オリックス不動産投資法人　第11期　有価証券報告書　

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1 表 紙 提 出 書 類 有 価 証 券 報 告 書 提 出 先 関 東 財 務 局 長 提 出 日 平 成 19 年 11 月 28 日 計 算 期 間 第 11 期 ( 自 平 成 19 年 3 月 1 日 至 平 成 19 年 8 月 31 日 ) 発 行 者 名 オリックス 不 動 産 投 資 法 人 代 表 者 の 役 職 氏 名 執 行 役 員 牟 田 興 一 郎 本 店 の 所 在 の 場 所 東 京 都 港 区 浜 松 町 二 丁 目 4 番 1 号 事 務 連 絡 者 氏 名 オリックス アセットマネジメント 株 式 会 社 取 締 役 常 務 執 行 役 員 八 塚 弘 文 連 絡 場 所 東 京 都 港 区 浜 松 町 二 丁 目 4 番 1 号 電 話 番 号 ( 代 表 ) 縦 覧 に 供 する 場 所 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 兜 町 2 番 1 号 )

2 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 1 投 資 法 人 の 概 況 (1) 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 1 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 回 次 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 決 算 年 月 平 成 15 年 2 月 平 成 15 年 8 月 平 成 16 年 2 月 平 成 16 年 8 月 平 成 17 年 2 月 営 業 収 益 百 万 円 4,803 5,120 6,072 6,576 6,425 (うち 賃 貸 事 業 収 益 ) 百 万 円 (4,803) (5,120) (6,072) (6,576) (6,334) 営 業 費 用 百 万 円 2,614 2,868 3,086 3,496 3,479 (うち 賃 貸 事 業 費 用 ) 百 万 円 (2,144) (2,395) (2,584) (2,930) (2,895) 営 業 利 益 百 万 円 2,189 2,252 2,985 3,079 2,945 経 常 利 益 百 万 円 1,915 1,884 2,483 2,589 2,469 当 期 純 利 益 (a) 百 万 円 1,913 1,882 2,482 2,588 2,467 出 資 総 額 百 万 円 61,700 61,700 85,821 85,821 85,821 発 行 済 投 資 口 総 数 (b) 口 123, , , , ,372 純 資 産 額 (c) 百 万 円 63,613 63,583 88,306 88,412 88,288 総 資 産 額 (d) 百 万 円 120, , , , ,012 1 口 当 たり 純 資 産 額 (c)/(b) 円 515, , , , ,436 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 注 )2. 円 15,509 15,257 14,557 14,760 14,068 分 配 総 額 (e) 百 万 円 1,912 1,880 2,482 2,590 2,467 1 口 当 たり 分 配 金 額 (e)/(b) 円 15,501 15,246 14,156 14,772 14,068 (うち1 口 当 たり 利 益 分 配 金 額 ) 円 (15,501) (15,246) (14,156) (14,772) (14,068) (うち1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 額 ) 円 (-) (-) (-) (-) (-) 自 己 資 本 比 率 (c)/(d) % 自 己 資 本 利 益 率 ( 注 )2. % 3.0(6.0) 3.0(5.9) 3.3(6.5) 2.9(5.9) 2.8(5.6) [その 他 参 考 情 報 ] 総 資 産 経 常 利 益 率 ( 注 )2. % 1.6(3.2) 1.5(3.0) 1.7(3.4) 1.5(3.1) 1.4(2.9) 配 当 性 向 (e)/(a) % 期 末 投 資 物 件 数 ( 注 )3. 件 期 末 テナント 数 ( 注 )4. 件 期 末 総 賃 貸 可 能 面 積 m2 146, , , , , 期 末 稼 働 率 ( 注 )5. % 当 期 減 価 償 却 費 百 万 円 ,000 当 期 資 本 的 支 出 額 百 万 円 賃 貸 NOI (Net Operating Income) ( 注 )2. 百 万 円 3,384 3,507 4,417 4,643 4,439

3 回 次 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 決 算 年 月 平 成 17 年 8 月 平 成 18 年 2 月 平 成 18 年 8 月 平 成 19 年 2 月 平 成 19 年 8 月 営 業 収 益 百 万 円 7,373 8,130 8,894 8,477 9,161 (うち 賃 貸 事 業 収 益 ) 百 万 円 (7,163) (7,145) (7,932) (8,238) (9,161) 営 業 費 用 百 万 円 3,942 4,114 4,623 4,612 5,033 (うち 賃 貸 事 業 費 用 ) 百 万 円 (3,336) (3,448) (3,958) (3,896) (4,304) 営 業 利 益 百 万 円 3,431 4,016 4,271 3,865 4,127 経 常 利 益 百 万 円 2,883 3,445 3,666 3,205 3,285 当 期 純 利 益 (a) 百 万 円 2,882 3,442 3,664 3,346 3,284 出 資 総 額 百 万 円 85, , , , ,860 発 行 済 投 資 口 総 数 (b) 口 175, , , , ,372 純 資 産 額 (c) 百 万 円 88, , , , ,144 総 資 産 額 (d) 百 万 円 197, , , , ,135 1 口 当 たり 純 資 産 額 (c)/(b) 円 505, , , , ,843 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 注 )2. 円 16,437 15,568 16,261 14,850 14,572 分 配 総 額 (e) 百 万 円 2,882 3,442 3,664 3,346 3,284 1 口 当 たり 分 配 金 額 (e)/(b) 円 16,437 15,274 16,261 14,850 14,572 (うち1 口 当 たり 利 益 分 配 金 額 ) 円 (16,437) (15,274) (16,261) (14,850) (14,572) (うち1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 額 ) 円 (-) (-) (-) (-) (-) 自 己 資 本 比 率 (c)/(d) % 自 己 資 本 利 益 率 ( 注 )2. % 3.3(6.5) 3.2(6.5) 2.9(5.9) 2.7(5.4) 2.6(5.3) [その 他 参 考 情 報 ] 総 資 産 経 常 利 益 率 ( 注 )2. % 1.6(3.1) 1.8(3.5) 1.8(3.6) 1.5(2.9) 1.4(2.7) 配 当 性 向 (e)/(a) % 期 末 投 資 物 件 数 ( 注 )3. 件 期 末 テナント 数 ( 注 )4. 件 期 末 総 賃 貸 可 能 面 積 m2 215, , , , , 期 末 稼 働 率 ( 注 )5. % 当 期 減 価 償 却 費 百 万 円 1,112 1,185 1,352 1,420 1,583 当 期 資 本 的 支 出 額 百 万 円 賃 貸 NOI (Net Operating Income) ( 注 )2. 百 万 円 4,939 4,883 5,326 5,762 6,440 ( 注 )1. 営 業 収 益 等 には 消 費 税 等 は 含 まれておりません ( 注 )2. 記 載 した 指 標 は 以 下 の 方 法 により 算 定 しております なお 月 数 により 年 換 算 した 数 値 を( ) 内 に 併 記 して おります

4 1 口 当 たり 当 期 純 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 当 期 純 利 益 を 日 数 加 重 平 均 投 資 口 数 で 除 することにより 算 定 しておりま 利 益 す 自 己 資 本 利 益 率 当 期 純 利 益 / 平 均 純 資 産 額 平 均 純 資 産 額 =( 期 首 純 資 産 額 + 期 末 純 資 産 額 ) 2 総 資 産 経 常 利 益 率 経 常 利 益 / 平 均 総 資 産 額 平 均 総 資 産 額 =( 期 首 総 資 産 額 + 期 末 総 資 産 額 ) 2 賃 貸 NOI 当 期 賃 貸 営 業 利 益 ( 賃 貸 事 業 収 益 - 賃 貸 事 業 費 用 )+ 当 期 減 価 償 却 費 ( 注 )3. 投 資 物 件 数 は 社 会 通 念 上 建 物 として 一 体 と 認 められる 単 位 で 記 載 しております ( 注 )4.テナント 数 は 建 物 毎 に 延 べテナント 賃 貸 先 数 を 記 載 しております なお 貸 室 の 一 部 又 は 全 部 が 一 括 賃 貸 に 供 される 旨 を 約 した 契 約 (マスターリース 契 約 )における 賃 借 人 兼 転 貸 人 が エンドテナントに 対 し 当 該 貸 室 の 転 貸 を 行 っている 場 合 があります この 賃 借 人 兼 転 貸 人 はテナント 数 の 算 出 に 際 してテナント1 社 と 数 えて おります ( 注 )5. 稼 働 率 は 決 算 日 時 点 における 総 賃 貸 可 能 面 積 の 合 計 に 占 める 総 賃 貸 面 積 の 合 計 の 割 合 を 記 載 しております ( 注 )6. 上 記 表 中 記 載 未 満 の 数 値 につき 原 則 として 金 額 は 切 捨 て 比 率 は 四 捨 五 入 により 記 載 しております ただ し 1 口 当 たり 純 資 産 額 及 び1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 四 捨 五 入 配 当 性 向 については 小 数 点 第 1 位 未 満 を 切 捨 てによりそれぞれ 記 載 しております ( 注 )7.1 口 当 たり 純 資 産 額 及 び1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 算 定 にあたっては 1 株 当 たり 当 期 純 利 益 に 関 する 会 計 基 準 ( 企 業 会 計 基 準 委 員 会 平 成 14 年 9 月 25 日 企 業 会 計 基 準 第 2 号 ) 及 び 1 株 当 たり 当 期 純 利 益 に 関 する 会 計 基 準 の 適 用 指 針 ( 企 業 会 計 基 準 委 員 会 平 成 14 年 9 月 25 日 企 業 会 計 基 準 適 用 指 針 第 4 号 )を 適 用 して おります ( 注 )8. 第 9 期 以 降 において 貸 借 対 照 表 の 純 資 産 の 部 の 表 示 に 関 する 会 計 基 準 ( 企 業 会 計 基 準 委 員 会 平 成 17 年 12 月 9 日 企 業 会 計 基 準 第 5 号 ) 及 び 貸 借 対 照 表 の 純 資 産 の 部 の 表 示 に 関 する 会 計 基 準 等 の 適 用 指 針 ( 企 業 会 計 基 準 委 員 会 平 成 17 年 12 月 9 日 企 業 会 計 基 準 適 用 指 針 第 8 号 )を 適 用 しております 2 事 業 の 状 況 (イ) 業 績 等 の 概 要 (a) 本 投 資 法 人 の 主 な 推 移 本 投 資 法 人 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 といいます )に 基 づき 平 成 13 年 9 月 10 日 に 設 立 さ れ 平 成 14 年 6 月 12 日 に 東 京 証 券 取 引 所 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 に 投 資 証 券 を 上 場 し( 銘 柄 コード8954) その 投 資 口 の 市 場 での 売 買 が 可 能 になりました その 後 第 4 期 期 初 の 平 成 15 年 9 月 に 投 資 口 数 52,000 口 の 公 募 による 追 加 発 行 を 第 8 期 期 初 の 平 成 17 年 9 月 に 投 資 口 数 47,500 口 の 公 募 による 追 加 発 行 及 び 同 年 10 月 に 投 資 口 数 2,500 口 の 第 三 者 割 当 による 追 加 発 行 を 行 いました 平 成 19 年 8 月 31 日 現 在 発 行 済 投 資 口 の 総 数 は225,372 口 となっており ます 本 投 資 法 人 は 首 都 圏 のほか 主 として 全 国 の 主 要 都 市 部 に 所 在 する 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 不 動 産 に 投 資 するとともに 住 宅 を 用 途 とする 不 動 産 やホテル 商 業 施 設 を 含 む その 他 用 途 の 不 動 産 にも 投 資 しており いわゆる 総 合 型 の 不 動 産 投 資 法 人 (REIT)を 標 榜 しております (b) 本 投 資 法 人 を 取 り 巻 く 運 用 環 境 本 投 資 法 人 では 当 面 のポートフォリオ 構 築 方 針 において 事 務 所 (オフィス)を 用 途 と する 運 用 不 動 産 への 投 資 比 率 が 運 用 不 動 産 の 取 得 価 格 総 額 の 概 ね80% 以 上 となるように 運 用 することとしておりますが 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 運 用 不 動 産 のみで 運 用 を 行 った 場 合 の 収 益 変 動 リスクを 低 減 するために 収 益 性 の 異 なる 運 用 不 動 産 を 一 定 限 度 内 ( 取 得 価 格 総 額 の20% 以 内 )で 保 有 することができます 本 投 資 法 人 を 取 り 巻 く 不 動 産 市 場 等 の 環 境 や 保 有 する 運 用 不 動 産 が 被 る 影 響 等 について 本 投 資 法 人 では 用 途 毎 に 以 下 のように 考 えております

5 < 事 務 所 (オフィス)> 賃 貸 市 場 全 国 的 に 空 室 率 の 改 善 傾 向 が 続 いており 主 要 都 市 では 優 良 ビルの 空 室 が 少 ないため 需 要 が 顕 在 化 しにくく 改 善 スピードは 緩 やかになってきています 東 京 23 区 では 平 成 19 年 6 月 期 (4~6 月 )に 平 均 空 室 率 が2%を 下 回 り 4 月 に 開 業 し た 新 丸 の 内 ビルディング が 満 室 稼 働 で 竣 工 する 等 新 築 ビルの 募 集 状 況 も 好 調 です 優 良 ビルの 空 室 がほとんどないことから 市 況 改 善 は 空 室 率 でなく 賃 料 に 反 映 されており 平 均 募 集 賃 料 も4 四 半 期 連 続 で 上 昇 しております 都 心 ビルや 大 型 ビルの 空 室 が 少 ないため 周 辺 ビルや 中 小 型 ビルが 分 室 需 要 の 受 け 皿 となっており 空 室 率 のエリア 別 格 差 規 模 別 格 差 も 縮 小 しております 大 阪 では 平 成 15 年 6 月 以 降 空 室 率 の 改 善 傾 向 が 続 いており 6%を 下 回 る 水 準 となりま した 東 京 と 同 様 に 優 良 ビルの 空 室 が 少 ないため 空 室 率 の 低 下 幅 は 縮 小 しつつあります が 今 年 後 半 に 竣 工 する 大 型 ビルの 募 集 状 況 は 概 ね 好 調 で 今 後 も 市 況 の 緩 やかな 改 善 が 続 くと 考 えられます 名 古 屋 では 一 部 大 型 新 築 ビルが 空 室 を 抱 えたまま 竣 工 した 影 響 で 空 室 率 が 平 成 19 年 3 月 期 (1~3 月 )に 若 干 上 昇 し6%を 上 回 りましたが 同 年 6 月 期 (4~6 月 )には 空 室 の 消 化 が 進 み 改 善 がみられました 売 買 市 場 不 動 産 取 引 は 東 京 での 供 給 が 不 足 気 味 ではあるものの 引 き 続 き 活 発 な 状 況 が 続 いてい ます イールドギャップが 比 較 的 大 きい 日 本 への 海 外 投 資 資 金 の 流 入 が 続 く 一 方 で 需 給 バ ランスの 逼 迫 によりキャップレートは 引 き 続 き 低 下 傾 向 にあります 高 い 利 回 りを 求 める 投 資 家 は 投 資 エリアを 地 方 都 市 へと 拡 大 しており 地 価 上 昇 は 東 京 から 地 方 都 市 へと 波 及 し 平 成 19 年 地 価 公 示 においては 全 国 でも 商 業 地 住 宅 地 ともに 各 々 前 年 比 2.3% 0.1%の 上 昇 となりました 賃 料 上 昇 期 待 から 価 格 上 昇 が 続 く 一 方 で 平 成 19 年 6 月 には 長 期 金 利 の 上 昇 平 成 19 年 7 ~8 月 にはサブプライムローン 問 題 の 影 響 を 受 けてJ-REIT 投 資 口 価 格 が 調 整 されました 今 後 は 不 動 産 投 資 におけるリスクプレミアムの 下 げ 止 まりと 長 期 金 利 の 段 階 的 な 上 昇 の 両 面 から 不 動 産 価 格 は 調 整 局 面 を 迎 える 可 能 性 がありますが 海 外 主 要 国 の 長 期 金 利 も 数 年 間 は 上 昇 する 見 通 しであり 相 対 的 に 日 本 のイールドギャップが 大 きい 状 況 が 継 続 しやす い 経 済 環 境 に 変 わりないものと 考 えられます < 住 宅 > 平 成 19 年 上 期 の 首 都 圏 の 賃 貸 マンション 賃 料 は 微 増 基 調 にあるとともに 成 約 率 が 上 昇 す る 等 需 給 バランスは 堅 調 に 推 移 しております これは 需 要 の 堅 調 さに 加 えて 新 規 供 給 の 抑 制 傾 向 も 寄 与 しているためと 考 えられます 今 後 物 件 の 選 別 は 進 むものの 市 場 全 体 としては 需 給 の 安 定 が 継 続 して 賃 料 水 準 を 下 支 えていくものと 考 えられます 新 築 分 譲 マンション 市 場 は 首 都 圏 の 販 売 戸 数 が 平 成 18 年 は 約 7.5 万 戸 ( 前 年 比 11.5% 減 )と8 年 ぶりに8 万 戸 の 大 台 を 割 るとともに 平 成 19 年 上 期 は 約 2.8 万 戸 ( 前 年 同 期 比 17.2% 減 )となり 年 間 で7 万 戸 を 下 回 る 可 能 性 も 考 えられます 価 格 面 でみると 都 区 部 で6 千 万 円 を 超 え 地 価 の 上 昇 と 都 心 の 利 便 性 や 高 級 住 宅 地 の 希 少 性 とが 相 まって 平 均 価 格 m2 単 価 は 引 き 続 き 高 水 準 で 推 移 する 一 方 で 購 入 者 の 選 択 肢 も 厳 しくなってきており 利 便 性 や 商 品 優 位 性 を 訴 求 できない 物 件 の 販 売 状 況 は 厳 しくなっていくものと 考 えられま す

6 首 都 圏 の 中 古 マンション 市 場 は 都 心 の 良 質 な 物 件 が 供 給 され 始 め 新 築 物 件 の 価 格 上 昇 が 割 安 感 のある 中 古 マンション 需 要 を 後 押 しし その 需 要 は 引 き 続 き 旺 盛 な 状 況 にあります 首 都 圏 では 中 古 マンション 価 格 の 上 昇 傾 向 が 長 期 間 にわたり 定 着 し 都 内 では 価 格 の 上 昇 幅 が 拡 大 しつつあります 中 古 マンション 市 場 の 堅 調 さが 買 い 替 えを 円 滑 にし 新 築 分 譲 マ ンション 市 場 の 好 調 さを 支 えてきたともいえます < 商 業 施 設 > 全 国 的 に 大 型 小 売 店 ( 百 貨 店 スーパー)の 売 場 効 率 ( 売 場 面 積 当 たり 販 売 額 )は 低 下 を 続 けてきましたが 回 復 を 期 待 できる 転 換 点 を 迎 えています 平 成 18 年 は 予 想 以 上 に 消 費 が 伸 び 悩 み 特 に 百 貨 店 が 再 び 低 迷 しましたが 平 成 19 年 に 入 ってからは 消 費 支 出 が 前 年 比 プ ラス 傾 向 となり 低 迷 が 長 引 いたスーパーの 売 上 にも 下 げ 止 まり 傾 向 が 見 られます ショッ ピングセンターは 平 成 17 年 から 一 足 早 く 売 上 を 増 加 させており 平 成 18 年 には 商 業 集 積 地 だけでなく 周 辺 地 域 や 郊 外 でも 増 加 傾 向 となりました このような 消 費 の 転 換 点 を 迎 え 大 手 小 売 業 者 は 同 業 他 社 との 業 務 提 携 や 他 業 態 の 取 り 込 み 電 子 マネーの 発 行 等 顧 客 の 囲 い 込 みを 積 極 化 しています このような 顧 客 の 囲 い 込 み 戦 略 の 有 効 性 や これに 伴 う 店 舗 の 閉 鎖 や 新 設 の 動 向 あるいは 実 質 的 な 増 税 や 素 材 価 格 の 上 昇 が 消 費 に 与 える 影 響 等 に 留 意 する 必 要 があります <ホテル> 全 国 のホテルの 施 設 数 と 客 室 数 は 増 加 基 調 が 続 いており 平 成 18 年 度 末 時 点 の 施 設 数 は 約 9 千 軒 客 室 数 は 約 72 万 室 に 達 しました 東 京 都 心 部 においては 外 資 系 最 高 級 ホテルが 相 次 いで 開 業 し そのピークを 迎 える 平 成 19 年 は ホテルの2007 年 問 題 と 言 われています 老 舗 系 のシティホテルでは 新 規 ホテル に 対 する 競 争 力 を 高 めるため 大 規 模 改 修 を 進 めるとともに より 競 争 力 のある 国 際 的 なホテ ルオペレーターとの 事 業 提 携 や 訴 求 力 を 高 めるためのブランド 変 更 等 の 動 きも 活 発 化 してき ています また 外 資 系 最 高 級 ホテルの 開 業 は 京 都 や 大 阪 などの 大 都 市 や 観 光 都 市 へと 拡 大 すると ともに 大 阪 市 内 の 大 規 模 シティホテルでは 競 争 力 強 化 に 向 けた 大 規 模 改 修 が 相 次 いで 計 画 され 京 都 や 大 阪 においても 新 たなホテルマーケットの 誕 生 が 見 込 まれています 地 方 都 市 では 引 き 続 きチェーン 系 の 宿 泊 特 化 型 ビジネスホテルの 供 給 が 活 発 に 行 われて おり 宿 泊 特 化 型 ビジネスホテルの 参 入 により 競 争 が 激 化 した 地 方 都 市 では 老 朽 化 した 中 堅 ビジネスホテルや 温 泉 旅 館 を 中 心 に 厳 しい 状 況 が 続 いています 主 要 都 市 ( 東 京 横 浜 大 阪 名 古 屋 )の 稼 働 状 況 をみると 概 ね 前 年 と 同 水 準 の 稼 働 状 況 となっており 景 気 回 復 の 持 続 を 背 景 にホテル 市 場 も 淘 汰 を 伴 いながら 安 定 して 推 移 して いるといえます < 物 流 施 設 > 三 大 都 市 では 地 価 上 昇 により 用 地 取 得 が 困 難 になり 供 給 余 地 が 減 少 してきているため 既 存 物 流 ストックの 割 に 着 工 面 積 が 少 ない 状 況 となっております 三 大 都 市 に 替 わって 着 工 面 積 が 多 いのが 東 京 圏 では 千 葉 県 と 埼 玉 県 大 阪 圏 では 兵 庫 県 といった 周 辺 都 市 ですが 千 葉 県 と 埼 玉 県 の 平 成 18 年 着 工 量 全 国 シェアが 前 年 を 下 回 ったように 三 大 都 市 の 周 辺 都 市 でも 供 給 余 地 は 減 少 してきていると 考 えられます このような 状 況 から 物 流 施 設 の 開 発 は 三 大 都 市 圏 以 外 へと 拡 大 しつつある 一 方 供 給 余 地 が 減 少 してきている 東 京 都 と 神 奈 川 県 で は 既 存 優 良 物 件 に 希 少 性 があることから 賃 料 は 上 昇 傾 向 にあり 埼 玉 県 でも 平 成 17 年 下 期 以 降 賃 料 が 上 昇 傾 向 にあります ただし 物 流 事 業 者 のコスト 意 識 は 高 く 賃 料 上 昇 をオフ ィスビルテナントのように 吸 収 することは 難 しいため 賃 料 上 昇 余 地 は 減 少 してきていると 考 えられます

7 < 実 績 > このような 運 用 環 境 下 本 投 資 法 人 は 第 11 期 中 に 日 本 橋 本 町 1 丁 目 ビル( 取 得 価 格 10,500 百 万 円 ) ラウンドクロス 新 宿 5 丁 目 ( 取 得 価 格 4,500 百 万 円 ) KN 自 由 が 丘 プラザ( 取 得 価 格 3,110 百 万 円 ) 及 びルナール 仙 台 ( 取 得 価 格 8,500 百 万 円 )を 取 得 いたしました この 結 果 本 投 資 法 人 のポートフォリオは 平 成 19 年 8 月 31 日 現 在 で44 物 件 投 資 額 235,625 百 万 円 ( 取 得 価 格 )となりました 本 投 資 法 人 では 従 来 どおり 首 都 圏 に 多 数 の 運 用 不 動 産 を 集 中 的 に 保 有 する 特 徴 を 活 か し 特 定 の 地 域 内 に 存 在 する 複 数 の 運 用 不 動 産 を 一 括 して 管 理 する いわゆる 群 管 理 手 法 を 継 続 し 効 率 的 な 管 理 体 制 を 実 践 しております 群 管 理 体 制 化 において 投 信 法 上 の 資 産 運 用 会 社 であるオリックス アセットマネジメント 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 と いいます )と 外 部 管 理 会 社 の 迅 速 かつ 柔 軟 なテナント 満 足 度 向 上 の 努 力 及 び 空 室 発 生 時 の テナント 誘 致 活 動 の 強 化 により 本 投 資 法 人 の 保 有 する 運 用 不 動 産 の 稼 働 率 は 第 11 期 末 ( 平 成 19 年 8 月 31 日 )において98.3%と 一 定 の 水 準 を 維 持 しています (c) 資 金 調 達 の 概 要 本 投 資 法 人 は 財 務 方 針 に 則 り 当 期 は 以 下 のとおり 資 金 調 達 を 実 施 してまいりました 平 成 19 年 3 月 20 日 に 返 済 期 限 を 迎 えた 借 入 金 の 借 換 え 資 金 として34,000 百 万 円 の 長 期 借 入 ( 固 定 変 動 金 利 無 担 保 )を 実 行 すると 同 時 に 変 動 金 利 部 分 は 金 利 変 動 リスクをヘッジ する 目 的 で 金 利 スワップ 契 約 を 締 結 し 金 利 の 固 定 化 と 返 済 期 限 の 分 散 無 担 保 借 入 を 図 っ てまいりました また 平 成 19 年 6 月 6 日 に27,000 百 万 円 のコミットメントラインを 設 定 し 機 動 的 且 つ 安 定 的 な 資 金 調 達 手 段 を 確 保 いたしました これに 加 え 物 件 取 得 資 金 や 借 換 え 資 金 として 短 期 借 入 ( 変 動 金 利 無 担 保 )を 実 行 した 結 果 として 平 成 19 年 8 月 31 日 現 在 における 借 入 残 高 は111,950 百 万 円 有 利 子 負 債 比 率 は 48.1%( 注 )1. 固 定 金 利 比 率 ( 注 )2. 及 び 長 期 借 入 比 率 ( 注 )3.はともに75.6% 無 担 保 借 入 比 率 は92.3%( 注 )4.となりました なお 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 における 投 資 法 人 の 格 付 取 得 状 況 は 以 下 のとおりです 格 付 機 関 格 付 内 容 スタンダード&プアーズ 長 期 会 社 格 付 け:A- 短 期 会 社 格 付 け:A-2 アウトルック: 安 定 的 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター 発 行 体 格 付 け:A+ 格 付 けの 方 向 性 : 安 定 的 ( 注 )1. 有 利 子 負 債 比 率 は 有 利 子 負 債 残 高 を 有 利 子 負 債 残 高 と 出 資 総 額 の 合 計 額 で 除 した 数 値 を 示 したも のであり 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております ( 注 )2. 固 定 金 利 比 率 は 固 定 金 利 借 入 の 残 高 を 有 利 子 負 債 残 高 で 除 した 数 値 を 示 したものであり 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております ( 注 )3. 長 期 借 入 比 率 は 長 期 借 入 金 残 高 を 有 利 子 負 債 残 高 で 除 した 数 値 を 示 したものであり 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております ( 注 )4. 無 担 保 借 入 比 率 は 無 担 保 借 入 金 残 高 を 有 利 子 負 債 残 高 で 除 した 数 値 を 示 したものであり 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しております (d) 業 績 及 び 分 配 の 概 要 上 記 のような 運 用 の 結 果 第 11 期 の 実 績 として 営 業 収 益 9,161 百 万 円 営 業 利 益 4,127 百 万 円 借 入 金 に 係 わる 支 払 利 息 等 を 控 除 した 経 常 利 益 は3,285 百 万 円 当 期 純 利 益 は3,284 百 万 円 を 計 上 いたしました 分 配 金 について 本 投 資 法 人 では 税 制 の 特 例 ( 租 税 特 別 措 置 法 ( 昭 和 32 年 法 律 第 26 号 そ の 後 の 改 正 を 含 みます ) 第 67 条 の15)の 適 用 により 利 益 分 配 金 の 最 大 額 が 損 金 算 入 され ることを 企 図 して 投 資 口 1 口 当 たり 分 配 金 が1 円 未 満 となる 端 数 部 分 を 除 く 配 当 可 能 所 得 の 金 額 ( 支 払 配 当 損 金 算 入 前 の 当 期 課 税 所 得 )の 概 ね 全 額 を 分 配 することとし この 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は14,572 円 となりました

8 (ロ) 次 期 の 見 通 し 外 部 成 長 については ポートフォリオの 構 築 方 針 及 び 取 得 方 針 に 基 づき 用 途 分 散 地 域 分 散 物 件 規 模 資 産 の 入 替 え の4つのポイントに 加 え 投 資 スタイル (OJR WAY) の 導 入 による 優 良 物 件 取 得 の 機 会 を 柔 軟 に 求 めるとともに ORIX シナジー(オリックス 不 動 産 株 式 会 社 との 助 言 契 約 同 社 より 派 遣 の 非 常 勤 取 締 役 の 受 け 入 れ) の 活 用 により 物 件 取 得 努 力 を 行 います 内 部 成 長 については テナントの 満 足 度 向 上 策 及 び 賃 貸 市 況 の 的 確 な 把 握 等 により 収 益 の 極 大 化 を 図 ります 加 えて 費 用 対 効 果 の 高 い 効 率 的 なリニューアル 工 事 を 対 象 物 件 を 厳 選 のうえ 計 画 実 施 いたします 財 務 面 では 負 債 資 本 の 適 正 バランスを 重 視 しつつ 資 金 調 達 の 安 定 化 機 動 化 健 全 化 を 更 に 推 進 いたします 今 後 の 運 用 方 針 Ⅰ. 運 用 不 動 産 の 運 営 管 理 についての 課 題 への 対 処 本 投 資 法 人 が 今 後 運 用 資 産 の 収 益 性 の 安 定 的 維 持 向 上 を 図 るためには 物 件 特 性 テナントニーズ 市 況 等 に 適 応 した 管 理 体 制 の 構 築 効 率 的 なリニューアル 工 事 の 実 施 等 が 不 可 欠 となります 本 投 資 法 人 が 運 用 不 動 産 の 運 営 管 理 等 にあたって 特 に 課 題 とすべ き 事 項 は 以 下 の3 点 と 考 えます ⅰ) テナントの 満 足 度 向 上 及 び 賃 貸 市 況 の 的 確 な 把 握 による 賃 料 設 定 これまで 外 部 管 理 会 社 の 群 管 理 体 制 を 導 入 し 地 域 特 性 を 踏 まえた 綿 密 な 管 理 等 を 実 施 することにより ポートフォリオとして 非 常 に 高 い 稼 働 率 を 維 持 するととも に 管 理 コストの 削 減 を 実 現 してまいりました 加 えて 運 用 不 動 産 のセキュリティ 強 化 ( 防 犯 カメラ 設 置 総 括 的 鍵 交 換 ) 等 のテナントの 満 足 度 向 上 策 を 推 進 してまい りました 今 後 も 更 なるテナントの 満 足 度 向 上 賃 貸 市 況 の 的 確 な 把 握 による 賃 料 設 定 及 び 既 存 テナントの 賃 料 改 定 交 渉 を 行 い ポートフォリオの 収 益 向 上 を 目 指 しま す ⅱ) 効 率 的 なリニューアル 工 事 等 運 用 不 動 産 の 老 朽 度 テナント 入 居 状 況 テナントニーズ 賃 貸 市 況 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 最 良 の 時 機 を 捉 え 費 用 対 効 果 を 極 大 化 し かつグレード 向 上 に 資 するよう なリニューアル 工 事 を 実 施 いたします また 運 用 不 動 産 のグレードを 維 持 するため に 計 画 的 な 修 繕 工 事 を 実 施 いたします ⅲ) 法 令 遵 守 及 び 所 有 者 責 任 の 極 小 化 これまで 以 上 に 法 令 遵 守 を 確 保 することはもとより 偶 発 的 な 所 有 者 責 任 リスクを 極 小 化 すべく UGS( 高 圧 電 気 事 故 波 及 防 止 装 置 )の 設 置 等 を 推 進 してまいりまし たが 今 後 も 継 続 して 推 進 いたします

9 Ⅱ. 運 用 不 動 産 の 新 規 取 得 及 び 売 却 についての 課 題 への 対 処 ポートフォリオが 包 含 する 様 々なリスクを 軽 減 し 投 資 主 に 安 定 した 分 配 を 実 現 するた め 用 途 分 散 地 域 分 散 物 件 規 模 投 資 スタイル(OJR WAY) 及 び 資 産 の 入 替 え の5つのポイントに 留 意 して ポートフォリオの 構 築 を 行 うことを 目 指 します それぞれの 概 要 は 以 下 のとおりです ⅰ) 用 途 分 散 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 運 用 不 動 産 への 投 資 比 率 を 概 ね80% 以 上 ( 取 得 価 格 ベース)を 目 途 として 資 産 配 分 していくことを 目 指 します また 商 業 施 設 ホテ ル 住 宅 それ 以 外 の 用 途 の 不 動 産 への 投 資 は 用 途 毎 にきめ 細 かく 厳 選 投 資 します ⅱ) 地 域 分 散 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 ( 注 )への 投 資 比 率 を 概 ね80% 以 上 ( 取 得 価 格 ベース)とする ことを 目 途 として 資 産 の 配 分 を 行 います ( 注 ) 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 とは 東 京 都 心 3 区 その 他 東 京 23 区 及 び 東 京 周 辺 都 市 部 を 意 味 しま す ⅲ) 物 件 規 模 事 務 所 (オフィス)については 良 質 な 中 規 模 物 件 ( 注 )に 多 数 投 資 を 行 います 当 面 の 間 管 理 運 営 の 効 率 性 の 観 点 から 首 都 圏 における 事 務 所 への 投 資 について は 資 産 規 模 50 億 円 程 度 以 上 の 不 動 産 を 中 心 に 投 資 を 行 うことを 目 指 します ( 注 ) 中 規 模 物 件 とは 特 に 事 務 所 (オフィス)については 延 床 面 積 3,000m2~15,000m2 程 度 の 物 件 をいいます ⅳ) 投 資 スタイル(OJR WAY) 中 長 期 的 な 観 点 からの 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 という 本 投 資 法 人 の 基 本 方 針 に 鑑 み 資 産 ポートフォリオ 全 体 の20%( 取 得 価 格 ベース)を 上 限 として 次 の2 つの 側 面 から 投 資 を 行 います 未 だ 市 場 では 評 価 の 定 まっていない 不 動 産 への 投 資 市 場 での 価 値 の 指 標 がある 程 度 定 まってきた 不 動 産 ( 事 務 所 (オフィス) 商 業 施 設 等 )だけを 投 資 対 象 に 限 定 せず 倉 庫 物 流 施 設 介 護 施 設 研 修 施 設 いわゆる 底 地 等 についても 投 資 適 格 性 があると 判 断 する 場 合 には 取 得 すること があります 開 発 案 件 を 通 じた 物 件 取 得 優 良 物 件 の 早 期 囲 い 込 みを 可 能 とするとともに オリックス 不 動 産 株 式 会 社 を 含 むオリックスグループ 企 業 ( 注 )との 協 働 関 係 (ORIXシナジー)の 強 化 に 伴 うメリット 享 受 を 目 指 します ( 注 )オリックスグループ 企 業 とは オリックス 株 式 会 社 ( 本 店 所 在 地 : 東 京 都 港 区 代 表 執 行 役 社 長 : 藤 木 保 彦 ) 並 びに 同 社 不 動 産 事 業 の 中 核 となる 完 全 子 会 社 であり マンショ ン 分 譲 オフィスビル 開 発 等 を 中 心 に 不 動 産 開 発 管 理 仲 介 等 を 行 う 総 合 不 動 産 開 発 業 者 であるオリックス 不 動 産 株 式 会 社 及 びオリックス 株 式 会 社 が 主 要 株 主 として 出 資 す る 一 定 の 関 連 会 社 等 をいいます ⅴ) 資 産 の 入 替 え ポートフォリオについては 経 済 環 境 市 況 変 動 の 影 響 を 受 け 変 化 していくことか ら 状 況 の 変 化 に 応 じて 物 件 の 機 動 的 な 取 得 保 有 売 却 を 目 指 します

10 Ⅲ. 資 金 調 達 負 債 資 本 のバランスがとれた 財 務 政 策 を 推 進 いたします 資 金 調 達 面 では 借 入 の 戦 略 的 な 無 担 保 化 借 入 金 利 の 固 定 化 返 済 期 限 の 分 散 化 金 融 環 境 に 応 じた 調 達 スプレッドの 低 下 等 を 目 指 します 並 行 して 健 全 な 資 産 成 長 を 伴 う 自 己 資 本 の 充 実 を 図 るため 分 配 金 の 希 薄 化 回 避 に 十 分 留 意 しつつ 堅 実 かつ 効 率 的 な 資 本 政 策 を 計 画 実 施 してまいります < 借 入 > 金 利 の 上 昇 に 備 え 固 定 金 利 比 率 については7 割 程 度 以 上 を 維 持 します ( 金 利 スワップによる 金 利 の 固 定 化 分 を 含 みます ) 返 済 期 日 の 集 中 を 回 避 するため 借 入 金 返 済 期 限 の 分 散 化 を 図 ります 安 全 性 向 上 のため 調 達 先 金 融 機 関 の 多 様 化 を 図 ります 投 資 法 人 債 市 場 を 含 む 金 融 市 場 の 動 向 を 注 視 し 低 廉 なコストでの 資 金 調 達 を 実 行 します 機 動 的 な 物 件 取 得 ができるよう コミットメントラインを 活 用 いたします 機 動 性 を 高 めるため 無 担 保 借 入 での 資 金 調 達 を 進 めます 第 12 期 ( 平 成 20 年 2 月 期 )に 実 行 した 投 資 口 追 加 発 行 による 調 達 資 金 を 充 当 し 既 存 短 期 変 動 金 利 借 入 の 返 済 を 実 行 いたしました 結 果 として 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 現 在 有 利 子 負 債 比 率 固 定 金 利 比 率 長 期 借 入 比 率 (1 年 以 内 返 済 予 定 長 期 借 入 金 は 含 まれ ません ) 無 担 保 借 入 比 率 が 以 下 のとおりとなりました 借 入 残 高 95,650 百 万 円 有 利 子 負 債 比 率 41.0% 固 定 金 利 比 率 89.5% 長 期 借 入 比 率 80.5% 無 担 保 借 入 比 率 91.0% < 資 本 市 場 > 第 12 期 ( 平 成 20 年 2 月 期 )に 投 資 口 を 発 行 いたしました 概 要 は 以 下 のとおりです 詳 細 は 後 記 第 5 投 資 法 人 の 経 理 状 況 /1. 財 務 諸 表 /(6) 注 記 表 ( 重 要 な 後 発 事 象 に 関 する 注 記 ) をご 参 照 下 さい 追 加 発 行 口 数 26,250 口 ( 一 般 募 集 :25,000 口 / 第 三 者 割 当 :1,250 口 ) 発 行 価 格 668,360 円 発 行 価 額 645,854 円 発 行 価 額 総 額 16,953,667,500 円 払 込 期 日 平 成 19 年 10 月 3 日 ( 一 般 募 集 ) 平 成 19 年 10 月 30 日 ( 第 三 者 割 当 ) Ⅳ. 利 益 相 反 取 引 開 示 方 針 利 益 相 反 取 引 及 び 開 示 の 方 針 につきましては 下 記 の 点 に 留 意 し 透 明 性 の 高 い 資 産 運 用 に 最 大 限 の 配 慮 を 行 ってまいります 利 益 相 反 の 問 題 については 関 係 会 社 取 引 規 程 を 設 け 関 係 会 社 等 との 一 定 の 取 引 について 本 資 産 運 用 会 社 のリスク コンプライアンス 委 員 会 及 び 本 投 資 法 人 の 役 員 会 に 付 議 することにより 二 重 のチェックを 行 うとともに 一 定 額 以 内 又 は 一 定 の 範 囲 内 の 取 引 を 除 き その 適 時 開 示 を 行 います( 詳 細 については 後 記 2 投 資 方 針 /(1) 投 資 方 針 /4 関 係 会 社 等 との 取 引 方 針 をご 参 照 下 さい )

11 投 資 法 人 ホームページ( 通 じて 国 内 外 の 投 資 家 に 対 し 投 資 判 断 に 有 用 な 情 報 開 示 に 努 めてまいります なお ホームページの 記 載 は 本 書 の 一 部 を 構 成 するものではありません (2) 投 資 法 人 の 目 的 及 び 基 本 的 性 格 本 投 資 法 人 は 投 信 法 第 2 条 第 12 項 に 基 づき その 資 産 を 主 として 不 動 産 等 の 特 定 資 産 ( 後 記 2 投 資 方 針 / (2) 投 資 対 象 をご 参 照 下 さい )に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 と して 設 立 された 法 人 です 本 投 資 法 人 は 特 定 資 産 のうち 特 に 不 動 産 及 び 不 動 産 信 託 受 益 権 を 主 たる 投 資 対 象 として 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 います また その 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 は 同 法 第 198 条 に 基 づき 同 業 務 の 委 託 を 受 けた 資 産 運 用 会 社 として 本 資 産 運 用 会 社 が 行 います 本 資 産 運 用 会 社 は 本 投 資 法 人 の 資 産 を 首 都 圏 のほか 主 として 全 国 の 主 要 都 市 部 に 所 在 する 事 務 所 を 用 途 とする 不 動 産 に 投 資 いたします それとともに 住 宅 を 用 途 とする 不 動 産 やホテ ル 商 業 施 設 等 を 含 むその 他 の 用 途 の 不 動 産 にも 収 益 性 安 定 の 観 点 から 投 資 を 行 うことがあり ます (3) 投 資 法 人 の 仕 組 み 本 投 資 法 人 の 関 係 法 人 その 他 の 関 係 者 の 名 称 及 び 関 係 業 務 の 内 容 は 以 下 の 図 のとおりです 下 図 中 外 部 管 理 会 社 は 本 投 資 法 人 の 関 係 法 人 ではありませんが 便 宜 上 記 載 しております オリックス アセットマネジメント 株 式 会 社 オリックス 不 動 産 投 資 法 人 ( 本 投 資 法 人 ) 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 資 産 運 用 会 社 / 機 関 運 営 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 / 主 たる 不 動 産 管 理 会 社 1 資 産 運 用 委 託 契 約 2 機 関 運 営 に 係 る 一 般 事 務 委 託 契 約 3 不 動 産 管 理 委 託 契 約 投 資 主 総 会 役 員 会 執 行 役 員 監 督 役 員 4 投 資 主 名 簿 等 管 理 に 係 る 一 般 事 務 業 務 委 託 契 約 5 資 産 保 管 委 託 契 約 6 経 理 等 に 係 る 一 般 事 務 委 託 契 約 投 資 主 名 簿 等 管 理 に 係 る 一 般 事 務 業 務 受 託 者 / 資 産 保 管 会 社 / 経 理 等 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 外 部 管 理 会 社 3 不 動 産 管 理 再 委 託 契 約 あずさ 監 査 法 人 会 計 監 査 人 ( 注 ) 本 図 は 本 投 資 法 人 が 直 接 に 不 動 産 を 保 有 している 場 合 の 本 投 資 法 人 を 中 心 とした 主 要 な 契 約 関 係 及 び 当 事 者 を 示 したものであり 不 動 産 信 託 受 益 権 で 保 有 する 等 保 有 形 態 等 が 異 なる 場 合 等 には 契 約 関 係 及 び 当 事 者 が 本 図 と は 異 なることがあります

12 社 名 運 営 上 の 役 割 業 務 内 容 オリックス 不 動 産 投 資 本 投 資 法 人 法 人 オリックス アセット 資 産 運 用 会 社 マネジメント 株 式 会 社 機 関 運 営 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 主 たる 不 動 産 管 理 会 社 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 投 資 主 名 簿 等 管 理 に 係 る 一 般 事 務 業 務 受 託 者 資 産 保 管 会 社 経 理 等 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 本 投 資 法 人 は 特 定 資 産 のうち 不 動 産 及 び 不 動 産 信 託 受 益 権 を 主 たる 投 資 対 象 として 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 います 1 資 産 運 用 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 1)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 資 産 運 用 会 社 として 本 投 資 法 人 の 規 約 ( 以 下 規 約 といいます ) 並 びに 同 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 等 に 従 い 本 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 を 行 います 2 機 関 運 営 に 係 る 一 般 事 務 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 2)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 役 員 会 投 資 主 総 会 に 関 する 事 務 ( 投 資 主 名 簿 等 管 理 に 該 当 する 事 務 を 除 きます ) 及 び 投 資 主 の 権 利 行 使 に 関 す る 請 求 その 他 の 投 資 主 からの 申 出 の 受 付 に 関 する 業 務 ( 上 記 の 本 投 資 法 人 の 役 員 会 投 資 主 総 会 に 関 する 事 務 に 関 連 するものに 限 ります )を 行 います 3 主 たる 不 動 産 管 理 会 社 として 不 動 産 管 理 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 3)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づ き 本 投 資 法 人 が 直 接 保 有 する 不 動 産 について その 管 理 業 務 を 行 います さらに 主 たる 不 動 産 管 理 会 社 とし て 管 理 業 務 の 効 率 化 に 資 するため 本 投 資 法 人 の 保 有 する 個 別 不 動 産 毎 に 自 ら 選 択 する 第 三 者 ( 以 下 外 部 管 理 会 社 といいます )に 対 して 不 動 産 管 理 再 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 3 )により 管 理 業 務 の 一 部 を 再 委 託 す ることができます 4 資 産 運 用 会 社 として 本 投 資 法 人 のために 清 掃 衛 生 業 務 保 安 警 備 業 務 及 び 設 備 管 理 業 務 等 の 建 物 管 理 業 務 の 発 注 を 代 行 します 1 投 資 主 名 簿 等 管 理 に 係 る 一 般 事 務 業 務 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 4)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 投 資 主 名 簿 実 質 投 資 主 名 簿 及 びこれらに 付 属 する 書 類 の 作 成 管 理 並 びに 投 資 主 名 簿 及 び 実 質 投 資 主 名 簿 の 閲 覧 又 は 謄 写 本 若 しくは 証 明 書 の 交 付 に 関 する 事 務 投 資 主 総 会 関 係 書 類 の 発 送 議 決 権 行 使 書 の 受 理 集 計 に 関 する 事 務 投 資 証 券 の 交 付 に 関 する 事 務 分 配 金 の 計 算 及 び 支 払 に 関 する 事 務 等 を 行 います 2 資 産 保 管 会 社 として 資 産 保 管 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 5)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 資 産 保 管 業 務 及 び 金 銭 出 納 管 理 業 務 を 行 います 3 経 理 等 に 係 る 一 般 事 務 委 託 契 約 ( 前 頁 図 中 6)に 従 い 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 計 算 に 関 する 事 務 会 計 帳 簿 の 作 成 に 関 する 事 務 納 税 に 関 する 事 務 を 行 います

13 (4) 投 資 法 人 の 機 構 本 投 資 法 人 の 執 行 役 員 は1 人 以 上 監 督 役 員 は2 人 以 上 (ただし 執 行 役 員 の 員 数 に1を 加 え た 数 以 上 とします また 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 を 総 称 して 以 下 役 員 といいます )とさ れております( 規 約 第 19 条 及 び 第 22 条 ) 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 現 在 本 投 資 法 人 の 機 関 は 投 資 主 により 構 成 される 投 資 主 総 会 に 加 え て 執 行 役 員 1 名 監 督 役 員 3 名 を 構 成 員 とする 役 員 会 並 びに 会 計 監 査 人 により 構 成 されており ます 1 投 資 主 総 会 I. 投 信 法 又 は 規 約 により 定 められる 本 投 資 法 人 に 関 する 一 定 の 事 項 は 投 資 主 により 構 成 され る 投 資 主 総 会 にて 決 定 されます( 投 信 法 第 89 条 第 1 項 ) 投 資 主 総 会 における 各 投 資 主 の 議 決 権 及 び 決 議 方 法 については 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 / 第 3 管 理 及 び 運 営 / 3 投 資 主 投 資 法 人 債 権 者 の 権 利 / 5 議 決 権 を 規 約 の 変 更 に 関 する 投 資 主 総 会 の 関 与 形 態 については 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 / 第 3 管 理 及 び 運 営 / 1 資 産 管 理 等 の 概 要 / (5) その 他 / (ハ) 規 約 の 変 更 を 資 産 運 用 委 託 契 約 の 解 約 等 に 関 する 投 資 主 総 会 の 関 与 形 態 については 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 / 第 3 管 理 及 び 運 営 / 1 資 産 管 理 等 の 概 要 / (5) その 他 / (ニ) 関 係 法 人 との 契 約 の 更 改 等 / (a) 本 資 産 運 用 会 社 との 間 の 資 産 運 用 委 託 契 約 を それぞれご 参 照 下 さい Ⅱ. 本 投 資 法 人 の 投 資 主 総 会 は 2 年 に1 回 以 上 開 催 します( 規 約 第 11 条 ) 開 催 場 所 は 東 京 都 港 区 又 はその 隣 接 地 です Ⅲ. 法 令 に 別 段 の 定 めのある 場 合 を 除 き 投 資 主 総 会 は 執 行 役 員 が 招 集 します( 規 約 第 12 条 ) Ⅳ. 投 資 主 総 会 を 開 催 する 場 合 には 会 日 から2 箇 月 前 までに 会 日 を 公 告 し かつ 権 利 を 行 使 す ることができる 者 として 確 定 される 者 に 対 し 会 日 の2 週 間 前 までに 投 資 主 総 会 の 招 集 通 知 を 発 送 します 投 資 主 総 会 の 招 集 通 知 には 投 資 主 総 会 の 日 時 及 び 場 所 投 資 主 総 会 の 目 的 である 事 項 その 他 法 令 で 定 める 事 項 を 記 載 します( 規 約 第 13 条 ) Ⅴ. 投 資 主 総 会 の 議 長 は 役 員 会 が 予 め 定 めた 順 序 に 従 い 執 行 役 員 の1 人 がこれにあたりま す ただし 議 長 たる 執 行 役 員 に 事 故 がある 場 合 には 役 員 会 が 予 め 定 めた 順 序 に 従 い 他 の 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の1 人 がこれに 代 わります( 規 約 第 14 条 ) 2 執 行 役 員 監 督 役 員 及 び 役 員 会 I. 執 行 役 員 は 本 投 資 法 人 の 業 務 を 執 行 するとともに 本 投 資 法 人 を 代 表 して 本 投 資 法 人 の 業 務 に 関 する 一 切 の 裁 判 上 又 は 裁 判 外 の 行 為 を 行 う 権 限 を 有 しております( 投 信 法 第 109 条 第 1 項 第 5 項 会 社 法 ( 平 成 17 年 法 律 第 86 号 その 後 の 改 正 を 含 みます ) 第 349 条 第 4 項 ) ただし 投 資 主 総 会 の 招 集 一 般 事 務 受 託 者 への 事 務 委 託 資 産 運 用 委 託 契 約 又 は 資 産 保 管 委 託 契 約 の 締 結 本 資 産 運 用 会 社 からの 資 産 運 用 委 託 契 約 の 解 約 への 同 意 資 産 運 用 報 酬 の 支 払 その 他 の 投 信 法 に 定 められた 一 定 の 業 務 執 行 については 役 員 会 の 承 認 が 必 要 と なります( 投 信 法 第 109 条 第 2 項 ) また 監 督 役 員 は 執 行 役 員 の 業 務 の 執 行 を 監 督 する 権 限 を 有 しております( 投 信 法 第 111 条 第 1 項 ) Ⅱ. 役 員 会 は 全 ての 役 員 で 構 成 され( 投 信 法 第 112 条 ) 一 定 の 業 務 執 行 に 関 する 上 記 Ⅰ.の 承 認 権 限 を 有 する( 投 信 法 第 109 条 第 2 項 )ほか 投 信 法 及 び 規 約 に 定 める 権 限 並 びに 執 行 役 員 の 職 務 の 執 行 を 監 督 する 権 限 を 有 しております( 投 信 法 第 114 条 第 1 項 ) 役 員 会 の 決 議 は 法 令 又 は 規 約 に 別 段 の 定 めがない 限 り 議 決 に 加 わることができる 構 成 員 たる 役 員 の 過 半 数 が 出 席 し その 過 半 数 の 議 決 によって 行 われます( 投 信 法 第 115 条 第 1 項 会 社 法 第 369 条 第 1 項 規 約 第 28 条 ) Ⅲ. 上 記 Ⅱ.の 決 議 について 特 別 の 利 害 関 係 を 有 する 役 員 は 議 決 に 加 わることができないこと が 定 められています( 投 信 法 第 115 条 第 1 項 会 社 法 第 369 条 第 2 項 )

14 Ⅳ. 本 投 資 法 人 の 執 行 役 員 は1 人 以 上 監 督 役 員 は2 人 以 上 とします ただし 監 督 役 員 の 員 数 は 執 行 役 員 の 員 数 に1を 加 えた 数 以 上 でなければならないものとします( 投 信 法 第 95 条 規 約 第 19 条 第 22 条 ) Ⅴ. 役 員 は 法 令 に 別 段 の 定 めのない 限 り 本 投 資 法 人 の 投 資 主 総 会 の 決 議 によって 選 任 されま す( 投 信 法 第 96 条 規 約 第 20 条 第 23 条 ) Ⅵ. 執 行 役 員 の 任 期 は 就 任 後 2 年 を 超 えることができません( 投 信 法 第 99 条 ) ただし 再 任 は 禁 じられていません また 監 督 役 員 の 任 期 は4 年 とされますが 規 約 又 は 投 資 主 総 会 の 決 議 によってその 任 期 を 短 縮 することが 可 能 です( 投 信 法 第 101 条 規 約 第 24 条 第 1 項 ) 補 欠 として 又 は 増 員 により 就 任 した 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 任 期 は 前 任 者 又 は 現 任 者 の 残 任 期 間 と 同 一 とします( 規 約 第 21 条 第 2 項 第 24 条 第 2 項 ) Ⅶ. 本 投 資 法 人 の 委 託 を 受 けた 資 産 運 用 会 社 が 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 人 等 ( 投 信 法 で 規 定 さ れる 利 害 関 係 人 等 をいいます ) 及 びそれと 同 視 すべき 者 として 役 員 会 が 予 め 本 投 資 法 人 の 内 規 で 定 めた 者 との 間 で 本 投 資 法 人 のために 取 引 等 ( 対 象 となる 取 引 等 ( 不 動 産 及 び 実 質 的 にこれと 同 視 すべき 資 産 の 取 得 及 び 譲 渡 を 除 きます )のうち 利 益 相 反 関 係 により 本 投 資 法 人 に 損 害 が 生 じるおそれが 軽 微 であると 類 型 的 に 判 断 される 取 引 等 として 予 め 役 員 会 が 内 規 で 定 める 取 引 等 を 除 きます )を 行 う 場 合 に 当 該 取 引 等 の 実 施 について 役 員 会 に よる 事 前 の 承 認 が 必 要 となります なお この 承 認 の 決 議 は 当 該 役 員 会 の 出 席 者 の 過 半 数 かつ 監 督 役 員 の 過 半 数 の 賛 成 により 採 択 されます( 規 約 第 25 条 第 2 項 ) Ⅷ. 役 員 会 は 原 則 として 執 行 役 員 が1 人 の 場 合 は 当 該 執 行 役 員 がこれを 招 集 し その 議 長 とな り 執 行 役 員 が2 人 以 上 の 場 合 は 役 員 会 において 予 め 定 めた 順 序 に 従 い 執 行 役 員 の1 人 が これを 招 集 し その 議 長 となります( 規 約 第 26 条 第 1 項 ) Ⅸ. 役 員 会 の 招 集 通 知 は 各 役 員 に 対 し 口 頭 又 は 書 面 をもって 会 日 の3 日 前 までに 発 しま す ただし 役 員 の 全 員 の 同 意 があるときは 招 集 の 手 続 を 経 ることなく 開 催 することがで きます( 規 約 第 27 条 ) 3 会 計 監 査 人 Ⅰ. 会 計 監 査 人 は 投 資 主 総 会 の 決 議 によって 選 任 されます ただし 法 令 の 規 定 により 設 立 の 際 に 選 任 されたものとみなされる 会 計 監 査 人 はこの 限 りではありません( 投 信 法 第 96 条 第 1 項 第 72 条 規 約 第 32 条 ) Ⅱ. 本 投 資 法 人 は あずさ 監 査 法 人 を 会 計 監 査 人 に 選 任 しています 会 計 監 査 人 は 本 投 資 法 人 の 計 算 書 類 等 の 監 査 を 行 うとともに 執 行 役 員 の 職 務 の 執 行 に 関 し 不 正 の 行 為 又 は 法 令 若 しくは 規 約 に 違 反 する 重 大 な 事 実 があることを 発 見 した 場 合 における 監 督 役 員 への 報 告 その 他 法 令 で 定 める 業 務 を 行 います( 投 信 法 第 115 条 の3 第 1 項 等 ) Ⅲ. 会 計 監 査 人 の 任 期 は 就 任 後 1 年 経 過 後 に 最 初 に 迎 える 決 算 期 後 に 開 催 される 最 初 の 投 資 主 総 会 の 終 結 の 時 までとします 会 計 監 査 人 は 投 資 主 総 会 において 別 段 の 決 議 がされなかっ たときは 当 該 投 資 主 総 会 において 再 任 されたものとみなされます( 投 信 法 第 103 条 規 約 第 33 条 ) 本 投 資 法 人 は 本 資 産 運 用 会 社 との 間 の 資 産 運 用 委 託 契 約 において 本 資 産 運 用 会 社 が 本 投 資 法 人 のために 運 用 する 本 資 産 に 関 する 帳 簿 及 び 記 録 並 びにその 他 一 切 の 資 料 等 について 必 要 な 調 査 を 行 う 権 利 を 有 するほか 本 資 産 運 用 会 社 に 対 してあらゆる 監 査 を 行 う 権 利 当 該 監 査 にお いて 是 正 すべき 点 が 発 見 された 場 合 にはこの 是 正 のため 講 じた 処 置 を 報 告 させる 権 利 等 を 定 める こと 等 により 適 切 な 管 理 が 行 えるよう 体 制 の 整 備 を 図 っております また 機 関 運 営 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 資 産 保 管 会 社 経 理 等 に 係 る 一 般 事 務 受 託 者 等 との 間 の 委 託 契 約 においては 本 投 資 法 人 が 当 該 契 約 の 相 手 方 である 関 係 法 人 に 対 し 事 務 の 遂 行 状 況 について 適 宜 報 告 を 要 求 することができる 旨 を 定 めること 等 により 適 切 な 管 理 が 行 えるよう 体 制 の 整 備 を 図 っております

15 4 投 資 法 人 の 運 用 体 制 前 記 のとおり 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 は 本 資 産 運 用 会 社 に 委 託 されています 本 資 産 運 用 会 社 は 本 投 資 法 人 との 間 の 資 産 運 用 委 託 契 約 に 基 づき 本 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 を 行 います 本 資 産 運 用 会 社 における 組 織 及 び 意 思 決 定 手 続 きの 詳 細 は 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 / 第 4 関 係 法 人 の 状 況 / 1 資 産 運 用 会 社 の 概 況 / (2) 運 用 体 制 をご 参 照 下 さい 5 投 資 運 用 に 関 するリスク 管 理 体 制 の 整 備 の 状 況 後 記 3 投 資 リスク / (2) 投 資 リスクに 関 する 管 理 体 制 をご 参 照 下 さい (5) 投 資 法 人 の 出 資 総 額 本 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 現 在 の 本 投 資 法 人 の 出 資 総 額 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 及 び 発 行 済 投 資 口 総 数 は 次 のとおりです 出 資 総 額 137,814 百 万 円 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 発 行 済 投 資 口 総 数 2,000,000 口 251,622 口 最 近 5 年 間 における 発 行 済 投 資 口 数 及 び 出 資 総 額 の 増 減 は 次 のとおりです 年 月 日 摘 要 発 行 済 投 資 口 数 ( 口 ) 出 資 総 額 ( 百 万 円 ) 増 減 残 高 増 減 残 高 備 考 平 成 14 年 3 月 13 日 投 資 口 の 追 加 発 行 41,000 41,400 61,500 61,700 ( 注 )1. 平 成 14 年 4 月 22 日 投 資 口 の 分 割 81, ,372-61,700 ( 注 )2. 平 成 15 年 9 月 18 日 平 成 17 年 9 月 14 日 投 資 口 の 追 加 発 行 ( 公 募 ) 投 資 口 の 追 加 発 行 ( 公 募 ) 52, ,372 24,121 85,821 ( 注 )3. 47, ,872 33, ,108 ( 注 )4. 平 成 17 年 10 月 12 日 第 三 者 割 当 2, ,372 1, ,860 ( 注 )5. 平 成 19 年 10 月 3 日 投 資 口 の 追 加 発 行 ( 公 募 ) 25, ,372 16, ,006 ( 注 )6. 平 成 19 年 10 月 30 日 第 三 者 割 当 1, , ,814 ( 注 )7. ( 注 )1.1 口 当 たり 発 行 価 格 1,500,000 円 にて 投 資 口 の 追 加 発 行 (41,000 口 )を 行 いました ( 注 )2. 投 資 口 1 口 を2.98 口 に 分 割 いたしました ( 注 )3.1 口 当 たり 発 行 価 格 480,200 円 ( 引 受 価 額 463,873 円 )にて 新 規 物 件 の 取 得 及 び 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 投 資 口 の 追 加 発 行 (52,000 口 )を 行 いました ( 注 )4.1 口 当 たり 発 行 価 格 725,200 円 ( 引 受 価 額 700,780 円 )にて 新 規 物 件 の 取 得 及 び 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 投 資 口 の 追 加 発 行 (47,500 口 )を 行 いました ( 注 )5.1 口 当 たり 発 行 価 額 700,780 円 にて ( 注 )4.の 公 募 増 資 に 伴 い 第 三 者 割 当 による 投 資 口 の 追 加 発 行 (2,500 口 )を 行 いました ( 注 )6.1 口 当 たり 発 行 価 格 668,360 円 ( 引 受 価 額 645,854 円 )にて 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 投 資 口 の 追 加 発 行 (25,000 口 )を 行 いました ( 注 )7.1 口 当 たり 発 行 価 額 645,854 円 にて ( 注 )6.の 公 募 増 資 に 伴 い 第 三 者 割 当 による 投 資 口 の 追 加 発 行 (1,250 口 )を 行 いました

16 (6) 主 要 な 投 資 主 の 状 況 本 有 価 証 券 報 告 書 提 出 日 の 直 近 決 算 日 である 平 成 19 年 8 月 31 日 現 在 の 主 要 な 投 資 主 は 以 下 のと おりです 氏 名 又 は 名 称 住 所 所 有 投 資 口 数 ( 口 ) 発 行 済 投 資 口 に 対 する 所 有 投 資 口 数 の 割 合 (%) 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 東 京 都 港 区 浜 松 町 二 丁 目 11 番 3 号 19, 託 口 ) 日 本 トラスティ サー ビス 信 託 銀 行 株 式 会 社 東 京 都 中 央 区 晴 海 一 丁 目 8 番 11 号 17, ( 信 託 口 ) オリックス 生 命 保 険 株 東 京 都 新 宿 区 西 新 宿 二 丁 目 3 番 1 号 式 会 社 新 宿 モノリス 17, 日 興 シティ 信 託 銀 行 株 東 京 都 品 川 区 東 品 川 二 丁 目 3 番 14 号 式 会 社 ( 投 信 口 ) シティグループセンター 15, 資 産 管 理 サービス 信 託 東 京 都 中 央 区 晴 海 一 丁 目 8 番 12 号 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 晴 海 アイランドトリトンスクエア 13, 資 信 託 口 ) オフィスタワーZ 棟 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 東 京 都 千 代 田 区 大 手 町 二 丁 目 2 番 2 号 9, ザバンクオブニューヨ AVENUE DES ARTS, 35 ークトリーテイージヤ KUNSTLAAN, , スデツクアカウント BRUSSELS, BELGIUM エイアイジー スター 生 命 保 険 株 式 会 社 一 東 京 都 墨 田 区 太 平 四 丁 目 1 番 3 号 5, 般 勘 定 アメリカンライフイン シュアランスカンパニ 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 一 丁 目 1 番 3 号 4, ージーエイ-エル 株 式 会 社 広 島 銀 行 広 島 県 広 島 市 中 区 紙 屋 町 一 丁 目 3 番 8 号 3, 合 計 112, ( 注 ) 発 行 済 投 資 口 数 の 総 数 に 対 する 所 有 投 資 口 数 の 比 率 は 小 数 点 第 2 位 未 満 を 切 捨 てにより 表 示 しております

17 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 1 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は その 規 約 において 投 資 の 基 本 方 針 ( 以 下 基 本 方 針 といいます )を 主 と して 以 下 のとおり 定 めております Ⅰ. 本 投 資 法 人 は 不 動 産 及 び 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 ( 不 動 産 に 付 随 する 金 銭 と 合 わせ て 信 託 する 包 括 信 託 ( 以 下 包 括 信 託 といいます )を 含 みます )を 主 たる 投 資 対 象 と して 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 します Ⅱ. 本 投 資 法 人 の 投 資 する 不 動 産 及 び 信 託 財 産 である 不 動 産 は その 用 途 が 賃 貸 事 業 の 用 に 供 さ れるものを 中 心 とし 投 資 対 象 地 域 は 首 都 圏 のほか 主 として 全 国 の 主 要 都 市 部 とします Ⅲ. 個 々の 不 動 産 及 び 信 託 財 産 である 不 動 産 の 選 別 にあたっては 当 該 不 動 産 の 予 想 収 益 立 地 エリアの 将 来 性 建 物 規 模 建 築 及 び 設 備 仕 様 耐 震 性 能 権 利 関 係 入 居 テナント 建 物 管 理 状 況 環 境 地 質 等 を 総 合 的 に 検 討 し 十 分 な 調 査 を 実 施 するものとします Ⅳ. 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 及 び 信 託 財 産 である 不 動 産 の 地 理 的 構 成 については 首 都 圏 及 び 全 国 の 主 要 都 市 部 の 投 資 環 境 を 総 合 的 に 検 討 したうえで 運 用 資 産 全 体 における 各 地 域 の 構 成 割 合 を 決 定 するものとします Ⅴ. 本 投 資 法 人 の 投 資 する 不 動 産 及 び 信 託 財 産 である 不 動 産 は 稼 働 中 ( 賃 貸 が 可 能 である 状 態 を 含 みます 以 下 後 記 2 基 本 方 針 に 基 づく 運 用 方 針 の 細 目 /(ロ) 取 得 方 針 / Ⅳ. において 同 様 とします )の 収 益 不 動 産 であることを 原 則 とし 未 稼 働 の 不 動 産 への 投 資 に あたっては 運 用 資 産 全 体 における 未 稼 働 資 産 の 割 合 が 適 切 な 範 囲 に 収 まるように 配 慮 する ものとします 2 基 本 方 針 に 基 づく 運 用 方 針 の 細 目 本 資 産 運 用 会 社 は 本 投 資 法 人 との 資 産 運 用 委 託 契 約 に 基 づいて 本 投 資 法 人 の 基 本 方 針 の 範 囲 内 で 社 内 規 程 として オリックス 不 動 産 投 資 法 人 資 産 運 用 及 び 不 動 産 管 理 に 関 する 規 程 ( 以 下 運 用 管 理 規 程 ( 注 )といいます )を 制 定 しており 運 用 管 理 規 程 において 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 に 適 用 される 運 用 及 び 管 理 に 係 る 方 針 を 以 下 のとおり 定 めております なお 運 用 管 理 規 程 は 不 動 産 関 連 市 場 我 が 国 の 経 済 情 勢 市 況 本 投 資 法 人 の 財 務 内 容 等 を 総 合 的 に 勘 案 して 決 定 された 運 用 管 理 に 関 する 本 資 産 運 用 会 社 の 社 内 規 程 であり 今 後 これらの 状 況 の 変 化 に 即 して 本 投 資 法 人 の 定 める 規 約 及 び 本 投 資 法 人 との 資 産 運 用 委 託 契 約 の 規 定 に 反 しない 限 度 において 本 資 産 運 用 会 社 の 判 断 により 変 更 されることがあります また 本 資 産 運 用 会 社 は 運 用 又 は 管 理 業 務 に 関 連 して 本 資 産 運 用 会 社 の 関 係 会 社 等 と 取 引 を 行 い 又 は 情 報 若 しく は 役 務 の 提 供 を 受 ける 場 合 があります ( 注 ) 運 用 管 理 規 程 において 中 期 とは5 年 以 上 10 年 未 満 長 期 とは10 年 以 上 の 期 間 を 指 します (イ)ポートフォリオの 構 築 方 針 ポートフォリオが 包 含 する 様 々なリスクを 軽 減 し 投 資 主 に 安 定 した 分 配 を 実 現 するため 下 記 の5つのポイントに 留 意 してポートフォリオの 構 築 を 行 うことを 目 指 します また 各 用 途 毎 各 エリア 毎 の 投 資 比 率 等 に 関 しては 現 在 の 不 動 産 市 場 の 状 況 を 十 分 に 検 討 したうえ で 当 面 は 下 記 の 数 値 を 基 準 に 運 用 を 実 施 します なお 数 値 の 基 準 の 設 定 にあたっては 国 内 における 各 用 途 類 型 のマーケット 規 模 物 件 取 得 機 会 の 程 度 将 来 的 な 内 部 成 長 余 地 の 程 度 投 資 家 の 投 資 態 度 本 資 産 運 用 会 社 の 運 用 体 制 及 び 現 状 の 不 動 産 マーケット 全 般 に 対 する 本 資 産 運 用 会 社 での 見 解 を 総 合 的 に 勘 案 し 当 面 の 運 用 の 指 針 として 決 定 しております(な お 不 動 産 市 場 の 予 期 せぬ 環 境 変 化 や 物 件 の 取 得 機 会 及 びその 状 況 から 下 記 の 基 準 と 必 ず しも 一 致 しない 状 況 も 有 り 得 ます )

18 Ⅰ. 用 途 分 散 主 として 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 不 動 産 に 投 資 しますが リスク 分 散 の 観 点 か ら 事 務 所 (オフィス)と 併 せて 商 業 施 設 ホテル 住 宅 それ 以 外 の 用 途 の 不 動 産 に も 投 資 を 行 い 用 途 分 散 によるリスク 低 減 を 図 った 総 合 型 ポートフォリオを 構 築 すること を 目 指 します これは 各 用 途 別 不 動 産 には その 用 途 によって 投 資 対 象 として 異 なる 特 性 があり 単 一 の 用 途 に 集 中 的 に 投 資 することによる 将 来 の 収 益 性 低 下 のリスクを 軽 減 するためには 用 途 による 分 散 投 資 が 適 切 と 考 えられるからです 本 投 資 法 人 が 投 資 対 象 とする 資 産 の 用 途 別 投 資 のポイント 及 びスタンスは 下 表 のとおりとします 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 運 用 不 動 産 ( 注 )の 投 資 比 率 は 本 投 資 法 人 の 保 有 する 運 用 不 動 産 の 取 得 価 額 の 総 額 に 対 し 概 ね80% 以 上 とすることを 目 途 として 資 産 配 分 を 行 います ( 注 ) 本 投 資 法 人 が 所 有 する 不 動 産 及 び 本 投 資 法 人 が 所 有 する 不 動 産 信 託 受 益 権 に 係 る 信 託 財 産 である 不 動 産 をいいます 用 途 投 資 のポイント 及 びスタンス 1 事 務 所 (オフィス)は 他 の 用 途 の 不 動 産 と 比 較 して 相 対 的 に 均 質 で 豊 富 なストックがあり 流 通 性 も 高 いことから 本 投 資 法 人 の 中 心 的 な 投 資 対 象 とします ただし 事 務 所 (オフィス) 需 給 が 景 気 変 動 等 の 経 済 動 向 の 影 響 を 大 きく 受 けるため 収 益 率 が 大 きく 変 動 する 可 能 性 があり リス ク 分 散 の 観 点 から 他 用 途 への 分 散 投 資 も 必 要 であると 考 えられます 2 事 務 所 (オフィス)の 取 得 形 態 については 入 札 等 による 価 格 高 騰 の 影 響 により 十 分 な 投 資 採 算 が 事 務 所 見 込 めないリスクがあるため 相 対 での 取 引 及 びオリックスグループ 企 業 からの 取 得 等 を 重 視 (オフィス) し 適 切 な 投 資 採 算 を 重 視 します 3 事 務 所 (オフィス)を 用 途 とする 不 動 産 のうち 繁 華 性 の 高 い 地 域 に 存 する 立 地 条 件 の 良 い 店 舗 的 な 利 用 が 可 能 な 不 動 産 については 用 途 分 散 及 び 賃 料 負 担 力 の 高 いテナントニーズの 発 掘 によ る 物 件 の 収 益 性 向 上 の 効 果 が 見 込 めることから 重 点 的 に 投 資 を 行 うことを 目 指 します 4 マーケット 規 模 の 相 対 的 に 大 きい 東 京 都 心 部 の 立 地 のよい 物 件 を 重 視 し 定 期 借 家 契 約 を 取 り 入 れる 等 テナント 契 約 関 係 の 安 定 化 を 図 ることを 極 力 実 施 し 安 定 的 な 収 益 確 保 を 目 指 します 商 業 施 設 については 大 都 市 圏 の 繁 華 性 の 高 い 地 域 の 商 業 施 設 都 市 近 郊 所 在 の 汎 用 性 の 高 い 複 合 施 設 等 テナントの 代 替 性 が 十 分 に 見 込 める 商 業 施 設 をもって 商 業 施 設 向 け 資 産 の 中 心 的 な 投 商 業 施 設 資 対 象 とします ただし 建 物 が 総 合 大 型 スーパー 等 の 利 用 特 性 に 特 化 して 建 築 され 建 物 の 汎 用 性 他 用 途 への 転 用 可 能 性 の 相 対 的 に 低 い 建 物 は テナントの 代 替 性 が 相 対 的 に 低 く 売 却 特 性 が 乏 しいと 判 断 されるおそれがあるため 原 則 として 取 得 対 象 といたしません ホテルについては 原 則 としてホテル マネジメント 会 社 との 間 での 運 営 委 託 (マネジメント 契 約 )ではなく 建 物 の 賃 貸 借 契 約 を 締 結 してホテル 経 営 運 営 リスクを 回 避 できる 物 件 にのみ 投 ホテル 資 するものとし また 賃 借 人 であるホテル マネジメント 会 社 の 信 用 性 を 斟 酌 します また 原 則 として テナントの 代 替 性 が 認 められることが 投 資 の 前 提 条 件 となります 住 宅 については 賃 貸 専 門 の 不 動 産 ファンド 等 も 多 数 市 場 に 参 加 し その 影 響 を 受 けて 収 益 性 が 相 対 的 に 低 下 しつつあります 従 って 住 宅 用 途 の 不 動 産 の 新 規 取 得 は 本 資 産 運 用 会 社 が 将 住 宅 来 における 本 投 資 法 人 の 収 益 の 維 持 向 上 に 資 すると 認 められる 等 特 段 の 投 資 メリットがあると 判 断 する 場 合 に 行 うこととします 上 記 以 外 の 用 途 の 不 動 産 については 本 投 資 法 人 が 総 合 型 の 投 資 を 行 う 投 資 法 人 であるとの 特 性 を 最 大 限 活 かしていくための 方 向 性 として 上 記 の 用 途 以 外 の 用 途 を 持 つ 不 動 産 についても 投 資 を 行 うことがあります これまで 市 場 では 必 ずしも 評 価 の 定 まっていない 不 動 産 ( 例 : 倉 庫 物 その 他 流 施 設 介 護 施 設 研 修 施 設 いわゆる 底 地 ( 借 地 権 が 設 定 されている 土 地 ) 等 )についても 不 動 産 市 場 の 動 向 投 資 対 象 物 件 の 分 散 という 総 合 的 な 運 用 戦 略 等 の 諸 事 情 に 鑑 み 投 資 適 格 の ある 不 動 産 と 認 められると 判 断 する 場 合 には 取 得 することがあります ( 注 ) 上 記 の 用 途 別 の 投 資 のポイント 及 びスタンス は 本 資 産 運 用 会 社 における 不 動 産 投 資 分 析 に 関 する 見 解 を 記 載 したものであり 今 後 の 経 済 動 向 及 び 不 動 産 市 場 の 動 向 により 変 わる 可 能 性 があります また 将 来 的 な 用 途 別 の 重 要 度 の 動 向 変 動 性 及 び 利 回 り 等 を 保 証 するものではありません

19 Ⅱ. 地 域 分 散 企 業 活 動 のグローバル 化 高 度 情 報 化 が 進 むにつれ 人 もの 金 情 報 の 東 京 へ の 集 中 は 更 に 加 速 化 しており これらの 経 済 環 境 の 変 化 を 背 景 として 首 都 圏 における 不 動 産 需 要 は 他 都 市 と 比 較 して 堅 調 に 推 移 していることから 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 ( 注 )に 存 す る 不 動 産 に 重 点 的 に 投 資 を 行 うことを 目 指 します ただし 東 京 都 心 部 の 優 良 物 件 の 取 得 については 入 札 等 による 価 格 高 騰 の 影 響 によ り 総 じて 収 益 性 が 低 下 する 傾 向 にあります よって 本 投 資 法 人 においては 収 益 性 改 善 を 企 図 し 一 定 の 限 度 内 で 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 以 外 のその 他 地 域 に 所 在 する 優 良 物 件 への 投 資 の 検 討 を 行 います エリア 別 の 投 資 比 率 は 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 への 投 資 比 率 を 概 ね80% 以 上 ( 取 得 価 格 ベース)とすることを 目 途 として 投 資 を 行 います その 他 地 域 における 投 資 物 件 については ポートフォリオ 上 の 位 置 付 け そのリスク リターンを 慎 重 に 検 討 し 組 み 入 れを 判 断 します また 組 み 入 れ 後 は 定 期 借 家 契 約 を 取 り 入 れる 等 テナント 契 約 関 係 の 安 定 化 を 図 ることを 極 力 実 施 し 安 定 的 な 収 益 確 保 を 図 りリスクの 低 減 を 図 っていきます ( 注 ) 本 投 資 法 人 では 各 運 用 不 動 産 の 所 在 地 域 を 東 京 都 心 3 区 その 他 東 京 23 区 東 京 周 辺 都 市 部 及 び その 他 地 域 の4 地 域 に 区 分 したうえ 分 類 しております 各 区 分 の 定 義 は 下 表 に 記 載 するとおりであり また 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 とは 東 京 都 心 3 区 その 他 東 京 23 区 及 び 東 京 周 辺 都 市 部 を 意 味 します 地 域 区 分 東 京 都 心 3 区 千 代 田 区 中 央 区 港 区 定 義 首 都 圏 の 一 定 の 都 市 その 他 地 域 その 他 東 京 23 区 東 京 周 辺 都 市 部 東 京 都 心 3 区 を 除 いたその 他 東 京 23 区 横 浜 川 崎 千 葉 柏 松 戸 さいたま 立 川 八 王 子 三 鷹 等 東 京 23 区 を 除 いた1 都 3 県 ( 東 京 神 奈 川 千 葉 埼 玉 )に 所 在 する 都 市 上 記 以 外 の 主 要 都 市 Ⅲ. 物 件 規 模 一 定 規 模 のファンドにおいて 用 途 の 分 散 とともに 分 散 効 果 を 極 大 化 するという 観 点 か ら 事 務 所 (オフィス)については 良 質 な 中 規 模 物 件 ( 注 )に 多 数 投 資 を 行 い 個 々の 物 件 への 集 中 リスクを 低 減 することを 目 指 します これは 特 に 事 務 所 (オフィス)について は 全 体 のポートフォリオの 中 でも 中 核 となる 投 資 対 象 であり 事 務 所 (オフィス) 用 途 の 個 別 物 件 による 集 中 リスクを 回 避 することが 重 要 と 考 えられるからです また 当 面 の 間 管 理 運 営 の 効 率 性 の 観 点 から 首 都 圏 における 事 務 所 (オフィス)へ の 投 資 については 資 産 規 模 50 億 円 程 度 以 上 の 不 動 産 を 中 心 に 投 資 を 行 うことを 目 指 しま す ただし 首 都 圏 における 事 務 所 (オフィス) 用 途 以 外 の 資 産 及 び 首 都 圏 以 外 の 地 方 に 所 在 する 全 ての 用 途 の 資 産 については 各 地 域 の 特 性 及 び 各 資 産 の 用 途 希 少 性 立 地 等 の 諸 条 件 を 考 慮 して 投 資 判 断 を 行 うことがあり その 場 合 一 件 当 たりの 資 産 規 模 が50 億 円 を 下 回 る 資 産 の 取 得 も 行 うことがあります ( 注 ) 中 規 模 物 件 とは 特 に 事 務 所 (オフィス)については 延 床 面 積 3,000~15,000m2 程 度 の 物 件 をいい ます Ⅳ. 投 資 スタイル(OJR WAY:オージェイアール ウエイ)に 向 けての 対 応 本 資 産 運 用 会 社 は オリックス 株 式 会 社 の 完 全 子 会 社 であり オリックスグループ 企 業 の 一 社 です オリックス 株 式 会 社 を 中 心 とするオリックスグループ 企 業 は その 業 務 や 資 産 運 用 において 先 進 の 金 融 手 法 を 含 む 柔 軟 な 経 営 方 針 のもと 成 長 してきました

20 本 資 産 運 用 会 社 としては このような 柔 軟 な 成 長 手 法 を 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 に 一 部 取 り 入 れるということが 今 後 の 本 投 資 法 人 の 成 長 に 必 要 かつ 有 益 であると 考 えておりま す 現 在 の 不 動 産 市 場 環 境 下 において この 柔 軟 な 成 長 手 法 を 適 用 する 場 合 本 資 産 運 用 会 社 としては 市 場 での 評 価 ないし 投 資 判 断 の 基 準 が 必 ずしも 定 まっていない 資 産 への 投 資 及 び 開 発 段 階 物 件 への 先 行 投 資 が 有 望 と 考 えます これらの 投 資 を 一 定 割 合 に 限 って 行 うことが 本 投 資 法 人 ひいては 投 資 主 の 利 益 に 適 うものとも 考 えております 本 資 産 運 用 会 社 のこのような 考 え 方 のもと 従 来 本 投 資 法 人 の 投 資 対 象 の 中 心 を 占 め てきた 市 場 での 価 値 の 指 標 がある 程 度 定 まってきた 稼 動 中 の( ベーシック ) 不 動 産 ( 事 務 所 (オフィス) 商 業 施 設 ホテル 住 宅 )への 投 資 ( 投 資 スタイル ベーシッ ク と 称 します )に 加 え 既 存 の 方 針 にとらわれず 優 良 物 件 取 得 の 機 会 を 柔 軟 に 求 め 資 産 の 運 用 を 行 うこととします かかる 投 資 により 本 投 資 法 人 の 基 本 方 針 である 中 長 期 的 な 観 点 からの 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 が 更 にバランス 良 く 強 化 されると 判 断 しております これは 総 合 型 リートであるが 故 の 本 投 資 法 人 (ORIX JREIT Inc.ある いはOJR)の 柔 軟 性 と オリックスグループ 企 業 である 本 資 産 運 用 会 社 の 成 長 手 法 が 合 体 した 特 有 な 投 資 方 針 であると 考 えます その 意 味 でこのような 投 資 スタイルあるいは 投 資 手 法 を OJR WAY (オージェイアール ウエイ)と 称 します しかしながら かかる OJR WAY での 投 資 は 新 たな 分 野 への 挑 戦 であり 着 実 な 成 長 と 中 長 期 的 な 安 定 収 益 という 本 投 資 法 人 の 運 用 目 的 に 鑑 み OJR WAY に よる 投 資 比 率 の 上 限 をポートフォリオ 全 体 の20%まで( 取 得 価 格 ベース)とします 現 在 OJR WAY による 投 資 は 主 として 下 記 の 二 つの 側 面 において それぞれ その 特 性 が 発 揮 されるものと 考 えます A. 投 資 対 象 の 資 産 に 係 る 用 途 の 側 面 ( OJR WAY による 新 規 投 資 対 象 について) 本 投 資 法 人 が 総 合 型 の 投 資 を 行 う 投 資 法 人 であるとの 特 性 を 最 大 限 活 かしていくための 方 向 性 として これまで 市 場 では 必 ずしも 評 価 の 定 まっていない 不 動 産 ( 例 : 倉 庫 物 流 施 設 介 護 施 設 研 修 施 設 いわゆる 底 地 等 )についても 不 動 産 市 場 の 動 向 投 資 対 象 物 件 の 分 散 という 総 合 的 な 運 用 戦 略 等 の 諸 事 情 に 鑑 み 投 資 適 格 性 が 認 められると 判 断 す る 場 合 には これを 取 得 することがあります B. 投 資 対 象 となる 資 産 の 取 得 方 法 の 側 面 ( OJR WAY による 開 発 投 資 物 件 の 取 得 手 法 について) 開 発 案 件 については 早 期 の 段 階 で 関 与 することで 取 得 競 争 に 巻 き 込 まれることなく 物 件 を 確 保 することが 可 能 となり その 結 果 本 投 資 法 人 は 取 得 コストを 低 減 させる 余 地 が あります 加 えて 開 発 案 件 を 通 じた 物 件 取 得 の 手 法 を 本 投 資 法 人 の 新 たな 資 産 拡 大 のひ とつの 手 法 とすることで 優 良 物 件 の 取 得 競 争 が 激 化 する 近 時 の 市 場 環 境 において 優 良 物 件 の 早 期 囲 い 込 みが 可 能 となると 思 われるところから 予 め 開 発 段 階 で 当 該 不 動 産 の 売 買 契 約 を 締 結 することがあります ただし 開 発 案 件 については 後 記 (ロ) 取 得 方 針 / Ⅶ. に 記 載 のとおり 本 投 資 法 人 が 実 質 的 に 開 発 リスクを 負 担 することを 回 避 す る 条 件 をもってのみ 行 うものとします Ⅴ. 資 産 の 入 替 え 不 動 産 の 投 資 収 益 は 投 資 対 象 の 選 別 と 投 資 の 時 機 等 により 決 定 されます 運 用 上 ポ ートフォリオについては 経 済 環 境 市 況 変 動 の 影 響 を 受 け 変 化 していくことから 状 況 の 変 化 に 応 じて 機 動 的 に 物 件 の 取 得 保 有 売 却 を 行 うことを 目 指 します

21 適 切 な 分 散 投 資 を 行 うために 国 内 の 経 済 動 向 及 び 不 動 産 市 場 の 動 向 を 分 析 し 現 状 の ポートフォリオ 構 成 が 中 長 期 的 な 観 点 で 適 切 なものであるか 否 かを 検 討 したうえで 運 用 方 針 の 定 期 的 な 見 直 しを 行 います 機 動 的 に 投 資 機 会 を 捉 え 迅 速 な 投 資 判 断 を 行 うことができる 体 制 を 整 えます また 外 部 の 調 査 機 関 等 による 市 場 データも 適 宜 活 用 しながら 経 済 動 向 及 び 不 動 産 市 場 の 動 向 に 関 する 調 査 を 行 います (ロ) 取 得 方 針 Ⅰ. 本 資 産 運 用 会 社 が 本 投 資 法 人 による 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 に 関 わる 投 資 判 断 を 行 う 上 で 最 も 重 視 する 要 素 の 一 つは 投 資 対 象 である 不 動 産 又 は 信 託 財 産 である 不 動 産 のリスク リターン 分 析 です したがって 運 用 不 動 産 の 選 別 取 得 にあたっては 個 別 物 件 毎 に 十 分 なデュー ディリジェンス( 詳 細 な 調 査 等 )を 行 ったうえで 将 来 の 経 済 情 勢 不 動 産 取 引 の 動 向 物 件 の 将 来 のテナント 入 居 状 況 及 び 今 後 予 想 される 大 きな 費 用 項 目 の 有 無 等 につき 可 能 な 限 り 適 切 な 予 測 を 行 い 5 年 から10 年 前 後 の 保 有 期 間 を 想 定 し た 物 件 キャッシュ フロー 予 想 に 基 づき 投 資 対 象 である 不 動 産 又 は 信 託 財 産 である 不 動 産 のリスク リターンを 分 析 します また 建 物 状 況 調 査 法 的 調 査 及 び 市 場 賃 料 調 査 等 の 結 果 に 基 づき 当 該 物 件 の 取 得 が 本 投 資 法 人 のポートフォリオ 全 体 の 内 部 成 長 外 部 成 長 に 寄 与 するか 否 か ポートフォリオのパフォーマンスの 向 上 につながるか 否 かにつ き 中 長 期 的 な 観 点 から 評 価 を 行 い 総 合 的 に 投 資 判 断 を 行 うこととします なお 本 資 産 運 用 会 社 は 物 件 取 得 のためのデュー ディリジェンスに 際 し 必 要 に 応 じて 本 投 資 法 人 の 費 用 負 担 にて 弁 護 士 公 認 会 計 士 建 築 士 及 び 不 動 産 鑑 定 士 等 を 含 む 専 門 家 に 調 査 を 依 頼 することがあります Ⅱ. 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 のためのデュー ディリジェンスにおいて 検 討 する 項 目 は 主 として 以 下 の 事 項 とし 当 該 検 討 項 目 及 び 検 討 方 法 の 詳 細 は 内 規 によりこれを 定 めるものとします ただし 以 下 の 事 項 は 運 用 不 動 産 の 用 途 によってその 重 要 性 が 異 な ることがあり 必 ずしも 本 投 資 法 人 による 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 にあたり 以 下 の 項 目 の 全 てについて 調 査 を 行 うとは 限 りません また 本 投 資 法 人 が 取 得 した 又 は 取 得 する 運 用 不 動 産 が 当 該 運 用 不 動 産 の 特 性 又 は 取 得 の 状 況 等 によって 以 下 の 項 目 の 一 部 について 基 準 を 満 たさないこともあります 項 目 物 理 的 調 査 内 容 1 土 地 の 状 況 2 建 物 設 備 の 状 況 3 設 計 4 建 物 管 理 の 状 況 5 耐 震 性 能 PML 6 立 地 7 環 境 (PCB アスベスト 土 壌 汚 染 等 ) 8 地 質 9 自 然 災 害

22 項 目 法 的 調 査 経 済 的 調 査 内 容 1 建 築 基 準 法 関 連 2 都 市 計 画 法 3 その 他 法 令 上 の 制 限 等 4 消 防 法 関 連 5 各 種 条 例 6 法 定 点 検 7 テナント 関 係 8 近 隣 ( 境 界 私 道 電 波 障 害 等 ) 9 各 種 契 約 の 内 容 10 売 主 の 状 況 ( 詐 害 行 為 取 消 権 のリスク 等 ) 1 鑑 定 評 価 2 市 場 調 査 3 テナント 属 性 4 運 営 管 理 の 状 況 5 ポートフォリオ 戦 略 との 整 合 性 6 収 支 見 込 み Ⅲ. 物 件 取 得 の 確 実 性 を 期 すため 前 所 有 者 又 は 前 信 託 受 益 権 者 (それらの 前 主 を 含 みます 以 下 同 じです )への 権 利 移 転 が 確 認 できる 書 類 等 を 可 能 な 限 り 確 認 したうえで 物 件 を 取 得 するものとしますが 権 利 の 移 転 が 頻 繁 な 物 件 の 場 合 等 前 所 有 者 又 は 前 信 託 受 益 権 者 より 権 利 関 係 に 関 わる 移 転 に 関 する 契 約 書 確 認 書 その 他 の 関 係 書 類 等 の 開 示 を 受 ける ことができず 当 該 物 件 に 係 る 権 利 関 係 や 事 実 関 係 を 詳 細 に 確 認 できない 場 合 がありま す Ⅳ. 本 投 資 法 人 は 原 則 として 取 得 時 点 において 稼 働 中 ( 賃 貸 可 能 である 状 態 を 含 みます ) の 賃 貸 用 不 動 産 又 はそれを 裏 付 とする 信 託 受 益 権 を 投 資 対 象 とします また 建 物 の 老 朽 化 機 能 劣 化 大 規 模 な 修 繕 工 事 若 しくは 再 開 発 工 事 等 の 諸 事 由 により 本 投 資 法 人 が 所 有 する 運 用 不 動 産 において 一 時 的 に 未 稼 働 期 間 が 発 生 する 場 合 がありますが 本 投 資 法 人 の 総 資 産 における 未 稼 働 運 用 不 動 産 の 割 合 の 上 限 は10%とします Ⅴ. 入 札 案 件 への 参 加 等 に 際 して 複 数 の 不 動 産 をポートフォリオとしてまとめて 取 得 するこ とがあります ポートフォリオとして 取 得 した 不 動 産 の 中 には 運 用 方 針 に 適 合 しないも のが 含 まれる 場 合 がありますが そのような 不 動 産 に 関 しては 取 得 後 に 本 資 産 運 用 会 社 において 用 途 変 更 改 修 修 繕 作 業 及 び 早 期 売 却 等 を 行 うことを 検 討 します Ⅵ.オリックスグループ 企 業 との 協 働 関 係 (ORIXシナジー)を 最 重 要 視 しつつ 資 産 拡 大 について 対 応 していきます オリックスグループ 企 業 からの 資 産 取 得 又 はオリックスグル ープ 企 業 からの 情 報 提 供 ないし 仲 介 に 基 づく 資 産 取 得 のため オリックス 不 動 産 株 式 会 社 との 助 言 契 約 等 に 基 づき オリックスグループ 企 業 からのノウハウ 及 び 情 報 の 提 供 が 期 待 されるとともに オリックス 不 動 産 株 式 会 社 を 含 むオリックスグループ 企 業 から これま でに 増 して 資 産 取 得 に 係 る 情 報 の 提 供 が 期 待 されます Ⅶ. 本 投 資 法 人 は 竣 工 後 に 不 動 産 や 不 動 産 信 託 受 益 権 を 取 得 するために 予 め 開 発 段 階 で 当 該 不 動 産 の 売 買 契 約 を 締 結 することがあります ただし 以 下 の 条 項 が 満 たされることを 条 件 とします 本 投 資 法 人 が 必 要 と 判 断 するデュー ディリジェンスを 竣 工 時 点 で 実 施 できるとされる こと 物 件 引 渡 しは 竣 工 を 停 止 条 件 とすること

23 代 金 の 決 済 は 竣 工 以 降 であること 竣 工 後 のテナント 入 居 が 充 分 見 込 めること Ⅷ. 本 投 資 法 人 が 特 定 資 産 の 取 得 及 び 譲 渡 等 を 行 う 場 合 には 投 信 法 に 従 い 価 格 等 の 調 査 を 行 うほか 特 に 不 動 産 関 係 資 産 ( 注 )1.を 関 係 会 社 等 ( 後 記 4 関 係 会 社 等 との 取 引 方 針 /(イ) 関 係 会 社 等 の 範 囲 をご 参 照 下 さい )より 取 得 するときは 関 係 会 社 等 か ら 独 立 した 不 動 産 鑑 定 業 者 ( 注 )2.より 鑑 定 価 格 を 取 得 したうえで 当 該 鑑 定 価 格 を 参 考 として 取 引 価 格 を 決 定 します 本 投 資 法 人 が 関 係 会 社 等 より 不 動 産 関 係 資 産 を 取 得 する 際 の 取 引 価 格 は 関 係 会 社 等 か ら 独 立 した 不 動 産 鑑 定 業 者 からの 鑑 定 価 格 の105%を 上 限 とするものとしたうえ 取 引 価 格 が 鑑 定 価 格 を 超 過 する 場 合 は 当 該 取 引 価 格 の 妥 当 性 検 証 のための いわゆるセカン ド オピニオンを 他 の 独 立 の 不 動 産 鑑 定 業 者 その 他 の 専 門 家 より 取 得 します 本 投 資 法 人 が 関 係 会 社 等 以 外 の 第 三 者 より 不 動 産 関 係 資 産 を 取 得 する 際 の 取 引 価 格 は かかる 鑑 定 価 格 の110%を 上 限 とします ( 注 )1. 後 記 (2) 投 資 対 象 / Ⅰ.ないしⅣ. に 定 める 各 資 産 をいいます 以 下 同 じです ( 注 )2. 関 係 会 社 等 から 独 立 した 不 動 産 鑑 定 業 者 とは 過 去 5 年 間 において 関 係 会 社 等 若 しくはその 子 会 社 の 役 員 使 用 人 又 は 顧 問 となった 者 でなく 関 係 会 社 等 から 継 続 的 に 報 酬 を 受 領 している 者 でなく かつ 監 督 役 員 の 過 半 数 の 同 意 によって 選 任 された 不 動 産 鑑 定 業 者 をいいます (ハ) 不 動 産 運 営 売 却 の 方 針 Ⅰ. 本 投 資 法 人 が 取 得 する 不 動 産 については 本 投 資 法 人 と 第 三 者 との 間 で 賃 貸 借 契 約 を 締 結 することを 原 則 とし 本 投 資 法 人 が 取 得 する 不 動 産 信 託 受 益 権 に 係 る 信 託 財 産 である 不 動 産 については 当 該 信 託 の 受 託 者 に 第 三 者 との 間 で 賃 貸 借 契 約 を 締 結 させることを 原 則 と します Ⅱ. 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 にあたり 本 資 産 運 用 会 社 は 原 則 として 長 期 保 有 を 前 提 として 投 資 判 断 を 行 います また 中 長 期 的 に 資 産 価 値 を 着 実 に 維 持 向 上 させるため 管 理 体 制 を 最 適 なものとし 継 続 的 に 設 備 投 資 を 行 い 不 動 産 収 入 の 向 上 ( 賃 料 稼 働 率 の 上 昇 ) 及 び 運 営 支 出 の 低 減 ( 外 部 業 者 への 再 委 託 費 用 水 道 光 熱 費 の 節 約 等 )に 努 めま す Ⅲ. 証 券 取 引 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 平 成 18 年 法 律 第 65 号 以 下 証 取 法 改 正 法 といい ます )による 改 正 前 の 投 信 法 に 基 づき 本 資 産 運 用 会 社 は 不 動 産 の 管 理 業 務 の 兼 業 に 係 る 届 出 を 金 融 庁 長 官 に 対 して 行 っているため 運 用 不 動 産 に 係 る 不 動 産 管 理 業 務 を 受 託 す ることが 認 められており 本 投 資 法 人 との 間 で 平 成 13 年 11 月 20 日 付 にて 不 動 産 管 理 委 託 契 約 を 締 結 し 運 用 不 動 産 に 係 る 不 動 産 管 理 業 務 を 受 託 しております また 当 該 不 動 産 管 理 委 託 契 約 の 規 定 に 従 って 必 要 に 応 じ その 業 務 の 一 部 を 再 委 託 する 等 により 外 部 管 理 会 社 と 密 接 に 協 働 して 不 動 産 管 理 業 務 を 遂 行 いたします( 後 記 3 不 動 産 管 理 方 針 を ご 参 照 下 さい ) Ⅳ. 運 用 資 産 のキャッシュ フローの 維 持 及 び 改 善 を 目 的 として 資 産 運 用 委 託 契 約 に 基 づ き 本 投 資 法 人 に 対 して 提 出 した 資 産 管 理 計 画 及 び 期 中 運 用 計 画 に 従 って 本 投 資 法 人 を してその 計 算 において 必 要 十 分 な 修 繕 及 び 資 本 的 支 出 を 行 わせます Ⅴ. 運 用 不 動 産 の 用 途 変 更 又 は 売 却 を 行 うことがあります 用 途 変 更 又 は 売 却 については 中 長 期 的 な 不 動 産 市 況 当 該 資 産 の 予 想 収 益 資 産 価 値 の 上 昇 下 落 の 見 通 し 立 地 地 域 の 将 来 性 不 動 産 の 劣 化 に 対 応 する 資 本 的 支 出 額 の 見 込 み 不 動 産 の 競 争 優 位 性 及 びポート フォリオ 構 成 における 重 要 性 等 を 考 慮 したうえで 総 合 的 に 判 断 します

24 (ニ) 付 保 方 針 Ⅰ. 火 災 等 の 災 害 や 事 故 等 により 生 じる 建 物 の 損 害 又 は 対 人 対 物 事 故 を 原 因 とする 第 三 者 から の 損 害 賠 償 請 求 による 損 害 等 に 対 応 するため 個 別 物 件 の 特 性 に 応 じ 適 切 と 判 断 される 内 容 の 火 災 保 険 や 包 括 賠 償 責 任 保 険 等 の 損 害 保 険 の 付 保 を 行 います Ⅱ. 大 規 模 地 震 等 による 建 物 への 影 響 が 特 に 大 きいと 予 想 される 物 件 に 関 しては 地 震 等 の 発 生 時 に 予 想 される 当 該 物 件 及 び 運 用 不 動 産 全 体 への 影 響 と 付 保 可 能 性 及 び 保 険 料 負 担 とを 比 較 検 討 したうえで 当 該 物 件 及 び 運 用 不 動 産 全 体 の 予 想 最 大 損 失 額 に 応 じ その 一 定 割 合 につき 適 切 と 判 断 される 額 の 地 震 保 険 を 付 保 することを 検 討 します ただし 各 運 用 不 動 産 及 びポートフォリオのPML 地 震 保 険 の 付 保 等 に 係 るコスト 及 び 付 保 可 能 性 等 を 勘 案 し 地 震 保 険 の 付 保 を 行 わない 場 合 があります(その 際 には 代 替 措 置 として 当 該 運 用 不 動 産 に 対 して 一 定 額 の 現 金 を 留 保 することもあります ) (ホ) テナント 選 別 方 針 Ⅰ. 入 居 が 見 込 まれるテナントについては 信 用 情 報 等 のチェックを 行 います テナントが 法 人 の 場 合 には 外 部 の 調 査 機 関 のデータベース 等 も 活 用 します 信 用 調 査 等 の 結 果 が 良 好 と 判 断 される 場 合 賃 料 水 準 賃 貸 借 契 約 期 間 敷 金 金 額 テナント 業 種 当 該 物 件 にお ける 他 のテナントとのバランス 要 求 されるスペースの 規 模 及 び 形 状 等 を 総 合 的 に 検 討 し 判 断 します Ⅱ. 既 存 テナント 及 び 新 規 に 契 約 を 締 結 したテナントについては 原 則 として 可 能 な 限 り 長 期 的 な 関 係 を 維 持 することを 意 図 しております (ヘ) 財 務 方 針 ( 運 用 資 金 の 借 入 れ 等 ) Ⅰ. 運 用 資 産 の 効 率 的 な 運 用 及 び 運 用 の 安 定 性 に 資 するため 資 産 の 取 得 修 繕 等 又 は 分 配 金 の 支 払 若 しくは 債 務 の 返 済 ( 敷 金 保 証 金 並 びに 借 入 金 及 び 投 資 法 人 債 ( 短 期 投 資 法 人 債 を 含 みます 以 下 同 じです )の 債 務 の 返 済 を 含 みます ) 等 に 充 てる 資 金 の 調 達 を 目 的 として 本 投 資 法 人 を 当 事 者 として 資 金 を 借 入 れ 又 は 投 資 法 人 債 を 発 行 することができま す ただし 借 入 先 については 金 融 商 品 取 引 法 ( 昭 和 23 年 法 律 第 25 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 金 商 法 といいます )に 規 定 する 適 格 機 関 投 資 家 ( 注 )に 限 るものとし ます なお 借 入 金 及 び 投 資 法 人 債 発 行 の 限 度 額 はそれぞれ1 兆 円 とし かつ その 合 計 額 が1 兆 円 を 超 えないものとします ( 注 ) 規 約 上 借 入 先 は 金 商 法 に 規 定 されている 適 格 機 関 投 資 家 に 限 定 されていますが 金 商 法 の 施 行 に 伴 い 租 税 特 別 措 置 法 施 行 令 ( 昭 和 32 年 政 令 第 43 号 )が 改 正 されたため 今 後 の 借 入 先 は 運 用 上 適 格 機 関 投 資 家 ( 金 商 法 第 2 条 第 3 項 第 1 号 に 規 定 する 適 格 機 関 投 資 家 のうち 租 税 特 別 措 置 法 施 行 令 第 39 条 の32の3に 定 める 金 融 商 品 取 引 業 者 その 他 の 財 務 省 令 で 定 めるものに 限 ります ) ( 以 下 適 格 機 関 投 資 家 といいます ) に 限 定 される 予 定 です 以 下 同 様 です Ⅱ. 資 本 市 場 及 び 金 利 の 動 向 本 投 資 法 人 の 資 本 構 成 又 は 既 存 投 資 主 への 影 響 等 を 総 合 的 に 考 慮 し 長 期 短 期 の 借 入 期 間 及 び 固 定 変 動 の 金 利 形 態 といった 観 点 から 効 率 的 な 資 金 調 達 手 段 を 選 定 します Ⅲ. 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 にあたり 本 投 資 法 人 の 資 産 総 額 ( 本 投 資 法 人 の 規 約 に 定 める 評 価 方 法 に 従 って 評 価 した 場 合 の 資 産 総 額 をいいます )から 現 預 金 を 控 除 した 金 額 に 対 し 借 入 額 投 資 法 人 債 発 行 残 高 及 び 本 投 資 法 人 がテナントから 受 け 入 れた 敷 金 又 は 保 証 金 等 の 預 り 金 ( 以 下 テナント 預 り 金 等 といいます )から 現 預 金 を 控 除 した 金 額 の 占 める 割 合 ( 以 下 借 入 等 比 率 といいます )の 上 限 は70%とします ただし 新 たな 運 用 資 産 を 取 得 する 場 合 等 に 短 期 的 に 借 入 等 比 率 が 予 定 範 囲 を 超 える 場 合 があります

25 Ⅳ. 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 にあたり 金 融 デリバティブ 取 引 に 係 る 権 利 及 び 金 融 先 物 取 引 に 係 る 権 利 ( 注 )への 投 資 を 本 投 資 法 人 の 負 債 から 生 じる 金 利 変 動 リスクその 他 のリスクを 回 避 し 又 は 低 減 することを 目 的 とした 運 用 に 限 って 行 うことができます ( 注 ) 証 券 取 引 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 及 び 証 券 取 引 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 の 施 行 に 伴 う 関 係 法 律 の 整 備 等 に 関 する 法 律 の 施 行 に 伴 う 関 係 政 令 の 整 備 等 に 関 する 政 令 ( 平 成 19 年 政 令 第 233 号 )による 改 正 前 の 投 信 法 施 行 令 ( 以 下 改 正 前 投 信 法 施 行 令 といいます ) 第 3 条 第 14 号 及 び 同 条 第 13 号 においてそれぞれ 定 義 されていたものをいいます Ⅴ. 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 にあたり 物 件 の 新 規 購 入 テナント 預 り 金 等 の 返 還 若 しくは 運 転 資 金 等 の 資 金 ニーズへの 機 動 的 な 対 応 を 目 的 として 本 投 資 法 人 を 当 事 者 とする 特 定 融 資 枠 設 定 契 約 コミットメントライン 契 約 等 の 事 前 の 融 資 枠 設 定 又 は 随 時 の 借 入 れの 予 約 契 約 ( 以 下 併 せて 融 資 枠 等 と 総 称 します )を 締 結 することがあります Ⅵ. 本 投 資 法 人 を 当 事 者 とする 借 入 れ 投 資 法 人 債 の 発 行 又 は 融 資 枠 等 の 設 定 につき 本 投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 全 部 又 は 一 部 を 担 保 として 提 供 することがあります (ト) 現 預 金 等 Ⅰ. 諸 々の 資 金 ニーズ( 修 繕 及 び 資 本 的 支 出 分 配 金 の 支 払 い 小 口 債 務 の 返 済 本 投 資 法 人 の 運 営 に 関 わる 運 転 資 金 テナント 預 り 金 等 の 返 還 又 は 運 用 不 動 産 の 新 規 購 入 等 )に 対 応 するため 融 資 枠 等 の 設 定 状 況 も 勘 案 したうえで 妥 当 と 考 えられる 金 額 の 現 預 金 を 本 投 資 法 人 が 常 時 保 有 するよう 配 慮 いたします Ⅱ. 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 にあたり 余 資 の 運 用 を 目 的 として 有 価 証 券 又 は 金 銭 債 権 に 投 資 することがあります その 場 合 安 全 性 と 換 金 性 を 重 視 し 投 資 対 象 を 選 定 いたします (チ) その 他 Ⅰ. 本 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 の 方 針 として 特 定 不 動 産 ( 注 )1. の 価 額 の 合 計 額 の 本 投 資 法 人 の 有 する 特 定 資 産 ( 後 掲 (2) 投 資 対 象 / Ⅰ.ないしⅢ. に 掲 げる 資 産 )の 価 額 の 合 計 額 に 占 める 割 合 ( 以 下 本 (チ)において 特 定 不 動 産 の 割 合 といいます )が 100 分 の75 以 上 となるように 運 用 いたします ( 注 )1. 特 定 不 動 産 とは 本 投 資 法 人 が 取 得 する 特 定 資 産 のうち 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 又 は 不 動 産 土 地 の 賃 借 権 若 しくは 地 上 権 を 信 託 財 産 とする 信 託 の 受 益 権 をいいます 以 下 同 じです ( 注 )2. 本 (チ)Ⅰ.に 定 める 事 項 を 満 たさず 不 動 産 の 取 得 時 において 特 定 不 動 産 の 割 合 が100 分 の75 未 満 である 場 合 等 一 定 の 場 合 は 租 税 特 別 措 置 法 第 83 条 の3 第 3 項 の 規 定 に 基 づく 登 録 免 許 税 の 軽 減 特 例 や 地 方 税 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 226 号 その 後 の 改 正 を 含 みます ) 附 則 第 11 条 第 15 項 の 規 定 に 基 づく 不 動 産 取 得 税 の 軽 減 特 例 は 受 けられません この 場 合 本 投 資 法 人 及 びその 投 資 主 の 収 益 はその 限 度 で 悪 影 響 を 受 けることとなります Ⅱ. 本 投 資 法 人 は 資 産 の 総 額 に 占 める 旧 租 税 特 別 措 置 法 ( 注 ) 第 67 条 の15 第 9 項 に 規 定 する 不 動 産 等 の 価 額 の 割 合 として 財 務 省 令 で 定 める 割 合 を100 分 の75 以 上 とします ( 注 ) 所 得 税 法 等 の 一 部 を 改 正 する 法 律 ( 平 成 19 年 法 律 第 6 号 )による 改 正 前 の 租 税 特 別 措 置 法 をいいま す (リ) 市 場 要 因 の 影 響 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 にあたり 資 本 市 場 金 利 動 向 又 は 不 動 産 市 況 等 の 予 期 し 得 ない 変 化 により 以 上 の 運 用 方 針 に 従 った 資 産 運 用 を 行 えないことがあります