第２章既存住宅状況調査の適正な実施について P8 Q2-1 状況調査のあっせんを受けた場合誰と誰が契約行為を行うのですか P8 Q2-2 媒介業者と同一もしくはグループ会社が調査を行うことは可能ですか P8 Q2-3 調査依頼を受けた物件に対して付随的業務改修工事やリフォーム工事等請けるこ

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たつやかんざとばる
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1 既存住宅状況調査技術者講習 Q A 既存住宅状況調査技術者建物状況調査について 2018年12月17日現在目次第１章まえがき P7 Q1-1 インスペクション業者のあっせんの可否に関する事項を示すとはどのようなことですかあっせんを必ずしなければいけないのですか P7 Q1-2 媒介契約時のあっせんについて売買のみが対象ですか賃借の場合も対象ですか P7 Q1-3 建築施工管理技士一級二級建築躯体かつ仕上げは対象とならないのですか P7 Q1-4 調査費の上限金額に制限はありますか調査費の目安はどの程度ですか P7 Q1-5 調査費用以外の費用交通費やオプション検査耐震診断等について金額の目安はありますかまた調査費用と別途請求としてもよいのですか P7 Q1-6 調査を無償で実施してもよいのですか無償の場合は建築士事務所登録は必要ですか P7 Q1-7 既存住宅状況調査技術者資格の有効期限はありますか P7 1/22

2 第２章既存住宅状況調査の適正な実施について P8 Q2-1 状況調査のあっせんを受けた場合誰と誰が契約行為を行うのですか P8 Q2-2 媒介業者と同一もしくはグループ会社が調査を行うことは可能ですか P8 Q2-3 調査依頼を受けた物件に対して付随的業務改修工事やリフォーム工事等請けることはできますか P8 Q2-4 自ら媒介を行う既存住宅について建物状況調査は客観性を確保する観点から売主および購入希望者の同意がある場合を除き自らが建物状況調査の実施主体になるのは適当ではないとされているが買 P8 取再販や賃貸契約の場合で宅建業者自ら建物状況調査の実施主体になるのは適当ではないとされているが買取再販や賃貸契約の場合で宅建業者自ら調査した場合はどのような扱いとなりますか Q2-5 調査事業者として業務を行うには建築士事務所登録は必要ですか P8 Q2-6 既存住宅状況調査は平面図が無いと調査はできないのか建物状況調査の結果はいつまでの調査実施分を説明しなければならないのですかまた調査結果の保管期限はあるのですか P8 P9 Q2-7 Q2-8 調査を実施できる住宅の規模は１級２級木造建築士それぞれの設計監理できる規模と同一との理解で良いのですか P9 Q2-9 瑕疵の有無を判定瑕疵がないことを保証する場合はどうしたらよろしいですか P9 Q2-10 目視調査を行い劣化事象等が確認できなかった調査対象部位において調査の見逃しによる劣化事象等が発見され依頼主に損害が発生した場合損害賠償の責任を負うのですか P9 Q2-11 リバウンドハンマーを使用の際管理組合や管理会社等の許可は必要ですか P9 Q2-12 今所属している建築士事務所を退職しても有効ですか P9 Q2-13 検査員が訪問したことを写真等で証明する必要はありますか P9 Q2-14 天井および床下の点検口がなく調査が行えなかった場合調査完了としてよいのですかもしくは再度調査 P9 を行う必要があるのですか Q2-15 調査時の写真には黒板日付の記入等入ったものを入れなくてよいですか P10 Q2-16 ホームページで公開している委任契約約款は調査事業者が書き換えることはできないのですか P10 Q2-17 調査委任契約約款第16条2項には前項の損害賠償責任に係る賠償額の上限は調査手数料の倍相当または前項の瑕疵に起因して調査対象住宅の修補等に要した額ののいずれか低いほうの額 P10 とするとありますが何倍何程度にしたらいいのですか Q2-18 重要事項説明と委任契約約款の違いは何ですか Q2-19 容易に移動できない家具等について業務受託時に依頼主に説明とあるが依頼者及び調査者双方 P10 が事前に認知していない障害物が現地調査時に発覚した場合調査後の報告で問題ないか Q2-20 一戸建て住宅の定義について店舗と住宅部分がドア等でつながっている店舗併用戸建住宅の場合一戸建て住宅ではなく共同住宅等に含まれるのか Q2-21 調査対象住宅において未登記部分がある場合や増改築後の検査済証等が無い場合また明らかに違 P10 法建築物である住宅の場合調査は実施できますか 2/22 P10 P10

3 第３章既存住宅状況調査の方法 P11 ①既存住宅状況調査方法基準に基づく調査について Q3-1-1 覗き込んで目視可能でも計測できない場合全て目視でもいいのですか P11 Q3-1-2 基礎の欠損深さ判定のためのピアノ線の太さは何mmのものを使用するとよいのですか P11 Q3-1-3 住戸型調査住戸までの経路が２以上存在するときの経路上とあるのはそのうちの１経路でよいですか P11 Q3-1-4 住戸型調査外周部バルコニー及び共用廊下から目視可能な範囲となっていますがバルコニーから目視の範囲は調査対象住戸のみでよろしいですか P11 Q3-1-5 小屋裏点検口から小屋裏の目視ができない場合調査不可でよいのですか P11 Q3-1-6 床勾配調査は約3mの間隔が必要とありますがデジタル傾斜計を用いた計測は認められないのですか P11 一戸建小規模住宅基礎に劣化事象等がある場合は鉄筋探査機で調査をすることになっていますが P12 どの程度の劣化事象等が発見されたら行うのですか第３章既存住宅状況調査の方法 P12 ②木造鉄骨造を含む Q3-2-1 Q3-2-2 エフロレッセンスとはどういう状態で何が原因で起きるのですか P12 Q3-2-3 内部基礎の項目で新築時に施工されていた配管工事に伴うはつりも劣化事象等に該当しますか P12 Q3-2-4 基礎のひび割れについて化粧モルタルの割れは基礎本体の劣化事象等に該当しますか P12 P12 Q3-2-7 建具の開閉不良の項目でハンドル式開閉式の窓においてハンドル自体の不具合で開閉できない場合 P12 開閉不良に該当しますか Q3-2-8 外壁の調査においてハウスメーカー等が採用しているシーリングレス工法の場合検査の判断基準はあり P12 ますか Q3-2-5 Q3-2-6 基礎の調査は依頼者に対して依頼時に承諾をいただいていく必要がありますか Q3-2-9 外壁表面の著しいチョーキングは劣化事象等に該当しますか P13 Q バルコニートップコートのひび割れは劣化事象等に該当しますかその下部にあるウレタン防水材やFRP材 P13 に剥がれひび割れがあるかの確認は必要ですか Q シート防水において穴もなく連続性もあるが下地との圧着が劣化し膨れがある場合範囲によっては劣 P13 化事象等に該当しますか Q 狭い敷地で総２階の物件の場合の屋根の確認調査はどのようにすればよいですか P13 Q P13 Q 小屋裏を調査した際野地板などに施工中についたと思われる雨漏り跡があった場合どのように判断した P13 らよいのですか 3/22

4 Q 天井高が高く点検口があってものぞけない場合はどうしたらよいのでしょうか P13 Q 小屋裏点検口から点検の時は脚立が必要と思われますが足場と同じ扱いになりますか P13 Q 木造住宅において小屋裏点検口がなく押入の天袋の天井板が外せるようになっている場合点検口とし P13 て調査をしてよいのでしょうか Q 漆喰しっくいや土壁などの自然素材を使用している場合内部の割れ等に関してはどのように考えれ P14 ばよいでしょうか Q 床下点検口があった場合床下まで潜らなければいけませんかのぞくだけでもよいのでしょうか P14 Q 木造の土台床組の著しいひび割れ劣化欠損の目安はありますか P14 Q 通常の移動手段にハシゴの使用は含まれますか P14 Q 大壁の場合柱の傾きはどのように調査すればよいですか P14 第３章既存住宅状況調査の方法 P15 ③鉄筋コンクリート造等 Q3-3-1 RC造内部柱梁床内壁の調査範囲について RC躯体の上に乾式仕上げがある場合どのような P15 調査になりますか Q3-3-2 P15 Q3-3-3 RC造の柱梁構造の調査において柱の傾斜について数値での基準が設定されていないのはなぜで P15 すか Q3-3-4 RC造の柱梁の調査においてウレタン吹付されていてコンクリート面が目視できない場合は調査できなかったでよいのですか P15 P15 Q3-3-6 調査の範囲として共同住宅等の主要な出入口からとありますが主要な出入口とはマンションのメ P15 インエントランス玄関のことですか Q3-3-7 住戸型調査最上階にある調査対象住戸の当該経路までが調査対象となった場合調査対象住戸と P15 調査対象住戸までの共用部が調査対象となりますか Q3-3-5 RC造の内部床で化粧フローリングの劣化いたみは劣化事象等となるのですか Q3-3-8 住棟型調査共同住宅の調査対象となる階数は具体的に何階になりますか Q3-3-9 住戸型調査主要な出入口から当該住戸までの経路上から目視できる範囲すべての建具の開閉操作は必要ですか Q 住棟型調査大規模共同住宅の場合全住戸を調査する必要がありますか Q P16 P16 P16 住戸型調査マンションの維持管理が長期修繕計画に基づき適切に行われている場合目視計測によ P16 る調査は必要ですか Q 住戸型調査対象住戸が１階ではない場合でも基礎は調査の対象ですか P16 共同住宅等の共用部分における調査範囲にて住戸型は主要な出入口から対象住戸に至る経路住 Q 棟型は階の共用部分からとなっていますが住戸型は経路上の階段を含み住棟型は含まないという認識 P16 でよいのですか Q 主要な出入口経路はエレベーターではなく階段のルートですか 4/22 P16

5 第３章既存住宅状況調査の方法 P17 ④非破壊検査等 Q3-4-1 コンクリート圧縮強度で大規模の基礎の調査は一般的に掘削が必要になると思いますが重機を使用して調査を実施しなければいけないのですか P17 Q3-4-2 鉄筋の本数鉄筋の間隔は劣化事象等が無い場合小規模住宅に該当しない場合は省略することはで P17 きるのですか Q3-4-3 鉄筋等の非破壊検査を外部の専門調査会社にお願いしてもよいのですか Q3-4-4 P17 リバウンドハンマーを用いた試験において一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる場合 P17 の判定基準はありますか Q3-4-5 非破壊検査機器を持っていなければ調査を請け負うことができないのですか P17 Q3-4-6 リバウンドハンマーを非破壊検査器具として使用する場合注意点の説明等を居住者に対して行う必要は P17 ありますか Q3-4-7 調査依頼のあったマンションにおいて過去に調査が実施されていた場合リバウンドハンマーの試験は同じ箇 P17 所ポイントで実施してもいいのですか第３章既存住宅状況調査の方法 P18 ⑤耐震性に関する書類の確認 Q3-5-1 新耐震基準以降の建物で検査済証の交付を受けておりのちにリフォーム増改築をした物件の場合耐 P18 震性に確認をする書類はどうしたらよいのでしょうか Q3-5-2 昭和５６年６月１日以降に建築された住宅以外５月３１日以前の建物は既存住宅状況調査の対象にならないのですか P18 Q3-5-3 耐震性に関する書類の確認における判定基準は何ですか判断しないのに適不適を判定するのです P18 か Q3-5-4 木造戸建住宅昭和５７年以降新耐震基準の検査済証をもって現行法規同等の耐震強度あり P18 として耐震診断を実施せずに発行された耐震基準適合証明書は確認した書類として有効ですか第３章既存住宅状況調査の方法 P19 ⑥チェックシート既存住宅状況調査の結果の概要重要事項説明書報告書 Q3-6-1 調査実施者が建築士事務所に所属していない場合建物状況調査の結果の概要の記入方法はどう P19 したらよいのですか Q3-6-2 状況調査チェックシートには必ず写真を添付するのですか P19 Q3-6-3 適切に保管とは電子データでの保管も含まれるのですか保管期間は何年以上ですか P19 Q3-6-4 作成した報告書は建築士法の対象図書等の扱いとして保管期間が１５年になるのですか P /4/10 小規模住宅において基礎部分の調査で劣化事象等があった場合依頼者の同意が得られず非破壊検 Q3-6-5 査機器による調査を行わなかった時は建物状況調査の結果の概要等の調査報告において調査できな P19 かったと報告するのでしょうかそれとも調査対象なしという報告になるのですか Q3-6-6 結果の概要及び報告書は両面印刷ですか P19 P19 Q3-6-7 建物状況調査の結果の概要や調査報告書は協会で用意されている書式を使用しないといけないのですか会社でオリジナルの報告書を作成してもよいのですか 5/22

6 Q3-6-8 長期修繕計画の有無について有する場合と適切に行われている場合の記入方法をどのように書き分 P20 けたらいいのですか Q3-6-9 テキスト別冊状況調査チェックシート P21の備考欄１行目について (1)ひび割れ(0.6mm)の他に１ヶ P20 所 0.5mm未満確認されたということですか Q 調査の結果を依頼主に報告した際その結果どうしたらよいか改修するべきかどうかを聞かれた場合 P20 改修工事等の提案をしてもよいのですか Q 報告書には写真を添付するとありますが図面は添付しなくてもよいのですか添付が必要な場合どの P20 図面を添付すればよいのですか Q 小屋裏等での確認時にアスベスト含有の疑いがある場合等の対応はどうしたらよいのですか P20 Q 床下の基礎のはつり跡に鉄筋露出が認められた場合露出ありとして劣化事象等ありとしてよいのですか P20 Q チェックシートの耐震関係の書類の確認についての項目で不明とあるがどのような場合が該当す P20 るのですか Q 家具で見えない部分があった場合チェックシートの記載方法はどのようになりますか P /2/5 Q チェックシートの記入について外部仕上げが２種類以上の時どのようにチェック欄を記載したらよいのです P21 か Q 雨漏り跡はあるが既に補修はされておりヒアリングで現在雨漏りしていないことを確認できた場合どのよう P21 に報告書に記入をしたらよいのですか Q 複数人にて建物状況調査を行った場合建物状況調査の結果の概要の調査実施者欄の氏名は連名で記入するのですか第４章既存住宅瑕疵保険について P21 P22 Q4-1 既存住宅状況調査を行うには保険法人への検査事業者登録は必要ですかまた登録の要件はありますか P22 Q4-2 既存住宅売買瑕疵保険は劣化事象等があった場合保険加入はできないのですか P22 Q4-3 協会のチェックシートは既存住宅売買瑕疵保険個人間の申込に使えますか P22 Q4-4 既存住宅売買瑕疵保険は引渡後に保険契約することはできますか P22 Q4-5 既存住宅状況調査の結果を活用して瑕疵保険に加入することはできますか P22 Q4-6 宅建業免許と建築士事務所登録の両方を保有している事業者が既存住宅売買瑕疵保険の事業者登録をする場合それぞれ宅建業者仲介事業者検査事業者の登録をしなければいけないのか P22 6/22

7 第1章まえがき Q1-1 インスペクション業者のあっせんの可否に関する事項を示すとはどのようなことですかあっせんを必ずしなければいけないのですか A1-1 建物状況調査を行う調査事業者を紹介できるかできないかを説明し媒介契約書に記載することが義務化されますがあっせんを必ずしなければならないということではありません Q1-2 媒介契約時のあっせんについて売買のみが対象ですか賃借の場合も対象ですか A1-2 重要事項説明 35条では賃借契約の建物も建物状況調査の結果について説明することとしていますが書面であっせんの可否を示す 34条の2 のは媒介契約売買又は交換締結時の義務であるので貸借契約には適用されません Q1-3 建築施工管理技士一級二級建築躯体かつ仕上げ)は対象とならないですか A1-3 既存住宅状況調査技術者は建築士資格を有している方のみを対象としていますので本資格については対象となりません但し建築施工管理技士の資格を有している方は既存住宅現況検査技術者講習の受講対象となります Q1-4 調査費の上限金額に制限はありますか調査費の目安はどの程度ですか A1-4 金額設定は任意となっていますので上限はありませんテキスト第1章に中古住宅流通の流れとインスペクション費用の負担額として消費者が払ってもよいと考える調査費用のアンケート結果を掲載していますのでご参考にしてください Q1-5 調査費用以外の費用交通費やオプション検査耐震診断等について金額の目安はありますかまた調査費用と別途請求としてもよいのですか A1-5 金額の目安はありませんので調査事業者から依頼主へ金額の提示をしてお決めください調査費以外オプション等の請求については依頼主とご相談の上お決めください Q1-6 調査を無償で実施してもよいのですか無償の場合は建築士事務所登録は必要ですか A1-6 調査の実施は無償でも構いませんが無償であっても委任契約による調査であるとみなされますので調査に対する責任は生じます無償で調査を実施する場合であっても建築士事務所登録は必要です Q1-7 既存住宅状況調査技術者資格の有効期限はありますか A1-7 資格の有効期限は講習修了年度の翌年度の開始月の1日から起算して3年を経過する日までとしています例えば 2018年度平成30年度に講習を修了された方の有効期限は 2022年3月末までとなりますしたがって 2021年度に行われる更新講習を受けていただくこととなります 7/22

8 第2章既存住宅状況調査の適正な実施について Q2-1 状況調査のあっせんを受けた場合誰と誰が契約行為を行うのですか A2-1 状況調査のあっせんを受けた場合原則として依頼者の意向に応じて依頼者売主または買主と調査事業者との間で契約を交わします Q2-2 仲介業者と同一もしくはグループ会社が調査を行うことは可能ですか A2-2 調査事業者または調査者が売買契約の当事者となる場合やその媒介をした場合等は既存住宅状況調査業務の中立性が担保できない特段の事情があるものとして取り扱われますので売主および買主購入希望者の同意がある場合を除き既存住宅状況調査を実施することは望ましくありませんなお取引に直接利害関係がないグループ会社については差し支えはありませんがグループ会社であることを依頼主に説明することが望ましいです Q2-3 調査依頼を受けた物件に対して付随的業務改修工事やリフォーム工事等を請けることはできますか A2-3 付随する業務改修工事やリフォーム工事等を請けることは可能です但し付随する業務については建物状況調査とは別の契約としてください例調査業務委任契約付随する業務改修工事やリフォーム工事等請負契約 Q2-4 自ら媒介を行う既存住宅について建物状況調査は客観性を確保する観点から売主および購入希望者の同意がある場合を除き自ら建物状況調査の実施主体になるのは適当ではないとされているが買取再販や賃貸契約の場合で宅建業者自ら調査した場合はどのような扱いとなりますか A2-4 同意を求めるのはこれから調査を実施する場合であり買取再販等の場合ですでに宅建業者自ら建物状況調査を実施済みの場合は購入希望者に対して制度の概要を説明し重要事項説明書の建物状況調査の有無の備考欄に自ら調査を行った旨の記載をする必要があります但し買取再販物件において宅建業者自ら調査した結果を活用して瑕疵保険の加入はできません Q2-5 調査事業者として業務を行うには建築士事務所登録は必要ですか A2-5 建築士法第23条に基づき建築士は建築士事務所登録を受けないで他人の求めに応じ報酬を得て設計等を業として行ってはならないと規定されていますので都道府県知事の登録を受けた建築士事務所に所属をせずに調査を実施することはできません Q2-6 既存住宅状況調査は平面図が無いと調査はできないのですか A2-6 図面は調査箇所や調査内容の記録に必要となりますので確認申請図面等の正式な図面をご用意いただくことが望ましいです但し事情により確認申請図面等が用意できない場合は流通に使われる間取り図販売図面等で対応しても構いません 8/22

9 Q2-7 建物状況調査の結果はいつまでの調査実施分を説明しなければならないのですかまた調査結果の保管期限はあるのですか A2-7 建物状況調査を実施している場合は宅建業者が過去1年以内の調査結果の概要を買主に対して重要事項説明時に説明をしなければならないので調査内容の問い合わせ等に対応するため調査結果は調査を実施した日から1年間は保管が必要となります 1年を超える保管については調査事業者の判断によります Q2-8 調査を実施できる住宅の規模は 1級 2級木造建築士それぞれの設計監理できる規模と同一との理解で良いのですか A2-8 その通りです建物規模に応じた建築士資格が必要となりますので大規模RC造の共同住宅の住戸型調査の場合共用部分も調査対象となりますので木造建築士規模によっては2級建築士では調査はできません Q2-9 瑕疵の有無を判定瑕疵がないことを保証する場合はどうしたらよろしいですか A2-9 既存住宅状況調査は瑕疵の有無を判定するものではなく瑕疵がないことを保証するものではありません瑕疵による損害を保証する場合には隠れた瑕疵に起因する事故によって発生する損害を対象とする既存住宅売買瑕疵保険の活用をご検討ください瑕疵保険の仕組については保険協会ホームページ瑕疵保険の詳細については各保険法人にご確認ください Q2-10 目視調査を行い劣化事象等が確認できなかった調査対象部位において調査の見逃しによる劣化事象等が発見され依頼主に損害が発生した場合損害賠償の責任を負うのですか調査結果は瑕疵の有無を判定するものではなく瑕疵がないことを保証するものではありませんが調査の見逃し等によって調査結果または報告書の内容に瑕疵があり委任者に損害が生じた場合は損害 A2-10 賠償責任を請求される可能性もありますあらかじめ調査業務受託の際の重要事項説明において依頼主への説明をしてください Q2-11 リバウンドハンマーを使用の際管理組合や管理会社等の許可は必要ですか A2-11 住宅所有者だけではなく媒介を行う宅建業者が依頼主を通じて管理組合や管理会社等の承諾を得てください Q2-12 今所属している建築士事務所を退職しても有効ですか A2-12 既存住宅状況調査技術者としての資格は有効ですが建物状況調査を行う場合都道府県に登録された建築士事務所に所属していることが必要です Q2-13 検査員が訪問した事を写真等で証明する必要はありますか A2-13 法令上求められていませんが状況調査技術者が調査を実施したことを記録として残すことが考えられます Q2-14 天井および床下の点検口がなく調査が行えなかった場合調査完了としてよいのですかもしくは再度調査を行う必要があるのですか A2-14 調査できなかったとして調査報告書に記録してください再調査については必須ではありません但し瑕疵保険の申込においては調査できなかった箇所がある場合瑕疵保険の申込ができません 9/22

10 Q2-15 調査時の写真には黒板日付の記入等入ったものを入れなくてよいですか A2-15 ボードを入れた撮影でも構いませんが物件名や調査日の誤りが無いようご注意ください法令上求められていませんが状況調査技術者が調査を実施したことを記録として残すことが考えられます Q2-16 ホームページで公開している委任契約約款は調査事業者が書き換えることはできないのですか A2-16 あくまでも参考様式として公開をしておりますのでそのままの内容でも調査事業者様で適切な内容に修正をしていただいても構いません依頼者とトラブルにならないようご活用ください調査委任契約約款第16条2項には前項の損害賠償責任に係る賠償額の上限は調査手数料の Q2-17 倍相当または前項の瑕疵に起因して調査対象住宅の修補等に要した額ののいずれか低いほうの額とするとありますが何倍何程度にしたらいいのですか A2-17 弊会では賠償額の上限は調査手数料の2 ３倍相当調査対象住宅の修補等に要した額の10 20 程度が適当と考えておりますが調査事業者個々の判断で設定していただいて構いません Q2-18 重要事項説明書と委任契約約款の違いは何ですか重要事項説明書と委任契約約款ともに既存住宅状況調査を実施をするにあたっての約束事が記載されています重要事項説明書は契約締結前にあらかじめ調査を実施するにあたっての約束事を A2-18 確認同意をしていただいた上で契約をしていただくことを目的としています委任契約約款は契約締結後調査を実施するにあたっての約束事を双方で書面にて確認し保管していただくことを目的としていますいずれも契約締結後のトラブル回避を目的としています Q2-19 容易に移動できない家具等について業務受託時に依頼主に説明とあるが依頼者及び調査者双方が事前に認知していない障害物が現地調査時に発覚した場合調査後の報告で問題ないか調査実施時に立ち会っている住宅の所有者売主から業務受託時に提供されていない資料の提示を受けた場合や依頼時の情報と異なる状況を確認した場合はその内容を報告することが望ましいで A2-19 す調査実施前にこのような場合は調査後に報告することとしますということを予め伝えておくと良いでしょう Q2-20 一戸建て住宅の定義について店舗と住宅部分がドア等でつながっている店舗併用戸建住宅の場合一戸建て住宅ではなく共同住宅等に含まれるのか A2-20 基本的には固定された壁で分けられている場合は共同住宅等の扱いとなりますがドア等でつながっている場合は店舗と居室部分が連続していると見なすことができますので一戸建ての住宅として扱うこととなります Q2-21 調査対象住宅において未登記部分がある場合や増改築後の検査済証等が無い場合また明らかに違法建築物である住宅の場合調査は実施できますか A2-21 調査実施時点での耐震性は確認できませんが調査の実施は可能ですまた違法建築物であった場合においても調査の実施は可能ですが建築基準関係法令への適合性を判定するものではありませんのでご注意ください 10/22

11 第3章既存住宅状況調査の方法 ①既存住宅状況調査方法基準に基づく調査について Q3-1-1 覗き込んで目視可能でも計測できない場合全て目視でもいいのですか A3-1-1 目視による調査を必須としています計測打診による調査ができない場合は目視のみでも構いません Q3-1-2 基礎の欠損深さ判定のためのピアノ線の太さは何のものを使用するとよいのですか A3-1-2 建物の状態によってクラック幅が異なることが予想されますので複数の太さのピアノ線をご用意いただくことをおすすめします Q3-1-3 住戸型調査住戸までの経路が2以上存在するときの経路上とあるのはそのうちの1経路でよいですか A 経路で構いません Q3-1-4 住戸型調査外周部バルコニー及び共用廊下から目視可能な範囲となっていますがバルコニーから目視の範囲は調査対象住戸のみでよろしいですか A3-1-4 調査対象住戸のバルコニーから確認できる範囲で構いません Q3-1-5 小屋裏の点検口から小屋裏の目視ができない場合調査不可でよいのですか点検口から覗き込んで目視可能な範囲の調査で結構です A3-1-5 確認できなかった場合は調査できなかったとして理由を含めて記録していただきます例天井裏の断熱材が障害となって目視確認できなかった等 Q3-1-6 床勾配調査は3m程度の間隔が必要とありますがデジタル表示の水平器を用いた計測は認められないのですか A m程度の計測距離が確保できるレーザーレベルとの併用をおすすめしています 11/22

12 第3章既存住宅状況調査の方法 Q3-2-1 ②木造鉄骨造含む一戸建小規模住宅基礎に劣化事象等がある場合は配筋調査を行うことになっていますがどの程度の劣化事象等が発見されたら行うのですか幅0.5ｍｍ以上のひび割れ深さ20ｍｍ以上の欠損左記の数値未満であっても広範囲に及んでいるさび汁を伴うひび割れまたは欠損鉄筋の露出が確認された場合劣化事象等ありとして配筋調 A3-2-1 査を実施してくださいただし依頼者の同意が得られなかった場合は調査をしなかった旨と依頼者の同意が得られなかった旨を報告書に記載してください Q3-2-2 エフロレッセンスとはどういう状態で何が原因で起きるのですか A3-2-2 コンクリート内部で水に溶けだした原因物質が水と共に表面に移動し大気中の二酸化炭素と化合して表面に白い粉として現れる現象を言います Q3-2-3 基礎の項目で新築時に施工されていた配管工事に伴うはつりも劣化事象等に該当しますか A3-2-3 はつった状態で鉄筋が露出している等が確認できた場合は劣化事象等に該当します Q3-2-4 基礎のひび割れについて化粧モルタルの割れは基礎本体の劣化事象等に該当しますか劣化事象等に該当しません A3-2-4 ひび割れが化粧モルタルの部分だけで基礎の躯体本体には劣化事象等が無い場合もありますのでひび割れの深さを調べて判断する等の注意が必要と考えられます Q3-2-5 A3-2-5 Q3-2-6 配筋調査の同意を確認するタイミングはいつですか A3-2-6 重要事項説明時調査委任契約時調査立ち合い時などが考えられます Q3-2-7 建具の開閉不良の項目でハンドル式開閉式の窓においてハンドル自体の不具合で開閉できない場合開閉不良に該当しますか A3-2-7 開閉不良に該当します Q3-2-8 外壁の調査においてハウスメーカー等が採用しているシーリングレス工法の場合検査の判断基準はありますか A3-2-8 シーリングレス工法の場合シーリング材の破断又は欠損の項目につきましては備考に工法を記載の上対象部位なしとしてください 12/22

13 Q3-2-9 外装表面の著しいチョーキングは劣化事象等に該当しますか A3-2-9 外壁表面塗膜の経年劣化として依頼主に報告する事が望ましいです Q バルコニートップコートのひび割れは劣化事象等に該当しますかその下部にあるウレタン防水剤やFRP材に剥がれひび割れがあるかの確認は必要ですか A トップコートの剥がれや表面に生じたひび割れは劣化事象等に該当します改修工事を前提としてトップコートを剥がして調査を行う場合はこの限りではありません Q シート防水において穴もなく連続性もあるが下地との圧着が劣化し膨れがある場合範囲によっては劣化事象等に該当しますか A 劣化事象等に該当はしませんが将来的にハガレや表面のひび割れが生じる可能性があることを報告書に記載してください Q 狭い敷地で総2階の物件の場合の屋根の確認調査はどのようにすればよいですか A 対象住宅の敷地内や前面道路等建物外周やバルコニーから双眼鏡等を用いて調査を実施してください全く確認できなかった場合や目視ができなかった範囲があった場合は報告書に記載をしてください Q A Q 小屋裏を調査した際野地板などに施工中についたと思われる雨漏り跡があった場合どのように判断したらよいのですか A ヒアリングにおける内容により判断していただき雨漏りの跡が確認された場所を記載してください Q 天井高が高く点検口があってものぞけない場合はどうしたらよいのでしょうか A 物理的に調査できない部位については調査結果において調査できなかったに該当します Q 小屋裏点検口から点検の時は脚立が必要と思われますが足場と同じ扱いになりますか A 脚立は足場にあたりません小屋裏点検口の点検を実施する際目視確認ができる高さの脚立をご用意いただくことが望ましいです Q 木造住宅において小屋裏点検口がなく押入の天袋の天井板が外せるようになっている場合点検口として調査をしてよいのでしょうか A 調査を実施して構いません押入の押上天井にて調査等調査した箇所がわかるよう報告書に記載してください 13/22

14 Q 漆喰しっくいや土壁などの自然素材を使用している場合内部の割れ等に関してはどのように考えればよいでしょうか A 下地材まで到達しているひび割れ等の調査方法基準に従って調査を実施してください Q 床下点検口があった場合床下まで潜る必要があるのでしょうかのぞくだけでもよいのでしょうか A 顔または上半身の一部を点検口に入れる程度で行いライト等を照射して目視が可能な範囲の調査を想定しています Q 木造の土台床組の著しいひび割れ劣化欠損の目安はありますか A 根太や大引及び束等の部材の仕口部分に生じている著しいひび割れ劣化又は欠損土台と柱との仕口部分に断面の不足している木組みや過度な切込みが生じている場合は劣化事象等に該当します Q 通常の移動手段にハシゴの使用は含まれますか A 小屋裏点検口からの調査は脚立が必要となりますが屋根などを調査する際のハシゴについては労働安全上の観点から必須としていません Q 大壁の場合柱の傾きはどのように調査すればよいですか A 柱の傾斜については調査できなかったとしてください 14/22

15 第3章既存住宅状況調査の方法 ③鉄筋コンクリート造等 Q3-3-1 RC造内部柱梁床内壁の調査範囲について RC躯体の上に乾式仕上げがある場合どのような調査対応となりますか A3-3-1 仕上げをはがしてまでの調査は求めていませんユニットバス点検口等から目視可能な範囲で調査を実施してください目視確認が不可能な場合は調査できなかったとして調査報告を作成してください Q3-3-2 A3-3-2 Q3-3-3 鉄筋コンクリート造の柱梁構造の調査において柱の傾斜について数値基準が設定されていない理由はなぜですか A3-3-3 RC造の場合デザイン等で柱に傾斜をつけているケースもありますので数値基準を設定していません図面が入手できた場合は図面と照合としてください Q3-3-4 RCの柱梁のチェック時ウレタン吹付されていてコンクリート面が目視できない場合は調査できないでよいのですか A3-3-4 点検口から見える場所を探しても目視確認ができないという場合は調査できなかったとしてください Q3-3-5 鉄筋コンクリート造の内部床で化粧フローリングの劣化いたみは劣化事象等となるのですか A3-3-5 化粧材の劣化自体を当調査で劣化事象とはしませんが化粧フローリングのひび割れが下地材まで到達したり下地材が露出している状態の場合は床下地材または構造部材の劣化等を生じさせることが想定されるため劣化事象等に該当します Q3-3-6 調査の範囲として共同住宅等の主要な出入口からとありますが主要な出入口とはマンションのメインエントランス玄関のことですか A3-3-6 その通りです住戸型調査 Q3-3-7 最上階にある調査対象住戸の当該経路までが調査対象となった場合調査対象住戸と調査対象住戸までの共用部が調査対象となりますか A3-3-7 その通りです 15/22

16 Q3-3-8 住棟型調査共同住宅の調査対象となる階数は具体的に何階になりますか例地上12階地下1階建の共同住宅の場合 ①地下1階最下階 ②1階最下階から数えて2階 A3-3-8 ③9階最下階から数えて3に7の自然数倍を加えた階 ④12階最上階となります Q3-3-9 住戸型調査主要な出入口から当該住戸までの経路上から目視できる範囲全部の建具の開閉操作は必要ですか A3-3-9 対象住戸に設置されている玄関ドアやバルコニーサッシ等住戸部分のみの調査で構いません Q 住棟型調査大規模共同住宅の場合全住戸を調査する必要がありますか A 原則全住戸の調査となります但し入居者がおり調査できない住戸がある場合その住戸を除いたすべての住戸で調査を実施します瑕疵保険の申込をする場合保険法人により必要とする調査戸数を定めている場合もありますので保険法人への確認が必要となります Q 住戸型調査マンションの維持管理が長期修繕計画に基づき適切に行われている場合目視計測による調査は必要ですか A マンションの維持管理が長期修繕計画に基づき適切に行われていることが確認できた場合屋上防水の目視計測による調査を省略する事ができます Q 住戸型調査対象住戸が１階ではない場合でも基礎は調査の対象ですか A 最下階の調査と基礎の調査は異なりますので調査対象となります Q 共同住宅等の共用部分における調査範囲にて住戸型は主要な出入口から対象住戸に至る経路住棟型は階の共用部分からとなっていますが住戸型は経路上の階段を含み住棟型は含まないという認識でよいのですか A 柱梁床壁を確認する上で共用階段での調査が行いやすい部分となりますので住戸型住棟型共に調査範囲となります住戸型は経路上の共用階段住棟型は所定階の共用階段より調査箇所を抽出して調査を実施してください Q 主要な出入口経路はエレベーターではなく階段のルートですか A 共用部分の調査を実施する点から階段ルートを想定していますが非常用階段として設計されている場合や高層マンションの場合エレベーター利用の経路でも構いません但し対象住戸より数階層下部からの階段ルートで共用部の調査をするなどの対応をしてください 16/22

17 第3章既存住宅状況調査の方法 ④非破壊検査等 Q3-4-1 コンクリート圧縮強度で大規模の基礎の調査は一般的に掘削が必要になると思いますが重機を使用して調査を実施しなければいけないのですか A3-4-1 少なくとも歩行その他の通常手段により移動できる位置から行い原則外構における足場の設置等は必要としないこととしています掘削や重機の使用については依頼主とご相談してください Q3-4-2 鉄筋の本数鉄筋の間隔は劣化事象等が無い場合小規模住宅に該当しない場合は省略することはできるのですか A3-4-2 小規模住宅においては劣化事象等があった場合にのみ鉄筋に関する非破壊検査を実施していただきます大規模住宅においては劣化事象等の有無に関わらず調査を実施していただきます Q3-4-3 鉄筋等の非破壊検査を外部の調査会社にお願いしてもよいのですか A3-4-3 調査の一部を外部に委託することは可能です保険加入を希望する場合は保険法人に事前に委託要件をご確認ください Q3-4-4 リバウンドハンマーを用いた試験において一定程度以上のコンクリート圧縮強度の不足が見られる場合の判定基準はありますか設計図書等がある場合は当該図書と照合する等の方法で判断する事が考えられます A3-4-4 但し瑕疵保険加入を希望される場合測定値の判定基準を設けている場合がございますので各保険法人にご確認ください Q3-4-5 非破壊検査機器を持っていなければ調査を請負うことが出来ないのですか非破壊検査機器を持っていない場合でも調査を請け負うことはできますが調査できなかった場合は既存住宅状況調査方法基準を満たしていないこととなりますので調査結果を活用した保険加入ができま A3-4-5 せん調査結果を活用した保険加入を可能とするためあらかじめ準備購入やレンタルをされることが望ましいです Q3-4-6 リバウンドハンマーを非破壊検査器具として使用する場合注意点の説明等を居住者に対して行う必要はありますか A3-4-6 リバウンドハンマーによる調査の際に打撃音が出ることや打撃痕が残ることについて管理組合や所有者への事前の説明が重要です Q3-4-7 調査依頼のあったマンションにおいて過去に調査が実施されていた場合リバウンドハンマーの試験は同じ調査箇所ポイントで実施してもいいのですか A3-4-7 過去の調査箇所測定ポイント以外の場所が見つからない場合同じ調査箇所での実施でも構いません 17/22

18 第3章既存住宅状況調査の方法 Q3-5-1 ⑤耐震性に関する書類の確認新耐震以降の建物で検査済証を受けておりのちにリフォーム増改築をした物件の場合耐震性の確認をする書類はどうしたらよいのですか新たに建築確認を行っている場合はその確認済証や検査済証で構いません書類がない場合は耐震性の確認ができませんので建築物の耐震改修の促進に関する法律第17条第3項第1号の規定に基づき地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして定める基準平成18年国土交通省告示第 185号に適合することが確認できる書類が必要となります但し書類が無い場合は耐震性の確認は A3-5-1 できませんが調査の実施は可能です書類例既存住宅に係る建設住宅性能評価書耐震等級１以上既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書耐震基準適合証明書住宅耐震改修証明書耐震診断の結果報告書固定資産税減額証明書構造計算書 Q3-5-2 昭和56年6月1日以降に建築された住宅以外 5/31以前の建物は既存住宅状況調査の対象にはならないのですか A3-5-2 調査対象となります Q3-5-3 耐震性に関する書類の確認における判定基準は何ですか判断しないのに適不適を判定するのですか A3-5-3 現状の建物で新耐震基準等を満たしていることを証明する書類が存在するかどうかで判断することとなります木造戸建住宅 Q3-5-4 昭和57年以降新耐震の検査済証をもって現行法規同等の耐震強度ありとして耐震診断を実施せずに発行された耐震基準適合証明書は確認した書類として有効ですか A3-5-4 有効です耐震基準適合証明書に記載されている発行者建築士の記名押印等を確認してください 18/22

19 第3章既存住宅状況調査の方法 ⑥チェックシート建物状況調査の結果の概要重要事項説明書報告書 Q3-6-1 調査実施者が建築士事務所に所属していない場合建物状況調査の結果の概要の記入方法はどうしたらよいのですか A3-6-1 建築士法第23条の規定により調査の実施は都道府県知事の登録を受けた建築士事務所に所属した調査員が実施することとなりますので必ずご記入いただきます空欄とした場合には建物状況調査とは認められないこととなります Q3-6-2 状況調査チェックシートには必ず写真を添付するのですか講習の際に配布しました既存住宅状況調査方法基準の解説にある通り調査結果の裏付けとなる A3-6-2 写真特に確認された劣化事象等の写真を報告書に盛り込むようお願いします当協会では写真添付用シートのフォーマットもご用意しておりますのでご活用ください Q3-6-3 適切に保管とは電子データでの保管も含まれるのですか保管期間は何年以上ですか電子データでの保管も含まれます保管期間については調査者は調査を実施した日から1年以内に調査対象住宅の売買等が行われる A3-6-3 場合において重要事項説明等を補足する目的で依頼主またはその承諾を得た者から調査結果の再説明に関する依頼があった場合には誠実に対応することが求めらますのでこのような場合に備えて調査を実施した日から少なくとも1年を経過する日まで保管しておくことが必要となります Q3-6-4 作成した報告書は建築士法の対象図書等の扱いとして保管期間が15年になるのですか A3-6-4 建築士法第24条の4第2項建築士法施行規則第21条の4項に定めのある図面等を作成しなかった場合この対象となりません小規模住宅において基礎部分の調査で劣化事象等があった場合依頼者の同意が得られず配筋 Q3-6-5 調査を行わなかった場合建物状況調査の結果の概要等の調査報告において調査できなかったと報告するのでしょうかそれとも調査対象がないという報告対象部位なしになるのですか A3-6-5 建物状況調査の結果の概要にある調査部位のチェック欄を記入せずその横に不実施と記載をしてくださいまたチェックシートの調査の結果欄は記入せず調査をしなかった旨と依頼者の同意が得られなかった旨を備考欄に記載してください Q3-6-6 結果の概要及び報告書は両面印刷ですか A3-6-6 建物状況調査の結果の概要は裏面に注意事項等の重要事項の説明がありますので両面印刷としてください Q3-6-7 協会で用意されているひな型の報告書を使用しないといけないのですか会社でオリジナルの報告書を作成してもよいのですか A3-6-7 建物状況調査の結果の概要は告示に基づき定められた書式となっておりますのでひな型の修正はできません調査報告書については既存住宅状況調査方法基準を満たした内容であれば協会作成の参考書式を変えていただいても構いません 19/22

20 Q3-6-8 長期修繕計画の有無について有する場合と適切に行われている場合との記入方法をどのように書き分けしたらいいのですか A3-6-8 いずれの場合も有するにチェックをしていただきます屋根雨水の調査は不要をチェックしてください大規模修繕工事の実施状況工事の実施有無を問わずを備考欄に記入をお願いします Q3-6-9 別冊状況調査チェックシート P21備考欄1行目について 1 ひび割れ 0.6mm の他に 1ヶ所確認されたということですか(0.5mm未満) その通りです A3-6-9 劣化事象等に該当しないもののある程度の事象が確認された場合は備考欄に記載することが望ましいです Q 調査の結果を依頼主に報告した際その結果どうしたらよいか修繕するべきかどうかを聞かれた場合改修工事等の提案をしてもよいのですか A 詳細な調査の概要や費用の目安改修工事の方法や費用の目安等に関する情報を参考情報として提供する事も考えられますが委任契約及び調査結果報告書の内容とは別であることを明確にしてください Q 報告書には写真を添付するとありますが図面は添付しなくてもよいのですか添付が必要な場合どの図面を添付すればよいのですか A 劣化事象等及び写真の撮影方向箇所等を記録しておくことを目的に平面図等をご用意いただくことが望ましいです Q 小屋裏等での確認時にアスベスト含有の疑いがある場合等の対応はどうしたらよいのですか A 健康被害等無いよう調査を一旦中断していただき調査の継続について依頼主とご相談してください調査を継続する場合専門の調査員に依頼をしてください Q 床下の基礎のはつり跡に鉄筋露出が認められた場合露出ありとして劣化事象等有りとしてよいのですか A 劣化事象等有りとしてください Q チェックシートの耐震関係の書類の確認についての項目で不明とあるがどのような場合に該当するのですか A 耐震性について書類で確認ができなかった場合または提出がされなかった場合に記入します Q 家具で見えない部分があった場合チェックシートの記載方法はどのようになりますか調査対象箇所に容易に移動できない家具等によって隠れている部分がある場合目視確認ができないため調査できなかったとしてください調査に支障をきたす物で容易に移動できない物が近くにある場合に A は目視による確認ができないことを業務受託時に依頼主へ説明し調査終了時に依頼主へ報告してください 20/22

21 Q チェックシートの記入について外部仕上げが2種類以上の時どのようにチェック欄を記載したらよいのですか A 該当する仕上げ材の種類例えばタイル仕上げと塗装仕上げをすべてチェックしてください該当箇所がわかるように写真の撮影と必要に応じて備考欄への記載をしてください Q 雨漏り跡はあるが既に補修されておりヒアリングで現在雨漏りしていないことを確認できた場合どのように報告書に記入したらよいのですか A ヒアリングにおける内容により判断していただき雨漏りの跡が確認された場所を記載の上備考欄に補修状況を記載してください Q 複数人にて建物状況調査を行った場合建物状況調査の結果の概要調査実施者欄の氏名は連名で記入するのですか A 調査を実施した資格者の氏名を連名で記入をしてください 21/22

22 第4章既存住宅瑕疵保険について Q4-1 既存住宅状況調査を行うには保険法人への検査事業者登録は必要ですかまた登録の要件はありますか A4-1 保険法人への検査事業者登録は既存住宅状況調査を行うための必須要件ではありません但し瑕疵保険加入を希望される場合は調査前に検査事業者登録が必要となります保険法人ごとに登録住宅評価機関建設業許可業者登録を受けている建築士事務所等一定の検査能力を有する者として満たすべき要件がございますので詳しくは各保険法人にご確認ください Q4-2 既存住宅売買瑕疵保険はすべて劣化事象等無しでないと保険加入できないのですか A4-2 瑕疵保険の加入は劣化事象等がなくかつ調査できなかった箇所がないことや新耐震基準等へ適合していることを必須としています詳しくは各保険法人にご確認ください Q4-3 協会のチェックシートは既存住宅売買瑕疵保険個人間の申込に使えますか A4-3 各保険法人にご確認ください Q4-4 既存住宅売買瑕疵保険は引渡後に保険契約することはできますか A4-4 既存住宅売買瑕疵保険は登録事業者宅建売タイプ宅建業者個人間タイプ検査事業者コース検査事業者個人間タイプ仲介事業者コース仲介事業者が引渡前に保険契約申込を行い引渡前に現場検査に適合しなくてはなりませんので引渡後に保険契約をすることはできません Q4-5 既存住宅状況調査の結果を活用して瑕疵保険に加入することはできますか A4-5 保険法人に登録されている登録検査事業者に在籍する既存住宅状況調査技術者が実施した既存住宅状況調査建物状況調査の結果を活用して既存住宅売買瑕疵保険個人間売買タイプ検査事業者コースへの保険加入は可能です但し劣化事象等がなくかつ調査できなかった箇所がないことや新耐震基準等へ適合していることが条件となります個人間売買タイプ仲介事業者コースおよび宅建業者売主タイプについては保険法人の現場検査が必須となりますので調査結果を活用して保険に加入することはできません Q4-6 宅建業免許と建築士事務所登録の両方を保有している事業者が既存住宅売買瑕疵保険の事業者登録をする場合それぞれ宅建業者検査事業者仲介事業者の登録をしなければいけないのか A4-6 既存住宅売買瑕疵保険における事業者登録は商品タイプコースごと宅建売タイプ宅建業者個人間タイプ検査事業者コース検査事業者個人間タイプ仲介事業者コース仲介事業者となっています利用したい商品タイプコースの事業者登録をお願いしますすべての商品を利用したい場合は事業者登録を３つすべてしていただくこととなります 22/22

資料 1 SAMPLE

資料 1 SAMPLE 資料 1 本調査による建物状況調査は検査会社が国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士 ( 既存住宅状況調査技術者 ) により既存住宅状況調査方法基準に基づき行った調査ですまた住宅あんしん保証の現場検査基準に則した調査も兼ねて実施することとしています検査会社 - 1 - - 2 - 建物建物状況調査建物状況調査実施者 ( 事務局 ) 建物状況調査実施者