Microsoft Word - RICS????????????? 2017??3???

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1 2017 年第 3 四半期 Japan Commercial Property Monitor 過大評価をよそに優良資産の価格見通しは上方修正へ テナント市場 今年第 3 四半期の統計結果は テナント需要が引き続き拡大していることを示した 回答者は全てのマーケットセグメント ( オフィス インダストリアル リテール ) においてプラスの伸びを認めてはいるが オフィスとリテールの需要増ペースが若干鈍化した分 インダストリアルの勢いがそれを穴埋めしたとした 回答者は全てのセグメントにおいて需給が引き締まったことを指摘 しかしながら 引き続き開発案件の着工は 3 つのセクターにおいて緩やかながらも増大している これに伴いオーナーからのインセンティブが全セクターで縮小 回答者はオフィスとリテールにおいて微減を報告している一方 インダストリアルではインセンティブにあまり変化は見られなかったとした 今後 3 か月及び 1 年間の期待賃料は 依然控え目なものとなっている 今後 1 年間で賃料が最も堅固に推移されると予想されるのは A グレードオフィス及びリテールのサブセクターである テナントマインド指標 ( テナント市場の各指標を融合した数値 ) は第 2 四半期の +11 から第 3 四半期は +14 とわずかに上昇 テナント市場の勢いが若干強まっていることを反映している テナントおよび投資家マインド指標 ネット変動率 テナントマインド指標投資家マインド指標

2 投資市場 2017 年第 3 四半期の結果では 前期に比べ勢いは少々鈍ったものの 投資家需要の拡大が全セクターに均等に及んでいることがわかる 海外投資家からの引き合いにも同様の傾向が見られ オフィスセクターの需要の伸びが少々鈍化している 回答者は 取引対象となる供給の微減を報告 これは オフィスとインダストリアルにおける需給の逼迫によるところが大きい 回答者は引き続き今後 3 か月及び 1 年に不動産価格が上昇すると見ている 全ての A グレードサブセクターにおいては この先 1 年間に確かな価格上昇が期待でき それは B グレードサブマーケットの実績を確実に上回ると予想される 現在の市場がピークにあるとする回答者の比率は 第 2 四半期の 63% から第 3 四半期には 76% に上昇 これは大多数の回答者がマーケットのピークを示唆し始めてから 連続 7 期目となる 東京においては更にこの比率が高く 回答者の 84% が 現在市場がピークにあるとしている 投資マインド指標 ( 投資市場の 3 つの指標を融合した数値 ) は第 2 四半期の +16 から第 3 四半期には +20 とわずかに上昇 現在の投資市場の勢いを反映している 期待賃料および不動産価格 ネット変動率 期待賃料期待不動産価格

3 商業用不動産市場 市場評価 - 適正価格を上回っていると見る回答者の割合が 第 2 四半期の 66% から第三四半期には86% と幾分増加 特にそれは東京において顕著で 回答者の 94% がその度合いに関わらず適正価格を上回るとした % 回答者 2017 年第 2 四半期 2017 年第 3 四半期 非常に安い安い正当な価格高い非常に高い 信用状態 - 回答者の大多数 (80%) が 引き続き信用状態には変化がないとしている その一方 15% がある程度の改善を報告し ( 前期は 20%) 残りの 5% は若干の悪化を報告している ( 前期は 13%) % 回答者 大幅に改善やや改善変化なしやや悪化大幅に悪化

4 12 か月後の期待不動産価格 - 不動産価格の予測では 第 2 四半期の 1.3% から上昇率が第 3 四半期には 1.6% と微増した 上昇率は A グレードのインダストリアルとリテールにおいて最も高く それぞれ 0.7% から 2% 1.2% から 2.5% となっている それに対し A グレードオフィスは 2.3% から 2.4% とわずかな上昇にとどまっている 一方 B グレードオフィスは第 2 四半期の 2.2% から 1.2% に下方修正されている 年間 % 変動率 ( 予想値 )- 不動産価格 全不動産平均 A グレードオフィス A グレードインダストリアル A グレードリテール B グレードオフィス B グレードインダストリアル B グレードリテール

5 12 か月後の期待賃料 - 期待賃料は相変わらず微妙であるが 第 2 四半期の 0.2% から第 3 四半期には 0.7% と上方修正された A グレード賃料は第 2 四半期の 0.5% から 1.5% に上方修正され 全セグメントにおいて上昇している B グレードに関してはそれより控え目で 回答者が引き続き B グレードインダストリアル及びリテールの賃料が弱含みとする中 第 2 四半期からほぼ変化が見られない 年間 % 変動率 ( 予想値 )- 賃料 全不動産平均 A グレードオフィス A グレードインダストリアル A グレードリテール B グレードオフィス B グレードインダストリアル B グレードリテール

6 調査について RICS Global Commercial Property Monitor RICS Global Commercial Property Monitor は四半期毎に発表する商業用不動産の投資及びテナント市場のトレンドリポートです 本リポートはその他住宅販売市場 住宅賃貸市場 商業用不動産 建設動向 農地市場等に関する調査とともに RICS のホームページ ( からご覧いただけます 調査方法調査アンケートは 2017 年 9 月 13 日に配布 回答の締め切りは 2017 年 10 月 6 日でした 回答者は直近 3 か月の状況をその前の 3 か月間と比較するように指示されています 計 1609 社からの回答が回収され そのうち英国からは 347 社となっています アイルランドに関する回答は アイルランド チャータード サベイヤーズ協会の回答と併せて集計しています スパインとポルトガルに関する回答は Iberian Property との照合情報となっています ニュージーランドについての回答は Property Council New Zealand との照合情報です 回答は国ごとに不動産の 3 サブセクター ( オフィス リテール インダストリアル ) を累計し 市場全体のネット変動率を導き出しています ネット変動率 = 上昇とした回答者数 ( 例 : テナント需要 )- 下落とした回答者数 ( 例えば 30% が上昇と回答し 5% が下落と回答した場合はネット変動率が 25% となります ) ネット変動率は -100 から +100 の幅で示されます プラスのネット変動率は全体的な上昇を意味し 逆にマイナスであれば全体的な下落を示します RICS のテナントマインド指標 (OSI) はテナント市場に係る テナント需要 インセンティブの水準 期待賃料の 3 つの系列データのネット変動率の非加重平均値をもとに構成されています RICS の投資マインド指標 (ISI) は投資市場に係る 投資引き合い 期待不動産価格 投資物件供給量の 3 つの系列データのネット変動率の非加重平均値をもとに構成されています 連絡先本リポートは RICS によって作成されています 経済指標に関するお問い合わせ または本リポートへの参加については下記までご連絡ください economics@rics.org 免責条項本資料は論議及び協議の手段となることを目的とするものであり 法的又は専門家の助言として絶対的な信頼をおくものではありません また 内容の正確さについては細心の注意を払っていますが 何ら保証を意味するものではありません データ 情報 その他の資料は確実ではない可能性もあり より新しい資料が他に存在することもあります RICS はいかなる誤り又は遺漏について何ら責任を負わないものとします さらに RICS は必要に応じて適切な専門 法律 技術的助言を求めることをお奨めします RICS は発行物の内容に端を発したいかなる損害に対しても賠償責任を負うことはできません また 内容によってもたらされた結果についても責任を負わないものとします 専門家の基準による信頼 RICS は土地 不動産 建設 インフラの開発と管理において その専門家としての最高水

7 準の知識とその標準化を推進し またメンバーにそれを課しています RICS の名は 常に首尾一貫した標準化されたサービス提供を意味し 我々が携わる市場に信頼をもたらしています 我々は 118,000 名の専門家を認定しており RICS に登録している個人 企業ともに我々の品質保証基準に従わねばなりません メンバーの専門分野は不動産 資産評価 不動産管理 建設プロジェクトの原価計算および監理 インフラ開発 鉱山 農地 林地等の自然資源の管理等 多岐に及びます 新興国における環境アセスメントから 建設管理 または土地の権利についての交渉におよぶまで 我々のメンバーが参加している限り 同様の専門家の基準と倫理が適用されます 我々は 基準が有効な市場を支えるものだと信じています 世界の富の 70% もが土地と不動産に関連している今 我々の分野は経済発展に欠かせないものであり 世界の安定的かつ継続的な投資と成長を支えています 世界の主要な政治と金融の中心都市にオフィスを構え 我々の市場における存在は政策に影響を与え 専門家の基準を根付かせるのに理想的な場所にあると考えています 政府間レベルでの活動を通し 安全で活気のある土地 不動産 建設 インフラ市場を支える国際基準を提供することで 全ての人に恩恵をもたらします 我々は RICS に対する信用を誇りにしており それを厳格に守っています だからこそ RICS の専門家と仕事に携わるクライアントは その仕事の品質と倫理に信頼をよせることができるのです 以上

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