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1 老朽化マンション対策会議 第 2 回研究部会次第 日時 場所 : 平成 22 年 9 月 2 日 ( 木 )14:00~16:00 : 政策研究大学院大学 5 階講義室 F 次第 1. 議事録確認 2. 議事 管理組合等からの実情報告 1Cマンション 2 渋谷美竹ビル 3 稲毛海岸三丁目団地 マンション建替えに関する検討会成果報告 3. 意見交換 ( 資料 ) 資料 -1: 第一回研究部会議事録 資料 -2: 管理組合等からの報告資料 資料 -3: これまでの検討の成果について

2 老朽化マンション対策会議第 2 回研究部会 (H22.9.2) 資料 2 管理組合等からの報告資料 資料 2-1 C マンション P 1 資料 2-2 渋谷美竹ビル P 4 資料 2-3 稲毛海岸三丁目団地 P 9

3 資料 2-1 地区名 :C マンション 地区概要 所在地 : 東京都 S 区 都市計画: 商業地域 (500%) 第 2 種中高層住居専用地域 (300%) 地区計画: 商業 業務施設と調和した都市型住宅地の形成を図る前面道路から 30mの範囲で 建築物の高さの最高限度 30m 敷地面積: 約 4,100 m2 立地特性:JR 駅から徒歩 1 分地下鉄駅から徒歩 1 分 位置図 地区と建物等の概要 建替検討建物の概要 竣工年( 築年数 ) 昭和 40 年 3 月竣工 築後 45 年 床面積( 容積対象 ) 約 23,200 m2 容積率既存建物の消化容積率約 600% 現行法規だと約 450% 総合設計制度を活用した建替え計画の想定容積率約 610% 階数 構造 RC 造地上 8 階地下 1 階建 区画数 182 区画 ( 内訳 : 住宅 165 区画 店舗 17 区画 ) 区分所有者数 151 区分所有者 ( 内訳 : 住宅 144 名 店舗 7 名 ) 住宅面積約 28~ 約 215 m2 平均約 79 m2 その他 EV4 基 セントラル空調 平置駐車場 ( 約 60 台 ) 24 時間フロント対応 自前のビルメンテナンス会社による自主管理 現地写真

4 地区名 :C マンション 検討経緯 これまでの検討の概要 平成 19 年 9 月 組合員総数の約 91% 及び総議決権数の約 76% の賛成により建替え推進決議が可決 され, 住民の大多数が建替えを望んでいることが確認された 平成 21 年 2 月に建替え決議集会の招集を行ったが 組合員数の 90% 以上が賛成の意向を示す一方 で 議決権数で 5 分の 4 の見通しが得られず 建替え決議を延会した 検討経緯 年 月 概略 平成 17 年 旧耐震基準で設計された建物躯体及び設備の老朽化が著しく 維持管理の負担が大きいことから 大規模修繕委員会が発足した 平成 18 年 2 月 大規模修繕は区分所有者の経済的負担が大きい等の理由から建替えが望ましいとされ C マンション再建検討委員会が発足した 平成 19 年 9 月 建替え推進決議が 組合員総数の約 91% 及び総議決権数の約 76% により可決された 平成 19 年 11 月 ~ 平成 20 年 2 月 全区分所有者を対象とした第一回個別ヒアリングでは 実施できた区分所有者 136 名の中 建替えに賛成が 125 名 ( 約 92%) 保留が 13 名 ( 約 7%) という結果だった 平成 20 年 12 月 ~ 平成 21 年 1 月 全区分所有者を対象とした第二回個別ヒアリングでは 実施できた区分所有者 148 名の中 建替えに賛成が 137 名 ( 約 93%) 保留が 6 名 ( 約 4%) という結果だった 平成 21 年 2 月 建替え決議を目的とした臨時総会が招集された 平成 21 年 4 月平成 21 年 4 月平成 21 年 5 月 ~9 月平成 21 年 6 月平成 22 年 2 月平成 22 年 5 月平成 22 年 8 月 コンサルティング株式会社による建物耐震性に関する簡易判定の結果 総合判定はC 劣っている だった建替え決議への賛成状況は組合員数で 90% 以上であったが 議決権数で約 72% と 5 分の 4 決議要件の見通しが得られず 建替え決議を延会した区分所有者集会を計 9 回開催 延べ 109 名の区分所有者が参加した区分所有者有志が自発的に建替えに向けた署名活動を行い 計 73 通の署名が集まる一部の未賛同者との面会が実現しない中 やむを得ず管理組合からその未賛同者に和解あっせん申立て (ADR) を行い 面会の機会を期待したが拒絶された全区分所有者を対象としたアンケート調査 ( 回答率約 70%) では 回答者の約 99% が建替えすべき 建替えを継続して検討すべきと回答があった二次診断の結果 耐震性能が脆弱であることが明らかになった さらには 雁行した外観に加えて敷地境界目一杯に建設されている等の理由により 耐震補強は物理的にも困難であると結論づけられた

5 地区名 :C マンション 課題 その他 C マンションの特徴 低層部に大型店舗を有する複合用途の大規模マンションで その大型店舗の区分所有者が 5 分の 1 を超える 20.09% の議決権数を所有していること 既存不適格かつ一部 30mの高さ制限がかかる地区計画等 規制がある地域であること 区分所有者が所有する隣接敷地があること 建物の耐震性が低く 耐震補強も困難なため 居住者の安全を確保するには早急な建替えが必要であること 管理組合による自律再建を目指していること 建替えに向けた合意形成の課題 大きな権利を持つ店舗区分所有者の同意取り付け 住宅と店舗で異なる補償等 組合員の多数を占める高齢者への対応 権利変換面積が狭小となる区分所有者への対応 建替えが長期化することによる区分所有者の不満への対応 市況の変化を踏まえた事業計画の調整 以上の様に 耐震性が脆弱な建物に多くの居住者 営業者がいる中で建替えを一刻も早く実現したいが いかに努力しても建替え決議要件 5 分の4の障壁が高いために建替え事業の見通しが困難な状況が続いている 区分所有者の生命と安全 安心な暮らしを守るためにも 大多数の区分所有者が望む建替えが一部の未同意のため実現しない状況を何としても打開しなければならない 例えば 建替え決議要件を70% に引き下げることができれば Cマンションは建替えが実現できることになる 全国の同様の課題を抱える さらには今後そのような課題に直面する老朽化マンションのためにも 建替えの実現につながる法改正を強く望む

6 資料 2-2 地区名 : 美竹ビルマンション建替え事業 地区概要 所在地 : 東京都渋谷区渋谷 都市計画: 用途商業地域 : 容積率 800% : 高度地区なし : 日影規制なし 敷地面積:2, m2 立地特性: 渋谷駅徒歩 2 分の立地周辺は事務所 店舗の混在地域前面道路幅は 6m であり容積率の制限がかかるが 地区計画により700% まで緩和を受けることが可能となっている 位置図 地区と建物等の概要 建替検討建物の概要 竣工年( 築年数 ) 1959 年 ( 昭和 34 年 ) 床面積( 延床面積 ) 容積率 5, m2約 200% 程度 階数構造 地上 6 階 鉄筋コンクリート造 住宅戸数住宅の平均面積 40 戸 56 m2 / 戸 その他 1~2 階が事務所約 2,950 m2 ( 東京都住宅供給公社が区分所有 ) 3~6 階が住宅 40 戸 エレベーターは無し 事務所は平成 15 年に耐震診断に結果に基づき簡易な耐震補強を実施 住宅は平成 17 年に耐震診断をした結果 耐震補強が必要な箇所があるが未実施 配置図 断面図 4

7 地区名 : 美竹ビルマンション建替事業 計画建物の概要 地区と建物等の概要 床面積 ( 容積対象 ) 容積率 18, m2 699% 階数 構造 住宅戸数 住宅の平均面積 地上 17 階地下 3 階 196 戸約 63 m2 / 戸 権利変換モデル 2~3 階は事務所約 3,400 m2 ( 東京都住宅供給公社 ) 4~17 階が住宅 ( 権利者 保留床 ) その他 1 階は住宅および事務所のエントランス及び店舗 (260 m2 全体共用 ) 3 階と 4 階間に中間免震装置を設置地下 2 階に駐車場地下 3 階にトランクルーム 機械室 計画図 写真等 5

8 地区名 : 美竹ビルマンション建替え事業 検討経緯 これまでの検討の概要 平成 6 年に長期割賦が返済が完了 平成 11 年に管理組合が設立 平成 12 年 2 月 ( 築 41 年目 ) から建替準備委員会が設立され建替え検討が開始されたが 平成 13 年 11 月に準備委員会は一度解散された ( 理由は不明 ) 平成 14 年 3 月にコンサルタントに山下設計が選定され再度勉強会として建替え検討がスタートし 平成 15 年 6 月に建替え推進決議が可決され 平成 16 年 11 月に事業協力者に新日鉄都市開発 UG 都市建築を選定 総合設計制度を適用した建替え計画案 ( 容積約 520%) により平成 18 年 3 月に建替え決議を実施したが不成立 その後新たに都市計画決定された渋谷駅東口地区地区計画に基づき容積緩和を受ける計画案 ( 容積約 700%) を作成し 平成 20 年 3 月に建替え決議を予定したが合意形成の不調により延期し 再度組合内で協議 ( 参加組合員より条件面での追加提案等 ) の上 平成 20 年 9 月に全員合意にて建替え決議を可決した 平成 22 年 9 月上旬に権利変換計画の総会決議予定である 検討経緯年月昭和 34 年 4 月平成 6 年 3 月平成 11 年 3 月平成 12 年 2 月平成 12 年 11 月平成 13 年 11 月平成 14 年 3 月平成 15 年 1 月平成 15 年 6 月平成 16 年 2 月平成 16 年 11 月平成 17 年 5 月平成 17 年 10 月平成 18 年 1 月平成 18 年 3 月平成 18 年 4~5 月平成 19 年 2 月平成 19 年 5 月平成 19 年 6 月平成 19 年 8~11 月平成 19 年 12 月平成 20 年 3 月平成 20 年 4 月平成 20 年 6 月平成 20 年 9 月平成 21 年 4 月平成 21 年 5 月平成 21 年 11 月平成 22 年 1 月平成 22 年 2 月 美竹町住宅分譲売買割賦金償還により所有権移転管理組合設立総会 管理規約発効建替準備委員会設置公社建替え案説明建替準備委員会解散コンサルタントに山下設計を選定公社取り組み方針を説明建替え推進決議を可決し 建替え計画委員会設置事業協力者募集プロポーザル開始事業協力者に新日鉄都市開発 UG 都市建築を選定見直し計画案の説明会開催建替え計画案の方針承認集会開催東京都へ総合設計許可申請提出建替え決議 ( 不成立 ) アンケート実施地区計画に沿った建築プランについて懇談会実施建替え計画案についての懇談会開催建替え推進決議 ( 成立 ) 住戸取得希望調査および計画調整建替え基本決議 ( 可決 ) 建替え決議集会延期事業協力者からの提案に関する説明会 懇談会権利変換条件の算定方法に関する懇談会建替え決議 ( 全員賛成による可決 ) 建替組合設立認可建替組合設立総会施工業者入札 第 1 優先権者を選定従後資産評価に関する不動産鑑定調査 (2 社 ) 権利変換条件に関する参加組合員からの提案 説明会実施 6

9 平成 22 年 4~6 月平成 22 年 7 月平成 22 年 8 月 ( 以降今後の予定 ) 平成 22 年 9 月平成 22 年 9 月平成 22 年 10 月平成 22 年 11 月平成 22 年 11 月平成 23 年 2 月平成 25 年 1 月平成 25 年 2 月 住戸取得位置の選定従前従後資産評価の不動産鑑定評価を再確認 工事費確認権利変換条件に関する説明会開催 権利変換計画に関する総会決議事業計画変更申請権利変換計画認可申請権利変換計画認可解体工事着工本体工事着工工事完了引渡 入居 7

10 資料 2-3 地区名 : 稲毛海岸三丁目団地 地区と建物等の概要 地区概要 位置図 所在地 : 千葉市美浜区稲毛海岸三丁目 3 番 都市計画: 用途地域 : 第 1 種中高層住居専用地域 ( 西側 23mは第 1 種住居地域 ) 高度地区 : 第 1 種高度地区建ぺい率 :60% 容積率 :200% 日影規制 : 地上高さ4m 第 1 種住居地域 4 時間 /2.5 時間第 1 種中高層住居地域 3 時間 /2 時間 敷地面積:83, m2 ( 実測値 ) 立地特性: 高度成長期に東京湾岸の埋立地に整備された大規模住宅エリア 敷地北側に国道 14 号線が走り 1km 圏内にJRと京成の駅が3 駅あり 東京および千葉のベッドタウンとして位置づけられている 建替検討建物の概要 JR 稲毛海岸駅 0 2km JR 稲毛駅 京成稲毛駅 稲毛海岸三丁目団地 竣工年( 築年数 ) 昭和 43 年 (1968 年 ) 床面積( 容積対象 ) 容積率 延床面積 49, m2 容積率 58.5% 階数 構造 住宅戸数 住宅の平均面積 その他 配置図 断面図 5 階建 27 棟総戸数 768 戸 住宅平均面積 m2管理事務所 集会所 受水槽 ポンプ室駐車場 520 台

11 地区名 : 稲毛海岸三丁目団地 計画建物の概要 住宅戸数等 階数 構造 戻り住宅 :768 戸分譲住宅 :784 戸分譲宅地 : 41 区画戻り住宅棟 :15 階分譲住宅棟 :15~23 階 地区と建物等の概要 権利変換モデル 下に示すように 戻り住宅 分譲住宅 分譲住宅用宅地に区分して建替え その他 計画図 10

12 地区名 : 稲毛海岸三丁目団地検討経緯 これまでの検討の概要バブル期にはデベロッパーの参画もあり建替え機運が高まっていたが 経済情勢の変動や高齢化の進行により徐々に実現性が乏しくなり 現在では建替えは困難と判断し 修繕へとシフトしている 検討経緯バブル期団地建替え計画について デベロッパー 10 数社から提案があり Fグループを採用当時の建替え賛成率は90% 強 H3~H7 千葉市が容積率の緩和 (200% 250%) と高さ制限緩和 (100 m) を盛り込んだ事業認可をするも Fグループは売り切る自信がないとのことから 2 年間の事業凍結を提案地権者集会の審議の結果 Fグループと決裂 H8~H12 管理組合での建替え検討 コンサルタント委託 デベロッパー選定(M 社 ) デベロッパーとの基本協定締結 建替決議の実施合意率 ( 議決権割合 ): 全体 81.5% 棟別で8 棟が 80% 未満 (2 棟が 2/3 未満 ) H19~20 団地再生のための調査 ( 組合委員会再結成 +コンサルタント委託 ) 建替 大規模改修等今後の団地再生についての再検討 住民アンケート調査の結果 建替え賛成者は6 割程度 (57.2%) にとどまる H21 アンケート結果を受け 建替えから修繕へと方針を転換し 新たに長期修繕計画を作成し 総会にて修繕積立金の値上げを決議 H22~ 以下の内容の改善を計画 大規模改修メニューの第一弾として 電気幹線更新及び各住戸の電力容量増強 給水管の更新 方式変更( 直接給水方式 ) 玄関扉更新( サッシについても検討 ) 11

13 地区名 : 稲毛海岸三丁目団地 課題 その他 高齢化の進行高齢化が進むにつれ 体力的 精神的に環境の変化を望まない声が増加 経済情勢の影響バブルやリーマンショックなど経済情勢に左右される面が大きい 現地建替えの問題引越が2 回になってしまい 特に高齢者には負担が大きい周囲の空地を活用して引越が1 回で済むようにできないと賛同を得にくい 反対者対応建替え決議が通った後の反対者の対応策の明確化が必要ゴネ得は避けなければならない一方で 弱者救済措置は残す必要がある 建替え計画の内容建替え決議に対する賛否は計画内容に寄るところが大きい団地内に多い独居高齢者が暮らしやすい環境づくりの提案などがセットで必要 12

14 平成 21 年建替え 改修に関する調査結果 ( 参考比較 : 平成 12 年建替え決議結果 ) 1 建替え / 修繕で 建替え を選択した人の割合 ( 母数 705 戸 ) 1' 建替え決議賛成割合 平成 21 年 平成 12 年 ( 参考 ) 戸数 ( 構成比 ) 建替 ( 内部 ) 建替 ( 外部 ) 年代別計 戸数 ( 構成比 ) 建替賛成 50 歳代以下 60 歳代 70 歳代以上 企業 計 内部 外部 68 30% 44% 71.4% 91.2% 77.7% 合計 % 内部 外部 72 29% 32% 48.9% 81.9% 60.5% 合計 % 内部 外部 71 37% 14% 25.4% 62.0% 35.4% 合計 % 内部 外部 25 4% 合計 % 80.0% 80.0% % 内部 % % 623 外部 % % 46.5% 78.4% 57.2% 合計 % % 81.1% 2 建替え / 修繕で 修繕 を選択した人の割合 ( 母数 705 戸 ) 2' 建替え決議反対割合 平成 21 年 平成 12 年 ( 参考 ) 戸数 ( 構成比 ) 建替 ( 内部 ) 建替 ( 外部 ) 年代別計 戸数 ( 構成比 ) 建替反対 内部 歳代以下外部 68 30% 44% 27.2% 7.4% 20.9% 13.2% 合計 内部 歳代外部 72 29% 32% 49.6% 16.7% 38.0% 22.8% 合計 内部 歳代以上外部 71 37% 14% 72.0% 32.4% 61.2% 21.1% 合計 内部 企業外部 25 4% 計 合計 % 16.0% 16.0% % 内部 % % 142 外部 % % 51.6% 18.6% 40.6% 合計 % % 18.5% 10% 10% 13

15 老朽化マンション対策会議第 2 回研究部会 (H22.9.2) 資料 3 これまでの検討の成果について 1マンションの建替えに関する検討会の成果について P 1 2 米国制度概要 P18 3 韓国制度概要 P19 4マンション建替え法制の抜本的な刷新を ( 福井秀夫 住宅 ) P20 5マンション建替え 管理と経済分析 ( 福井秀夫 自治研究 84 巻 12 号 ) P22 6マンション建替えに関する現状と手続上の問題 ( 大水敏弘 再開発研究 No.25) P39

16 マンションの建替えに関する検討会の成果について Ⅰ. マンションの現状 < 主要な居住形態として定着した分譲マンション> 分譲マンションは500 万戸を超え 国民の約 1 割以上が居住しており 都市における居住形態として定着 全国の分譲マンションのストック戸数 平成 20 年末現在約 545 万戸 ( 居住人口約 1400 万人 ) ストック戸数 新規供給戸数 建築着工統計等を基に国土交通省推計 < 急増する老朽マンションストック> 築 50 年を超えるマンションストックが 今後 急増する見込み 1

17 < 老朽マンションの問題 > 築年数の古いマンションは 住戸面積が狭い 耐震性が低い エレベーターがなくバリアフリーに対応していないものが多い マンションの居住者は 築年数の古いものほど高齢化が進行している 安全性の確保や居住者ニーズへの対応のため ストックの改善が急務となっている 昭和 45 年以前に建設されたマンションでは 50 m2未満が 36% 延べ床面積 - 建築時期別 ( 戸数ベース ) 平均値 昭和 45 年以前 3% 33% 47% 13% 3% 48.9 m2 昭和 46~55 年 2% 16% 50% 30% 2% 56.9 m2 昭和 56~60 年 2% 9% 39% 46% 3% 63.1 m2 昭和 61 年以降 2% 4% 36% 54% 5% 67.0 m2 全ストック 2% 8% 40% 46% 4% 63.5 m2 0% 20% 40% 60% 80% 100% 29 m2以下 30~49 m2 50~69 m2 70~99 m2 100 m2以上 (H15 住宅 土地統計調査より国土交通省再集計 ) 昭和 45 年以前に建設された中層マンション (4,5 階 ) では エレベーターが設置されているものは 6% エレベーター設置率 -4~5 階 - 建築時期別 ( 棟数ベース ) 昭和 45 年以前 6% 94% 昭和 46~55 年 10% 90% 昭和 56~60 年 25% 75% 昭和 61 年以降 67% 33% 0% 20% 40% 60% 80% 100% あり なし (H15 住宅 土地統計調査より国土交通省再集計 ) 昭和 45 年以前に建設されたマンションでは 60 才以上のみ の世帯の割合は約 40% マンション居住者の高齢化の状況 40% 30% 20% 10% 0% 39.4% 30.3% 20.3% 16.7% 9.9% 昭和 45 年以前昭和 46~55 年昭和 56~60 年昭和 61 年以降全ストック (H15 住宅 土地統計調査より国土交通省再集計 ) 2

18 Ⅱ 区分所有法の概要 1つの建物に構造上区分された複数の住居 店舗等がある場合における その所有関係や 建物及び敷地の管理を行う団体の基本ルールを定めた法律 建替えの意思決定方法についても規定している 建替え決議 建替えに参加するか否かの催告 < 区分所有法による建替えのながれ> 区分所有者の団体の集会において 建替え決議 が成立すると 建替え合意者は 非賛成者に対して 参加の有無の回答を催告する 参加の回答をしない者に対しては 売渡請求等を行い 区分所有者全員が建替えに賛成の状態にしてから 建替え工事に着手する 参加するか否かの回答参加しない者に対する売渡請求 ( 所有者全員が建替えに賛成の状態 ) 建物取壊し工事着手 < 建替えや改修における決議要件 > 区分所有法及び民法上 建替えや改修における決議要件は 以下のとおりである 建替え等に係る決議要件 建替えの内容マンションの建替え ( 団地以外 ) 団地型マンションの一部建物の建替え団地型マンションの一括建替え区分所有関係の解消 ( 建替えずに除却 マンション以外に建替え等 ) 決議要件区分所有者及び議決権の4/5 以上団地全体の議決権 ( 土地持分 ) の3/4 以上かつ建替える棟の区分所有者及び議決権の4/5 以上団地全体の区分所有者及び議決権 ( 土地持分 ) の4/5 以上かつ各棟の区分所有者及び議決権の2/3 以上区分所有者の全員の同意 修繕 改修等に係る決議要件 工事の内容 該当すると考えられる工事の例 決議要件 形状又は効用の著しい変更を伴わない工事 外壁修繕スロープ 手すりの設置 区分所有者及び議決権の過半数 形状又は効用の著しい変更を伴う工事または敷地の利用を著しく変 大規模な耐震改修エレベーターの設置 区分所有者及び議決権の3/ 4 以上 更する工事 広場の駐車場化 共用部分の所有関係の変化を伴う工事 専有部分を取得して共用部分化団地敷地の分割 区分所有者全員の同意 ( 民法の規定による ) 3

19 Ⅲ マンション建替え事業の実施状況 マンション建替え事業の実績は 工事完了済みが138 件 準備中を合わせても173 件である ( 平成 21 年 10 月 1 日現在 ) 事業手法別にみると 円滑化法によるマンション建替えは 工事完了済みで32 件 実施中で17 件 合計で49 件である 円滑化法によらないマンション建替えは 工事完了済みで106 件 実施中で9 件 合計で115 件である マンション建替え実施件数 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計 阪神 淡路大震災による被災マンションの建替え ( 計 109 件 ) は 円滑化法による建替え (1 件 ) を除き含まない 4

20 Ⅳ マンション建替えに関する課題 マンション建替えにあたっては 区分所有法の建替え決議に基づいて 建替え事業を実施することとなるが 法制度上の隘路が存在するためになかなか建替えが進まないという状況が生じている このため マンションの建替えについて 特に法制度に関する問題点を抽出するとともに 建替えを促進するために考えられる方策について検討を行った 以下では その主なものについて記述する 1 建替え決議に関する事項 2 売渡し請求に関する事項 3 団地の建替えに関する事項 団地の一括建替え決議に関する事項 団地の一部の棟の建替え 被災したマンション 建築基準法 86 条の一団地認定に関する事項 4 その他の区分所有法の問題に関する事項 連たん棟の取扱いについて 5. 借家人の取扱いに関する事項 6 マンション建替え円滑化法に関する事項 7. 区分所有関係の解消を多数決議で行うことに関する事項 5

21 1 建替え決議に関する事項 (1) 建替えに 4/5 以上の賛成が要件となること 問題点 論点 1 建物の区分所有制度は 物理的には一体不可分の一棟の建物の部分ごとに区分所有権という独立して利用される部分について成立する所有権を認めるものである この区分所有権は 基本的に共用部分の存在を前提として成り立つものであり 共用部分は専有部分とは不可分一体の関係であるが 一般の共有物と異なりその分割の請求も認められず 区分所有者である限りはその共有関係から離脱することができない このように 共用部分の共有関係は通常の共有関係とは全く異質のものである 区分所有権の価値を維持するためには 共用部分についての維持 修繕を適時適切に行うとともに 必要に応じ専有部分も含めその更新 ( 改修 建替え ) を行わなければならないが 少数の反対者がいてこれを行うことができないのでは 建物の老朽化に手をこまねくこととなる こうした問題意識から 昭和 58 年に区分所有法の改正によって管理行為のみならず建替えについても多数決原理が導入され さらに 平成 14 年には建替え決議における過分の費用 主要用途の要件の撤廃と敷地の同一性要件の緩和が図られている これによって一定の要件見直しが行われたところであるが マンション建替えを実際に実行するためには様々な問題点が存在し 建替えがなかなか実現しないことも多い 2 建替え決議は 区分所有者及び議決権の各 4/5 以上の多数 によって決することとされているが 4/5 以上という要件が重すぎて なかなか建替え決議が成立しない 例えば 建替え賛成者による買い進みが行われた場合には区分所有者の要件 ( 人数要件 ) がネックとなりうるほか 4/5というハードルが高く 建替え検討が停滞しているマンションが存在するため このようなマンションの建替えの円滑化に資する方策を検討していく必要がある 考えられる方策 建替えの多数決議要件の見直し ( 区分所有者及び議決権の 4/5 要件 ) 6

22 (2) 同じ場所での建替えでなければ建替え決議ができないこと 問題点 論点 1 建替え決議は 当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地 の全部若しくは一部を含む土地 つまり現敷地を含む土地に新たに建物を新築する旨を決議するものとされており 現敷地を含まない非現地での建替えについて決議を行うことは認められていない しかしながら 現敷地における建替えでは 区分所有者にとっては建替えに伴い仮移転が必要となることが大きな負担となる 建替え期間中の仮住居費用に加え引っ越し費用がかかり数百万円の出費となるほか 2 度の引っ越しは心理的にも肉体的にも負担となる 2これに対し 新たなマンションを建てるための敷地を別に確保することができれば 仮移転することなく新築マンションを建設でき 移転後に従前の敷地を売却することで建替え費用の一部を賄うことができ 建替えの一手法として有力な方策であると考えられるが 現行法では 隣接地に移転することすら全員合意が必要となってしまう 現行法の敷地同一要件は 1m2でも重なっていればよく 接していても重なる部分がなければ認められないという規定は 合理的とは言い難い こうした不合理な制約については 見直しを検討していく必要があるものと考えられる 考えられる方策 建替え決議が行うことができる敷地要件を見直し 非現地においても建替え可能なようにする (3) 区分所有者ではない敷地利用権者がいる場合に合意が必要なこと 問題点 論点 敷地利用権者は 建替え決議に加わらないため 敷地利用権者については その決議とは別に合意の取り付けが必要である このため 敷地利用権者が反対すれば 事業は頓挫してしまう可能性がある 大多数の合意形成図られている中で 少数の反対で事業が頓挫してしまうという事態になり 不合理な制約となっている 考えられる方策 敷地利用権の取り扱いを含めて建替え決議ができるようにする (4) 建替え決議は決議無効の訴えがいつでも可能となること 問題点 論点 建替え決議が成立したとしても 建替え決議は民事上の手続であり 決議無効の訴えは 時効にかからない限りいつでも提起することが可能となっている 建替え実施の手続を進めていく上で 意思決定のベースとなっている建替え決議がいつでも訴えによって無効となりうるのでは 安定的な状態とは言い難い 7

23 考えられる方策 (1) 建替え決議に関する訴えについて出訴期間に制限を設ける (2) 建替え決議を行政処分にする ( 円滑化法の認可があれば 建替え決議があったものとみなす ) (5) 建替え決議の際の建替え計画の変更が困難であること 問題点 論点 建替えの内容については 建替え参加者にとっては合意から離脱することができないものであるが 建替えに参加しない区分所有者については合意の拘束を受けるものではない このため 建替え決議の内容については 建替えに参加しない区分所有者が争うべき性質のものではないと考えられる しかしながら 例えば建替え事業の内容が大幅に変更 (20 階建て 15 階建て ) となった場合には 建替え決議の内容と実際の建替えとが整合していないこととなり 争いが生じうる 考えられる方策 建替え参加者による変更を可能とする 又は建替え決議においては 建替えの方法のみを決することとする (6) 住所不明者等の取扱いに苦慮すること 問題点 論点 住所不明者 争いのある者 長期不在者等についての対応については苦慮する事態が生じている 1 登記と実質所有者が異なっている場合や 権利について争いがある場合には 権利者の確定作業が必要となる 判断がつかない場合 どちらを権利者として扱うかに苦慮する 真の区分所有者でない者を区分所有者と扱って決議した場合 建替え決議の有効性が問われるおそれがある 2 住所不明者 長期不在者等に対する集会の招集については 区分所有法第 35 条第 3 項及び第 4 項のとおり 区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足り さらに 規約に特別の定めがあれば 建物内の見やすい場所に掲示してすることで足りる旨の規定が設けられている しかしながら 管理者が選任されておらず 不在で連絡のとれない者がいる場合は 連絡をとる努力を怠った場合などに招集通知手続が適法でないとされるおそれが生じることとなる 8

24 考えられる方策 (1) 争いがある場合等の取り扱いを明確にする (2) 管理者が選任されていない場合も 専有部分の所在する場所あてに通知すれば足りることとする 2. 売渡し請求に関する事項 (1) 売渡請求の価格の基準が明確でないこと 問題点 論点 建替え賛成者等は 建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し 区分所有権及び敷地利用権を 時価 で売り渡すべきことを請求することができる この 時価 の解釈については 決議された再建事業計画が完成したとみなして算出された額という判例が示されており 建替えによる開発利益を全て含み 建替え決議後の建替え参加者の労力や事業リスク等は考慮されないものとなっている その結果 敷地の最有効使用を事実上阻害している建替え反対者に対しても 開発利益を分配する形となり しかも 建替えに参加せず 労力や時間のコストをフリーライドする者が 最大の事業便益を得ることができることとなっている 考えられる方策 1 建替え ( または再建 ) 反対者に対する売渡請求の時価は 建替え決議が存在しないことを前提とした価額とする 2 建替え決議の際に 売渡請求価格 ( 建替えを前提としない場合の資産評価額 ) を予め明示し取り決めておく 3 区分所有関係の解消決議を導入する (2) 不在又は不明の者に対する売渡請求に関すること 問題点 論点 売渡し請求は講学上の形成権とされており 請求の意思表示が相手方に到達したときに売買契約が成立する しかしながら 相手方が不在又は不明 ( 住所不明 長期不在 意思能力がない 争い等がある場合等 ) の場合には 売渡し請求による売買契約の成立が危ぶまれたり その成立までに不相当な時間を要したりして 所有権の移転登記を迅速に完了することができないため 事業が停滞してしまうおそれがある 考えられる方策 (1) 売渡請求による売買契約の成立について招集通知における規定を準用するなど発信主義をとることとし 代金支払いは供託により行えることとする (2) 売渡請求を行った者は 単独で移転登記申請ができるようにする (3) 争い等がある場合の取り扱いを明確化する (3) 売渡請求後の二重譲渡が問題となること 問題点 論点 売渡し請求は相手方に意思が到達した時点で成立するが それだけでは売買契 9

25 約が成立したにすぎない この売買は 移転登記の完了によって完結することとなるが 相手方が売渡請求権の行使後に第三者に譲渡し 相手方が第三者に移転登記を行った場合 登記が対抗要件となるため 売渡請求権行使者は 売買請求権の行使によって取得した区分所有権及び敷地利用権について 第三者に対抗することはできない ( 民法第 177 条 背信的悪意者を除く ) A( 各区分所有者等 ) 1 売渡し請求 B( 不参加回答者 ) 2 売渡し請求後に譲渡 3B C 共同で 4AはCに対抗できない ( 二重譲渡 ) 移転登記 C( 第三者 ( 背信的悪意者を除く )) 考えられる方策 (1) 第 3 者への売渡請求を可能とする ( 又は二重譲渡を禁止 ) (2) 売渡請求に先立ち 処分禁止の仮処分を行えることとする (3) 争い等がある場合の取り扱いを明確化する (4) 売渡請求をしても登記が完了しない 明け渡しの強制力がないこと 問題点 論点 売渡し請求を行ったのみでは 売買契約が成立した というだけに過ぎず 相手方が移転登記や明渡しに応じない場合 実行のための別の手段を打たなくてはならない 売渡し請求が成立したものの 相手方が明渡しや移転登記に応じない場合には 訴訟を提起し その確定を待って強制執行に及ぶほかなくなる 考えられる方策 売渡請求の実効性の確保のため 明渡しの迅速化のための制度 ( 簡易な訴訟制度 競売に準じた引き渡し命令制度や 移転登記手続きについての仮執行制度 単独による移転登記申請等の制度を設ける ) (5) 売渡請求後の明渡しについて 裁判所が一年以内の期限を付与することができるが 1 年では長すぎること 問題点 論点 売渡し請求があった場合において 建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり かつ 建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは 裁判所は その者の請求により 代金の支払い又は提供の日から1 年を超えない範囲内において 建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる ( 区分所有法第 63 条第 5 項 ) 10

26 建替え事業の実施上 明渡しの期限が 1 年では長すぎる 考えられる方策 明渡し期限の許与を可能な最短の期間 ( たとえば 4 か月あるいは 6 カ月 ) とする ( 団地の建替えに関する事項 ) 3-1 団地の一括建替え決議に関する事項 (1) 一括建て替え決議に当たっての各棟要件 (2/3 以上の賛成 ) について 問題点 論点 一括建替えについては 団地全体の 4/5 以上のほかに各棟 2/3 以上という要件があり 戸数の少ない棟においてもこの要件を満たす必要があるため 団地全体の 4/5 以上の多数が建替えを望んでいても 少数戸数棟におけるごく少数の反対者の存在により 建替え決議が成立しなくなる場合がある 考えられる方策 一括建替えの各棟の多数決議要件を見直す ( 区分所有者及び議決権 2/3 要件 ) (2) 一括建替えに前提条件として必要な団地管理規約について 問題点 論点 一括建替えのためには 区分所有建物について団地建物所有者の団体が管理する旨の団地管理規約 が必要であるが これを定めるためには その建物の全部につきそれぞれ集会における区分所有者及び議決権の各 3/4 以上の多数による決議があることを要することとなっているが 昭和 58 年の法改正以前の団地型マンションでは 団地内建物管理規約が策定されないままである場合もある 当該規約の策定には 棟ごとの集会でそれぞれ区分所有者及び議決権の各 3/4 以上の多数による決議を経なければならない 考えられる要件 昭和 58 年以前から存在する区分所有建物であって 団地建物所有者の団体が実態として管理を行ってきた団地型マンションについて 1 既に第 68 条に基づく規約があったものとみなす 2 現状策定されていない団地内建物管理規約を 団地全体集会で策定可能とする 3 団地集会を棟ごと集会の結合体とみなして 現状の棟ごとの管理規約のままで 一括建替え決議を可能とする 4 実態として団地全体を一括して管理している状態にある団地を 第 70 条の決議の対象に含める (3) 一括建替えの前提条件として必要な敷地共有状態の確保について 問題点 論点 11

27 一括建替えのためには 敷地が共有であることが必要であるが テラスハウス等がある場合には 敷地の一部について異なる所有者が所有している状態にあるため 全員の共有ではない状況となっている こうした場合には 一括建替えの決議そのものができない状況となっている 考えられる方策 テラスハウス等の所有者から一定の同意を得た場合に一括建替えを可能とする 3-2 団地の一部の棟の建替え (1) 一部の棟を建て替えると 残りの棟は 70 条による一括建て替え規定を適用した建替えができなくなることについて 問題点 論点 団地内の建物の一括建替え決議は 団地全体の建物を管理する団地建物所有者の団体の集会で その全部を取り壊して新築する旨を決することとされている ( 区分所有法第 70 条 ) 団地内の建物のある棟の建替えについては 団地全体の議決権の3/4 以上の多数による承認の決議を行うことができるとされている ( 第 69 条 ) 団地内の建物の一括建替え決議は 団地内の全ての建物を取り壊すことしか決められない 仮に団地内で一部建替えが既にあった場合には 建て替わっている棟があることがネックとなって 団地内の一括建替えを行うことができなくなる ( 棟ごと建替えを積み重ねていくよりなくなる ) また 団地内で順次棟ごとの建替えを行うこととした場合 後発で建替える棟について 建替え承認決議が成立するという担保がなく 棟ごとの建替えを順次実施するという計画を立てづらい 考えられる方策 (1) 一部建替えを行う場合には 管理や敷地について 建替える棟のみを切り離す分割がされることとなるよう 規定を整備する (2) 団地内の一部の棟を存置 改修させることもできる団地再生決議制度を設けることとする ( 第 70 条に類似した一括再生の決議 ) (3) 団地再生についてのマスタープランを団地全体で定め そのプランに基づき 建替えや改修を行うことができるよう規定を整備する ( 第 69 条に類似した棟ごと再生の承認決議 ( 団地全体の計画の承認を先に行い 棟ごとの再生に係る決議を順次実施 )) (2) 建替えが他の棟の建替えに 特別の影響 を及ぼす時は その旨の区分所有者の議決権 3/4 以上の賛成が必要となること 問題点 論点 12

28 特別の影響 とは 例えば本来他の建物に割り付けられるべき容積を浸食することがこれに当たる とされ 日照 通風 採光といった生活利益の侵害は含まれない とされているが 法文上明確になっているとは言い難い ある棟の建替えによって 他の棟の建替えに特別の影響が及ぶという事象は 建替え棟が他の棟に本来割り付けられるべき容積率を使ってしまう場合に限られるのか が問題となる 団地を各棟ごとに建て替えるとした場合は 敷地が共有であるとしても 各棟の建替えについて各棟ごとに分けられた仮想敷地を設定することとなる 例えば この仮想敷地の南側ぎりぎりに建替えを行った場合は その南側にある他の棟の建替えの条件が厳しくなる といったことが起こる 考えられる方策 特別の影響 とは すなわち将来の建替え時における容積率の浸食であることを法文上明確にする 3-3 被災したマンション 団地の一部の被災したマンションが全部滅失となった場合について 問題点 論点 団地の一部の被災したマンションが全部滅失した場合についても 再建には団地全体の土地持ち分の4/5 同意が必要となる また 全部滅失となった場合には 円滑化法を活用することができない 考えられる方策 団地の場合の被災マンション特別措置法の再建決議要件の見直し 円滑化法と同様の類似の手続きによる再建事業ができる仕組み 3-4 建築基準法 86 条の一団地認定に関する事項 一団地認定の取り扱い 問題点 論点 1 一団地認定は 以下のことから 認定取消しについて全員の合意が必要とされているところ 当初の認定のとき 所有者又は借地権を有する者全員の同意を得ている 複数の敷地を一敷地として扱う認定であるため 区域の取消しをした場合は 敷地の単位が変化し 土地の利用に関する権利が変わってしまう ( 例えば 利用可能な容積率 斜線制限の範囲など ) 2 一方で 郊外の大規模団地では 一団地認定の区域内の権利者が千を超えるような例もあり 全員の同意を取得するのは 並大抵のことではない 建替えの際 一団地の土地の所有権者及び借地権者野全員に対して 説明のために講じた措置 が必要となる 13

29 建替えに併せて 一団地認定の区域の変更や解除を行う場合 土地の所有権者及び借地権者の全員の同意が必要 考えられる方策 団地再生的な事業手法を設け 当該事業手法の中で 一団地認定の取消しを含めて扱う 4 その他の区分所有法の問題に関する事項 連たん棟の取扱いについて 問題点 論点 区分所有法では 適用対象となる建物を 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で住居 店舗 事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの ( 第 1 条 ) としている 一棟の建物 であるか否かは 社会通念に従って決定される としており 連担棟の場合は 一棟の建物 の取扱いが問題となる 2 棟と扱われるか 1 棟と扱われるかによって 建替えや復旧の決議の要件が変わるため 決議の成立に大きく影響する 建替え決議の成立上は1 棟とみることができればよいが 2 棟ともみられる疑義がある場合 1 棟と扱って決議することについては慎重にならざるを得ない 考えられる方策 明確な基準を示した規定が必要 12 棟と扱った場合にも建替えが促進されるよう 各棟要件の緩和 ( 例えば過半数とする ) 21 棟と扱った場合にも部分建替えができるよう 専有部分の増改築を伴う改修を多数決議で行えるようにする 5. 借家人の取扱いに関する事項 (1) 占有者が借家人の場合には 明け渡しを求められないこと 問題点 論点 建物の賃貸借契約については 期間の定めの無い場合は解約の申し入れを 期間の定めがある場合は更新拒絶の通知を行うことによって終了させることができるが 解約の申し入れ又は更新拒絶の通知を行うことができるのは 正当事由があると認められる場合とされており 建替え決議があったことは考慮要素とされているが 決議があれば自動的に正当事由を満たすとはされていない 正当事由を満たしているかどうかは 最終的には裁判によって決着させるほかないが 取引費用が膨大となる 一方で 期間の定めのある建物賃貸借契約が結ばれており 終了までの期間が長い場合には 期間中解約の特約 が記載されていない限り 中途解約はできないとされているため 現制度上では 例え建替え決議があったとしても 期間 14

30 満了まで待たざるを得ない 借家人の保護が必要といっても 借家に出している区分所有者が 1 人いて その借家人の退去について正当事由を満たしているとされなければ建替えができない あるいは建物賃貸借契約の期間満了まで建替えができないといったことが起こるのでは 区分所有者全員の財産権の保全と比較して バランスを失しているものと言わざるを得ない 考えられる方策 1 建替え決議があればそれだけで正当事由が備わるようにする等 正当事由 を法律上明確化する 2 建替え決議がなされたマンションについて 借家権消滅請求ができるような制度を設ける (2) 権利変換計画において借家人同意が必要となることについて 問題点 論点 円滑化法においては 借家人が借家権の取得を希望しない旨の申出をしなかった場合 権利変換により 施行再建マンションの借家権が与えられることとなる また 権利変換計画認可申請時には その時点で借家権を有する者について同意が必要となる ( 円滑化法第 56 条 第 57 条 ) 借家人について 任意の交渉で事前に転出してもらえなかった場合 権利変換計画認可申請時には必ず同意を取得することが必要となる 同意が得られない場合は事業自体が頓挫してしまう 考えられる方策 建物賃貸借契約が権利変換期日までに確定的に終了するような仕組みとする ( 借家権消滅請求制度等 ) 6 マンション建替え円滑化法に関する事項について (1) 法定の手続きについて 問題点 論点 区分所有法では 建替え決議後 2 年以内に工事に着手しない場合 売渡し請求を受けた者からの売渡し請求が可能となってしまう このため 建替え実現には迅速な手続の執行が求められる 円滑化法においては マンション建替事業を行う際に 組合設立認可 ( 個人施行の場合施行認可 ) 及び権利変換計画認可を受けることとなるが 認可手続きには 時間を要することがある 考えられる方策 組合の設立申請や認可までの期間について 期限を定めることとする ( 例えば 組合設立認可申請までを建替え決議から 3 カ月 同認可をまでを申請から半年 権利変換計画認可を申請から 3~4 カ月とする等 ) 15

31 (2) 行政庁の運用の問題 問題点 論点 都道府県知事等の認可権者は 法定の要件に該当すると認めるときは 事業計画又は権利変換計画の認可をしなければならない ( 円滑化法第 12 条 第 65 条 ) 権利変換計画申請や認可に当たって建築確認を受けていることを求めるなど 認可権者において法定以上の要件を求めている例が見受けられる 法律上 法定以上の要件を求めることができないことは明確である 例えば 建築確認は建築の構造や設備までを含めた計画が固まった段階でなされるものであって このような技術的な設計についてより具体的事項に関する内容が建築確認によって確定するまで権利変換計画の申請や認可を行うことができないとするのは 不適切である 考えられる方策 事業計画又は権利変換計画の認可に当たって法定以上の要件を求めることはできないことについて 周知徹底する (3) 価額の評価 確定の手続きについて 問題点 論点 円滑化法第 63 条及び第 84 条において 施行再建マンションの区分所有権の価額等の評価 確定に関する規定があり 政省令において 費用の額が市場価額を上回るときは市場価額をもって当該区分所有権の価額とする とされている ( 政令第 22 条及び省令第 35 条 ) 費用の額が市場価額を上回るときは 保留床がある場合は保留床の処分金で一部その差額を補うことが考えられるが 保留床がない場合は 差額は組合員に対する賦課金によって徴収することとなり 過重な手続となっているのではないか 考えられる方策 価額等の評価 確定に関する規定の適用除外を可能とするなど 区分所有者や関係権利者の意思決定を尊重し マンション建替事業における制約をできる限り少なくする (4) 耐震性不足により危険なマンションについて 問題点 論点 1 危険 有害マンションの建替え勧告制度があるが 勧告に効力がない 2 建て替えも改修もできないマンションが放置される恐れがある ( 建替え決議要件 4/5 大規模な改修決議要件 3/4 のどちらにも達しないマンション ) が存在してしまう恐れがある 考えられる方策 耐震性を確保させるための行政措置 判断できないマンションについての手続き規定や強制措置 16

32 7. 区分所有関係の解消を多数決議で行うことに関する事項 問題点 論点 建替え等を行う時期は 区分所有建物を当初建ててから相当年月経過していることが一般的であるため その場所に同様の区分所有建物を建てるということが適切でなくなっている場合も多いと考えられる 区分所有者の多くが 区分所有建物ではない建物にしたい 更地にしたいといった意向を持っていても 現行の制度では 全員の同意がない限り実行できない つまり 全員の同意ができない場合はいつまでもマンションであり続けなければならず 規定として不合理であると言える アメリカでは既に解消決議についての規定が整備されており 統一法では 専有部分所有団体の議決権の 80% 以上 ( 又は宣言文書で定めるそれ以上の割合の者 ) の合意によってコンドミニアムを終了させることができるものとされている コンドミニアムの不動産が売却されるべきときは 終了と同時にその不動産の権利が専有部分に対して権利を有するすべての者の利益のために専有部分所有者団体に信託的に帰属する 日本においても 解消決議を導入するに当たっては 一括売却についての手続規定を併せて整備し 売却先に対する強制的な登記に関する特例や信託的な処分規定を整備するなど 売却がスムーズに行われるようにする必要がある 考えられる対応 区分所有関係の解消について多数決議を導入する 17

33 米国のマンション ( コンドミニアム ) 再生に関する制度概要 米国のコンドミニアム再生の実態 コンドミニアムは比較的新しい住居形態 コンドミニアム再生の手法は 主に修繕 改修 抜本的な再生の手法は 区分所有関係の解消 コンドミニアムは 規約コミュニティ及びコーポラティブと併せて コミュニティ組織居住の一形態 ( 各々 4:5:1 の割合 ) コンドミニアムは 主に 1980 年代後半から 1990 年代前半に掛けて建設された比較的新しい住居形態 全米のコミュニティ組織数は 30 万団体 総戸数 2,440 万戸 居住人口 6,000 万人 老朽化したコンドミニアムの再生は 大規模な修繕や改修によって行っている場合がほとんど コンドミニアムを 同じ場所で 建替えて 同一コミュニティで住み続けると言う意識がない ハリケーン等の災害による建物の損壊や 団体の経済的破綻により コンドミニアムの維持が不可能になった際には 区分所有関係を解消できる 日本と米国のマンション ( コンドミニアム ) 再生制度の比較 法律に規定された再生のための手法 米国日本 団体の特別多数決議により区分所有関係を解消できる 解消後は 同じ場所に建物を建替えても 異なる場所に移住してもよい ( 自由に選択できる ) 建替えに特化した法律の規定はない ( 修繕や改修と同様 ) 団体の特別多数決議に基づき建替えができる 団体の特別多数決議により区分所有関係を解消するための法律の規定はない ( 区分所有者の全員同意が必要 ) 日本の制度に与える示唆 多数決決議による区分所有関係の解消制度の創設 そのうえで 非現地で建替えるための制度の導入について 検討していくべきである 米国では 区分所有者が 下記のいずれかを選択できる 継続的に居住する場合 建物の適切な維持修繕 継続的に居住しない場合 区分所有関係の解消一方日本では 同じ場所に 同じコミュニティが居住し続けることを前提とした制度設計となっており 区分所有関係の解消という選択ができない そこで 多数決議による区分所有関係の解消の制度の創設を検討する余地があり そのうえで 建替えについても 非現地建替えのための制度の導入について 検討の余地がある 区分所有関係の解消又は建替えのための要件 反対者に対する対応 住戸売却に際しての時価評価及びその確定方法 区分所有者及び議決権の 4/5 以上 ( 統一区分所有法 一部 3/4 又は 2/3 の州法あり ) で解消決議 賃貸借契約の解約のために正当事由が要件とならないため 借家人の反対が解消の阻害要因になることはない 特段なし 反対住戸に対する買取価格を低く設定する等のルールを任意で規約等に規定することが可能 解消後の売却収入を 解消直前時点の各区分所有者の持分の時価の比に応じて分配 ( 賛成者も反対者も平等 ) 時価評価は団体が選任する 1 人以上の不動産鑑定士が評価 評価額につき 分配後 30 日以内に区分所有者及び議決権の 1/4 以上の否認がない限り確定 区分所有者及び議決権の 4/5 以上で建替え決議 建替えは 敷地の一部又は全部が同一場所 建替え決議があっても 正当事由がなければ賃貸借契約の解約や更新拒絶ができず 少数の借家関係で事業全体がストップするおそれ 売渡請求 買取請求により 団体が反対者住戸を 時価 で買収 売渡請求の時価として 開発利益を見込んだ価額 ( 賛成者が負担する 建替えのための労力 金銭負担を含む ) で売却されている 評価額を巡る争いは 訴訟により確定させるしかない 建替えのための決議要件の緩和等を検討していくべきである 米国では 多くの州では区分所有者及び議決権の 4/5 以上で解消決議すれば 賃借人や抵当権者の同意は法律上で求められておらず 法律では合意形成に関する最低限の枠組みのみ規定されている また 州によっては 3/4 又は 2/3 等 4/5 未満の決議要件としているところもあり 決議要件の緩和等を検討する余地がある 建替え決議があった場合は 借家権を消滅させることができる制度を検討していくべきである 米国では 解消決議にあたり 法律に賃借人の同意要件が規定されていないが これにより借家人の居住の安定が脅かされる等の問題は見受けられない 日本では 借家人の権利が強く 建替え決議がなされても 少数の借家人により建替え事業全体が頓挫する恐れや 高額な立退料支払いが発生している事例があることを踏まえると 借家人の権利保護が過大すぎるのではないかについて 検討の余地がある 売渡請求等の時価評価を巡る争いを長期化させない仕組みを検討していくべきである 米国では 団体が選任する不動産鑑定士による資産評価後 一定期間内に一定割合の反対がない限り 自動的に資産評価額が確定される旨規定されており 資産評価を巡る争いが長期化しない仕組みになっている 日本では 売渡請求時の評価額を巡る争いは 訴訟により確定する仕組みであり 事業の阻害要因になっているため 日本の売渡請求制度等のあり方を検討する上でも参考になる 18

34 韓国のマンション建替えに関する制度概要 韓国の住宅事情 2008 年時点で 23 万戸 ( 建替後 42 万戸 ) の住宅が建替えられており ソウル市では 新規供 住宅ストックの約 7 割をマンションが占める 2005 年現在の住宅ストック数 (1,322 万戸 ) の約 7 割をマンションが占める 世帯数と比べて住宅が不足している 2005 年時点の世帯数に対する住宅ストック数の割合は 83% 266 万戸の住宅が不足しており 特に都心部において不足が顕著 行政課題と住民側のメリットが一致 建替え等により住宅不足を解消するという行政課題と 旺盛な住宅需要から建替えれば利益が見込めるという住民側のメリットが一致 給されるマンションの 3 割が建替えによるもの 日本における建替え実績 ( 累積 ) は 2009 年 10 月時点で約 1.1 万戸 ( 建替え後 1.8 万戸 ) であり 韓国の 20 分の 1 であるとともに 過去 10 年間の分譲マンションの着工件数 204 万戸の 0.9% にすぎない 日本と韓国の建替え制度の比較 日本の建替え制度に与える示唆 韓国日本 建替え関連法ほぼ全てのマンションの建替え ( 建替え後の戸数が 20 戸以上の建替え ) は 行政法の下で実施される 建替えの意思決定を含む一連の手続きが行政法に規定されており 行政処分されるため 法的安定性がある 一方で 認可基準等が明確でなく 行政庁の裁量により事業が停滞する例も見られる 建替えのための要件 区分所有権及び議決権の 3/4 以上の同意が必要であり 2007 年にそれまでの 4/5 以上という要件から緩和がなされた 建替え決議は 区分所有法 ( 私法 ) に基くため いつでも決議無効の訴えが可能である等 法的な安定性に欠ける 決議後の事業化に当たっては マンション建替え円滑化法 ( 行政法 ) があるが 同法を適用しないで建替えを行うことも可能となっている 区分所有者及び議決権の 4/5 以上となっている 建替えの一連の手続きを行政法化し 建替え決議を法的に安定させること等について検討していく余地がある 韓国では マンション建替えは公共性の高い事業と位置付けられており 建替えの意思決定を含む一連の手続きは行政法の下で行政処分化され 法的な安定性が確保されている 一方で 基準が明確でなく行政の裁量で事業が停滞する例もみられた 日本においても この点に留意しながら 韓国の事例を参考に 建替え決議を法的に安定させること等について検討していく余地がある 建替えのための決議要件の緩和を検討していくべきである 韓国では 連絡がとれない者の存在が建替えの意思決定を困難にしている等の理由から 建替えに必要な同意の要件を 5% 緩和したことを評価する声が多かった 日本においても 4/5 以上 という要件が設けられているが 連絡がとれない者や 管理や建替えに無関心な者の存在が 建替えの意思決定を困難にしている一因になっているため 合意形成の円滑化のため 要件の緩和を検討していくべきである 団地敷地の分割 建替え対象住戸に借家人がいる場合の借家契約の解除 売渡請求における時価 小規模店舗が反対した場合 当該住棟の敷地を団地から分割して その棟を除いて建替えることが可能 契約更新時に預託金を返還すれば契約が更新されない等 もともと借家契約の解除が容易な借家制度となっているのに加え 管理処分計画の認可の告示があれば 賃貸人 賃借人ともども 建築物等の使用や受益ができないこととなっている 売渡請求における時価は 建替えによる開発利益を見込んだ価額から 建替えが実現するまでの建替え参加者の労力や売渡請求時点の事業リスクを減額した価額で設定されている 団地を分割することができないため 1 棟でも棟別要件を満たさなければ団地の一括建替えができない 建替え決議があっても 賃貸借契約に残存期間があればその間は借家権が保護される上 正当事由がなければ賃貸借契約の解約や更新拒絶ができず 建替えが頓挫又は遅延するおそれがある 売渡請求の時価は 開発利益を見込んだ価額で設定されており 建替え参加者も反対者も同列に開発利益を享受できる 建替え決議等があった場合は 借家関係を消滅させることができる制度を検討していくべきである 韓国では 預託金を返還すれば契約が更新されない等 大家からの借家契約の解除が容易な借家制度となっていることに加え 管理処分計画の認可の告示後は 区分所有者 借家人共 建物の使用及び受益ができなくなることが法に規定されているが このことにより居住の安定が脅かされている等の問題は生じていない 日本では 建替え決議がなされても 借家人が立退きに応じなければ事業が頓挫又は遅延する恐れがあり 高額な立退料の要求に応じざるを得なかった例が報告されていることから 建替え決議等があった場合には借家関係を消滅させる制度について 検討していくべきである 売渡請求の時価の算定にあたっては 建替えが実現するまでの建替え参加者の労力や事業上のリスク等を考慮するべきである 韓国では 売渡請求における時価は 開発利益をすべて享受できるのではなく 建替え参加者の労力や事業リスクを考慮され減額されている 日本でも 売渡請求の時価の算定にあたっては これらを考慮し 建替え参加者と反対者との衡平性が保てるよう 検討していくべきである 19

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72 老朽化マンション対策会議 研究部会員 ( 追加候補 ) リスト 資料 4 対策会議幹事の下記会員を研究部会員 ( 候補 ) とすることを幹事会に付議する ( 原則 幹事は研 究会にも所属する考え方で拡充をはかる ) 石川良輔コープオリンピア管理組合理事長 植松丘政策研究大学院大学客員教授 植村公一株式会社インデックスコンサルティング代表取締役社長 小野真路三菱地所株式会社取締役常務執行役員 小野寺研一住友不動産代表取締役社長 清水雅彦慶応義塾大学名誉教授 升野龍男左門町ハイツ管理組合理事長 松本聖二野村不動産株式会社取締役 松本光弘三井不動産レジデンシャル株式会社代表取締役社長 森章森トラスト株式会社代表取締役社長 森稔森ビル株式会社代表取締役社長 以上