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1 平成 27 年土地取引価格動向調査分析 自 至 平成 27 年 1 月 1 日 平成 27 年 12 月 31 日 公益社団法人静岡県不動産鑑定士協会

2 はじめに 平成 27 年は 円安基調により外国人観光客が増加し 特に中国人観光客による爆買いがブームと なり このほかガソリン安による燃料コスト軽減により景気は緩やかな回復基調で推移しました このような経済情勢を受け 平成 28 年 3 月に発表された平成 28 年地価公示の変動率 ( 静岡県内 ) は 住宅地で.9%( 平成 27 年は.9%) 商業地で.7%( 同.8%) 工業地で 1.2%( 同 1.1%) と 下落傾向が続き 下落幅もほぼ同じ結果で推移しました 市町別の変動率を見ると 住宅地では長泉町 (+.4%) 三島市(+.3%) が上昇傾向で推移し 清水町 (.1%) 浜松市(.1%) 御殿場市(.2%) 熱海市(.2%) 藤枝市 (.2%) が微減傾向で推移しました 東部地域の市町が上位を占める結果は昨年と同様ですが その一方で沿岸部や過疎化が進む市町は下落率も総じて高めで推移しております 次に商業地では 藤枝市 (+.5%) 三島市 (+.3%) 浜松市(+.2%) 静岡市 (+.2%) が上昇傾向で推移し 裾野市 (±.) が横這い このほか袋井市 (.2%) 掛川市(.4%) 熱海市 (.5%) 磐田市(.5%) 伊東市(.9%) が微減傾向で推移しています 駅前再開発が進む藤枝市の上昇傾向が目立つ結果となりました なお平成 27 年の県内土地取引件数は 38,971 件で 26 年度 (38,948 件 ) に比べやや増加しました 成約価格動向調査は 4 市 2 町 ( 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 駿東郡清水町 駿東郡長泉町 ) における相当価格 ( 正常価格 ) に対する実際に把握された取引価格のを 当協会所属の地価公示及び地価調査に従事する不動産鑑定士が継続的に調査 分析したものです 相当価格 ( 正常価格 ) に対して開差率が 1% 以上のプラスとなっているときには地価は強含み 1% 以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み %~±1% の範囲内にあるときは 概ね安定 あるいはやや強含み又はやや弱含みと判断できます 本年も ( 公社 ) 静岡県不動産鑑定士協会では地価公示 地価調査等の作業に当たり地価の動向 土地取引の状況等の把握に努めてまいりました さらに 平成 27 年地価調査結果及び28 年地価公示結果を基に 平成 27 年土地取引価格動向調査分析 として本冊子を取りまとめました この資料が適切な土地取引及び土地価格形成の一助として活用されることを願います

3 目 次 1. 静岡県市町別地価動向マップ ( 住宅地 ) 1 2. 静岡県市町別地価動向マップ ( 商業地 ) 2 3. 対象地域一覧表 3 4. 地区別取引件数推移グラフ 4 5. 各市町別取引件数等集計表 各市町別取引件数等集計表 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 浜松市 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 南伊豆地区 ( 下田市 賀茂郡 ) 熱海伊東地区 ( 熱海市 伊東市 ) 田方地区 ( 三島市 伊豆市 伊豆の国市 田方郡 ) 沼津市 沼津市を除く駿東地区 ( 御殿場市 裾野市 駿東郡 ) 富士地区 ( 富士市 富士宮市 ) 静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 志太地区 ( 焼津市 藤枝市 ) 5 9. 島田 榛原地区 ( 島田市 牧之原市 榛原郡 ) 東遠地区 ( 掛川市 菊川市 御前崎市 ) 中遠地区 ( 磐田市 袋井市 森町 ) 浜松市 ( 湖西市含む ) 67 工場地全域 72

4 -1-

5 -2-

6 対象地域一覧表 地区 1. 南伊豆地区 対象となる市町 下田市賀茂郡 ( 東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町 ) 2. 熱海伊東地区熱海市 伊東市 東 3. 田方地区 三島市 伊豆市 伊豆の国市田方郡 ( 函南町 ) 部 4. 沼津市沼津市 5. 沼津市を除く駿東地区 御殿場市 裾野市駿東郡 ( 清水町 長泉町 小山町 ) 6. 富士地区富士市 富士宮市 7. 静岡市静岡市葵区 静岡市駿河区 静岡市清水区 中 8. 志太地区焼津市 藤枝市 部 9. 島田 榛原地区 島田市 牧之原市榛原郡 ( 吉田町 川根本町 ) 1. 東遠地区掛川市 菊川市 御前崎市 西 部 11. 中遠地区 12. 浜松市 ( 湖西市含む ) 磐田市 袋井市周智郡 ( 森町 ) 浜松市中区 浜松市東区 浜松市西区 浜松市南区浜松市北区 浜松市浜北区 浜松市天竜区湖西市 - 3 -

7 地区別取引件数推移グラフ 52, 全県土地取引件数推移表 5, 48, 46, 44, 42, 4, 38, 36, 34, 32, 3, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 35,238 38,24 38,884 38,948 38,971 東部 2,5 南伊豆地区 6, 熱海伊東地区 2, 5, 1,5 1, 4, 3, 2, 5 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 1, ,83 1,346 1,272 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 3,283 3,39 3,364 3,339 3,266 5, 田方地区 3, 沼津市 4, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 2,244 2,59 2,564 2,464 2,491 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 1,713 1,579 1,622 1,679 1,

8 5, 沼津市を除く駿東地区 5, 富士地区 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 2,223 2,32 2,892 2,57 2,92 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 3,313 3,76 3,62 3,676 3,665 中部 1, 静岡市 5, 志太地区 8, 4, 6, 3, 4, 2, 2, 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 6,41 6,737 7,25 7,57 6,964 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 2,473 2,734 2,64 2,465 2,431 5, 島田 榛原地区 4, 3, 2, 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 1,591 1,899 1,75 2,27 1,

9 西部 5, 東遠地区 5, 中遠地区 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 1,727 1,954 2,4 1,737 1,887 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 2,156 2,18 2,17 2,317 2,451 1, 浜松市 ( 湖西市含む ) 8, 6, 4, 2, 平成 23 平成 24 平成 25 平成 26 平成 27 件数 6,946 8,32 8,15 8,271 8,

10 各市町別取引件数等集計表 1 No.1 - 平成 27 年 - 市町村名 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 清水町 長泉町 計 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 ,964 5,119 74% 1,924 38% 1,314 68% % 38 23% % 124 9% % 7,666 5,977 78% 2,52 42% 1,479 59% % % % 153 1% 152 1% 1,73 1,469 85% 54 34% 26 52% 95 37% 6 23% 73 28% 17 7% 15 6% 1, % 296 4% % 69 32% 48 22% 54 25% 29 13% 16 7% % 99 4% 72 73% 18 25% 11 15% 33 46% 6 8% 4 6% % % 95 77% 29 31% 14 15% 19 2% 16 17% 17 18% 18,179 13,852 76% 5,466 39% 3,436 63% % % 1,38 3% 345 1% 343 1% 出所 1 平成 27 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 27 年発送回答件数表 ( 平成 28 年 9 月 8 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 27 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 27 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 27 年成約価格動向調査 相当価格に対する契約価格の開差率 - 平成 26 年 - 市町村名 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 清水町 長泉町 計 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 ,57 4,842 69% 1,782 37% 1,26 71% % % 33 26% 119 9% 113 9% 7,773 6,187 8% 2,511 41% 1,486 59% % % % 143 1% 12 8% 1,679 1,429 85% 53 37% % 67 29% 56 24% 88 37% 15 6% 9 4% % % % 2 13% 35 23% 68 45% 21 14% 8 5% % 78 36% 62 79% 9 15% % 52 84% % 1 2% % 12 42% 74 73% 18 24% 1 14% 25 34% 7 9% 14 19% 18,135 13,586 75% 5,259 39% 3,269 62% 81 25% 88 25% 1,81 33% 35 9% 265 8% 出所 1 平成 26 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 26 年発送回答件数表 ( 平成 27 年 8 月 31 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 26 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 26 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 26 年成約価格動向調査 相当価格に対する契約価格の開差率

11 No.2 - 平成 25 年 - 市町村名 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 清水町 長泉町 計 取引件数 発送件数 回答件数 集計件数 -1% 超 -1% ~% %~ 1% 1% ~ 2% 2% 以上 ,25 4,932 7% 1,796 36% 1,257 7% % 31 24% % 129 1% % 7,628 6,245 82% 2,456 39% 1,517 62% % % % 141 9% 137 9% 1,622 1,39 81% % 24 49% 66 28% 78 33% 69 29% 15 6% 12 5% 1, % 297 4% % 2 12% 36 22% 62 38% 22 13% 25 15% % 92 41% 5 54% 6 12% 3 6% 38 76% 3 6% % % 6 33% 44 73% 3 7% 7 16% 7 16% 7 16% 2 45% 18,57 13,626 75% 5,186 38% 3,273 63% % % 1,45 32% 317 1% 326 1% 出所 1 平成 25 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 25 年発送回答件数表 ( 平成 26 年 7 月 7 日集計 ) 4~9 東部 2 市 2 町分 : 静岡県 平成 25 年成約動向調査 静岡市分 : 静岡市 平成 25 年成約価格動向調査 浜松市分 : 浜松市 平成 25 年成約価格動向調査 相当価格に対する契約価格の開差率

12 各市町別取引件数等集計表 2 No.1 ( 東部 ) 平成 27 年 平成 26 年 平成 25 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 下田市 % 79 34% % 99 31% % 61 31% 東伊豆町 % 51 28% % 47 26% % 62 38% 河津町 % 48 32% % 6 5% % 22 24% 南伊豆地区南伊豆町 % 37 3% % 48 31% % 36 39% 小 熱海伊東地区 小 田方地区 小 沼津市を除く駿東地区 小 富士地区 小 松崎町 % 22 32% % 26 43% % 26 6% 西伊豆町 % 26 31% % 41 44% % 39 42% 計 1, % % 1, % % 1, % % 熱海市 1, % 11 32% 1, % % 1, % 13 31% 伊東市 1, % % 1,745 1,36 59% % 1, % 46 41% 計 3,266 1,332 41% % 3,339 1,425 43% % 3,364 1,397 42% % 伊豆市 % % % % % % 伊豆の国市 % % % % % 17 36% 函南町 % % % % % % 計 1,479 1,19 8% 44 34% 1,528 1,245 81% 495 4% 1,543 1,185 77% 48 41% 御殿場市 1, % % % 2 35% 1, % % 裾野市 % % % 15 4% % % 小山町 % 11 42% % 72 36% % 48 38% 計 2,95 1,247 6% % 1,88 1,149 61% % 2,131 1,1 52% % 富士宮市 1, % 36 38% 1, % 396 4% 1,382 1,38 75% 419 4% 富士市 2,441 1,895 78% % 2,338 1,755 75% % 2,238 1,784 8% % 計 東部合計 3,665 2,855 78% 1,89 38% 3,676 2,749 75% 1,77 39% 3,62 2,822 78% 1,12 39% 11,777 7,459 63% 2,711 36% 11,769 7,499 64% 2,839 38% 11,741 7,182 61% 2,792 39%

13 No.2 ( 中部 ) 平成 27 年 平成 26 年 平成 25 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 志太地区 小 島田 榛原地区 小 焼津市 1, % 349 4% % % 1, % % 藤枝市 1,415 1,146 81% % 1,54 1,221 81% % 1,596 1,252 78% % 計 2,431 2,24 83% % 2,465 2,49 83% 86 39% 2,64 2,17 81% % 島田市 1, % % 1, % % 1, % % 牧之原市 % % % % % % 吉田町 % 81 4% % 9 43% % 62 32% 川根本町 % 32 56% % 37 58% % 28 43% 計 中部合計 1,81 1,315 73% % 2,27 1,461 72% % 1,75 1,316 75% 526 4% 4,232 3,339 79% 1,36 41% 4,492 3,51 78% 1,51 43% 4,354 3,423 79% 1,438 42% ( 西部 ) 平成 27 年 平成 26 年 平成 25 年 地区 市町村名 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 取引件数 発送件数 回答件数 掛 川市 1, % % 1, 83 8% % 1, % % 東遠地区 御前崎市 % 17 47% % 81 41% % 93 46% 菊 川市 % 135 4% % 132 4% % 12 36% 小 計 1,887 1,57 8% % 1,737 1,333 77% % 2,4 1,516 74% % 磐 田市 1,385 1,25 9% 54 4% 1,278 1,168 91% 48 41% 1,269 1,135 89% % 中遠地区 袋 井市 % % % % % 29 44% 森 町 % 54 41% % 72 5% % 53 44% 小 計 2,451 2,77 85% % 2,317 1,966 85% 88 41% 2,17 1,922 89% % 湖西市 湖 西市 % 19 46% % % % % 小 計 % 19 46% % % % % 西部合計 4,783 4,1 84% 1,676 42% 4,552 3,647 8% 1,516 42% 4,732 3,832 81% 1,62 42% 県 計 ( ) 2,792 14,799 71% 5,747 39% 2,813 14,656 7% 5,856 4% 2,827 14,437 69% 5,85 41% ( ) 静岡市 浜松市 沼津市 三島市 清水町 長泉町は除く 出所 1 平成 27 年土地取引件数表 ( 静岡県 ) 2 3 平成 27 年発送回答件数表 ( 平成 28 年 9 月 8 日集計 )

14 ( 静岡県の市町村合併について ) *H15.4.1より *H16.4.1より *H より *H17.4.1より *H17.5.5より *H17.7.1より *H17.9.2より *H より *H より *H19.4.1より *H2.4.1より *H2.11.1より *H21.1.1より *H より 静岡市 ( 清水市 ) の合併伊豆市 ( 修善寺町 土肥町 天城湯ケ島町 中伊豆町 ) の合併御前崎市 ( 御前崎町 浜岡町 ) の合併菊川市 ( 小笠町 菊川町 ) の合併静岡市 ( 葵区 駿河区 清水区 ) 政令指定西伊豆町 ( 賀茂村 ) の合併伊豆の国市 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) の合併沼津市 ( 戸田村 ) へ編入磐田市 ( 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村 ) の合併掛川市 ( 大須賀町 大東町 ) の合併袋井市 ( 浅羽町 ) の合併島田市 ( 金谷町 ) の合併浜松市 ( 天竜市 浜北市 春野町 龍山村 佐久間町 水窪町 舞阪町 雄踏町 細江町 引佐町 三ケ日町 ) へ編入川根本町 ( 中川根町 本川根町 ) の合併牧之原市 ( 相良町 榛原町 ) の合併静岡市清水区 ( 蒲原町 ) へ編入浜松市 ( 中区 東区 西区 南区 北区 浜北区 天竜区 ) 政令指定島田市 ( 川根町 ) の合併静岡市清水区 ( 由比町 ) の合併富士市 ( 富士川町 ) の合併焼津市 ( 大井川町 ) の合併藤枝市 ( 岡部町 ) の合併湖西市 ( 新居町 ) の合併富士宮市 ( 芝川町 ) の合併

15 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 静岡市 - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - ( ) 成約価格動向調査とは土地の取得者に 購入土地に関するアンケート調査を行い 不動産鑑定士が判断する相当価格に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か 下降局面かを分析する 地価の上昇期ではプラスのパーセンテージ 下降期ではマイナスのパーセンテージの取引が多くなる 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 合計 ,314 件 45 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 27 年成約価格動向調査

16 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 静岡市 - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H27 第 1 期 32.4% 22.6% 24.7% 1.1% 5.7% 4.4% 1% H27 第 2 期 33.2% 24.5% 22.7% 1.5% 3.5% 5.5% 1% H27 第 3 期 3.2% 23.6% 25.5% 9.2% 5.% 6.6% 1% H27 第 4 期 34.% 22.8% 23.8% 7.8% 6.1% 5.4% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 27 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 期間 出所 : 静岡市 平成 27 年成約価格動向調査

17 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 浜松市 - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) - 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 合計 ,479 件 45 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 期間 出所 : 浜松市 平成 27 年成約価格動向調査

18 成約価格動向調査結果 四半期毎の分析 浜 松 市 期 間 -1 超 平 成 27 年 第 1 期 第 4 期 以上 全数計 Ｈ２７第１期 2.9% 21.4% 35.2% 11.7% 6.5% 4.2% 1% Ｈ２７第２期 21.3% 22.9% 37.9% 7.7% 4.5% 5.6% 1% Ｈ２７第３期 21.2% 2.9% 37.2% 11.6% 3.9% 5.2% 1% Ｈ２７第４期 21.9% 2.5% 36.% 1.1% 4.4% 7.1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ 比率分析 平成27年第１期 第４期 1% 9% 3 以上 2 3 8% % -1-1 超 6% 5% 4% 3% 2% 1% 期 間 % Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 出所 浜松市 平成27年成約価格動向調査

19 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の集計件数の推移 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 ( 件 ) H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 合計 件 25 成約価格動向調査分析グラフ ( 集計件数推移 ) - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 ) % 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 1 5 H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 27 年成約価格動向調査

20 ( ) 成約価格動向調査結果 ( 四半期毎の分析 ) 沼津市 三島市 清水町 長泉町 - 平成 27 年 ( 第 1 期 ~ 第 4 期 )- 期間 -1% 超 -1~% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以上 全数計 H27 第 1 期 28.4% 11.6% 39.4% 8.4% 5.2% 7.1% 1% H27 第 2 期 35.6% 22.7% 23.3% 9.8% 3.1% 5.5% 1% H27 第 3 期 3.6% 25.7% 25.7% 12.1% 4.4% 1.5% 1% H27 第 4 期 38.7% 21.% 22.7% 11.8% 1.7% 4.2% 1% 1% 成約価格動向調査分析グラフ ( 比率分析 ) - 平成 27 年第 1 期 ~ 第 4 期 - 9% 8% 7% 6% 3% 以上 2~3% 1~2% ~1% -1~% -1% 超 5% 4% 3% 2% 1% % H27 第 1 期 H27 第 2 期 H27 第 3 期 H27 第 4 期 期間 出所 : 静岡県 平成 27 年成約価格動向調査

21 各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析 ヒストグラムは大きなブロック単位の集計のため バラツキの多い価格の集計となったが地域 毎の最多価格帯等から地域の取引動向を推察するには有用性があると思量する 各地区住宅地 商業地の平均価格 中央値 最多価格帯 - 東部 - 南伊豆地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 2,769 18,278 1, 以下 2,1~3, 85 商 業 地 ヒストグラムなし 熱海伊東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 21,943 17,923 15, 以下 15,1~3, 255 商 業 地 72,319 58,783 5,1~1, 5, 以下 2 田方地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 72,452 73,692 8,1~1, 2, 以下 45 商 業 地 16,889 15,921 15,1~2, 5, 以下 24 沼津市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 8,716 82,694 6, 以下 8,1~1, 287 商 業 地 114,479 12,368 9, 以下 12,1~15, 19 沼津市を除く駿東地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 81,664 8,978 8,1~1, 6,1~8, 425 商 業 地 94,24 98,58 5,1~1, 5, 以下 17 富士地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 52,149 52,637 4,1~6, 6,1~8, 657 商 業 地 71,172 67,52 6,1~8, 6, 以下

22 - 中部 - 静岡市 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 15,72 1,252 9,1~12, 6,1~9, 1,161 商 業 地 19, ,125 1, 以下 15,1~2, 151 志太地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 55,582 54,445 4, 以下 4,1~6, 548 商 業 地 69,156 55,961 4,1~6, 4, 以下 53 島田 榛原地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 4,381 39,619 3, 以下 45,1~6, 292 商 業 地 39,533 37,4 3, 以下 6,1~9, 3,1~6,

23 - 西部 - 東遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 34,83 32,91 15,1~3, 3,1~45, 362 商 業 地 56,313 55,588 6,1~9, 3,1~45, 24 中遠地区 ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 45,382 46,512 3, 以下 6,1~75, 491 商 業 地 54,36 47,2 3,1~6, 6,1~9, 44 浜松市 ( 湖西市を含む ) ( 円 / m2 ) 平均価格中 央 値 最多価格帯 次最多価格帯 標本数 住 宅 地 6,61 6,289 6,1~9, 3,1~6, 1,483 商 業 地 17,77 87,979 6,1~9, 9,1~12,

24 1. 南伊豆地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 伊豆半島の南 ~ 西部に位置する下田市 賀茂郡東伊豆町 河津町 南伊豆町 松崎町 西伊豆町の1 市 5 町で構成されている これらの市町はかつて農漁村集落であったが 現在は様々な景勝地 温泉地 海水浴場等を擁し 首都圏からの顧客を主とした観光業が主要な産業である 第 3 次産業の従事者数が各市町とも8 割前後を占めている 観光客数は25 年以降の景気回復に伴って回復傾向にあり 観光業の不振にやや歯止めがかかっている 但し 平成 28 年 1 月 1 日時点での推計人口は6 市町合計で66,265 人 ( 前年比 2.6% 減 ) となっており また高齢化率も4 月 1 日時点の住民基本台帳で西伊豆町の46.8%( 県内 35 市町で最も高い ) のほか 他の5 市町も3% 台後半 ~4% 台前半の高水準にある かかる少子高齢化の進展や生産年齢人口の減少のために 地域経済は未だ衰勢にある 各市町とも定住促進のため 移住体験バスツアー の開催 空き家等の有効活用を図る 空き家情報バンク の開設等を施策している また 西伊豆町は子ども医療費の助成が手厚く 県内市町で唯一高校生まで入院 通院とも自己負担金ゼロの完全無料化を実施している 伊豆半島の東海岸に伊豆急行線が走るものの 南 ~ 西海岸には鉄道が無いため 道路交通網の整備 特に伊豆縦貫自動車道の早期整備 開通が望まれる 現在は下田河津道路が整備中である なお 伊豆半島ジオパークの世界ジオパーク認定は保留中である 当地区の中心は下田市であるが 静岡県下田総合庁舎のうち 危機管理機能を有する防災棟の先行建設 移転が決定した 建設完了は平成 3 年である 建設地は伊豆縦貫道敷根 IC 建設予定地に近い 市役所庁舎もこの付近に移転する計画がほぼ決まりかけていたが 市長の交代等により白紙に戻された

25 (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要 平均取引総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 6,874,363 2, 下田市 7,683,628 27, 東伊豆町 5,779,714 16, 河津町 4,695,831 17, 南伊豆町 5,923,366 16, 松崎町 9,387,25 1,886 1, 西伊豆町 9,777,688 19, 住宅地は 平均取引総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 区間でみると 総額は別表の通り 1, 万円以下の区間に集中しており 最も頻度が高い区間は ~5 万円の区間で全体の約 52% 次いで5 万超 ~1, 万円の区間の約 32% で この2 区間で全体 の8 割強を占める 次いで1,5 万超 ~2, 万円以下の区間が約 7% となっている 単価は 別表の通り~1, 円 / m2の区間が約 29% で最も頻度が高く 次いで2, 超 ~3, 円 / m2の区間で約 25% 1, 超 ~2, 円 / m2の区間で約 24% 3, 超 ~4, 円 / m2の区間で 約 9% となっている 平均単価は下田市が最も高いが これは毎期見られる傾向である ( 昨年の平 均単価は地区全体で21,394 円 / m2 下田市は28,284 円 / m2 ) 地積は3 超 ~4m2の区間が最多であるが 分散の度合いが大きい これは他地区のような戸建 分譲地があまり見られず 画地が広めの在来住宅の売買があることに起因すると思料される なお 平均地積は前年 (397.22m2) より拡大し445.7m2となった (2) 地価動向前年と比較すると平均単価は若干下落したが 平均総額は上昇している これは地積が大きくなったこととリンクしている 市町別に見ると 総額で松崎町 西伊豆町が大きく上昇 平均単価は西伊豆町が上昇しているが それぞれサンプル数が少ないため 参考程度に捉えるべきであろう 前年は南伊豆町が単価も総額も上昇したが 本年はいずれも下落した サンプル数は昨年からほぼ半減し85 件であった 本調査は成約した事例の売買価格をもとに分析を行っているが サンプル数の減少は売れない物件が多数あることを暗示しており 市場は冷え込んでいると推察する

26 南伊豆地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 25 ~27 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~2 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 ~8 万 ~1 万 ~15 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 2,976 21,394 2,769 最 大 値 72,727 86,45 57,639 標 本 数 南伊豆地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 7,274,296 6,196,636 6,874,363 最 大 値 67,74, 24,, 43,369,5 標 本 数

27 頻度 35 南伊豆地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, ,911. 7, 標 本 数

28 2. 熱海 伊東地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は伊豆半島の北東部 熱海市及び伊東市の2 市で構成されている 熱海市は伊豆半島東海岸の付け根に位置し 江戸時代から湯治場として著名であったが 大正 14 年の鉄道開通 昭和 8 年丹那トンネル開通を契機に来客が増大し 昭和 39 年の東海道新幹線開業等を経て 国内屈指の温泉観光都市として発展した 東京都心から1 時間程と交通利便性に優れる当市には 温泉旅館やホテル 保養所 別荘等のほか バブル期を中心に建設された多数のリゾートマンションもみられる 近年はホテル 旅館の休 廃業が多く 跡地再開発により新築された商業施設も事業中断状態が続いており さらに 人口減少と高齢化 財政再建等の難問も抱えている なお ここ数年は熱海市によるシティプロモーション メディアへの露出度増加等もあり 観光客数は増加傾向で推移 平成 27 年の宿泊者数は約 38 万人 ( 前年比 +4.9%) と14 年ぶりに3 万人台を回復している 伊東市は熱海市の南側に隣接し 古くは農漁業が中心であったが 熱海市と同様 相模湾に面する温暖な気候や山海の自然に恵まれることから 明治後期から松川沿いの温泉地を中心に多くの著名人が別荘を構え 昭和 13 年の伊東線開通の頃より温泉旅館が建ち並ぶ観光都市へと発展した 広い市域を有する伊東市では 戦後の高度成長期からバブル期にかけて市内各所で温泉掘削と別荘地の開発が進められ 旧市街の温泉旅館やホテル等のほか 郊外の別荘地では企業の保養所 戸建別荘やリゾートマンション等の建設が進んだ 現在は 観光客に人気の高い南部の伊豆高原を中心に宿泊 観光 飲食施設等も多く 市の調査によれば 交通アクセスの良い関東地方からの来客が全体の8 割を占めている なお 平成 27 年の宿泊客数は約 285 万人 ( 前年比 +5.4%) 増加傾向で推移している 平成 27 年 12 月末日時点での人口は2 市合計で19,528 人と前年比.9% の減少となっている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータは次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 16,86,266 21, 熱 海 市 58,48,828 29, 伊 東 市 8,821,888 2, 住宅 別荘地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した 土地総額は 熱海市で1 億円を超える大型物件の取引があったことより同市の平均総額が大幅に増 加し この影響で両市の平均値は約 1,68 万円と前年比で約 71% の増加となっている 但し 分布傾 向は前年と同様 1,5 万円以下の区間に集中しており 全体の約 87% を占めている 最も頻度が高い 区間は ~5 万円の価格帯であり 概ね価格帯が上がるのに比例して取引数は減っていく傾向は概 ね前年と同様であるが 7, 万円を超える高額物件の取引件数が前年に比べやや増加している

29 平均単価は 別表の通り~15, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 前年最も頻度が高かった15, 超 ~3, 円 / m2の区間を逆転している なお これらで全体の約 76% を占める 総額と同様 概ね価格帯が上がるのに比例して取引数は減少する傾向が認められる 総じて分布傾向は前年と同様であるが 1, 円 / m2超の区間取引は本年 件となった 平均地積は598.46m2と前年より大幅に増加している (+25.9%) が これは熱海市で1 万m2を超える大型物件の取引があった影響によるものである 一方 平均単価は減少 ( 前年比 12.3%) しているが これは伊東市の平均単価の減少 ( 前年比 17.9%) が主な要因である ( 熱海市は前年比 +28.9%) 取引される土地の規模は 5m2超 ~1,m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 3.2% を占める ( 前年は約 26% より増加 ) なお 3m2超 ~1,m2の規模が約 7%( 前年約 53%) と大半を占めるのは別荘 保養所等が多い当地区の特徴とみられる 総じて分布傾向は前年と同様であるが 本年については25m2超 ~4m2の区間の取引が減少 ( 前年比 31.4%) したのは本年の特徴である (2) 商業地 当地区の商業地のデータは次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 23,366,494 72, 熱 海 市 14,73,44 95, 伊 東 市 32,2,548 49, 別表によれば 単価は 5, 超 ~1, 円 / m2までの区間が最も頻度が高く全体の約 45% を占めて いる ( 前年約 42%) 一方 1, 超 ~15, 円 / m2で減少 15, 超 ~2, 円 / m2増加を示して おり 地価の二極化傾向が見られる (3) 地価動向熱海市 伊東市とも主要産業である観光業の長期にわたる不振から地域経済の停滞が続いた結果 ホテル 旅館数が減少し また 両市共に人口の減少傾向及び高齢化の進行が認められる 旅館跡地等の大規模地については リーマンショック等により中断していた熱海駅前のタワーマンションの建設 分譲が再開され 熱海駅ビルの建設や熱海市 伊東市とも観光客が増加傾向にある等 プラス要因も見られるものの その影響は一部地域にとどまり 地域全般におよぶ明確な回復は認めらない 熱海 伊東地区における不動産市場は 都心部を中心とする不動産市況の回復と物件取得競争の加熱等を背景に 投資対象となり得る一部優良物件については需要の回復が期待される状況にあるが 地域の人口動態 社会経済状況等から全体としては需要の減退が続いているものと推定され 地価は依然長期的な下落傾向にあるものと推測される

30 頻度 12 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万次の級 25 年 年 年 平均単価 ( 住宅 ) 24,565 24,499 21,943 最 大 値 142,29 1,16 99,536 標 本 数 熱海伊東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 頻度平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 1,546,361 9,811,448 16,86,266 最 大 値 125,, 8,, 1,81,, 標 本 数

31 頻度 9 熱海伊東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 別荘 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平均地積 ( 住宅 ) 最 大 値 6, ,42. 11,91.7 標 本 数 熱海伊東地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 14 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 次の級 25 年 年 年 平均単価 ( 商業 ) 77,749 74,766 72,319 最 大 値 25, , ,513 標 本 数

32 3. 田方地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 三島市 伊豆市 伊豆の国市 函南町の3 市 1 町で構成されている 三島市は JR 東海道新幹線 三島駅 により 伊豆の玄関口として発展している 東駿河湾環状道路は 平成 21 年 7 月に東名沼津 IC~ 三島塚原 ICまで開通し 平成 26 年 2 月に函南塚本 ICまで全線開通した 伊豆市は 平成 16 年 4 月 1 日に4 町 ( 修善寺町 中伊豆町 天城湯ヶ島町 土肥町 ) が合併して発足 総面積 Km2は 県内で3 番目の大きさを占めている 平成 2 年 4 月には伊豆縦貫道 ( 修善寺 IC ~ 大仁 IC 延長 1.6km ) が供用開始された 伊豆の国市は 平成 17 年 4 月 1 日に3 町 ( 伊豆長岡町 韮山町 大仁町 ) が合併して誕生した市である 旧伊豆長岡町は温泉を中心とした観光の町であるものの 観光施設利用客数は減少傾向にある 函南町は三島市の南東部に隣接し 鉄道や国道の利用によって 三島方面への交通利便性が良い地域を含む 三島市からの住宅地が連続している地域では 三島市の土地価格の影響を受けている 平成 17 年 7 月に新庁舎 ( 平井 ) に移転した 東駿河湾環状道路は 平成 26 年 2 月に函南塚本 ICまで全線開通した (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次のとおりである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 16,39,45 72, 三 島 市 2,969,43 92, 伊 豆 市 7,181,45 24, 伊豆の国市 1,736,77 45, 函 南 町 11,52,84 68, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の住宅地の平均取引は 総額で約 16,, 円 単価は約 72,5 円 / m2 地積は約 289m2である これらは前年調査と比べると単価は約 12% 上昇 地積は約 6% 減少している ( 地区全体で平均単価が約 12% 上昇したのは 価格帯 4, 円以下のウェイトが約 25%( 昨年約 33%) と低くなり4, 円超が増えたこと 三島市は-.4% と僅かに下げ 伊豆市 -8.2% 伊豆の国市 -14.4% と下落したものの 函南町 +27.% の上昇による影響が大きい ) 土地総額は全体では5 万以下 ~2,5 万円の区間に集中しており 頻度が最も高い区間は1, 万 超 ~1,5 万円で全体の約 25% を占めている 市町村別では三島市 函南町 伊豆の国市 伊豆市の 順となっている 単価は 頻度が高い価格帯は 8, 超 ~1, 円 / m2以下約 19% であるが ~2, 円 / m2約 18%

33 4, 超 ~6, 円 / m2以下約 14% 6, 超 ~8, 円 / m2以下約 16% 1, 超 ~12, 円 / m2以下が約 13% 合わせて全体の約 8% を占めている 市町別では例年通り三島市が最も高く 南下するに従い安くなる傾向が認められる 平均地積は上記のとおりであるが 15 超 ~2m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 29% を占めている (2) 商業地当地区の商業地のデータは 地区全般において商業的利用が乏しいこと 及び三島市を除いた他の市町は商業地として熟成していないところが多いこと等を主因として サンプル数が少なかったと推測され データとしては流動的であることは否めない 当地区の商業地のデータ値は次のとおりである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 26,881,763 16, 三 島 市 23,987,92 17, 伊 豆 市 33,68,333 25, 伊豆の国市 27,825,284 71, 函 南 町 (3) 地価動向三島駅周辺の中心街住宅地では需要は根強く 売り物件は少ないため 地価は僅かに強含み 郊外住宅地では概ね横這い程度である 商業地については 昨年より規模の大きい取引が増えたものの 店舗 オフィス用地ともに需要は横這い傾向と思料され 単価はやや下落 売買の動きはやや弱い 伊豆市は 過疎化高齢化が進み 住宅地の地価は下落傾向にあり 当地区の周辺市町と比較して下落幅が大きい 商業地は平均単価が下落し 取引は少ない 特に修善寺温泉場や旧土肥町の温泉旅館の経営悪化により購買意欲が減退し 需要は冷え込んでいる 伊豆の国市は 韮山小学校区の住宅地は根強い人気があるが 市の人口は減少傾向であり 住宅地市況はやや弱含みである 商業地はデータ上平均取引規模は大きくなり 平均単価がやや上昇したものの取引は少ない 特に長岡の温泉場は宿泊客数 交流客数とも減少傾向にあり経営環境は厳しく 需要は冷え込んでいる 函南町は 利便性の良い中心部の住宅地は人気が高く供給が不足しがちの面もあるが 取引はほぼ安定的に推移している 一方 郊外住宅地は相対的に人気薄で需要もやや弱い 商業地は 取引は少なくデータ上無であった 東駿河湾環状道路が完成により車交通の流れが変化し 熱函道路沿いの交通量は減り同沿道店舗への影響も見られ始めている 大場駅前の商業地は人通りが少ないが 底値に近いこと 好調な背後住宅地域の影響もあることから横這い傾向にある 3-3 -

34 頻度 9 田方地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 25 ~27 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 75,566 64,696 72,452 最 大 値 183,95 177, ,846 標 本 数 ~5 ~1 ~15 田方地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 25~27 年 頻度 ( 万円 ) ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,625,325 14,987,976 16,39,45 最 大 値 2,, 12,, 294,84, 標 本 数

35 田方地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 25~27 年 15 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, , ,232. 標 本 数 田方地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度平成 25~27 年 16 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 13,939 89,84 16,889 最 大 値 25, , ,511 標 本 数

36 4. 沼津市 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 沼津市は国や県の出先機関のほか 地方銀行の本店を2つ有する県東部の中心都市である 平成 12 年に特例市に移行 ( 施行時特例市 ) 17 年 4 月の田方郡戸田村との合併により 現在の市域面積は km2となっている 28 年 1 月 1 日時点の推計人口は195,281 人 ( 前年同月比.9%) 年間 96 人の転出超過で これは全国の市町村中 22 位であった (26 年は1,89 人で7 位 ) 地区別にみると 静浦 ~ 戸田に至る南部の漁村集落地域の減少率が高い なお高齢化率は28 年 4 月 1 日時点の住民基本台帳で29.1% であり県平均 27.6% をやや上回っている 近年における沼津市の動向は以下のとおりである 平成 25 年 1 月に沼津駅南口の 西武貨店 が閉店 本館は解体されてレンタカー店と 駅前にぎわい広場 として暫定利用 新館はパチンコ店を中心とする総合アミューズメント施設として開業 26 年 7 月 総合コンベンション施設 プラサヴェルデ グランドオープン 展示イベント施設と会議場施設を有する 但し 沼津駅を挟んだ南側と北側の回遊性に課題を残す 沼津市立病院東側 12haの土地 ( 市街化調整区域 ) に大型ショッピングモールの進出計画がある 現在 市街化区域への編入と地区計画の導入を行う方向で国と県 市で協議中 アーケード名店街の再開発は 町方町 通横町地区第一種市街地再開発事業として 27 年 4 月に都市計画決定したが 組合はまだ設立されていない 約 18,14m2の敷地に 4~6 階建ての商業 住宅ビルを計 8 棟建設予定 戸田に伊豆地区 7 番目となる道の駅 くるら戸田 が27 年 4 月に開設 東名高速道路愛鷹スマートICが28 年 3 月に供用開始 国道 246 号と1 号を繋ぐ都市計画道路沼津南一色線について 高尾山古墳の試掘調査等により工事が遅延している

37 (1) 住宅地 沼津市の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 平成 26 年 17,36,378 79, 平成 27 年 18,921,57 8, 前年と比較して 土地総額が9% 弱上昇したことが多少目立つ程度で 他はほぼ近似した数値を示している 総額は 最多価格帯は前年と同様に 1, 万超 ~1,5 万円であり 約 33.4% を占めた 前年と比較すると1 億円超の物件が6 件あるため 平均総額は前年より上昇した 単価は ~6, 円 / m2が最多価格帯となっており全体の約 29.6% を占め 次いで8, 超 ~ 1, 円 / m2が約 27.2% となった さらに 6, 超 ~8, 円 / m2 1, 超 ~12, 円 / m2と続く これらはほぼ前年と同じであり 単価は前年とほぼ同水準となった 地積は前年とほぼ同様の分布であるが 1 超 ~15m2のが年々増え 15 超 ~2m2のが年々減っている点に注目すべきである 総額 単価とも前年をやや上回っており 住宅地の需要は全体的には低迷を続けているものの やや回復したものと推察される (2) 商業地 沼津市の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 平成 26 年 41,376, , 平成 27 年 78,135, , 前年と比較して 土地総額が大幅に上昇 地積も上昇したした一方 平均単価は逆に下落した 土地総額 地積の上昇は3 億円超 地積 2,5m2超の事例が2 件あったことに起因する 単価は2, 円 / m2を超える取引は1 件のみであり 相変わらず商業地の需要は減退を続けているものと判断される

38 (3) 地価動向住宅地については東日本大震災以降 津波懸念から沼津駅南部の低地 沿岸部の宅地需要が大きく減退した 最近は多少取引が見られるようになったが 価格水準は震災前の半額 ~7 割程度である 26 年以降の土地総額 ~5 万円の取引の増加の主因と見られる 南部の漁村集落地区は過疎化も相まって需要が大きく減退している また 片浜 原地区は人口の減少数が多く 需要も低い 一方で 沼津駅北徒歩圏は生活利便性に優れ需要は依然として根強い さらに郊外の高台に位置する岡宮は区画整理の進展も相まって 人口が増加している 市内で地価の二極化が明確になっている 商業地については駅中心部 特に駅南地区の衰退が顕著であり 老朽化した建物が目立つ 仲見世 アーケード名店街 上本通り 等の既成商店街は人通りが増えず 空店舗の増加に歯止めが掛かっていない ただし最近は一棟マンションや まとまった規模の更地がマンション用地として高値で取引されるケースも散見される 駅北に総合コンベンション施設 プラサヴェルデ がグランドオープンしたことで 沼津市としては中心市街地活性化のための重点戦略を回遊性とコンベンションの振興に置くが いずれも沼津駅を挟んで南北の往来がネックとなる 既述のとおり郊外の東椎路に大型商業施設が数年後に誕生するため 今後も駅周辺商店街の空洞化は不可避と見られる

39 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 9 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 ~2 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 84,529 79,958 8,716 最 大 値 179, , ,88 標 本 数 沼津市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 11 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 18,78,256 17,36,378 18,921,57 最 大 値 171,941, 137,821,5 152,72,83 標 本 数

40 頻度 12 沼津市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, ,276. 1, 標 本 数 沼津市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 1 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) 5 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~35 万 ~4 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 12,95 125,15 114,479 最 大 値 23, , ,459 標 本 数

41 5. 沼津市を除く駿東地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は県東部に位置する御殿場市 裾野市 清水町 長泉町 小山町の 2 市 3 町で構成されている 御殿場市 裾野市は富士山麓と箱根外輪山との間の豊かな自然に囲まれ さらに東名高速道路及び国道 246 号による交通利便性の良さから 御殿場プレミアム アウトレット 富士サファリパーク ゴルフ場等の観光 レジャー施設のほか トヨタ自動車関連の工場 研究施設 その他ハイテク事業所等が多数立地している 小山町は県北東端に位置する神奈川県 山梨県と接する森林と農村が多い自然環境豊かな町だが 富士スピードウエイ 富士霊園 ゴルフ場等の大型施設が立地している 上記 2 市 1 町には 自衛隊の駐屯地及び演習場などの防衛関連施設があり 地域経済に大きな影響を与えている 一方 長泉町 清水町は県東部の中心都市である沼津市 三島市の間に位置し 両市の外延的発展により成長してきた町である 特に 大企業の事業所等も多く立地し 子育て支援策等も充実している長泉町では 現在でも人口が増加傾向で推移している (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータは以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 19,796,257 81, 御殿場市 18,94,9 64, 裾野市 17,763,833 72, 駿東郡清水町 18,489,171 93, 駿東郡長泉町 26,752, , 駿東郡小山町 8,872,388 29, 上記データによれば 当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で19,796,257 円 平均単価は 81,664 円 / m2 平均地積 m2で これを前年度と比較すると 平均総額で 8.9% 平均単価で+ 7.1% 平均地積で 12.7% という結果となった サンプル数は425と前年より増加 ( 前年 376) 価格帯別に見ると 総額 1,5 万超 ~2, 万円が前年の最多価格帯であったが 本年は1, 万超 ~1,5 万円が 1,5 万超 ~2, 万円と並び最多価格帯となっており 取引総額の低下傾向が見られる なお 両価格帯の合計は全体の約 54% と市場の過半数を占めている 次いで2, 万超 ~2,5 万円が約 12% 5 万超 ~1, 万円が約 1.8% と続いている 単価的には8, 超 ~1, 円 / m2が全体の約 2.2% で最も多く 6, 超 ~8, 円 / m2までが約 18.3% 1, 超 ~12, 円 / m2が約 13.6% と続いている 地積は15 超 ~2m2が全体の約 3.6% 次いで 1 超 ~15m2が約 18.8% 2 超 ~25m2が約 18.6% と続いているが 1 超 ~15m2の取引件数が大幅に増加 (49 8) し 2 超 ~25m2 (74 79) と逆転している点が本年の特徴である

42 (2) 商業地 当地区の商業地の取引はデータ数が少ないうえ 商業地としての繁華性や地積にかなりばらつきが見 られ データとしては弱いが概要は以下のとおりである 摘要 平均取引価格 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 93,516,6 94, 御殿場市 17,14,65 83, 裾野市 11,81,45 56, 駿東郡清水町 43,9, 118, 駿東郡長泉町 265,34, ,338 1, 駿東郡小山町 当地区全体の商業地の取引価格は平均総額で 93,516,6 円 平均単価は 94,24 円 / m2 平均地積は m2である サンプル数が少ないため上記の総額 単価 地積の平均値は調査年ごとの変動が大 きく このため価格帯別の傾向把握も困難である (3) 地価動向県内の景気は 基調としては緩やかに回復しつつある 企業の業況感は 非製造業を中心に幾分慎重化している 設備投資は大 中堅企業の製造業を中心に一段と増加しているほか 住宅投資は緩やかに増加している また 個人消費は 一部に弱めの動きがみられるが 雇用 所得環境が緩やかに改善する中 全体として持ち直しつつある (216 年 1 月 12 日日本銀行静岡支店 最近の静岡県金融経済の動向 より抜粋 ) このような中で 内陸部に位置する沼津市を除く駿東地区は 津波による被災懸念に伴う需要の減退は無く 取引件数も前年比で増加が見られる等 住宅地需給は概ね堅調に推移している 但し 前記の通り取引の中心となる価格帯の低下傾向が見られ また 地価変動率には市町 地域間でばらつきも生じている なお トヨタ自動車東日本 ( 株 ) 東富士工場 ( 裾野市御宿 ) の生産規模縮小やリコー御殿場工場 ( 御殿場市駒門 ) の閉鎖等 地域の産業空洞化 不動産市場への悪影響も懸念されたが 213 年に閉鎖されたリコー御殿場工場は リコーグループの省エネ 環境事業の開発拠点 環境事業開発センター として再生し 216 年 4 月 15 日より稼働を開始している ( 従業員数 9 名 22 年度売上目標 1, 億円規模 ) 一方 商業地はサンプル数が少なく 当該データに基づく地価動向の把握は困難であるが 取引件数は依然として低調であり 当地区商業地の地価は引き続き弱含みで推移している 一方 御殿場プレミアム アウトレットは本年 9 月第 4 期増設に着手 現在国内最大規模の店舗面積 ( 約 4.5 万m2 21 店舗 ) を22 年春には約 6 万m2 3 店舗まで拡張すると共に 増設エリア内には小田急電鉄によるリゾートホテル及び日帰り温泉施設の新設 (219 年冬開業予定 ) や交通アクセスの拡充も計画されており 国内外から御殿場地区への来訪者増加が見込まれる

43 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 1 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 74,291 76,276 81,664 最 大 値 182,65 248,11 216,944 標 本 数 ~5 ~1 沼津市を除く駿東地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 13 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 17,262,57 21,729,69 19,796,257 最 大 値 129,, 65,, 259,378, 標 本 数

44 沼津市を除く駿東地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 25~27 年 14 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 2, , , 標 本 数 沼津市を除く駿東地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度 14 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~5 万 ~1 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~25 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 67,94 74,169 94,24 最 大 値 136, , ,138 標 本 数

45 6. 富士地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は静岡県東部に位置する富士市 富士宮市の 2 市で構成されている これらの地域は富士山の南に位置していることから 岳南地域と呼ばれることもある 富士市は施行時特例市であり 平成 28 年 1 月 1 日時点の推計人口は248,331 人 ( 前年同月比.8%) で 県東部の中心都市である沼津市を人口規模で上回る 高齢化率は28 年 4 月 1 日時点の住民基本台帳で25.7% であり県平均 27.6% を下回っている 豊富な水資源を生かした製紙業が盛んな工業都市として大きく発展したが 平成 21 年に王子マテリア富士第二工場 24 年に日本製紙富士工場鈴川事業所の操業が停止される等 製紙業は衰退傾向にある 一方 上記の日本製紙富士工場の敷地内に石炭火力発電所 (1 万 KW) 王子マテリア富士第一工場においてもバイオマスボイラーによる発電 (4 万 KW) が稼働した また 新東名高速道路新富士 IC 近くに物流団地が造成され 日本郵便の大規模集配施設 ダイワハウスによるマルチテナント型物流施設の進出が決まる等 エネルギー事業 物流業での投資が見られる なお 富士山フロント工業団地は全 17 区画が早期に完売し 28 年 5 月には全区画で工場等が操業開始した 富士宮市は富士市の北西側 山梨県との県境に位置し かつては富士山本宮浅間大社の門前町として栄えた 現在は富士市とともに豊富な湧水を利用した工業都市としての側面が強いが 北部の朝霧高原は牧畜が盛んであり またニジマスの養殖生産量が全国一である 近年は観光都市としても注目されている いわゆるご当地グルメの発端となった焼きそばで全国的に知られるほか 平成 25 年 6 月には富士山が世界文化遺産に登録された 富士山世界遺産センター ( 宮町 5 階建て延床面積 3,4m2 ) は28 年 3 月から建設を開始した 平成 28 年 1 月 1 日時点の推計人口は13,77 人 ( 前年同月比.4%) 高齢化率は28 年 4 月 1 日時点の住民基本台帳で26.7% であり県平均 27.6% をやや下回っている

46 (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 平成 26 年 14,516,616 52, 平成 27 年 13,97,458 52, 前年と比較して 土地総額が約 3.8% の減少 単価は約 1.4% の減少 地積は約 2.2% 増加したが 特に大幅な変動は見られない 総額は 最多価格帯は前年と同様に 1, 万超 ~1,5 万円であり 約 36.4% を占めた 前年と比較すると1 億円超の物件が半減したため 平均総額は前年よりわずかに減少している 単価は 4, 超 ~6, 円 / m2が最多価格帯となっており全体の約 31.7% を占め 次いで6, 超 ~8, 円 / m2が約 29.7% となった さらに2, 超 ~4, 円 / m2 ~2, 円 / m2と続く ほぼ前年と同じであるが 4, 超 ~6, 円 / m2のがやや減少し 2, 超 ~4, 円 / m2のが増加したため 単価は前年よりわずかに減少している 地積は前年とほぼ同様の分布である 住宅地の地価動向は 前年とあまり変わらないものと推察される (2) 商業地 当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 平成 26 年 2,633,886 76, 平成 27 年 36,387,477 71, 前年と比較して 総額が約 1.8 倍 平均地積が2 倍近くとなったが 単価は約 6.4% 減少した 地積が大きい場合 総額が張るため単価は低めになる傾向があるので 単価の低下をもって地価が下落しているとは一概に判断できない ただサンプル数は増加したものの 高価格帯の取引が少ない状況は続いており 商業地の需要はやや弱含んでいるものと推察される

47 (3) 地価動向富士市は市街化区域が約 59ha( 隣接する沼津市は約 32ha) あり 宅地供給余力が大きいという特徴がある 人口は減少しつつあるものの25 万人弱を抱えており一定の住宅地需要は認められる 中心市街地は供給が少ないため需給が拮抗し地価はほぼ横這いである 市街地の外郭部から郊外部は値頃感もあって需要があり 取引自体は多いが 中小規模の分譲が盛んに行われているためやや供給過多気味であり地価はやや下落している また国道 1 号以南の沿岸部は不人気のため やはり地価は弱含んでいる 商業地は 従来は吉原商店街 富士駅北口商店街といった駅周辺の商業地が賑わったが 現在はモータリゼーションの進展とともに郊外の沿道型店舗への顧客流出が見られ 駅近の商業地は不振をかこっている 一方 郊外路線は駐車場を多く配置するため画地規模は広めとなり 取引単価は低廉となりがちである また 最近は進出企業のリスク軽減のため事業用定期借地権や建て貸しが普及しており 土地の売買事例は減っている これらから商業地の地価もやや下落している 富士宮市もほぼ同様の傾向にある 当市は乗り入れ路線が JR 身延線となるため 早くからモータリゼーションが進展しており 中心市街地とその外郭部との利便性の格差は富士市ほど強くない 商業地は顧客誘引力の非常に強い イオンモール富士宮 が富士宮駅の南西方徒歩 3 分の位置にあるが 駐車場約 2,5 台分を有しており 集客面において駅近であることに強く依存していない なお両市とも世界遺産登録の効果によりホテルの需要が高まっており 富士市で 2 棟が建築中であ る 富士宮市でも国道 139 号沿いにビジネスホテル新築 温泉旅館花の湯がリニューアルされたほか 28 年中にも 2 棟の建設計画がある

48 頻度 26 富士地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 25 ~27 年 ( 円 / m2 ) ~2 万 ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 53,39 52,95 52,149 最 大 値 135,565 15, ,115 標 本 数 富士地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 15,24,12 14,516,616 13,97,458 最 大 値 388,335,68 35,, 2,, 標 本 数

49 頻度 24 富士地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 7,32. 8,611. 4,131.5 標 本 数 富士地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度 25 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 77,23 76,44 71,172 最 大 値 163, , ,48 標 本 数

50 7. 静岡市 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 静岡市は静岡県のほぼ中央部に位置し 県都として発展を続けている 平成 15 年 4 月 1 日 旧静岡市と旧清水市が合併し 平成 17 年 4 月 1 日政令指定都市となった その後 平成 18 年 3 月 31 日に蒲原町と 更に平成 2 年 11 月 1には由比町と合併し 総面積 1,411.81km2の市域を有する都市となった 古くより首都圏と近畿圏を結ぶ東海道軸上の拠点都市で 政治 経済 情報 文化 教育など様々な中枢管理機能と清水港などの大規模社会資本が集積している 静岡市の中心商店街は県下随一の繁華街で 小売店舗 飲食店をはじめ貨店等の大型店舗も多数立地し 高い商業集積度を保持している また 総面積のうち76% 以上が森林で占められており 市域の総面積から森林面積を差し引いた可住地面積は341.74km2 ( 約 24%) である 市域の割に平坦部が少なく 人口集中地区は13.34km2 ( 市域の約 7%) で この地域に人口の約 8% が集積しており 住宅地の地価は相対的に高水準にて推移している なお 上記のとおり平成 2 年 11 月 1 日に由比町が静岡市と 旧富士川町が富士市とそれぞれ合併したことから 同日をもって旧庵原郡は消滅した (1) 住宅地当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 2,328,12 15, ,161 葵区 23,251,936 12, 駿河区 21,835, , 清水区 15,972,31 83, 住宅地は サンプル数が1,161 件で 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で2,328,12 円 単価は15,72 円 / m2 地積は213.5m2である 平均土地総額は別表の通り 全体では5 万超 ~2, 万円の区間に約 63% が集中しており 最も頻度が高い区間は 1, 万超 ~1,5 万円の区間で全体の約 28% を占め 次いで1,5 万超 ~2, 万円の区間が全体の約 19% で この両区間で約 47% と全体の半分近くを占めている また区別では 静岡市葵区が約 2,325 万円と最も高く 次いで静岡市駿河区約 2,184 万円 静岡市清水区約 1,597 万円の順となっている 平均単価は 別表の通り 全体では6, 超 ~15, 円 / m2の区間に約 63% が集中しており 最も頻度が高い区間は 9, 超 ~12, 円 / m2で全体の約 23% を占め 次いで6, 超 ~9, 円 / m2が約 22% 12, 超 ~15, 円 / m2が約 18% 3, 超 ~9, 円 / m2が約 13% となっている 区別では 静岡市葵区が約 12, 円 / m2と最も高く 次いで静岡市駿河区約 114, 円 / m2 静岡市清水区約 83,4 円 / m2の順となっている

51 平均地積は 1 超 ~15m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 41% を占めており 次いで15 超 ~ 2m2の区間が約 18% ~1m2の区間が約 15% となっており この3 区間で全体の約 73% を占めている (2) 商業地当地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 49,164,599 19, 葵区 64,27, , 駿河区 42,3,82 18, 清水区 36,522,411 9, サンプル数が住宅に比して少ない中 集計データによれば 静岡市の平均商業地の取引は 総額で 49,164,599 円 単価は19,827 円 / m2 地積は296.28m2であった 別表によれば 平均単価は~1, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 31% を占めており 15, 超 ~2, 円 / m2の区間が約 23% 次いで1, 超 ~15, 円 / m2の区間で約 21% と この 3 区間で全体の75% を占めている (3) 地価動向平成 2 年秋のリーマンショック以降景気は落ち込み 円高株安を背景に資産デフレ状態が続き 地価も下落傾向にあった しかし 安倍政権成立後 いわゆるアベノミクスの効果により 景気は好転に向かい 平成 27 年においては 沿岸部等を除くと概ね地価は横這いないし上昇基調となってきている なお近年の取引傾向としては 東日本大震災以降 環境 利便性 収益性あるいは希少性等に加えて諸災害に対する安全性の程度も大きな価格形成要因となっている 住宅地については 生活利便性 及び住環境に優れる価格上位から中位の地域と 郊外の利便性や住環境が劣る住宅地域との間で格差が拡大してきている 市中心部付近にあって かつ住環境の良い人気の高い住宅地域では潜在的な需要は高く 景気の回復傾向等に伴なって 基調としては上昇傾向を示している 郊外部の住宅地については 地価は横這いないしは下落傾向とみられるが 旧静岡市郊外の一部の住宅地は一次取得者層を中心に実需が堅調で 地価は横這いないし若干上昇傾向で推移している地域もある ただ 海岸に近い地域及び市街化調整区域等の利便性に劣る地域においては依然として下落率が大きいのが現状である 商業地については サンプル数が住宅地と比較してその絶対数が少なく 精度には若干難がある点は否めないものの 区画整理事業が進捗中の東静岡駅周辺 人気の高い鷹匠界隈 集積性の高い静岡駅周辺 再開発が進む草薙駅周辺の商業地の地価は上昇傾向にあるとみられ 静岡駅からやや離れたエリアの商業地や郊外路線商業地は概ね横這いないし若干上昇傾向で推移している これに対して清水駅周辺の商業地については津波災害のリスクがあり また静岡駅周辺の商業地に恒常的に顧客が流

52 出しており 今後もこの傾向が続くと予想されることから 取引価格及び平均単価は低調のまま推移 している

53 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 35 平成 25 ~27 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 ~18 万 ~21 万 ~24 万 ~3 万次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 18,613 16,349 15,72 最 大 値 333, , ,77 標 本 数 1,117 1,166 1,161 静岡市 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 35 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 2,327,26 2,438,618 2,328,12 最 大 値 34,, 36,, 948,, 標 本 数 1,117 1,166 1,

54 静岡市 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 25~27 年 5 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 4,54. 5, , 標 本 数 1,117 1,166 1,161 静岡市 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 5 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~1 万 ~15 万 ~2 万 ~25 万 ~3 万 ~4 万 ~5 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 169, ,594 19,827 最 大 値 511, ,3 1,874,475 標 本 数

55 8. 志太地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は焼津市 ( 平成 2 年 11 月 1 日に合併した旧大井川町を含む ) 及び藤枝市 ( 平成 21 年 1 月 1 日に合併した旧岡部町を含む ) の2 市からなり 県都静岡市の西側に隣接しているため2 市とも静岡市のベッドタウンとしての性格が強い都市である 焼津市は古くから漁業と水産加工業を中心に発展してきたが 現在は第 2 次 3 次産業も盛んになってきている 本市内の住宅地は 市中心部周辺の既成市街地の住宅地域 郊外部の土地区画整理事業による新興住宅地域 さらにその周辺の民間分譲住宅地域に大別される 商業地は JR 焼津駅南口の駅前商店街 市役所周辺の古くからの商店街の既成商業地域があるが 近年は東名焼津インター周辺 土地区画整理事業が行われた西小川地区周辺 その他郊外の幹線道路沿線へと商業地域が分散している また 旧大井川町は大井川の左岸河口付近に位置し 農業 養鰻業が盛んであったが 昭和 4 年の大井川港開港以来 港周辺の整備拡充 工場誘致 関連街路整備が進められ 平成 5 年 3 月に大井川港湾東地区工業団地が完成し 大井川港を核とする流通基地としての発展が期待されている また 平成 1 年 11 月には大型店舗グランリバー ( 店舗延床面積 19,524m2 ) が開店し 旧大井川町の中心商業地区となっている 旧大井川町は広範囲にわたって市街化調整区域に指定されており 宅地化の進捗率は低いが 旧町役場周辺地域で小中規模の宅地開発が見られる また上新田地区には東名高速道路スマートICが設置予定で現在工事が進捗しており 交通利便性の改善と周辺の発展に期待がかかる 藤枝市は住宅都市整備公団施行の藤枝駿河台住宅団地の開発を契機に静岡市のベッドタウンとしての傾向を強め 清里住宅団地 (695 区画 ) 南清里住宅団地(8 区画 ) 緑の丘住宅団地(124 区画 ) 光洋台住宅団地 (46 区画 ) のほか エンブルタウン藤枝 ( 水上 瀬戸新屋地内 39 区画 ) エクセレント南駿河台 ( 南駿河台 6 丁目地内 49 区画 ) も分譲されている 更に青木土地区画整理事業 水守土地区画整理事業による保留地処分等により住宅地の大量供給が続いている 商業地は 本町等旧東海道沿いの既成商業地域が衰退するなか JR 藤枝駅周辺および幹線道路沿いに商業中心が移動しており JR 藤枝駅南口には アピタ藤枝店以外に大型複合施設 Bivi 藤枝 オーレ藤枝 等が出店している 旧岡部町は静岡市と旧藤枝市の間の旧東海道沿いの宿場町で 平坦部が少なく発展がやや遅れていたが 平成 24 年 4 月の新東名高速道路藤枝岡部 ICの供用開始以降 周辺道路整備が徐々に進んでおり 近年は住宅地開発も進んでいる

56 (1) 住宅地当地区の平成 27 年の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 12,986,114 55, 焼津市 12,589,58 5, 藤枝市 13,297,81 59, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で12,986,114 円 単価は55,582 円 / m2 地積は271.53m2と集計された 区分別でみると 土地総額は別表のとおり 地区全体で 5 万超 ~1, 万円の区分が約 29% 1, 万超 ~1,5 万円の区分が約 34% を占め 次いで~5 万円の区分が約 15% と この3 区分で全体の約 78% を占めている 単価は 別表の通り1, 円 / m2以下までの4 区分に集中している 4, 円 / m2以下の区分が約 31% 4, 超 ~6, 円 / m2の区分が約 28% 6, 超 ~8, 円 / m2の区分が約 27% 8, 超 ~ 1, 円 / m2の区分が約 11% となっており この4 区分の合計で全体の約 96% を占めている 地積は 15 超 ~2m2の区分が最も頻度が高く全体の約 29% を占めており 次いで 2 超 ~25m2の区分が約 2% 1 超 ~15m2の区分が約 17% で この3 区分で全体の約 66% を占めている (2) 商業地商業地のデータは主として利用目的の回答から商業地取引へ分類したものであって 元々地域的範囲も狭い上に 商況の低迷等から取引そのものも減少しているため サンプル数は住宅地に比べてかなり少ないものとなっているが 当地区の平成 27 年の商業地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 5,592,844 69, 焼津市 19,622,758 48, 藤枝市 76,223,261 86, データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で5,592,844 円 単価は69,156 円 / m2 地積は585.54m2と集計された 別表によれば 単価は 1, 円 / m2以下までの4 区分に集中し この内 4, 超 ~6, 円 / m2の区分が最も頻度が高く全体の約 36% を占め 次いで4, 円 / m2以下の区分が約 21% 6, 超 ~8, 円 / m2の区分が約 17% で この3 区分で全体の約 74% を占めている

57 (3) 地価動向焼津市の住宅地は 土地区画整理事業による保留地処分などの供給が多く 地価は弱含みに推移してきたが 更に東日本大震災により 本市における津波リスクが顕在化し 沿岸部および海抜の低い地域から JR 西焼津駅周辺の内陸部及び藤枝市へと需要のシフトが起きており 沿岸部住宅地域では買手が付きにくい状況にある 藤枝市の住宅地は かつては大量の住宅地供給により 市街地外縁部から郊外部にかけて弱含みの状態で推移してきたが 東日本大震災以降 焼津市沿岸部から津波懸念の無い藤枝市への移動が見られたこと 静岡市と比較して相対的に地価が安く面積も広いことから若者層を中心にベッドタウンとしての藤枝市への選好性が再び高まり 現在地価は上昇若しくは安定化傾向で推移している 焼津市の商業地は JR 焼津駅前及び市役所周辺の古くからの商店街の既存商業地の低迷が顕著であり 下落傾向が止まらない 他方 郊外の新興商業地域も景気不透明のなか 厳しい競争下で 地価は弱含みの状態にある 藤枝市の商業地も 郊外への大型店の進出などから旧東海道沿い等の既存商業地域の低迷が顕著であるが JR 藤枝駅南地区では再開発事業などの影響から上昇傾向を示している 幹線道路沿いの路線商業地域は 自動車関連 大型専門店 飲食店等が多く見られ繁華性があり 不動産の動きも上向きつつあり 地価は安定化傾向で推移している

58 志太地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 頻度平成 25~27 年 22 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 57,532 54,883 55,582 最 大 値 238,93 766, ,739 標 本 数 志太地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 24 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 14,191,678 14,277,165 12,986,114 最 大 値 32,, 244,73,43 182,647,25 標 本 数

59 志太地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 2 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 11, , ,475. 標 本 数 志太地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 頻度平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~4 万 ~6 万 ~8 万 ~1 万 ~12 万 ~14 万 ~16 万 ~18 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 8,48 69,64 69,156 最 大 値 257, , ,276 標 本 数

60 9. 島田 榛原地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 島田市 牧之原市 榛原郡吉田町 榛原郡川根本町の2 市 2 町で構成されている 島田市は大井川沿いに位置し 古くは東海道の宿場町として発展してきたが 現在では木材関連 紙 パルプ 精密機械等の工場立地が進み本市の主要産業となっている 旧金谷町も大井川沿いに位置し 牧之原台地の茶園を中心に農業が盛んである なお現島田市は 平成 17 年 5 月 5 日に旧金谷町と合併し 更に同 2 年 4 月 1 日に旧川根町と合併して誕生した 榛原郡川根本町は大井川上流の山間地に位置し 川根茶 木材等を中心として発展してきた 過疎地域で 地理的位置及び地形等から企業誘致は難しいが 自然環境に優れ 観光資源に恵まれているため観光産業の拡大を進めており 近年も複数の観光関連施設がオープンしている 牧之原市は駿河湾を臨み 従来は牧之原台地の茶園を中心とした農業が盛んであったが 近年は工場誘致も積極的に進められている なお牧之原市は平成 17 年 1 月 11 日 旧相良町と旧榛原町とが合併して誕生した 榛原郡吉田町は駿河湾を臨む大井川沿いに位置し その伏流水を利用した養鰻業が盛んであったが 近年は大井川沿いに大工場が多数進出し 町財政も比較的安定している (1) 住宅地 当地区の平成 27 年の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 1,572,345 4, 島 田 市 11,626,84 49, 牧之原市 9,354,581 2, 榛原郡吉田町 8,373,113 27, 榛原郡川根本町 5,812,229 9,788 1, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で1,572,345 円 単価は4,381 円 / m2 地積は41.32m2と集計された 区間でみると 土地総額は別表の通り地区全体では5 万円以下 ~1,5 万円の3 区間に集中してお り この3 区間で全体の約 82% を占めている 市町別では 島田市 牧之原市 吉田町 川根本町の 順となっているが 島田市以外はサンプル数が少ないため データとしての信頼性は劣る 単価は 別表の3, 円以下 ~9, 円 / m2の4 区間に集中しており この4 区間で全体の約 98% を 占めている 地積は 15 超 ~2m2の区間の頻度が最も高く 全体の約 28% を占めており 次いで2 超 ~25m2 の区間の約 2% で この2 区間で全体の約 48% を占めている

61 相対的に価格水準低位の地域が多いため 平均地積はやや大きいものの総額は相対的に低い区間に 集中している 現下の経済環境のなかで不動産取得の資金調達能力には一定程度限界があるため 地 価水準が高い地域で地積が小さくなる傾向にある (2) 商業地当地区の商業地のデータは 島田市以外の市町では熟成した商業地が少ないことを主因として昨年と同様にサンプル数が少なかったものと推測する 従ってデータとしての有効性に難があるものの 参考のため平均単価を分析した 当地区の平成 27 年の商業地のデータ値は次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 24,156,62 39, 島 田 市 35,662,551 53, 牧之原市 14,133,59 24, 榛原郡吉田町 12,191,725 31, 榛原郡川根本町 データによれば 当地区全体の平均商業地の取引は 総額で24,156,62 円 単価は39,533 円 / m2 地積は843.41m2と集計された 別表によれば 単価は価格低位から中位の区間に分布しており 3, 円 / m2以下 ~9, 円 / m2の 3 区間で全体の1% を占めている これは 上記の通り 当地区では島田市を除いた市町は地価が低水準にあること また 商業集積の高い地域での取引が乏しく 近隣商業地域や郊外部での取引が多かったためと推定される (3) 地価動向島田市の住宅地域は 居住環境 交通 生活利便性とも良好なJR 島田駅徒歩圏の区画整理施行済地域 交通利便性の良好なJR 六合駅周辺の新興住宅地域については 需要は比較的堅調であるが 住環境の劣る郊外部や金谷地区の需要は依然弱く 総体的に地価は弱含みに推移している 牧之原市及び榛原郡吉田町については もともと需要が概ね地元需要に限定され 弱含みに推移していたが 東日本大震災以降 津波リスクが顕在化し 沿岸部および海抜の低い地域から 内陸部及び他市へと需要のシフトが起きており 沿岸部住宅地域では買手が付きにくい状況が続いている 榛原郡川根本町はその地理的位置 継続的な人口減少 居住人口の高齢化 観光不振 市町合併による都市間格差の拡大などから需要 供給ともに弱く 下落傾向で推移している

62 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度平成 25~27 年 11 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 43,954 4,914 4,381 最 大 値 618, ,68 151,983 標 本 数 島田 榛原地区 土地総額ヒストグラム ( 住宅 ) 頻度 12 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 11,681,614 1,86,65 1,572,345 最 大 値 84,877,872 94,229,499 6,93, 標 本 数

63 頻度 9 島田 榛原地区 地積ヒストグラム ( 住宅 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 3,86. 5,546. 9,672. 標 本 数 島田 榛原地区 土地単価ヒストグラム ( 商業 ) 頻度 2 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 58,977 41,14 39,533 最 大 値 413, ,678 77,9 標 本 数

64 1. 東遠地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 東遠地区は 掛川市 菊川市 御前崎市の3 市で構成されている この内 掛川市は県の西部 古くは東海道の宿場町 城下町として発展してきたところであるが 現在は主要な茶の産地である一方 工業出荷額でも県内有数の産業都市として発展している 御前崎市は 平成 16 年 4 月に浜岡町 御前崎町の2 町が合併して誕生した 米 茶を中心として発展してきたところであり 中部電力浜岡原子力発電所 御前崎港を拠点として企業誘致も積極的に行われてきたが 東日本大震災の影響により 浜岡原子力発電所が運転停止となる等 地域経済の不透明感が継続している 菊川市は平成 17 年 1 月に菊川町と小笠町の2 町が合併して誕生した 丘陵山林地帯と小笠平野により形成されており 米 茶を中心とした農業が盛んであるが 工業誘致も積極的に行われ 大型店舗の進出もあり 農商工共に発展している (1) 住宅地 当地区の平成 27 年成約状況調査に基づく住宅地における各項目の平均値等は以下の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 1,913,125 34, 掛 川 市 12,82,294 37, 菊 川 市 1,87,671 34, 御前崎市 5,294,221 15, 土地総額は5 万超 ~1, 万円の区間が最も頻度が高く 全体の約 35% を占める また 1,5 万 円までの区間で全体の約 89% を占めている 住宅地積は地区全体で2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く全体の約 27% を占めているが 15 超 ~4m2の区間で全体の約 64% を占めている 平均地積は 昨年と同様に御前崎市が最も広く 菊川 市 掛川市の順となっている 土地単価は 単価ヒストグラムでは15, 超 ~3, 円 / m2の区間が最も頻度が高く全体の約 25% を占めており 次いで3, 超 ~45, 円 / m2の区間が約 23% を占める また 6, 円 / m2以下の区 間に全体の約 9% が集中している 市町村別でみると 平均単価は掛川市が 37,844 円 / m2と最も高く 菊川市がこれに次ぎ34,246 円 / m2であり 御前崎市は15,456 円 / m2という結果となった

65 (2) 商業地 当地区の商業地のデータは サンプル数が全体で 24 件と住宅地に比してサンプル数は少ないが 当 地区の商業地のデータ値は次の通りである 摘要 平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数 地区全体 29,745,48 56, 掛 川 市 3,974,443 63, 菊 川 市 35,17,597 52, 御前崎市 11,351,137 31, 東遠地区の商業地の土地単価の平均は56,313 円 / m2であり 単価ヒストグラムをみると6, 超 ~9, 円 / m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 42% となっており 9, 円 / m2までの区間で全体 の約 92% を占めている (3) 地価動向東遠地区における平成 27 年の地価動向は各市により まちまちの動きとなった 住宅地の下落率は掛川市については拡大傾向にあるが 菊川市は全般的にやや縮小し 御前崎市は前年並みの下落率である 商業地は全般的に前年並みの下落率である 住宅地については 掛川市内で2か所の大規模分譲地が供給されていること等から 供給過多により地価の下落率が拡大している また 海岸から近く 海抜も低い地域では依然として大幅な地価の下落傾向が続いている 商業地については 大型商業施設 幹線道路沿いの路線商業施設に客足が流れ 旧来からの商業地については衰退傾向が続いているが 周辺住宅地との価格差等から 下げ止まり傾向の地点も見られる

66 頻度 1 東遠地区 土地単価ヒストグラム( 住宅 ) 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~1.5 万 ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 住 宅 ) 36,28 33,462 34,83 最 大 値 95,584 91,227 9,186 標 本 数 東遠地区 土地総額ヒストグラム( 住宅 ) 頻度 平成 25~27 年 ( 万円 ) ~5 ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~35 ~4 ~5 ~7 ~1 25 年 年 年 次の級 平均土地総額 ( 住宅 ) 12,256,35 1,21,619 1,913,125 最 大 値 316,64,85 85,221,3 237,77,6 標 本 数

67 頻度 11 東遠地区 地積ヒストグラム( 住宅 ) 平成 25~27 年 ( m2 ) ~1 ~15 ~2 ~25 ~3 ~4 ~5 ~1 次の級 25 年 年 年 平 均 地 積 ( 住 宅 ) 最 大 値 11,73. 5, , 標 本 数 頻度 11 東遠地区 土地単価ヒストグラム( 商業 ) 平成 25~27 年 ( 円 / m2 ) ~3 万 ~4.5 万 ~6 万 ~9 万 ~12 万 ~15 万 次の級 25 年 年 年 平 均 単 価 ( 商 業 ) 56,257 56,621 56,313 最 大 値 135, , ,336 標 本 数

68 11. 中遠地区 ( 平成 27 年 1 月 ~12 月 ) 当地区は 磐田市 袋井市 森町の2 市 1 町で構成されている この内 磐田市は平成 17 年 4 月に磐田市 福田町 竜洋町 豊田町 豊岡村が合併して誕生した 磐田市は天竜川東岸に広がる地域であり 遠州灘に面している 東海道の中間地点に位置し 古くは宿場町として繁栄し 交通の要所として発展してきたため 東西方向の交通体系に恵まれている 近年では 地場産業である繊維産業に加え 金属 自動車 楽器などの工業都市として 磐田市全体の製造品出荷額等は県下トップクラス 農業産出額も県内屈指で農 水産物として温室メロンや茶 白ねぎ 海老芋 中国野菜 シラスなどが有名です 都市部と農村部が均衡ある発展を遂げている 袋井市は中東遠地域の中核に位置し 古くから東海道の宿場町として発展してきた 茶を中心として 現在は温室メロン等の施設園芸が盛んで 農業が盛んなところであるが 良好な地理的環境から工場進出も目立ち 農 工 商がバランスよく発展してきている 森町は中遠東北部に位置し木材 生椎茸栽培 茶 米が盛んなところで工場誘致も積極的に行われている (1) 住宅地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである 摘要平均土地総額 ( 円 ) 平均単価 ( 円 / m2 ) 平均地積 ( m2 ) サンプル数地区全体 12,39,987 45, 磐田市 12,562,113 5, 袋井市 13,66,899 39, 森町 6,1,961 21, 住宅地は 平均土地総額 平均単価 平均地積の3 要因を分析した データによれば 当地区全体の平均住宅地の取引は 総額で12,39,987 円 単価は45,382 円 / m2 地積は約 334m2となった 区間でみると 土地総額は別表の通り 全体では2, 万円以下の区間に集中している 頻度が最も高い区間は1, 万超 ~1,5 万円の区間で全体の約 33% を占め 次いで 5 万超 ~1, 万円の区間が約 25% ~5 万円の区間で約 2% 1,5 万超 ~2, 万円の区間が約 13% で これら4 区間で約 9% を占めており 昨年と比べて5 万円以下の区間が増加を示している 平均単価は 別表の通り75, 円 / m2以下までの区間の頻度が高く あわせて全体の約 9% を占めている 平均地積は2 超 ~25m2の区間が最も頻度が高く 全体の約 3% を占め 次いで15 超 ~2m2の区間で全体の約 2% となっており 15 超 ~25m2の区間で全体の約 5% を占めている