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1 資 料 3 第 2 回 病 院 等 を 対 象 とするヘルスケアリートの 活 用 に 係 るガイドライン 検 討 委 員 会 THE ASSOCIATION FOR REAL ESTATE SECURITIZATION 投 資 法 人 の 活 動 及 び 資 産 運 用 の 範 囲 等 について 2014 年 10 月 23 日 ( 木 ) 一 般 社 団 法 人 不 動 産 証 券 化 協 会

2 Jリートの 仕 組 み(1) Jリートとは 不 動 産 を 主 な 運 用 対 象 とする 投 資 信 託 であり 狭 義 では 証 券 取 引 所 に 上 場 されている 投 資 法 人 出 資 証 券 をJ リート(J-REIT:Japan Real Estate Investment Trust) といいます 投 資 家 から 集 めた 資 金 を 複 数 の 賃 貸 不 動 産 に 投 資 し その 賃 貸 収 入 や 不 動 産 売 却 収 入 から 得 た 利 益 を 投 資 家 に 分 配 ( 配 当 )します 不 動 産 資 産 運 用 会 社 運 用 委 託 不 動 産 投 資 法 人 (Jリート) 賃 料 収 入 等 借 入 投 資 法 人 債 返 済 償 還 利 払 金 融 機 関 投 資 家 賃 貸 不 動 産 借 入 投 資 法 人 債 購 入 分 配 金 不 動 産 投 資 純 資 産 投 資 家 リートは 不 動 産 の 所 有 者 オーナーとしての 役 割 を 果 たします 従 いまして 原 則 として 賃 借 人 が 賃 料 の 支 払 い 等 不 動 産 の 賃 貸 借 契 約 を 通 常 通 り 履 行 している 限 りにおきましては リ ートが 経 営 に 介 入 することはありません 投 資 口 購 入 2

3 Jリートの 仕 組 み(2) 投 資 法 人 制 度 投 資 法 人 から 委 託 を 受 けた 資 産 運 用 会 社 が 資 産 運 用 を 目 的 として 設 立 された 社 団 である 投 資 法 人 に 対 し 出 資 者 が 出 資 した 金 銭 を 主 として 特 定 資 産 ( 1)に 対 する 投 資 として 運 用 する 仕 組 み ( 1) 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 金 銭 債 権 有 価 証 券 匿 名 組 合 出 資 持 分 等 ( 投 信 法 施 行 令 ( 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 施 行 令 以 下 同 様 ) 第 3 条 ) ( 2) 東 京 証 券 取 引 所 有 価 証 券 上 場 規 程 第 1205 条 ( 上 場 審 査 の 形 式 要 件 )(2) a 運 用 資 産 の 総 額 に 占 める 不 動 産 等 の 額 の 比 率 が70% 以 上 となる 見 込 みのあること b 運 用 資 産 等 の 総 額 に 占 める 不 動 産 等 不 動 産 関 連 資 産 及 び 流 動 資 産 等 の 合 計 額 の 比 率 が 上 場 の 時 までに95% 以 上 となる 見 込 みのあること 投 資 法 人 は 資 産 の 運 用 以 外 の 行 為 を 営 業 として 行 うことが 禁 止 ( 投 信 法 ( 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 以 下 同 様 ) 第 63 条 第 1 項 ) 投 資 主 総 会 役 員 会 3

4 Jリートの 仕 組 み(3) 業 務 の 外 部 委 託 投 資 法 人 では 資 産 運 用 や 保 管 事 務 などの 業 務 が 外 部 委 託 されています 投 資 法 人 は 投 信 法 によって 運 用 等 の 実 質 的 な 業 務 を 行 うことが 禁 止 されているた め 業 務 を 外 部 委 託 する 必 要 があります 投 資 法 人 は 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 からなる 役 員 会 を 有 しますが 従 業 員 の 雇 用 が 投 信 法 で 禁 止 されており 純 粋 な 投 資 ビークル( 器 )として 位 置 付 けられています 資 産 運 用 会 社 不 動 産 の 運 用 に 係 る 業 務 ( 不 動 産 の 選 定 資 金 調 達 長 期 修 繕 計 画 の 立 案 プロパ ティマネジメント 業 務 の 選 定 等 )を 行 います 資 産 保 管 会 社 資 産 の 保 管 に 係 る 業 務 を 行 います( 通 常 信 託 銀 行 が 行 い 資 産 は 分 別 保 管 されて います) 一 般 事 務 受 託 者 投 資 主 名 簿 投 資 法 人 債 原 簿 の 作 成 及 び 備 置 き 等 に 関 する 事 務 や 機 関 の 運 営 に 関 する 事 務 等 投 信 法 所 定 の 業 務 を 行 います 4

5 Jリートの 仕 組 み(4) 税 制 上 の 恩 典 ( 導 管 性 ) 投 資 法 人 は 投 資 主 のために 投 資 をいわば 代 行 するビークル( 器 )にすぎません このため 税 制 上 もこれに 適 合 した 取 扱 いをすべく 一 定 の 要 件 を 充 足 することを 条 件 として 投 資 法 人 において 法 人 税 は 課 税 されません 投 資 法 人 では 毎 期 の 利 益 の90% 超 を 投 資 家 に 分 配 する 場 合 に 支 払 分 配 金 の 損 金 算 入 が 認 められ( 1) 分 配 分 には 法 人 税 が 課 税 されません 現 状 投 資 法 人 は 利 益 のほとんどを 分 配 (ほぼ100%)するため 税 引 後 配 当 の 事 業 会 社 ( 株 式 )と 比 較 して 税 引 前 配 当 が 可 能 な 点 で 有 利 な 制 度 となっています Jリートの 場 合 ( 2) 上 場 事 業 会 社 の 場 合 賃 貸 収 益 賃 貸 費 用 事 業 収 益 事 業 費 用 法 人 税 賃 貸 利 益 90% 超 分 配 事 業 利 益 内 部 留 保 受 取 分 配 金 については 株 式 の 配 当 金 と 同 様 の 源 泉 分 離 課 税 ( 個 人 )となっています(2014 年 1 月 1 日 以 降 は %) 配 当 1 その 他 の 税 法 上 の 要 件 を 満 たす 必 要 があります 2 図 表 は 賃 貸 収 益 費 用 利 益 のみを 記 載 し 売 却 損 益 を 省 略 しています 5

6 Jリートの 仕 組 み(5) 厳 格 なガバナンス1 資 産 運 用 会 社 がJリートに 係 る 資 産 の 運 用 業 務 を 行 うためには 下 記 の 許 認 可 が 必 要 投 資 運 用 業 を 行 う 金 融 商 品 取 引 業 者 としての 登 録 資 産 運 用 会 社 は 金 商 法 ( 金 融 商 品 取 引 法 以 下 同 様 ) 第 28 条 第 4 項 に 定 める 投 資 運 用 業 を 行 うものとして 金 商 法 第 29 条 の2に 基 づき 内 閣 総 理 大 臣 の 登 録 を 受 けた 金 融 商 品 取 引 業 者 である 必 要 があります ( 投 信 法 第 199 条 ) 宅 建 業 免 許 の 取 得 運 用 を 行 う 投 資 法 人 の 資 産 に 不 動 産 が 含 まれる 場 合 宅 建 業 法 ( 宅 地 建 物 取 引 業 法 以 下 同 様 ) 第 3 条 第 1 項 の 免 許 ( 宅 建 業 免 許 )が 必 要 です( 投 信 法 第 199 条 第 1 項 第 1 号 ) 宅 建 業 法 に 基 づく 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 主 として 不 動 産 に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 とする 場 合 には 宅 建 業 法 第 50 条 の2 第 1 項 の 認 可 ( 取 引 一 任 代 理 等 の 認 可 )が 必 要 です( 投 信 法 第 199 条 第 1 項 第 2 号 ) Jリートが 東 京 証 券 取 引 所 に 上 場 する 際 には 東 京 証 券 取 引 所 や 引 受 証 券 会 社 の 審 査 を 受 けなければなりません 運 用 対 象 や 方 法 を 定 めた 規 約 を 定 め 財 務 局 に 登 録 する 必 要 があります 投 信 法 金 商 法 だけでなく 宅 建 業 法 信 託 法 信 託 業 法 といった 法 令 金 融 庁 の 監 督 指 針 検 査 マニュアルや 東 京 証 券 取 引 所 日 本 証 券 業 協 会 投 資 信 託 協 会 の 諸 規 則 イ ンサイダー 規 制 等 々 遵 守 すべき 規 則 類 は 多 岐 にわたります 6

7 Jリートの 仕 組 み(6) 厳 格 なガバナンス2 Jリートは 資 産 運 用 ビークルであり 何 よりも 資 産 運 用 が 適 切 に かつ 投 資 主 に 忠 実 にな されることが 重 要 でありますが 前 述 のとおり 投 資 法 人 は 資 産 運 用 を 資 産 運 用 会 社 に 委 託 する 外 部 委 託 型 スキームをとっており 資 産 運 用 会 社 の 運 用 が 適 切 に かつ 投 資 主 に 忠 実 になされることを 確 保 する 必 要 があります このため 法 令 は この 点 を 考 慮 して 投 資 法 人 の 関 係 者 に 対 して 下 記 のとおり 善 管 注 意 義 務 と 忠 実 義 務 を 課 しています 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 の 投 資 法 人 に 対 する 忠 実 義 務 及 び 善 管 注 意 義 務 ( 投 信 法 第 97 条 他 ) 資 産 運 用 会 社 の 投 資 法 人 に 対 する 忠 実 義 務 及 び 善 管 注 意 義 務 ( 金 商 法 第 42 条 他 ) 一 般 事 務 受 託 者 及 び 資 産 保 管 会 社 の 投 資 法 人 に 対 する 忠 実 義 務 及 び 善 管 注 意 義 務 ( 投 信 法 第 118 条 他 ) 7

8 REIT 制 度 はグローバル スタンダード リートは1960 年 に 米 国 で 始 まり 世 界 27カ 国 に 広 まっています (2014/3 時 価 総 額 約 132 兆 円 ) 英 国 30 銘 柄 6.4 兆 円 日 本 44 銘 柄 7.6 兆 円 カナダ 45 銘 柄 5.2 兆 円 フランス 34 銘 柄 香 港 10 銘 柄 7.6 兆 円 米 国 2.2 兆 円 205 銘 柄 シンカ ホ ール 77.9 兆 円 36 銘 柄 4.8 兆 円 南 アフリカ 28 銘 柄 2.1 兆 円 ブラジル 125 銘 柄 1.4 兆 円 オーストラリア 50 銘 柄 兆 円 ( 出 所 )ARES 2014 年 3 月 末 時 点 株 式 時 価 総 額 (\) 上 場 銘 柄 数 1 米 国 779, オーストラリア 90, フランス 76, 日 本 75, 英 国 64, カナダ 51, シンガポール 47, 香 港 21, 南 アフリカ 21, ブラジル 13, メキシコ 12, マレーシア 10, オランダ 10, ベルギー 10, トルコ 9, タイ 6, ニュージーランド 4, 台 湾 2, イタリア 2, ドイツ 1, ギリシャ 1, アイルランド 1, スペイン ブルガリア イスラエル 韓 国 フィンランド 81 1 合 計 額 1,316,

9 充 実 した 情 報 開 示 不 動 産 情 報 については 世 界 一 とも 言 われるJリートの 情 報 開 示 各 Jリートのホームページから 様 々な 情 報 が 入 手 できます 投 資 法 人 の 仕 組 み 投 資 法 人 の 概 要 運 用 の 仕 組 み 及 び 運 用 方 針 資 産 運 用 会 社 資 産 保 管 会 社 等 の 概 要 IR 情 報 - 定 期 開 示 情 報 1 口 当 り 予 想 分 配 金 決 算 情 報 ( 決 算 短 信 運 用 報 告 書 有 価 証 券 報 告 書 など) 決 算 説 明 会 資 料 など 運 用 不 動 産 について ニュースリリース ニュースリリース - ス 適 時 開 示 情 報 新 規 物 件 の 取 得 や 売 却 組 入 物 件 ポートフォリオ 一 覧 大 口 テナントの 異 動 変 更 鑑 定 評 価 額 増 資 計 画 や 借 入 金 社 債 等 の 資 金 調 達 情 報 テナント 稼 働 率 主 要 テナント 資 産 運 用 会 社 の 運 用 体 制 の 変 更 予 想 分 配 金 の 修 正 9

10 Endnotes: 注 意 事 項 当 資 料 等 は 一 般 社 団 法 人 不 動 産 証 券 化 協 会 が 証 券 取 引 所 に 上 場 している 不 動 産 投 資 法 人 の 発 行 する 不 動 産 投 資 証 券 の 概 要 を 説 明 するために 作 成 したもので 商 品 の 仕 組 みおよび 商 品 性 に 関 する 情 報 の 提 供 を 唯 一 の 目 的 としています 当 資 料 は 不 動 産 投 資 証 券 の 売 買 等 の 勧 誘 を 目 的 としているものではございません 不 動 産 投 資 証 券 は 個 別 の 銘 柄 により その 資 産 内 容 や 運 用 方 針 などが 大 きく 異 なっています 不 動 産 投 資 証 券 の 募 集 もしくは 売 出 に 応 募 される 際 は 目 論 見 書 を 十 分 にお 読 みになった 上 で 投 資 いただくようお 願 い 申 し 上 げ ます 既 に 上 場 されている 不 動 産 投 資 証 券 の 売 買 については 各 不 動 産 投 資 法 人 から 発 表 される 有 価 証 券 報 告 書 や 資 産 運 用 報 告 決 算 短 信 決 算 説 明 会 資 料 等 もお 読 みいただくようお 願 い 申 し 上 げます また 上 場 されない 不 動 産 投 資 法 人 の 場 合 につきまして 当 資 料 での 説 明 が 該 当 しない 場 合 がありますので 十 分 にご 留 意 くだ さい 免 責 事 項 当 資 料 記 載 の 内 容 は 信 頼 できると 考 えられる 情 報 源 からの 情 報 に 基 づいて 作 成 されておりますが その 正 確 性 や 真 実 性 実 現 性 などを 保 証 するものではありません また 当 資 料 に 記 載 の 内 容 は 当 資 料 作 成 時 のものであ り 予 告 なく 変 更 されることがあります 利 用 者 は 当 資 料 より 得 た 情 報 を 利 用 者 ご 自 身 の 判 断 と 責 任 において 利 用 していただくものとします 利 用 者 ご 自 身 の 判 断 で 行 った 投 資 の 結 果 に 関 して 一 般 社 団 法 人 不 動 産 証 券 化 協 会 は 一 切 責 任 を 負 いませ ん 10

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