2. 建築物の制限 ( 初期値 ) について基本的な方針にて決定済高さ制限の方向性大田区都市計画マスタープランの土地利用方針に定める市街地類型の区分に応じて新たに高さ制限に関する方向性を定めました ( 表 -) 容積率 (%) 指定されている用途地域地域内建物棟数 (4 階以上 )

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ふじよしたけすえ
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. 建築物の制限について指定対象区域基本的な考え方制限を定める高度地区の指定対象区域は原則として区内全域とするただし土地の高度利用が必要な地域や既に建築物の高さの限度 ( ) がに指定されている低層住居専用地域など上位計画又は関連計画関連法令等において建築物の高さに関する方針や基準等が示されている場合には原則として指定対象区域から除外する

1 . 建築物の制限について指定対象区域基本的な考え方制限を定める高度地区の指定対象区域は原則として区内全域とするただし土地の高度利用が必要な地域や既に建築物の高さの限度 ( ) がに指定されている低層住居専用地域など上位計画又は関連計画関連法令等において建築物の高さに関する方針や基準等が示されている場合には原則として指定対象区域から除外する具体的な除外区域とその理由について除外する区域とその理由左図での対応番号除外する区域区域の詳細除外する理由第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域市街地再開発事業が都市計画決定されている区域 = 高度利用地区左記の用途地域全域京急蒲田西口駅前地区糀谷駅前地区高さの最高限度を定める高度地区有識者委員会 ( 第 5 回 )H 資料現に都市計画において建築物の高さの限度 () が定められているため市街地再開発事業の事業決定を受け土地の高度利用に向けて都市機能の更新が予定されている地域であるため指定対象区域 ( 白 ) 及び除外する区域 ( 黄緑桃 ) の位置図指定対象区域と除外する区域の位置関係について 2 大田区都市計画マスタープラン ( 平成 23 年 3 月 ) 等で中心拠点としての位置付けのある区域蒲田駅周辺の及び大森駅周辺の等大田区における主要な鉄道駅である JR 蒲田駅及び大森駅周辺のについては大田区都市計画マスタープラン等において中心拠点に位置付けられている当該拠点として交通の主要な結節機能を有し商業業務や情報など都市の多様なサービス機能の維持集積を図る地域として高層利用を主体とした賑わいのある土地利用への誘導が求められているため空港臨海部 ( 埋立島部 ) 及び平和島昭和島東海京浜島城南島及び羽田旭町東糀谷 4 丁目 ~6 丁目大森南 4 丁目各々の一部羽田空港既存のものづくり工場と新たな立地が見込まれる空港港湾機能との調和を図るために未利用地等を活用した土地の集約化など土地利用の再編を進める必要があるためまたは工業の利便を増進するために定める地域であり当該用途地域内には住宅が立地しておらず住環境に対する影響が少ないため第一種住居地域及びのうち現在高度地区の指定が無い区域大森東丁目 3 丁目の各々の一部当該区域は学校, 都営住宅等の公的団地を含む一定規模以上の計画的に市街地整備された区域でありまた当該区域に隣接する公園が緩衝帯として広がっており周辺地域への住環境に及ぼす影響が少ないためのうち現在高度地区の指定が無い区域東糀谷 6 丁目の一部当該区域は公的団地を含む一定規模以上の計画的な開発区域となっているまた当該区域周辺はで囲まれており住環境に配慮を要する住居系用途地域とは接していないため指定対象区域内に制限を導入する 6 工業地域の一部多摩川沿いの下丸子 2 丁目 3 丁目 4 丁目各々の一部当該区域は多摩川沿いに面する大規模工場跡地に一定規模以上の敷地から成る街区により形成された区域であり概ね工業地域全体の街区に歩道状空地の整備や各建物間の空地も一定程度確保されているまた都市計画公園を含め複数の公園も配置され周辺の住環境に対して影響が少ないため

2 2. 建築物の制限 ( 初期値 ) について基本的な方針にて決定済高さ制限の方向性大田区都市計画マスタープランの土地利用方針に定める市街地類型の区分に応じて新たに高さ制限に関する方向性を定めました ( 表 -) 容積率 (%) 指定されている用途地域地域内建物棟数 (4 階以上 ) 上位計画位置づけ高さ制限に関する方向性用途地域指定状況初期値 () 想定される 2 階数既存不適格発生状況 (4 階以上 ) 50 第一種中高層 34 棟住環境保全型市街地良好な住環境を保護する低中層の住宅にふさわしい市街地の形成面的 6 5 階 3 棟 8.82% 0 第一種中高層 649 棟住環境保全型市街地良好な住環境を保護する低中層の住宅にふさわしい市街地の形成面的一部沿道 6~7 階 29 棟 4.47% 第二種中高層 52 棟環境維持向上型市街地現在の市街地環境を維持する原則として中高層の住宅地にふさわしい市街地の形成 2 棟 3.85% 近隣商業 05 棟 2 棟.90% 第一種住居 937 棟 44 棟 4.70% 第二種住居 24 棟棟 4.7% 準工業,535 棟住工調和型市街地産業と住宅が共存する原則として中高層の市街地の形成面的 25 8 階 79 棟 5.5% 工業 274 棟 34 ~2 階 0 棟 3.65% 300 第一種住居 32 棟環境維持向上型市街地現在の市街地環境を維持する原則として中高層の住宅地にふさわしい市街地の形成面的 27 8~9 階 5 棟.56% 第二種住居 27 棟棟 3.70% 準住居 435 棟幹線道路沿い市街地幹線道路の沿道にふさわしい原則として高層利用を踏まえた市街地の形成沿道 23 棟 5.29% 近隣商業準工業,72 棟幹線道路沿い市街地地域のまちづくり地区の生活拠点 254 棟住工調和型市街地幹線道路沿い市街地 400 近隣商業 332 棟幹線道路沿い市街地幹線道路の沿道にふさわしい原則として高層利用を踏まえた市街地の形成身近な地域の拠点にふさわしいにぎわいのある原則として高層利用を踏まえた市街地の形成産業と住宅が共存する原則として中高層の市街地の形成幹線道路の沿道にふさわしい原則として高層利用を踏まえた市街地の形成幹線道路の沿道にふさわしい原則として高層利用を踏まえた市街地の形成面的一部沿道 29 9~0 階 2 棟 0.70% 面的一部沿道 2~3 階 8 棟 3.4% 面的一部沿道 2~3 階 0 棟 3.0% 商業 28 棟地域のまちづくり地区の生活拠点身近な地域の拠点にふさわしいにぎわいのある原則として高層利用を踏まえた市街地の形成棟 0.78% 500 商業 44 棟幹線道路沿い市街地地域のまちづくり拠点制限に係る指定値 ( 初期値の算出 ) 幹線道路の沿道にふさわしい原則として高層利用を踏まえた市街地の形成身近な地域の拠点にふさわしいにぎわいのある原則として高層利用を踏まえた市街地の形成初期値は標準的な建築計画において高さ制限によって指定容積率が実現できないという事態が生じないことを目安として以下の算定式に基づき用途地域及び指定容積率の区分毎に算出しますの初期値 =( 指定容積率中高層建築物の標準的建ぺい率 ) 中高層建築物の標準的階高 2 () 容積不算入床補正率 3 + 基礎パラペット高さ 4 () (A) (B) (D) (E) (.0) 面的一部沿道 42 4 階 0 棟 2.42% 中高層建築物の標準的建ぺい率 (B): 各用途地域別に敷地面積に対する平均延べ床面積 ( 延べ床面積地上階数 ) の割合を標準建ぺい率として算出しました 2 中高層建築物の標準的階高 (D) : 建物 (4 階以上 ) の最高高さを地上部分の階数で除して平均階高を求め建物用途区分に従って加重平均により平均階高を求めました 3 容積不算入床補正率 (E) : 容積率算定の際に容積に算入されない床面積による高さへの影響を反映するため建物用途別に当該面積に相当する割合を容積率不算入床補正率として採用しました 4 基礎パラペット高さ : 基礎及び屋上のパラペット等の高さを考慮して.0を加えて算出しましたこれらの数値により求めた初期値の算出値は次の通りです用途 : 棟数及び割合は 4 階以上の棟数を基にしています 2: 想定される階数は初期値に対する区内建築物の各階平均高さ ( 表 -9) を目安として掲載しています初期値に対する現状を整理すると次の通りです用途容積別の初期値 ( 表 -2) ( 単位 : 階 ) 一中高一中高二中高一住二住近商準工工業一住二住準住近商準工近商商業商業指定容積率 A 50% 0% 300% 400% 500% 基準的建ぺい率 ( 実態値 ) B 階数 ( 計算値 ) C=A B 標準的階高 ( 実態値 ) D 容積不算入床補正率 ( 実態値 ) E 初期値 F=(A B) D E 算出にあたり小数点以下の端数は切り上げとしています

3 3. 建築物の制限 ( 指定値 ( 案 )) について追加検討資料制限に係る指定値 ( 上位計画及び実情を踏まえた補正 ) 標準的な建築計画において高さ制限によって指定容積率が実現できないという事態が生じないことを目安として算出された初期値を基本とし地域の実情などを踏まえ一部の地域について補正を行いますステップ ( 抽出 ): 原則として指定対象除外区域を除く区内全域を対象に用途地域の指定状況や土地利用の状況など一定の条件に基づき初期値について検討を要する地域を抽出しますステップ 2( 選定 ): 上位関連計画における位置づけや中高層化の進展状況について検証を行い総合的に判断のうえ補正する候補地域を選定しますステップ 3( 補正 ): ステップ 2 により補正する候補地域とされたそれぞれの地域について個々の地域の状況に応じて指定値 ( 案 ) を決定します補正のフロー初期値ステップ一定の配慮が必要であるか検討を要する地域の抽出基本的な考え方標準的な建築計画において高さ制限によって指定容積率が実現できないという事態が生じないことを目安として算出された初期値を基本とします都市計画の一体性及び土地利用の公平性の観点から原則として同一用途地域でかつ同一容積率の場合には同じ指定値とします抽出に際し考慮する視点 ( 表 -3) 抽出の視点抽出の基本的な考え方具体的な検討事項 ( 事例 ) 参考とする計画等用途地域の指定状況第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域に接する地域(A) 低層住居専用地域に対する影響に配慮した検討例 ) 第一種低層住居専用地域に接する近隣等大田区地域地区図 ( 用途地域容積率等 ) 隣接する用途地域間における初期値に乖離がある地域(B) 隣接する初期値が低い地域に対する影響に配慮した検討例 ) 初期値から想定される階数が 7 階 () と 3 階 () の地域が接する等土地利用の現況用途地域区分 ( 住居系商業系工業系 ) と既存建築物用途との相違が大きい地域 (C) 土地利用の現状を踏まえた検討例 ) 工業系用途地域において住居系用途の建物が多い地域等平成 23 年度土地利用現況調査 [ 東京都 ] 過去 0 年間の建築確認受付台帳ステップ 2 各視点に基づき補正する候補地域の選定補正する地域上記視点に加え選定に際し考慮する視点 ( 表 -4) 選定の視点選定の基本的な考え方具体的な検討事項 ( 事例 ) 参考とする計画等上位計画関連計画における位置づけ同じ用途地域容積率において上位関連計画の他個別の計画等により異なる位置づけがされている地域 (D) 複数の位置づけ ( 市街地 ) を持つ用途地域について同じ用途地域容積率であっても各位置づけに対応した検討例 ) 近隣における地域のまちづくり拠点としての位置づけの有無等土地利用の現況中高層化の進展状況と初期値との間に乖離がある地域 (E) 既存建築物群の高さと初期値との間に乖離がある場合は現状に則した検討大田区都市計画マスタープラン大田区景観計画その他関連計画 ( ) 例 ) 初期値から想定される階数が 7 階 () であるが現状では 3 階までの建物し過去 0 年間の建築確認受付台帳かない又は 8 階以上の建物が多い地域等上記までの地域選定手順において抽出されなかった地域についても個々の事情がある場合には補正の対象とします ( 資料 5 ページ No.44 45) その他の地域平成 23 年度土地利用現況調査 [ 東京都 ] 蒲田駅周辺地区グランドデザイン大森駅周辺地区グランドデザイン空港臨海部グランドビジョン 30 等ステップ 3 個々の地域の状況に応じた指定値の設定補正する地域の考え方補正の対象となった地域について個々の地域の状況( 上記視点等 ) に応じて指定値を設定しますその他地域の考え方初期値を指定値として設定しますきめ細かな高さ制限によるまちづくり大田区では全区的な視点で建築物の制限に関するルールを定めることを考えています一方都市計画マスタープランなどの上位計画と整合したまちづくりルールとして地区計画を定めることにより建築物の絶対各地域における指定値の設定高さ制限 ( 指定値 ) によらず建築物の高さを定めることもできます 3

A-9 B-0 29 A- A-2 A- 29 27 A-3 A-3 A-0 A-6 A-2 29 A-22 29 A-9 Step.

4 A-9 B-0 29 A- A-2 A A-3 A-3 A-0 A-6 A-2 29 A A-9 Step. 一定の配慮が必要であるか検討を要する地域 ( 図面 - ) 各抽出の視点より抽出された地域 : 視点 A( ) で抽出された地域 : 視点 B( ) で抽出された地域 : 視点 C( ) で抽出された地域 A-7 A-8 29 A-26 B-4 00 : 丸数字は初期値を示す 29 A-27 A-8 27 A-4 A A-2 25 A A-5 A-5 27 A-4 A-28 B-3 A B- A- B-9 C-3 29 A-23 B-5 A B-7 B-6 B-3 C-2 B-7 C-4 B-2 C- B-4 42 B-6 B-2 C-5 B- C-5 B-5 B-8 4

5 Step2. 各視点に基づき補正する候補地域の選定 Step により抽出された地域について上位関連計画における位置づけや中高層化の進展状況について検証を行い総合的に判断のうえ補正する候補地域を選定します抽出の視点 (A): 第一種第二種低層住居専用地域に接する地域 (B): 隣接する用途地域間における初期値に乖離がある地域 (C): 用途地域区分と既存建築物用途との相違が大きい地域選定の視点 (D): 同じ用途地域容積率において上位関連計画の他個別の計画等により異なる位置づけがされている地域 (E): 中高層化の進展状況と初期値との間に乖離がある地域各視点に基づき補正する地域補正の有無欄に表示 ( 表 -5) No 抽出の視点番号選定の視点場所用途容積 (A) (B) (C) 位置付け (D) 中高層化 (E) 図面 A- 北千束 3 南千束 2 丁目一中 0% 6 2(P2) 2 A-2 東雪谷 2 丁目都計道 3 A-3 上池台 4 丁目 6 2(P2) 4 A-4 久が原丁目都計道 5 A-5 南馬込 3 4 丁目一住 0% 6 2(P2) 6 A-6 南馬込 2 丁目都計道 7 A-7 田園調布 2 丁目近商 0% 拠点 ( 生活 ) 8 A-8 東雪谷丁目都計道 9 A-9 山王丁目 GD( 大森 ) 6 2(P2) 0 A-0 南馬込 5 丁目等 6 2(P2) A- 千鳥 3 丁目等拠点 ( 生活 ) 6 2(P2) 2 A-2 久が原 2 丁目準工 0% 25 3 A-3 環七沿道準住 300% 沿道 27 4 A-4 環七沿道沿道幹線道路等沿道については高さ制限に関する方向性に原則として高層利用を踏まえた ~ ~ 第二京浜沿道 30 3(P3) 市街地と位置付けたことから No45 による統一的な補正の必要があるため 8 A-8 環八沿道の一部土 9 A-9 北千束丁目近商 300% 拠点 ( まち ) 地 (P2) A- 環七沿道 ( 北千束 2 丁目 ) 沿道利 27 2(P2) 2 A-2 環七沿道 ( 南馬込 2 丁目等 ) 沿道用幹線道路等沿道については高さ制限に関する方向性に原則として高層利用を踏まえた 30 3(P3) 22 A-22 シャーマン池上通り沿道 ( 山王 2 丁目 ) 図市街地と位置付けたことから No45 による統一的な補正の必要があるため 23 A-23 千鳥丁目に 25 2(P2) 24 A-24 南久が原 2 3 丁目等拠点 ( 生活 ) よ初期値を基本とするただし別途調整を行う 25 A-25 B- 多摩堤通り沿道等 ( 田園調布本町等 ) 拠点 ( 生活 ) る 30 (4 ページ参照 ) 26 A-26 南雪谷 2 丁目等拠点 ( まち ) 判 27 A-27 田園調布本町断 28 B-2 C- 大森西 5 丁目準工 300% 30 2(P2) 29 B-3 C-2 大森西 7 蒲田丁目 30 2(P2) 30 B-4 C-3 第一京浜第二京浜沿道沿道幹線道路等沿道については高さ制限に関する方向性に原則として高層利用を踏まえた ~ ~ ~ 環七環八沿道 30 3(P3) 市街地と位置付けたことから No45 による統一的な補正の必要があるため 35 B-9 C-4 ガス橋通り沿道等の一部 36 B-0 北千束 3 丁目近商 400% 拠点 ( まち ) 37 B- C-5 環八沿道 ( 南蒲田萩中丁目等 ) 沿道 B-2 C-5 産業道路沿道 ( 北糀谷東糀谷丁目等 ) 沿道空港 39 A-28 B-3 山王 3 丁目商業 400% 拠点 ( 中心 ) GD( 大森 ) 40 B-4 大森西 3 5 丁目拠点 ( 生活 ) 4 B-5 環八沿道 ( 東糀谷 3 羽田丁目等 ) 拠点 ( 中心 ) 沿道空港 42 B-6 第一京浜沿道 ( 大森本町大森中丁目等 ) 商業 500% 拠点沿道空港 GD B-7 池上 6 丁目等拠点 ( まち ) 44 池上 2 丁目一住 0% 景観 6 2(P2) 45 抽出された地域を含む一住 300% 沿道都計道 27 幹線道路等沿道については高さ制限に関する方向性に原則として高層利用を踏まえた幹線補助幹線道路の路線型に指定され準住 300% (P3) 市街地と位置付けたことから統一的な補正の必要があるためている地域近商 300% 29 準工 300% 個々の地域の状況に応じて選定 ( 資料 3 ページ表 -4 欄外参照 ) 5 初期値補正の有無指定値参考備考選定の指定 (D) における凡例都計道 : 都市計画道路沿道 : 幹線道路等沿道市街地 ( 都市マス ) 拠点 ( 中心 ): 中心拠点拠点 ( まち ): 地域のまちづくり拠点拠点 ( 生活 ): 地区の生活拠点 GD( 蒲田 ): 蒲田駅周辺グランドデザイン空港 : 空港臨海部グランドビジョン

6 Step3. 個々の地域の状況に応じた指定値の設定補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6a) 整理番号 ( 抽出番号 ) (A-) 2(A-2) 3(A-3) 4(A-4) 用途地域 / 容積率 / 0% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第一種高度地区 ) 町丁目北千束 2 3 南千束 2 丁目東雪谷 2 丁目上池台 4 丁目久が原丁目 ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地 ) 補正を要する地域 : 検討する地域 00: 検討する初期値 00: 周辺の初期値第一種住居専第二種住居専第一種中高層住居専第一種中高層第二種中高層住居専第二種中高層第一種住居専 F 第二種住居専補正の考え方第一種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第一種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第一種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第一種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には準住居専用地低が面的に指定されている低が面的に指定されている低が面的に指定されている低が面的に指定されている近隣現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在都市計画道路の位置付けがあり基盤整備と併せた土地現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在都市計画道路の位置付けがあり基盤整備と併せた土地近隣の住環境の保全に向けて初期値を低減する利用の将来性を考慮する必要があることから初期値を採の住環境の保全に向けて初期値を低減する利用の将来性を考慮する必要があることから初期値を採近隣用する用する補正による指定値 ( 案 ) 初期値 6(5 階相当 ) 初期値採用初期値 6(5 階相当 ) 初期値採用工業地域工業地域工業地域整理番号 ( 抽出番号 ) 5(A-5) 6(A-6) 7(A-7) 8(A-8) 用途地域 / 容積率第一種住居地域 / 0% 近隣 / 0% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第二種高度地区 ) 近隣 ( 第二種高度地区 ) 町丁目南馬込 3 4 丁目南馬込 2 丁目田園調布 2 丁目東雪谷丁目工業地域 ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地拠点 ( 生活 )) ( 住環境保全型市街地 ) 補正を要する地域近隣 : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値工業地域近隣 F 工業地域補正の考え方第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には低が面的に指定されている低が面的に指定されている低が面的に指定されている低が面的に指定されている現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在都市計画道路の位置付けがあり基盤整備と併せた土地田園調布駅周辺は地区の生活拠点としての位置付けが都市計画道路の位置付けがあり基盤整備と併せた土地の住環境の保全に向けて初期値を低減する利用の将来性を考慮する必要があることから初期値を採あり他の近商 0% エリアと比較して中高層化が進展し利用の将来性を考慮する必要があることから初期値を採近隣用するていることから初期値を採用する用する補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値 6(5 階相当 ) 初期値採用初期値採用近隣初期値採用 6 近隣

7 補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6b) 整理番号 ( 抽出番号 ) 9(A-9) 0(A-0) (A-) 2(A-2) 用途地域 / 容積率近隣 / 0% ( 特工 ) / 0% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第二種高度地区 ) ( 第二種高度地区 ) 町丁目山王丁目南馬込 5 丁目等千鳥 3 丁目等久が原 2 丁目 ( 住環境保全型市街地 GD( 大森 )) ( 住環境保全型市街地 ) ( 住環境保全型市街地拠点 ( 生活 )) ( 住工調和型市街地 ) 補正を要する地域 : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値 F 補正の考え方第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には第二種高度地区の指定であり沿道をはさんで両側には南西側が一低に接している方位との関係から日影の影低が面的に指定されている低が面的に指定されている低が面的に指定されている響が少ないものと考えられ現状で初期値と同等以上の近隣第一種中高層住居専現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在現状の建物群は初期値以下となっていることもあり現在高さを有する建物が相当数建設されていることから初期の住環境の保全に向けて初期値を低減するの住環境の保全に向けて初期値を低減するの住環境の保全に向けて初期値を低減する値を採用する第二種中高層住居専近隣補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値 6(5 階相当 ) 初期値 6(5 階相当 ) 初期値 6(5 階相当 ) 初期値採用工業地域整理番号 ( 抽出番号 ) 3(A-3) 4(A-4) 5(A-5) 6(A-6) 近隣用途地域 / 容積率準住居地域 / 300% 近隣初期値 ( 斜線型高度地区近隣 ) ( 第三種高度地区 ) 町丁目北千束 2 丁目山王 4 南馬込 3 丁目等南馬込 5 西馬込丁目等池上 2 丁目工業地域工業地域補正を要する地域工業地域 : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値 F 近隣工業地域補正の考え方幹線道路の沿道として高層利用を踏まえた市街地の形成各地域において一部が一低に接しているが接する範囲が少なく方位との関係から日影の影響が少ないものと考えられるが求められる地域であるしかし当該地については両側現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設されていることなどから幹線道路等沿道としての統一的な補正を行うを一低に接していることから補正を行わずに初期値を採用する近隣補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値採用初期値 30(No.45による ) 7 第一種住居第二種住居第一種中高第二種中高第一種住居第二種住居準住居専用近隣商業地工業地域工業専用地

8 5 6 7 補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6c) 8 整理番号 ( 抽出番号 ) 7(A-7) 8(A-8) 9(A-9) (A-) 9 用途地域 / 容積率準住居地域 / 300% 近隣 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第三種高度地区一部第二種高度地区 ) ( 第三種高度地区一部第二種高度地区 ) 町丁目池上 3 久が原 5 丁目等田園調布本町北嶺町等北千束丁目北千束 2 丁目 ( 住環境保全型市街地拠点 ( まち )) 補正を要する地域第三種高度地区 : 補正する地域第二種高度地区 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値 2 F 補正の考え方西側の一部が一低に接しているが接する地域は第二種西側のごく一部が一低に接しているが大半は一低との低に接しかつ当該地域にはさみ込まれている住と共幹線道路の沿道として高層利用を踏まえた市街地の形成第一高度地区が指定され一定の配慮がされている間に一中高の緩衝地帯 () を有している地域でありに低い建物が多い為隣接する目黒区のがが求められる地域であるしかし当該地については両側現状で初期値と同等以上の高さを有する建物が相当数現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設さで指定されていることを考慮し低減するを一低に接していることかNo.3 同様の指定値を採用す第二建設されていることから幹線道路等沿道としての統一的れていることから幹線道路等沿道としての統一的な補正る第一近隣な補正を行うを行う第二補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値 30(No.45による ) 初期値 (8 階相当 ) 初期値 (8~9 階相当 ) 第一整理番号 ( 抽出番号 ) 2(A-2) 22(A-22) 23(A-23) 24(A-24) 第二用途地域 / 容積率近隣 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) ( 第二種高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) 準住近隣町丁目東馬込 2 南馬込丁目等山王 2 丁目千鳥丁目久が原 3 南久が原 2 丁目等近隣工業地域 ( 住環境保全型環境維持向上型市街地拠点近隣 ( 中心 )) ( 環境維持向上型市街地拠点 ( 生活 )) ( 住環境保全型市街地拠点 ( 生活 )) 補正を要する地域商業準工工業工業地域 : 補正する地域工業 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値 F 補正の考え方南側のごく一部が一低に接しているが大半は一低とのシャーマン通り沿道では南北を一低に接しているが上位関第二種高度地区の指定であり北側に低が接している南側のごく一部が一低に接しているが大半は一低との間に一住等の緩衝地帯 () を有している地域であり連計画における位置づけがあり現状で初期値と同等の状況である後背地の低に配慮し低減する間に一中高の緩衝地帯 () を有している地域であり現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設さ高さを有する建物が相当数建設されていることから幹線地区の生活拠点であることから初期値を基本とするれていることから幹線道路等沿道としての統一的な補正道路等沿道としての統一的な補正を行うただし別途調整を行う (4 ページ参照 ) 近隣を行う近隣補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値 30(No.45による ) 初期値 (8 階相当 ) 初期値 30(9 階相当 ) 8 近隣工業地域

9 補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6d) 整理番号 ( 抽出番号 ) 25(A-25 B-) 26(A-26) 27(A-27) 用途地域 / 容積率近隣 / 300% 近隣 / 300% 近隣 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) 町丁目田園調布本町田園調布南等南雪谷 2 丁目等田園調布本町 4 ( 環境維持向上型市街地拠点 ( 生活 )) ( 住環境保全型市街地拠点 ( まち )) ( 住環境保全型市街地 ) 5 補正を要する地域 6 7 : 補正する地域 : 補正する初期値 00: 周辺の初期値 9 F 第一種中高層住居専補正の考え方各地域において一部が一低や初期値に乖離がある地域に接しているが接する範囲が少なく方位との関係から日影の影響が少ないものと考えられる第二種中高層住居専 No は駅周辺の拠点として位置づけがあることや現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設されていることから初期値を基本とするただし別途調整を行う (4 ページ参照 ) 近隣補正による指定値 ( 案 ) 初期値 30(9 階相当 ) 工業地域整理番号 ( 抽出番号 ) 28(B-2 C-) 29(B-3 C-2) 30(B-4) 3(B-5) 近隣用途地域 / 容積率 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第二三種高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) 近隣町丁目大森西 5 丁目大森西 7 蒲田丁目西馬込丁目仲池上 2 南馬込 6 丁目等 2 ( 環境維持向上型市街地 ) ( 住工調和型市街地 ) ( 幹線道路沿い市街地工業地域 ) 工業地域補正を要する地域第一第二第一 : 補正する地域第二 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値第一第二準住近隣商業 F 近隣準工補正の考え方初期値について同容積率の住居系用途地域 () または商業系沿道に指定されている他の用途地域と比較しても初期値が高い為後背地と初期値の乖離が生じている工業用途準工用途地域 () と比較して突出している住宅と工場の環境の調和指定容積率 A 300% 現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設されているが初期値の乖離を極力抑えるためにも幹線道工業した市街地形成が求められる地域であり住居系用途の建物も相当路等沿道としての統一的な補正を行う標準的建ぺい率 ( 実態値 ) B 工業地域数あることから住居系の標準的建ぺい率等を用いて算出した値階数 ( 計算値 ) C=A B 8 近隣 (30) を指定値として採用する標準的階高 ( 実態値 ) D 3.04 工業地域容積不算入床補正率 ( 実態値 ) E.9 補正による指定値 ( 案 ) 初期値 30(9 階相当 ) 指定値 F=(A B) D E 初期値 30(No.45による近隣 ) 9 近隣

10 Step3. 個々の地域の状況に応じた指定値の設定補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6e) 整理番号 ( 抽出番号 ) 32(B-6 C-3) 33(B-7 C-4) 34(B-8) 35(B-9) 用途地域 / 容積率 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( 第三種高度地区 ) 町丁目千鳥 2 矢口 3 丁目等大森北 5 大森西丁目等仲六郷 3 東六郷 3 丁目等下丸子 2 3 丁目 ( 幹線道路沿い市街地等 ) ( 幹線道路沿い市街地 ) ( 幹線道路沿い市街地 ) 補正を要する地域 : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値補正の考え方 F 沿道に指定されている他の用途地域と比較しても初期値が高い為後背地と初期値の乖離が生じている現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当数建設されているが初期値の乖離を極力抑えるためにも幹線道路等沿道としての統一的な補正を行う補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値 30(No.45による ) 整理番号 ( 抽出番号 ) 36(B-0) 37(B- C-5) 近隣 (B-2 C-5) 用途地域 / 容積率近隣 / 400% 近隣 / 400% 近隣初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( - ) ( - ) 近隣町丁目北千束 3 丁目蒲田本町西糀谷 3 丁目等工業地域大森中 2 東糀谷 3 丁目等接続工業地域工業地域 ( 住環境保全型市街地拠点 ( まち )) 補正を要する地域 : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値近隣 F 工業地域補正の考え方初期値より低い建物が多いが地域のまちづくり拠点の蒲田駅周辺の中心拠点や糀谷駅及び大鳥居駅周辺の拠点を通り糀谷駅の高度利用地区を内包する沿道の指定第一京浜から枝分かれし南は大鳥居駅周辺の拠点に位置付けがあることから初期値を採用する状況である北側は線路 ( 高架 ) があり住居との距離があることや現状で初期値と同等の高さを有する建物が相当繋がっている産業道路沿道沿道の地域であり現状で初数建設されていることから初期値を採用する期値と同等の高さを有する建物が相当数建設されていることから初期値を採用する近隣補正による指定値 ( 工業地域案 ) 初期値採用初期値採用初期値採用 0 近隣近隣工業地域

11 Step3. 個々の地域の状況に応じた指定値の設定補正の対象となった地域について個々の地域の状況に応じて指定値を設定します ( 表 -6f) 整理番号 ( 抽出番号 ) 39(A-28 B-3) 40(B-4) 4(B-5) 42(B-6) 用途地域 / 容積率 / 400% / 500% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) ( - ) 42( - ) 町丁目山王 3 丁目大森西 3 5 丁目東糀谷 3 羽田 5 丁目等大森本町南蒲田丁目等 ( 中心商業業務市街地拠点 ( 中心 )) ( 環境維持向上型市街地拠点 ( 生活 )) ( 幹線道路沿い市街地 ) 補正を要する地域 : 補正する地域 34 00: 補正する初期値 42 工専 00: 周辺の初期値近隣工業地域第一種住居専用地 F 第二種住居専用地補正の考え方主として各用途の業務の利便を増進するため定められた地域である高さに関する方向性に原則として高層利用を踏まえた市街地の形成と位置付けている用途地域で第一種中高層住居あり拠点の位置付けがあることや中高層化が進展していることから初期値を採用する第二種中高層住居近隣第一種住居専用地近隣第二種住居専用地補正による指定値 ( 案 ) 初期値採用工業地域整理番号 ( 抽出番号 ) 43(B-7) 44( - ) 45( - ) 近隣工業地域用途地域 / 容積率 / 500% 第一種住居地域 / 0% 第一種住居準住居近隣商業 / 300% 初期値 ( 斜線型高度地区 ) 42( - ) ( 第二種高度地区 ) 近隣町丁目池上 6 丁目等池上 2 丁目幹線道路沿道や補助幹線道路の路線型に指定されて工業地域 ( 都市マスにおける主な市街地 ) ( 環境維持向上型市街地拠点 ( まち )) ( 環境維持向上型市街地 ) いる地域等 ( 主要幹線道路沿い : 幹線道路沿いその他 : 各市街地 ) 工業地域補正を要する地域幹線道路 ( 第一第二京浜環七八中原街道産業道路等 ) 補助幹線道路 ( 池上通り等の都市計画道路網 ) : 補正する地域 00: 補正する初期値 00: 周辺の初期値 42 F 補正の考え方主として各用途の業務の利便を増進するため定められた大田区景観計画において景観資源として位置づけられた幹線道路の沿道として高層利用を踏まえた市街地の形成主として各用途の業務の利便を増進するため定められた地域である高さに関する方向性に原則として高層利用池上本門寺及び呑川に囲まれたエリアであるとともが求められる地域である現状の土地利用状況や同容積地域である高さに関する方向性に原則として高層利用を踏まえた市街地の形成と位置付けている用途地域でに歴史的景観への配慮を要する地域であることから低率かつ沿道型の指定状況については建物の高さにおけを踏まえた市街地の形成と位置付けている用途地域であり拠点の位置付けがあることや中高層化が進展して減するる連続性を図るとともに建築基準法第 56 条に定める隣あり拠点の位置付けがあることや中高層化が進展して近隣いることから初期値を採用する地斜線制限の数値等を勘案し 30を指定値とするいることから初期値を採用する工業地域補正による指定値 ( 案 ) 初期値採用 42 初期値 6(5 階相当 ) 各初期値 30(9 階相当 ) 初期値採用 42 近隣近隣

12 Step３個々の地域の状況に応じた指定値の設定図面-２補正する地域 -１- (A-) (A-9) 補正する地域を示す ① 補正番号 A-00 抽出番号欠番は補正しない地域 ①(A-) の導入を除外する地域を示す一二低を除く ③(A-3) 第一京浜 ⑨ (A-9) ⑩ (A-0) ⑤ (A-5) (B-7) (C-4) (A-23) (B-2) (C-) (B-3) (C-2) 産業道路 (A-) 2

13 Step３個々の地域の状況に応じた指定値の設定図面-３補正する地域２補正する地域を示す補正 A-00 抽出番号の導入を除外する地域を示す一二低を除く幹線道路沿道第一第二京浜環七八中原街道産業道路等や補助幹線道路池上通り等の都市計画道路網の路線型に指定されている容積率 300 の地域等 (A-22) (B-4) (A-5) 第一京浜 (A-2) (A-4) (A-8) (A-6) (B-5) (B-7) (C-4) (A-7) (C-3) (B-6) (B-8) 産業道路 (B-9) 3

14 各地域における指定値の設定一部地域については初期値に対して前手順に基づき必要な補正を行うこととし別の指定値を設定しました用途地域容積率ごとの指定値は下記の通りとなりますまた近隣の容積率 300% の地域は初期値が算出されていますがその他の地域における指定値 30との差がという近似値になっていることや幹線道路補助幹線道路沿道に連なる沿道の指定状況及び複数の駅周辺における地域地区の拠点としての位置付けがあることから初期値を30に別途調整を行います用途地域等の区分による指定値 ( 表 -7) 用途地域建ぺい率 (%) 容積率 (%) 斜線型高度地区初期値 () 指定値 () 想定される階数 ( 表 -5 より ) 第種 6 = 6 5 階補正する地域の番号階 3 第種 ~7 階 4 第 2 種 = 6~7 階第 2 種 = 6~7 階階第 2 種 7 6~7 階第一種住居地域 ~9 階第 3 種 ~0 階 45 沿道第 2 種 = 6~7 階第二種住居地域第 3 種 27 = 27 8~9 階 2 備考第 2 種 ~0 階 45 沿道 3 準住居地域 ~9 階沿道第 3 種 ~0 階 45 沿道階第 2 種 6 6~7 階階 23 一部沿道第 2 種 ~9 階沿道近隣階 9 第 3 種 ~9 階沿道 ~0 階 45 一部沿道 = 2~3 階 23 第 3 種 = 2~3 階 = 2~3 階 = 42 4 階第 2 種 25 = 25 8 階 27 第 2 種 30 9~0 階 ~0 階一部沿道第 3 種 29 2~3 階沿道 30 工業地域 = 34 ~2 階区内建築物の各階平均高さ過去 0 年間 (H4~H23) の建築確認受付台帳より大田区における各階数を有する建築物の平均高さを算出しました区内建築物の各階平均高さ ( 表 -8) 階数全棟数共同住宅棟数平均高さ 5 階 9 棟 324 棟 ( 83%) 階 29 棟 94 棟 ( 88%) 階 63 棟 45 棟 ( 88%) 階棟 22 棟 ( 88%) 階 8 棟 72 棟 ( 88%) 階 76 棟 73 棟 ( 96%) 階 44 棟 42 棟 ( 95%) 階 35 棟 3 棟 ( 88%) 階 29 棟 26 棟 ( 89%) 階 36 棟 35 棟 ( 97%) 階棟棟 (00%) 凡例 : 00 補正を行った結果一部地域において初期値と異なる指定値を採用したもの 4

15 既存の斜線規制型高度地区との指定値 ( 案 ) との組み合わせは次の通りとなります ( 表 -9) 容積率用途地域現行指定値 ( 案 ) との組み合わせ ( イメーシ ) 50% 0% 300% 400% 0% 400% 500% 一低一中準工準工一住二低二中一住商業商業準工一住二住工業工業二住準住工専近商近商近商第一種高度地区第二種高度地区第三種高度地区斜線斜線 5 斜線 5 斜線工業地域 ( 下丸子 ) は第三種高度地区の指定 5 敷地境界線敷地境界線敷地境界線指定無し敷地境界線継続の追加の追加の追加の追加継続斜線 + 斜線斜線斜線敷地境界線敷地境界線 0.6 敷地境界線 0.6 指定無し敷地境界線参考大田区におけるの指定値種別と他区との比較 ( 表 -0) 区名新宿区文京区墨田区品川区目黒区世田谷区渋谷区練馬区大田区想定階数施行年度 H8 H26 H22 H H6 H6 H ( 表 -5 より ) 4 4 階 6 5 階 7 スポッ 6 階 22 ト 7 階指定階 2 3 絶 28 9 階対高 30 さ 3 ( 大 0 階指 34 田階定区値 35 と接 2 階 39 する 40 地 3 階 42 域 4 階に 45 指 5 階 46 定な 50 し 6 階 60 ) 9 階階種別数計 5 種種 4 種 3 種 6 種 2 種 6 種 5 種 8 種

16 高度地区の導入を予定しているエリアについて中高層建築物の棟数分布状況を指定容積率及び用途地域の区分に応じて表 - のとおり分類しましたなお表中に掲げる棟数は累計値であり当該階以上の建築物も含んでいます例 50% 一中の 4 階欄に 34 棟とあるのは 4 階以上の建築物は 34 棟あり 4 階の建築物は 23 棟 (=34-) となりますの指定値を超える建築物の状況を把握するため指定値に対応した階数を赤線一部地域については補正を行うこととし青線として表示するとともに表の欄外には表 -8 を参考とした建築物の高さを目安として表示しました赤字部分に示す通り指定値を超える建築物は導入を予定している全区域で発生しています発生棟数を分析すると割合は概ね 5% 未満となっていますまた発生している建築物の建物用途については右表 ( 表 -2) に示すようにそのほとんどが集合住宅 (93.3%) となっています 6 表 -2 指定値を超える建築物の建物用途別状況建物用途棟数割合教育文化施設 8 3.3% 厚生医療施設 3.3% 事務所建築物 4.7% 住商併用建物 0 0.0% 宿泊遊興施設 0.4% 集合住宅 % 専用工場 0 0.0% 合計 % 第一種第二種低層住居専用地域を除く階数中層建築物高層建築物超高層建築物容積用途一中 % 44.3ha 00.00% 32.35% 8.82% 5.88% 2.94% 0 一中 % 326.5ha 00.00%.9% 5.47% 8.9% 4.53% 2.66%.56% 0.78% 0.47% 0.3% 一中 ( 補 ) ha 00.00% 33.33% 青線 : 補正による高さ区分 ( 一部区域 ) 二中 ha 00.00% 48.08% 9.23%.54% 3.85%.92% 一住 ha 00.00% 36.68% 5.28% 8.84% 4.80% 3.% 2.62% 2.07%.86%.64%.3% 0.33% 0.22% 0.09% 一住 ( 補 ) ha 00.00% 42.86% 4.76% 赤線 : 指定値の高さ区分二住 ha 00.00% 62.50% 25.00% 6.67% 4.7% 近商 ha 00.00% 25.5% 3.27% 8.6% 2.04% ピンク線 : 初期値の高さ区分近商 ( 補 ) 7 3 ( 初期値と指定値が異なる地域 ) 5.3ha 00.00% 42.86% 4.29% 準工, ha 00.00% 46.9% 22.2% 2.83% 7.56% 5.5% 3.9%.95%.30% 0.78% 0.65% 0.065% 工業 ha 00.00% 59.49% 44.53% 3.75% 25.9%.44% 4.96%.3% 5.% 3.65%.82% 0.36% 300 一住 % 27.0ha 00.00% 39.24%.57% 9.8% 4.75% 2.53%.58% 0.63% 0.32% 34 一住 ( 補 ) 5 2.2ha 00.00% 40.00%.00% 二住 ha 00.00% 66.67% 25.93% 22.22% 4.8% 7.4% 3.70% 準住 ha 00.00% 70.2% 40.43% 25.53% 2.77% 4.26% 2.3% 準住 ( 補 ) ha 00.00% 65.46% 44.33% 27.58% 5.98% 9.54% 5.93% 2.84% 0.52% 0.26% 近商 ( 補 ), ha 00.00% 43.98% 2.33%.99% 5.66% 2.95%.45% 0.72% 0.48% 0.2% 0.06% 近商 ( 補 ) ha 00.00% 2.5% 7.69% 5.77% 3.85% 30 ( 面 ) 準工 ( 補 ) ha 00.00% 5.22% 26.83% 2.95% 8.29% 9.76% 7.32% 6.0% 3.66% ( 沿道 ) 準工 ( 補 ) ha 00.00% 63.25% 39.76% 28.92% 9.28% 2.65% 0.84% 7.23% 4.82% 3.0% 0.60% ( 沿道 ) 準工 ha 00.00% 00.00% 83.33% 33.33% 33.33% 6.67% 400 近商 % 45.3ha 00.00% 66.87% 47.29% 35.84% 26.5% 9.58% 4.76% 0.24% 6.33% 3.6% 3.0%.8% 0.30% 商業 ha 00.00% 55.47%.28% 28.3% 2.88% 7.9% 0.94% 4.69% 3.3% 2.34% 0.78% 500 商業 % 58.5ha 00.00% 77.54% 6.84% 56.04% 47.0% 37.68% 3.6% 22.95% 5.94% 2.32% 6.76% 2.42% 0.48% 0.24% 合計棟数 7,233 3,498,92, ,686.8ha 00.00% 48.36% 26.43% 7.36%.8% 7.73% 5.6% 3.66% 2.32%.66%.09% 0.36% 0.2% 0.% 0.08% 0.07% 0.06% 0.04% 0.04% 0.04% 0.03% 0.03% 高さの換算値表 - 指定容積率別用途地域別の指定値を超える建築物棟数の状況 ( 累計 ) 中層以上地区内最高階数中高層化率は平成 23 年度土地利用現況調査を基にしています

目　　　　　　次

目　　　　　　次建築物の最高高さの検討検討フロー高さの最高限度を定める高度地区有識者委員会 ( 第 3 回 )H25.0.29 資料. 上位関連計画等における高さ制限の基本的な考え方住環境の悪化及び高さに伴う建築紛争を未然に防ぐためそれぞれの区域において突出した高さの建築物を抑制することを目的として高さ制限 ( 建物の最高高さ ) を導入します建築物の最高高さは原則として一部区域を除いた区内全域を対象として定めます