こんなときに 出店したら いくら売れるだろう? この家賃で 収益は上がるだろうか? FC 本部提示の売上予測と比較したい 社内で意見が割れているから 客観的に調べてもらおう 不振だが どのぐらい売れる立地なのだろう? 事業計画立案のために売上予測が知りたい 融資を受けるための資料にしたい この調査で

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1 ソルブ SORBの売上予測 立地調査 - 投資額のほんの一部で 立地のリスクは回避できます - 売上予測コンサルティング ( 有 ) ソルブ < 版 >

2 こんなときに 出店したら いくら売れるだろう? この家賃で 収益は上がるだろうか? FC 本部提示の売上予測と比較したい 社内で意見が割れているから 客観的に調べてもらおう 不振だが どのぐらい売れる立地なのだろう? 事業計画立案のために売上予測が知りたい 融資を受けるための資料にしたい この調査で解決! 出店した場合の売上予測を分析 実地調査の結果とともに報告します 出店から 1 年経過後の理論値 ( 月商または日商 ) がわかります 概要 弊社専任スタッフが ご依頼物件の立地と商圏を客観的に実査 ( 実地調査 ) 分析し 報告書を作成いたします 物件によっては 立地改善方法の提案や 看板設置のベストポイントのアドバイスなどを記載することも可能です 報告書内容 サンプルは 4~7 ページをご参照ください 商圏地図 : 物件周辺の調査 解説ポイントをマーク その写真等も掲載 売上予測試算値 : 物件の売上予測理論値 (7 ページ参照 ) 調査所見 : 物件立地の10 段階評価とその所見 マクロ要因 : 商圏の規模や 商圏の質 ( どんな人がいるか等 ) について ミクロ要因 : 通行人 ( またはドライバー ) の立場で来店条件をチェック 競合について : 同業店 類似業態店をチェック 商圏データ : 物件を中心とした半径 km 圏の統計データの集計値を添付 ( 国勢調査 商業統計 リンクデータなど ) 全体で A4 サイズ 40 ページ前後 ( 商圏地図のみ A3 サイズ ) 2

3 弊社の売上予測とは 本報告書では 重回帰分析 という統計的な手法で 売上げを予測します そのためには 原則としてお客様の既存店の売上実績を開示していただく必要があります 既存店が多数ある場合 : 開示データをサンプルにして重回帰分析をおこない 売上げを予測します 既存店が少ない場合 : 開示データを弊社 汎用モデル と照合して売上げを予測します 既存店がない場合 : 原則として弊社 汎用モデル を用いて予測します 汎用モデル とは 弊社がこれまでの調査実績をもとに構築した 全ての業種業態に共通する立地要因からなる売上予測の計算式です 立地別 業態別に複数のモデルがあり ご依頼物件の立地 予定業種業態にあわせて 最適なモデルを用いて予測します (7 ページ参照 ) 開示されたお客様のデータの秘密は厳守いたします 本報告書では 詳細な予測計算式は開示しておりませんので ご了承ください 弊社の売上予測の精度 統計的な手法を用いるため 従来の回転率法や市場シェア率法などと比べ きわめて高精度な売上予測です ただし お客様に開示していただく情報により 精度そのものは変動いたします 開示データが多く正確であるほど精度は上がります なお 売上げは商品力や営業力など 立地以外の要因にも左右されます こうした要因はブレが大きいため 売上予測では加味していません したがって 優れた商品と営業力があれば 出店後の売上げが予測値を上回ることは十分に考えられます またその逆もありえます 本報告書は開店にあたってのリスクを軽減することが目的であり 実際の売上げを保証するものではありません 通行量 ( 交通量 ) 調査について 弊社のこれまでの分析 研究の結果 通行量 や 交通量 は売上予測に直接役立たない場合が多いということがわかっています したがって本報告書の作成にあたっては 原則として通行量 ( 交通量 ) 調査は行いません ただし必要に応じて ( 特にロードサイド立地 ) 調査する場合もあります これは 量 を知るためではなく ドライバーや歩行者の 質 を知るためのもので 人々の動きが安定している時間帯に短時間で調査します 競合店について 競合は 本来自店の立地とは直接関係のない問題です 仮に競合店の無い立地に出店しても 今後も競合店が出店しないとは限らないからです また どのような業種 業態の店舗が自店と競合するかについても 断言できないことが多いのです しかしながら 競合を無視して出店判断することはできません 本報告書では 物件より立地の良い場所に 明らかな競合店が出店していないか また そういう立地に将来にわたり競合店が出店する可能性が無いかを確認します 周辺の全店舗を網羅するものではありません 3

4 サンプル 弊社専任スタッフが 物件周辺を 4 時間以上 くまなく調査 A4 サイズ 約 40 ページの報告書 商圏地図 (A3 サイズ ) 物件周辺のポイントになる施設や場所 動線などを記した地図を写真入りで作成します 売上予測調査物件に出店した場合の売上予測理論値を結論として提示します ( 詳しくは7ページ参照 ) 立地の良否を 10 段階で評価 所見の他 立地を 10 段階で評価します 評価の目安 10~9: どのような業種業態でも適した立地です 8~7: 業種業態によっては高い売上げが望めます 6~5: どのような業種業態でも 標準的な立地です 4~3: 業種業態によっては不振店になる可能性が残る立地です 2~1: どのような業種業態でも困難な立地です 4

5 詳細でわかりやすいコメント 統計データと実査結果を基に分析した内容を 詳細にわかりやすくコメントします 立地を 6 つの観点から評価 2 つの マクロ的要因 と 3 つの ミクロ的要因 競合について の 6 つ観点で評価します 立地改善提案 視界性などの改善が可能な物件については 具体的な方法をアドバイスします グラフや図を用いてビジュアル的に解説商圏範囲の統計データをグラフ化して 全国平均 都道府県平均と比較 その他 商圏の特徴などについても必要に応じて図を用いながら解説します 5

6 サンプル 立地の基本的な考え方を解説 観点別評価の冒頭では その観点で評価する意味や考え方などを解説します 知覚突出性 の場合の例 知覚突出性とは ドライバーや歩行者が 物件や看板を自然な状態で どのように知覚するかについての評価です この評価が高いと人々の衝動来店が増加する傾向にあります ドライバーの視界性は看板の 100m 手前で評価します 歩行者からの視界性には TG からの 直接視界性評価 と 動線上を移動する人々からの 動線視界性評価 があります 巻末に参考資料として統計データ集を添付 国勢調査 商業統計 国勢調査と事業所統計のリンクデータや 年収別世帯数 ( 推計値 ) 自動車保有台数 ( 推計値 ) など 6

7 売上予測試算ページ 既存店が無い もしくは少ない場合は 弊社 汎用モデル を用いて売上げを予測します 汎用モデル には様々なタイプがあり 業態や立地に応じて最も適したモデルを用います ケース 1 ビルイン型居酒屋の場合 ケース 2 郊外ロードサイド型店の場合 ケース 3 超広域マーケット路面店の場合 ケース 4 視界性改善の有無による2パターン予測 モデルにおける数値の算出方法など 詳細については公開しておりませんのでご了承ください 7

8 売上予測が困難な場合でも 立地の良否は判定できます 概要 弊社専任スタッフが ご依頼物件の立地と商圏を客観的に実査 ( 実地調査 ) 分析し 報告書を作成いたします 売上予測調査 との違いについて ご依頼の業種 業態によって 精度の高い売上予測をすることが困難な場合があります そうした ケースでも 出店にあたっては 立地調査 を行い 物件周辺の商圏の状況や 立地上のプラス点 マイナス点を把握しておくことが望まれます [ 予測が難しい例 ] - 個人営業の飲食店など 営業力によって売上げが大きく変動することが想定される場合 ( 営業力の要因は数値化が難しく また ブレが大きいため ) - これまで市場に無かった新しい商品を扱う業態の場合 ( 過去の実績データが無く 分析が困難であるため ) - 会員制のスポーツクラブなど 目的来店性がきわめて高い業態の場合 ( 立地以外の要因が売上げに占める割合が大きいため ) など 報告書内容 売上予測調査 の 売上予測試算 以外の全ての内容が含まれます 対応業種 一般飲食店 レストラン ( 和食 洋食 中華 ) ファストフード店 カフェ 居酒屋 惣菜店 コンビニエンスストア ドラッグストア スーパーマーケット ゲームセンター DPE ショップ ベーカリーショップ 古本 中古ビデオ販売 ブランドリサイクルショップ 接骨 整体院 リラクゼーションサロン 美容院 フィットネスクラブ 各種クリニック他 ( 該当する業種がない場合でもご相談ください 不特定多数のお客様をターゲットとし 立地に依存する業種業態であれば対応可能です ) 8

9 料金と納期 基本料金は 調査内容 立地タイプ 調査地によって異なります 基本料金 : 売上予測調査 調査地通行人対象立地ロードサイド立地 弊社から日帰りで往復できるエリア 弊社からの往復に宿泊を伴うエリア 150,000 円 ( 税込 162,000 円 ) 180,000 円 ( 税込 194,400 円 ) 180,000 円 ( 税込 194,400 円 ) 210,000 円 ( 税込 226,800 円 ) 基本料金 : 立地調査 ( 売上予測を行わない調査 ) 調査地通行人対象立地ロードサイド立地 弊社から日帰りで往復できるエリア 弊社からの往復に宿泊を伴うエリア 100,000 円 ( 税込 108,000 円 ) 130,000 円 ( 税込 140,400 円 ) 130,000 円 ( 税込 140,400 円 ) 160,000 円 ( 税込 172,800 円 ) 必要経費 上記の基本料金の他 交通費 宿泊費 ( 宿泊を伴うエリア ) などの実費および ロードサイド立地の場合は レンタカー代と運転者の実費をご負担いただきます 別途お見積書を発行いたします 納期 : 正式ご発注から 2 週間 GW お盆 年末年始など 人々の行動が日常と異なる期間には調査を行うことができません あらかじめ余裕をもってお問い合わせください 繁忙期には2 週間以上いただく場合があります なお お急ぎの場合は 納期短縮 ( 追加料金 32,400 円 ) が可能な場合もございますので 事前にお問い合わせください 9

10 (地図など注依頼書ご発注発例えばこんなケースでは 売上予測新宿駅前ビルイン型物件通常納期の場合基本料金 162,000 円 ( 税込金額 ) 合計 :162,000 円 売上予測九州郊外ロードサイド型物件通常納期の場合 基本料金 226,800 円 ( 税込金額 ) 宿泊費 20,000 円 ( 調査分析者と運転者 ) 交通費 120,000 円 ( 調査分析者と運転者 ) 運転者日当 10,000 円 レンタカー代 10,000 円 合計 :386,800 円 立地調査名古屋駅前ビルイン型物件納期短縮の場合基本料金 108,000 円 ( 税込金額 ) 納期短縮サービス 32,400 円 ( 税込金額 ) 交通費 25,000 円合計 :165,400 円 上記の金額は目安です 物件ごとに御見積書を発行いたします ご発注から納品まで お客様 1 ご連絡 お問合せ 2 弊社 発注依頼書とお見積り 添付3 資料)発注依頼書と必要書類を FAX でお送りください 4 確認 打合せ データ調査 5 納品 確認した期日に納品いたします 6 ご質問など 報告書の内容についてのご不明な点は お電話にて承ります 7 お支払い 納品時に同封の請求書にもとづいてご入金ください ( 納品日翌月末日まで ) 10 報告書 実査 分析 報告書作成

11 調査実績 本資料は過去 4 年分の実績に基づきます どんな業種業態の調査実績が多いの? 飲食業 62% サービス業 20% 小売業 17% < 飲食業の業種別内訳 > 中華料理 4% 居酒屋 ダイニング 10% ラーメン店 10% 和洋ファストフード 12% その他 1% うどん そば 12% カフェ 23% 焼肉店 13% 和洋レストラン 15% <サービス業 > < 小売業 > インターネットカフェドラッグストアまんが喫茶 カラオケコンビニエンスストアゲームセンター惣菜店 宝飾店 DPE ショップ 携帯電話ビデオ ゲームソフト美容院 理容院書店 古書店 メガネ医院 歯科医院和洋菓子 その他中古車買取 その他 該当する業種がない場合でもご相談ください どの地域の調査実績が多いの? 売上予測調査と立地調査の割合は? どのような立地が多いの? 中国 四国 :2% 北陸 :4% 商業施設内 7% 九州 :5% 近畿 :11% 中部 :11% 関東 :61% 北海道 東北 :6% ロードサイド 39% 立地調査 33% 売上予測 67% 通行人対象 54% 日本全国 調査しています < このようなケースがありました > 中部のベーカリーカフェ 予測月商 480 万円 400 万で採算が取れる店作りで出店し 実績は 400 万強と順調 北関東の回転寿司 当社予測月商 1250 万円 実績 1450 万円と大健闘 首都圏郊外のロードサイド居酒屋 賃貸条件がよく オーナーは積極的 立地評価は 10 点中 2 点で出店保留 初出店のリスクを回避できた 首都圏のコンビニ FC 物件 A/FC 本部の予想日商 50 万に対して 当社の予測 35 万 出店しないことにした 物件 B/ 当社の立地判定は 10 点中 7 点で 良好 出店後 雑誌に取り上げられる繁盛店になっている 近畿地方の駅前再開発地域に出店したカフェレストラン 視界性を改善できれば月商 1100 万円 できなければ 850 万円という条件付予測 視界性は改善できなかったが 出店し 実績月商は 800 万円でスタートしている 11

12 キリトリ線) ご記入後 このまま 宛てに FAX 送信してください ご発注依頼者 売上予測 立地調査発注依頼書 ご依頼日年月日 貴社名 ご担当者氏名 印 部署 役職 TEL FAX ご住所 - 都道府県 調査依頼物件 1 調査内容 ( 該当する調査に ) 売上予測調査 立地調査 ( 売上予測を行わない調査 ) 2 物件名 3 物件所在地 4 立地タイプ ( いずれかに ) 都道府県 ( ビル名等 ) ( )F 通行人を主な対象とする立地 ( 駅 住宅街など ) ロードサイドで自動車での来店を主な対象とする立地 5 店舗面積 ( 坪 m2 ) 6 現況空テナント 空地 家屋 営業中 ( ) その他 ( ) 7 添付資料 ( 該当する資料に ) 8 特記事項 広域地図 (1/25,000 程度 ) 住宅地図 (1/2,500 程度 ) 物件平面図 既存店の売上げ実績 確認事項 : ご発注にあたっては 以下の点についてご確認 ご了承ください 1 本調査は ソルブにおいて研究開発された立地に関わる客観的所見と高精度売上予測モデル ( 科学的立地判定 売上予測理論 SORBICS) に基づいて行ないます 2 本調査は 店舗開設に関わる予期せぬ損害の軽減を目的として作成しており 実際の売上げ等を保証するものではありません 3 本調査によって得られた依頼者の秘密は厳守いたします 4 基本報酬は1 物件につき 売上予測調査の場合は金壱拾六万二千円から 立地調査の場合は金壱拾万八千円からとし 対象立地 調査地 納期により変動します 5 調査に最低限必要な経費 ( 交通費 宿泊費 車両費等 ) および依頼者の特別な依頼に基づく調査経費は 依頼者の負担とします 45 の詳細は 別途御見積書を発行いたします 売上予測コンサルティング ソルブ 埼玉県さいたま市中央区下落合 ドミール吉田 101 営業時間 : 平日 9:30~18:00 TEL: FAX: sorb@sorb.co.jp ホームページ : SORB SPD 改(12

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