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そうすけすずがみね
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1 大規模修繕長期修繕計画作成ガイドラインについて ~ 注意するポイント ~ 平成 23 年 1 月 29 日財団法人マンション管理センター 1

2 2

3 分譲マンションへの永住意識 3

4 大規模修繕工事を始める前に組合の運営状況をチェック ( マンション管理標準指針より ) 管理組合の運営状況 1 総会の運営 2 理事会の運営 3 防災防犯 4 その他管理規約の作成及び改正管理組合の経理 1 予算決算 2 管理費等の徴収 3 財産の保全 4 帳票類の作成保管建物設備の維持管理 1 保守点検の実施 2 長期修繕計画の作成見直し 3 修繕積立金の積立 4 大規模修繕工事の実施 5 耐震性の検討 6 設計図書の保管閲覧ほか 4

5 耐震診断耐震改修 4-1 建築基準法施行令が昭和 56 年 6 月改正され耐震基準が変更されている ( 新耐震基準 ) それ以前に建設された旧耐震基準の分譲マンションの約 100 万戸については耐震性が劣っている可能性有さらに旧基準の内昭和 46 年 5 月に柱の帯筋間隔の規定が強化されておりそれ以前のものは特に注意が必要 5

6 耐震診断耐震改修 4-2 構造上のバランスが悪いマンション 1 平面形状又は断面形状が不整形なもの 2 上層部と下層部で構造形式が異なるもの 3 細長い形状 ( 辺長比が大きい ) もの 4 ピロティ形式のマンション (1 階の駐車場や店舗により壁が抜けているなど ) 5 耐力壁がバランスよく配置されていないもの 6

7 耐震診断耐震改修 4-3 耐震改修工法のねらい 1 強度の向上 : 建物の壁柱梁といった部材を補強または新設し建物の頑丈さ ( 強度 ) を向上させる 2 靭性能の向上 : 建物の柱に鋼板を巻くなどにより建物の靭性の確保する 3 構造上のバランス改善 : 壁などの新設等によって構造上のバランスを改善 4 地震力の低減 : 地震のエネルギーを吸収する装置を建物に設置し地震時に建物が大きく揺れることを防ぐ ( 住宅金融支援機構の融資の金利優遇有 ) 7

8 耐震診断の実施状況 4-4 耐震診断の実施状況 1 診断を行った 16.9% 2 未実施 75.3% 耐震診断未実施のうち 53.6% が新耐震基準に適合しているのがその理由耐震診断を実施したマンションのうち 75.4% が耐震性確保している ( 平成 20 年度国土交通省マンション総合調査結果より ) 8

9 大規模修繕工事の目的 9

10 大規模修繕とは大規模修繕 : 計画修繕等のうち工事内容工事費工事期間等が多大となる修繕のことをいう大規模修繕の目的事故防止 : タイル剥落手すり腐食落下不具合の解消及び予防耐久性延伸 : 漏水赤水美観快適性向上 : 塗装等居住性機能性向上 : 耐震断熱性の向上資産価値向上 : 居住価値使用価値向上 10

11 大規模修繕大規模修繕の実施時期マンション管理標準指針において適切な長期修繕計画に定められた時期を目安とし調査診断の結果に基づいて計画された工事の要否実施する工事内容等を決めて実施することが標準的な対応とされている 11

12 大規模修繕の実施状況等表 1-1 大規模修繕実施状況 ( 重複回答 ) 外壁塗装等鉄部塗装等実施した屋上防水給水設備排水設備未実施不明 52.8% 59.9% 51.6% 35.2% 25.9% 20.0% 12.5% 表 1-2 外壁塗装等大規模修繕の平均実施時期鉄部塗装等屋上防水給水設備排水設備 11.8 年 8.7 年 11.5 年 13.7 年 14.8 年 ( 平成 20 年度国土交通省マンション総合調査結果より ) 12

13 大規模修繕の工事費調達等表 1-3 工事費用の調達方法 ( 重複回答 ) 修繕積立金一時徴収金借入金 ( 公的金融機関 ) 借入金 ( 民間金融機関 ) その他不明 75.8% 3.4% 4.8% 5.4% 3.8% 23.0% 表 1-4 マンション管理業者に依頼建物診断の実施状況修繕工事請負業者のサービス建築士事務所に依頼実施した調査診断専門業者に依頼マンション保全診断センターに依頼マンションドックに依頼依頼先は不明調査診断は行わなかった不明 41.1% 9.8% 12.6% 10.7% 0.4% 0.1% 0.7% 2.5% 22.1% ( 平成 20 年度国土交通省マンション総合調査結果 ) 13

14 修繕工事の注意点 1. 構造上の安全性の確認 2. 防火区画等の適法性の確認 3. 不燃材料等の内装制限の適合性確認 4. シックハウス対策 5. アスベスト対策 6. 床壁等の共用部分の改造 14

15 大規模修繕の基本的進め方 15

16 大規模修繕工事の実際大規模修繕工事の実際大規模修繕工事の実際管理組合の発意管理組合の発意管理組合の発意専門委員会の設置検討専門委員会の設置検討専門委員会の設置検討専門家の選定専門家の選定専門家の選定調査診断調査診断調査診断資金計画資金計画資金計画修繕基本計画修繕基本計画修繕基本計画修繕設計修繕設計修繕設計工事費見積り工事費見積り工事費見積り大規模修繕工事の施工大規模修繕工事の施工大規模修繕工事の施工総会決議総会決議総会決議竣工竣工竣工修繕等の履歴情報の整理保管修繕等の履歴情報の整理保管修繕等の履歴情報の整理保管調査診断委託契約調査診断調査診断委託契約委託契約設計委託契約設計委託設計委託契約契約工事監理委託契約工事監理工事監理委託契約委託契約工事請負契約工事請負工事請負契約契約施工業者選定施工業者選定施工業者選定16

17 専門家の選定設計監理方式設計事務所管理会社等のコンサルタントを選び設計全般と工事監理を委託する方式設計と施工が分離し厳正なチェックが期待できる責任施工方式信頼のおける施工会社を選定し設計から工事までを請け負わせる方式設計と施工が一体なので専門的な第三者チェックがない 17

18 修繕基本計画修繕設計 18

19 調査診断調査診断とは建物各部や機器の劣化や損傷作動状況を調査測定し将来の影響を予想し必要な基本的対策を明らかにすること長期修繕計画の作成大規模修繕の時期及び内容を決定 19

20 修繕基本計画と修繕設計修繕基本計画のポイント 1 不具合等が単なる経年劣化か当初建設時又は前回改修時の不備か 2 改良が必要又は望ましいのはどこか 3 緊急に対処すべき事項と基本的対策法は 4 大規模修繕としてまとめて行うべき事項内容及び時期を提言 20

21 修繕基本計画と修繕設計修繕設計 ( 改修計画 ) 調査診断により修繕すべきとされたものについてどのような材料と工法でどのように修繕すべきか明らかにしたものでそれに基づいて工事費の見積もりができてかつ適切な工事施工が行えるもの修繕設計の手順 1 材料工法の詳細検討 2 精算項目指定数量の設定 3 設計図書の作成 : 工事仕様書設計図 21

22 修繕基本計画調査診断の結果補修修繕改修の必要性の確定修繕基本計画書の作成工事項目工事内容工事スケジュール概算費用修繕設計 : 修繕内容工事仕様の決定 22

23 調査診断のフロー調査診断のフロー調査診断のフロー調査診断の必要性予備調査診断評価調査診断計画書1次診断2次診断3次診断評価評価調査診断報告書評価修繕工事修繕設計修繕基本計画通常使用23

24 診断のレベルと方法主な目的調査方法調査対象予備診断不具合の早期発見, 劣化診断の初動調査目視調査外壁等目視が可能な範囲 1 次診断現状把握, 劣化の危険性の判断目視調査軽微な機器設計図書外観 2 次診断非破壊試験劣化の危険性の判断, 微破壊試験共用部分改修の要否の判断 3 次診断より詳細な診断評価局部破壊試験を伴う共用部分に加え専有部分 24

25 主な試験方法対象部位試験目的破壊試験非破壊試験コンクリート強度診断圧縮試験シュミットハンマー中性化深さフェノールフタレイン外壁タイルモルタル接着力診断引張試験打診調査赤外線試験仕上塗り材塗膜付着強度診断引張試験クロスカット試験目視調査指触調査アスファルト防水材物性劣化度診断引張試験折り曲げ試験針入度試験目視調査指触調査 25

26 主な試験方法対象部位試験目的破壊試験非破壊試験シーリング材物性劣化度診断引張試験伸び試験給排水管設備劣化度診断抜管試験目視調査指触調査内視鏡調査超音波調査 X 線調査電気設備劣化度診断目視調査絶縁抵抗測定接地抵抗測定 26

27 予備調査診断最適の調査診断方法を決めるための予備調査診断建物設備外構など全般の劣化傾向を把握設計図書過去の調査診断や修繕履歴等の記録を調査予備調査の一環としてアンケート調査を実施する共用部分で専用使用されている部分の不具合の程度を把握する ( バルコニー等 ) 27

28 目視調査既存の材料工法納まりの確認不具合や問題点の抽出屋上バルコニー外壁共用廊下階段共用室金物鉄部設備外構電気 28

29 建物の調査診断方法躯体 : コンクリートひび割れコンクリートの中性化鉄筋の腐食防水診断外装外壁診断 : 屋根まわり外壁廊下手すりタイル仕上げ調査診断結果から修繕基本計画策定 29

30 コンクリート中性化調査コンクリート中の鉄筋はコンクリートの高いアルカリ性 ( コンクリート打設時 :ph= 約 12.5) により腐食から守られているコンクリートは経年により空気中の炭酸ガスなどと反応し徐々にアルカリ度が低下していくこの現象はコンクリートの中性化又は炭酸化と呼ぶ鉄筋までコンクリートの中性化が進むと不動態化の条件がくずれ水分酸素及び炭酸ガスにより鉄筋が腐食しやすくなる 30

31 大規模修繕工事の実施 31

32 調査診断報告書調査診断内容調査診断方法調査診断結果 : 各部の劣化損傷の状態今後の耐用性修繕改修の要否を明記 : 時期材料改修方法改修範囲長期修繕計画や大規模修繕工事等の根拠資料となる 32

33 修繕設計のポイント ( 新築設計との対比 ) 修繕部分と非修繕部分のバランス全体のバランス工事の優先順位居住者作業員の健康への配慮工事中の生活支障 ( 不便不快迷惑等 ) への配慮既存欠陥に対する抜本的対策工事の保証内容保証期間の明示 33

34 設計図書の構成仕様書 : 改修部位範囲材料見積要項支払条件品質保証保証人などの条件特記仕様書仕上表数量表見積記載項目表既存建物図面改修設計図面 34

35 見積参加施工会社を公募マンションの掲示板に貼り出しリフォーム専門業界誌や業界新聞などに掲載依頼工事概要建物概要参加条件 ( 資格規模経験など ) 提出書類 ( 会社概要経歴書財務諸表など ) 35

36 工事費見積見積参加会社を公募現場説明会 : 同一条件での実施質疑応答 : 工事見積に必要な事項の説明確認など工事費に関するトラブル防止質疑応答書は見積もり内訳書とともに工事請負契約書に添付 36

37 施工者選定のポイント施工会社の技術力 : 1 工事価格 : 見積もり内容の正確さ数量単価の妥当性 2 品質管理能力 : 施工管理体制改修工事の実績熱意姿勢現場代理人 ( 予定者 ) の能力 : 品質管理能力経歴人柄居住者対応能力施工会社の財務能力アフターサービス工事保証 37

38 工事業者選定の方法 ( 例 ) 1 次 : 書類選考 2 次 : ヒアリング選考評価項目配点内容工程表 3 全体工程詳細工程居住者に対する配慮仮設計画 3 仮設平面図足場架設通路計画壁つなぎ強度計算書足場仮設詳細図工事車両進入路工事車両進入路養生等改修実績 2 代表的な改修工事の工事金額 (3 事例 ) 会社概要 4 設立資本金従業員数年商業種工事組織図 2 組織図社内検査体制図協力業者リスト緊急連絡体制図現場常駐技術者業務分担図等現場代理人の職歴 4 正副現場代理人の保有資格改修工事実績工事施工上の考慮点 1 住民への配慮材料の品質安全下地の適切な処理各社 PR 2 アフターサービス 1 アフターケア計画 ( 点検や報告書居住者チェックリスト ) 下見回数 3 延べ日数延べ人数 38

39 工事保証 ( 例 ) 工事保証の対象と保証期間工事保証書 ( 請負者主要材料メーカー主要専門工事業者の三者契約 ) 保証内容 ( 請負者の責任で補修する部分の確定 ) 39

40 < 住宅金融支援機構の融資の条件等の概要 > マンション共用部分リフォーム融資とはマンション管理組合 ( 法人格の有無は問いません ) のみなさまが共用部分のリフォーム工事を行うときに無担保でお借り入れが可能な融資です主な融資条件 1. ご利用いただける管理組合 (1) 次の事項が管理規約または総会の決議で定められていることが必要です 1 管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れること 2 修繕積立金を返済金に充当できること及び今回の借入れの返済には修繕積立金を充当すること 3 管理組合が ( 財 ) マンション管理センターに保証委託すること (2) 毎月の返済額 ( すでに他の借入れがある場合は当該借入れにかかる返済額を含む ) が毎月徴収する修繕積立金の額 ( 返済額に充当するために一定額を徴収する場合にはその徴収額を加えた額 ) の 80% 以内となること (3) 修繕積立金が一年以上定期的に積み立てられており管理費や組合費と区分して経理されていることまた修繕積立金が適正に保管されており滞納割合が 10% 以内であること 2. 融資額対象となる工事費の 8 割以内で 150 万円住宅戸数が融資額の限度です 3. 融資金利 < 平成 23 年月日現在 > ( 金利は毎月見直します ) 一般のリフォームバリアフリー工事省エネルギー工事 % 耐震改修工事 % 4. 返済期間 1~10 年 ( 年単位 ) 5. 担保 ( 財 ) マンション管理センターが保証人となり担保が不要です 40

41 次のような共用部分に対する工事をする場合に利用できます 41

42 42 事前のご相談(機構支店)総会の決議等融資のお申込み(機構支店)融資の決定工事の着工竣工融資総額の決定融資のご契約(取扱金融機関)融資金のお受け取り融資手続きの流れ融資手続きの流れ融資手続きの流れ

43 総会決議管理組合の総会にて 1 実施する工事計画の内容 2 工事費の調達負担方法 3 施工者選定結果の確認をする工事費については予備費の設定が望ましい 43

44 工事請負契約の締結工事請負契約書工事請負契約約款工事費内訳書設計図書工事工程表保証承諾書質疑応答書など 44

45 修繕工事の流れと特徴 45

46 工事監理 46

47 工事監理の重要性設計図書仕様書どおりに工事が実施されているかの確認検査工事監理能力を備えた専門家に委託工事監理業務委託契約書の締結 : 監理業務の内容期間報酬額の確認 47

48 工事監理工事着工前施工実施計画の承認居住者に対する説明広報工事実施中工事の着手工事施工内容の監理報告中間検査 ( 中間工事代金請求書審査 ) 48

49 工事中の進捗管理工事着工後仮設足場をかけてから高圧洗浄を実施する打診調査を行うなどして施工者側が工事箇所のマーキングを行うその時点で当初予定していた指定数量と結果としての精算数量の違いなどを推定する大規模な団地である場合にはその途中段階で当初示していた指定数量の再計算が行われる 49

50 工事監理工事完了時竣工検査 ( 最終工事代金の審査 ) 工事完了に伴う監理報告 50

51 検査の流れと竣工検査材料搬入検査工程検査中間検査自主検査 ( 専門工事会社 ) 社内検査 ( 請負者 ) 監理者検査 ( 監理者 ) 発注者検査 ( 発注者 ) 51

52 竣工後の竣工図書作成大規模修繕工事が具体的にどのように行われたのかを確認する資料一般的に施工者側が作成将来発生する故障箇所が今回工事の瑕疵であるのか工事以降に新たに出現した故障箇所であるのかを確認するための裏づけ資料 52

53 竣工図書リスト ( 例その 1) 工事請負契約書( 本文のコピー ) 竣工届竣工引渡書建物引受書工事費精算書保証書専門業者及びメーカーリストアフターケア体制リスト竣工仕様書 53

54 竣工図書リスト ( 例その 2) 色彩計画書施工計画書調査施工図工事に関する報告書工事予定とPR 綴り完了確認書メンテナンス方法及びアフターケア工事記録写真( 別冊 ) 竣工写真( 別冊 ) 54

55 竣工後の留意点長期修繕計画の見直し実際の工事成果を踏まえて大規模修繕工事完了時を起点とした長期修繕計画の見直し実施アフターサービス工事保証竣工後に保証書が交付され各条項の保証部位保証事項保証期間などの確認 55

56 まとめ大規模修繕工事の実施にあたって管理組合全体の合意形成を得ていくプロセスが重要自分達の財産は自分達で守り形成する意識を全員で共有する 56

3-1 2 修繕工事の実態 ( ヒアリング ) 計画修繕は定期点検等で明らかになった建物の劣化の補修のため調査診断修繕計画の作成工事の実施へと区分所有者の合意を形成しつつ進められる当勉強会で実施したヒアリングより管理会社による点検定期点検は 1 回 / 年の頻度で行っている目視

3-1 2 修繕工事の実態 ( ヒアリング ) 計画修繕は定期点検等で明らかになった建物の劣化の補修のため調査診断修繕計画の作成工事の実施へと区分所有者の合意を形成しつつ進められる当勉強会で実施したヒアリングより管理会社による点検定期点検は 1 回 / 年の頻度で行っている目視 3-1 共同住宅の修繕工事 1 修繕工事の実態共同住宅では発生した不具合を修繕する工事だけでなく長期修繕計画に基づき積み立てた修繕積立金を用いた計画修繕等が行われているマンション管理会社 (A 社 ) の受注した工事計画修繕工事実施時の資金調達計画修繕の工事資金は修繕積立金で賄うことが多い大規模修繕工事 ( 計画修繕工事のうち足場を設置したもの )1.9% 計画修繕工事 ( 屋上防水工事