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1 マンション 建 替 え 実 務 マニュアル 平 成 1 7 年 8 月 平 成 22 年 7 月 改 訂 国 土 交 通 省

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3 各 マニュアルの 関 係 について 分 譲 マンションストックは 国 土 交 通 省 の 推 計 によると 平 成 21 年 末 時 点 で562 万 戸 約 1, 400 万 人 が 居 住 しています このうち 築 30 年 を 超 えるストックが100 万 戸 近 くあり 今 後 さらに 増 加 していくものと 見 込 まれます 国 土 交 通 省 では こうした 建 築 後 相 当 の 年 数 を 経 たマンションの 適 切 かつ 円 滑 な 改 修 建 替 え を 推 進 するため 各 種 マニュアルを 作 成 公 表 しています 各 マニュアルに 記 載 されている 主 な 内 容 は 下 図 のとおりです それぞれ 関 連 法 制 度 や 事 業 の 進 め 方 等 を 解 説 していますので 改 修 や 建 替 えを 検 討 するに 当 たっては 目 的 に 応 じて 本 マニュアルだけでなく 他 のマニュアルも 合 わせてご 参 照 ください マンションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するためのマニュアル マンションの 老 朽 度 判 定 の 基 準 費 用 対 改 善 効 果 に 基 づく 建 替 えか 修 繕 改 修 かの 判 断 の 考 え 方 や 進 め 方 などを 解 説 新 築 マンションの 性 能 仕 様 の 事 例 や 修 繕 改 修 工 法 等 の 技 術 情 報 の 提 供 等 建 替 えの 場 合 < 建 替 え 関 連 マニュアル> 改 修 の 場 合 < 改 修 関 連 マニュアル> マンション 建 替 えに 向 けた 合 意 形 成 に 関 するマニュアル マンション 建 替 えの 各 段 階 において 関 係 権 利 者 の 合 意 形 成 を 円 滑 に 進 めるた めの 手 順 留 意 点 等 について 解 説 改 修 によるマンションの 再 生 手 法 に 関 するマニュアル 計 画 修 繕 から 増 築 等 の 大 規 模 改 修 まで 幅 広 く 改 修 工 事 の 手 法 や 留 意 点 などに ついて 解 説 本 マニュアル マンション 建 替 え 実 務 マニュアル マンション 建 替 えに 係 る 法 律 上 の 手 続 きや 実 施 計 画 の 策 定 等 の 実 務 について 詳 細 に 解 説 マンション 耐 震 化 マニュアル マンションの 耐 震 診 断 耐 震 改 修 実 施 な ど 管 理 組 合 等 が 行 う 実 務 的 な 手 続 き 留 意 点 などについて 解 説 < 団 地 型 マンションの 再 生 マニュアル> 団 地 型 マンション 再 生 マニュアル 団 地 型 マンションで 建 替 え 又 は 改 修 による 再 生 を 検 討 する 際 の 合 意 形 成 の 手 順 や 実 施 計 画 における 実 務 等 及 び 団 地 生 活 の 活 性 化 に 関 する 内 容 その 他 留 意 点 について 解 説 <その 他 > マンション 標 準 管 理 規 約 マンションにおける 快 適 な 生 活 を 継 続 的 に 送 るための 維 持 管 理 等 に 係 る 生 活 の 基 本 的 なルールを 定 めた 適 正 な 管 理 規 約 の 標 準 モデル

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5 マンション 建 替 え 実 務 マニュアル 目 次 序 章 本 マニュアルの 目 的 と 位 置 づけ 1. 本 マニュアルの 目 的 本 マニュアルの 位 置 づけ... 2 第 1 章 マンション 建 替 えに 係 る 法 律 上 の 手 続 き 1.1 区 分 所 有 法 と 円 滑 化 法 の 関 係 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 の 手 続 き 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 における 建 替 え 決 議 の 手 続 き... 6 (1) 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 に 関 する 手 続 き... 7 (2) 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 と 決 議 において 定 めるべき 事 項 (3) 建 替 え 決 議 成 立 から 建 替 え 合 意 までの 手 続 き 団 地 における 建 替 え 決 議 の 手 続 き (1) 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 の 手 続 き (2) 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 の 手 続 き 円 滑 化 法 に 基 づく 事 業 実 施 の 手 続 き 建 替 組 合 の 設 立 と 組 織 運 営 (1) 建 替 組 合 設 立 から 売 渡 し 請 求 までの 手 続 き (2) 建 替 組 合 の 組 織 と 運 営 権 利 変 換 計 画 の 策 定 および 認 可 (1) 権 利 変 換 手 続 開 始 の 登 記 から 権 利 変 換 の 登 記 までの 手 続 き (2) 権 利 変 換 計 画 の 内 容 (3) 権 利 変 換 期 日 における 権 利 の 変 換 施 行 マンションの 明 渡 しから 建 替 組 合 の 解 散 まで (1) 明 渡 しから 工 事 完 了 までの 手 続 き (2) 価 額 等 の 確 定 と 清 算 手 続 き (3) 建 替 組 合 の 解 散 手 続 き 第 2 章 建 替 え 実 施 計 画 の 策 定 実 務 2.1 建 替 え 実 施 計 画 の 策 定 実 務 の 内 容 (1) 建 替 え 実 施 計 画 の 策 定 実 務 の 内 容 (2) 各 段 階 における 策 定 実 務 の 基 本 的 内 容 事 業 計 画 の 策 定 計 画 条 件 の 把 握 整 理 (1) 法 規 制 等 の 確 認 (2) 物 理 的 な 制 約 に 関 する 調 査 (3) 不 動 産 市 況 の 確 認 (4) 施 行 マンションの 権 利 関 係 等 の 調 査... 91

6 (5)その 他 近 隣 関 係 等 の 把 握 区 分 所 有 者 の 状 況 と 意 向 等 の 把 握 (1) 区 分 所 有 者 の 状 況 の 把 握 (2) 区 分 所 有 者 の 意 向 の 把 握 建 替 え 決 議 と 円 滑 化 法 適 用 の 留 意 点 (1) 同 一 敷 地 での 一 棟 型 マンション 建 替 え (2) 隣 接 地 を 活 用 した 一 棟 型 マンション 建 替 え (3) 団 地 型 マンションの 建 替 え (4)その 他 留 意 事 項 事 業 性 向 上 の 検 討 (1) 事 業 収 支 の 向 上 (2) 敷 地 条 件 の 改 善 (3) 事 業 費 回 収 の 方 策 (4) 事 業 推 進 体 制 の 確 立 (5) 団 地 型 マンションにおける 建 替 え 方 式 の 選 択 事 業 計 画 の 作 成 (1) 再 建 マンションの 施 設 計 画 (2) 再 建 マンションの 資 金 計 画 権 利 変 換 計 画 (1) 検 討 段 階 (2) 計 画 段 階 (3) 権 利 変 換 段 階 区 分 所 有 者 の 個 別 事 情 への 対 応 建 替 え 決 議 に 至 るまでの 合 意 形 成 の 要 点 建 替 え 決 議 までの 合 意 形 成 過 程 における 個 別 事 情 への 対 応 (1) 資 金 調 達 の 問 題 への 対 応 (2) 仮 住 居 の 確 保 の 問 題 への 対 応 (3) 相 続 が 発 生 している 場 合 への 対 応 (4) 行 方 不 明 者 の 問 題 への 対 応 (5) 専 有 部 分 が 数 人 の 共 有 に 属 する 場 合 の 処 理 未 賛 同 者 ( 非 賛 同 者 ) 等 への 対 応 (1) 建 替 え 決 議 前 の 未 賛 同 者 への 対 応 (2) 建 替 え 決 議 非 賛 成 者 に 対 する 対 応 (3) 権 利 変 換 計 画 の 承 認 決 議 への 非 賛 成 者 に 対 する 売 渡 し 請 求 等 (4) 明 渡 しに 応 じなかった 場 合 の 措 置 (5) 建 替 え 決 議 に 賛 成 したが その 後 の 手 続 きに 協 力 しない 区 分 所 有 者 への 対 応 関 係 権 利 者 との 調 整 抵 当 権 者 との 調 整 (1) 建 替 え 決 議 前 の 段 階 における 対 応 (2) 建 替 え 決 議 成 立 から 建 替 組 合 設 立 までの 段 階 における 対 応

7 (3) 建 替 組 合 設 立 段 階 における 対 応 ( 権 利 変 換 計 画 策 定 に 向 けての 抵 当 権 の 確 定 ) (4) 権 利 変 換 段 階 における 対 応 借 家 権 者 との 調 整 (1) 建 替 え 決 議 前 の 段 階 における 対 応 (2) 建 替 え 決 議 から 建 替 組 合 設 立 までの 段 階 における 対 応 (3) 建 替 組 合 設 立 段 階 における 対 応 (4) 権 利 変 換 段 階 における 対 応 底 地 権 者 との 調 整 ( 借 地 権 設 定 型 のマンション 建 替 え) (1) 底 地 権 者 との 事 前 調 整 の 必 要 性 (2) 底 地 権 者 との 契 約 条 件 の 調 整 (3) 売 渡 し 請 求 に 対 する 底 地 権 者 の 承 諾 (4) 権 利 変 換 計 画 に 対 する 地 主 の 同 意 隣 接 地 を 活 用 する 場 合 の 隣 地 所 有 者 との 調 整 (1) 事 業 各 段 階 での 対 応 (2) 隣 接 地 所 有 者 への 保 留 床 の 特 定 分 譲 保 留 敷 地 取 得 者 との 調 整 (1) 保 留 敷 地 取 得 ( 予 定 ) 者 との 関 係 と 基 本 的 な 対 応 (2) 保 留 敷 地 処 分 の 担 保 方 法 その 他 の 関 係 権 利 者 との 調 整 (1) 差 押 権 者 との 調 整 (2) 仮 登 記 上 の 権 利 者 等 との 調 整 (3) 駐 車 場 専 用 使 用 権 を 有 する 権 利 者 との 調 整 (4) 住 宅 供 給 公 社 の 所 有 権 留 保 型 長 期 分 譲 マンションの 建 替 え

8 参 考 資 料 資 料 1 建 替 え 関 連 書 式 1. 参 考 様 式 (1) 建 替 え 決 議 の 手 続 きに 関 わる 書 式... 資 1 (2) 売 渡 し 請 求 の 手 続 きに 関 わる 書 式... 資 10 (3) 建 替 組 合 の 設 立 認 可 手 続 きに 関 わる 書 式... 資 15 (4) 建 替 組 合 の 運 営 に 関 わる 書 式... 資 27 (5) 権 利 変 換 計 画 の 作 成 認 可 手 続 きに 関 わる 書 式... 資 32 (6) 明 渡 し 請 求 から 組 合 解 散 までの 手 続 きに 関 わる 書 式... 資 省 令 で 定 める 書 式 様 式 第 1 権 利 処 分 承 認 申 請 書... 資 41 様 式 第 2 権 利 変 換 を 希 望 しない 旨 の 申 出 書... 資 43 様 式 第 3 借 家 権 の 取 得 を 希 望 しない 旨 の 申 出 書... 資 44 様 式 第 4 権 利 変 換 を 希 望 しない 旨 の 申 出 撤 回 書... 資 45 様 式 第 5 借 家 権 の 取 得 を 希 望 しない 旨 の 申 出 撤 回 書... 資 46 様 式 第 6 権 利 変 換 計 画 書... 資 47 様 式 第 7 権 利 変 換 期 日 等 通 知 書... 資 54 様 式 第 8 補 償 金 払 渡 通 知 書... 資 55 様 式 第 9 権 利 喪 失 通 知 書... 資 57 様 式 第 10 裁 定 申 立 書... 資 書 式 例 建 替 え 決 議 集 会 招 集 通 知 書 例... 資 59 事 業 計 画 書 例... 資 70 定 款 例... 資 79 工 事 請 負 規 程 例... 資 94 会 計 規 程 例... 資 97 処 務 規 程 例... 資 100 監 査 要 綱 例... 資 102 資 料 2 建 替 え 支 援 制 度 1. 優 良 建 築 物 等 整 備 事 業 (マンション 建 替 えタイプ)... 資 都 心 共 同 住 宅 供 給 事 業 (マンション 建 替 えタイプ)... 資 先 導 型 再 開 発 緊 急 促 進 事 業... 資 世 紀 都 市 居 住 緊 急 促 進 事 業... 資 都 市 再 生 住 宅 制 度... 資 民 間 再 開 発 促 進 基 金 による 債 務 保 証 制 度... 資 住 宅 金 融 支 援 機 構 による 都 市 居 住 再 生 融 資... 資 マンション 建 替 えに 関 連 する 税 制 特 例... 資 118

9 資 料 3 マンション 建 替 え 事 例 ( 円 滑 化 法 )... 資 149 資 料 4 マンション 建 替 えに 関 連 する 専 門 家... 資 151 資 料 5 その 他 資 料 1. 技 術 的 助 言... 資 マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 基 本 的 な 方 針... 資 170

10 凡 例 < 法 令 等 略 記 > 本 文 において 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 の 条 文 の 引 用 にあたっては 区 法 条 項 と 記 し 図 表 中 にあっては 区 法 - と 記 す 同 様 に マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 の 条 文 の 引 用 にあたっては 円 法 条 項 と 記 し 図 表 中 にあっては 円 法 - と 記 す また マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 す る 法 律 の 政 令 省 令 については 円 政 円 省 と 記 す さらに マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 による 不 動 産 登 記 に 関 する 政 令 の 条 文 の 引 用 にあたっては 円 登 条 項 と 記 し 借 地 借 家 法 の 条 文 の 引 用 にあたっては 借 法 条 項 と 記 す < 参 考 文 献 略 記 > 本 文 において 参 考 とする 文 献 については 以 下 のように 記 す 文 献 1: 法 務 省 民 事 局 参 事 官 吉 田 徹 編 著 一 問 一 答 改 正 マンション 法 商 事 法 務 文 献 2: 法 務 省 民 事 局 参 事 官 室 編 新 しいマンション 法 商 事 法 務 研 究 会 文 献 3: 稲 本 洋 之 助 鎌 野 邦 樹 著 コメンタール マンション 区 分 所 有 法 日 本 評 論 社

11 序 章 本 マニュアルの 目 的 と 位 置 づけ 1. 本 マニュアルの 目 的 建 築 から 相 当 年 数 を 経 過 したマンションにおいては 躯 体 や 設 備 の 老 朽 化 が 進 む 一 方 で 専 有 面 積 の 不 足 エレベーターの 未 設 置 耐 震 性 や 防 犯 面 での 不 安 などの 問 題 も 抱 えている 今 後 都 市 部 を 中 心 にこういった 老 朽 化 マンショ ンが 急 増 していくことが 見 込 まれ その 再 生 が 重 要 な 課 題 となっている その 一 方 マンションでは 1 つの 建 物 を 多 くの 人 が 区 分 して 所 有 しており それらの 多 様 な 価 値 観 やライフスタイルをもった 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 の 難 しさ 権 利 関 係 利 用 関 係 の 複 雑 さなど 建 替 えや 改 修 を 行 う 上 で 多 くの 課 題 がある こういった 状 況 に 対 して 平 成 14 年 6 月 に マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 円 滑 化 法 という) が 制 定 され 同 年 12 月 には 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 区 分 所 有 法 という) 等 が 改 正 された これらの 法 制 度 が 十 分 に 活 用 され マンション 再 生 が 円 滑 に 行 われるようにな るためには 主 体 となる 管 理 組 合 やそれを 支 援 する 専 門 家 や 地 方 公 共 団 体 等 が 関 連 制 度 の 内 容 や 合 意 形 成 方 策 等 を 十 分 に 理 解 し 取 り 組 む 必 要 があることか ら 国 土 交 通 省 ではこれまでに 本 マニュアルを 含 め 以 下 の1~5のマニュアル を 公 表 し マンション 再 生 に 関 する 情 報 やノウハウの 提 供 を 図 ってきた 1マンションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するためのマニュアル マンションの 老 朽 化 等 に 伴 う 改 善 要 求 に 対 して 建 替 えを 実 施 すべきか 修 繕 改 修 で 対 応 すべきかの 判 断 を 行 うための 方 法 や 手 段 を 示 した 2マンションの 建 替 えに 向 けた 合 意 形 成 に 関 するマニュアル 建 替 え 決 議 までを 中 心 として 区 分 所 有 者 間 の 合 意 形 成 の 進 め 方 や 組 織 体 制 の 整 備 運 用 について 示 した 3 改 修 によるマンション 再 生 手 法 に 関 するマニュアル 改 修 によりマンションの 再 生 を 図 る 場 合 の 事 業 の 進 め 方 や 課 題 への 対 応 方 法 を 示 した 4マンション 建 替 え 実 務 マニュアル( 本 マニュアル) マンション 建 替 えに 係 る 法 律 上 の 手 続 きや 実 施 計 画 の 策 定 等 の 実 務 につ いて マンション 建 替 え 実 務 者 の 視 点 から 見 た 留 意 点 及 びその 対 応 方 法 な どについて 示 した 5マンション 耐 震 化 マニュアル マンションの 耐 震 診 断 耐 震 改 修 実 施 など 管 理 組 合 及 び 区 分 所 有 者 が 行 うマンションの 耐 震 化 に 関 する 実 務 的 な 手 続 き 留 意 点 などについて 示 した 1

12 今 後 建 替 えが 必 要 となる 多 くのマンションにおいては これまでの 建 替 え 事 例 にあるように 余 剰 容 積 を 活 用 して 大 量 の 保 留 床 を 生 み 出 し これをデベロッ パーなどに 処 分 して 事 業 資 金 を 調 達 するという 事 業 手 法 をとることが 難 しく なることが 予 想 される その 場 合 には デベロッパーなどに 頼 らず 各 区 分 所 有 者 が 自 ら 応 分 の 費 用 を 負 担 し 事 業 の 推 進 主 体 となって 建 替 計 画 を 作 成 し 事 業 を 進 めることが 必 要 になる そのような 事 業 環 境 においては 負 担 なしでの 建 替 えなど 有 利 な 経 済 条 件 を 動 機 付 けに 区 分 所 有 者 間 の 合 意 形 成 を 図 ることはできず 各 区 分 所 有 者 がマン ションの 現 状 と 将 来 についての 問 題 意 識 を 共 有 し 建 替 えの 必 要 性 を 強 く 実 感 しない 限 り 多 数 の 区 分 所 有 者 の 間 に 建 替 えについての 合 意 をつくりだすこと は 困 難 である そして 事 業 に 関 わる 実 務 者 には 早 い 段 階 から 事 業 上 の 課 題 を 的 確 に 抽 出 し 対 策 を 検 討 して 事 業 計 画 の 策 定 や 組 織 づくりに 反 映 させて いくことがこれまで 以 上 に 望 まれる このため 本 マニュアルでは 実 務 者 に 必 要 とされる 知 識 やノウハウについて 取 りまとめ これを 公 表 して 共 有 することにより マンションの 建 替 えの 円 滑 化 を 図 るものである 2. 本 マニュアルの 位 置 づけ 本 マニュアルにおいては 実 現 可 能 な 建 替 え 計 画 を 策 定 するために 検 討 すべ き 課 題 や 事 業 推 進 上 発 生 し 得 る 問 題 点 を 網 羅 的 に 取 り 出 し 建 替 えの 実 務 に 携 わる 専 門 家 や 公 共 団 体 等 の 担 当 者 の 視 点 から 再 整 理 するとともに 現 状 で 考 え 得 る 対 応 方 法 について 可 能 な 限 り 示 した 本 マニュアル 全 体 の 大 きな 構 成 の 柱 は 以 下 のとおりである 1 主 として 建 替 え 推 進 決 議 を 経 て 建 替 え 決 議 に 至 るまでの 計 画 の 策 定 と 実 現 化 のために 取 り 組 むべき 検 討 課 題 を 網 羅 的 に 整 理 し 計 画 立 案 上 の 注 意 点 などを 示 すこと 2 区 分 所 有 法 の 建 替 え 決 議 から 円 滑 化 法 に 基 づく 建 替 組 合 の 設 立 権 利 変 換 計 画 の 認 可 など 建 替 えの 各 段 階 での 法 手 続 きに 関 する 必 要 書 式 や 参 考 書 式 各 種 の 支 援 制 度 の 活 用 方 法 などを 示 すこと 本 マニュアルでは 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 を 行 い 円 滑 化 法 に 基 づく マンション 建 替 事 業 を 行 うケースを 中 心 に 解 説 している 今 後 実 務 担 当 者 が 本 マニュアルを 手 引 きとして 活 用 し 地 方 公 共 団 体 等 とも 協 議 相 談 の 上 対 応 することを 期 待 するところである 2

13 第 1 章 マンション 建 替 えに 係 る 法 律 上 の 手 続 き マンションの 建 替 えに 係 る 主 な 法 律 として 区 分 所 有 法 と 円 滑 化 法 とがある 建 替 え 事 業 を 円 滑 かつ 安 定 的 に 進 めるためには この 二 つの 法 律 に 基 づき 事 業 を 進 めることが 望 まれるが そのためには 法 律 の 内 容 を 十 分 に 理 解 する 必 要 がある 1.1 区 分 所 有 法 と 円 滑 化 法 の 関 係 マンションの 建 替 えに 向 けては 管 理 組 合 が 中 心 となり 建 替 え 計 画 を 策 定 しながら 合 意 形 成 を 行 い 区 分 所 有 者 の 理 解 が 最 大 限 に 得 られた 段 階 で 管 理 組 合 の 集 会 において 建 替 えの 実 施 を 決 定 ( 建 替 え 決 議 )する 必 要 がある この 建 替 え 決 議 の 手 続 き 等 は 区 分 所 有 法 に 規 定 されている 建 替 えの 発 意 建 替 えの 実 施 を 決 定 ( 建 替 え 決 議 ) 区 分 所 有 法 が 建 替 えの 実 施 を 決 定 ( 建 替 え 決 議 ) する 際 の 要 件 や 手 続 きについて 規 定 円 滑 化 法 が 建 替 え 決 議 後 の 建 替 え 事 業 の 進 め 方 のルールについて 規 定 着 工 竣 工 一 方 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 が 成 立 すると 建 替 えを 実 際 に 行 う 段 階 となる この 事 業 実 施 段 階 における 手 続 きやルールについては 円 滑 化 法 に 規 定 されている 円 滑 化 法 を 適 用 することにより 建 替 事 業 を 施 行 する 主 体 の 明 確 化 建 替 え 前 のマンショ ンから 建 替 え 後 のマンションへの 関 係 権 利 の 移 行 等 により 建 替 事 業 を 円 滑 かつ 安 定 的 に 進 めることが 可 能 となる 3

14 1.2 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 の 手 続 き 平 成 14 年 区 分 所 有 法 が 一 部 改 正 ( 平 成 14 年 12 月 11 日 公 布 平 成 15 年 6 月 1 日 施 行 ) され 建 替 え 決 議 の 要 件 の 見 直 しや 団 地 の 建 替 えに 関 する 規 定 の 新 設 など 建 替 えを 円 滑 に 決 定 し 実 行 するための 法 的 整 備 が 行 われた 主 な 改 正 点 は 以 下 のとおりである 改 正 区 分 所 有 法 による 主 な 改 正 点 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 決 議 に 係 る 事 項 団 地 の 建 替 え に 係 る 事 項 従 前 の 規 定 における 問 題 点 建 替 え 決 議 の 要 件 として 建 物 が 老 朽 等 してい ること( 老 朽 要 件 ) 建 物 の 効 用 の 維 持 回 復 に 建 物 価 額 等 の 建 物 の 状 況 に 照 らして 過 分 の 費 用 を 要 すること( 費 用 の 過 分 性 要 件 ) 等 があったり その 具 体 的 内 容 や 判 定 基 準 が 不 明 確 でしばし ば 争 いの 原 因 となっていた 建 替 え 決 議 を 行 うには 建 替 えの 前 後 で 敷 地 が 同 一 でなければならなかった 例 えば 既 存 不 適 格 マンションの 建 替 えでは 隣 接 敷 地 を 取 得 し 敷 地 面 積 を 拡 大 する 必 要 性 が 大 きいが このような 場 合 に 建 替 え 決 議 ができず 建 替 えに 全 員 合 意 が 必 要 であった 建 替 え 決 議 を 行 うには 主 たる 使 用 目 的 が 同 一 でなければならなかった 例 えば 商 業 業 務 施 設 が 大 部 分 を 占 め 上 部 に 一 部 住 居 があるマンションを 住 民 のみのマン ションに 建 替 えるには 建 替 え 決 議 ができず 全 員 合 意 が 必 要 とされた 団 地 関 係 に 即 した 建 替 えについての 規 定 がな く また 団 地 内 の 一 部 の 建 物 のみを 建 替 える 場 合 の 手 続 きが 不 明 確 であった 改 正 点 老 朽 要 件 費 用 の 過 分 性 要 件 が 撤 廃 され 区 分 所 有 者 および 議 決 権 の 各 5 分 の4 以 上 の 賛 成 で 建 替 え 決 議 ができるようになった 建 替 え 決 議 を 目 的 とする 集 会 の 開 催 に 至 る 手 続 き 規 定 が 整 備 された 敷 地 の 同 一 要 件 が 緩 和 され 隣 接 地 の 購 入 や 敷 地 の 一 部 処 分 による 建 替 えについて 建 替 え 決 議 を 行 う ことができることとなった 建 物 の 主 たる 使 用 目 的 の 同 一 要 件 が 撤 廃 され 主 要 用 途 の 異 なるマン ションへの 建 替 えについて 建 替 え 決 議 を 行 うことができるようになっ た 区 分 所 有 法 第 69 条 の 団 地 内 の 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 第 70 条 の 団 地 内 の 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 が 新 設 され 団 地 の 建 替 え 決 議 の 方 法 が 明 確 にされた 改 正 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 を 行 う 上 では 建 替 え 決 議 の 前 提 条 件 ( 区 分 所 有 4

15 建 物 であるか 法 定 の 団 地 の 建 替 え 要 件 を 満 たしているか 等 について 建 替 え 決 議 と 円 滑 化 法 適 用 の 留 意 点 を 参 照 )をまず 確 認 の 上 (1) 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 に 関 する 手 続 き (2) 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 と 決 議 において 定 めるべき 事 項 (3) 建 替 え 決 議 成 立 から 建 替 え 合 意 までの 手 続 き について 特 に 留 意 する 必 要 がある 実 質 的 には 建 替 えの 合 意 形 成 が 整 っている 場 合 であっても 建 替 え 決 議 の 要 件 に 抵 触 したり 手 続 きに 瑕 疵 があれば 建 替 え 決 議 のやり 直 しが 必 要 となる 場 合 があり 建 替 え の 機 運 が 低 下 してしまうことにもなりかねない さらに 合 意 形 成 が 整 わない 状 態 で 建 替 え 決 議 を 行 う 場 合 には その 後 の 裁 判 等 を 視 野 に 入 れた 法 的 な 対 応 の 準 備 が 必 要 になる 事 前 に 弁 護 士 等 の 指 導 を 受 けるなどして 関 連 する 法 制 度 の 内 容 を 十 分 に 理 解 して 臨 む 必 要 がある 5

16 1.2.1 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 における 建 替 え 決 議 の 手 続 き 一 つの 敷 地 に 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 がある 場 合 における 建 替 え 決 議 の 手 続 きについて 解 説 する 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 における 建 替 え 決 議 までの 手 続 き( 区 分 所 有 法 62 条 関 係 ) 建 替 え 決 議 集 会 の 準 備 ( 区 分 所 有 者 の 確 定 議 決 権 の 確 認 等 ) 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 以 上 前 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 発 出 ( 区 法 62-4) 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の1ヶ 月 以 上 前 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 に 関 する 説 明 会 の 開 催 ( 区 法 62-6) 建 替 え 決 議 のための 集 会 の 開 催 建 替 え 決 議 の 実 施 ( 区 法 62-1) 通 知 事 項 説 明 事 項 説 明 会 の 開 催 通 知 は1 週 間 以 上 前 の 発 出 で 足 りる( 区 法 )が 集 会 の 招 集 通 知 に 併 せて 記 載 すること が 望 ましい 決 定 事 項 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 区 法 14 38)の 各 5 分 の4 以 上 の 多 数 で 決 議 成 立 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 ( 区 法 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 ( 建 替 え 決 議 に ついて 問 う 旨 ) 2 議 案 の 要 領 ( 建 替 え 決 議 で 定 める 事 項 ( 区 法 62-2)を 要 約 したもの) 3 建 替 えを 必 要 とする 理 由 4 建 物 の 効 用 の 維 持 または 回 復 に 要 する 費 用 の 額 およびその 内 訳 5 建 物 の 修 繕 計 画 の 内 容 ( 定 められてい る 場 合 ) 6 建 物 につき 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 て られている 金 額 建 替 え 決 議 で 定 める 事 項 ( 区 法 62-2) 1 再 建 建 物 の 設 計 の 概 要 2 建 物 の 取 壊 しおよび 再 建 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 3 前 記 の 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 4 再 建 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 す る 事 項 6

17 (1) 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 に 関 する 手 続 き 1) 集 会 の 招 集 前 の 準 備 事 項 ( 区 分 所 有 者 の 確 定 議 決 権 の 確 認 等 ) 建 替 え 決 議 を 目 的 とする 集 会 ( 以 下 建 替 え 決 議 集 会 という )を 招 集 する 際 には 区 分 所 有 者 の 状 況 を 把 握 し 区 分 所 有 者 を 確 定 した 上 で 確 実 に 招 集 通 知 が 各 区 分 所 有 者 に 届 くようにする 必 要 がある そのためには 早 い 段 階 からアンケ ートやヒアリング 調 査 等 により 区 分 所 有 者 の 状 況 関 係 書 類 の 送 付 先 を 確 認 し ておくことが 必 要 である また 管 理 組 合 の 了 解 を 得 て 所 有 者 名 義 と 住 所 に 誤 りがないか 招 集 通 知 送 付 前 に 登 記 簿 で 確 認 することも 必 要 である また 建 替 え 決 議 は 集 会 において 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 注 参 照 )のそれ ぞれについて5 分 の4 以 上 の 多 数 の 賛 成 が 必 要 とされるため 区 分 所 有 者 数 を 正 確 に 把 握 し 議 決 権 の 割 合 については 事 前 に 管 理 規 約 ( 規 約 による 別 段 の 定 めを 許 すため)を 確 認 しておく 必 要 がある 区 分 所 有 者 名 簿 を 作 成 し 議 決 権 割 合 を 整 理 しておくとよい 参 照 関 連 事 項 2.2.2(1) 区 分 所 有 者 の 状 況 の 把 握 参 照 関 連 事 項 2.4.2(5) 専 有 部 分 が 数 人 の 共 有 に 属 する 場 合 の 処 理 注 : 議 決 権 ( 区 法 14 38)とは 各 区 分 所 有 者 の 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 共 用 部 分 の 持 分 の 割 合 による 各 持 分 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り その 有 する 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 による 一 部 共 用 部 分 があるときは その 配 分 面 積 を 一 部 共 用 する 区 分 所 有 者 の 専 有 部 分 の 床 面 積 に 算 入 する 団 地 一 括 建 替 えの 場 合 は 規 約 に 別 段 の 定 めがあっても 敷 地 の 持 分 割 合 による( 区 法 70-2 で 準 用 する 区 法 69-2) 2) 招 集 通 知 の 発 出 時 期 建 替 え 決 議 集 会 を 招 集 するときは 当 該 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 前 までに 招 集 通 知 を 発 する 必 要 がある( 区 法 62 条 4 項 ) この 期 間 は 規 約 により 伸 長 すること ができるが 短 縮 することは 許 されない 通 常 の 集 会 の 場 合 は 開 催 日 の1 週 間 前 までに 通 知 すればよいが 建 替 え 決 議 集 会 の 場 合 は 上 記 のように 招 集 通 知 の 発 出 時 期 が 異 なるので 手 続 きが 遅 れないよ うに 準 備 しなければならない 建 替 え 決 議 集 会 は 通 常 の 集 会 と 同 様 に 管 理 者 が 招 集 する( 区 法 34 条 1 項 ) ま た 区 分 所 有 者 の5 分 の1 以 上 で 議 決 権 の5 分 の1 以 上 を 有 する 者 が 管 理 者 に 対 し 集 会 の 招 集 を 請 求 することができる ( 区 法 34 条 2 項 ) 3) 招 集 通 知 の 通 知 事 項 招 集 通 知 には 以 下 の3 点 を 記 載 し 通 知 しなければならない( 区 法 62 条 4 項 7

18 5 項 35 条 1 項 5 項 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 招 集 通 知 には 会 議 の 目 的 として マンションの 建 替 え 決 議 に 関 する 件 等 建 替 え 決 議 を 行 う 会 議 である 旨 を 明 確 に 示 す 2 議 案 の 要 領 議 案 の 要 領 とは 建 替 え 決 議 において 定 めなければならない 以 下 の4つの 事 項 による 議 案 の 要 点 主 要 な 内 容 である( 区 法 62 条 2 項 )が 通 常 は 議 案 そのものを 添 付 することになろう すなわち 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 を 発 するまでには 建 替 えの 具 体 的 な 計 画 案 を 定 めておく 必 要 がある ア 新 たに 建 築 する 建 物 ( 以 下 再 建 建 物 という)の 設 計 の 概 要 イ 建 物 の 取 り 壊 しおよび 再 建 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 ウ 上 記 イの 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 エ 再 建 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 各 項 目 の 内 容 は 以 下 のとおりである 参 照 文 献 2 ア 再 建 建 物 の 設 計 の 概 要 一 棟 の 建 物 だけでなく 専 有 部 分 となるべき 各 部 分 についても 定 める 必 要 がある 一 棟 の 建 物 全 体 の 用 途 構 造 材 料 階 数 建 築 面 積 延 べ 面 積 各 階 ごとの 床 面 積 等 を 示 すとともに 各 専 有 部 分 の 用 途 配 置 床 面 積 間 取 りを 示 す イ 建 物 の 取 り 壊 しおよび 再 建 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 建 替 えに 要 する 費 用 総 額 の 概 数 である ただし この 費 用 は 決 議 の 段 階 ではあくまでも 予 定 額 のため 区 分 所 有 者 の 賛 否 の 判 断 に 支 障 がない 限 度 において ある 程 度 の 幅 のある 定 め 方 をすることが 許 される ウ 上 記 イの 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 上 記 イに 定 める 費 用 総 額 を 建 替 え 参 加 者 等 がどのような 割 合 で 分 担 する かについて 定 めるもので 費 用 分 担 の 決 定 の 方 法 または 基 準 を 明 示 するこ とになる 多 くの 場 合 は 建 替 え 決 議 前 までに 再 建 建 物 の 各 住 戸 の 取 得 価 額 は 定 められているはずであるから それを 示 せばよい また 費 用 分 担 8

19 の 基 準 は 再 建 建 物 については 分 担 額 が 再 建 建 物 において 取 得 する 専 有 部 分 に 比 例 し 取 壊 し 費 用 については 現 建 物 および 敷 地 について 有 する 権 利 の 価 格 を 考 慮 して 定 められることになるのが 一 般 的 である エ 再 建 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 本 来 は 再 建 建 物 のどの 部 分 を 誰 が 取 得 することになるのか その 場 合 の 対 価 の 清 算 をどのようにするのか 等 について 定 めるが 建 替 え 決 議 の 段 階 では 参 加 者 が 確 定 していないため その 決 定 の 方 法 または 基 準 ( 住 戸 取 得 の 定 め 方 のルールなど)を 定 めていれば 足 りると 考 えられる また 保 留 床 が 生 じる 場 合 にも 原 始 的 に 誰 が 取 得 することになるのか つまり 建 替 え 参 加 者 全 員 で 共 有 するのか 特 定 の 参 加 者 またはデベロッパー 等 の 事 業 者 が 原 始 取 得 するかを 定 めておけば 足 りると 考 えられる 3その 他 の 通 知 事 項 前 述 の 会 議 の 目 的 たる 事 項 議 案 の 要 領 のほか 以 下 の4 点 を 記 載 し 通 知 しなければならない ( 区 法 62 条 5 項 ) 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-1 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 書 ア 建 替 えを 必 要 とする 理 由 イ 建 替 えをしない 場 合 における 建 物 の 効 用 の 維 持 または 回 復 ( 建 物 が 通 常 有 すべき 効 用 の 確 保 を 含 む )をするのに 要 する 費 用 の 額 およびその 内 訳 ウ 建 物 の 修 繕 に 関 する 計 画 が 定 められているときは 当 該 計 画 の 内 容 エ 建 物 につき 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てられている 金 額 各 項 目 の 内 容 は 以 下 のとおりである 参 照 文 献 1 文 献 2 ア 建 替 えを 必 要 とする 理 由 建 替 えを 必 要 とする 理 由 としては 集 会 の 招 集 者 が 建 替 えを 必 要 と 考 えた 理 由 をできる 限 り 具 体 的 な 事 実 に 基 づいて 記 載 することが 必 要 である 単 に 建 物 が 老 朽 したため 等 の 抽 象 的 な 記 載 では 足 りず 例 えば 老 朽 化 により 補 修 や 取 替 え 等 に 相 当 額 の 費 用 が 要 することや 各 専 有 部 分 の 床 面 積 が 少 なく 住 戸 として 狭 すぎること エレベーターが 設 置 されていな いことなど 現 在 の 建 物 の 状 況 仕 様 設 備 等 について 問 題 を 指 摘 すると 9

20 ともに 建 替 えを 実 施 した 場 合 にはどのようなメリットが 生 じるか それ が 建 物 の 効 用 を 維 持 または 回 復 した 場 合 と 比 較 して 費 用 負 担 に 見 合 ったも のとなっているかなどの 点 について 出 来 るだけ 具 体 的 に 記 載 すべきである イ 建 替 えをしない 場 合 における 建 物 の 効 用 の 維 持 または 回 復 ( 建 物 が 通 常 有 すべき 効 用 の 確 保 を 含 む )をするのに 要 する 費 用 の 額 およびその 内 訳 これは 建 替 えを 実 施 せずに 現 在 の 建 物 を 維 持 することにした 場 合 に 必 要 となる 修 繕 や 改 修 に 要 する 費 用 の 額 とその 内 訳 のことである 集 会 の 決 議 または 規 約 によって 長 期 修 繕 計 画 の 定 めがある 区 分 所 有 建 物 にあっては その 計 画 に 沿 った 修 繕 を 実 施 した 場 合 に 要 する 費 用 の 額 お よびその 内 訳 を 示 すべきものと 考 えられる 長 期 修 繕 計 画 の 定 めがない 区 分 所 有 建 物 にあっても 適 正 な 維 持 管 理 を 行 った 場 合 に 必 要 となる 費 用 の 額 およびその 内 訳 を 示 すべきであるから 一 定 期 間 の 修 繕 計 画 に 相 当 する ものを 想 定 した 上 で それに 基 づいて 費 用 の 額 および 内 訳 を 示 すべきもの と 考 えられる また 建 物 が 通 常 有 すべき 効 用 の 確 保 を 含 む とは 一 般 的 な 社 会 通 念 に 従 い 当 然 に 要 求 される 居 住 水 準 を 満 たすために 例 えば 中 層 程 度 の 建 物 でエレベーターを 設 置 することや 現 在 の 法 令 に 定 められた 耐 震 基 準 を 満 たすための 工 事 を 実 施 すること 等 積 極 的 に 価 値 を 増 加 させるような 改 修 を 行 うべき 場 合 における 改 修 工 事 等 を 指 す 費 用 の 算 定 にあたっては 劣 化 診 断 調 査 等 により 建 物 の 老 朽 化 や 陳 腐 化 の 実 態 を 把 握 するとともに 区 分 所 有 者 が 現 マンションに 抱 いている 不 満 点 や 改 善 ニーズを 具 体 的 に 把 握 した 上 で 管 理 組 合 として 必 要 であると 考 えられる 修 繕 および 改 修 工 事 の 内 容 を 設 定 し それに 基 づいて 修 繕 および 改 修 費 用 を 算 定 することが 重 要 になる また 見 積 条 件 を 明 確 にした 上 で 複 数 社 から 見 積 を 取 るなど 適 正 な 額 となっているかどうかに 留 意 するこ とが 重 要 である なお 建 替 えと 比 較 する 修 繕 改 修 費 用 の 算 定 の 方 法 については マン ションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するためのマニュアル( 平 成 15 年 1 月 国 土 交 通 省 ) を 参 照 されたい ウ 建 物 の 修 繕 に 関 する 計 画 が 定 められているときは 当 該 計 画 の 内 容 集 会 の 決 議 または 規 約 等 により 長 期 修 繕 計 画 が 定 められているときは その 計 画 の 内 容 を 通 知 することを 求 めている エ 建 物 につき 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てられている 金 額 積 み 立 てられている 修 繕 積 立 金 があれば その 金 額 を 通 知 することを 求 10

21 めている 4) 建 替 え 決 議 集 会 の 召 集 通 知 の 通 知 事 項 に 関 する 説 明 会 の 開 催 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 者 は 集 会 の 招 集 通 知 に 記 載 される 上 記 の 通 知 事 項 につ いての 説 明 会 を 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の1ヶ 月 前 (この 期 間 も 規 約 により 伸 長 することができるが 短 縮 することはできない )までに 開 催 しなければな らない なお この 説 明 会 の 開 催 通 知 の 発 出 時 期 については 開 催 日 の 少 なくとも1 週 間 前 とされている( 区 法 62 条 7 項 35 条 1 項 )が 建 替 え 決 議 を 行 う 前 の 重 要 な 説 明 会 であることから 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 に 併 せて 記 載 するなど できる 限 り 早 くに 開 催 日 を 通 知 することが 望 ましい また 義 務 付 けられているのは1 回 であるが 建 替 え 計 画 についての 理 解 が 不 十 分 なまま 集 会 を 行 うことは 避 けな ければならないことから 区 分 所 有 者 の 参 加 状 況 等 に 応 じ 必 要 に 応 じ 数 度 にわたっ て 開 催 することも 検 討 する 必 要 がある 11

22 (2) 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 と 決 議 において 定 めるべき 事 項 1) 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 建 替 え 決 議 は 区 分 所 有 者 および 議 決 権 (7 頁 注 参 照 )の 各 5 分 の4 以 上 の 多 数 により 成 立 する( 区 法 62 条 1 項 ) なお 専 有 部 分 が 数 人 の 共 有 に 属 するときは 共 有 者 は 議 決 権 を 行 使 すべき 者 一 人 を 定 めなければならない( 区 法 40 条 ) 議 決 権 行 使 者 が 定 められた 場 合 は その 者 のみが 議 決 権 を 行 使 することができ その 者 が 議 決 権 を 行 使 した 場 合 には 当 該 区 分 所 有 者 数 は 一 と 数 えられるが 議 決 権 については 共 有 者 全 員 で 有 する 当 該 専 有 部 分 の 床 面 積 全 部 の 割 合 になる( 区 法 38 条 14 条 参 照 ) マンションによ っては 定 期 総 会 の 開 催 などについて 議 決 権 行 使 者 選 定 届 を 厳 格 に 運 用 してい ないことも 多 いので 注 意 が 必 要 である 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-3 議 決 権 行 使 者 選 定 届 書 また 急 きょ 建 替 え 決 議 集 会 に 出 席 できなくなり 議 決 権 を 行 使 できなかったと いった 者 がでないよう あらかじめ 全 区 分 所 有 者 に 書 面 による 議 決 権 行 使 書 の 提 出 を 求 め 当 日 建 替 え 決 議 集 会 に 出 席 した 者 に 対 してはこの 議 決 権 行 使 書 を 返 却 するなどの 工 夫 をしている 例 もある 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-6 議 決 権 行 使 書 2) 建 替 え 決 議 において 定 めるべき 事 項 前 述 の 議 案 の 要 領 にあるように 建 替 え 決 議 においては 単 に 建 替 えの 賛 否 を 問 うのではなく 具 体 的 に 以 下 の 事 項 を 定 めて 決 議 しなければならない( 区 法 62 条 2 項 ) 1 再 建 建 物 の 設 計 の 概 要 2 建 物 の 取 壊 しおよび 再 建 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 3 上 記 2の 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 4 再 建 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 参 照 関 連 事 項 1.2.1(1)3)2 議 案 の 要 領 新 しい 建 物 の 敷 地 内 の 配 置 計 画 は 再 建 建 物 の 設 計 の 概 要 に 含 まれることに なることから 敷 地 の 変 更 を 伴 う 建 替 えを 実 施 する 場 合 は 変 更 された 敷 地 を 前 提 に 再 建 建 物 の 設 計 の 概 要 を 定 め 建 替 え 決 議 を 行 うことになる 3) 建 替 え 決 議 の 採 択 と 集 会 の 議 事 録 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 にあたっては 集 会 の 招 集 前 に 区 分 所 有 者 の 状 況 を 調 査 12

23 し 区 分 所 有 者 の 確 定 及 び 議 決 権 の 確 認 を 行 うことが 必 要 である また 将 来 の 紛 争 を 防 止 するため 確 実 に 招 集 通 知 が 各 区 分 所 有 者 に 届 くよう 配 達 証 明 付 き 郵 便 で 送 付 するなどの 工 夫 を 行 うことが 望 ましい 集 会 で 決 議 を 行 ったときは その 場 で 建 替 え 決 議 案 に 賛 成 の 区 分 所 有 者 数 お よび 議 決 権 割 合 が 各 5 分 の4 以 上 となっているかどうかを 集 計 し 建 替 え 決 議 の 成 立 を 確 認 することになる 一 区 分 所 有 者 が 複 数 の 住 戸 を 所 有 している 場 合 には 区 分 所 有 者 数 は1であるが 議 決 権 は 複 数 の 住 戸 の 議 決 権 割 合 の 合 計 になるので 特 に 注 意 が 必 要 である 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-3 区 分 所 有 者 集 計 表 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-4 区 分 所 有 者 名 簿 建 替 え 決 議 を 採 択 した 集 会 の 議 事 録 には 決 議 についての 各 区 分 所 有 者 の 賛 否 を 記 載 または 記 録 する 必 要 がある( 区 法 62 法 8 項 で 準 用 する 区 法 61 条 6 項 ) こ れは 建 替 え 決 議 の 成 立 後 には 建 替 え 決 議 に 賛 成 しなかった 区 分 所 有 者 に 対 する 催 告 および 売 渡 し 請 求 等 の 手 続 き( 区 法 63 条 )を 行 う 必 要 があるところ 賛 成 者 と 非 賛 成 者 とを 確 定 する 必 要 があるからである このため 建 替 え 決 議 集 会 における 採 決 は 後 日 の 証 拠 として 残 るよう 投 票 用 紙 等 の 書 面 で 行 うべきである 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-6 議 決 権 行 使 書 13

24 (3) 建 替 え 決 議 成 立 から 建 替 え 合 意 までの 手 続 き 建 替 え 決 議 の 成 立 から 建 替 え 合 意 に 至 る 区 分 所 有 法 上 の 手 続 きについて 解 説 する 建 替 え 決 議 から 建 替 え 合 意 までの 手 続 き( 区 分 所 有 法 63 条 64 条 関 係 ) 建 替 え 決 議 ( 区 法 62-1)の 成 立 建 替 え 決 議 集 会 招 集 者 賛 成 者 催 告 ( 区 法 63-1) 非 賛 成 者 催 告 を 受 けた 日 から2ヶ 月 以 内 に 回 答 ( 区 法 63-2) 参 加 の 回 答 不 参 加 の 回 答 無 回 答 ( 区 法 63-3) 建 替 え 参 加 者 ( 買 受 指 定 者 を 含 む) 建 替 え 不 参 加 者 売 渡 し 請 求 ( 区 法 63-4) 建 替 えの 合 意 ( 区 法 64) 催 告 に 対 する 回 答 期 間 の 経 過 から2ヶ 月 以 内 ( 区 法 63-4) 1) 催 告 建 替 え 決 議 成 立 後 集 会 の 招 集 者 は 遅 滞 なく 建 替 え 決 議 に 賛 成 しなかった 区 分 所 有 者 (またはその 承 継 人 )に 対 し 決 議 の 内 容 により 行 われる 建 替 えに 参 加 するか 否 かを 回 答 すべき 旨 を 書 面 で 催 告 しなければならない( 区 法 63 条 1 項 ) 催 告 は 配 達 証 明 付 きの 内 容 証 明 郵 便 で 行 うことが 望 ましい 参 照 資 料 1 参 考 様 式 2-1 催 告 書 催 告 を 受 けた 者 は その 日 から2ヶ 月 以 内 に 集 会 の 招 集 者 に 対 して 回 答 しな ければならない( 区 法 63 条 2 項 ) 建 替 え 決 議 に 反 対 したからといって 不 参 加 の 回 答 をしなければならないということはなく 翻 意 して 参 加 の 回 答 をしても 良 い ただし 期 間 内 に 回 答 しなかった 者 は 建 替 えに 参 加 しない 旨 を 回 答 したものと 14

25 みなされるので 注 意 が 必 要 である( 区 法 63 条 3 項 ) 参 照 資 料 1 参 考 様 式 2-2 催 告 に 対 する 回 答 書 2) 売 渡 し 請 求 1 売 渡 し 請 求 上 記 の 催 告 の 結 果 建 替 えの 参 加 者 ( 建 替 えに 参 加 する 区 分 所 有 者 には 建 替 え 決 議 に 賛 成 した 各 区 分 所 有 者 および 催 告 に 対 し 建 替 えに 参 加 する 旨 の 回 答 を した 各 区 分 所 有 者 )と 不 参 加 者 が 確 定 する これを 受 けて 建 替 えに 参 加 する 区 分 所 有 者 および 買 受 指 定 者 ( 注 参 照 )は 建 替 え 不 参 加 者 に 対 して その 区 分 所 有 権 および 敷 地 利 用 権 を 時 価 で 売 り 渡 すよう 請 求 することができる( 区 法 63 条 4 項 ) 注 : 買 受 指 定 者 ( 区 法 63-4)とは 建 替 え 決 議 に 賛 成 した 各 区 分 所 有 者 もしくは 建 替 え 決 議 の 内 容 により 建 替 えに 参 加 する 旨 を 回 答 した 各 区 分 所 有 者 (これらの 者 の 承 継 人 を 含 む)の 全 員 の 合 意 により 区 分 所 有 権 および 敷 地 利 用 権 を 買 い 受 けることがで きる 者 として 指 定 された 者 をいう 2 売 渡 し 請 求 における 時 価 売 渡 し 請 求 における 時 価 は 建 替 えを 相 当 とする 物 理 的 な 状 態 における 建 物 および 敷 地 の 価 格 ではなく 建 替 え 決 議 の 存 在 を 前 提 としての 時 価 つ まり 建 替 えによって 実 現 される 利 益 を 考 慮 した 価 格 であるとされる その 評 価 は 例 えば 再 建 建 物 が 建 築 された 状 態 における 建 物 および 敷 地 利 用 権 の 価 額 とそれに 要 する 経 費 との 差 額 または 再 建 建 物 の 敷 地 とすること を 予 定 した 敷 地 の 更 地 価 格 と 現 在 の 建 物 の 取 壊 し 費 用 との 差 額 を 基 準 として 算 定 される 時 価 の 算 定 について 以 下 のような 判 例 が 示 されている 売 渡 し 請 求 における 時 価 の 算 定 事 例 ( 東 京 高 裁 平 成 16 年 7 月 14 日 判 決 一 部 控 訴 却 下 一 部 控 訴 棄 却 ( 判 例 時 報 1875 号 52 項 以 下 ) 平 成 16 年 11 月 25 日 上 告 棄 却 により 確 定 ) * 一 審 ( 東 京 地 裁 平 成 16 年 2 月 19 日 判 決 )の 引 用 判 決 であるため 以 下 原 審 を 示 す 1. 区 分 所 有 法 63 条 の 趣 旨 建 替 え 決 議 による 建 替 えの 制 度 は 複 数 の 区 分 所 有 者 の 意 見 が 集 約 されないことで 老 朽 化 したり 一 部 が 滅 失 した 区 分 所 有 建 物 およびその 敷 地 のもつ 社 会 経 済 的 価 値 の 有 効 利 用 が 著 しく 妨 げられる ことを 防 ぐことを 目 的 とするものであり 個 々の 区 分 所 有 者 の 私 的 権 利 の 保 護 に 尽 きるものではな く 建 物 の 区 分 所 有 という 制 度 自 体 の 合 理 性 を 維 持 して 限 られて 社 会 資 源 の 有 効 利 用 を 図 ると 15

26 いう 公 益 的 社 会 政 策 的 観 点 をも 包 含 する 法 63 条 は このような 観 点 から 建 替 えへの 参 加 不 参 加 にかかわらず 全 ての 区 分 所 有 者 の 利 害 を 調 整 してその 保 護 を 図 る 趣 旨 であると 解 するのが 相 当 であり もっぱら 不 参 加 者 の 保 護 を 目 的 とするものであるとはいえない もっとも 不 参 加 者 の 中 には 建 替 えの 必 要 性 や 建 替 え 計 画 の 内 容 自 体 に 異 議 はないが その 他 の 理 由 から 建 替 えには 参 加 しないというものだけではなく 建 替 えの 必 要 性 や 建 替 え 計 画 の 内 容 に 異 議 があるため 参 加 しない 者 も 含 まれるから 時 価 の 判 断 の 過 程 においては 合 理 的 な 限 界 の 範 囲 内 で 特 別 多 数 決 によりその 意 向 を 否 定 される 者 の 保 護 という 見 地 を 加 味 することが 許 容 され る 場 合 があると 解 するのが 相 当 である 2. 時 価 の 算 定 方 法 について 時 価 とは その 建 物 について 建 替 え 決 議 がなされていることを 前 提 として 区 分 所 有 権 と 敷 地 利 用 権 とを 一 体 として 評 価 した 客 観 的 な 評 価 額 をいい 時 価 は 1 建 替 えが 完 成 した 場 合 に おける 再 建 建 物 および 敷 地 利 用 権 の 価 額 から 建 替 えに 要 した 経 費 を 控 除 した 額 ( 以 下 1の 額 と いう ) または 2 再 建 建 物 の 敷 地 とすることを 予 定 した 敷 地 の 更 地 価 額 から 現 存 建 物 の 取 壊 し 費 用 を 控 除 した 額 ( 以 下 2の 額 という )に 対 象 となる 区 分 所 有 部 分 および 敷 地 利 用 権 の 配 分 率 を 乗 じて 算 定 する 1の 額 と2の 額 は 論 理 的 には 一 致 すると 説 かれるが 実 際 にその 価 額 を 通 常 の 不 動 産 価 額 鑑 定 の 手 法 に 従 って 具 体 的 に 算 出 した 場 合 には 採 用 した 算 出 方 法 等 によっては 両 者 に 差 異 が 生 じる したがって より 客 観 的 かつ 合 理 的 な 時 価 の 算 定 のためには 1および2の 各 価 額 について それぞれ 相 当 な 算 出 方 法 により 具 体 的 数 値 を 算 出 し その 各 数 値 を 比 較 考 量 すべきであるが その 後 さらに 建 替 えにおける 個 別 的 事 情 も 加 味 した 総 合 判 断 を 行 ったうえで 最 終 的 な 時 価 の 算 定 を 行 うのが 相 当 である 3. 時 価 の 評 価 時 点 時 価 は 建 替 え 決 議 が 成 立 した 時 点 における 価 額 である 4.1の 額 の 算 出 方 法 建 替 えが 完 成 した 場 合 における 再 建 建 物 および 敷 地 利 用 権 の 価 額 については 近 傍 類 似 地 域 の 新 築 マンションの 販 売 事 例 等 から 再 建 建 物 の 新 築 販 売 価 格 の 総 額 を 算 出 し ここから 現 存 建 物 の 取 壊 し 費 用 および 再 建 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 等 を 控 除 して 算 出 する 開 発 法 によるのが 相 当 で ある 5.2の 額 の 算 出 方 法 2の 額 の 算 出 方 法 においては 再 建 建 物 の 敷 地 とすることを 予 定 した 敷 地 の 更 地 価 額 を 算 出 することになるが これを1の 額 の 算 出 方 法 と 全 く 同 様 で 意 味 のないものにしないという 見 地 か ら 開 発 法 による 算 出 ではなく 近 傍 類 似 地 域 において 再 建 建 物 に 類 似 する 分 譲 マンションの 敷 地 にする 目 的 で 開 発 業 者 によって 取 得 された 事 例 を 対 象 とする 取 引 事 例 比 較 法 によって 算 出 するの が 相 当 である この 点 で 開 発 業 者 が 負 担 する 開 発 経 費 が 反 映 された 価 格 となる 16

27 3 売 渡 し 請 求 できる 期 間 売 渡 し 請 求 をすることができる 期 間 は 催 告 が 到 達 した 日 から2ヶ 月 目 ( 催 告 に 対 する 回 答 の 期 間 )の 日 の 翌 日 から 起 算 して2ヶ 月 以 内 である 催 告 の 到 達 の 日 が 各 不 参 加 者 で 異 なっている 場 合 には この 売 渡 し 請 求 権 の 行 使 期 間 も 各 不 参 加 者 で 異 なるので 注 意 が 必 要 である 4 売 渡 し 請 求 に 応 じない 者 への 対 応 方 策 売 渡 し 請 求 権 は 形 成 権 であるため 売 渡 し 請 求 の 意 思 表 示 が 相 手 方 に 到 達 した 時 点 で 売 買 契 約 が 成 立 し 区 分 所 有 権 及 び 敷 地 利 用 権 が 売 渡 し 請 求 をし た 者 に 移 転 する 売 渡 し 請 求 をした 者 は 買 主 として 代 金 支 払 い 義 務 を 負 い 売 渡 し 請 求 を 受 けた 者 は 売 主 として 専 有 部 分 の 引 渡 しおよび 区 分 所 有 権 等 の 移 転 登 記 手 続 をする 義 務 を 負 う これらの 義 務 は 同 時 履 行 の 関 係 に 立 つこと が 原 則 である( 民 法 533 条 ) なお 売 渡 し 請 求 を 受 けた 者 が 明 け 渡 しによりその 生 活 に 著 しい 困 難 が 生 ずるおそれがあり しかも 建 替 え 決 議 の 遂 行 に 甚 だしい 影 響 を 及 ぼさないと 認 められる 顕 著 な 事 由 がある 場 合 には 1 年 を 超 えない 範 囲 内 で 建 物 の 明 け 渡 し について 期 限 を 許 与 するよう 裁 判 所 に 請 求 することができる( 区 法 63 条 5 項 ) 以 上 の 建 替 え 不 参 加 者 に 対 する 売 渡 し 請 求 は 区 分 所 有 法 に 基 づいて 行 うほ か 円 滑 化 法 に 基 づいて 建 替 組 合 から 請 求 することもできる 円 滑 化 法 では 建 替 組 合 の 設 立 認 可 公 告 後 に 建 替 え 不 参 加 者 に 対 する 売 渡 し 請 求 の 手 続 きを 定 めている( 円 法 15 条 ) 参 照 関 連 事 項 1.3.1(1)3) 円 滑 化 法 による 売 渡 し 請 求 3) 建 替 えに 関 する 合 意 建 替 えに 参 加 する 各 区 分 所 有 者 ( 建 替 え 決 議 に 賛 成 した 各 区 分 所 有 者 催 告 に 対 し 建 替 えに 参 加 する 旨 を 回 答 した 各 区 分 所 有 者 )および 各 買 受 指 定 者 は 建 替 え 決 議 の 内 容 により 建 替 えを 行 う 旨 の 合 意 をしたものとみなされる( 区 法 64 条 ) 17

28 1.2.2 団 地 における 建 替 え 決 議 の 手 続 き 区 分 所 有 法 第 2 章 では 団 地 内 の 建 物 の 建 替 えに 関 して (1) 区 分 所 有 法 69 条 の 建 替 え 承 認 決 議 (2) 区 分 所 有 法 70 条 の 一 括 建 替 え 決 議 という 二 つの 規 定 を 置 いているが 団 地 の 構 成 や 権 利 関 係 により 適 用 できない 場 合 があ るため 注 意 が 必 要 である これらの 決 議 の 成 立 要 件 等 は 以 下 の 通 りである 敷 地 を 共 有 する 団 地 の 建 替 えの 考 え 方 団 地 内 の 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 ( 区 法 69) 団 地 内 の 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 ( 区 法 70) 決 議 の 適 用 要 件 1 団 地 内 の 数 棟 の 建 物 の 全 部 または 一 部 が 区 分 所 有 建 物 であること 2 団 地 内 の 特 定 建 物 ( 建 替 えを 行 う 建 物 ) の 所 在 する 土 地 が 当 該 団 地 内 建 物 の 団 地 建 物 所 有 者 ( 区 法 65)の 共 有 にある 注 こと 土 地 が 団 地 建 物 所 有 者 の 共 有 1 団 地 内 建 物 の 全 部 が 区 分 所 有 建 物 で あること 2 当 該 団 地 内 建 物 の 敷 地 が 当 該 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 の 共 有 にあること 3 団 地 管 理 組 合 の 規 約 により 団 地 内 の 注 建 物 が 管 理 の 対 象 とされていること 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 の 共 有 決 議 の 成 立 要 件 議 決 権 の 考 え 方 団 地 内 の 数 棟 の 建 物 の 全 部 または 一 部 が 区 分 所 有 建 物 1 団 地 内 の 特 定 建 物 について 区 分 所 有 建 物 の 場 合 はその 建 替 え 決 議 ( 区 法 62)またはその 区 分 所 有 者 の 全 員 同 意 があること 区 分 所 有 建 物 以 外 の 建 物 の 場 合 はその 所 有 者 の 同 意 があること 2 団 地 建 物 所 有 者 の 団 体 の 団 地 集 会 にお いて 議 決 権 の4 分 の3 以 上 の 多 数 によ る 承 認 決 議 を 得 ること 1の 各 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 決 議 にお ける 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがな い 限 り 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 によ る( 区 法 38 14,1.2.1(1)1) 参 照 ) 2の 団 地 内 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 にお ける 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがあ る 場 合 であっても 土 地 の 持 分 割 合 に よる( 区 法 69-2) 団 地 内 建 物 の 全 部 が 区 分 所 有 建 物 団 地 管 理 組 合 の 規 約 で 団 地 内 の 建 物 が 管 理 の 対 象 とされている 1 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 で 構 成 され る 団 地 集 会 において 区 分 所 有 者 およ び 議 決 権 の 各 5 分 の4 以 上 の 多 数 に よる 賛 成 を 得 ること かつ 各 団 地 内 建 物 ごとに 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 区 法 38)の 各 3 分 の2 以 上 の 多 数 による 賛 成 を 得 ること 団 地 全 体 の 決 議 成 立 を 確 認 する 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがある 場 合 であ っても 敷 地 の 持 分 割 合 による( 区 法 70-2 で 準 用 する 区 法 69-2) ただし 各 団 地 内 建 物 ごとの 決 議 成 立 を 確 認 する 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 による( 区 法 38 14,1.2.1(1)1) 参 照 ) 注 : 建 物 の 敷 地 利 用 権 が 所 有 権 以 外 の 権 利 である 場 合 は その 権 利 が 準 共 有 に 属 していること 18

29 (1) 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 の 手 続 き 団 地 内 の 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 ( 区 法 69 条 )は 団 地 内 の 一 部 の 建 物 の 建 替 えを 団 地 管 理 組 合 として 承 認 する 決 議 である 建 替 えを 行 う 区 分 所 有 建 物 ( 以 下 特 定 建 物 という )の 建 替 え 決 議 ( 非 区 分 所 有 建 物 の 場 合 はその 所 有 者 の 建 替 えの 意 思 )が 前 提 となり 団 地 内 の 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 のみで 一 部 の 建 物 の 建 替 えを 決 定 できるわけ ではないことに 留 意 すべきである 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 の 手 続 き( 区 法 62 条 69 条 関 係 ) < 特 定 建 物 における 手 続 き> 建 替 え 決 議 集 会 の 準 備 ( 区 分 所 有 者 確 定 議 決 権 の 確 認 等 ) 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 以 上 前 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 発 出 ( 区 法 62-4) 招 集 通 知 の 記 載 事 項 は フロー 参 照 < 団 地 建 物 所 有 者 の 団 体 における 手 続 き> 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 準 備 ( 議 決 権 ( 土 地 の 持 分 割 合 )の 確 認 等 ) 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 以 上 前 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 発 出 ( 区 法 69-4) 通 知 事 項 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の1ヶ 月 以 上 前 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 に 関 する 説 明 会 の 開 催 ( 区 法 62-6) 説 明 会 の 開 催 通 知 は1 週 間 以 上 前 の 発 出 で 足 りる( 区 法 )が 集 会 の 招 集 通 知 に 併 せて 記 載 することが 望 ましい 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 建 替 え 決 議 ( 区 法 62-1) 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 ( 区 法 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 2 議 案 の 要 領 3 建 物 の 設 計 の 概 要 ( 当 該 建 物 の 当 該 団 地 内 に おける 位 置 を 含 む) 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 開 催 日 建 替 え 決 議 で 定 める 事 項 及 び 決 議 の 成 立 要 件 は フロー 参 照 建 替 え 承 認 決 議 ( 区 法 69-1) 原 則 として 議 決 権 ( 土 地 の 持 分 割 合 ) の4 分 の3 以 上 の 多 数 で 決 議 成 立 当 該 承 認 決 議 では 建 替 え 決 議 が 成 立 し た 建 物 の 団 地 建 物 所 有 者 は 全 員 が 賛 成 する 旨 の 議 決 権 の 行 使 をしたものとみ なす ( 区 法 69-3) よって 特 定 建 物 における 建 替 え 決 議 成 立 後 に 団 地 における 建 替 え 承 認 決 議 を 行 うことが 一 般 的 である 19

30 1) 団 地 集 会 の 招 集 前 の 準 備 建 替 え 承 認 決 議 を 行 うには 団 地 における 建 替 え 承 認 決 議 を 会 議 の 目 的 とする 集 会 ( 以 下 建 替 え 承 認 決 議 集 会 という )の 手 続 きと 並 行 もしくは 先 行 して 特 定 建 物 における 建 替 え 決 議 集 会 の 手 続 きを 進 める 必 要 がある 特 定 建 物 の 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 の 手 続 き 等 については 1.2.1(1)で 述 べたとおりである 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 招 集 前 の 準 備 としては 特 定 建 物 の 所 有 者 と 土 地 を 共 有 する 団 地 建 物 所 有 者 ( 区 法 65 条 )の 団 体 の 構 成 員 の 状 況 を 把 握 して 確 実 に 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 招 集 通 知 が 各 団 地 建 物 所 有 者 に 届 くようにしなければならない また 建 替 え 承 認 決 議 は 団 地 集 会 において 議 決 権 の4 分 の3 以 上 の 多 数 の 賛 成 となることによって 原 則 として 成 立 する( 区 法 69 条 1 項 )が この 議 決 権 は 団 地 規 約 にいかなる 定 めがあろうとも 常 に 土 地 の 持 分 割 合 による( 区 法 69 条 2 項 ) このため 事 前 に 団 地 建 物 所 有 者 ごとの 土 地 の 持 分 割 合 を 調 査 し 整 理 しておく 必 要 がある 2) 招 集 通 知 の 発 出 時 期 建 替 え 承 認 決 議 集 会 を 招 集 するときは 通 常 の 集 会 とは 異 なり 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 決 議 の 場 合 ( 区 法 62 条 4 項 )と 同 様 当 該 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 前 までに 招 集 通 知 を 発 する 必 要 がある( 区 法 69 条 4 項 ) この 期 間 は 規 約 によ り 伸 長 することができるが 短 縮 することはできない 通 常 の 集 会 の 場 合 とは 招 集 通 知 の 発 出 時 期 が 異 なるので 手 続 きが 遅 れないように 準 備 しなければならな い 建 替 え 承 認 決 議 集 会 は 通 常 の 団 地 集 会 と 同 様 に 団 地 の 管 理 者 が 招 集 する( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 34 条 1 項 ) また 団 地 建 物 所 有 者 の5 分 の1 以 上 で 議 決 権 ( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 38 条 )の5 分 の1 以 上 を 有 するものが 団 地 の 管 理 者 に 対 し 集 会 の 招 集 を 請 求 することができる ( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 34 条 3 項 ) 3) 招 集 通 知 の 通 知 事 項 建 替 え 承 認 決 議 集 会 の 招 集 通 知 には 以 下 の3 点 を 記 載 しなければならない( 区 法 69 条 4 項 35 条 1 項 5 項 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 招 集 通 知 には 会 議 の 目 的 として 団 地 棟 の 建 替 え 承 認 決 議 に 関 する 件 など 建 替 え 承 認 決 議 を 行 う 会 議 である 旨 を 明 確 に 示 す 2 議 案 の 要 領 議 案 の 要 領 とは 議 決 の 要 点 や 主 な 内 容 を 示 すものであり ここでは 特 定 20

31 建 物 を 取 り 壊 し かつ 当 該 特 定 建 物 が 所 在 する 土 地 またはこれと 一 体 とし て 管 理 もしくは 使 用 をする 団 地 内 の 土 地 ( 団 地 建 物 所 有 者 の 共 有 に 属 するも のに 限 る)に 新 たに 建 物 を 建 築 することの 賛 否 を 団 地 建 物 所 有 者 に 諮 ること を 示 す 3 新 たに 建 築 する 建 物 の 設 計 の 概 要 ( 当 該 建 物 の 当 該 団 地 内 における 位 置 を 含 む) 新 たに 建 築 する 建 物 の 設 計 の 概 要 については 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 の 場 合 に 示 すべき 内 容 ( 区 法 62 条 2 項 )に 加 え 新 たに 建 築 する 建 物 の 当 該 団 地 内 における 位 置 についても 示 さなければならない 新 たな 建 物 の 位 置 や 配 置 は 団 地 建 物 所 有 者 の 大 きな 関 心 事 であり 建 替 えの 承 認 を 得 る 上 での 重 要 な 情 報 となる このため 新 たに 建 築 される 建 物 の 団 地 内 での 位 置 や 形 状 等 の 配 置 計 画 図 等 を 適 宜 添 付 し 団 地 建 物 所 有 者 が 理 解 しやすいようにする 配 慮 が 必 要 であろう 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-5 建 替 え 承 認 決 議 集 会 招 集 通 知 4) 説 明 会 の 開 催 建 替 え 承 認 決 議 においては 一 棟 の 建 替 え 決 議 の 場 合 や 団 地 内 の 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 の 場 合 とは 異 なり 説 明 会 の 開 催 が 義 務 付 けられていない しかし 新 たに 建 築 される 建 物 の 当 該 団 地 内 における 位 置 や 配 置 が 団 地 建 物 所 有 者 が 建 替 えを 承 認 するかどうかの 重 要 な 判 断 要 素 になることが 考 えられるこ とから 同 様 の 方 法 により 説 明 会 を 開 催 し 多 くの 団 地 建 物 所 有 者 の 理 解 を 得 る ようにすることが 望 ましい 5) 建 替 え 承 認 決 議 の 成 立 要 件 と 建 替 え 承 認 決 議 に 係 る 関 連 事 項 1 建 替 え 承 認 決 議 の 成 立 要 件 建 替 え 承 認 決 議 が 成 立 するためには 団 地 建 物 所 有 者 の 団 体 の 集 会 において 議 決 権 の4 分 の3 以 上 の 多 数 による 賛 成 を 得 ることが 必 要 である( 区 法 69 法 1 条 ) 区 分 所 有 者 数 による 決 議 ではないこと および 議 決 権 割 合 が 通 常 の 決 議 の 場 合 とは 異 なり 当 該 建 物 の 所 在 する 土 地 の 共 有 持 分 の 割 合 による( 区 法 69 条 2 項 )とされていることに 注 意 が 必 要 である 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-2 議 決 権 行 使 書 なお 一 棟 の 建 替 え 決 議 の 場 合 と 同 様 決 議 をスムーズに 成 立 させるため あらかじめ 全 団 地 建 物 所 有 者 に 書 面 による 議 決 権 行 使 書 の 提 出 を 求 め 当 日 承 認 建 替 え 決 議 集 会 に 出 席 した 者 に 対 してはこの 議 決 権 行 使 書 を 返 却 す 21

32 るなどし 集 会 における 議 決 権 行 使 の 数 を 確 保 する 工 夫 をしている 例 もある 参 照 資 料 1 参 考 様 式 1-2 議 決 権 行 使 書 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-5 建 替 え 合 意 者 集 計 表 建 替 え 承 認 決 議 の 成 立 を 確 認 する 際 には 団 地 内 の 全 建 物 について 団 地 建 物 所 有 者 の 名 簿 を 作 成 し 慎 重 に 議 決 権 の 行 使 結 果 を 集 計 する 必 要 がある 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-6 建 替 え 合 意 者 名 簿 2 みなし 賛 成 者 の 特 例 建 替 え 承 認 決 議 においては 建 替 え 承 認 決 議 に 係 る 建 物 ( 特 定 建 物 )の 団 地 建 物 所 有 者 は みなし 賛 成 者 として 全 員 がこの 決 議 に 賛 成 する 旨 の 議 決 権 の 行 使 をしたものとカウントされる( 区 法 69 条 3 項 ) ただし 団 地 建 物 所 有 者 が 特 定 建 物 とは 別 の 建 物 の 団 地 建 物 所 有 者 でもある 場 合 は 特 定 建 物 以 外 の 建 物 の 敷 地 利 用 権 に 基 づいて 行 使 する 議 決 権 は みなし 賛 成 者 とはカウントされ ない 3 建 替 え 承 認 決 議 に 係 る 建 替 えが 他 の 建 物 の 建 替 えに 特 別 の 影 響 を 及 ぼす 場 合 の 扱 い 特 定 建 物 の 建 替 えが 他 の 建 物 の 建 替 えに 特 別 の 影 響 を 及 ぼすべきとき は 当 該 他 の 建 物 が 区 分 所 有 建 物 である 場 合 には 当 該 他 の 建 物 の 区 分 所 有 者 全 員 の 議 決 権 の4 分 の3 以 上 の 議 決 権 を 有 する 区 分 所 有 者 が 建 替 え 承 認 決 議 に 賛 成 していること 当 該 他 の 建 物 が 区 分 所 有 建 物 でない 場 合 には その 所 有 者 が 建 替 え 承 認 決 議 に 賛 成 していること が 必 要 となる( 区 法 69 条 5 項 ) 他 の 建 物 の 建 替 えに 特 別 の 影 響 を 及 ぼすべきとき とは 特 定 建 物 の 建 替 えにより 団 地 内 の 他 の 建 物 の 建 替 えに 顕 著 な 支 障 が 生 じ それがその 建 物 の 団 地 建 物 所 有 者 の 有 する 敷 地 利 用 権 の 具 体 的 な 侵 害 に 当 たると 評 価 できる 場 合 が これに 当 たる 具 体 例 としては 特 定 建 物 の 床 面 積 が 建 替 えにより 大 幅 に 増 大 し 敷 地 利 用 権 の 持 分 割 合 に 従 えば 本 来 他 の 建 物 に 割 り 付 けられるべき 容 積 を 侵 食 することになって 将 来 団 地 内 の 他 の 建 物 が 同 様 の 建 替 えを 実 施 しよ うとしても それが 制 限 されるような 場 合 がこれに 当 たると 考 えられている 参 照 文 献 1 こうしたことから 建 替 え 承 認 決 議 を 得 やすくするためには 特 定 建 物 のみ が 先 行 利 益 を 得 ることとならないよう 団 地 全 体 の 建 替 えのマスタープランを 作 成 し 団 地 全 体 のバランスがとれた 建 替 え 計 画 や 建 替 えルールを 定 めておく ことが 望 ましい 22

33 4 二 以 上 の 建 物 の 建 替 え 承 認 決 議 の 一 括 付 議 特 定 建 物 が 二 以 上 ある 場 合 には 二 以 上 の 各 特 定 建 物 の 団 地 建 物 所 有 者 の 合 意 により これら 建 物 の 建 替 えについての 建 替 え 承 認 決 議 を 一 括 して 付 すこと ができる( 区 法 69 条 6 項 ) ただし 特 定 建 物 が 区 分 所 有 建 物 である 場 合 は 建 替 え 決 議 ( 区 法 62 条 1 項 ) 集 会 における 区 分 所 有 者 および 議 決 権 の 各 5 分 の 4 以 上 の 多 数 で 当 該 二 以 上 の 特 定 建 物 の 建 替 えについて 一 括 して 建 替 え 承 認 決 議 に 付 す 旨 の 決 議 をしたときのみ 上 記 の 一 括 付 議 ができることに 注 意 が 必 要 である( 区 法 69 条 7 項 ) 23

34 (2) 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 の 手 続 き 団 地 全 体 で 建 替 えの 機 運 が 醸 成 されている 場 合 には 団 地 全 体 を 一 括 で 建 替 えること により 敷 地 全 体 の 利 用 方 法 や 各 建 物 の 配 置 を 見 直 し 敷 地 をより 有 効 に 利 用 するこ とが 可 能 となる このように 団 地 内 の 全 ての 区 分 所 有 建 物 を 一 括 して 建 替 えることを 決 議 するのが 団 地 内 の 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 ( 区 法 70 条 )である 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 の 手 続 き( 区 法 70 条 関 係 ) 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 準 備 ( 区 分 所 有 者 確 定 議 決 権 の 確 認 等 ) 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 以 上 前 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 発 出 ( 区 法 ) 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の1ヶ 月 以 上 前 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 に 関 する 説 明 会 の 開 催 ( 区 法 ) 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 一 括 建 替 え 決 議 ( 区 法 70-1) 以 下 の 要 件 を 同 時 に 満 たす 場 合 に 決 議 成 立 1 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 敷 地 の 持 分 割 合 )の 各 5 分 の 4 以 上 の 多 数 の 賛 成 2 建 物 ごとに 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 区 法 38 14)の 各 3 分 の2 以 上 の 賛 成 通 知 事 項 説 明 事 項 説 明 会 の 開 催 通 知 は1 週 間 以 上 前 の 発 出 で 足 りる( 区 法 )が 集 会 の 招 集 通 知 に 併 せて 記 載 するこ とが 望 ましい 決 定 事 項 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 ( 区 法 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 2 議 案 の 要 領 ( 一 括 建 替 え 決 議 で 定 める 事 項 ( 区 法 70-3)を 要 約 したもの) 3 建 替 えを 必 要 とする 理 由 4 建 物 の 効 用 の 維 持 回 復 費 用 の 額 およびその 内 訳 5 建 物 の 修 繕 計 画 の 内 容 ( 定 めら れている 場 合 ) 6 建 物 につき 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てられている 金 額 一 括 建 替 え 決 議 で 定 める 事 項 ( 区 法 70-3) 1 再 建 団 地 内 敷 地 の 一 体 的 な 利 用 についての 計 画 の 概 要 2 再 建 団 地 内 建 物 の 設 計 の 概 要 3 団 地 内 建 物 の 全 部 の 取 壊 しおよ び 再 建 団 地 内 建 物 の 建 築 に 要 す る 費 用 の 概 算 額 4 上 記 3の 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 5 再 建 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 24

35 1) 集 会 の 招 集 前 の 準 備 団 地 内 の 区 分 所 有 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 を 会 議 の 目 的 とする 集 会 ( 以 下 一 括 建 替 え 決 議 集 会 という )の 招 集 にあたっては 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 の 状 況 を 把 握 して 確 実 に 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 が 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 全 員 に 届 くようにする 必 要 がある また 一 括 建 替 え 決 議 は 団 地 集 会 において 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 区 法 70 条 2 項 で 準 用 する 区 法 69 条 2 項 )の 各 5 分 の4 以 上 の 多 数 の 賛 成 が 必 要 ( 建 替 え 承 認 決 議 とは 異 なり 区 分 所 有 者 数 が 考 慮 されている 点 に 注 意 )で あり かつ 団 地 内 建 物 ごとに 区 分 所 有 者 および 議 決 権 ( 区 法 38 条 14 条 )の 各 3 分 の2 以 上 の 多 数 による 賛 成 があることが 成 立 要 件 となるが 特 に 議 決 権 に 関 しては 注 意 が 必 要 である 団 地 全 体 の 決 議 成 立 を 確 認 する 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがある 場 合 であっ ても 敷 地 の 持 分 割 合 による また 団 地 内 建 物 ごとの 多 数 を 確 認 する 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 による ただし ここでい う 規 約 とは 団 地 管 理 規 約 ではなく 棟 ごとの 議 決 権 について 定 めた 規 約 を 意 味 する から 棟 ごとの 議 決 権 について 定 めがない 団 地 にあっては 専 有 部 分 の 床 面 積 割 合 により 確 認 されなければならない このため 事 前 に 区 分 所 有 者 数 を 把 握 し 議 決 権 の 割 合 については 区 分 所 有 者 ごとの 土 地 の 持 分 割 合 と 専 有 面 積 の 割 合 または 管 理 規 約 の 内 容 を 確 認 しておく 必 要 があることから 団 地 内 建 物 ごとに 区 分 所 有 者 名 簿 を 作 成 し 2つの 議 決 権 の 割 合 について 整 理 しておいたほうがよい 2) 招 集 通 知 の 発 出 時 期 一 括 建 替 え 決 議 集 会 を 招 集 するときは 一 棟 の 建 替 え 決 議 の 場 合 と 同 様 当 該 集 会 の 開 催 日 の2ヶ 月 前 までに 招 集 通 知 を 発 する 必 要 がある( 区 法 70 条 4 項 で 準 用 する 区 法 62 条 4 項 ) この 期 間 は 規 約 により 伸 長 することができるが 短 縮 することはできない 通 常 の 集 会 の 場 合 とは 招 集 通 知 の 発 出 時 期 が 異 なるので 手 続 きが 遅 れないように 準 備 しなければならない 一 括 建 替 え 決 議 集 会 は 通 常 の 団 地 集 会 と 同 様 に 団 地 の 管 理 者 が 招 集 する( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 34 条 1 項 ) また 団 地 建 物 所 有 者 の5 分 の1 以 上 で 議 決 権 ( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 38 条 )の5 分 の1 以 上 を 有 するものが 団 地 の 管 理 者 に 対 し 集 会 の 招 集 を 請 求 することができる ( 区 法 66 条 で 準 用 する 区 法 34 条 3 項 ) 3) 招 集 通 知 の 通 知 事 項 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 には 以 下 の3 点 を 記 載 して 通 知 しなければな 25

36 らない( 区 法 70 条 4 項 で 準 用 する 区 法 62 条 5 項 35 条 1 5 項 ) 1 会 議 の 目 的 たる 事 項 招 集 通 知 には 会 議 の 目 的 として 団 地 の 一 括 建 替 え 決 議 に 関 する 件 等 一 括 建 替 え 決 議 を 行 う 会 議 である 旨 を 明 確 に 示 す 2 議 案 の 要 領 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 議 案 の 要 領 とは 新 たに 建 築 する 建 物 ( 以 下 再 建 団 地 内 建 物 という)の 計 画 概 要 として 定 めなければならない 以 下 の5つの 事 項 の 要 点 や 主 要 な 内 容 である ア 再 建 団 地 内 建 物 の 敷 地 となる 土 地 ( 以 下 再 建 団 地 内 敷 地 という)の 一 体 的 な 利 用 についての 計 画 の 概 要 イ 再 建 団 地 内 建 物 の 設 計 の 概 要 ウ 団 地 内 建 物 の 全 部 の 取 壊 しおよび 再 建 団 地 内 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 エ 上 記 ウの 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 オ 再 建 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 イからオまでの 事 項 の 内 容 は 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 決 議 で 定 める べき 事 項 に 準 じ アについては 以 下 の 通 りである 参 照 関 連 事 項 1.2.1(1)3)2 議 案 の 要 領 ア 再 建 団 地 内 敷 地 の 一 体 的 な 利 用 についての 計 画 の 概 要 団 地 内 建 物 の 一 括 建 替 え 決 議 に 固 有 の 決 議 すべき 事 項 である 一 括 建 替 え 決 議 は 団 地 内 の 各 建 物 の 配 置 の 変 更 や 団 地 内 敷 地 の 有 効 利 用 など 団 地 空 間 の 計 画 的 再 編 を 目 的 として 実 施 されることが 多 いことから この 敷 地 の 一 体 的 な 利 用 についての 計 画 が 一 括 建 替 え 決 議 の 成 立 において 重 要 な 判 断 要 素 の 一 つになると 考 えられる 再 建 団 地 内 建 物 の 規 模 形 状 および その 配 置 空 地 部 分 の 利 用 方 法 を 含 めて 再 建 団 地 内 敷 地 の 一 体 的 利 用 の 方 針 について 十 分 に 検 討 し 大 多 数 の 区 分 所 有 者 の 理 解 が 得 られるように する 必 要 がある 3その 他 の 通 知 事 項 招 集 通 知 には 会 議 の 目 的 たる 事 項 議 案 の 要 領 のほか 以 下 の 事 項 を 記 載 し 通 知 しなければならない( 区 法 70 条 4 項 で 準 用 する 区 法 62 条 5 項 ) 26

37 ア 団 地 内 区 分 所 有 建 物 の 一 括 建 替 えを 必 要 とする 理 由 イ 団 地 内 区 分 所 有 建 物 の 効 用 の 維 持 または 回 復 ( 建 物 が 通 常 有 すべき 効 用 の 確 保 を 含 む )をするのに 要 する 費 用 の 額 およびその 内 訳 ウ 団 地 内 区 分 所 有 建 物 の 修 繕 に 関 する 計 画 が 定 められているときは 当 該 計 画 の 内 容 エ 団 地 内 区 分 所 有 建 物 につき 修 繕 積 立 金 ( 団 地 全 体 及 び 各 棟 別 )として 積 み 立 てられている 金 額 通 知 事 項 は 一 棟 の 区 分 所 有 建 物 の 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 に 準 じてい るが 特 に 団 地 の 建 物 の 全 部 を 一 括 で 建 替 えることの 必 要 性 について 十 分 理 解 が 得 られるようにする 必 要 がある 4) 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 の 通 知 事 項 に 関 する 説 明 会 の 開 催 一 括 建 替 え 決 議 を 目 的 とする 集 会 の 招 集 者 は 集 会 の 招 集 通 知 に 記 載 される 上 記 の 通 知 事 項 についての 説 明 会 を 建 替 え 決 議 集 会 の 開 催 日 の1ヶ 月 前 ( 規 約 で 伸 長 することができるが 短 縮 することはできない)までに 開 催 しなければなら ない( 区 法 70 条 4 項 62 条 6 項 ) この 説 明 会 の 開 催 通 知 の 発 出 時 期 については 開 催 日 の 少 なくとも 1 週 間 前 とさ れている( 区 法 70 条 4 項 62 条 7 項 35 条 1 項 )が 団 地 全 体 の 一 括 建 替 えと なれば 議 案 も 大 部 かつ 複 雑 になることから できる 限 り 多 くの 出 席 を 得 て 十 分 に 理 解 が 得 られるよう 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 通 知 に 併 せて 記 載 するなどし て 開 催 日 を 早 期 に 通 知 することが 望 まれる 5) 一 括 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 と 決 議 において 定 めるべき 事 項 1 一 括 建 替 え 決 議 の 成 立 要 件 一 括 建 替 え 決 議 が 成 立 するためには 団 地 管 理 組 合 の 集 会 において 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 者 および 議 決 権 の 各 5 分 の4 以 上 の 賛 成 を 得 ることが 必 要 である( 区 法 70 条 1 項 ) この 場 合 の 議 決 権 は 建 替 え 承 認 決 議 の 場 合 と 同 様 に 団 地 内 建 物 の 敷 地 の 共 有 持 分 の 割 合 である( 区 法 70 条 2 項 で 準 用 する 区 法 69 条 2 項 ) また 一 括 建 替 え 決 議 においては 各 団 地 内 建 物 ごとに 区 分 所 有 者 およ び 議 決 権 の 各 3 分 の2 以 上 の 賛 成 を 得 ることが 必 要 である( 区 法 70 条 1 項 ) この 場 合 の 議 決 権 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 による( 区 法 38 条 14 条 ) このため 一 括 建 替 え 決 議 の 賛 否 を 確 認 するためには 団 地 内 の 全 区 分 所 有 建 物 について 各 建 物 ごとに 議 決 権 の 行 使 結 果 を 集 計 する 必 要 がある 27

38 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-4 区 分 所 有 者 名 簿 参 照 資 料 1 参 考 様 式 3-5 建 替 え 合 意 者 集 計 表 2 一 括 建 替 え 決 議 において 定 めるべき 事 項 前 述 の 議 案 の 要 領 にあるように 一 括 建 替 え 決 議 においては 以 下 の 事 項 を 具 体 的 に 定 めて 決 議 しなければならない( 区 法 70 条 3 項 ) ア 再 建 団 地 内 敷 地 の 一 体 的 な 利 用 についての 計 画 の 概 要 イ 再 建 団 地 内 建 物 の 設 計 の 概 要 ウ 団 地 内 建 物 の 全 部 の 取 壊 しおよび 再 建 団 地 内 建 物 の 建 築 に 要 する 費 用 の 概 算 額 エ 上 記 ウの 費 用 の 分 担 に 関 する 事 項 オ 再 建 団 地 内 建 物 の 区 分 所 有 権 の 帰 属 に 関 する 事 項 参 照 関 連 事 項 1.2.1(1)3)2 議 案 の 要 領 6) 一 括 建 替 え 決 議 成 立 から 一 括 建 替 え 合 意 までの 手 続 き 一 括 建 替 え 決 議 成 立 後 の 手 続 きについては 一 棟 の 建 替 え 決 議 後 の 手 続 きに 準 じている 一 括 建 替 え 決 議 が 成 立 したときは 一 括 建 替 え 決 議 集 会 の 招 集 者 は 一 括 建 替 え 決 議 に 賛 成 しなかった 区 分 所 有 者 に 対 して 一 括 建 替 え 決 議 の 内 容 により 建 替 えに 参 加 するか 否 かを 回 答 すべき 旨 を 催 告 し 催 告 の 結 果 一 括 建 替 えへの 不 参 加 が 確 定 した 者 に 対 して 売 渡 し 請 求 を 行 うことができる 参 照 関 連 事 項 1.2.1(3) 建 替 え 決 議 成 立 から 建 替 え 合 意 までの 手 続 き 28

39 1.3 円 滑 化 法 に 基 づく 事 業 実 施 の 手 続 き 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 等 により 建 替 えが 決 定 された 後 の 事 業 実 施 に 関 して 法 的 枠 組 みを 与 え 円 滑 かつ 安 定 的 な 事 業 の 実 施 を 担 保 するため マンションの 建 替 え の 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 が 制 定 された( 平 成 14 年 6 月 19 日 公 布 同 年 12 月 18 日 施 行 一 部 改 正 : 平 成 14 年 12 月 11 日 公 布 15 年 6 月 1 日 施 行 ) 円 滑 化 法 は 法 人 格 を 有 するマンション 建 替 組 合 ( 以 下 建 替 組 合 という )の 設 立 などによる 事 業 主 体 の 法 的 位 置 づけの 強 化 マンション 建 替 えの 運 営 ルールの 確 立 と 権 利 義 務 関 係 の 明 確 化 権 利 変 換 手 続 きによる 関 係 権 利 の 再 建 マンションへの 移 行 等 マ ンション 建 替 えの 円 滑 化 に 係 る 様 々な 措 置 を 講 ずるものである 円 滑 化 法 の 制 定 による 事 業 実 施 上 の 課 題 の 主 な 改 善 点 事 業 主 体 の 法 的 安 定 性 関 係 権 利 の 円 滑 な 移 行 円 滑 化 法 整 備 前 の 課 題 建 替 え 決 議 後 の 事 業 の 実 施 主 体 に 関 し 区 分 所 有 法 には 規 定 は 設 けられておらず 建 替 えに 参 加 する 者 で 民 法 の 組 合 類 似 の 団 体 を 構 成 して 建 替 えを 実 施 すると 解 されていたが 意 思 決 定 の 方 法 団 体 の 運 営 ルール 権 利 義 務 関 係 が 不 明 確 であった また この 団 体 には 法 人 格 がないため 各 種 契 約 行 為 が 円 滑 に 行 えなかった 事 業 は 各 区 分 所 有 者 と 事 業 代 行 者 との 等 価 交 換 契 約 に 基 づき 進 められることが 多 く 区 分 所 有 者 の 建 替 え 前 の 権 利 は 事 業 期 間 中 は 一 時 的 に 事 業 代 行 者 に 移 行 したことから 区 分 所 有 者 の 権 利 の 保 全 が 十 分 でなかった 事 業 期 間 中 の 抵 当 権 の 一 時 的 な 抹 消 につい て 抵 当 権 者 の 合 意 が 取 りにくい 借 家 権 者 についても 賃 貸 借 契 約 の 合 意 解 除 が 必 要 と され 正 当 事 由 をめぐる 争 いに 発 展 する 余 地 があった 円 滑 化 法 整 備 による 改 善 点 建 替 組 合 の 意 思 運 営 決 定 のルールが 法 律 により 明 確 化 された 建 替 組 合 に 法 人 格 が 与 えられ 建 替 組 合 が 主 体 となって 各 種 契 約 行 為 ができる ようになった 区 分 所 有 者 の 建 替 え 前 の 権 利 を 権 利 変 換 計 画 の 定 めに 従 い 権 利 変 換 期 日 において 再 建 マンションの 敷 地 利 用 権 に 建 築 工 事 の 完 了 の 公 告 の 日 におい て 再 建 マンションの 区 分 所 有 権 に 権 利 変 換 することにより 権 利 が 保 全 されるよう になった 抵 当 権 者 の 従 前 権 利 を 権 利 変 換 期 日 に おいて 借 家 権 者 の 従 前 権 利 を 建 築 工 事 の 完 了 の 公 告 の 日 において 権 利 変 換 計 画 の 定 めに 従 い 再 建 マンションに 移 行 することにより 権 利 の 保 全 が 明 確 になり 同 意 を 得 やすくなった 29

40 転 出 者 事 業 不 参 加 者 へ の 対 応 建 替 え 決 議 時 に 賛 成 したが その 後 の 事 業 推 進 に 協 力 をしない 者 に 対 しては 売 渡 し 請 求 をすることができないため 事 業 の 円 滑 な 実 施 が 阻 害 される 可 能 性 があった 建 替 えに 反 対 ではないが 事 業 への 参 加 を 希 望 しない 者 の 扱 いについて 明 確 ではなかっ た 権 利 変 換 計 画 に 関 する 総 会 の 議 決 に 賛 成 しなかった 組 合 員 に 対 して 売 渡 し 請 求 をすることができるようになった 建 替 組 合 の 設 立 公 告 後 30 日 以 内 に 権 利 変 換 を 希 望 せず 金 銭 給 付 を 希 望 する 旨 の 申 し 出 をすることによって 転 出 が 可 能 である 権 利 変 換 計 画 に 関 する 総 会 の 議 決 に 賛 成 しない 者 が 建 替 組 合 に 対 して 権 利 の 買 取 り 請 求 等 をすることができるようにな った また 別 途 補 助 融 資 税 制 等 の 支 援 制 度 も 整 備 されており これらを 活 用 すること により マンション 建 替 えをより 円 滑 に 進 めることが 可 能 となる 参 照 資 料 2 建 替 え 支 援 制 度 円 滑 化 法 では マンション 建 替 事 業 の 施 行 者 として 建 替 組 合 とマンションの 区 分 所 有 者 またはその 同 意 を 得 た 者 ( 以 下 個 人 施 行 者 という )の 二 種 類 の 施 行 者 を 設 けて いる 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 が 行 われた 場 合 は 建 替 組 合 を 設 立 し これを 主 体 と して 事 業 を 行 うことが 一 般 的 になると 考 えられるため 以 下 では 円 滑 化 法 に 基 づき 建 替 組 合 の 施 行 により 建 替 えを 行 う 場 合 の 手 続 きを 中 心 に 解 説 する なお 円 滑 化 法 における 各 用 語 の 定 義 は 以 下 のとおりとなっている マンション 等 一 般 的 な 用 語 の 使 われ 方 とニュアンスが 異 なるものもあるため 注 意 が 必 要 である 本 マ ニュアルでは 特 段 の 断 りがない 限 り 以 下 の 定 義 により 用 語 を 用 いる マンション: 二 以 上 の 区 分 所 有 者 が 存 する 建 物 で 人 の 居 住 の 用 に 供 する 専 有 部 分 の あるものをいう マンションの 建 替 え: 現 に 存 する 一 又 は 二 以 上 のマンションを 除 却 するとともに 当 該 マンションの 敷 地 (これに 隣 接 する 土 地 を 含 む )にマンションを 新 たに 建 築 す ることをいう 再 建 マンション:マンションの 建 替 えにより 新 たに 建 築 されたマンションをいう マンション 建 替 事 業 : 円 滑 化 法 で 定 めるところに 従 って 行 われるマンションの 建 替 えに 関 する 事 業 及 び 附 帯 する 事 業 をいう 施 行 者 :マンション 建 替 事 業 を 施 行 する 者 をいう 30

41 施 行 マンション:マンション 建 替 事 業 を 施 行 する 現 に 存 するマンションをいう 施 行 再 建 マンション:マンション 建 替 事 業 の 施 行 により 建 築 された 再 建 マンション をいう 区 分 所 有 権 : 区 法 2 条 1 項 に 規 定 する 区 分 所 有 権 をいう 区 分 所 有 者 : 区 法 2 条 2 項 に 規 定 する 区 分 所 有 者 をいう 専 有 部 分 : 区 法 2 条 3 項 に 規 定 する 専 有 部 分 をいう 共 用 部 分 : 区 法 2 条 4 項 に 規 定 する 共 用 部 分 をいう マンションの 敷 地 :マンションが 所 在 する 土 地 及 び 区 法 5 条 1 項 の 規 定 によりマン ションの 敷 地 とされた 土 地 をいう 敷 地 利 用 権 : 区 法 2 条 6 項 に 規 定 する 敷 地 利 用 権 をいう 借 地 権 : 建 物 の 所 有 を 目 的 とする 地 上 権 及 び 賃 借 権 をいう ただし 臨 時 設 備 その 他 一 時 使 用 のため 設 定 されたことが 明 らかなものを 除 く 借 家 権 : 建 物 の 賃 借 権 をいう ただし 一 時 使 用 のため 設 定 されたことが 明 らかな ものを 除 く 隣 接 施 行 敷 地 : 施 行 マンションとなるべきマンションの 敷 地 に 隣 接 する 土 地 を 合 わ せて 施 行 再 建 マンションの 敷 地 とする 場 合 における 当 該 土 地 をいう 31

42 1.3.1 建 替 組 合 の 設 立 と 組 織 運 営 円 滑 化 法 に 基 づき 都 道 府 県 知 事 等 の 認 可 により 設 立 される 建 替 組 合 は 建 替 え 前 のマ ンションの 区 分 所 有 者 のうち 建 替 えに 合 意 した 者 を 主 たる 構 成 員 とするマンション 建 替 えを 目 的 とした 団 体 である 建 替 組 合 は 法 人 格 を 有 しており 独 立 した 法 的 主 体 としての 工 事 請 負 契 約 や 資 金 の 借 入 れなど 各 種 契 約 の 締 結 が 可 能 となっている ここでは 区 分 所 有 法 に 基 づく 建 替 え 決 議 の 後 に 円 滑 化 法 に 基 づく 建 替 組 合 を 設 立 し 不 参 加 者 に 対 する 売 渡 し 請 求 を 行 うまでの 法 定 の 手 続 きについて 次 頁 のフローに 沿 って 解 説 するとともに 建 替 組 合 の 組 織 運 営 についても 触 れる 32

43 建 替 組 合 の 設 立 から 売 渡 し 請 求 までのフロー 関 係 権 利 者 等 建 替 組 合 等 市 町 村 長 都 道 府 県 知 事 建 替 え 決 議 ( 区 法 62) 建 替 え 合 意 者 の 同 意 (3/4) ( 円 法 9-2) 定 款 および 事 業 計 画 の 定 め ( 円 法 9-1) 組 合 設 立 の 認 可 申 請 ( 円 法 9-1) 経 由 ( 円 法 9-5) 審 査 事 業 計 画 の 縦 覧 公 告 ( 円 法 11-1) 事 業 計 画 の 縦 覧 指 示 ( 円 法 11-1) 1 年 以 内 ( 円 法 15-2 ) 事 業 計 画 に 対 す る 意 見 書 の 提 出 ( 円 法 11-2) 事 業 計 画 の 修 正 ( 円 法 11-5) 事 業 計 画 の 縦 覧 (2 週 間 ) ( 円 法 11-1) 意 見 書 の 審 査 1 事 業 計 画 の 修 正 指 示 ( 円 法 11-3) または 採 択 しない 旨 の 通 知 ( 円 法 11-3) 組 合 設 立 の 認 可 ( 円 法 9 12) 2 ヶ 月 以 内 ( 円 法 15-1 ) 組 合 の 成 立 と 組 合 員 名 簿 作 成 ( 円 法 13 18) 権 利 変 換 を 希 望 しない 旨 の 申 出 等 (30 日 以 内 ) 設 立 総 会 2 の ( 円 法 56-1) 建 築 工 事 中 縦 覧 招 集 (30 日 以 内 ) ( 円 法 28-5) 理 事 長 の 届 出 ( 円 法 25-1) ( 円 法 14-3) 経 由 ( 円 法 25-1) 公 告 ( 円 法 14-1) 図 書 の 送 付 ( 円 法 14-2) 公 告 ( 円 法 25-2) 不 参 加 者 への 売 渡 し 請 求 ( 円 法 15-1) 権 利 変 換 手 続 開 始 の 登 記 ( 円 法 55-1) 1: 行 政 不 服 審 査 法 中 処 分 についての 異 議 申 立 ての 審 理 に 関 する 規 定 を 準 用 2: 最 初 の 理 事 および 監 事 を 選 挙 し または 選 任 するための 総 会 を 一 般 的 に 設 立 総 会 と 呼 んでいる 33

44 (1) 建 替 組 合 設 立 から 売 渡 し 請 求 までの 手 続 き 1) 建 替 組 合 設 立 認 可 の 手 続 き 1 定 款 および 事 業 計 画 の 作 成 建 替 組 合 を 設 立 するためには 建 替 え 決 議 の 内 容 によりマンションの 建 替 え を 行 う 旨 の 合 意 をしたものとみなされた 者 (マンションの 区 分 所 有 権 または 敷 地 利 用 権 を 有 する 者 であって その 後 に 当 該 建 替 え 決 議 の 内 容 により 当 該 マン ションの 建 替 えを 行 う 旨 の 同 意 をしたものを 含 む 以 下 建 替 え 合 意 者 とい う )が 5 人 以 上 共 同 して 定 款 および 事 業 計 画 を 作 成 しなければならない( 円 法 9 条 1 項 ) 区 分 所 有 法 第 64 条 により 建 替 えを 行 う 旨 の 合 意 をしたものとみなされる 者 は 以 下 のとおりである a) 建 替 え 決 議 に 賛 成 した 各 区 分 所 有 者 b) 区 分 所 有 法 第 63 条 第 1 項 の 催 告 に 対 し 建 替 えに 参 加 する 旨 を 回 答 した 各 区 分 所 有 者 c) 区 分 所 有 権 または 敷 地 利 用 権 を 買 い 受 けた 各 買 受 指 定 者 このほか 事 後 的 に 建 替 えに 同 意 した 者 ( 例 えば 催 告 に 対 して 反 対 の 回 答 を したがその 後 建 替 えに 同 意 すると 翻 意 した 者 )も 建 替 え 合 意 者 として 組 合 の 設 立 に 加 わることができる ア 定 款 の 記 載 事 項 定 款 は 組 合 運 営 の 規 範 であり 以 下 の 事 項 を 記 載 しなければならない( 円 法 7 条 ) 一 組 合 の 名 称 二 施 行 マンションの 名 称 およびその 所 在 地 三 マンション 建 替 事 業 の 範 囲 四 事 務 所 の 所 在 地 五 参 加 組 合 員 に 関 する 事 項 六 事 業 に 要 する 経 費 の 分 担 に 関 する 事 項 七 役 員 の 定 数 任 期 職 務 の 分 担 並 びに 選 挙 および 選 任 の 方 法 に 関 する 事 項 八 総 会 に 関 する 事 項 九 総 代 会 を 設 ける 時 は 総 代 および 総 代 会 に 関 する 事 項 十 事 業 年 度 十 一 公 告 の 方 法 十 二 その 他 国 土 交 通 省 令 で 定 める 事 項 ( 審 査 委 員 に 関 する 事 項 会 計 に 関 する 事 項 ( 円 省 1 条 )) 34