2019 年 2 月 18 日 Presale Report Residential Mortgage Backed Securitization 住宅金融支援機構貸付債権担保第 142 回住宅金融支援機構債券アナリスト : 薗田浩東京

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2019 年 2 月 18 日 Presale Report Residential Mortgage Backed Securitization 住宅金融支援機構アナリスト : 薗田浩東京 03-4550-8474 hiroshi.sonoda@spglobal.com 橋本祐志東京 03-4550-8275 yuji.hashimoto@spglobal.com 目次 : 1.

1 2019 年 2 月 18 日 Presale Report Residential Mortgage Backed Securitization 住宅金融支援機構アナリスト : 薗田浩東京 hiroshi.sonoda@spglobal.com 橋本祐志東京 yuji.hashimoto@spglobal.com 目次 : 1. 格付け根拠案件の概要裏付け資産の概要信用リスク分析キャッシュフロー分析シナリオ分析サーベイランス機構債共通事項および過去の発行データ関連格付け規準と関連リサーチ

2 プリセールリポート住宅金融支援機構 ( 発行総額 1,129 億円 2054 年 3 月 10 日法定最終償還 ) 2019 年 2 月 14 日時点予備格付け発行予定額利率予備格付け法定最終償還期日信用補完 1,129 億円固定金利 AAA (sf) 2054 年 3 月 10 日 20.1% 注 : 本リポートは 2019 年 2 月 18 日時点の情報に基づいていますこの格付けは予備格付けであり今後の情報によって最終的に異なる格付けが付与されることがありますしたがって予備格付けは最終的な格付けを示すものと解釈されるべきではありません本リポートは証券の購入保有売却を推奨するものではありません * 上記の予備格付けは 2019 年 2 月 14 日付で公表したものですが本リポートはその後信託債権プールおよび発行予定額が確定したことを受けてそれらに関連する情報が更新されていますプロフィールクロージング予定日担保オリジネーター兼回収業務受託者受託者受益者代理人バックアップサービサー 2019 年 2 月 27 日信託された抵当権付住宅ローン債権独立行政法人住宅金融支援機構三井住友信託銀行株式会社株式会社三井住友銀行三井住友信託銀行株式会社信用補完の算出方法は以下の通り信用補完 :1-(A+B)/(C-D-E) A: 格付け対象債務および同等の優先順位の債務 B: 格付け対象債務より優先される債務 C: 裏付け資産 ( 現金を含む ) D: 流動性補完のための資産 E: 優先劣後構造を持たない債務 ( 売主持ち分など ) ただしマスタートラストスキームの場合は同シリーズ内で上記の計算を行う S&P Structured Finance 2

3 1. 格付け根拠 S&P グローバルレーティング ( 以下 S&P ) は 2054 年 3 月を法定最終償還日とする ( 以下本機構債 ) を AAA (sf) に予備格付けした当該予備格付けは本機構債および受益権 ( 受益権行使事由発生以降に限る ) の利払いおよび予定収益配当が全額遅滞なく行われ (3 カ月までの利払いまたは収益配当の遅延を除く ) かつ法定最終償還期日までに元本が全額遅滞なく償還される可能性について示唆するものである本機構債の予備格付けは主に以下の要因に基づいている S&P は本案件の住宅ローン債権プールの累積貸倒率を転換型プロラタストラクチャーによる調整前の水準で AAA レベルで約 35.0% と想定しベースケース ( B レベル ) 換算では約 4.0% と想定しているまたデフォルト債権の損失率を AAA レベルで約 43% と想定している想定累積貸倒率とデフォルト時損失率をもとにキャッシュフロー分析を行った結果 AAA の格付けに相当するストレスシナリオ下においても本機構債および受益権 ( 受益権行使事由発生以降に限る ) の元利払いは予定通り行われる (3 カ月までの利払いまたは収益配当の遅延を除く ) 受益権行使事由発生までは機構が全額繰り上げ償還請求対象債権 ( 貸倒債権 ) および 4 カ月延滞債権等を信託プールから解約し本機構債の繰り上げ償還を行うことで当初の超過担保比率は継続的に維持される受益権行使事由発生後は裏付け資産である住宅ローン債権プールの信用リスクならびに金利リスク住宅ローン金利 -( 受益権配当 + 案件維持費用 ) は超過担保によりカバーされる本債権プールを構成する住宅ローン債権については各金融機関から機構への債権譲渡の際に債務者の異議なき承諾を取得しかつ債務者が金融機関に対して有する相殺権を放棄することから相殺リスクは限定的である本案件の特徴的な仕組みである回収金の引き渡し流動性補完の程度およびフロアのない信用補完といった諸点を勘案した結果本機構債の格付けは機構の信用力にある程度依存する本案件の強み本案件においては受益権行使事由発生前に裏付け資産である住宅ローン債権にデフォルト債権等 (4 カ月延滞債権条件緩和債権および事実表明違反債権など ) が発生した場合デフォルト債権等の元本相当額について繰り上げ償還を行い信託プールからの解約を行う解約スキームが適用されるこれにより受益権行使事由発生前においてはデフォルト債権等の元本相当額につき本機構債の繰り上げ償還が行われかつデフォルト債権等は信託解除されることから実質的には機構による当該デフォルト債権等の買い戻しと同様の取り扱いとなる機構の融資には原則すべてのローンに対して第一順位抵当権が設定登記されていることから S&P は本案件の格付け分析上デフォルト債権からの回収を考慮している裏付け資産はすべて全期間固定金利 ( ステップアップ方式を含む ) であり本機構債もしくは受益権の金利収益配当も固定金利であることから金利のミスマッチリスクは発生しない裏付け資産である住宅ローンの担保物件は全国に分散していることから地域集中によるデフォルトリスクの増加は限定的である S&P Structured Finance 3

4 本案件の弱みと緩和要因本機構債は一般的な証券化案件と異なり発行時点において債権プールの真正譲渡を伴う仕組みを取っていないしたがって本機構債の信用リスクは一定程度機構の信用力に依存すると S&P は考えている本債権プールの残高加重平均ベースの全債務 LTV 比率は原型プールに定める LTV 比率 75% を上回る水準であるまた全債務 LTV 比率 90% 超の債権の構成比率が全体の約 57% を占め想定累積貸倒率の上昇要因となっている債務者職業において公務員会社員以外の債務者が約 29% 含まれており想定累積貸倒率の主な上昇要因となっている本機構債の裏付け資産の約 5% はセカンドハウスおよび親族居住用住宅 ( 賃貸や投資目的の物件は対象外 ) にかかる住宅ローンである当該ローンについては通常の自己居住用住宅ローンとの特性の違いを考慮して想定累積貸倒率の上昇要因となっている受益権行使事由発生前においては信用補完比率はクロージング時点と同じ水準に維持される本案件のキャッシュフロー分析ではデフォルトが案件期間の後期に多く発生するリスクを考慮して 1.2 倍の累積貸倒率を適用する 2. 案件の概要機構は独立行政法人住宅金融支援機構法 ( 以下機構法 ) での認可を受け 1,129 億円の本機構債を発行する機構は本機構債の担保に供する目的で総額約 1,414 億円に相当する 4,824 件の抵当権付住宅ローン債権プールを三井住友信託銀行に信託設定する信託設定された裏付け資産である住宅ローン債権プールの受益権は本機構債の債権者の集合を受益者とした他益信託を構成する本機構債には住宅ローン債権元本総額の 20.1% に相当する超過担保 ( 本機構債の 25.15%) が設定されるローン債権の譲渡には動産債権譲渡特例法に定めるところにより第三者対抗要件が具備される受益権行使事由発生前においては本機構債の元利金の支払いは機構によって行われる元利金の支払いを行った場合機構は支払金額に比例する住宅ローン信託の一部解約を請求し住宅ローン債権の返還を求めることができるただしこのプロセスは超過担保率の 20.1% が常時保たれる範囲において行われる受益権行使事由が発生し本機構債の投資家が何ら障害なく受益者確定手続きに従って住宅ローン債権信託の受益者として確定した時点で初めて本機構債は消滅し投資家は本機構債に代わり受益権を取得する 3. 裏付け資産の概要 1) 債権プールの概要本機構債は一定の適格基準を満たす住宅ローン債権プールに裏付けられており適格基準を満たさない信用力の低い債務者への融資は含まれない本機構債の債権プールはすべて買取債権で構成されており直貸債権は含まれていない債権プールの特徴主な適格基準は表 1-2 の通りである S&P Structured Finance 4

5 * 表 1 本債権プールの概要全債権当初融資額総額 141,427,400,000 円当初融資額平均 29,317,454 円融資残高合計 141,407,098,442 円融資残高平均 29,313,246 円融資件数 ( 債務者ベース ) 4,824 人融資債権数 ( 金利別債権ベース ) 4,824 債権平均当初融資期間 32.2 年平均残存期間 32.2 年平均経過期間 0 カ月平均当初融資率 % 平均返済負担率 % 平均年収 ( 申込時 ) 6,009,323 円平均金利 1.13 % 債務者平均年齢 ( 申込時 ) 40.3 歳加重平均金利 1.13 % 加重平均残存年数 32.9 年加重平均当初融資期間 32.9 年加重平均経過期間 0 カ月平均経過期間 ( 借換 ) 97 カ月平均 LTV 比率 ( 借換 ) % 平均返済負担率 ( 借換 ) % 加重平均経過期間 ( 借換 ) 90 カ月公務員会社員比率 ( 残高ベース ) 71.4 % *2019 年 1 月末日現在表 2 本債権プールの主な適格基準オリジネーター民間金融機関自己居住または親族居住 70 歳未満申し込み条件月収による制限なし日本国籍保有もしくは永住者最大融資額 8,000 万円以下 (2012 年 10 月までの申し込み分 ) 100% 以内 : フラット35 Sエコ 90% 以内 : フラット35 フラット35 Sベーシック LTV 比率 ( 新規 ) (2012 年 11 月以降の申し込み分 ) 90% 以内 : フラット35 フラット35 S (2014 年 2 月 24 日以降の資金受け取り分 ) 100% 以内 : フラット35 LTV 比率 ( 借換 ) 200% 以内 400 万円未満 :30% 以下 DTI 400 万円以上 :35% 以下ローン金利固定 ( ステップアップありなし両方 ) 当初返済期間 15 年以上 35 年以内完済時年齢 80 歳未満保証会社による保証不要新築住宅建設資金新築住宅購入資金商品種類中古住宅購入資金借換資金対象物件新築および一定水準の中古抵当権設定順位土地建物ともに第一順位金消契約締結期間 2018 年 11 月 1 日から2019 年 1 月 31 日金消約定金利 0.56% 以上本機構債の裏付け資産の主要な属性を第 141 回機構債と比較した場合以下の違いが見られる全債務 LTV 比率 90% 超の債権の構成比率は約 1.3% ポイント上昇している債務者職業において公務員会社員以外の債務者比率は約 0.8% ポイント低下している全債務 DTI 比率 25% 超の債権の構成比率は約 0.1% ポイント上昇しているセカンドハウスおよび親族居住用住宅に関する債権の構成比率は約 0.2% ポイント低下している S&P Structured Finance 5

6 裏付け資産の貸出金利に関して加重平均金利は約 0.07% ポイント低下している本機構債の裏付け資産の主要な属性分布を表 3-5 に示す表 3 LTV 比率 LTV 比率全債務機構融資のみ ~5% 0.0% 0.0% ~10% 0.0% 0.0% ~15% 0.0% 0.0% ~20% 0.0% 0.0% ~25% 0.1% 0.1% ~30% 0.1% 0.2% ~35% 0.1% 0.1% ~40% 0.1% 0.2% ~45% 0.5% 0.5% ~50% 0.4% 0.4% ~55% 0.5% 0.5% ~60% 0.6% 0.6% ~65% 0.9% 1.0% ~70% 1.3% 1.3% ~75% 1.6% 1.6% ~80% 2.3% 2.4% ~85% 3.7% 3.8% ~90% 31.1% 78.0% ~95% 3.7% 0.3% ~100% 53.0% 8.9% 合計 100.0% 100.0% 表 4 返済比率 (DTI) DTI 残高比 ~5% 0.1% ~10% 1.3% ~15% 7.3% ~20% 15.5% ~25% 22.7% ~30% 31.5% 30% 超 21.7% 合計 100.0% 表 5 債務者職業 ( 申込時 ) 債務者職業 ( 申込時 ) 残高比公務員会社員 71.4% 公務員会社員以外 28.6% 合計 100.0% 2) 機構のオリジネーションと審査のプロセス機構の貸し出し方針は民間金融機関の住宅ローンとは大きく異なる機構は国民全般に対して質の高い住宅の取得を促進するため融資条件はその時々の政府の景気対策や住宅政策を反映したものとなる現在の機構の審査基準では収入に対する借り入れ ( 機構以外の金融機関からの借り入れを含む ) の返済比率 (DTI) の上限を収入の水準ごとに定めている ( 年収 400 万円以上の場合は最高 35% 年収 400 万円未満の場合は最高 30%) また機構の融資額上限は新規融資については建設費または購入価額の 100% 借換融資については借り換えの対象となる住宅ローンの残高または機構による担保評価の額の 200% のいずれか低い額と定めている加えて申込時の年齢が 70 歳未満 ( ただし親子リレー返済を利用する場合は 70 歳以上も可 ) であること融資金額が 8,000 万円以下であることなどが審査基準に含まれる想定累積貸倒率の水準を決定するにあたり 1) 民間金融機関の住宅ローンとは異なり政府の政策が貸し出し方針などに影響を与えること 2) 現在の貸し出し基準及びその基準で実行された住宅ローンの貸倒率延滞率の推移を考慮しレンダーレベルの調整係数を決 S&P Structured Finance 6

7 定している現在の貸し出し基準に基づいて実行されたローンのパフォーマンスが良好な水準で安定的に推移していることを勘案し本案件においては 1.15 倍の調整係数を適用する 4. 信用リスク分析 1) 日本の居住用住宅ローン債権のパフォーマンス見通し S&P は居住用住宅ローン RMBS と投資用マンションローン RMBS の裏付け資産のパフォーマンスの 2019 年の見通しをややポジティブとみている住宅ローンの主要なリスク要因は 1) 金利上昇に伴う債務者の返済負担の増加 2) 経済情勢の悪化に伴う失業率の増加など雇用情勢の悪化 3) 不動産価格の下落に伴う資産価値の低下などが挙げられるまた長期的な視点では高齢化の進行や少子化による人口減少に伴い見込まれる住宅需要の減少が不動産価格のストレス要因となり住宅ローンパフォーマンスに悪影響を及ぼす可能性がある一方 S&P では 2019 年の日本経済については緩やかな成長を見込んでおり良好な雇用環境および極めて低い水準で安定的な推移が見込まれる金利水準が引き続き住宅ローンの良好なパフォーマンスの支援要因になると考える 2019 年 10 月に予定されている消費税増税による家計への影響は避けられないものの住宅ローンは債務者にとって返済優先順位の高い債務であり住宅ローンパフォーマンスに与える影響は極めて軽微なものにとどまると S&P は考えている 2) 裏付け資産の信用力の評価原型プールの想定損失率 2014 年 12 月 19 日に公表した格付け規準ストラクチャードファイナンス RMBS: 日本の RMBS の格付け手法と想定 ( 以下日本の RMBS 格付け規準 RMBS: 住宅ローン担保証券案件 ) に記載されている日本の原型プールの B の想定損失率は原型プールに対する想定損失率の S&P の現在の想定に合致している (2019 年 1 月 15 日付リポート日本の住宅ローン市場の見通しに関する想定を参照 ) この想定損失率の水準はまた日本の住宅ローン市場に関する S&P の見通しが変化するのに伴って変化する日本の住宅ローン市場の見通しには失業率やインフレ率住宅ローンのパフォーマンスといったさまざまなマクロ経済要因が考慮されている B の想定損失率の現在の水準は表 6 記載の日本の原型プールに対する累積貸倒率の要素を含んだものである S&P は本案件の債権プールの分析に際し表 6 記載の想定を採用する実際の住宅ローンプールの属性が原型プールよりも高い信用力を示す場合当該プールの想定損失率は表 6 に示した数字よりも低くなる日本の RMBS 格付け規準はそのような場合 AAA の格付け水準では 4.0% B の格付け水準では 0.35% をそれぞれの想定損失率の下限値として設定している表 6 良好な初期状況の下での日本の原型プールの想定損失率格付け想定損失率 (%) 累積貸倒率 (%) デフォルト時損失率 (%) AAA AA A BBB BB B 想定累積貸倒率の分析裏付けとなる居住用住宅ローン債権プールの信用リスクを分析するにあたり対象となる債権プールの累積貸倒率を算出するこの場合の貸倒率とは累積金額ベースの値であり S&P Structured Finance 7

8 住宅ローンプールの証券化時点の当初残高に対する累積デフォルト額の割合を示している ( 表 7 参照 ) なお本案件ではサーベイランスにおいてローン別の更新データが提供されることを前提としている表 7 本債権プールの想定累積貸倒率格付け累積貸倒率 (%) AAA 35.0 AA 26.4 A 17.7 BBB 11.5 BB 7.4 B 4.0 表 8 本債権プールの主要項目の適用調整係数調整係数 ( 倍 ) LTV 比率 2.3 DTI( 返済比率 ) 0.9 債務者の雇用形態 ( 職業 ) 1.3 金利タイプ 1.1 融資期間 1.0 地域集中 ( 地域別 ) 1.0 地域集中 ( 郵便番号 ) 1.0 レンダーレベルの調整 1.15 * 表 8の調整係数は各指標における本債権プールの信用力が原型プールと同等の場合には1.0となり調整係数が1.0を下回るほど原型プールよりも信用力が高いことを表すまた本案件では大部分の住宅ローン債権に関し団体信用生命保険 ( 団信 ) が付保されているしかしながら一部の住宅ローン債権では団信が付保されていないこと等から将来的には全債権について団信が付保されていないプールとなるシナリオを採用し当該リスクをカバーするため想定累積貸倒率に 1.1 倍の調整計数を適用するデフォルト時損失率の分析機構の融資には原則すべてのローンに対して第一順位抵当権が設定登記されていることから S&P は本案件の格付け分析においてデフォルト債権からの回収を考慮しているデフォルト時損失率を想定するにあたり以下の点を考慮している S&Pが想定する価格下落率 ( 表 9 参照 ) 担保物件の売却と法的手続きに要する費用なおデフォルト発生から回収までの期間は 18 カ月と想定した表 10 に本債権プールのデフォルト時損失率を示す表 9 原型プールの想定価格下落率格付け想定価格下落率 (%) AAA 45 AA 43 A 41 BBB 38 BB 34 B 30 S&P Structured Finance 8

9 表 10 本債権プールのデフォルト時損失率格付けデフォルト時損失率 (%) AAA 42.7 AA 40.6 A 38.4 BBB 35.3 BB 31.1 B キャッシュフロー分析 S&P は前述の累積貸倒率とデフォルト時損失率をもとにキャッシュフロー分析を行った具体的には約定返済に沿ったキャッシュフローをベースにデフォルト発生のタイミング期限前償還の金額と発生時期などを変数としてさまざまなシナリオについて分析を行ったその結果 AAA の格付けに相当するストレス下における最も保守的なシナリオにおいても本機構債および受益権 ( 受益権行使事由発生以降に限る ) の元利払いは予定通り行われる (3 カ月までの利払いまたは収益配当の遅延を除く ) との結論に達した 1) デフォルト発生のタイミング日本の住宅ローンプールでは通常ローン実行直後にデフォルトが発生することはない一般的にデフォルトは実行から 1 年前後で次第に増え始め 7 年目から 10 年目にピークに達しその後は次第に減少する ( デフォルト金額ベースまたは当初ローン残高に対するデフォルト率ベース ) S&P ではこのようなデフォルト発生カーブを標準的なシナリオとして想定する標準シナリオに加えてデフォルト発生タイミングとして案件早期にデフォルトが集中する前倒しシナリオ案件後期にデフォルトが集中する後倒しシナリオの 2 種類のシナリオを想定する ( 表 11 参照 ) 表 11 デフォルト発生タイミング月数 * 1-60カ月カ月カ月カ月前倒しシナリオ 35% 45% 15% 5% 標準シナリオ 15% 50% 25% 10% 後倒しシナリオ 5% 40% 40% 15% * 各期間において発生が想定される想定累積貸倒率に対する比率を表示モデリング上各カテゴリーの数値を60で除した比率を各月に適用 2) 期限前償還率一般的に日本の住宅ローンプールの期限前償還率は海外の他地域と比べて低い期限前償還率の標準シナリオとして同償還率が案件のクロージング時点の年率 3.0% を起点として 5 年目にかけて直線的に年率 6.0% に上昇しその後は年率 6.0% で推移することを想定するこの標準シナリオに加え高プリペイシナリオ低プリペイシナリオの 2 種類のシナリオを想定する ( 表 12 参照 ) 表 12 期限前償還率 ( 年間 %) 案件クロージング時点 5 年目低プリペイシナリオ 3.0% 3.0% 標準シナリオ 3.0% 6.0% 高プリペイシナリオ 3.0% 12.0% S&P Structured Finance 9

10 3) 案件維持費用キャッシュフロー分析で想定する案件維持費用は信託費用が住宅ローン残高の 0.05% サービシング手数料が同 0.35% とした本案件では一部の住宅ローン債権に関し団信に関する保険料支払いがウォーターフォールに組み込まれているしかしながら 1) 一部の住宅ローン債権では団信が付保されておらず将来的には全債権について団信が付保されていないプールとなる可能性がある 2) ウォーターフォールから支払い可能な保険料に上限が設定されており団信が付保されている住宅ローン債権についても受益権行使事由発生後に受託者に団信契約が継承されない可能性があること等を考慮し保険料の追加コストは想定しないなおこれらの団信に関するリスクについては想定累積貸倒率の分析に反映している 4) 金利リスクおよびベーシスリスク裏付け資産はすべて全期間固定金利 ( ステップアップ方式を含む ) であり機構債もしくは受益権の金利と収益配当も固定金利であることから金利リスクおよびベーシスリスクは発生しない 5) プロラタストラクチャーのテールリスク本案件は受益権行使事由発生前は元本償還方法が優先劣後のプロラタ償還となっている信用補完フロア値の設定あるいは信用補完フロア値の設定と同等の効果を持つ仕組みを持たない RMBS であることから案件の終了間際には不確実性とイベントリスクが高まる可能性があるものの償還方法がプロラタの期間中には政府系機関である発行体によって案件がサポートされることから当該リスクは緩和されると判断している 6) 転換型プロラタストラクチャー本案件は受益権行使事由発生に伴い償還方式がプロラタからシークエンシャルに転換する転換型プロラタストラクチャーを採用しており受益権行使事由発生前には信用補完比率はクロージング時点と同じ水準で維持される本案件において信用補完フロア値は設定されていないものの信用補完フロア値の設定と同等の効果を持つ仕組みを備えていると S&P は考える一方格付け対象証券の信用補完が実額ベースで減少するストラクチャーであることからデフォルトが案件期間の後期に多く発生するリスクを考慮しキャッシュフロー分析では信用リスク分析で算出された累積貸倒率 35.0% の 1.2 倍である 42.0% を適用する 6. シナリオ分析貸倒債権の増加や債権プールの構成の変化などさまざまな要因が格付けを付与された RMBS の格下げ要因となり得る S&P の分析では延滞率上昇の想定は案件ごとに設定されるものの場合によっては異なる案件で近い水準もしくは同じ水準を適用するこの水準は当該債権プールの信用力悪化が将来において実現するかどうかに対する S&P の見解を示すものではないしかしながら S&P の分析では将来発生する可能性のある延滞債権の水準を想定することにより累積貸倒率の追加的な調整を行っている S&P ではシナリオ分析として延滞率上昇の影響について 2 つの異なるストレスシ S&P Structured Finance 10

11 ナリオを検証した延滞率の上昇水準によってはより強いストレス要因となり格付け対象 RMBS の格下げ要因となり得る第 1 のシナリオでは各調整要素に加え 1 カ月延滞率が 8% 上昇する状況を想定する第 2 のシナリオでは 1 カ月延滞率を 4% 上昇 3 カ月延滞率を 4% 上昇として合計で 8% の延滞率上昇を想定する延滞月数が長いほど住宅ローンが貸し倒れとなる可能性が高まることから第 2 のシナリオではより高い貸倒率を想定することとなるシナリオ分析の結果第 1 シナリオ第 2 シナリオともに格付けは AA+ となったただし実際の格付けは本シナリオ分析で取り上げた要因以外の複数の要因を含めた総合的な観点のもと決定されることから必ずしも本分析の結果に沿って変更されるわけではないまた本シナリオ分析の格付けレベルは債権プール単体で評価した場合の水準を示している実際の機構債の格付けは現在の機構の政策的役割等を勘案すればストラクチャー上の特性により受益権行使事由発生前においては原則として機構の格付けの水準がフロアになる表 13 第 1 シナリオ : シナリオ分析における想定累積貸倒率とデフォルト時損失率格付け累積貸倒率 (%) デフォルト時損失率 (%) AAA AA AA * 転換型プロラタストラクチャーの採用による累積貸倒率の 1.2 倍を考慮する前の水準表 14 第 2 シナリオ : シナリオ分析における想定累積貸倒率とデフォルト時損失率格付け累積貸倒率 (%) デフォルト時損失率 (%) AAA AA AA * 転換型プロラタストラクチャーの採用による累積貸倒率の 1.2 倍を考慮する前の水準 7. サーベイランス S&P は本案件のサーベイランスを実施するにあたり定期的に更新されたローン別属性データを用いて新規案件と同様の手法と想定に基づいて評価を行う予定であるプールレベルのパフォーマンスデータについては定期的にサービサーリポートを受領し同リポートに掲載された裏付け資産のパフォーマンスおよび本案件をサポートする格付けについて確認分析を行う加えてサービシング方針やサービシング業務実施にかかる変更などについてサービサーに対して定期的に確認を行う予定である本案件のサーベイランスにおける主要なパフォーマンス指標は以下の通りである格付け対象債務の信用補完率延滞率差替解約率期限前償還率 S&P Structured Finance 11

12 8. 機構債共通事項および過去の発行データ本プリセールリポートは本機構債の裏付け資産の特徴に重点を置いている機構債の仕組みについては 2015 年 4 月 7 日付リポート住宅金融支援機構債券の概要を参照いただきたい表 15 貸付債権担保住宅金融支援機構債券データ (2018 年度発行分 ) 2018 年度第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債発行 ( 予定 ) 日 2018/4/ /5/ /6/ /7/ /8/ /9/28 発行額 ( 億円 ) 2,402 1,574 1,309 1,436 1,472 1,457 LTV 比率 90.6% 91.1% 92.0% 91.6% 91.6% 91.8% DTI 23.3% 23.4% 23.6% 23.9% 23.7% 23.8% 平均融資期間 ( 実行時 ; 年 ) 信用補完比率 20.3% 20.3% 20.7% 20.7% 20.2% 20.4% クーポン 0.40% 0.42% 0.39% 0.39% 0.44% 0.47% 加重平均金利 ( 発行当初 ) 1.02% 1.04% 1.07% 1.11% 1.10% 1.11% 買取債権比率 ( 金額ベース ) % % % % % % 2018 年度第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債合計 / 平均発行 ( 予定 ) 日 2018/10/ /11/ /12/ /1/ /2/27 発行額 ( 億円 ) 1,399 1,422 1,453 1,625 1,129 16,678 LTV 比率 91.4% 91.0% 91.5% 91.3% 91.7% 91.4% DTI 23.7% 23.8% 23.8% 23.9% 23.8% 23.7% 平均融資期間 ( 実行時 ; 年 ) 信用補完比率 20.0% 19.5% 19.4% 19.7% 20.1% 20.1% クーポン 0.50% 0.46% 0.38% 0.36% 未定 0.42% 加重平均金利 ( 発行当初 ) 1.17% 1.20% 1.24% 1.20% 1.13% 1.13% 買取債権比率 ( 金額ベース ) % % % % % % S&P Structured Finance 12

13 第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債第 132 回債第 133 回債第 134 回債第 135 回債第 136 回債第 137 回債第 138 回債第 139 回債第 140 回債第 141 回債第 142 回債図 1 信用補完比率と LTV 比率図 2 信用補完比率と DTI 25.0% 信用補完比率 ( 左目盛り ) LTV 比率 ( 右目盛り ) LTV 95.0% 25.0% 信用補完比率 ( 左目盛り ) DTI( 右目盛り ) DTI 25.0% 24.0% 20.0% 90.0% 20.0% 23.0% 15.0% 85.0% 15.0% 22.0% 21.0% 10.0% 80.0% 10.0% 20.0% 5.0% 75.0% 5.0% 19.0% 0.0% 70.0% 0.0% 0.0% 0.0% 18.0% 17.0% 0.0% 図 3 加重平均金利とクーポン図 4 平均融資期間 ( 実行時 ; 年 ) 1.4% 1.3% 1.2% 1.1% 1.0% 0.9% 0.8% 0.7% 0.6% 0.5% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.0% 加重平均金利 ( 発行当初 ) クーポン図 5 発行額 ( 億円 ) 2,800 2,400 2,000 1,600 1, S&P Structured Finance 13

14 9. 関連格付け規準と関連リサーチ関連格付け規準 2016 年 12 月 27 日付格付け規準ストラクチャードファイナンス一般 : ソブリン格付けを上回る格付け -- ストラクチャードファイナンス : 手法と想定 2015 年 1 月 30 日付格付け規準ストラクチャードファイナンス一般 : 証券化案件のオペレーショナルリスク評価のグローバルな枠組み 2014 年 12 月 26 日付格付け規準ストラクチャードファイナンス一般 : ストラクチャードファイナンス証券のキャッシュフロー分析のグローバルな枠組み 2014 年 12 月 19 日付格付け規準ストラクチャードファイナンス RMBS: 日本の RMBS の格付け手法と想定 2013 年 7 月 8 日付格付け規準ストラクチャードファイナンス一般 : カウンターパーティリスクフレームワークの手法と想定 2010 年 7 月 6 日付一般格付け規準 : 格付け手法 : 信用力の安定性に関する格付け規準 2009 年 5 月 28 日付 Criteria Structured Finance General: Standard & Poor's Revises Criteria Methodology For Servicer Risk Assessment 関連リサーチ 2019 年 1 月 15 日付日本の住宅ローン市場の見通しに関する想定 2019 年 1 月 15 日付 Guidance Criteria Structured Finance RMBS: Methodology And Assumptions For The Australian, Japanese, And New Zealand Residential Mortgage Markets 2018 年 12 月 27 日付パフォーマンスアウトルック : 日本の RMBS ABS CMBS 2019 年の展望 2019 年 10 月の消費増税の影響は限定的と予想 2017 年 12 月 26 日付日本のストラクチャードファイナンスのシナリオ感応度分析 2017 年版 :5 つのマクロ経済要因の影響 2016 年 12 月 16 日付 Global Structured Finance Scenario And Sensitivity Analysis 2016: The Effects Of The Top Five Macroeconomic Factors 2015 年 4 月 7 日付住宅金融支援機構債券の概要 2014 年 11 月 11 日付インダストリーアウトルック : 低水準の失業率と金利見通しから国内 RMBS のファンダメンタルズは安定を維持 * 上記リポートは以下の情報サービス商品 ( 年間契約制 ) に掲載されています格付け規準リポートは S&P の日本語ウェブサイトにも掲載されています各情報サービス商品の詳細または個別リポートのご購入については営業クライアントサービス ( 電話 E メール : clientservices_japan@spglobal.com) までお問い合わせください <S&P Global Market Intelligence 情報サービス商品 > 日本語 :Research Online( リサーチオンライン ): 英語 :RatingsDirect( レーティングスダイレクト ): <S&P ウェブサイト > 日本語 : 英語 : S&P グローバルレーティングの格付けについて : S&P グローバルレーティングが提供する信用格付には日本の金融商品取引法に基づき信用格付業者として登録を受けている S&P グローバルレーティングジャパン株式会社が提供する信用格付 ( 以下登録格付 ) と当該登録を受けていないグループ内の信用格付業を行う法人が提供する信用格付 ( 以下無登録格付 ) があります本稿中で記載されている信用格付のうちが付されている信用格付は無登録格付でありそれ以外は全て登録格付ですなお S&P グローバルレーティングジャパン株式会社が提供する信用格付の一覧は同社の日本語ウェブサイト ( S&P Structured Finance 14

15 poors.co.jp) のライブラリ規制関連で公表しています Copyright 2019 by Standard & Poor s Financial Services LLC. All rights reserved. 本稿に掲載されているコンテンツ ( 信用格付信用関連分析およびデータバリュエーションモデルソフトウエアまたはそのほかのアプリケーションもしくはそのアウトプットを含む ) 及びこれらのいかなる部分 ( 以下本コンテンツといいます ) についてスタンダード & プアーズフィナンシャルサービシズエルエルシーまたはその関連会社 ( 以下総称して S&P ) による事前の書面による許可を得ることなくいかなる形式あるいは手段によっても修正リバースエンジニアリング複製頒布を行うことあるいはデータベースや情報検索システムへ保存することを禁じます本コンテンツを不法な目的あるいは権限が与えられていない目的のために使用することを禁じます S&P 外部サービス提供者およびその取締役執行役員株主従業員あるいは代理人 ( 以下総称して S&P 関係者 ) はいずれも本コンテンツに関してその正確性完全性適時性利用可能性について保証いたしません S&P 関係者はいずれも原因が何であれ本コンテンツの誤謬や脱漏 ( 過失であれその他の理由によるものであれ ) あるいは本コンテンツを利用したことにより得られた結果に対しあるいは利用者により入力されたいかなる情報の安全性や維持に関して一切責任を負いません本コンテンツは現状有姿で提供されています S&P 関係者は明示または黙示にかかわらず本コンテンツについて特定の目的や使用に対する商品性や適合性に対する保証を含むいかなる事項について一切の保証をせずまた本コンテンツに関してバグソフトウエアのエラーや欠陥がないこと本コンテンツの機能が妨げられることがないことまたは本コンテンツがいかなるソフトウエアあるいはハードウエアの設定環境においても作動することについての保証を含む一切の保証をいたしませんいかなる場合においても S&P 関係者は損害が生じる可能性について報告を受けていた場合であっても本コンテンツの利用に関連する直接的間接的付随的制裁的代償的懲罰的特別ないし派生的な損害経費費用訴訟費用損失 ( 損失利益逸失利益あるいは機会費用過失により生じた損失などを含みますがこれらに限定されません ) に対していかなる者に対しても一切責任を負いません本コンテンツにおける信用格付を含む信用関連などの分析および見解はそれらが表明された時点の意見を示すものであって事実の記述ではありません S&P の意見分析格付けの承認に関する決定 ( 以下に述べる ) は証券の購入保有または売却の推奨や勧誘を行うものではなく何らかの投資判断を推奨するものでもいかなる証券の投資適合性について言及するものでもありません S&P は本コンテンツについて公表後にいかなる形式やフォーマットにおいても更新する義務を負いません本コンテンツの利用者その経営陣従業員助言者または顧客は投資判断やそのほかのいかなる決定においても本コンテンツに依拠してはならず本コンテンツを自らの技能判断または経験に代替させてはならないものとします S&P は受託者あるいは投資助言業者としてはそのように登録されている場合を除き行為するものではありません S&P は信頼に足ると判断した情報源から情報を入手してはいますが入手したいかなる情報についても監査はせずまたデューデリジェンスや独自の検証を行う義務を負うものではありません信用格付関連の公表物は様々な理由により公表される可能性がありその理由は必ずしも格付委員会によるアクションに依存するものではありません格付委員会によるアクションに依存しない信用格付関連の公表物には信用格付と関連する分析についての最新情報の定期的な公表などを含みますがこれらに限定されませんある国の規制当局が格付け会社に対して他国で発行された格付けを規制対応目的で当該国において承認することを認める場合には S&P は弊社自身の裁量によりかかる承認をいかなる時にも付与取り下げ保留する権利を有します S&P 関係者は承認の付与取り下げ保留から生じる義務およびそれを理由に被ったとされる損害についての責任を負わないものとします S&P はそれぞれの業務の独立性と客観性を保つために事業部門の特定の業務を他の業務から分離させています結果として S&P の特定の事業部門は他の事業部門が入手できない情報を得ている可能性があります S&P は各分析作業の過程で入手する非公開情報の機密を保持するための方針と手続を確立しています S&P は信用格付の付与や特定の分析の提供に対する報酬を通常は発行体証券の引受業者または債務者から受領することがあります S&P はその意見と分析結果を広く周知させる権利を留保しています S&P の公開信用格付と分析は無料サイトのそして購読契約による有料サイトのおよびで閲覧できるほか S&P による配信あるいは第三者からの再配信といった他の手段によっても配布されます信用格付手数料に関する詳細については w ww.standardandpoors.com/usratingsfees に掲載しています S&P Structured Finance 15

退職後の資産形成 : 債務返済後に賃料収入が年金の役割を果たす節税対策 : ローンの利息と建物の減価償却は税制上経費として認められることがある高い利回り : 通常購入価格に対する純利回りは 3-5% である贈与税等対策 : 不動産に対する税率は金融資産に比べて低い遺族年金の形成 : ロー

退職後の資産形成 : 債務返済後に賃料収入が年金の役割を果たす節税対策 : ローンの利息と建物の減価償却は税制上経費として認められることがある高い利回り : 通常購入価格に対する純利回りは 3-5% である贈与税等対策 : 不動産に対する税率は金融資産に比べて低い遺族年金の形成 : ロースタンダード & プアーズ ----------------------------------------------------------------------------------------- 2013 年 11 月 11 日旧版格付け規準ストラクチャードファイナンス RMBS: 投資用マンションローン証券化の格付け分析の手法と想定アナリスト : 薗田浩東京電話 03-4550-8474

2019 年 2 月 18 日 Presale Report Residential Mortgage Backed Securitization 住宅金融支援機構貸付債権担保第 142 回住宅金融支援機構債券 アナリスト : 薗田浩東京

2019 年 2 月 18 日 Presale Report Residential Mortgage Backed Securitization 住宅金融支援機構貸付債権担保第 142 回住宅金融支援機構債券アナリスト : 薗田浩東京