% を占めており 次いで2 超 ~25m2-54 -

58 区間の約 21% で この両区間で全体の約 46% を占めている 価格水準低位の地域が多いため 平均地 積はやや大きいものの総額は低い区間に集中している (2) 商業地当地区の商業地のデータは 島田市を除いた他の市町村では熟成した商業地が少ないこと等を主因として昨年と同様にサンプル数が少なかったと推測する 従って データとしての有効性に難があるものの 参考のため平均単価を分析した 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 11,43,641 49, 島 田 市 12,55,85 63, 牧 之 原 市 18,119,8 32, 吉 田 町 8,54,71 33, 川 根 本 町 データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で11,43,641 円 単価は49,972 円 / m2 地積は265.71m2と推測された 別表によれば 単価は価格低位から中位の区間に分布しており この内 3, 超 ~6, 円 / m2の区間の頻度が約 44% と最も高く 3, 円 / m2以下 ~9, 円 / m2の3 区間で全体の約 94% を占めている これは 上記の通り 当地区では島田市を除いた市町村は地価が低水準にあること また 商業集積の高い地域での取引が乏しく 近隣商業地域や郊外部での取引が多かったためと判断される (3) 地価動向島田市の住宅地域は 環境 利便性とも良好なJR 島田駅徒歩圏の区画整理済住宅地域 交通利便性良好なJR 六合駅周辺の新興住宅地域については需要は比較的堅調であるが 景気不透明のなか 雇用 所得環境の悪化もあり 需要は停滞し 地価は弱含みに推移している 牧之原市 吉田町については 需要がほぼ地元需要に限定され 弱含みに推移していたが 東日本大震災により 津波リスクが顕在化し 沿岸部および海抜の低い地域から 内陸部へと需要のシフトが起きており 沿岸住宅地では買手が付きにくい状況にある 川根本町はその地理的位置 継続的な人口減少 居住人口の高齢化 観光不振 市町村合併による都市間格差の拡大などから需要 供給ともに弱く 同様に下落傾向で推移している

59 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 8 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 46,332 47,585 46,636 最 大 値 19, , ,551 標 本 数 島田 榛原地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 1 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 12,156,881 11,92,422 13,683,686 最 大 値 124,26, 99,14, 19,173,296 標 本 数

60 島田 榛原地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 7 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 7,41. 5, , 標 本 数 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 15 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) 1 5 ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 42,454 62,346 49,972 最 大 値 145, ,815 11,562 標 本 数

61 1. 東遠地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 東遠地区は 掛川市 菊川市 御前崎市の3 市で構成されている この内 掛川市は県の西部 古くは東海道の宿場町 城下町として発展してきたところであるが 現在は主要な茶の産地である一方 工業出荷額でも県内有数の産業都市として発展している 御前崎市は 平成 16 年 4 月に浜岡町 御前崎町の2 町が合併して誕生した 米 茶を中心として発展してきたところであり 中部電力浜岡原子力発電所 御前崎港を拠点として企業誘致も積極的に行われてきた 近年大型店舗の進出により利便性も増している 菊川市は平成 17 年 1 月に菊川町と小笠町の2 町が合併して誕生した 丘陵山林地帯と小笠平野により形成されており 米 茶を中心とした農業が盛んであるが 工業誘致も積極的に行われ 大型店舗の進出もあり 農商工共に発展している (1) 住宅地 当地区の平成 23 年成約状況調査に基づく住宅地における各項目の平均値等は以下の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 11,178,462 35, 掛 川 市 12,324,33 39, 菊 川 市 1,412,192 33, 御 前 崎 市 7,266,4 21, 土地総額は5 万超 ~1, 万円の区間が最も頻度が高く全体の約 45% を占め 次いで1, 万超 ~1,5 万円の区間が約 26% を占める また 1,5 万円までの区間が全体の約 87% を占めている 住宅地積は地区全体で2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く全体の約 32% を占めているが 15 超 ~4m2の区間で全体の約 75% を占めている 平均地積は 掛川市が約 34m2であり 菊川市約 35m2 御前崎市約 37m2となっている 土地単価は 単価ヒストグラムでは3, 超 ~45, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 34% を占めており 次いで15, 超 ~3, 円 / m2の区間が約 31% を占める また 6, 円 / m2以下の区 間に全体の約 9% が集中している 市町村別でみると 平均単価は掛川市が39,727 円 / m2と最も高く 菊川市がこれに次ぎ33,279 円 / m2であり 御前崎市は21,723 円 / m2という結果となった

62 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 15 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 27,643,265 49, 掛 川 市 17,546, 75, 菊 川 市 35,713,18 44, 御 前 崎 市 11,523,5 22, 東遠地区の商業地の土地単価の平均は49,765 円 / m2であり 単価ヒストグラムをみると3, 超 ~45, 円 / m2の区間と45, 超 ~6, 円 / m2の区間が最も頻度が高く それぞれ全体の約 33% とな っており 9, 円 / m2までの区間で全体の93% を占めている (3) 地価動向東遠地区における平成 23 年の地価動向は東日本大震災の影響を受け住宅地 商業地ともに全地点で下落した 特に浜岡原発のある御前崎市はその影響を強く受け 6% 前後の大きな下落となった 住宅地については 海岸から近い地域や原発周辺地域での下落が強く3~6% 程度の下落率を示した 一方で 数は少ないものの 高台に位置し 住環境の整った住宅地の中には1% 以内の下落で収まっている地域も見られた 商業地については 引き続き下落傾向で推移している 大規模郊外店に客足が流れ 既存店舗の売り上げは減少している 旧態依然の商業地については周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある また 住宅地と同じように震災による影響を受けたと思われる地域での下落率は大きい

63 東遠地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 1 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 38,245 34,856 35,732 最 大 値 82,31 28,219 83,8 標 本 数 頻度 12 東遠地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 12,759,427 11,285,478 11,178,462 最 大 値 278,984,461 12,, 224,373,6 標 本 数

64 頻度 9 東遠地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 7, ,76.8 7,32.57 標 本 数 東遠地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度 6 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 55,99 56,348 49,765 最 大 値 136, , ,157 標 本 数

65 11. 中遠地区 ( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 磐田市 袋井市 森町の2 市 1 町で構成されている この内 磐田市は平成 17 年 4 月に磐田市 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村が合併して誕生した 磐田市は天竜川東岸に広がる地域であり 遠州灘に面している 東海道の中間地点に位置し 古くは宿場町として繁栄し 交通の要所として発展してきたため 東西方向の交通体系に恵まれている 近年では 地場産業である繊維産業に加え 金属 自動車 楽器などの工業都市として 磐田市全体の製造品出荷額等は県下トップクラス 農業産出額も県内屈指で農 水産物として温室メロンや茶 白ねぎ 海老芋 中国野菜 シラスなどが有名です 都市部と農村部が均衡ある発展を遂げている 袋井市は中東遠地域の中核に位置し 古くから東海道の宿場町として発展してきた 茶を中心として 現在は温室メロン等の施設園芸が盛んで 農業が盛んなところであるが 良好な地理的環境から工場進出も目立ち 農 工 商がバランスよく発展してきている 森町は中遠東北部に位置し木材 生椎茸栽培 茶 米が盛んなところで工場誘致も積極的に行われている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 12,421,31 48, 磐田市 12,856,849 52, 袋井市 12,511,34 44, 森町 5,689,486 27, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で12,421,31 円 単価は48,275 円 / m2 地積は約 31m2と推測された 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では2, 万円以下の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は1, 万超 ~1,5 万円の区間で全体の約 36% を占め 次いで5 万超 ~1, 万円の区間で約 31% 5 万円以下の区間で約 12% 1,5 万超 ~2, 万円の区間で約 1% これら4 区間で約 89% を占めている また 昨年と比べて1, 万超 ~1,5 万円の区間が大きく増加している 平均単価は 別表の通り75, 円 / m2以下の区間の頻度が高く 合わせて全体の約 89% を占めている 平均地積は2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 29% を占め 次いで15 超 ~2m2の区間で全体の約 21% これら15 超 ~25m2の区間で全体の約 5% を占めている

66 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 36 件と住宅地に比してサンプル数は少なくデータ としてはやや弱いが 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘 要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 29,61,261 68, 磐 田 市 33,735,614 76, 袋 井 市 21,421,64 46, 森 町 4,646,667 28, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で29,61,261 円 単価は68,291 円 / m2 地積は約 45m2と推測された 別表によれば 平均単価は3, 超 ~6, 円 / m2 6, 超 ~9, 円 / m2の区間がそれぞれ約 31% の同率で最も頻度が高く これら2 区間の取引が全体の約 61% を占めている (3) 地価動向中遠地区における平成 23 年の地価動向は 東日本大震災の影響を受け 住宅地 商業地ともに全地点で下落した 中でも海岸線から近く海抜の低い南部地域での下落が目立った 住宅地については 環境 利便性の面で優る地域では横ばいに近い変動率の地域も見られ 下げ止まりの様相となりつつあるが 一方で沿岸部の下落が大きい 商業地については 地価の下落に歯止めがかからず 旧態依然の商業地については郊外店舗への顧客の流出から需要は弱く 周辺住宅地の水準まで価格が下落している状況にある また 海岸線周辺地域に位置する商業地についても住宅地と同様に下落率が大きい

67 頻度 12 中遠地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~7.5 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 5,398 46,89 48,275 最 大 値 213, ,49 113,21 標 本 数 ~5 ~1 ~15 中遠地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 平成 21~23 年 頻度 ( 万円 ) ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 21 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 13,659,578 12,739,23 12,421,31 最 大 値 138,, 158,196,891 76,, 標 本 数

68 中遠地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 頻度平成 21~23 年 14 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 21 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, , , 標 本 数 頻度 中遠地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 平成 21~23 年 12 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~1.5 万 ~12 万 次の級 21 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 48,35 81,313 68,291 最 大 値 19,91 326, ,26 標 本 数

69 12. 浜松市 ( 湖西市を含む )( 平成 23 年 1 月 ~12 月 ) 浜松市は古くから城下町 宿場町として繁栄してきた 現在では楽器 輸送用機器 機械 光技術など 多数の国際的企業を輩出し バランスの取れた産業集積により 県西部の中心都市として発展してきている 平成 17 年 7 月 1 日に旧浜松市を含む3 市 9 町村 ( 浜松市 浜北市 天竜市 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 春野町 佐久間町 水窪町 龍山村 ) が合併し 現在の浜松市が誕生した 面積は1,511.17km2 ( 平成 22 年 3 月の浜名湖境界画定により46.87km2増え 1,558.4km2になっている ) 世帯数は31 万世帯超 人口は82 万人程度であり いずれも県下最大である 市域が広いため 産業構造を見ても 旧浜松市は楽器 輸送用機器等の製造業が中心であるのに対し 北遠地区は林業 引佐地区はみかん等の農業 浜名湖周辺地区は漁業及び観光業と地域性 多様性が認められる なお 平成 19 年 4 月 1 日に政令指定都市へ移行し 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区の7 行政区になっている 湖西市は 平成 22 年 3 月 23 日に旧新居町と合併して 現在の湖西市が誕生した 旧湖西市は 従来は繊維工業を中心に 近年は自動車産業を中心に発展しており 東笠子地区 西笠子地区で大規模な工業団地が完成するなど 更なる発展が期待されている 旧新居町は 国内で唯一現存する関所建物の新居関所に代表されるように 古くから交通 輸送の要所として栄え 養鰻 漁業を中心に発展してきた町で 今後は新 湖西市 として新たな発展が期待されている (1) 住宅地 浜松市 ( 湖西市を含む ) の住宅地のデータは次のとおりである サンプル数は前年の 1,228 から 1,271 となった 摘 要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 19,299,275 65, ,271 浜 松 市 中 区 21,96,96 88, 浜 松 市 東 区 33,95,514 63, 浜 松 市 西 区 15,18,51 57, 浜 松 市 南 区 13,945,257 58, 浜 松 市 北 区 12,32,836 46, 浜松市浜北区 15,292,926 58, 浜松市天竜区 7,334,52 28, 湖 西 市 15,445,286 61, データをみると 当地区全体の住宅地取引の平均総額は19,299,275 円 平均単価は65,679 円 / m2 平均地積は321.51m2である 区間別にみると 土地総額の最も頻度が高いのは1, 万超 ~1,5 万円の区間 次いで1,5 万超

70 ~2, 万円及び5 万超 ~1, 万円の区間であり 両区間で全体の約 73% を占めている また市区町別では 浜松市東区が3,3 万円強と最も高く 次いで中区 湖西市 浜北区 西区 南区 北区 天竜区の順となっている 単価は 別表の通り6, 超 ~9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 38% を占めている 次いで高いのは3, 超 ~6, 円 / m2の区間で全体の約 3% 両区間で約 68% を占めている 市区町別では 浜松市中区が88,94 円 / m2と最も高く 次いで東区 湖西市 浜北区 南区 西区 北区 天竜区の順となっている 平均地積は15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 25% を占めており 次いで高いのは2 超 ~25m2の区間で全体の約 24% 両区間で約 49% を占めている 平成 23 年は 前年と比較して平均土地総額が約 1.4% 上昇 平均単価が約 3.% 下落となっている 土地総額では 15 万円以下の区間で件数が増加しているが 25 万円超の区間で件数が減少傾向にあることから 総額の押さえた取引が増えていることがわかる 土地単価では 9, 円 / m2以下の区間は増加しているが 9, 円 / m2超の区間は減少傾向にあり 地価は総じて弱含みで推移していることが窺える (2) 商業地 浜松市の商業地のデータは次のとおりである 採用したサンプル数は前年の 1 から 112 となった 摘 要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地 区 全 体 43,163, , 浜 松 市 中 区 53,966, , 浜 松 市 東 区 19,516,113 73, 浜 松 市 西 区 18,915,347 41, 浜 松 市 南 区 64,51, 64,984 1, 浜 松 市 北 区 35,931,82 42, 浜松市浜北区 4,, 67, 浜松市天竜区 7,584,54 5, 湖 西 市 18,433,333 62, データをみると 単価は6, 超 ~9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の25% を占め 次い で9, 超 ~12, 円 / m2の区間が約 21% 3, 超 ~6, 円 / m2の区間が約 14% と続いており 前年と比較すると取引件数は概ね増加傾向にある 市区町別では 浜松市中区の取引が112 件中 68 件を占める 平均単価は浜松市中区が159,94 円 / m2 と最も高く 次いで東区 浜北区 南区 湖西市 天竜区 北区 西区の順となっている 平成 23 年は前年度と比較すると平均単価が約 9% 上昇していることから 地価は回復傾向で推移し ていることが伺える