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- さわ つまがみ
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1 マンション アパート( 利 回 り 商 品 ) 投 資 の 注 意 点 不 動 産 投 資 には 地 価 上 昇 を 当 て 込 んだキャピタルゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 い を 重 視 す る 投 資 と 家 賃 収 入 というインカムゲイン( 利 回 り) 狙 い を 重 視 した 投 資 がある 不 動 産 投 資 は 両 方 狙 えるのが 一 番 嬉 しいが 最 近 では 家 賃 収 入 というインカムゲインを 重 視 した 利 回 り 商 品 という 位 置 付 けが 強 くなってきた 年 金 不 安 に 備 える 為 に 定 期 的 な 家 賃 収 入 を 得 る 狙 いである 利 回 り 商 品 として 不 動 産 を 見 る 場 合 収 益 還 元 法 でその 売 買 価 格 が 決 まる 利 回 り はどう 計 算 するのか? 収 益 還 元 法 による 売 買 価 格 の 計 算 はどうするのか? 購 入 に 当 たって どんなことに 注 意 したらいいか? 等 々について 以 下 利 回 り 商 品 としてのワンルームマンション 利 回 り 商 品 として のファミリーマンション アパート 収 益 ビル の 三 つのパターンに 分 けて 投 資 の 注 意 点 を 述 べます 一. 利 回 り 商 品 としてのワンルームマンション 年 金 不 安 に 備 える 為 か 顧 客 の 中 心 は30~60 歳 のサラリーマン 層 が 購 入 することが 多 い (1) 利 回 り はどう 計 算 するのか? 表 面 利 回 り は 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 で 算 出 します しかし 家 を 買 う 時 は 仲 介 手 数 料 不 動 産 取 得 税 移 転 登 録 税 が5%~10%かか ります また 管 理 費 修 繕 積 立 金 固 定 資 産 税 火 災 保 険 料 も 差 引 く 必 要 があ る そこで 実 質 利 回 り は 段 階 的 に 下 がります ( 事 例 1 の 分 析 をご 参 照 下 さい) (2)ワンルームマンション 投 資 の 注 意 点 年 金 代 わりの 安 定 収 入 としてワンルームマンションを 購 入 し 家 賃 を 稼 ぐのは 老 後 資 金 の 運 用 としてはかなり 良 い 方 法 です 購 入 時 には 大 きなお 金 が 必 要 ですが 良 い 物 件 を 買 い 良 い 業 者 に 管 理 委 託 すれば 家 賃 の 入 金 確 認 以 外 は ほとんど 何 もしないで 賃 料 の 入 金 チェックだけしていれ ばよい 事 業 だからです また 不 動 産 投 資 は 株 式 投 資 のように 短 期 間 に 数 倍 の 利 益 を 稼 ぐこともないが 短 期 間 に 半 額 になったりすることもなく ほぼ 確 実 に 月 々の 賃 料 が 入 金 します ただ ワンルームマンションは 転 売 する 時 も 収 益 還 元 法 での 売 値 になるので 地 価 が 上 がっても 賃 料 が 上 がらなければ それほど 価 格 が 上 がることはありませ ん そこで ワンルームマンションの 購 入 は キャピタルゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 いよりは インカムゲイン( 利 回 り) 狙 いの 投 資 と 言 えます そこで ワンルーム 投 資 の 注 意 点 の 結 論 を 先 に 言 えば 年 間 実 質 利 回 りが5.5% を 超 えれば かなり 高 利 回 りの 金 融 商 品 となりますので 購 入 して 良 い が 利 回 りが5.5%を 切 る 物 を 買 っても 面 白 みは 少 ない と 言 えます 以 下 詳 述 します
2 1 ワンルームマンション 投 資 の 第 一 の 注 意 点 は 空 室 にならない 物 件 を 選 ぶこと です どんなに 現 在 の 利 回 りが 良 くても 将 来 空 室 になったら なかなか 空 室 が 埋 まらない 物 件 は 避 けることです 空 室 が 埋 まらない と 言 うことは 賃 料 0 で お 金 が 1 円 も 入 ってこない と 言 うことだからです 人 口 減 少 時 代 に 入 りますので ワンルームマンションを 借 りる 若 い 人 が 減 ってきま す 人 口 減 少 時 代 には 若 い 人 は 仕 事 のある 地 域 楽 しい 所 に 集 まりますので 東 京 首 都 圏 名 古 屋 圏 大 阪 圏 を 中 心 として 都 会 に 集 まり 地 方 は 少 なくなるで しょう 従 って 人 口 が 増 加 している 地 域 に 買 わないと 今 満 室 でも 5 年 後 に は 入 居 者 が 居 なくなるか 賃 料 を 安 くしないといけないだろう 地 方 は 今 持 ってい れば 早 く 売 るべきであり 若 い 人 に 人 気 のある 浦 安 市 のようなところに 買 い 換 えま しょう! 同 じ 地 域 なら 出 来 るだけ 駅 に 近 い 交 通 の 便 利 な 買 い 物 や 食 事 に 便 利 な 楽 し みのある 地 域 にあり 若 い 人 の 好 きな 外 観 や 間 取 りや 名 前 を 工 夫 し 室 内 設 備 に 工 夫 を 凝 らしましょう 2 3 不 動 産 現 物 投 資 は 銀 行 からの 借 入 で 購 入 することも 出 来 ますので 自 己 資 金 の 割 には 大 きな 物 件 の 所 有 権 を 取 得 でき 大 きな 投 資 が 出 来 ます 不 動 産 ファンド 等 は 現 金 投 資 になりますので 投 資 が 小 さくしか 出 来 ないのと 比 較 して 下 さい そこで 不 動 産 現 物 投 資 は 危 険 も 負 担 しますが 現 在 のような 値 上 がり 時 代 には 転 売 益 キャピタルゲインを 狙 うことも 出 来 ます 但 し 借 入 金 で 購 入 する 時 は 物 件 価 格 の60% 以 内 の 借 入 で 購 入 することが 第 2の 注 意 点 です 通 常 銀 行 のアパートローンは 購 入 物 件 価 格 のの60%まで 融 資 してくれます そ れ 以 上 の 借 入 も 年 収 が 多 ければ 出 来 ますが その 場 合 は 出 来 るだけ 早 い 時 期 に 繰 り 上 げ 返 済 して 50% 以 下 にしましょう 借 入 も15 年 以 内 にして 出 来 るだけ 早 く 返 済 してしまいましょう 借 入 返 済 額 より 家 賃 収 入 が 多 くて 返 済 に 余 裕 があれば 月 々 残 るお 金 を 貯 金 して おけば 空 室 が 出 ても 空 室 が 埋 まるまで あるいは 賃 料 の 値 下 げをしても 悠 々 と 次 のお 客 様 の 入 居 を 待 つことが 出 来 ます しかし 借 入 返 済 額 が 賃 料 に 近 いか 少 ない 時 は 空 室 が 出 た 時 には 返 済 金 を 自 己 資 金 から 出 さねばならず まして 家 賃 の 値 下 げなどとんでもない と 言 うことに なり 空 室 が 出 た 時 に 大 変 苦 しみます この 場 合 損 金 で 落 とせるから 節 税 になります という 業 者 が 居 ますが 損 金 が 出 たら 自 分 の 稼 ぎからお 金 が 出 ていくのですから それは 損 したのであり 節 税 ではないのです そして 収 益 物 件 を 持 ったのに お 金 が 出 ていくだけで 何 よ り 苦 しむだけになり 買 った 意 味 がないでしょう ワンルームマンション 購 入 は インカムゲイン 狙 いですから 現 金 購 入 か 60% 以 下 の 借 入 で 購 入 して 出 来 るだけ 早 く 返 済 して 賃 料 の 多 くが 手 元 に 残 るようにな れば 最 高 に 安 定 した 収 入 源 になります これが 金 の 卵 を 産 む 鶏 になったこ とを 実 感 できます ワンルームマンション 購 入 の 第 3の 注 意 点 は 中 古 マンションを 安 く 買 うことです 地 価 値 上 がりの 時 代 に 入 りましたので マンションも 値 上 がりするでしょうが 賃 料 はなかなか 上 げれれないものです そこで 収 益 還 元 法 で 売 値 が 決 まる 時 代 に なりましたので 賃 料 が 上 げられなければ 地 価 が 上 がっても 賃 貸 ワンルームの 価 格 はそんなに 上 げられないので ワンルームがそんなに 値 上 がりすることはなく 転 売 益 キャピタルゲイン 狙 いは 難 しいのです 地 価 と 建 築 工 事 費 が 上 がっていますので 新 築 は 高 くなっていますが その 分 利 回 りが 落 ちています 例 えば 都 内 の 新 築 ワンルームマンションの 平 均 価 格 は 2,100 万 で 賃 料 平 均 は
3 9 万 強 ですので 9.3 万 12 月 2,100 万 =0.053 表 面 利 回 りが5.3%しかあ りません この 点 都 内 でも 中 古 マンションなら 1,250 万 で 購 入 すれば 賃 料 が 8.5 万 12 月 =\102 万 として 102 万 1,250 万 =0.081 表 面 利 回 りでも8.16%にな ります 特 に 借 入 金 で 購 入 する 人 は 表 面 利 回 りが5.3%では 借 金 を 払 う 為 に 買 ったよう な 物 で 何 にも 楽 しくないでしょう 購 入 したワンルームから 年 金 代 わりに 賃 料 というお 金 が 入 ってくる 為 に 買 ったのであり 借 金 返 済 と 節 税 の 為 に 買 ったのでは ないはずだからです あくまでも 現 金 買 いか 60% 以 下 の 借 入 金 で 実 質 利 回 り で5.5% 以 上 の 物 件 を 買 いましょう その 為 には 築 浅 の 物 件 か 古 くても 管 理 の 良 い 中 古 マンションを 実 質 利 回 りが 5.5% 以 上 で 買 うことが 大 事 です 4 購 入 後 入 居 者 の 選 定 契 約 入 居 手 続 き 入 金 管 理 滞 納 取 り 立 て 入 居 者 との トラブル 対 応 退 去 手 続 きをキチンとやってくれる 管 理 業 者 を 選 ぶことが 第 4の 注 意 点 です 管 理 業 者 が 建 物 管 理 と 人 的 管 理 を 上 手 にやれば オーナー 様 はほとんどやることな くお 金 が 入 ってきます 大 手 だから 地 元 だから 知 り 合 いだからだけで 依 頼 す るのは 危 険 です なぜなら これからは 日 本 は 少 子 高 齢 化 人 口 減 少 時 代 に 入 って 特 に 今 15 歳 以 下 の 若 い 人 が120 万 人 以 下 しか 居 ません どうしてもワンルームは 空 室 が 多 く なりますから オーナー 様 にそんなことをしている 余 裕 はなくなるでしょう その 時 どうして 空 室 を 埋 めるかに 工 夫 を 凝 らしている 業 者 と 世 の 中 のせいにし て 工 夫 を 出 来 ないで 居 るほとんどの 業 者 との 差 が 今 も 既 にどんどん 開 いています 空 室 を 埋 める 企 業 努 力 をしている 業 者 に 依 頼 しないとひどい 現 実 が 待 つことに なるでしょう 例 えば 礼 金 0 敷 金 0 手 数 料 は 0 フリーレントを 原 則 にして 入 居 一 時 金 を 少 なくして 良 い 入 居 者 を 確 保 する 滞 納 家 賃 には 保 険 で 対 応 する オ ーナーから 手 数 料 を 出 して 業 者 が 動 きたくなるようにする 入 居 申 し 込 みから1 ヶ 月 間 は 賃 料 を 免 除 するフリーレントを 活 用 して 良 い 入 居 者 を 確 保 する リフォ ームと 掃 除 で 入 居 者 が 入 りたくなる 綺 麗 な 部 屋 にする 周 辺 のワンルームと 比 較 して 入 居 者 が 入 りたくなるあらゆるサービスと 条 件 を 整 える 工 夫 が 必 要 になって います
4 TEL URL FAX MAIL 1K
5 事 例 1 マンション 千 葉 浦 安 1K 約 22m2(6 坪 ) 販 売 価 格 780 万 オーナーチェンジ 月 額 賃 料 65,000 円 年 間 賃 料 780,000 円 管 理 費 月 6,300 円 修 繕 積 立 金 月 4,72 0 円 管 理 費 等 合 計 月 額 11,020 円 管 理 費 等 年 間 132,240 円 土 地 固 定 資 産 税 評 価 額 約 1,500,000 円 建 物 固 定 資 産 評 価 額 約 1,300,000 円 固 定 資 産 税 約 22,000 円 物 件 条 件 購 入 価 格 7,800,000 円 a 年 間 賃 料 780,000 円 b 初 期 費 用 仲 介 手 数 料 ( 代 金 万 ) 308,700 円 移 転 登 録 税 約 100,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.01)+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.02)+\60,000 円 抵 当 権 設 定 登 録 費 用 約 50,000 円 ( 借 入 金 額 手 続 き 費 用 30,000 円 ) 不 動 産 取 得 税 約 100,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03 ) +( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03) 初 期 費 用 合 計 558,700 円 c 資 金 条 件 自 己 資 金 4,058,870 円 g アパートローン 4,300,000 円 年 間 ローン 支 払 額 356,298 円 f ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) 年 間 ローン 返 済 額 = 借 入 金 100 万 月 額 返 済 指 数 12ヶ 月 * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,667 円 ( 金 利 2.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,299 円 ( 金 利 2.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,905 円 ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,545 円 ( 金 利 3% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 7,148 円 ( 金 利 3.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,798 円 ( 金 利 3.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) 管 理 コスト 管 理 費 ( 年 ) 75,600 円 修 繕 積 立 金 ( 年 ) 56,640 円 火 災 保 険 積 立 金 ( 年 ) 3,000 円 固 定 資 産 税 22,000 円 都 市 計 画 税 0 円 管 理 コスト 合 計 157,240 円 d 家 賃 保 証 料 ( 賃 料 の10%) ( 年 ) 78,000 円 e
6 表 面 利 回 り = 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 = b a = 780,000 円 7,800,000 円 = 0.1( 年 間 利 回 り10%) 実 質 利 回 り 計 算 初 期 コストを 含 めると b ( a+c ) = 780,000 円 7,800,000 円 + 558,700 円 = 780,000 円 8,358,700 円 = ( 年 間 利 回 り 9.33%) 管 理 コストも 考 えると (b-d) ( a + c ) =( 780,000 円 ー 157,240 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 ) = 622,760 円 8,358,700 円 = ( 年 間 利 回 り 7.45%) 家 賃 保 証 システムを 使 うと (b-dーe ) ( a + c ) =( 780,000 円 ー 157,240 円 ー 78,000 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 = 622,760 円 8,358,700 円 = ( 年 間 利 回 り6.51% ) 空 室 率 20%の 場 合 (b 0.8 ーd) (a+c) =( 780,000 円 0.8ー 157,240 円 ) ( 7,800,000 円 + 558,700 円 ) = 466,760 円 8,358,700 円 = ( 年 間 利 回 り5.58%) 自 己 資 金 に 対 する 実 質 利 回 りは (b-dーeーf ) g =( 780,000 円 ー 157,240 円 ー 78,000 円 ー 356,298 円 ) 4,000,000 円 = 188,462 円 4,000,000 円 = ( 自 己 資 本 利 回 り4.71%)
7 二. 利 回 り 商 品 としてのファミリーマンション 購 入 の 注 意 点 2LDK 3LDKのファミリーマンションの1 室 を 購 入 して 賃 貸 に 出 す 方 法 は いろん な 意 味 で 面 白 い 投 資 になる 時 期 になりました ほぼ 賃 貸 専 用 であるワンルームマンションと 違 い ファミリーマンションは 賃 貸 用 にも ファミリー 居 住 用 にもなるので 1 自 己 居 住 用 2 賃 貸 用 3キャピタル ゲイン( 転 売 利 益 ) 狙 い 用 4 相 続 対 策 用 5 子 供 対 策 用 等 になります 以 下 に 詳 述 します (1) 自 己 居 住 用 で 購 入 して 売 却 時 に 居 住 用 3,000 万 控 除 の 特 例 を 利 用 して 大 き な 資 金 を 手 にする 1,870 万 人 の 団 塊 のジュニア 世 代 (31 歳 ~39 歳 )が 経 済 活 動 の 中 心 となり 一 番 消 費 活 動 が 激 しくなり 一 番 家 を 購 入 する 時 期 ともなる40 歳 前 後 になる 今 から 7 年 後 2013 年 を 頂 点 として 日 本 国 内 の 経 済 は 上 昇 し 住 宅 も 高 くなることが 見 込 まれます そこで 長 期 固 定 で 低 金 利 の 銀 行 の 住 宅 ローンを 借 りて まだ 安 いマンションを 購 入 して 楽 しく 家 族 と 住 み 7 年 後 ~10 年 後 に 値 上 がりした 自 宅 を 売 れば ほとんど 税 金 を 払 わずに 大 きな 資 金 を 手 に 出 来 るでしょう ( 拙 著 人 口 減 少 時 代 と 日 本 経 済 参 照 ) 自 宅 購 入 時 の 注 意 点 は 将 来 値 上 がりしそうなマンションを 購 入 すること です 値 上 がりするマンションとは 誰 もが 住 みたくなる 地 域 で 誰 もが 良 いな~と 思 う 外 観 セキュリティー 共 用 部 分 誰 もが 欲 しがるような 間 取 りと 設 備 の 部 屋 を 買 うことです 地 域 で 言 えば 人 口 が 増 えている 地 域 即 ち 良 い 仕 事 がある 地 域 人 が 住 みたくなる 地 域 で 購 入 することです どうせ 買 うなら 駅 近 角 部 屋 海 が 見 える 公 園 に 面 している 買 い 物 便 利 学 校 環 境 文 化 環 境 が 良 い 散 歩 用 の 公 園 や 並 木 道 がある 等 々が 誰 でも 住 みたくなる 所 でしょう そんな 誰 が 見 ても 住 みたくなる 欲 しくなる マンション は 早 く 売 れ 易 く 値 上 がりする 可 能 性 が 高 いからです ( 居 住 用 3, 000 万 控 除 の 特 例 については 拙 著 老 後 資 金 の 作 り 方 (その1) 参 照 ) (2)マンションを 購 入 して 賃 貸 に 出 して 賃 料 を 稼 ぐ ファミリーマンションは ワンルームと 比 べて 利 回 りは 下 がりますが いろんな 利 用 法 があるので 面 白 いのです まず 自 宅 マンションを 買 い 換 える 時 に 今 まで 住 んでいた 方 を 賃 貸 に 出 すことが 出 来 ます 買 換 マンションに 引 っ 越 した 後 リフォームして 賃 貸 に 出 せるので 売 って 買 う 時 のように 引 渡 条 件 に 追 いかけられることもなく 引 っ 越 しが 楽 です ローンの 残 債 が 少 なければ 返 済 額 以 上 の 賃 料 があり 家 計 が 楽 になる 賃 貸 オーナーになる 第 一 歩 です 自 宅 を 売 って 居 住 用 家 屋 3,000 万 控 除 の 特 例 を 利 用 して 税 金 をほとんど 払 わずに 大 きなお 金 を 手 にして その 一 部 で 住 宅 を 買 い 残 りのお 金 の 内 2,000 万 円 を 老 後 資 金 に 残 し 余 ったお 金 でマンションを 購 入 して 賃 貸 に 出 して 年 金 代 わ りの 収 入 源 とする 自 宅 を 売 らなくても 退 職 金 でマンションを 買 い 賃 貸 に 出 して 年 金 代 わりの 収 入 源 にする
8 4 前 述 したように 2013 年 を 頂 点 として 首 都 圏 では 地 価 値 上 がりが 見 込 まれますの で 浦 安 のような 人 が 住 みたくなる 街 は 地 価 が 上 がり マンションも 値 上 がり する 可 能 性 が 高 いので 2013 年 ~2020 年 くらいに 売 れば かなりのキャピタルゲイ ン( 転 売 利 益 )を 狙 える 可 能 性 が 大 きいでしょう 5 マンションを 持 っていることは 子 供 達 と 仲 良 くする 手 段 にもなります 少 子 化 時 代 ですので 一 夫 婦 から1.3 人 の 子 供 しか 生 まれていません そこで 例 えば 二 夫 婦 の 親 世 代 4 人 から 3 人 の 子 供 が 生 まれます その 子 供 が 結 婚 した 時 子 供 二 夫 婦 二 所 帯 がどちらの 親 の 近 くに 住 むかで 親 同 士 の 競 争 になり ます どちらの 親 は 子 供 を 自 分 の 近 くに 呼 び スープの 冷 めない 距 離 で 孫 の 顔 を 見 ながら 生 きたいでしょう その 時 賃 貸 に 出 しているマンションが 絶 大 な 効 果 を 発 揮 するでしょう 子 供 に 貸 してもよし 安 く 譲 っても 良 し ですから 6 7 更 に 賃 貸 マンションを 子 供 の 数 だけ 持 っておけば 自 分 がこの 世 から 居 なくなっ た 時 相 続 財 産 のことで 妻 と 子 供 達 が 争 うことを 防 ぐことが 出 来 ます 例 えば 相 続 の 時 自 宅 と 大 きな 賃 貸 ビルを1 棟 持 っていたとすれば 親 とすれば 自 宅 は 妻 と 末 娘 に 賃 貸 ビルは 二 人 の 子 供 と 妻 が 賃 料 を 仲 良 く 分 けて 生 きて 行 け るように! と 思 っているでしょう しかし 親 が 居 なくなった 後 の 子 供 達 は それぞれの 生 活 がありますので マンションを 買 う 頭 金 にお 金 が 欲 しい という 子 も 出 てきます その 時 相 続 物 件 が 一 つか 二 つしかないときには 自 宅 や 賃 貸 ビルを 売 って 分 けるしかなくなって 大 いにもめることも 多 いのです 親 としては 子 供 達 が 何 時 までも 仲 良 くできるように 子 供 達 の 数 だけ 賃 貸 マンシ ョンを 持 っておくのが 賢 い 子 供 対 策 相 続 対 策 になる と 言 えます ついでに 相 続 対 策 で 言 えば 生 命 保 険 を 用 意 しておくのが 良 いでしょう 相 続 税 は 相 続 が 発 生 して6ヶ 月 以 内 に 相 続 財 産 についての 分 配 の 申 告 をして 10ヶ 月 以 内 で 相 続 税 を 現 金 で 払 わなければなりません もし 現 金 が 少 ない 時 は 自 宅 を 売 るしかなくなります また 相 続 の 話 し 合 いが 付 かない 時 は 相 続 財 産 を 売 ることすら 出 来 なくなります そんなことがないよ うに 相 続 税 相 当 額 以 上 の 保 険 金 が 出 るように 生 命 保 険 に 入 っておけばいいでしょ う また 分 配 で 不 満 が 出 た 時 に 金 銭 で 収 まるように 余 分 のお 金 を 生 命 保 険 に 入 っておけば 子 供 達 の 相 続 争 いはなくなるでしょう
9 (3)ファミリーマンションを 賃 貸 用 に 購 入 する 時 の 注 意 点 1 キャピタルゲイン 狙 いとインカムゲイン 狙 いの 両 方 の 機 能 があり 更 に 子 供 対 策 相 続 対 策 の 機 能 がありますので それぞれに 応 じた 投 資 の 仕 方 があります 2 インカムゲイン 狙 いで 賃 貸 用 マンションを 買 う 場 合 は 1,000 万 台 で 買 えば 利 回 りが10%に 近 づきますが それより 高 くなるほど 利 回 りは 下 がります 5,000 万 のマンションを1 戸 買 うよりも 1,000 万 台 を3 戸 4 戸 買 う 方 が 利 回 りが 良 くなります 高 額 の 物 を 買 うほど 高 い 賃 料 を 出 せる 人 が 少 ないので 借 り 手 が 少 なくなり 残 念 ながら 利 回 りが 下 がるからです インカムゲイン 狙 いのファミリーマンションは ファミリーに 借 りていただく 物 件 ですから 駅 近 便 利 で 10 万 ~ 20 万 で 貸 せる 貸 しやすい 物 件 管 理 の 良 い 物 件 がいいでしょう 例 えば 新 浦 安 で 言 えば サンコーポ 浦 安 が 比 較 的 低 額 で 買 えるマンションで 2,800 万 で 購 入 して 13 万 で 貸 せます 表 面 利 回 りで 13 万 12 月 2,800 万 =0.055で 5,5%です 夢 海 の 街 4,300 万 を 買 えば 17 万 で 貸 せます 17 万 12 月 4,300 万 =0.047で 4.7%です 3 4 しかし キャピタルゲイン 狙 いの 場 合 は 上 記 のように 少 々 利 回 りが 悪 くても そ こそこの 賃 料 が 入 りますので 駅 近 交 通 の 便 買 い 物 の 便 学 校 環 境 文 化 環 境 の 良 いところを 買 えば 7 年 後 にはキャピタルゲイン( 転 売 益 )を 狙 えるでしょ う あまり 借 金 しないか 現 金 で 買 うことが 出 来 れば 老 後 資 金 としては 充 分 でしょう また 子 供 対 策 や 相 続 対 策 にもなるのですから 余 裕 資 金 のある 方 にはお 勧 めの 方 法 です その 為 には どんな 物 件 を 買 うべきかは その 目 的 によります 利 回 り 重 視 の 場 合 には 貸 しやすい 安 い 物 件 を 購 入 すべきです ( 事 例 2 行 徳 第 一 マンション 参 照 ) 子 供 対 策 には 子 供 が 住 みたくなるマンション を 選 び そこそこ 賃 料 (お 金 )が 稼 げれば 利 回 りはそれほど 重 要 な 要 素 にはならないし むしろ 転 売 価 値 キャピ タルゲインが 重 要 になるでしょう ( 事 例 3 サンコーポ 浦 安 参 照 ) キャピタルゲイン 狙 いには 人 口 が 増 えている 地 域 で 人 が 住 みたくなるマンシ ョン を 購 入 すべきです ( 事 例 4 夢 海 の 街 参 照 )
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11 事 例 3 行 徳 第 一 マンション 2LDK 約 60m2(18 坪 ) 販 売 価 格 1,480 万 オーナーチェンジ 月 額 賃 料 108, 000 円 年 間 賃 料 1,296,000 円 管 理 費 月 9,080 円 修 繕 積 立 金 月 9,080 円 管 理 費 等 の 月 額 合 計 18,160 円 管 理 費 等 の 年 間 合 計 額 217,920 円 土 地 固 定 資 産 税 価 格 約 550,000 円 建 物 固 定 資 産 税 価 格 約 3,30,000 円 固 定 資 産 税 額 約 53, 000 円 都 市 計 画 税 約 15,000 円 物 件 条 件 購 入 価 格 14,800,000 円 a 年 間 賃 料 1,296,000 円 b 初 期 費 用 仲 介 手 数 料 ( 代 金 万 ) 529,200 円 移 転 登 録 税 約 140,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.01)+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.02)+\60,000 円 抵 当 権 設 定 登 録 費 用 約 68,000 円 ( 借 入 金 額 手 続 き 費 用 30,000 円 ) 不 動 産 取 得 税 約 120,000 円 ( 土 地 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03 )+( 建 物 の 固 定 資 産 税 評 価 額 0.03) 初 期 費 用 合 計 857,200 円 c 資 金 条 件 自 己 資 金 6,357,200 円 g アパートローン 9,300,000 円 年 間 ローン 支 払 額 770,598 円 f ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) 年 間 ローン 返 済 額 = 借 入 金 100 万 月 額 返 済 指 数 12ヶ 月 * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,667 円 ( 金 利 2.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,299 円 ( 金 利 2.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 6,905 円 ( 金 利 3% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,545 円 ( 金 利 3% 20 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 7,148 円 ( 金 利 3.5% 15 年 返 済 の 場 合 ) * 月 額 返 済 金 = 借 入 金 100 万 5,798 円 ( 金 利 3.5% 20 年 返 済 の 場 合 ) 管 理 コスト 管 理 費 ( 年 ) 108,960 円 修 繕 積 立 金 ( 年 ) 108,960 円 火 災 保 険 積 立 金 ( 年 ) 3,000 円 固 定 資 産 税 53,000 円 都 市 計 画 税 15,000 円 管 理 コスト 合 計 ( 年 ) 288,920 円 d 家 賃 保 証 料 ( 賃 料 の10%) 129,600 円 e
12 表 面 利 回 り = 年 間 賃 料 収 入 物 件 価 格 = b a = 1,296,000 円 14,800,000 円 = 0.087( 年 間 利 回 り8.7%) 実 質 利 回 り 計 算 初 期 コストを 含 めると b ( a+c ) = 1,296,000 円 14,800,000 円 + 857,200 円 = 1,296,000 円 15,657,200 円 = ( 年 間 利 回 り 8.27%) 管 理 コストも 考 えると (b-d) ( a + c ) =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 ) = 1,007,080 円 15,657,200 円 = ( 年 間 利 回 り 6.43%) 家 賃 保 証 システムを 使 うと (b-dーe ) ( a + c ) =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ー 129,600 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 = 877,480 円 15,657,200 円 = ( 年 間 利 回 り5.60% ) 空 室 率 20%の 場 合 (b 0.8 ーd) (a+c) =( 1,296,000 円 0.8ー 288,920 円 ) ( 14,800,000 円 + 857,200 円 ) = 747,880 円 15,657,200 円 = ( 年 間 利 回 り4.77%) 自 己 資 金 に 対 する 実 質 利 回 りは (b-dーeーf ) g =( 1,296,000 円 ー 288,920 円 ー 129,600 円 ー 770,598 円 ) 6,357,200 円 = 106,882 円 6,357,200 円 = ( 自 己 資 本 利 回 り1.68%) 4 事 例 4 サンコーポ 浦 安 5 事 例 5 美 浜 東 エステート 6 事 例 6 入 船 西 エステート 7 事 例 7 夢 海 の 街
<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D20838C837C815B8367835483938376838B81698267826F9770816A2E707074785B93C782DD8EE682E890EA97705D>
資 産 の 現 状 把 握 と 今 後 の 不 動 産 対 策 提 案 レポート 164-0012 東 京 都 中 野 区 本 町 三 丁 目 30 番 4 号 KDX 中 野 坂 上 ビル5 階 プロサーチ 株 式 会 社 TEL 03-5365-3951 FAX 03-5365-3954 Page 1 今 回 の 対 策 におけるテーマ 1 現 状 よりも 収 益 性 を 上 げる ( 資 産
スライド 1
第 11 回 賃 貸 住 宅 市 場 景 況 感 調 査 日 管 協 短 観 年 度 ( 年 10 月 ~2014 年 3 月 ) 公 益 財 団 法 人 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 日 管 協 総 合 研 究 所 目 次 1 Ⅰ 調 査 の 概 要 1. 調 査 の 目 的 2. 調 査 方 法 対 象 期 間 3. 回 答 社 数 4. の 対 象 都 府 県 5. 項 目 の 数
<8356815B839395CA8E6496F3817989FC817A8267323589FC90B37665722E786C73>
顧 問 料 不 要 の(@システム)の 三 輪 会 計 事 務 所 541-0051 大 阪 市 中 央 区 備 後 町 2-4-6 森 田 ビル1F TEL06-6209-7191 FAX06-6209-8145 < 目 次 > 収 入 項 目 1 2 3 預 金 に 利 息 がついたとき お 金 を 借 りたとき 売 掛 金 を 回 収 したとき 1 ページ 2 ページ 3 ページ 支 出 項
損 益 計 算 書 自. 平 成 26 年 4 月 1 日 至. 平 成 27 年 3 月 31 日 科 目 内 訳 金 額 千 円 千 円 営 業 収 益 6,167,402 委 託 者 報 酬 4,328,295 運 用 受 託 報 酬 1,839,106 営 業 費 用 3,911,389 一
貸 借 対 照 表 平 成 27 年 3 月 31 日 現 在 資 産 の 部 負 債 の 部 科 目 内 訳 金 額 科 目 内 訳 金 額 流 動 資 産 千 円 千 円 流 動 負 債 千 円 千 円 預 金 5,145,515 預 り 金 240, 有 価 証 券 2,000,000 未 払 金 274, 前 払 費 用 61,184 未 払 収 益 分 配 金 789 未 収 入 金 未
(1) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 目 課 客 体 及 び 納 義 務 者 課 標 準 及 び 率 法 内 に 住 所 を 有 する ( 均 等 割 所 得 割 ) 内 に 事 務 所 事 業 所 又 は 家 屋 敷 を 有 する で 内 に 住 所 を 有 し ないもの( 均 等
8 資 料 ( 1 ) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) ( 2 ) 最 近 の 主 な 制 改 正 一 覧 (1) 率 等 一 覧 ( 平 成 26 年 度 ) 目 課 客 体 及 び 納 義 務 者 課 標 準 及 び 率 法 内 に 住 所 を 有 する ( 均 等 割 所 得 割 ) 内 に 事 務 所 事 業 所 又 は 家 屋 敷 を 有 する で 内 に 住 所 を 有 し
スライド 1
平 成 28 年 度 市 県 民 税 の 計 算 方 法 ( 鳥 取 市 ) まず 計 算 の 全 体 の 流 れを 示 すと 以 下 のようになります 総 所 得 金 - 所 得 控 除 = ( 千 円 未 満 切 り 捨 て ) 課 税 標 準 所 得 割 の 税 率 6% 所 得 割 の 税 率 4% 算 出 調 整 税 控 均 等 割 所 得 割 - - + 控 除 除 = 算 出 調 整
損 益 計 算 書 ( 自 平 成 25 年 4 月 1 日 至 平 成 26 年 3 月 31 日 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 営 業 収 益 75,917 取 引 参 加 料 金 39,032 上 場 関 係 収 入 11,772 情 報 関 係 収 入 13,352 そ
貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 85,772 流 動 負 債 22,025 現 金 及 び 預 金 49,232 営 業 未 払 金 1,392 営 業 未 収 入 金 6,597 未 払 金 1,173 前 払 費 用 313 未
Q7 従 業 員 に 対 する 現 物 給 付 は 報 酬 給 与 額 に 含 まれます A7 法 人 が 役 員 又 は 使 用 人 のために 給 付 する 金 銭 以 外 の 物 又 は 権 利 その 他 経 済 的 利 益 (いわ ゆる 現 物 給 与 )については 所 得 税 において 給
外 形 標 準 課 税 に 関 するQ&A 平 成 26 年 3 月 福 島 県 1 付 加 価 値 割 総 論 Q1 期 首 では 資 本 金 1 億 5 千 万 円 だったが 減 資 をしたため 期 末 では 資 本 金 9 千 万 円 にな りました 外 形 標 準 課 税 の 対 象 となります A1 外 形 標 準 課 税 の 対 象 となるか 否 かは 各 事 業 年 度 終 了 の 日
平成１６年度
平 成 28 年 度 町 県 民 税 申 告 書 の 書 き 方 ( 説 明 ) ご 自 分 で 申 告 書 を 記 入 される 方 はこの 書 き 方 を 参 考 に 申 告 書 に 記 入 のうえ 申 告 会 場 にお 持 ちくだ さい 申 告 期 限 は3 月 5 日 です 説 明 をよくお 読 みになり それぞれ 記 入 のうえ 申 告 相 談 日 においで ください この 申 告 をされないと
都市農地の継承に向けた相続2014_本文_13.indd
事 例 1 相 続 対 策 を 考 える 上 でひとつの 農 家 を 想 定 してみました 立 地 : 都 市 中 心 部 からは 遠 く 最 寄 り 駅 から1.2km 徒 歩 15 分 の 位 置 経 営 類 型 : 露 地 野 菜 を 中 心 とする 畑 作 土 地 評 価 : 路 線 価 =9 万 5000 円 /m2 農 業 投 資 価 格 84 万 円 / 10a 年 間 所 得 : 1910
N 一 般 の 住 宅 について 控 除 の 対 象 となる 借 入 金 は 平 成 26 年 4 月 平 成 31 年 6 月 30 日 までの 入 居 の 場 合 は4,000 万 円 ( 平 成 26 年 3 月 までの 入 居 の 場 合 は2,000 万 円 )までとなります 建 物 や
住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 100 40 50 年 の12 月 31 日 まで 引 き 続 き 居 住 の 用 に 供 するこ とが 条 件 です) N 日 本 に 居 住 する 者 が 借 入 金 で 自 己 の 居 住 用 住 宅 の 取 得 等 をしたときに 次 の 要 件 に 該 当 する 場 合 には その 年 の12 月 31 日 の 借 入 金 の 残 高 に 応 じて 一
図 表 1 住 開 始 分 ま で の 5 年 間 延 長 さ れ ま し た 住 宅 ロ ー ン 控 除 の た め の フ ロ ー チ ャ ー ト 住 宅 ローンで 住 宅 及 びその 敷 地 を 取 得 し 取 得 の 日 から6か 月 以 内 に 居 住 して いますか? 所 得 金 額 が
Q-24 住 宅 を 購 入 し た り 増 改 築 し た 場 合 に は 税 額 控 除 制 度 を 使 え る と 聞 き ま し た 制 度 の 内 容 を 教 え て く だ さ い A 最 近 の 税 制 改 正 に よ り 下 記 の よ う に 様 々 な 税 額 控 除 制 度 が 使 え る よ う A に最 な 近 っ の て税 い制 ま改 す 正 に よ り 様 々 な 税
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1 住 宅 ローン 控 除 (1) 居 住 用 の 建 物 及 び 上 地 等 を 取 得 等 ( 新 築 を 含 む) 又 は 居 住 用 建 物 の 増 改 築 をし 平 成 16 年 1 月 1 日 から 平 成 20 年 12 月 31 日 までの 間 に 居 住 の 用 に 供 した 場 合 には 10 年 間 所 得 税 が 軽 減 されます 但 し 居 住 年 が 平 成 17 年 から
添 付 資 料 の 目 次 1. 当 四 半 期 決 算 に 関 する 定 性 的 情 報 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 説 明 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 説 明 2 (3) 連 結 業 績 予 想 などの 将 来 予 測 情 報 に 関 する 説 明 2 2.サマリー 情 報 ( 注 記 事 項 )に 関 する 事 項 3 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間
ただし 区 分 は 同 一 の 譲 渡 所 得 であっても 不 動 産 の 譲 渡 損 益 は 不 動 産 の 譲 渡 損 益 どうしで また 株 式 等 の 譲 渡 損 益 は 株 式 等 の 譲 渡 損 益 どうしで それぞれ 通 算 を 行 うことになっています( 次 項 の 損 益 通 算
相 談 所 得 税 の 損 益 通 算 吉 田 覚 部 東 京 室 所 得 税 では 一 定 の 区 分 の 所 得 において 生 じた 損 失 は 他 の 区 分 の 所 得 との 通 算 が 認 められています この 措 置 は 損 益 通 算 といい 適 用 には 一 定 の 決 まりがあります 最 近 は 平 成 26 年 度 税 制 改 正 において 平 成 26 年 4 月 1 日 以
災害時の賃貸住宅居住者の居住の安定確保について
参 考 資 料 7 災 害 時 の 賃 貸 住 宅 居 住 者 の 居 住 の 安 定 確 保 について 平 成 24 年 11 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 1. 東 日 本 大 震 災 で 住 居 を 失 われた 方 への 居 住 の 安 定 の 確 保 震 災 発 生 復 旧 期 復 興 期 東 日 本 大 震 災 住 宅 が 滅 失 避 難 所 等 2012.3.11 17:00 時
不 動 産 所 得 の 赤 字 < 土 地 等 の 取 得 の 負 債 利 子 なら 300 万 500 万 不 動 産 所 得 の 赤 字 300 万 のうち 利 子 分 の500 万 は 通 算 できない = 赤 字 分 の300 万 は 全 額 通 算 できないことになる = 損 益 通 算
7. 損 益 通 算 繰 越 控 除 損 益 通 算 の 対 象 となる 損 失 原 則 不 動 産 所 得 事 業 所 得 山 林 所 得 譲 渡 所 得 に 生 じた 損 失 ( 赤 字 ) 一 定 の 順 序 によって 他 の 黒 字 の 所 得 から 控 除 して 相 殺 できる これら4つ 以 外 の 所 得 は 赤 字 でも 控 除 できない 例 外 損 益 通 算 できる 所 得 の
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不 動 産 流 通 業 に 関 する 消 費 者 動 向 調 査 < 第 10 回 ( 度 )> 調 査 結 果 報 告 書 ( 概 要 版 ) 平 成 17 年 9 月 社 団 法 人 不 動 産 流 通 経 営 協 会 第 10 回 不 動 産 流 通 業 に 関 する 消 費 者 動 向 調 査 結 果 要 旨 ( 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 5 分 5 乗 方 式 と 相 続
別 表 1 土 地 建 物 提 案 型 の 供 給 計 画 に 関 する 評 価 項 目 と 評 価 点 数 表 項 目 区 分 評 価 内 容 と 点 数 一 般 評 価 項 目 100 1 立 地 条 件 (1) 交 通 利 便 性 ( 徒 歩 =80m/1 分 ) 25 (2) 生 活 利 便
石 巻 市 公 募 型 買 取 市 営 住 宅 の 供 給 計 画 に 関 する 選 定 基 準 制 定 平 成 24 年 10 月 10 日 改 正 平 成 25 年 5 月 1 日 改 正 平 成 26 年 7 月 8 日 改 正 平 成 27 年 12 月 4 日 改 正 平 成 28 年 6 月 27 日 第 1 目 的 この 基 準 は 石 巻 市 公 募 型 買 取 市 営 住 宅 制
弁護士報酬規定（抜粋）
はなみずき 法 律 事 務 所 弁 護 士 報 酬 規 定 ( 抜 粋 ) 2008 年 10 月 改 訂 2014 年 4 月 * 以 下 の 弁 護 士 報 酬 は いずれも 税 込 です ただし D E L の2の 表 に 基 づき 算 出 さ れた 金 額 については 消 費 税 を 上 乗 せした 額 を 弁 護 士 報 酬 とします 目 次 A 法 律 相 談 料 B 顧 問 料 C 手
6-1 第 6 章 ストック オプション 会 計 設 例 1 基 本 的 処 理 Check! 1. 費 用 の 計 上 ( 1 年 度 ) 2. 費 用 の 計 上 ( 2 年 度 )- 権 利 不 確 定 による 失 効 見 積 数 の 変 動 - 3. 費 用 の 計 上 ( 3 年 度 )-
テキスト 6-1 第 6 章 ストック オプション 会 計 設 例 1 基 本 的 処 理 Check! 1. 費 用 の 計 上 ( 1 年 度 ) 2. 費 用 の 計 上 ( 2 年 度 )- 権 利 不 確 定 による 失 効 見 積 数 の 変 動 - 3. 費 用 の 計 上 ( 3 年 度 )- 権 利 の 確 定 - 4. 権 利 行 使 ( 新 株 の 発 行 ) 5. 権 利 行
2014_06_04 相続税関係セミナー [互換モード]
![2014_06_04 相続税関係セミナー [互換モード]](/thumbs/42/22929358.jpg "2014_06_04 相続税関係セミナー [互換モード]")
相 続 税 セミナー ~ 相 続 税 改 正 と 対 策 ~ 平 成 26 年 6 月 4 日 久 納 公 認 会 計 士 事 務 所 公 認 会 計 士 税 理 士 久 納 幹 史 1 相 続 税 の 現 状 ( 平 成 24 年 データ) 相 続 税 申 告 するのは 死 亡 した 方 の 約 4% ( 昭 和 63 年 改 正 前 から 比 較 し 約 半 減 ) 年 間 の 相 続 税 申
こんにちは! 不 動 産 投 資 専 門 税 理 士 の 叶 です この 度 は 私 の 第 2 弾 となる 著 書 大 家 さん 税 理 士 が 教 える 不 動 産 投 資 お 金 の 残 し 方 見 極 め 法 をお 読 みいただき 誠 にありがとうございました! この 本 では 主 な 不
読 者 プレゼント 不 動 産 投 資 法 別 211 年 8 月 作 成 詳 細 シミュレーションシート < 詳 細 シミュレーションシートの 内 容 > 不 動 産 投 資 法 別 の 1 投 資 確 認 書 2 キャッシュ フローシミュレーション 3 キャッシュ フローシミュレーション グラフ 4 不 動 産 売 却 シミュレーション 5 不 動 産 売 却 シミュレーション グラフ 目 次
添 付 資 料 の 目 次 1. 経 営 成 績 財 政 状 態 に 関 する 分 析 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 分 析 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 分 析 3 (3) 利 益 配 分 に 関 する 基 本 方 針 及 び 当 期 次 期 の 配 当 3 2. 企 業 集 団 の 状 況 4 3. 経 営 方 針 5 (1) 経 営 の 基 本 方 針 5 (2) 目
後期高齢者医療制度
後 期 高 齢 者 医 療 制 度 平 成 20 年 4 か ら 後 期 高 齢 者 医 療 制 度 が は じ ま り ま した これまでは75 歳 ( 一 定 の 障 害 をお 持 ちの65 歳 ) 以 上 の 方 は 国 民 健 康 保 険 などの 医 療 保 険 に 加 入 しながら 老 人 保 健 医 療 制 度 で 医 療 を 受 けていましたが 平 成 20 年 4 からは 新 しい
PowerPoint プレゼンテーション
2013.1.25 住 宅 ローンの 基 礎 知 識 と 資 金 計 画 の 重 要 性 について 平 成 年 1 月 25 日 現 在 目 次 1. 住 宅 ローンの 金 利 2. 住 宅 ローンのリスク 3.ライフプランと 資 金 計 画 4.フラット35について 5. 住 宅 ローンFAQ P1~3 P4~10 P11~15 P16~19 P20~23 1 1. 住 宅 ローンの 金 利 1
平 成 24 年 4 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 公 益 目 的 事 業 科 目 公 1 公 2 公 3 公 4 法 人 会 計 合 計 共 通 小 計 苦 情 相 談 解 決 研 修 情 報 提 供 保 証 宅 建 取 引 健 全 育 成 Ⅰ. 一 般 正 味 財
1. 平 成 24 年 度 正 味 財 産 増 減 計 算 書 平 成 24 年 4 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 科 目 当 年 度 前 年 度 増 減 Ⅰ. 一 般 正 味 財 産 増 減 の 部 1. 経 常 増 減 の 部 (1) 経 常 収 益 弁 済 業 務 保 証 金 運 用 益 869,730,392 846,525,434 23,204,958 弁 済
賦課の根拠となった法律及び条例（その２）
平 成 28 年 度 税 額 の 算 出 方 法 等 ( 賦 課 の 根 拠 となった 法 律 及 び 条 例 ) [ 凡 例 ] 法 : 地 方 税 法 都 : 東 京 都 都 税 条 例 区 : 新 宿 区 特 別 区 税 条 例 条 :1 2 3 項 :1 2 3 号 :Ⅰ Ⅱ Ⅲ 東 日 本 : 東 日 本 大 震 災 からの 復 興 に 関 し 地 方 公 共 団 体 が 実 施 する 防
(ⅴ) 平 成 28 年 4 月 1 日 から 平 成 35 年 12 月 31 日 までの 期 間 未 成 年 者 に 係 る 少 額 上 場 株 式 等 の 非 課 税 口 座 制 度 に 基 づき 証 券 会 社 等 の 金 融 商 品 取 引 業 者 等 に 開 設 した 未 成 年 者 口
(5) 課 税 上 の 取 扱 い 日 本 の 居 住 者 又 は 日 本 法 人 である 投 資 主 及 び 投 資 法 人 に 関 する 課 税 上 の 一 般 的 な 取 扱 いは 下 記 のとおりです なお 税 法 等 の 改 正 税 務 当 局 等 による 解 釈 運 用 の 変 更 により 以 下 の 内 容 は 変 更 されることがあります また 個 々の 投 資 主 の 固 有 の
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第 1 問 問 1 正 解 2 6,000 千 円 給 与 所 得 の 金 額 は 次 の 式 より 求 める 給 与 所 得 の 金 額 = 収 入 金 額 - 給 与 所 得 控 除 額 まず 給 与 所 得 控 除 額 を 設 例 の 中 の 速 算 表 から 求 め 次 に 上 記 計 算 式 より 給 与 所 得 控 除 後 の 金 額 を 求 めることになる 給 与 所 得 控 除 額
種 類 控 除 額 小 規 模 企 業 共 済 等 掛 金 控 除 生 命 保 険 料 控 除 地 震 保 険 料 控 除 支 払 った 小 規 模 共 済 心 身 障 害 者 扶 養 共 済 の 掛 金 の 金 額 生 命 保 険 料 控 除 額 = 一 般 生 命 保 険 料 控 除 額 + 個
所 得 税 ( 国 税 )のあらまし 税 額 の 計 算 方 法 市 県 民 税 所 得 割 の 計 算 方 法 とほぼ 同 じです 総 合 課 税 ( 所 得 金 額 - 所 得 控 除 額 ) 税 率 - 税 額 控 除 額 ( 課 税 される 所 得 金 額 ) 分 離 課 税 退 職 所 得 山 林 所 得 土 地 建 物 株 式 等 の 譲 渡 所 得 などは 他 の 所 得 と 分 離
は 固 定 流 動 及 び 繰 延 に 区 分 することとし 減 価 償 却 を 行 うべき 固 定 の 取 得 又 は 改 良 に 充 てるための 補 助 金 等 の 交 付 を 受 けた 場 合 にお いては その 交 付 を 受 けた 金 額 に 相 当 する 額 を 長 期 前 受 金 とし
3 会 計 基 準 の 見 直 しの 主 な 内 容 (1) 借 入 金 借 入 金 制 度 を 廃 止 し 建 設 又 は 改 良 に 要 する 資 金 に 充 てるための 企 業 債 及 び 一 般 会 計 又 は 他 の 特 別 会 計 からの 長 期 借 入 金 は に 計 上 することとなりまし た に 計 上 するに 当 たり 建 設 又 は 改 良 等 に 充 てられた 企 業 債 及
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中 小 企 業 の 会 計 に 関 する 指 針 ( 平 成 20 年 版 ) と 旧 指 針 との 新 旧 対 照 表 平 成 20 年 5 月 1 日 総 論 改 正 指 針 ( 平 成 20 年 5 月 1 日 ) 旧 指 針 ( 平 成 19 年 4 月 27 日 ) 対 象 要 点 対 象 要 点 本 指 針 の 適 用 対 象 は 以 下 を 除 く 株 式 会 社 とする (1) 金
回 答 Q3-1 土 地 下 落 の 傾 向 の 中 固 定 資 産 税 が 毎 年 あがるのはなぜですか? 質 問 : 土 地 下 落 の 傾 向 の 中 土 地 の 固 定 資 産 税 が 毎 年 あがるのはなぜですか? 答 : あなたの 土 地 は 過 去 の 評 価 替 えで 評 価 額 が
税 に 関 するQ&A 質 問 と 回 答 質 問 一 覧 Q3-1 土 地 下 落 の 傾 向 の 中 固 定 資 産 税 が 毎 年 あがるのはなぜですか? Q3-2 先 日 父 親 が 亡 くなりました 父 が 所 有 していた 土 地 や 家 屋 は 今 後 誰 が 固 定 資 産 税 を 払 うことになりますか? Q3-3 住 宅 を 壊 したのに 家 屋 にかかる 納 税 通 知 が 届
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Volume 6 吉 田 正 一 税 理 士 事 務 所 相 続 対 策 と 事 業 承 継 税 制 相 続 対 策 と 事 業 承 継 税 制 は じ め に こんにちは 税 理 士 の 吉 田 正 一 です 経 営 承 継 円 滑 化 法 が 成 立 して 20 年 10 月 からの 自 社 株 の 相 続 対 策 が 大 きく 変 わります さらに 相 続 税 の 計 算 方 式 も 変 わる
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貸 借 対 照 表 [ 株 式 会 社 ニラク] ( 平 成 21 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 現 金 及 び 預 金 売 掛 金 有 価 証 券 商 品 貯 蔵 品 前 払 費 用 短 期 貸 付 金 未 収 入 金 繰 延 税 金 資 産 貸 倒 引 当 金 固 定
1_2013BS(0414)
貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 3 月 31 日 現 在 ) 三 井 住 友 金 属 鉱 山 伸 銅 株 式 会 社 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 25,869,002 流 動 負 債 9,707,274 現 金 及 び 預 金 987,167 買 掛 金 3,612,919 受 取 手 形 1,225,710 短 期 借
賦課の根拠となった法律及び条例（その２）
平 成 26 年 度 税 額 の 算 出 方 法 等 ( 賦 課 の 根 拠 となった 法 律 及 び 条 例 ) [ 凡 例 ] 法 : 地 方 税 法 都 : 東 京 都 都 税 条 例 区 : 新 宿 区 特 別 区 税 条 例 条 :1 2 3 項 :1 2 3 号 :Ⅰ Ⅱ Ⅲ 東 日 本 : 東 日 本 大 震 災 からの 復 興 に 関 し 地 方 公 共 団 体 が 実 施 する 防
住 宅 融 資 の 仕 組 み 住 宅 融 資 は 独 政 法 住 宅 融 援 機 構 ( 以 下 機 構 といいます )が う 融 機 関 の 住 宅 ローン 貸 出 に 対 する 公 的 な 信 用 です 住 宅 融 資 は 融 機 関 の う 住 宅 ローン 貸 出 の 損 害 を 填 補 す
平 成 28 年 度 版 ( 融 機 関 さま 向 け 資 料 ) 住 宅 融 資 ご 案 内 住 宅 融 資 についてのご 相 談 お 問 合 せ 先 住 宅 融 援 機 構 住 宅 融 資 部 融 資 企 画 グループ 112-8570 東 京 都 文 京 区 後 楽 1 丁 目 4 番 10 号 03-5800-8149 ( 平 成 28 年 4 現 在 ) 住 宅 融 資 の 仕 組 み 住
Microsoft Word - 不動産賃貸業における事業的規模とは？
不 動 産 賃 貸 業 における 事 業 的 規 模 とは? 個 人 で 商 売 をして 儲 けを 出 せば 所 得 税 や 住 民 税 が 課 されます その 商 売 を 事 業 とし て 行 っていれば 事 業 所 得 として 事 業 以 外 で 行 っていれば 雑 所 得 としての 課 税 となり 税 金 計 算 上 の 取 り 扱 いが 異 なります 不 動 産 賃 貸 業 の 場 合 は
土 購 入 土 借 用 土 所 有 権 移 転 登 記 確 約 書 農 転 用 許 可 書 ( 写 ) 農 転 用 届 出 受 理 書 ( 写 ) 土 不 動 産 価 格 評 価 書 土 見 積 書 ( 写 ) 又 は 売 買 確 約 書 ( 写 ) 土 売 主 印 鑑 登 録 証 明 書 売 主
設 立 認 可 申 請 書 必 要 書 類 とチェック 事 項 必 要 書 類 チェック 事 項 基 本 書 類 設 立 認 可 申 請 書 定 款 添 付 書 類 目 録 財 産 目 録 土 関 係 土 不 動 産 登 記 事 項 証 明 書 図 面 ( 周 辺 図 配 置 図 平 面 図 ) 土 公 図 土 土 契 約 書 ( 写 ) 身 分 証 明 書 印 鑑 登 録 証 明 書 成 年 被
情 報 通 信 機 器 等 に 係 る 繰 越 税 額 控 除 限 度 超 過 額 の 計 算 上 控 除 される 金 額 に 関 する 明 細 書 ( 付 表 ) 政 党 等 寄 附 金 特 別 控 除 額 の 計 算 明 細 書 国 庫 補 助 金 等 の 総 収 入 金 額 不 算 入 に 関
所 得 税 確 定 申 告 等 ( 平 成 23 年 分 ) 手 続 名 所 得 税 申 告 帳 票 名 平 成 年 分 の 所 得 税 の 確 定 申 告 書 A( 第 一 表 第 二 表 ) 平 成 年 分 の 所 得 税 の 申 告 書 B( 第 一 表 第 二 表 ) 平 成 年 分 の 所 得 税 の 申 告 書 ( 分 離 課 税 用 )( 第 三 表 ) 平 成 年 分 の 所 得 税
Microsoft Word - 001 運営方針（本編）
第 2 事 業 の 現 状 把 握 1 経 営 分 析 経 営 指 標 等 を 用 い 工 業 用 水 道 事 業 の 経 営 分 析 を 行 った なお 経 営 分 析 を 行 うに 当 たり 埼 玉 県 と 施 設 規 模 ( 現 在 配 水 能 力 等 )が 同 程 度 である 群 馬 県 及 び 徳 島 県 との 比 較 を 行 った (1) 給 水 収 益 と 契 約 水 量 契 約 水
事 業 税 の 外 形 標 準 課 税 事 業 税 は 都 道 府 県 が 所 得 ( 利 益 )に 対 して 課 税 します 1. 個 人 事 業 税 業 種 区 分 税 率 ( 標 準 税 率 ) 第 1 種 事 業 ( 物 品 販 売 業 製 造 業 金 銭 貸 付 業 飲 食 店 業 不 動
平 成 22 年 4 月 1 日 現 在 の 法 令 等 に 準 拠 UP!Consulting Up Newsletter 事 業 税 の 外 形 標 準 課 税 減 資 による 欠 損 填 補 と 資 本 金 等 の 額 http://www.up-firm.com 1 事 業 税 の 外 形 標 準 課 税 事 業 税 は 都 道 府 県 が 所 得 ( 利 益 )に 対 して 課 税 します
平成２８年度 特別区民税・都民税（住民税）の算出方法
平 成 28 年 度 特 別 区 民 税 ( 住 民 税 )の 算 出 方 法 平 成 28 年 1 月 1 日 現 在 渋 谷 区 内 に 住 所 がある 人 に 対 して 平 成 27 年 の 1 月 から 12 月 までの 1 年 間 の 所 得 を 基 礎 に 税 額 を 算 出 します 住 民 税 の 算 出 方 法 は 次 のとおりです なお 区 内 に 住 所 がなく 区 内 に 事
平成１８年1月４日
各 位 平 成 27 年 6 月 24 日 株 式 会 社 豊 和 銀 行 ほうわ 空 き 家 解 体 ローン ほうわ 空 き 家 活 用 ローン の 取 扱 い 開 始 について 株 式 会 社 豊 和 銀 行 ( 頭 取 権 藤 淳 )は 地 方 創 生 の 取 り 組 みの 一 環 として 平 成 27 年 7 月 1 日 ( 水 ) から 新 商 品 ほうわ 空 き 家 解 体 ローン ほうわ
Microsoft PowerPoint - 税制上の特例.pptx
(1) 被 災 地 の 雇 用 機 会 の 確 保 のための 税 制 上 の 特 例 措 置 (~28 年 3 月 末 ) 復 興 産 業 集 積 区 域 内 において 雇 用 に 大 きな 被 害 が 生 じた 地 域 の 雇 用 機 会 の 確 保 に 寄 与 する 事 業 を 行 う 個 人 事 業 者 又 は 法 人 ( 新 規 立 地 促 進 税 制 は 法 人 のみ)を 対 象 として
住宅税制について
Ⅱ 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 1 制 度 の 概 要 (1) 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 居 住 者 が 一 定 の 要 件 を 満 たす 居 住 用 家 屋 の 新 築 新 築 住 宅 若 しくは 既 存 住 宅 の 取 得 又 は 増 改 築 等 ( 以 下 住 宅 の 取 得 等 といいます )をして 平 成 11 年 1 月 1 日 から 平 成 25 年 12 月
内 において 管 理 されている 上 場 株 式 等 のうち 非 課 税 管 理 勘 定 に 係 るもの( 新 規 投 資 額 で 毎 年 80 万 円 を 上 限 とします )に 係 る 配 当 等 で 未 成 年 者 口 座 に 非 課 税 管 理 勘 定 を 設 けた 日 から 同 日 の 属
(5) 課 税 上 の 取 扱 い 平 成 28 年 7 月 1 日 現 在 日 本 の 居 住 者 又 は 日 本 法 人 である 投 資 主 及 び 投 資 法 人 に 関 する 課 税 上 の 一 般 的 な 取 扱 いは 以 下 のとおりです なお 税 法 等 の 改 正 税 務 当 局 等 による 解 釈 運 用 の 変 更 により 以 下 の 内 容 は 変 更 されることがあります また
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財 務 会 計 解 法 テクニックノート (1) ランク A 収 テキスト P147~170 益 性 ポイント 収 分 益 析 性 分 析 の 体 系 は 以 下 題 集 P36~47 資 のようにまとめられる 本 (1) 資 本 利 益 率 =(2) 売 上 高 利 益 率 (3) 資 本 回 転 率 収 益 性 分 析 収 狭 益 義 ( 総 売 取 合 上 引 収 効 益 率 性 :) (2)
損 益 計 算 書 ( 平 成 25 年 10 月 1 日 から 平 成 26 年 9 月 30 日 まで) ( 単 位 : 千 円 ) 科 目 金 額 営 業 収 益 304,971 営 業 費 用 566,243 営 業 総 損 失 261,271 営 業 外 収 益 受 取 利 息 3,545
貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 9 月 30 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資 産 の 部 ) ( 負 債 の 部 ) 流 動 資 産 2,014,876 流 動 負 債 487,803 現 金 及 び 預 金 1,351,485 短 期 借 入 金 400,000 営 業 投 資 有 価 証 券 422,517 一 年 内 返 済 予 定
給 与 所 得 控 除 控 除 額 の 計 算 については 次 のとおりです 給 与 等 の 収 入 金 額 給 与 所 得 控 除 額 180 万 円 以 下 の 場 合 180 万 円 を 超 え 360 万 円 以 下 の 場 合 360 万 円 を 超 え 660 万 円 以 下 の 場 合
個 人 県 民 税 ( 県 税 ) 個 人 市 町 村 民 税 ( 市 町 村 税 ) 県 内 に 住 所 がある 個 人 にかかります 個 人 県 民 税 と 個 人 市 町 村 民 税 をあわせて 個 人 の 住 民 税 と 呼 んでいます 住 民 税 は 市 町 村 で 賦 課 徴 収 されたあと 県 民 税 分 は 各 市 町 村 から 県 に 払 い 込 まれます 納 め る 人 毎 年
2. 居 住 用 財 産 を 売 却 し た 場 合 の 特 例 譲 渡 資 産 は 居 住 用 財 産 で す か? 住 宅 取 得 特 別 控 除 の 適 用 を 受 け て い ま せ ん か? 所 有 期 間 が 1 0 年 を 超 え て い ま す か? 居 住 期 間 は 3 0 年
2 0 1 4.2. 月 号 税 務 と 経 営 ニ ュ ー ス 3 4 5 確 定 申 告 の ポ イ ン ト 上 田 悦 弘 税 理 士 事 務 所 上 田 悦 弘 社 会 保 険 労 務 士 事 務 所 0 6 ( 6 9 4 1 ) 3 9 0 5 F A X 0 6 ( 6 9 4 1 ) 3 9 0 9 h t t p : / / w w w. k a i k e i - h o m e.
ニュースリリース
ニュースリリース 平 成 2 4 年 11 月 28 日 株 式 会 社 日 本 政 策 金 融 公 庫 教 育 費 負 担 の 実 態 調 査 結 果 ( 国 の 教 育 ローン 利 用 勤 務 者 世 帯 ) ( 平 成 24 年 度 ) 世 帯 年 収 減 少 により 一 段 と 重 くなる 教 育 費 負 担 ~ 年 収 に 占 める 教 育 費 の 負 担 割 合 が 39と 過 去 1
Microsoft Word - （会社法用）2013.03期_02.計算書類.doc
計 算 書 類 第 1 期 平 成 24 年 7 月 31 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 まで 1. 貸 借 対 照 表 2. 損 益 計 算 書 3. 株 主 資 本 等 変 動 計 算 書 4. 個 別 注 記 表 株 式 会 社 あきんどスシロー 貸 借 対 照 表 ( 平 成 25 年 3 月 31 日 現 在 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 科 目 金 額 科 目 金
スライド 1
本 資 料 は 学 会 代 議 員 との 意 見 交 換 を 踏 まえて 多 数 意 見 をまとめたものです しかし 学 術 団 体 として 多 様 な 意 見 があります これを 契 機 に 議 論 が 活 性 化 することを 期 待 します マンション 建 替 えに 関 する 意 見 ( 第 2 版 ) 当 日 の 口 頭 説 明 を 一 部 加 筆 千 葉 大 学 小 林 秀 樹 < 一 般
添 付 資 料 の 目 次 1.サマリー 情 報 (その 他 )に 関 する 事 項... 2 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動... 2 (2) 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用.
平 成 26 年 3 月 期 第 3 四 半 期 決 算 短 信 日 本 基 準 ( 連 結 ) 平 成 26 年 1 月 29 日 会 社 名 SMBC 日 興 証 券 株 式 会 社 (URL http://www.smbcnikko.co.jp/ ) 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 久 保 哲 也 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 ) 経 理 部
(2) 単 身 者 向 け 以 外 の 賃 貸 共 同 住 宅 等 当 該 建 物 に 対 して 新 たに 固 定 資 産 税 等 が 課 税 される 年 から 起 算 して5 年 間 とする ( 交 付 申 請 及 び 決 定 ) 第 5 条 補 助 金 の 交 付 を 受 けようとする 者 は
加 西 市 賃 貸 共 同 住 宅 等 建 設 促 進 補 助 金 交 付 要 綱 ( 目 的 ) 第 1 条 この 要 綱 は 賃 貸 共 同 住 宅 等 を 新 築 した 者 に 対 して 補 助 金 を 交 付 することにより 賃 貸 共 同 住 宅 等 の 建 設 を 促 進 し 人 口 の 増 加 に 資 することを 目 的 とする ( 定 義 ) 第 2 条 この 要 綱 において 次
給 与 所 得 控 除 所 得 税 の 簡 易 給 与 所 得 表 により 給 与 所 得 の 金 額 を 求 めますが 控 除 額 の 計 算 については 次 のとおりです 給 与 等 の 収 入 金 額 給 与 所 得 控 除 額 180 万 円 以 下 の 場 合 180 万 円 を 超 え
個 人 県 民 税 ( 県 税 ) 個 人 市 町 村 民 税 ( 市 町 村 税 ) 県 内 に 住 所 がある 個 人 にかかります 個 人 県 民 税 と 個 人 市 町 村 民 税 をあわせて 個 人 の 住 民 税 と 呼 んでいます 住 民 税 は 市 町 村 で 賦 課 徴 収 されたあと 県 民 税 分 は 各 市 町 村 から 県 に 払 い 込 まれます 納 め る 人 毎 年
第 4 経 理 の 状 況 1. 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 方 法 について 当 社 の 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 は 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 用 語 様 式 及 び 作 成 方 法 に 関 する 規 則 ( 平 成 19 年 内 閣 府 令 第 64 号 )に 基 づいて 作 成 しております 2. 監 査 証 明 について 当 社 は 金 融 商
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平 成 25 年 度 国 土 交 通 省 税 制 改 正 事 項 ( 住 宅 関 係 抜 粋 ) 平 成 25 年 5 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 平 成 25 年 度 住 宅 関 連 税 制 の 改 正 概 要 ( 主 要 事 項 目 次 ) 1. 消 費 税 率 引 上 げを 踏 まえた 住 宅 取 得 対 策 P2 1 住 宅 ローン 減 税 P2 2 投 資 型 減 税 ( 現 金
<4D F736F F F696E74202D2082C882E982D982C DD8ED88EE688F882CC82B582AD82DD C668DDA9770>
な る ほ ど! 貸 借 取 引 のしくみ Japan Securities Finance Co.,Ltd 1 目 次 1. 貸 借 取 引 について 2. 貸 借 取 引 における 株 式 調 達 について 3. 品 貸 料 の 決 定 方 法 について 4. 制 限 措 置 を 含 む 貸 借 取 引 情 報 について 5.よくある 質 問 Japan Securities Finance Co.,Ltd
公共債のご案内
1 頁 / 全 5 頁 ( 契 約 締 結 前 交 付 書 面 ) 公 共 債 のご 案 内 この 書 面 は 金 融 商 品 取 引 法 第 37 条 の3の 規 定 ( 契 約 締 結 前 の 書 面 交 付 )によりお 渡 しするものです 公 共 債 とは 国 地 方 公 共 団 体 政 府 関 係 機 関 等 が 発 行 する 債 券 です この 書 面 には 公 共 債 の 売 買 等 のお
<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D20323030312E342E328160338B9E93738FA48D4889EF8B638F8A8376838C835B83938E9197BF30312E707074205B8CDD8AB78382815B83685D>
今 後 増 え 続 ける 滞 納 問 題 円 満 解 決 する 秘 策 とは! - 滞 納 者 に 請 求 したり 訴 えたりするだけが 滞 納 問 題 を 解 決 する 道 筋 ではありません - 株 式 会 社 リライフ コンサルティング 柳 田 基 浩 マンション 管 理 士 不 動 産 コンサルティング 技 能 者 宅 地 建 物 取 引 主 任 事 業 再 生 実 務 家 協 会 会 員
3 共 通 しているのは イ. 媒 介 価 格 を 記 載 ( 売 出 し 価 格 ) ロ. 契 約 期 間 は3ケ 月 を 超 えない( 一 般 媒 介 は 強 制 されない) ハ. 期 間 満 了 すると 更 新 できる ニ. 期 間 中 解 約 できない( 義 務 違 反 ある 場 合 はでき
マンションの 売 買 マンションの 売 却 購 入 の 際 の 手 続 き 仕 組 み 税 金 等 々を 見 ていきましょう (1) 不 動 産 業 者 へ 依 頼 する 1. 価 格 査 定 1 マンションの 価 格 は 比 較 価 格 相 場 価 格 が 中 心 取 引 実 績 価 格 ( 成 約 事 例 )と 現 在 売 りに 出 ている 他 物 件 の 価 格 (
第 ４１ 期
決 算 公 告 平 成 24 年 6 月 28 日 各 位 大 阪 市 中 央 区 南 船 場 一 丁 目 17 番 26 号 株 式 会 社 アプラス 代 表 取 締 役 社 長 野 口 郷 司 第 3 期 ( 平 成 23 年 4 月 1 日 から 平 成 24 年 3 月 31 日 まで) 貸 借 対 照 表 損 益 計 算 書 及 び 個 別 注 記 表 貸 借 対 照 表 損 益 計 算
(1) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 11 月 30 日 現 在 ) ( 単 位 : 千 円 ) 資 産 の 部 負 債 の 部 科 目 金 額 科 目 金 額 流 動 資 産 4,623,985 流 動 負 債 3,859,994 現 金 及 び 預 金 31,763 支 払 手 形
第 44 期 計 算 書 類 ( 自 平 成 25 年 12 月 1 日 至 平 成 26 年 11 月 30 日 ) (1) 貸 借 対 照 表 (2) 損 益 計 算 書 (3) 株 主 資 本 等 変 動 計 算 書 (4) 個 別 注 記 表 株 式 会 社 アクタス 東 京 都 新 宿 区 新 宿 2 丁 目 19 番 1 号 1 (1) 貸 借 対 照 表 ( 平 成 26 年 11 月
添 付 資 料 の 目 次 1. 当 四 半 期 決 算 に 関 する 定 性 的 情 報 2 (1) 経 営 成 績 に 関 する 説 明 2 (2) 財 政 状 態 に 関 する 説 明 2 (3) 連 結 業 績 予 想 などの 将 来 予 測 情 報 に 関 する 説 明 2 2.サマリー 情 報 ( 注 記 事 項 )に 関 する 事 項 3 (1) 当 四 半 期 連 結 累 計 期 間
最 近 5 期 の 運 用 実 績 決 算 期 基 準 価 額 期 中 騰 落 率 公 社 債 組 入 比 率 純 資 産 総 額 円 % % 百 万 円 36 期 末 (2011 年 11 月 19 日 ) 3, 422 0. 0 96. 6 20 37 期 末 (2012 年 11 月 19 日
運 用 報 告 書 ( 全 体 版 ) 第 40 期 ( 決 算 日 2015 年 11 月 19 日 ) 受 益 者 のみなさまへ 当 ファンドの 仕 組 みは 次 の 通 りです 商 品 分 類 追 加 型 投 信 / 国 内 / 債 券 信 託 期 間 無 期 限 毎 々 格 別 のご 愛 顧 にあずかり 厚 くお 礼 申 し 上 げます さて 財 形 給 付 金 ファンド は このた び 第
＜重要な会計方針及び注記＞
個 別 注 記 表 自 平 成 23 年 1 月 1 日 至 平 成 23 年 12 月 31 日 1. 重 要 な 会 計 方 針 に 係 る 事 項 に 関 する 注 記 1 棚 卸 資 産 の 評 価 基 準 及 び 評 価 方 法 商 品 先 入 先 出 法 による 原 価 法 ( 収 益 性 の 低 下 による 簿 価 切 下 げの 方 法 )によっております 2 固 定 資 産 の 減
空 き 家 を 売 却 した 場 合 の,000 万 円 控 除 特 例 の 創 設 被 相 続 人 が 住 んでいた 家 屋 及 びその 敷 地 を 相 続 があった 日 から 年 を 経 過 する 年 の 月 日 までに 耐 震 工 事 をしてから あるいは 家 を 除 却 し てから 売 却
Q65 平 成 7 年 月 に 平 成 8 年 度 税 制 改 正 大 綱 が 発 表 されました 税 制 改 正 の 概 要 を 教 えてください A: 各 税 目 別 のトピックは 以 下 のとおりです 所 得 税 健 康 診 断 等 をきちんと 受 けている 人 専 用 の 医 療 費 控 除 が 創 設 されます 法 人 税 法 人 税 率 が 現 行 の.9%から 段 階 的 に.4%.%へ
控 除 を 受 けるための 要 件 と 必 要 な 添 付 書 類 (マイホームの 新 築 や 購 入 増 改 築 等 をして 平 成 28 年 中 に 居 住 の 用 に 供 した 場 合 ) 1 新 築 住 宅 2 中 古 住 宅 増 改 築 等 要 件 イ 住 宅 取 得 後 6か 月 以 内 に 入 居 し 引 き 続 き 居 住 していること ロ 家 屋 の 床 面 積 ( 登 記 面 積
No.7 アメリカ 合 衆 国 小 規 模 事 例 (そ4) 助 金 も 財 源 になっている しかし 小 規 模 事 業 体 では 連 邦 政 府 から 基 金 はもちろん 市 から 補 助 金 もまったくない が 実 状 である すなわち 給 人 口 が25 人 から100 人 規 模 小 規
以 下 11 月 号 (そ3) 続 き 7 2 3.アメリカ 合 衆 国 における 小 規 模 事 業 体 経 営 状 況 と 財 政 状 況 ( 続 ) 1) 小 規 模 事 業 体 財 源 EPAが 無 作 為 に 抽 出 した 小 規 模 事 業 体 に 対 する 公 営 及 び 事 業 体 オーナ 別 財 源 を 示 したが 表 51であ る それによると 給 人 口 が25 人 から100
第一部【証券情報】
(5) 課 税 上 の 取 扱 い 本 書 の 日 付 現 在 日 本 の 居 住 者 又 は 日 本 法 人 である 投 資 主 及 び 投 資 法 人 に 関 する 課 税 上 の 一 般 的 な 取 扱 い( 本 投 資 法 人 が 上 場 することを 前 提 とします )は 以 下 のとおりです なお 税 法 等 の 改 正 税 務 当 局 等 による 解 釈 運 用 の 変 更 により 以
平成24年度税制改正要望 公募結果 153. 不動産取得税
項 目 : 153. 不 動 産 取 得 税 岩 手 県 ( 商 工 労 働 観 光 部 企 業 立 地 推 進 課 ) 被 災 地 域 の 企 業 が 投 資 する 再 生 可 能 エネルギー 設 備 に 対 する 課 税 免 除 大 震 災 津 波 において 被 災 地 域 では 電 気 水 道 ガスなどのインフラ 機 能 が 喪 失 し 工 場 では 稼 働 再 開 まで 長 期 間 を 要
4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の 作 成 に 特 有 の 会 計 処 理 の 適 用 有
平 成 22 年 3 月 期 第 3 四 半 期 決 算 短 信 平 成 22 年 2 月 10 日 上 場 会 社 名 松 井 建 設 株 式 会 社 上 場 取 引 所 東 コード 番 号 1810 URL http://www.matsui-ken.co.jp/ 代 表 者 ( 役 職 名 ) 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 松 井 隆 弘 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 )
の 土 地 の 取 引 価 格 の 指 標 となり 公 共 事 業 用 地 の 取 得 価 格 算 定 の 基 準 ともなる 12 基 準 地 標 準 価 格 は 都 道 府 県 が 毎 年 7 月 1 日 を 基 準 日 として9 月 下 旬 頃 に 発 表 する 公 示 価 格 の 補 完 とな
FP3 級 試 験 対 策 とポイント < 不 動 産 > 1. 不 動 産 の 見 方 1 更 地 とは 建 物 等 が 建 っておらず 所 有 者 が 自 由 に 使 用 できる 未 利 用 の 状 態 の 土 地 の ことである 2 建 付 地 とは 建 物 等 の 敷 地 になっている 土 地 で 建 物 等 とその 敷 地 の 所 有 者 が 同 じで かつその 所 有 者 により 使 用
4. その 他 (1) 期 中 における 重 要 な 子 会 社 の 異 動 ( 連 結 範 囲 の 変 更 を 伴 う 特 定 子 会 社 の 異 動 ) 無 新 規 社 ( 社 名 ) 除 外 社 ( 社 名 ) (2) 簡 便 な 会 計 処 理 及 び 四 半 期 連 結 財 務 諸 表 の
平 成 22 年 3 月 期 第 1 四 半 期 決 算 短 信 平 成 21 年 8 月 11 日 上 場 会 社 名 サンエツ 金 属 株 式 会 社 上 場 取 引 所 名 コード 番 号 5757 URL http://www.sanetu.co.jp 代 表 者 ( 役 職 名 ) 代 表 取 締 役 社 長 ( 氏 名 ) 釣 谷 宏 行 問 合 せ 先 責 任 者 ( 役 職 名 )
Microsoft PowerPoint - 2010a1.ppt
21 年 度 秋 学 期 金 曜 4 限 財 政 学 2 個 人 所 得 課 第 2 回 担 当 : 石 川 達 哉 当 講 義 用 ホームページはhttp://www1.meijigakuin.ac.jp/~ishikawa 2-1. 家 計 の 経 済 的 選 択 行 動 と 課 の 全 体 像 公 共 サービス の 享 受 ( 譲 渡 所 得 課 ) 効 用 ( 経 済 的 な 充 足 ) 消
Microsoft Word - 【QA】外貨MMF受付停止.doc
投 資 者 の 皆 さまへ 販 売 補 助 資 料 ダイワ 外 貨 MMF ユーロ ポートフォリオに 関 するQ&A 平 成 24 年 8 月 1 日 ( 水 )より 新 規 のご 購 入 ( 買 付 )の 申 込 みはできませんのでご 注 意 ください Q.1 新 規 の 買 付 停 止 の 新 規 とはどういう 意 味 ですか 外 貨 MMF(ユーロ ポートフォリオ)を 既 に 保 有 している
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Ⅱ 国 地 方 公 共 団 体 公 共 公 益 法 人 等 の 消 費 税 Q&A ( 問 1) 免 税 期 間 における 起 債 の 償 還 元 金 に 充 てるための 補 助 金 等 の 使 途 の 特 定 Q 地 方 公 共 団 体 の 特 別 会 計 が 消 費 税 の 納 税 義 務 が 免 除 される 課 税 期 間
投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」 不動産投資に関する意識調査（第3回）を実施
報 道 関 係 者 各 位 2011 年 6 月 7 日 野 村 不 動 産 アーバンネット 株 式 会 社 投 資 用 不 動 産 サイト ノムコム プロ 不 動 産 投 資 に 関 する 意 識 調 査 ( 第 3 回 )を 実 施 ~ 投 資 用 物 件 に 対 する 買 い 時 感 購 入 意 欲 は 震 災 後 も 高 い 水 準 で 推 移 ~ 野 村 不 動 産 アーバンネット 株 式
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経 営 情 報 あれこれ 平 成 28 年 5 月 号 税 制 改 正 金 融 税 制 世 界 経 済 が 低 迷 する 中 で 為 替 相 場 においてはドル 安 円 高 が 進 行 し 株 式 債 権 市 場 におい ても 波 乱 の 展 開 を 見 せています 日 本 の 金 融 税 制 は ここ 数 年 税 制 改 正 を 経 て 平 成 28 年 1 月 から 金 融 所 得 課 税 の
建設特別・資産運用の基本方針
建 設 業 退 職 金 特 別 共 済 事 業 資 産 運 用 の 基 本 方 針 ( 平 成 15 年 10 月 1 日 ) 変 更 平 成 22 年 12 月 27 日 改 正 平 成 24 年 4 月 1 日 改 正 平 成 27 年 4 月 1 日 改 正 平 成 27 年 10 月 1 日 変 更 平 成 28 年 3 月 1 日 独 立 行 政 法 人 勤 労 者 退 職 金 共 済 機
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平 成 22 年 度 税 制 改 正 [ 詳 細 ] 法 人 税 関 連 の 改 正 グループ 内 取 引 等 に 係 る 税 制 対 象 となる 100%グループ 内 法 人 とは 完 全 支 配 関 係 ( 原 則 として 発 行 済 株 式 の 全 部 を 直 接 又 は 間 接 に 保 有 する 関 係 )のある 法 人 をいいます (1)100%グループ 内 の 法 人 間 の 資 産 の
Microsoft PowerPoint - 投資ゼミナール_第1回.ppt
Column 投 資 ゼミナール ご 参 考 資 料 2012 年 6 月 20 日 第 1 回 分 配 金 について ~ 分 配 原 資 とは~ このファンドの 分 配 金 は 収 益 以 上 に 出 しているのでは? 分 配 原 資 はどのくらいあるの? という 質 問 が 当 社 に 寄 せられることがあります そこで 今 回 より 数 回 にわたり 運 用 報 告 書 の 分 配 金 に 関
注 記 1. 各 運 用 状 況 に 係 る 対 象 期 間 は 旧 NMF: 平 成 27 年 9 月 1 日 ~ 平 成 27 年 9 月 30 日 の 1 ヶ 月 間 NOF: 平 成 27 年 5 月 1 日 ~ 平 成 27 年 9 月 30 日 の 5 ヶ 月 間 NRF: 平 成 27
平 成 27 年 11 月 16 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 野 村 不 動 産 マスターファンド 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 栁 田 聡 (コード 番 号 :3462) 資 産 運 用 会 社 名 野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 安 部 憲 生 問 合 せ 先 NMF 運 用 グループ
Microsoft Word - 11_トマト・ジャンボローン[1][1].doc
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トマト ジャンボローン 項 目 内 容 名 称 ジャンボローンⅠ ご 利 用 いただける 方 1. お 申 込 み 時 の 年 齢 が 満 20 歳 以 上 満 65 歳 以 下 の 方 で 完 済 時 満 75 歳 未 満 の 方 2. 勤 務 または 営 業 年 数 が3 年 以 上 ある 方 3. 年 収 200 万 円 以 上 の 安 定 した 収 入 が 得 られる 方 4. 勤 務 地
1. 固 定 資 産 税 ( 村 税 ) 会 に 対 して 審 査 の 申 し 出 をすることができます 1 納 める 人 および 毎 年 1 月 1 日 現 在 の 所 有 者 賦 課 期 日 2 税 率 課 税 標 準 額 1.4% 3 土 地 の 免 税 点 課 税 標 準 額 となるべき 額
土 地 や 建 物 を 取 得 したとき の 税 金 と 軽 減 等 のあらまし < 目 次 > 1. 固 定 資 産 税 ( 村 税 ) 役 場 税 務 課 固 定 資 産 税 係 2. 不 動 産 取 得 税 ( 県 税 ) 西 尾 張 県 税 事 務 所 不 動 産 取 得 税 グ 3. 所 得 税 ( 国 税 ) 津 島 税 務 署 個 人 課 税 部 門 住 宅 借 入 金 等 特 別 控
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山 形 県 公 営 企 業 資 産 運 用 事 業 会 決 算 書 目 次 1 決 算 書 1 決 算 報 告 書 1 2 損 益 算 書 5 3 剰 余 金 算 書 8 4 剰 余 金 処 分 算 書 ( 案 ) 9 5 貸 借 対 照 表 11 2 事 業 報 告 書 1 概 況 13 2 業 務 13 3 会 14 3 決 算 附 属 書 1 収 益 費 用 明 細 書 15 2 固 定 資
貸 借 対 照 表 内 訳 表 212 年 3 月 31 日 現 在 公 益 財 団 法 人 神 奈 川 県 公 園 協 会 科 目 公 益 目 的 事 業 会 計 収 益 事 業 等 会 計 法 人 会 計 内 部 取 引 消 去 合 計 Ⅰ 資 産 の 部 1. 流 動 資 産 現 金 預 金
貸 借 対 照 表 212 年 3 月 31 日 現 在 公 益 財 団 法 人 神 奈 川 県 公 園 協 会 科 目 当 年 度 前 年 度 ( 注 ) 増 減 Ⅰ 資 産 の 部 1. 流 動 資 産 現 金 預 金 286,929,827 217,799,894 69,129,933 未 収 金 24,691,586 24,68,834 82,752 前 払 金 2,857,973 2,75,243
国税
Guide to Metropolitan Taxes for 2016 (3) 年 金 所 得 者 公 的 年 金 等 の 収 入 金 額 が400 万 円 以 下 であり かつ その 公 的 年 金 等 の 全 部 が 源 泉 徴 収 の 対 象 となる 場 合 において 公 的 年 金 等 に 係 る 雑 所 得 以 外 の 所 得 金 額 が20 万 円 以 下 である 場 合 には 確 定
目 次 1 報 酬 給 与 額 事 例 1 報 酬 給 与 額 に 含 める 賞 与 の 金 額 が 誤 っていた 事 例 1 事 例 2 役 員 退 職 金 ( 役 員 退 職 慰 労 金 )を 報 酬 給 与 額 として 申 告 して いなかった 事 例 1 事 例 3 持 株 奨 励 金 を
外 形 標 準 課 税 に 関 する 申 告 誤 り 事 例 ( 調 査 で 判 明 した 事 例 ) 平 成 28 年 3 月 福 井 県 税 事 務 所 目 次 1 報 酬 給 与 額 事 例 1 報 酬 給 与 額 に 含 める 賞 与 の 金 額 が 誤 っていた 事 例 1 事 例 2 役 員 退 職 金 ( 役 員 退 職 慰 労 金 )を 報 酬 給 与 額 として 申 告 して いなかった
Microsoft Word - 07②-2 補足説明資料１.docx
補 足 説 明 資 料 1 期 末 連 結 決 算 概 要 平 成 27 年 4 月 28 日 東 海 旅 客 鉄 道 株 式 会 社 当 社 の 運 輸 収 入 は ビジネス 観 光 ともにご 利 用 が 順 調 に 推 移 したことから 好 調 だった 前 年 度 を 上 回 り 増 収 グループ 会 社 については 減 収 となったものの 連 結 営 業 収 益 全 体 では 増 収 営 業
疑わしい取引の参考事例
( 別 添 ) 疑 わしい 取 引 の 参 考 事 例 記 号 記 号 記 号 記 号 預 金 取 扱 い 金 融 機 関 保 険 会 社 証 券 会 社 外 国 証 券 会 社 及 び 投 資 信 託 委 託 業 者 証 券 金 融 会 社 貸 金 業 者 抵 当 証 券 業 者 商 品 投 資 販 売 業 者 小 口 債 権 販 売 業 者 不 動 産 特 定 共 同 事 業 者 金 融 先 物
保 険 料 は 個 人 ごとに 後 期 高 齢 者 医 療 制 度 では 被 保 険 者 一 人 ひとりに 保 険 料 を 負 担 していただくことになります 新 たに75 歳 になられた 方 (65 歳 以 上 75 歳 未 満 で 一 定 以 上 の 障 害 があり 認 定 を 受 けた 方 を
平 成 26 年 度 版 後 期 高 齢 者 医 療 保 険 料 のしおり 後 期 高 齢 者 医 療 制 度 では 保 険 料 は 被 保 険 者 ごとに 算 定 されます 高 知 県 後 期 高 齢 者 医 療 広 域 連 合 ( 電 話 /088-821-4526) 保 険 料 は 個 人 ごとに 後 期 高 齢 者 医 療 制 度 では 被 保 険 者 一 人 ひとりに 保 険 料 を 負
< 問 3> 正 解 2 教 育 資 金 や 老 後 資 金 住 宅 ローンの 返 済 などのライフイベントについて 資 金 計 画 を 立 て る 際 積 立 目 標 額 や 元 利 合 計 額 年 金 額 やローン 返 済 額 などを 計 算 することは 重 要 である これらの 金 額 を 複
平 成 28 年 5 月 3 級 FP 技 能 検 定 / 実 技 試 験 < 個 人 資 産 相 談 業 務 > 解 答 と 解 説 第 1 問 番 号 問 1 問 2 問 3 正 解 3 2 2 < 問 1> 正 解 3 3)の 語 句 の 組 み 合 わせが 適 切 長 女 Cさんは 大 学 生 であるが 大 学 生 であっても 20 歳 に 達 した 日 から 国 民 年 金 に 第 1 号
平 成 28 年 度 版 岩 出 市 誕 生 10 周 年 記 念 ロゴマーク 2,749 円 1,717 円 1,358 円 1,135 円 1,090 円 889 円 607 円 301 円 154 円 平 成 26 年 度 1 課 税 所 得 金 額 に 応 じた 税 額 を 負 担 16 歳 未 満 の 扶 養 親 族 も 含 みます 3,500 2,000 2 公 的 年 金 等 の 雑
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商 品 名 < 愛 称 > 全 国 保 証 保 証 付 住 宅 ローン 200% 借 換 住 宅 ローン 保 証 次 の 各 号 すべてに 該 当 する 方 1 団 体 信 用 生 命 保 険 に 加 入 が 認 められる 方 2 借 入 申 込 時 年 齢 が 満 20 歳 以 上 満 65 歳 未 満 の 方 で かつ 最 終 返 済 時 の 年 齢 が 満 80 歳 を 超 えない 方 ただし
は し が き
1 総 資 本 形 成 の 概 念 総 資 本 形 成 とは 一 般 政 府 公 的 企 業 対 家 計 民 間 非 営 利 団 体 民 間 法 人 及 び 家 計 ( 個 人 企 業 )の 支 出 ( 購 入 及 び 自 己 生 産 物 の 使 用 )のうち 中 間 消 費 とならないものであり 総 固 定 資 本 形 成 と 在 庫 品 増 加 に 区 別 される (1) 総 固 定 資 本 形