問題 (100 点 ) 別紙 2 資料等 に記載の不動産 (Ⅱ. 対象不動産 ) について 別紙 1 指示事項 及び別紙 2 資料等 に基づき 不動産の鑑定評価に関する次の問に答えなさい 問 1 求めるべき賃料の種類について説明しなさい 問 2 対象不動産の確認に関して 別紙 2 資料等 ( 資料
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- そうすけ ひのと
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1 受験番号 氏 名 平成 28 年不動産鑑定士試験論文式試験 不動産の鑑定評価に関する理論 ( 演習問題 ) 満点 100 点 { 時間 2 時間 ( 13 時 30 分 ~15 時 30 分 )} 注意事項 1 問題用紙及び解答用紙は 係官の指示があるまで開けてはいけません 2 これは 問題用紙です 解答は 解答用紙に書いてください 3 問題用紙は表紙を含めて 17 ページ (16 ページから 17 ページの白紙は計算用紙です ) 解答用紙は表紙を含めて 9 ページです 4 解答は 解答用紙の所定の欄に 黒若しくは青のボールペン又は万年筆で丁寧に書いてください 鉛筆等で書くと無効となります 5 問題用紙は ページを切り離してもかまいません 6 答案作成のためのメモ等は 計算用紙 問題用紙の余白若しくは裏面又は解答用紙の裏面を使用してください 7 問題用紙は 本科目終了後 持ち帰ってもかまいません 1
2 問題 (100 点 ) 別紙 2 資料等 に記載の不動産 (Ⅱ. 対象不動産 ) について 別紙 1 指示事項 及び別紙 2 資料等 に基づき 不動産の鑑定評価に関する次の問に答えなさい 問 1 求めるべき賃料の種類について説明しなさい 問 2 対象不動産の確認に関して 別紙 2 資料等 ( 資料 3) 対象不動産の確認資料 予定賃貸借 契約書 を用いて 賃貸借契約に係る権利の態様について確認すべき事項及び確認した内容を 5 つ説明しなさい なお 月額支払賃料及び賃貸条件等に係る特約については解答する必要はあ りません 問 3 地域分析及び個別分析の観点から 対象不動産の最有効使用の判定理由を具体的に説明しなさい 問 4 不動産鑑定評価基準各論第 2 章に基づき 本件鑑定評価についてどのような手法を適用するか 説明しなさい また 適用できない手法がある場合は その理由も併せて説明しなさい なお 対象不動産の更地価格の査定における手法については解答する必要はありません 問 5 積算法について次の問に答えなさい なお 本問に関する指示事項が別紙 1 指示事項 の Ⅱ. に記載してあります ⑴ 対象不動産の更地価格を査定しなさい ⑵ 基礎価格について次の問に答えなさい 1 宅地の賃料を求める場合 基礎価格の査定において留意すべき事項を説明しなさい 2 基礎価格を査定しなさい ⑶ 積算賃料を試算しなさい 問 6 賃貸事業分析法について次の問に答えなさい なお 本問に関する指示事項が別紙 1 指示事項 のⅢ. に記載してあります ⑴ 賃貸事業分析法を適用する際に 下記の事項について留意すべき点を説明しなさい 1 予定建物 2 未収入期間 ⑵ 5ページ ( 賃貸事業分析法による賃料の試算表 ) のA~Hの空欄部分を計算し 賃貸事業分析法による賃料を試算しなさい 2
3 別紙 1 指示事項 Ⅰ. 共通事項 1. 問 5における積算法及び問 6における賃貸事業分析法の適用の過程で求める数値は 別に指示がある場合を除き 小数点以下第 1 位を四捨五入し 整数で求めること ただし 取引事例から比準した価格 対象不動産の比準価格 公示価格を規準とした価格 対象不動産の更地価格 基礎価格 積算賃料 ( 月額 ) 及び賃貸事業分析法による賃料 ( 月額 ) については 上位 4 桁目を四捨五入して上位 3 桁を有効数字として取り扱うこと ( 例 ) 1,234,567 円 1,230,000 円また 積算法及び賃貸事業分析法の適用の過程で求める数値の査定根拠は 記載の指示がある場合のみ解答すること 2. 消費税及び地方消費税は 別に指示がある場合を除き 各手法の適用の過程において考慮せず 各資料の数値を前提に計算すること 3. 対象不動産及び取引事例等については 土壌汚染 埋蔵文化財及び地下埋設物に関して価格形成に影響を与えるものは何ら存しないことが判明している また 取引事例の建物部分において 吹付けアスベスト PCB 等の有害物質の使用又は保管はないことが確認されている 4. 対象不動産の数量は 予定賃貸借契約書記載数量によること Ⅱ. 問 5について 1. 対象不動産の更地価格は取引事例比較法を適用して求めること なお 適用しない手法について 不適用の理由を解答する必要はありません 2. 取引事例比較法の適用にあたっては 下記事項に留意すること ⑴ 別紙 2 資料等 ( 資料 5) 事例資料等の概要 に記載の各事例から 下記事例の選択要件に照らして選択した事例を用いて取引事例から比準した価格を求めること なお 選択する事例は3 事例とし 事例の選択要件については解答する必要はありません また 選択しない事例について 不選択の理由を解答する必要はありません ( 事例の選択要件 ) 取引事例は 原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択するものとし 必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産から 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には 同一需給圏内に存し対象不動産と代替 競争等の関係が成立していると認められる不動産から選択するものとするほか 次の要件の全部を備えなければならない 1 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること 2 時点修正をすることが可能なものであること 3 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること ⑵ 事例の事情その他の内容は 別紙 2 資料等 ( 資料 5) 事例資料等の概要 の記載事項より判断すること 3
4 ⑶ 取引事例が建物及びその敷地の場合は 配分法等により 取引事例の土地価格 ( 更地としての価格 )( 単価 ) を査定したうえで比準すること また 取引事例の土地価格 ( 更地としての価格 )( 単価 ) の査定根拠を記載すること ⑷ 選択した各取引事例から比準した価格を査定すること ⑸ 取引事例から比準した価格を求める場合の計算式と略号は 次のとおりである 取引事例の土地価格 更地としての価格 ( 単価 ) 事 事情補正 時 時点修正 標 取引事例の個別的要因の標準化補正 地 地域要因の比較 個 対象不動産の個別的要因の格差修正 面 対象不動産の面積 = 取引事例から比準した価格 ⑹ 取引事例から比準する際に用いる数値は 別紙 2 資料等 の Ⅷ. 個別分析 ( 資料 4) 類似地域等の概要 及び ( 資料 5) 事例資料等の概要 の記載事項より判断すること ⑺ 対象不動産の個別的要因の格差修正率及び取引事例の個別的要因の標準化補正率の査定は相乗積をもって査定すること 例 ) 取引事例地二方路 (+2%) 不整形地(-5%) 取引事例の個別的要因の標準化補正率 (100%+2%) (100%-5%) 97%( 小数点以下第 1 位四捨五入 ) ⑻ 各取引事例から比準した価格をもとに対象不動産の比準価格を査定すること 3. 対象不動産の更地価格の査定にあたっては 公示価格を規準とした価格との均衡に留意すること なお 公示価格を規準とした価格を求めるにあたっては 上記 2. に準じて行うこと また 公示価格を規準とした価格を求める場合の計算式と略号は 次のとおりである 時 標 地 個 面 公示価格 時点修正 標準地の個別的要因の標準化補正 地域要因の比較 対象不動産の個別的要因の格差修正 対象不動産の面積 = 公示価格を規準とした価格 4. 期待利回りは 3.0% とすること 5. 必要諸経費等は 土地の公租公課のみとし 以下の数値を用いて計算し 百円未満切捨のうえ計上すること また 必要諸経費等の査定根拠を記載すること ⑴ 固定資産税の課税標準額 :136,000,000 円都市計画税の課税標準額 :136,000,000 円 ⑵ 固定資産税の税率 :1.4% 都市計画税の税率 :0.3% 4
5 Ⅲ. 問 6について賃貸事業分析法の適用に際しては 賃貸事業に基づく総収益から総費用 ( 土地の公租公課を除く ) を控除した建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益 ( 以下 地代控除前純収益 という ) から 建物所有者 ( 借地権者 ) に帰属する純収益 ( 以下 建物帰属純収益 という ) を控除して 土地に帰属する部分を求め 当該部分に未収入期間を考慮した修正率を乗じることにより賃貸事業分析法による賃料を試算すること ( 賃貸事業分析法による賃料の試算表 ) 項目 査定値 査定根拠 貸室支払賃料収入 A 円 類似不動産の賃料水準等をもとに 賃貸面積 ( 予定建物の延床面積 ) あたりの月額支払賃料を 2,400 円 / m2と査定のうえ計上 共益費収入その他収入貸倒れ損失空室等による損失相当額 0 円 0 円 0 円 0 円 有効総収益 A 円 一時金の運用益等 144,000 円 賃貸事業に基づく総収益 B 円 修繕費 維持管理費 750,000 円 900,000 円 公租公課 ( 建物 ) C 円 固定資産税 ( 税率 1.4%) 及び都市計画税 ( 税率 0.3%) について 建物再調達原価 ( 150,000,000 円 ) の 60 % を固定資産税及び都市計画税の課税標準額として計算し 当該課税標準額に税率を乗じて百円未満切捨のうえ計上 損害保険料 建物取壊し費用等の積立金 その他費用 150,000 円 560,000 円 0 円 賃貸事業に基づく総費用 ( 土地の公租公課を除く ) D 円 地代控除前純収益 E 円 建物再調達原価 150,000,000 円 元利均等償還率 建物帰属純収益 F 円 土地に帰属する部分 G 円 未収入期間を考慮した修正率 賃貸事業分析法による賃料 ( 月額 ) H 円 ( 注 ) 貸室支払賃料収入及び公租公課 ( 建物 ) については査定根拠により計算すること 5
6 別紙 2 資料等 Ⅰ. 依頼内容本件は JR 線 B 駅の北東方約 1.5km( 道路距離 ) にある営業所跡地 ( 対象不動産 現況更地 ) について 所有者である一般事業会社 ( 依頼者 ) の甲株式会社が 第三者の乙株式会社に当該土地を賃貸するにあたり 賃貸借の参考として不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したものである Ⅱ. 対象不動産所在及び地番 A 県 B 市 C 町三丁目 3 番 15 地目宅地地積 2, m2 ( 予定賃貸借契約書記載数量 ) 所有者甲株式会社 Ⅲ. 鑑定評価の基本的事項 1. 種別及び類型地代 2. 鑑定評価の条件 価格時点において 予定賃貸借契約書の契約内容に基づき新規に賃貸借する場合の月額支払賃料の鑑定評価 3. 依頼目的賃貸借の参考 4. 鑑定評価によって求める賃料の種類問 1 5. 価格時点平成 28 年 8 月 1 日 6. その他の鑑定評価の条件なし Ⅳ. 予定賃貸借契約内容の確認問 2 Ⅴ. 対象不動産が所在するB 市の概況 1. 位置等 ⑴ 位置及び面積 A 県の西部に位置し 面積は約 50 km2である ⑵ 沿革等 B 市は A 県中心部まで約 20 kmに位置し 北部は丘陵が多く 中央部から南部は平野が広がっている 古くから交通の要衝として開け 近年は A 県の中心都市の一つとして また A 県中心部のベッドタウンとして発展してきた 市内には B 駅北口周辺や幹線道路沿いを中心に商業施設の集積が見られ B 駅南口徒歩圏の利便性が良好な地域では 中高層の分譲又は賃貸マンションが増加している また B 市中央部の 高速道路 Bインターチェンジ周辺では 複数の工業団地が造成 分譲されている 2. 人口等 ⑴ 人口現在約 30 万人で 近年はほぼ横ばいで推移している ⑵ 世帯数約 13 万世帯 6
7 3. 交通施設及び道路整備の状態 ⑴ 鉄道 JR 線がB 市の南部を東西に横断している ⑵ バス B 駅を中心としてバス路線網が整備され 運行便数も多く 鉄道を補完している ⑶ 道路 幹線道路としては 国道 号が鉄道の北側を平行に走っているほか 県道 号 線が B 市を南北に縦断し 当該国道とB 市中央部を東西に横断する 高速道路 Bインターチェンジに接続している その他 県道及び市道が縦横に敷設されている 4. 供給処理施設の状態 ⑴ 上水道普及率は ほぼ 100 % ⑵ 下水道普及率は 約 90 % ⑶ 都市ガス普及率は 約 90 % 5. 土地利用の状況 ⑴ 商業施設 B 駅北口周辺及び幹線道路沿いを中心に商業地域が形成されている 駅周辺には 金融機関 小売店舗 飲食店舗等の中高層の商業施設が集積し 幹線道路沿いには 小売店舗 飲食店舗 自動車関連店舗等の沿道サービス型の商業施設が集積しているほか 高速道路 Bインターチェンジ近くの県道 号 線沿いには 大規模商業施設が立地している ⑵ 住宅 全体的な傾向として B 駅徒歩圏においては 南口周辺を中心に中高層の共同住宅 店舗兼共同住宅が多く バス圏においては 戸建住宅や低層の共同住宅が多い Ⅵ. 対象不動産に係る市場の特性 1. 同一需給圏の判定対象不動産と代替 競争関係が成立する類似不動産の存する圏域 ( 同一需給圏 ) は B 市内の幹線道路沿いの商業地域である 2. 同一需給圏における市場参加者の属性及び行動幹線道路沿いの商業地に係る売買市場又は賃貸市場における市場参加者の属性として 土地を取得又は借地し 沿道サービス型店舗を建築のうえ自ら営業する法人事業者が中心となるほか 周辺には賃貸に供されている店舗も見られることから 沿道サービス型店舗を建築のうえ賃貸に供する不動産業者も考えられる 主たる需要者の法人事業者は 不動産取引に際し 接面道路 背後人口等の立地条件や敷地の形状 規模等の画地条件を重視する傾向にある これらの条件を満たす土地においては 土地 建物所有 借地又は借家による新規出店や店舗拡張の動きが見られ 借地の場合には 借地借家法による事業用定期借地権が活用されている 7
8 3. 市場の需給動向 B 市内の幹線道路沿いには 小売店舗 飲食店舗 自動車関連店舗等の沿道サービス型の商業施設が 集積しており 立地条件や画地条件が優れた土地においては 複数の需要者による競合が見込まれる 4. 同一需給圏における地価の推移 動向 地価は 全般的に下落幅が縮小傾向にあり 横ばい又は上昇へ転じている地域も見られる 5. 事業用定期借地権の活用状況事業用定期借地権は 小売店舗 飲食店舗 自動車関連店舗等の沿道サービス型店舗での活用が中心で 建築コストを抑えた建物により比較的短期間で投下資本を回収する法人事業者の店舗展開に活用されている 6. 同一需給圏における賃貸借の契約慣行沿道サービス型店舗の所有を目的に事業用定期借地権を設定する場合 契約期間については 20 年間が多い 新規賃料水準については 立地条件や契約内容により異なるが 年額支払賃料を土地価格で除した割合は3~5% 程度が多い 一時金については 預り金的性格を有する一時金として 保証金を授受することが多く 金額は月額支払賃料の6か月程度が中心である 特約については 契約期間満了時に賃借人が建物を解体撤去のうえ原状回復を行い更地返還する条項を設定することが通常である Ⅶ. 近隣地域の状況 1. 近隣地域の範囲対象不動産が南側で接面する幅員約 25 mの舗装県道 ( 県道 号 線 ) 北側沿いで 対象不動産を起点に東方約 140 m 西方約 270 mの地域と判定した 2. 地域の特性等 ⑴ 街路条件接面道路は 南側の幅員約 25 mの舗装県道 ( 県道 号 線 ) が標準である 系統 連続性は優れている ⑵ 交通 接近条件 JR 線 B 駅から 近隣地域の中心まで北東方へ約 1.5kmに位置する ⑶ 環境条件地勢は平坦であり 供給処理施設としては 上水道 下水道 都市ガスが整備されている 危険 嫌悪施設は特にない 8
9 ⑷ 行政的条件 市街化区域 準住居地域 指定建ぺい率 60 % 指定容積率 200 % 準防火地域に指定されている 3. 土地利用の状況及び将来動向等近隣地域は 沿道サービス型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり 地域要因に格別の変化が認められないので 概ね現状のまま推移していくものと予測する 4. 標準的使用及び標準的画地 ⑴ 標準的使用沿道サービス施設地 ⑵ 標準的画地近隣地域のほぼ中央に位置する 幅員約 25 mの舗装県道沿いで 間口約 60 m 奥行約 40 m 規模 2,400 m2程度の長方形の中間画地と判定した Ⅷ. 個別分析 1. 近隣地域における位置近隣地域の中央やや東寄りに位置する 2. 対象不動産の状況 ⑴ 街路条件南側 : 幅員約 25 mの舗装県道 ( 県道 号 線 建築基準法第 42 条第 1 項第 1 号道路 ) 東側 : 幅員約 15 mの舗装市道 ( 市道第 号線 建築基準法第 42 条第 1 項第 1 号道路 ) ⑵ 交通 接近条件近隣地域の標準的画地とほぼ同じである ⑶ 環境条件近隣地域の標準的画地と同じである ⑷ 行政的条件近隣地域の標準的画地と同じである ⑸ 画地条件間口約 60 m 奥行約 40 m 規模 2, m2の北東端が欠けたやや不整形な角地である 3. 標準的画地と比較した増減価要因増価要因 : 角地 (+5%) 減価要因 : やや不整形地 (-2%) 9
10 4. 対象不動産の市場分析 ⑴ 対象不動産に係る典型的な需要者層対象不動産に係る売買市場又は賃貸市場における典型的な需要者層は 対象不動産に沿道サービス型店舗を建築のうえ自ら営業する法人事業者が中心となるほか 周辺には賃貸に供されている店舗も見られることから 対象不動産に沿道サービス型店舗を建築のうえ賃貸に供する不動産業者も考えられる ⑵ 代替 競争関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度対象不動産は 幹線道路沿いに位置すること 背後には住宅が多いこと 形状 規模等の画地条件は類似不動産とほぼ同等であることなどから 同一需給圏の類似不動産と比較して相応の競争力を有している 5. 対象不動産の最有効使用の判定問 3 6. 対象不動産上の予定建物所在 A 県 B 市 C 町三丁目 3 番地 15 構造 用途鉄骨造平家建 店舗 ( 小売店舗 ) 床面積延床面積 1, m2なお 予定建物は 敷地と適応し 環境と適合している 10
11 ( 資料 1) 対象不動産 地価公示法による標準地 取引事例等の位置図 取 地域 公 5 1 近隣地域 対 対 対象不動産 取 地域 公 地価公示法による標準地取 取引事例 地域 取 B 地域 取 地域 取 ( 注 ) この位置図は 対象不動産 地価公示法による標準地 取引事例等のおおむねの配置を示したもので 実際の距離 規模等を正確に示したものではない ( 資料 2) 近隣地域の状況 近隣地域 共同 宅 売 売 対象不動産 売 ( 注 ) この図は 対象不動産及び周辺の利用状況について おおむねの配置を示したものである 11
12 ( 資料 3) 対象不動産の確認資料 土地登記簿 ( 全部事項証明書 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調整平成 年 月 日不動産番号 地図番号余白筆界特定余白 所在 B 市 C 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 3 番 15 宅地 余白 余白余白余白昭和 63 年法務省令第 37 号附則第 2 条第 2 項の規定により移記平成 年 月 日 権利部 ( 甲区 ) ( 所有権に関する事項 ) 順位番号登記の目的受付年月日 受付番号権利者その他の事項 1 所有権移転 昭和 60 年 6 月 7 日 第 号 原因昭和 60 年 5 月 28 日売買所有者 B 市 D 町一丁目 番 号甲株式会社 余白余白昭和 63 年法務省令第 37 号附則第 2 条第 2 項の規定により移記平成 年 月 日 公図 ( ) ( 注 ) これらの確認資料は いずれも正式な資料とは異なり 記載内容及び表現を一部簡略化している 12
13 予定賃貸借契約書 事業用定期借地権設定契約書 ( 案 ) 賃貸人甲株式会社 ( 以下 甲 という ) と賃借人乙株式会社 ( 以下 乙 という ) は 甲が所有する 物件表示 記載の土地 ( 以下 本件土地 という ) について 以下のとおり事業用定期借地権設定契約 ( 以下 本契約 という ) を締結する 第 1 条 ( 契約の目的 ) 甲及び乙は 本件土地に 乙が建物を所有する目的で借地借家法 ( 以下 法 という ) 第 23 条第 2 項に定める事業用定期借地権 ( 以下 本件借地権 という ) を設定するため 甲は 乙に対し 本件土地を賃貸し 乙はこれを賃借する 第 2 条 ( 建物の用途等 ) 1. 乙は 本件土地を 専ら事業の用に供する建物で且つ居住の用に供しない建物を所有する目的で使用する 2. 本件土地上に乙が所有する建物の構造 用途及び規模は 末尾の 物件表示 記載の予定建物 ( 以下 本件建物 という ) のとおりとする 第 3 条 ( 契約期間 ) 本件土地の契約期間は 平成 28 年 8 月 1 日から平成 48 年 7 月 31 日までの満 20 年間とする 第 4 条 ( 契約の更新等 ) 1. 本件借地権については 契約の更新 ( 更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む ) 及び建物の築造による存続期間の延長がなく また 乙は 建物の買取を請求することができない 2. 本件借地権については 法第 23 条第 2 項に基づき 法第 3 条から法第 8 条まで 法第 13 条及び法第 18 条並びに民法第 619 条第 1 項の適用はない 第 5 条 ( 賃料 ) 本件土地の賃料は 月額 円とする 乙は 毎月末に当月分の賃料を甲に支払う 第 6 条 ( 賃料の増減の請求 ) 前条の賃料が 経済事情の変動 公租公課の増減 近隣の賃料との比較等により不相当となったときは 甲又は乙は 他方の当事者に対し 契約期間中であっても 賃料の増減を請求することができる 第 7 条 ( 一時金 ) 1. 乙は 本契約に基づいて生ずる乙の債務を担保するため 本契約の成立後遅滞なく 甲に対し保証金として第 5 条に規定する賃料の 6 か月分に相当する金員を預託しなければならない 2. 本契約の終了に伴い乙が本件土地を原状に復して甲に返還した場合において 甲は 本契約に基づいて生じた乙の債務で未払いのものがあるときは保証金の額から未払債務額を差し引いた額を また 未払いの債務がないときは保証金の額を それぞれ遅滞なく乙に返還しなければならない この場合において 返還すべき金員には利息を付さないものとする 第 8 条 ( 禁止事項 ) 乙は 甲の書面による事前の承諾を得ずに 以下の行為をしてはならない ⑴ 本件土地を転貸し または 本件借地権を譲渡すること ⑵ 本件建物を譲渡し または 担保に供すること ⑶ 本件建物を増改築すること 第 9 条 ( 公租公課 ) 甲は 本件土地に関する公租公課を負担し 乙は 本件建物に関する公租公課を負担する 第 10 条 ( 原状回復義務 ) 本契約が終了する場合には 乙は 自己の費用をもって本件土地に存する建物を収去し 本件土地を原状に復して甲に返還しなければならない 13
14 域( 近隣地域 =100 ) a地域地域地域地域地域第 11 条 ( 公正証書の作成 ) 甲及び乙は 本契約締結後遅滞なく 本契約を内容とする公正証書の作成を公証人に委嘱する 第 12 条 ( 協議事項 ) 本契約に定めのない事項又は本契約の規定の解釈について疑義がある事項については 甲及び乙は 民法その他の法令及び慣行に従い 誠意を持って協議し 解決する 1 本件土地の表示所在 A 県 B 市 C 町三丁目地番 3 番 15 地目宅地地積 2, m2 物件表示 2 本件建物の表示構造鉄骨造平家建用途店舗 ( 小売店舗 ) 規模建築面積 1, m2延床面積 1, m2 ( 注 ) この予定賃貸借契約書は 記載内容及び表現を一部簡略化している ( 資料 4) 類似地域等の概要地位置 ( 距離は駅から中心までの道路距離 ) 標準的な道路の状況 土地の利用状況 都市計画法等の規制で主要なもの 供給処理施設 標準的な画地規模 標準的使用 地域要因に係る評点 B 駅の西方 約 1.2km 幅員 30m 舗装国道 沿道サービス型店舗を中心に 営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 近隣商業地域 建ぺい率 80 % 容積率 200 % 準防火地域 上水道下水道都市ガス 3,000 m2 B 駅の北西方 約 1.7km 幅員 25m 舗装県道 準住居地域沿道サービス型店舗建ぺい率 60 % が建ち並ぶ路線商業容積率 200 % 地域準防火地域 上水道下水道都市ガス 2,400 m2 沿道サービ 110 ス施設地bB 駅の南西方 約 700m 幅員 10 m 舗装市道 中層の共同住宅のほか 店舗兼共同住宅等が見られる住宅地域 第 1 種住居地域 建ぺい率 60 % 容積率 200 % 準防火地域 上水道下水道都市ガス 2,000 m2 沿道サービ 97 ス施設地cB 駅の北方 約 300m 幅員 25m 舗装県道 中層の商業ビルが建ち並ぶ商業地域 商業地域建ぺい率 80 % 容積率 400 % 防火地域 上水道下水道都市ガス 500 m2 中層共同住 110 宅地d中層店舗事 170 務所地eB 駅の東方 約 1.5km 幅員 15m 舗装市道 沿道サービス型店舗のほか 営業所 低層の店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域 第 2 種住居地域建ぺい率 60 % 容積率 200 % 準防火地域 上水道下水道都市ガス 2,200 m2 沿道サービス施設地 ( 注 ) 地域要因に係る評点については 近隣地域の評点を 100 とし 他の地域は近隣地域と比較してそれぞれの評点を付したものである 90 14
15 ( 資料 5) 事例資料等の概要 事例区分 地価公示法による標準地 5-1 取引事例 ( イ ) 取引事例 ( ロ ) 取引事例 ( ハ ) 取引事例 ( ニ ) 取引事例 ( ホ ) 所在する地域 b 地域 a 地域 b 地域 c 地域 d 地域 e 地域 類型 価格時点取引時点 ( 時点修正率 ) 平成更地 として (100.4) 自用の建物及びその敷地 更地 更地 貸家及びその敷地 自用の建物及びその敷地 平成 (100.3) 平成 (100.2) 平成 (100.4) 平成 (100.8) 公示価格取引価格 116,000 円 / m2 503,000,000 円 数量等 土地 2,400 m2 土地 3,060 m2建物床面積 1,100 m2 価格時点及び取引時点における敷地の利用の状況 鉄骨造平家建店舗 鉄骨造平家建店舗 274,000,000 円土地未利用地 (110,484 円 / m2 ) 2,480 m2 ( 更地 ) 312,000,000 円土地 (155,224 円 / m2 ) 2,010 m2 410,000,000 円 平成 (100.0) 222,000,000 円 土地 490 m2建物延床面積 1,900 m2 土地 2,180 m2建物延床面積 590 m2 売却にあたって更地化された 鉄筋コンクリート造 5 階建店舗事務所 鉄骨造平家建店舗 道路及び供給処理施設の状況 南側幅員 25m 舗装県道西側幅員 15m 舗装市道上水道下水道都市ガス北側幅員 30m 舗装国道東側幅員 15m 舗装市道上水道下水道都市ガス南側幅員 25m 舗装県道東側幅員 15m 舗装市道上水道下水道都市ガス 北側幅員 10m 舗装市道上水道下水道都市ガス 西側幅員 25m 舗装県道上水道下水道都市ガス 北側幅員 15m 舗装市道上水道下水道都市ガス 駅からの道路距離 B 駅北西方約 1.7km B 駅西方約 1.2km B 駅北西方約 1.7km B 駅南西方約 700m B 駅北方約 300m B 駅東方約 1.5km 個別的要因に係る評点 角地 +5% 角地 +5% 角地 +5% 不整形地 -10% やや不整形地 -3% 標準的 ± 0% 標準的 ± 0% 備 考 地価公示法第 3 条の規定により選定された標準地であり 利用の現況は当該標準地の存する地域における標準的使用とおおむね一致する 更地としての価格が公示されている 法人間で売買された事例であり 取引にあたり特別な事情はない 取引価格とは別に建物価格に対する消費税 地方消費税 ( 税率 8%) が 5,800,000 円であることが判明している 建物は敷地と適応し 環境と適合している 隣接地所有者が店舗を拡大するために購入した事例である 取引価格は 不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて決定されており 隣接地との併合を目的としているため 鑑定評価額 ( 限定価格 ) は正常価格よりも 8% 高いことが判明している 不動産開発業者が分譲マンション建設目的で購入した事例であり 取引にあたり特別な事情はない 不動産会社が投資目的で購入した事例であり 取引にあたり特別な事情はない 建物は 280,000,000 円で取引されたことが判明している 建物は敷地と適応し 環境と適合している 老朽化した建物が存する現況有姿で取引された事例である 当該建物の取壊し費用 ( 建物延床面積あたり 18,000 円 / m2 ) は買主負担であることが判明しており 当該取壊し費用は地域の標準的な水準と認められる ( 注 ) 個別的要因に係る評点は それぞれの地域において標準的と認められる画地の地積以外の評点を 100 とし これと取引事例等に係る土地とを比較し それぞれの評点を付したものである なお 適切に要因比較を行い得る宅地の賃貸事例及び宅地を含む複合不動産の賃貸事例を収集することは困難であった また 一般の企業経営に基づく総収益から対象不動産に帰属する純収益を適切に求めることは困難であった 以上 15
16 H28 演習 問 1 求めるべき賃料の種類本件は, 価格時点において, 依頼者が所有する土地 ( 対象不動産 ) を, 予定賃貸借契約書の契約内容 ( 事業用定期借地契約等 ) に基づき第三者に新規に賃貸借する場合の参考として月額支払賃料の鑑定評価を依頼されたものであり, 求めるべき賃料は正常賃料 ( 地代 ) である 正常賃料とは, 正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料 ( 新規賃料 ) をいう ( 基準 総論第 5 章 ) 問 2 対象不動産の確認 1 契約の目的専ら事業の用に供する建物で且つ居住の用に供しない建物を所有する目的で設定する, 借地借家法第 23 条第 2 項に定める事業用定期借地契約 2 契約当事者 賃貸人 : 甲株式会社 賃借人 : 乙株式会社 3 契約期間 平成 28 年 8 月 1 日から平成 48 年 7 月 31 日までの満 20 年間 4 契約数量 2, m2 ( 登記記録数量 ) 5 一時金の有無とその内容 保証金 ( 預り金的性格を有する一時金 ) として, 月額支払賃料の 6 か月分 1 頁
17 H28 演習 問 3 最有効使用の判定 1 地域分析対象不動産が属する近隣地域は, J R 線 B 駅から北東方約 1.5k m に位置する, 幅員約 25m の舗装県道 ( 県道 号 線 ) を標準街路とし, 沿道サービス型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり, 都市計画法上, 準住居地域, 指定建ぺい率 60%, 指定容積率 200%, 準防火地域に指定されている 標準的画地は, 間口約 60m, 奥行約 40m, 規模 2,400m2程度の長方形の中間画地であり, 標準的使用は沿道サービス施設地 ( 店舗 ) と判定されている 2 個別分析対象不動産は, 南側で幅員約 25m の舗装県道 ( 県道 号 線 ) に接するほか, 側道として東側で幅員約 15m の舗装市道 ( 市道第 号線 ) に接する角地であり, 接面する道路はいずれも建築基準法第 42 条第 1 項第 1 号の規定に該当する これにより基準建ぺい率は 70% となる また, 対象不動産は, 間口約 60m, 奥行約 40m, 規模 2,300.00m2の北東端が欠けたやや不整形な形状である 3 最有効使用の判定対象不動産は近隣地域の標準的画地と比較して, 角地で接面道路条件は優るが, 不整形で形状はやや劣り, 総合して標準的画地よりもやや増価が認められる土地であるが, 間口 奥行は標準的画地と同一であり, 規模も概ね類似し, 大きな状況の違いは認められないため, 対象不動産の最有効使用を近隣地域の標準的使用と同じく, 沿道サービス施設地 ( 店舗 ) と判定した 2 頁
18 H28 演習 問 4 鑑定評価の手法の適用宅地の正常賃料の鑑定評価額は, 積算賃料, 比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする この場合において, 純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする また, 建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには, 賃貸事業分析法で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする ( 基準 各論第 2 章 ) 本件では, 適切に要因比較を行い得る宅地及び宅地を含む複合不動産の賃貸事例を収集することは困難であったため, 賃貸事例比較法及び配分法に準ずる方法に基づく賃貸事例比較法は適用しない また, 一般の企業経営に基づく総収益から対象不動産に帰属する純収益を適切に求めることは困難であったため, 収益分析法は適用しない したがって, 本件で適用する手法は積算法及び賃貸事業分析法である 3 頁
19 H28 演習 問 5 積算法 (1) 対象不動産の更地価格 (1)-1 取引事例比較法による比準価格 1 各取引事例から比準した価格 事例 ( イ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 140,686 2, ,000, 事例 ( ロ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 110,484 2, ,000, 事例 ( ホ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 106,706 2, ,000, 頁
20 H28 演習 取引事例の土地価格 ( 更地としての価格 )( 単価 ) の査定根拠 a. 事例 ( イ ) 複合不動産の事例だが, 敷地が最有効使用状態にあるため配分法を適用して建付地の事例資料を求める 建物価格 : 5,800,000 円 ( 消費税額 ) 0.08= 72,500,000 円土地価格 : 503,000,000 円 -72,500,000 円 =430,500,000 円 (140,686 円 / m2 ) b. 事例 ( ホ ) 買主負担の建物取壊し費用を取引価格に加算する 222,000,000 円 +18,000 円 / m2 590m2=232,620,000 円 (106,706 円 / m2 ) 2 対象不動産の比準価格以上 3 事例による価格を得た 事例 ( イ ) は配分法を適用しており, 地域特性, 画地規模がやや異なり, 規範性はやや劣る 事例 ( ロ ) は更地事例で取引時点は新しく, 地域特性, 画地規模も類似しているが, 事情補正を要し, 規範性は劣る 事例 ( ホ ) は建物を買主負担で取壊した実質更地の事例で, 画地規模も類似しており, 規範性は高い よって, 事例 ( ホ ) を中心に事例 ( イ ) を比較考量し, 事例 ( ロ ) は参考にとどめ, 比準価格を 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) と査定した 5 頁
21 H28 演習 (1)-2 公示価格を規準とした価格 地価公示による標準地 5-1 公示価格 ( 円 / m2 ) 時標地個面 ( m2 ) 公示価格を規準とした価格 ( 円 ) 116,000 2, ,000, (1)-3 対象不動産の更地価格比準価格は複数の取引事例から求めた実証的, 客観的な価格であり, 本件では公示価格を規準とした価格とも均衡しているので妥当と認め, 更地価格を比準価格と同じく, 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) と査定した (2) 基礎価格 1 留意事項賃料はあくまで賃貸借契約により定められた使用方法を前提とするため, 基礎価格を求める際には, 必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とはせず, 契約減価が発生する場合があることに留意しなければならない 宅地の賃料 ( 地代 ) を求める場合には, 最有効使用が可能であれば更地価格, 契約により使用収益等を制約する条件がある場合には契約減価を反映した建付地価格が基礎価格となる 6 頁
22 H28 演習 2 基礎価格本件における賃貸借契約において予定されている建物は鉄骨造平家建, 延床面積 1,000m2の小売店舗であり, 近隣地域の特性及び対象不動産の個別的要因等から, 沿道サービス型店舗と判断される 当該用途は対象不動産の最有効使用と合致しており, 本件では, 契約により使用収益等を制約する条件はなく, 契約減価は発生していないため, 更地価格の 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) をもって基礎価格と査定した (3) 積算賃料 基礎価格 ( 円 ) 期待利回り (%) 純賃料 ( 円 ) 必要諸経費等 ( 円 ) 積算賃料 ( 年額 ) ( 円 ) 積算賃料 ( 月額 ) ( 円 ) 282,000, ,460,000 2,312,000 10,772, ,000 必要諸経費の査定根拠 136,000,000 円 (1.4%+0.3% )= 2,312,000 円 7 頁
23 H28 演習 問 6 賃貸事業分析法 (1) 留意点 1 予定建物賃貸事業分析法の適用に当たっては, 新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする ( 留意事項 各論第 2 章 ) すなわち, 賃貸事業分析法における予定建物はあくまで契約予定の建物を意味し, 最有効使用の賃貸用建物ではない点に留意する必要がある 2 未収入期間事業用定期借地権においては, 土地の賃貸借開始後, 建物を建築し賃貸に供するとともに, 借地契約満了時までに建物を取壊して更地として返却することが原則であることから, 借地期間の前後に建物賃貸収益の未収入期間が発生するものであり, 当該期間を考慮して土地帰属純収益について未収入期間修正を行うことが適切である (2) 賃貸事業分析法による賃料 A 28,800,000 B 28,944,000 C 1,530,000 D 3,890,000 E 25,054,000 F 13,530,000 G 11,524,000 H 900,000 8 頁
24 H28 演習 問 1 求めるべき賃料の種類本件は, 価格時点において, 依頼者が所有する土地 ( 対象不動産 ) を, 予定賃貸借契約書の契約内容 ( 事業用定期借地契約等 ) に基づき第三者に新規に賃貸借する場合の参考として月額支払賃料の鑑定評価を依頼されたものであり, 求めるべき賃料は正常賃料 ( 地代 ) である 正常賃料とは, 正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料 ( 新規賃料 ) をいう ( 基準 総論第 5 章 ) 問 2 対象不動産の確認 1 契約の目的専ら事業の用に供する建物で且つ居住の用に供しない建物を所有する目的で設定する, 借地借家法第 23 条第 2 項に定める事業用定期借地契約 2 契約当事者 賃貸人 : 甲株式会社 賃借人 : 乙株式会社 3 契約期間 平成 28 年 8 月 1 日から平成 48 年 7 月 31 日までの満 20 年間 4 契約数量 2, m2 ( 登記記録数量 ) 5 一時金の有無とその内容 保証金 ( 預り金的性格を有する一時金 ) として, 月額支払賃料の 6 か月分 1 頁
25 H28 演習 問 3 最有効使用の判定 1 地域分析対象不動産が属する近隣地域は, J R 線 B 駅から北東方約 1.5k m に位置する, 幅員約 25m の舗装県道 ( 県道 号 線 ) を標準街路とし, 沿道サービス型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり, 都市計画法上, 準住居地域, 指定建ぺい率 60%, 指定容積率 200%, 準防火地域に指定されている 標準的画地は, 間口約 60m, 奥行約 40m, 規模 2,400m2程度の長方形の中間画地であり, 標準的使用は沿道サービス施設地 ( 店舗 ) と判定されている 2 個別分析対象不動産は, 南側で幅員約 25m の舗装県道 ( 県道 号 線 ) に接するほか, 側道として東側で幅員約 15m の舗装市道 ( 市道第 号線 ) に接する角地であり, 接面する道路はいずれも建築基準法第 42 条第 1 項第 1 号の規定に該当する これにより基準建ぺい率は 70% となる また, 対象不動産は, 間口約 60m, 奥行約 40m, 規模 2,300.00m2の北東端が欠けたやや不整形な形状である 3 最有効使用の判定対象不動産は近隣地域の標準的画地と比較して, 角地で接面道路条件は優るが, 不整形で形状はやや劣り, 総合して標準的画地よりもやや増価が認められる土地であるが, 間口 奥行は標準的画地と同一であり, 規模も概ね類似し, 大きな状況の違いは認められないため, 対象不動産の最有効使用を近隣地域の標準的使用と同じく, 沿道サービス施設地 ( 店舗 ) と判定した 2 頁
26 H28 演習 問 4 鑑定評価の手法の適用宅地の正常賃料の鑑定評価額は, 積算賃料, 比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする この場合において, 純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする また, 建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには, 賃貸事業分析法で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする ( 基準 各論第 2 章 ) 本件では, 適切に要因比較を行い得る宅地及び宅地を含む複合不動産の賃貸事例を収集することは困難であったため, 賃貸事例比較法及び配分法に準ずる方法に基づく賃貸事例比較法は適用しない また, 一般の企業経営に基づく総収益から対象不動産に帰属する純収益を適切に求めることは困難であったため, 収益分析法は適用しない したがって, 本件で適用する手法は積算法及び賃貸事業分析法である 3 頁
27 H28 演習 問 5 積算法 (1) 対象不動産の更地価格 (1)-1 取引事例比較法による比準価格 1 各取引事例から比準した価格 事例 ( イ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 140,686 2, ,000, 事例 ( ロ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 110,484 2, ,000, 事例 ( ホ ) 土地価格 ( 単価 ) ( 円 / m2 ) 事時標地個面 ( m2 ) 取引事例から比準した価格 ( 円 ) 106,706 2, ,000, 頁
28 H28 演習 取引事例の土地価格 ( 更地としての価格 )( 単価 ) の査定根拠 a. 事例 ( イ ) 複合不動産の事例だが, 敷地が最有効使用状態にあるため配分法を適用して建付地の事例資料を求める 建物価格 : 5,800,000 円 ( 消費税額 ) 0.08= 72,500,000 円土地価格 : 503,000,000 円 -72,500,000 円 =430,500,000 円 (140,686 円 / m2 ) b. 事例 ( ホ ) 買主負担の建物取壊し費用を取引価格に加算する 222,000,000 円 +18,000 円 / m2 590m2=232,620,000 円 (106,706 円 / m2 ) 2 対象不動産の比準価格以上 3 事例による価格を得た 事例 ( イ ) は配分法を適用しており, 地域特性, 画地規模がやや異なり, 規範性はやや劣る 事例 ( ロ ) は更地事例で取引時点は新しく, 地域特性, 画地規模も類似しているが, 事情補正を要し, 規範性は劣る 事例 ( ホ ) は建物を買主負担で取壊した実質更地の事例で, 画地規模も類似しており, 規範性は高い よって, 事例 ( ホ ) を中心に事例 ( イ ) を比較考量し, 事例 ( ロ ) は参考にとどめ, 比準価格を 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) と査定した 5 頁
29 H28 演習 (1)-2 公示価格を規準とした価格 地価公示による標準地 5-1 公示価格 ( 円 / m2 ) 時標地個面 ( m2 ) 公示価格を規準とした価格 ( 円 ) 116,000 2, ,000, (1)-3 対象不動産の更地価格比準価格は複数の取引事例から求めた実証的, 客観的な価格であり, 本件では公示価格を規準とした価格とも均衡しているので妥当と認め, 更地価格を比準価格と同じく, 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) と査定した (2) 基礎価格 1 留意事項賃料はあくまで賃貸借契約により定められた使用方法を前提とするため, 基礎価格を求める際には, 必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とはせず, 契約減価が発生する場合があることに留意しなければならない 宅地の賃料 ( 地代 ) を求める場合には, 最有効使用が可能であれば更地価格, 契約により使用収益等を制約する条件がある場合には契約減価を反映した建付地価格が基礎価格となる 6 頁
30 H28 演習 2 基礎価格本件における賃貸借契約において予定されている建物は鉄骨造平家建, 延床面積 1,000m2の小売店舗であり, 近隣地域の特性及び対象不動産の個別的要因等から, 沿道サービス型店舗と判断される 当該用途は対象不動産の最有効使用と合致しており, 本件では, 契約により使用収益等を制約する条件はなく, 契約減価は発生していないため, 更地価格の 282,000,000 円 (123,000 円 / m2 ) をもって基礎価格と査定した (3) 積算賃料 基礎価格 ( 円 ) 期待利回り (%) 純賃料 ( 円 ) 必要諸経費等 ( 円 ) 積算賃料 ( 年額 ) ( 円 ) 積算賃料 ( 月額 ) ( 円 ) 282,000, ,460,000 2,312,000 10,772, ,000 必要諸経費の査定根拠 136,000,000 円 (1.4%+0.3% )= 2,312,000 円 7 頁
31 H28 演習 問 6 賃貸事業分析法 (1) 留意点 1 予定建物賃貸事業分析法の適用に当たっては, 新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする ( 留意事項 各論第 2 章 ) すなわち, 賃貸事業分析法における予定建物はあくまで契約予定の建物を意味し, 最有効使用の賃貸用建物ではない点に留意する必要がある 2 未収入期間事業用定期借地権においては, 土地の賃貸借開始後, 建物を建築し賃貸に供するとともに, 借地契約満了時までに建物を取壊して更地として返却することが原則であることから, 借地期間の前後に建物賃貸収益の未収入期間が発生するものであり, 当該期間を考慮して土地帰属純収益について未収入期間修正を行うことが適切である (2) 賃貸事業分析法による賃料 A 28,800,000 B 28,944,000 C 1,530,000 D 3,890,000 E 25,054,000 F 13,530,000 G 11,524,000 H 900,000 8 頁
32 解答への道 平成 28 年度の本試験問題は 事業用定期借地権の設定に係る正常賃料の評価 であった 問 1は, 依頼内容等を抜粋し, 求めるべき賃料の種類が 正常賃料 であることを明確に示し, あとは正常賃料の定義を述べる程度で十分である 問 2は, 平成 26 年の基準改正で追加された, 権利の態様の具体的確認事項( 留意事項 総論第 8 章 ) に即して5つの事項を挙げ, それぞれの内容を資料から抜粋すればよい 当該事項が暗記できていなくても, 慌てることなく, 賃貸借契約に当たって明確にすべき事項とは何か? を考えれば,2~3の事項は挙げられたはずである 問 3は, 地域分析と個別分析に該当する箇所を資料の中から抜粋し, コンパクトにまとめ, 対象不動産の最有効使用が 標準的使用と同じく沿道サービス施設地 であるという結論を示すこと 解答用紙に目一杯記述すると, 時間切れになるので,6 割程度で十分であろう 問 4は, 宅地の正常賃料の鑑定評価方法の基本形を 基準 各論第 2 章に即して述べてから, 賃貸事例比較法と収益分析法が適用できない理由を, 資料の中にある文章をそのまま引用して解答すればよい 問 3 同様, こちらも解答用紙に目一杯記述する必要はない 問 5は, 積算法を適用する問題だが, 主要な計算論点は更地価格 ( 基礎価格 ) を求めるための取引事例比較法のみで, 積算賃料の試算自体は, 定義に即した単純計算で解答できる 取引事例比較法については, 従来の本試験と異なり,1 単価を用いること,2 時点修正率が直接指定されていること, といった点が目新しいが, いずれもTAC 答練で対応しているので, 比準計算自体は容易であったはずである 配分法において, 建物の消費税から建物価格を逆算する論点も, 冷静に考えればさほど難しいものではない 比準価格の試算においては, 解答例は更地化を前提とした事例 ( ホ ) を重視して 282,000 千円としているが,281,000 千円から 285,000 千円の間であれば, 特段問題ない 小問 (2) の基礎価格査定上の留意事項は, 論文問題対策における典型論点である 契約に基づく使用が前提であり, 必ずしも最有効使用とは限らない という点を明確に述べること 問 6は, 平成 26 年の基準改正で追加された 賃貸事業分析法 を適用する問題であるが, 小問 (2) の試算自体は, 穴埋め形式の非常に簡単な内容で, むしろ小問 (1) の記述の方が難易度は高い 特に 2の未収入期間については, 解答に窮した受験生も多かったものと思われるが, 小問 (2) における試算表で未収入期間を考慮した修正を行っているので, 更地の土地残余法と同様, 土地取得から建物の建築 稼働までの未収入期間等を考慮すべきである点を簡潔に述べられれば十分であろう Ⅰ 合格ライン 合格ラインは, 解答例が記述箇所を大分コンパクトにまとめているので, 解答例の 7 割以上は求 められるものと考える
12. 地価公示は 土地鑑定委員会が 毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め その結果を審 査し 必要な調整を行って 標準地の正常な価格を判定し これを公示するものである 13. 不動産鑑定士は 土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては 近傍類地の取 引価格から
氏名 第 1 日目 地価公示 鑑定評価 地価公示 1. 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は 公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において 当該土地の取得価格を定めるときは 公示価格を規準としなければならない 2. 公示価格を規準とするとは 対象土地の価格を求めるに際して 当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1 又は2 以上の標準地との位置
LEC 東京リーガルマインド 複製 頒布を禁じます 平成 29 年度不動産鑑定士論文式試験 ズバリ的中 鑑定理論 論文問題 問題 1 (50 点 ) 移行地に関する次の各問に答えなさい (1) 不動産の種別における移行地の定義について 見込地と比較した上で 説明しなさい (2) 移行地の個別的要因に
平成 29 年度不動産鑑定士論文式試験 ズバリ的中 鑑定理論 論文問題 問題 1 (50 点 ) 移行地に関する次の各問に答えなさい (1) 不動産の種別における移行地の定義について 見込地と比較した上で 説明しなさい (2) 移行地の個別的要因について説明しなさい (3) 従来は店舗 事務所が建ち並んでいたものの近年はマンション建設が進んでいる住宅移行地においては 次の1 及び2に記載する土地の個別的要因は
Microsoft Word - 暱京髟裆 平拒16年(衄ㇳ)32.docx
事案の概要 東京都中央区に土地を所有する原告が 当該土地の存する用途地区, 状況類似地域の範囲, 及び当該状況類似地区に設定された標準宅地及び当該宅地の適正な時価等について不服があるとして処分の取消しを求めた事案裁判所は 評価の過程における各判断は適切であるとして原告の請求を棄却した 原告の主張 (1) 本件土地の用途地区の区分を普通商業地区としているが 本件土地の周辺は建物の半数以上が居住の用に供されており
< 解答例 > 一小問 (1) について不動産の価格は 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが その形成の過程を考察するとき そこに基本的な法則性を認めることができる 不動産の鑑定評価は その不動産の価格の形成過程を追究し 分析する
鑑定理論 ( 論文問題 ) 問題 1 (50 点 ) 不動産の価格に関する諸原則について 次の各問に答えなさい (1) 不動産の価格に関する諸原則をすべて挙げなさい ( ただし 以下に問う 収益逓増及び逓減の原則 を除く ) (2) 収益逓増及び逓減の原則に関し 次の各問に答えなさい 1 収益逓増及び逓減の原則とは どのようなものかを説明しなさい また どのような場合に収益逓増の原則が作用していると言え
不動産鑑定士第２次試験
不動産鑑定士論文式試験 平成 28 年本試験問題 - 鑑定理論 論文 [ 問題 1](50 点 ) 正常価格を求める鑑定評価における試算価格の調整について, 次の各問に答えなさい (1) 試算価格の再吟味に当たって, 特に留意すべき事項として不動産鑑定評価基準に示されている事項のうち, 各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性 を除く5つを挙げなさい (2) 各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性
Microsoft Word - H30 市税のしおり最終版
(2) 土地 ア 評価のしくみ 固定資産評価基準によって 売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎とし て 地目別に定められた評価方法により評価します 売買実例価額及び正常売買価格については 不動産鑑定士が評定した価格を用います 地目地目は 宅地 田及び畑 ( 併せて農地といいます ) 鉱泉地 池沼 山林 牧場 原野並びに雑種地をいいます 固定資産税の評価上の地目は 登記簿上の地目にかかわりなく
73,800 円 / m2 幹線道路背後の住宅地域 については 77,600 円 / m2 という結論を得たものであり 幹線道路背後の住宅地域 の土地価格が 幹線道路沿線の商業地域 の土地価格よりも高いという内容であった 既述のとおり 土地価格の算定は 近傍類似の一般の取引事例をもとに算定しているこ
幹線道路沿線の商業地と幹線道路背後の住宅地で土地価格が逆転した事例 渡部 幸太郎 用地部用地企画課 ( 950-8801 住所新潟市中央区美咲町 1 丁目 1 番 1 号 ). 本件事例は 新潟市内における国道改良事業に必要な事業用地を取得するために 土地価格の算定を行った事例である 当該地をその用途地域により区分し 土地価格の算定を行ったところ 幹線道路沿線の商業地域の土地価格 よりも 幹線道路背後の住宅地域の土地価格
別記様式第 6 鑑定評価書 ( 平成 27 年地価調査 ) 平成 27 年 7 月 21 日提出 基準地番号提出先所属分科会名業者名株式会社足立事務所 羽島 ( 県 ) 3 宅地 1 羽島 ( 県 ) 3 岐阜県 岐阜第 3 氏名 不動産鑑定士 足立和弘 印 鑑定評価額 1 基本的事項 (1) 価格時点 (2) 実地調査日 (3) 鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
頭書 ⑷ 借主及び緊急連絡先 借主氏名 法人の場合 ( 商号 ) 個人の場合 ( 氏名 ) 担当者氏名 緊急連絡先 ( 自宅 ) ( 携帯 ) 頭書 ⑸ 貸主及び管理業者 貸主 氏名 管理業者 商号又は名称 所在地 TEL ( ) 賃貸不動産管理業協会会員番号 賃貸不動産管理業協会の会員である場合に
頭書 ⑴ 目的物件の表示土収 入 印 紙 事業用定期借地権設定合意書 ( 以下 甲 という ) と ( 以下 乙 という ) は 頭書 ( 1 ) 物件の表示記載の甲所有の土地に 借地借家法 ( 平成 3 年法律第 90 号 以下 法 という ) 第 23 条 ( 事業用定期借地権等 ) 第 2 項に規定する借地権を設定することを目的として 頭書及び第 1 条から第 20 条までを内容とする契約を
物 件 調 書
16. 和田小学校 施設コード 150010 土地の概要 所 在 及 び 地 番 焼津市田尻 541 面 積 ( 実測地積 ) 13,299.58 m2 ( 登記地積 ) 15,397.41 m2 地 目 及 び 形 状 地目 形状 建築基準法の道路要件 建築基準法第 42 条第 1 項第 1 号道路 接面道路の 幅員及び構造等 法令等の制限 都市計画区域市街化調整区域 用途地域なし 北側 幅員 3.3~3.6m(
1 天神 5 丁目本件土地及び状況類似地域 天神 5 丁目 本件土地 1 状況類似地域 標準宅地
参考資料 1 天神 5 丁目本件土地及び状況類似地域 1 2 本件土地評価 ( 平成 18 年度分 ) の手順等について (1) 本件土地の評価の手順及び内容 2 (2) 基準容積率及び行政条件の格差率 3 (3) 緩和措置適用による影響 ( 試算 ) 6 3 参考条文 ( 地方税法 地方自治法抜粋 ) 7 1 天神 5 丁目本件土地及び状況類似地域 天神 5 丁目 本件土地 1 状況類似地域 標準宅地
借地権及び法定地上権の評価 ( 競売編 ) 出典 : 株式会社判例タイムズ出版 別冊判例タイムズ第 30 号 借地権の評価 第 1 意義 借地権とは 建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう ( 借地法 1 条 借地 借家法 2 条 1 号 ) 第 2 評価方法 借地権の評価は 建付地価格に
借地権及び法定地上権の評価 ( 競売編 ) 出典 : 株式会社判例タイムズ出版 別冊判例タイムズ第 30 号 借地権の評価 第 1 意義 借地権とは 建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう ( 借地法 1 条 借地 借家法 2 条 1 号 ) 第 2 評価方法 借地権の評価は 建付地価格に借地権割合を乗じ 名義書換料相当額を控除して ( 地上 権の場合には必要なし ) 求める 1 割合方式
Microsoft Word - （新）滝川都市計画用途地域指定基準121019
滝川都市計画用途地域指定基準 1 第一種低層住居専用地域 ア. 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護することが必要な区域 イ. 計画的な住宅地開発が見込まれる区域で 良好な低層住宅に係る土地利用が予定されている区域 ウ. 相当規模の計画的な住宅開発が見込まれるが 土地利用計画の区分が困難な場合で 道路などの整備の関係から 当面建築行為が見込まれない場合は 開発区域全体を第一種低層住居専用地域とすることができる
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保有土地活用促進システム運営規則保有土地活用促進システムの運用については この保有土地活用促進システム運営規則 ( 以下 運営規則 という ) の定めるところによる ( 総則 ) 第 1 条この運営規則は 保有土地活用促進システムの運用に関する手続き等を定め 業務の適正かつ円滑な遂行に資することを目的とする ( 用語の定義 ) 第 2 条この運営規則において 保有土地活用促進システム ( 以下 システム
首席国有財産鑑定官
発行番号第 号発行年月日平成 年 月 日 様 鑑定評価書 社団法人日本不動産鑑定協会会員福島県郡山市 不動産鑑定業者福島県知事登録 ( ) 第 号株式会社 代表取締役専任不動産鑑定士 I. 鑑定評価額 金,, 円 (, 円 / m2 ) II. 対象不動産の表示 区分所在地番 地目公簿現況 地積 ( 公簿 ) 土地 番 原野 m2宅地 番 宅地 m2 m2 III. 鑑定評価の基本的事項 1. 対象不動産の種別
名前 第 1 日目 建築基準法 2 用途規制 1. 建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において 当該敷地の過半が工業地域内であると きは 共同住宅を建築することができる 2. 第一種低層住居専用地域内においては 高等学校を建築することができるが 高等専門学校を建築する ことはできない
名前 第 1 日目 建築基準法 2 用途規制 1. 建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において 当該敷地の過半が工業地域内であると きは 共同住宅を建築することができる 2. 第一種低層住居専用地域内においては 高等学校を建築することができるが 高等専門学校を建築する ことはできない 3. 老人ホームは, 工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる 4. 図書館は,
意見書・別表
評価対象 : 市 町 土地 発行年月日平成 年 月 日発行番号第 - 号 御中 不動産価格意見書 ご依頼賜りました不動産の価格意見書につき 次の通りご報告申し上げます 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員 株式会社名邦テクノ 名古屋市南区大磯通六丁目 9 番地 2 代表取締役 不動産鑑定士 山﨑武男 意見価格 金,*,*,* (*,*,* 円 / m2 ) 上記の結果は 価格調査の基本的事項及び手順が不動産鑑定評価基準に則っていないため
再販入札⇒先着順物件調書
Ⅴ [ 物件調書 ] 9 街区 7 画地 物件名 流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業 所在地千葉県流山市 ( 木地区一体型特定土地区画整理事業区域内 9 街区 7 画地 ) 保留地面積 860.25 m2 用途地域第一種中高層住居専用地域建ぺい率 :60% 容積率 :200% 地区計画 造成履歴概要 交通 保留地接道状況 上水道 雨水排水 汚水排水 木地区地区計画地区名称 : 中層住宅地区
計算式 1 1 建物の価額 ( 固定資産税評価額 ) =2 長期居住権付所有権の価額 +3 長期居住権の価額 2 長期居住権付所有権の価額 ( 注 1) =1 固定資産税評価額 法定耐用年数 ( 経過年数 + 存続年数 ( 注 3)) 法定耐用年数 ( 注 2) 経過年数 ライプニッツ係数 ( 注
民法 ( 相続関係 ) 部会資料 19-2 長期居住権の簡易な評価方法について 本部会資料は, 長期居住権の簡易な評価方法について検討を加えたものであるが, このような評価方法は, 部会資料 19-1 第 2の2のとおり, 長期居住権の財産評価につき簡易な方法を用いることについて相続人全員の合意がある場合に利用されることを想定したものである 以下では, 建物自体の価額 ( 後記 1) と敷地利用権の価額
明確認書 を甲に提出する ( かし担保 ) 第 8 条乙は この契約締結後に かくれたかしがあることを発見しても 売買代金の減免若しくは損害賠償の請求又は契約の解除をすることができないものとする ただし 乙が消費者契約法 ( 平成 12 年法律第 61 号 ) 第 2 条第 1 項に規定する消費者
土地売買契約書 ( 標準契約書 ) 一括払用 売払人財団法人横浜市道路建設事業団 ( 以下 甲 という ) と買受人 ( 氏名 ) ( 以下 乙 という ) とは次の条項により土地売買契約を締結する ( 信義誠実の義務 ) 第 1 条甲及び乙は 信義を重んじ 誠実に本契約を履行しなければならない ( 売買物件 ) 第 2 条売買物件は別紙 物件明細書 のとおりとする 2 甲及び乙は 売買物件の面積が
~ 都市計画道路予定地の評価 ~ 今回の豆知識では 我々不動産鑑定士が日常の評価業務において良く目にする 都市計画 道路予定地 の評価について取り上げてみたいと思います 1. 都市計画道路とは? 都市計画法では 道路 公園 下水道処理施設等の施設 ( 都市施設 ) のうち必要なものを都市計画に定める
~ 予定地の評価 ~ 今回の豆知識では 我々不動産鑑定士が日常の評価業務において良く目にする 都市計画 道路予定地 の評価について取り上げてみたいと思います 1. とは? 都市計画法では 道路 公園 下水道処理施設等の施設 ( 都市施設 ) のうち必要なものを都市計画に定めることとされ 都市計画で定められた道路は と呼ばれています の確認方法は 評価対象地の所在する市町村の市役所 ( 又は役場 )
1. 固定資産税 都市計画税について 固定資産税は 毎年 1 月 1 日 ( 賦課期日 といいます ) 現在に土地 家屋 償却資産 ( こ れらを総称して 固定資産 といいます ) を所有している人が その固定資産の所在する 市町村に納める税金です 都市計画税は 下水道 街路 公園などの都市計画事業
1. 固定資産税 都市計画税について 固定資産税は 毎年 1 月 1 日 ( 賦課期日 といいます ) 現在に土地 家屋 償却資産 ( こ れらを総称して 固定資産 といいます ) を所有している人が その固定資産の所在する 市町村に納める税金です 都市計画税は 下水道 街路 公園などの都市計画事業に要する費用にあてるため毎年 1 月 1 日現在に都市計画法による都市計画区域のうち市街化区域内 (
路線価図
財産評価基本通達による不動産の評価について 1. はじめに平成 27 年 1 月 1 日以降の相続等から適用される相続税法の改正により 相続税を支払う人の数が増加し 今まで相続税を考えなくてよかった方も対象になると言われています 相続にあたっては通常被相続人 ( 亡くなられた方 ) のすべての資産及び負債の額を確定し それに応じて相続税額が決定されます そこで 今回の豆知識では 相続における資産のうち不動産についてどのような評価により資産額が決定されるかについての基本的な内容をまとめます
Taro-事業用定期借地覚書.jtd
( 事業用借地権設定用 ) 事業用借地権設定契約のための覚書 借地権設定者鳥取県 ( 以下 甲 という ) と借地権者 ( 以下 乙 という ) とは 別紙 1 記載の土地 ( 以下 本件土地 という ) の貸付けに関し 次のとおり事業用定期借地権設定契約 ( 以下 本契約 という ) のための覚書を交換する ( 目的 ) 第 1 条甲と乙は 乙の事業のために 本件土地について 借地借家法 ( 平成
第 6 回令和元年度固定資産評価実務者勉強会 第 3 部 税理士による最近の各種課税評価に関するお話 講師 : 税理士 不動産鑑定士 赤川明彦 ( 株式会社土地評価センター取締役 ) copyright 2019 KOTOBUKI PROPERTY ASSESSMENT all rights res
第 6 回令和元年度固定資産評価実務者勉強会 第 3 部 税理士による最近の各種課税評価に関するお話 講師 : 税理士 不動産鑑定士 赤川明彦 ( 株式会社土地評価センター取締役 ) 1 内容 (1) 地積規模の大きな宅地の評価 (2) 複数人所有による画地の評価 (3) 市街化調整区域の雑種地評価 (4) 小規模宅地の評価減 2. 税理士と固定資産税 (1) 減税コンサルの実態 (2) 税理士業界は固定資産税をどのように位置付けているか?
加西0-01
平成 0 年 月 5 日提出 番号提出先所属分科会名業者名株式会社三貴不動産鑑定 - - 兵庫県 小南貴子 基本的 価格時点 実地調査日 () 鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 形状 台形.2: 平成 0 年 月 日 平成 0 年 月 日 加西市北条町栗田字井ノ岡 番 外 4,500,000 一般 店舗併用等が混在する地域 9,00 平成 0 年 月 4 日 6 接面道の状況 南東 8m 市道 北東側道
図 1 平成 19 年首都圏地価分布 出所 ) 東急不動産株式会社作成 1963 年以来 毎年定期的に 1 月現在の地価調査を同社が行い その結果をまとめているもの 2
調査レポート 地価構成の類型化とさいたま市の地価分布 はじめに一般的に地価は その土地を利用して得られる収益 ( 便益 ) に応じて形成されるものと考えられる 例えば 大規模ターミナル駅周辺では 商業や業務の需要も多く 高い地価水準となる 一方 駅から概ね徒歩 3 分以上の場所の土地は バス等の交通手段が整っていない場合 住環境が整っている場合でも地価は限定され低廉な値段となる また 人々が便利だと感じる度合いによって
物件番号
物件番号 1 所在地番那珂市菅谷 4042 番 7 面積 628.00 m2現況地目雑種地 形状及び接面道路幅員法令等に基づく制限 形状旗竿地接面道路幅員約 6m 都市計画区域都市計画用途第 1 種低層住居市街化区域区分区域専用地域建ぺい率 40% 容積率 80% 区分利用可能施設配管等の状況連絡先 電気 東京電力 東京電力 カスタマーセンター 供給施設状況 上水道 市営水道 那珂市上下水道部水道課
市街地再開発事業による社会的便益の分析
市街地再開発事業による社会的便益の分析 ( 株 ) 谷澤総合鑑定所九州支社 藤野裕三 1. はじめに市街地再開発事業は 低層の木造建築物が密集し 生活環境の悪化した平面的な市街地において 細分化された宅地の統合 不燃化された共同建築物の建築及び公園 緑地 広場 街路等の公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的 総合的に行い 安全で快適な都市環境を形成することを目的とした事業である 公共的な性格を有する事業であることから
契約書（標準）
土地建物売買契約書 ( 案 ) 収入 印紙 円 土地建物売買契約書 ( 案 ) 大阪市 ( 以下 甲 という ) と ( 事業予定者 ) ( 以下 乙 という ) とは 次の条項により土地建物の売買契約を締結する ( 売買土地 ) 第 1 条甲は 末尾記載の土地建物 ( 以下 本件土地建物 という ) を 現状有姿のまま乙に売り渡し 乙は 本件土地建物の所在及び地積等を確認して甲から買い受ける (
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発行番号第 000000 号発行日付平成 00 年 00 月 00 日 不動産価格調査書 ( 依頼者 ) 様 ( 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員 ) 県 市 町 0 丁目 00 番地 不動産鑑定事務所代表取締役 不動産鑑定士 印 Ⅰ. 調査価格 ( 適正な取引価格 ) 000,000,000- 本価格調査は 下記 Ⅷ.1.(2)( 前提とするリフォーム工事の内容 ) 欄に記載のリフォーム工事施工後の状況を前提としています
することが適当であることから 本通達では 特定施設の敷地の用に供される土地等には 土地又は土地の上に存する権利を取得した時において 現に特定施設の敷地の用に供されているもの及び特定施設の敷地の用に供されることが確実であると認められるものが該当することを明らかにしている なお 取得の時において特定施設
4 第 65 条の 7~ 第 65 条の 9 特定の資産の買換えの場合等の課税の特例 関係 新設 ( 特定施設の敷地の用に供される土地等の意義 ) 65 の 7(1)-30 の 2 措置法第 65 条の7 第 1 項の表の第 9 号の下欄の特定施設の敷地の用に供される土地等とは 土地又は土地の上に存する権利を取得した時において 現に特定施設の敷地の用に供されているもの及び特定施設の敷地の用に供されることが確実であると認められるものをいう
指定標準 適用区域 建ぺい率 容積率 建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更に あたり導入を検討 すべき事項 ( 注 2) 1. 環境良好な一般的な低層住宅地として将来ともその環境を保護すべき区域 2. 農地等が多く 道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域 3. 地区計
Ⅱ 用途地域等に関する指定基準 (1) 第一種低層住居専用地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 (1) 良好な低層住宅地として その環境を保護する区域 (2) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により低層住宅地として 面的な市街地整備を図る区域 2. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする
< FC90B38CE382CC936F8B4C8AAE97B98FD882CC97E12E786C73>
改正後の登記完了証の例 書面申請 1 地目に関する変更の登記 2 種類の変更の登記, 構造の変更の登記, 床面積の変更の登記 3 建物の滅失の登記 4 所有権の移転 ( 持分全部移転 ) の登記 5 登記名義人の住所の変更の登記 電子申請 1 地目に関する変更の登記 2 分筆 ( 一部地目変更 ) の登記 3 建物の表題登記 4 区分建物の表題登記 5 抵当権の設定 ( 同順位 ) の登記 6 根抵当権の移転の登記
１１総法不審第１２０号
答 申 審査請求人 ( 以下 請求人 という ) が提起した地方税法 ( 以下 法 という ) に基づく不動産取得税賦課処分に係る審査請求につ いて 審査庁から諮問があったので 次のとおり答申する 第 1 審査会の結論 本件審査請求は 棄却すべきである 第 2 審査請求の趣旨本件審査請求の趣旨は 都税事務所長 ( 以下 処分庁 という ) が請求人に対し平成 2 8 年 9 月 7 日付けで行った別紙物件目録記載の家屋
3-3 新旧対照表（条例の審査基準）.rtf
都市計画法に基づく開発許可の基準等に関する条例 に関する審査基準新旧対照表 改正後 ( 案 ) 都市計画法に基づく開発許可の基準等に関する条例 に関する審査基 準 現行 都市計画法に基づく開発許可の基準等に関する条例 に関する審査基 準 審査基準 共通の事項 審査基準 共通の事項 第 2 条 第 2 条 第 3 条 (1)~(4) 第 3 条 (1)~(4) 第 3 条 (5) 第 3 条 (5)
○不動産を売買した場合の申請書の様式・記載例（オンライン庁）
< 記載例 > ( 記載例の解説及び注意事項等は,6 ページ以下を御覧ください ) * この記載例は, 土地又は建物を売買により取得した場合のものです 受付シールを貼るスペースになります, この部分には何も記載しな いでください 登記申請書 登記の目的 所有権移転 原因平成 2 8 年 3 月 3 1 日売買 ( 注 1 ) 権利者 市 町二丁目 1 2 番地 ( 住民票コード 12345678901
目 次
目 次 ( 講義テキスト ) 不動産鑑定士の倫理及び責任の範囲... 1 Ⅰ. 不動産鑑定評価をめぐる環境の変化 2 Ⅱ. 不動産鑑定評価を取り巻く制度等の変化 4 Ⅱ-1. 不動産鑑定評価基準等の改正 4 Ⅱ-2. 処分基準の改正 11 Ⅱ-3. モニタリング 20 Ⅲ. 不動産鑑定士の倫理と責任 35 Ⅲ-1. 不動産の鑑定評価に関する法律 35 Ⅲ-2. 不動産鑑定評価基準 38 Ⅲ-3. 日本不動産鑑定士協会連合会における規程
経 ViewPoint 営相談 借地権の法務に関する基礎知識 堂本隆相談部東京相談室 借地権とは 建物の所有を目的とする土地の賃借権または地上権をいいます 他人が所有する土地に建物を建てる場合 その所有者である地主との間で土地賃貸借契約を締結するとき発生する権利 あるいは 地上権の
ViewPoint 営 借地権の法務に関する基礎知識 堂本隆部東京室 借地権とは 建物の所有を目的とする土地の賃借権または地上権をいいます 他人が所有する土地に建物を建てる場合 その所有者である地主との間で土地賃貸借契約を締結するとき発生する権利 あるいは 地上権の設定を受けるときに発生する権利が借地権です 地上権とは 工作物や竹木を所有するため他人の土地を使用する権利であり 建物所有を目的に地上権の設定を受けると
#210★祝7500【H30税法対策】「登録免許税ほか」優先暗記３０【宅建動画の渋谷会】佐伯竜PDF
謝恩YouTube 宅建動画の渋谷会 佐伯竜 登録者数 7500 記念 特別講義 H30 税法対策 登録免許税ほか 優先暗記 30 渋谷会 いつもご視聴いただきありがとうございます 登録者数 7500 人を記念し特別講義を開講いたします 本年度もありがとうございました 最後に 感謝の意を込めて H30 出題予想として 税法対策の動画を一本制作しました 今年は登録免許税が出題される可能性があります ここで
2. 適用を受けるにあたっての 1 相続発生日を起算点とした適用期間の要件 相続日から起算して 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日まで かつ 特例の適用期間である平成 28 年 4 月 1 日から平成 31 年 12 月 31 日までに譲渡することが必要 例 平成 25 年 1 月
空き家の発生を抑制するための特例措置 ( 空き家の譲渡所得の 3,000 万円特別控除 ) について 1. 制度の概要 相続日から起算して 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに 被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が 当該家屋 ( 耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り その敷地を含む ) 又は取壊し後の土地を譲渡した場合には 当該家屋又は土地の譲渡所得から
< F2D F090E0967B95B C52E6A7464>
提案基準 8 収用対象事業等の施行による代替建築物等 法 34 条 14 号 令 36 条 1 項 3 号ホ 立地基準編第 2 章第 12 節 [ 審査基準 2] 提案基準 8(P68) 1 要件 1(2) の 代替建築物等の位置については その用途及び地域の土地利用に照らして適切なもの とは 原則として次に該当するものをいう (1) 住宅 ( 併用住宅を含む 以下同様 ) の場合代替建築物等の建築等の予定地
処分済み
答 申 審査請求人 ( 以下 請求人 という ) が提起した地方税法 ( 以下 法 という ) に基づく固定資産税及び都市計画税賦課処分に係る審査請求について 審査庁から諮問があったので 次のとおり答申する 第 1 審査会の結論 本件審査請求は 棄却すべきである 第 2 審査請求の趣旨本件審査請求の趣旨は 都税事務所長 ( 以下 処分庁 という ) が請求人に対して平成 2 8 年 6 月 1 日付けで行った
大谷周辺地区 及び 役場周辺地区 地区計画について 木原市街地 国道 125 号バイパス 役場周辺地区 (43.7ha) 美駒市街地 大谷周辺地区 (11.8ha) 地区計画の概要 地区計画とは住民の身近な生活空間である地区や街区を対象とする都市計画で, 道路や公園などの公共施設の配置や, 建築物の
大谷周辺地区 及び 役場周辺地区 地区計画について 木原市街地 国道 125 号バイパス 役場周辺地区 (43.7ha) 美駒市街地 大谷周辺地区 (11.8ha) 地区計画の概要 地区計画とは住民の身近な生活空間である地区や街区を対象とする都市計画で, 道路や公園などの公共施設の配置や, 建築物の建て方などに関するルールを定めることにより, 地区の良好な環境を整備 保全するための制度です 地区計画の構成
所得税確定申告セミナー
不動産を購入した場合の税金について ~ マイホームを取得する時には 色々な税金がかかります ~ 不動産と税 1. 印紙税 マイホームを新築したり購入したりするときに作成する建築請負契約書や不動産売買契約書などには 収入印紙をはって消印する方法により印紙税を納付しなければなりません 建築請負契約書 不動産売買契約書 1 通当たりの印紙税額 ( 抜粋 ) 2. 不動産取得税 ( 平成 9 年 4 月 1
物件案内図 ( かほく市高松地内 ) 高松北 高松 1 高松 2 クスリのアオキ 市営住宅高松団地西棟 売約済詳細図 高松 1
物件調書 物件番号高松 1 売却価格 3,735,000 円 所在地かほく市高松井 25 番 49 面積 登記簿 172.24 ( 実測 ) 172.24 m2 m2 ) 地目宅地形状明細図のとおり 接面道路の幅員及び構造 法 令 等 に 基づく制限 都市計画法 建築基準法 その他法律等 北側および南側舗装市道 ( 幅員 6m) 売約済区域区分未設定都市計画区域用途地域第一種住居地域防火指定 建ぺい率
税理士法人チェスター【紹介】
利用価値が著しく低下している宅地の評価 ~10% 減できるか否かの実務的判断基準 ~ 税理士法人チェスター名古屋事務所代表 税理士不動産鑑定士 山岡通長 目次 1 利用価値が著しく低下している宅地の評価 2 高低差のある土地 3 騒音のある土地 4 所要の補正 5 その他 1 利用価値が著しく低下している宅地の評価 相続税法 22 条 相続 遺贈又は贈与により取得した財産の価額は 当該財産の取得の時における時価により
第 5 章 N
第 5 章 相続税 N 相続税は原則として 相続や遺贈により取得し た次に掲げるような財産のすべてに対して課税されます 500 500 相続財産のなかで その財産の性質や社会政策的な見地などから相続税の課税対象から除かれ 非課税となるものもあります 30 1000 39 第 5 章 N 59 60 3000600 26123150001000 93 40 第 5 章 r t r 20 100 40q
Microsoft Word - 住宅新報200809
はじめての鑑定実務 第 2 回 - 更地の比準価格の求め方 2- 不動産鑑定工房 不動産鑑定士 菱村寛 不動産鑑定評価基準 は 鑑定評価の行為指針です 昭和 39 年に設定されて以来 昭和 44 年 平成 2 年 平成 14 年 平成 19 年の改定等を経て現在に至っています その間 要因分析や評価手法の精緻化 多様な類型への対応が図られただけでなく 不動産鑑定士に求められる説明責任 はより重いものとなってきました
物件調書 物件一覧表 ( 所有権分譲または定期借地権設定による貸付 ) 所在地 : 星ヶ峯 5 丁目 平成 30 年 10 月 24 日現在 区画番号 地番 面積分譲代金支払関係 ( 円 ) 定期借地権関係 ( 円 ) 分譲価格 ( 円 ) ( m2 ) ( 坪 ) 契約保証金残金貸付料月額貸付料年額敷金保証金 4 66 番 39 209.82 63.47 10,911,000 545,550 10,365,450
2. 適用を受けるにあたっての 1 相続発生日を起算点とした適用期間の要件 相続日から起算して 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日まで かつ 特例の適用期間である平成 28 年 4 月 1 日から平成 31 年 12 月 31 日までに譲渡することが必要 例 平成 25 年 1 月
空き家の発生を抑制するための特例措置 ( 空き家の譲渡所得の 3,000 万円特別控除 ) について 1. 制度の概要 相続日から起算して 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに 被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が 当該家屋 ( 耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り その敷地を含む ) 又は取壊し後の土地を譲渡した場合には 当該家屋又は土地の譲渡所得から
○不動産を贈与した場合の申請書の様式・記載例（オンライン庁）
< 記載例 > ( 記載例の解説及び注意事項等は,6 ページ以下を御覧ください ) * この記載例は, 土地又は建物を贈与により取得した場合のものです 受付シールを貼るスペースになります, この部分 には何も記載しないでください 登記申請書 登記の目的 所有権移転 原因平成 2 8 年 3 月 3 0 日贈与 ( 注 1 ) 権利者 市 町二丁目 1 2 番地 ( 住民票コード 12345678901
第 2 号様式 道路の位置の指定の権利者一覧 権利を有する権利種別権利を有する者の住所氏名土地の表示 別添申請図書のとおり 道路の位置の指定を承諾します 申請者 住所 氏名 印 ( 注意事項 ) 1. 事前協議承諾後に工事すること ( 位置の指定は道路築造後に本申請することになります ) 当該申請は
第 1 号様式 申請者 印 道路の位置の指定事前協議申請書 建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号の規定により 道路の位置の指定の事前協議を申請します この申請書及び添付図面に記載の事項は 事実と相違ありません 1. 申請者住所 2. 代理人 [ 設計に関する資格 ] 住所 3. 申請地の地名 地番 ( 位置指定道路の部分 ) 4. 用途地域 5. 道路部分の面積 6, 宅地部分の面積 7, 合計面積
物件番号 物件名称小出島住宅用地 伊那市西春近 584 番 自治会 ( 行政区 ) 名小出島 最低売却価格金,450,000 円 連番 登記地目 現況地目 公簿面積m2実測面積m2 1 西春近 584 番 雑種地 雑種地 坪 2 合計
物件番号 2018-1 物件名称西箕輪住宅用地 伊那市西箕輪 40 番 74 自治会 ( 行政区 ) 名西箕輪大萱 最低売却価格 金,110,000 円 連番 登記地目 現況地目 公簿面積m2実測面積m2 1 西箕輪 40 番 74 済宅地宅地 48.14 48.14 12.5 坪 2 合計 48.14 48.14 接面道路 正面 ( 幅員 接道 ) 東側市道 8.4m 12.8m ガードレールあり
( メモ余白 ) - 2 -
第 1 問 次の設例に基づいて, 下記の各問 ( 問 1 ~ 問 3 ) に答えなさい 設例 会社員の A さん (54 歳 ) は, 住宅ローンの返済が終わり, 資金に余裕ができたため, 老後の生活資金の 準備として, いままで経験のなかった資産運用に本格的に取り組んでみたいと考えた 問 1 Aさんは, マ-ケット循環について理解したいと考えた 景気等に関する次の記述のうち, 最も適切なものはどれか
計画書
新潟都市計画地区計画の決定について ( 聖籠町決定 ) 平成 2 9 年度聖籠町 新潟都市計画地区計画の決定 ( 聖籠町決定 ) 新潟都市計画地区計画を次のように決定する 区域の整備 開発及び保 全の方針 地 区 整 備 計 画 名称蓮野長峰山地区地区計画 位置聖籠町大字蓮野地内 面積約 5.3 ha 地区計画の目標 その他当該区域の整備 開 発及び保全に関する方針 地区施設の配置及び規模 建築物に関する事項建築物の用途制限
<TAC> 無断複写 複製を禁じます ( 税 18) 相上 (8)C10-1 相続税法 上級 演習 8 テキスト 2 第 8 回 - 解答 点 - 第一問 問 1 持分の定めのない法人に対し財産の贈与又は遺贈があった場合において 税負担の不当減少を防 止
税 18 この解答速報の著作権は TAC( 株 ) のものであり 無断転載 転用を禁じます 問 1(25 点 ) 1 人格のない社団等及び持分の定めのない法人に対する課税 ⑴ 人格のない社団等に対する課税 ( 法 661)3 人格のない社団等に対し財産の贈与又は遺贈があった場合においては その社団等を個人とみなして これに贈与税又は相続税を課する ⑵ 持分の定めのない法人に対する課税 (
１１総法不審第１２０号
答 申 審査請求人 ( 以下 請求人 という ) が提起した地方税法 ( 以下 法 という ) に基づく不動産取得税賦課処分に係る審査請求につ いて 審査庁から諮問があったので 次のとおり答申する 第 1 審査会の結論 本件審査請求は 棄却すべきである 第 2 審査請求の趣旨本件審査請求の趣旨は 東京都 都税事務所長 ( 以下 処分庁 という ) が請求人に対し平成 2 8 年 10 月 7 日付けで行った別紙物件目録記載の家屋
賃貸等不動産と時価開示
返還期を迎えた事業用定期借地権の実情と課題 土居博輝 1. 借地権の種類 2. 事業用定期借地権付建物の評価方法 3. 再契約の状況 留意事項など 定期借地権制度は平成 4 年 8 月に施行され なかでも 事業用定期借地権については ロードサイド商業店舗を中心に多く活用されており 法施行からおよそ 20 年を経過したことから 期間満了を迎えるケースもみられるようになった さらに 事業用定期借地権については平成
別記様式第 6 鑑定評価書 ( 平成 30 年地価調査 ) 平成 30 年 7 月 23 日提出 基準地番号提出先所属分科会名業者名 ( 有 ) 不動産インベストリサーチ 関 ( 県 ) - 3 宅地 -1 関 ( 県 ) -3 岐阜県 岐阜第 2 分科会 氏名 不動産鑑定士 安藤一成 印 鑑定評価額 1 基本的事項 (1) 価格時点 (2) 実地調査日 (3) 鑑定評価の条件更地としての鑑定評価
市税のしおり2016表紙再3
土固 地定 資 産 税 課税のしくみ 土地に対する課税 評価のしくみ 固定資産評価基準に基づき 地目別に定められた評価方法により評価します １ 地目 地目は 田 畑 あわせて農地といいます 宅地 鉱泉地 池沼 山林 牧場 原野及び雑 種地をいいます 固定資産税の評価上の地目は 登記簿上の地目にかかわりなく その年の１月１日 賦課 期日 の現況の地目によります ２ 地積 地積は 原則として登記簿に登記されている地積によります
○不動産を贈与した場合の申請書の様式・記載例（オンライン庁）
< 記載例 > ( 記載例の解説及び注意事項等は,5 ページ以下を御覧ください ) * この記載例は, 土地又は建物を離婚による財産分与により取得した場合のものです 受付シールを貼るスペースになります, この部分 には何も記載しないでください 登記申請書 登記の目的 所有権移転 原因平成 2 8 年 3 月 3 0 日財産分与 ( 注 1 ) 権利者 郡 町 3 4 番地 ( 住民票コード 12345678901
Microsoft Word - 住宅新報200808
はじめての鑑定実務 第 1 回 - 更地の比準価格の求め方 1- 不動産鑑定工房 不動産鑑定士 菱村寛 今号から何回かに分けて はじめての鑑定実務 と題して寄稿することとなりました 鑑定実務を始めたばかりの方 不動産鑑定と接点があり仕事内容に興味のある方 鑑定士試験受験を志す方に向けて 鑑定実務のイロハ をご紹介したいと思います 私はこれまで約 20 年間 金融機関 鑑定機関 ( 東京 大阪 ) 勤務と自らの鑑定事務所運営を通じて
所得税関係 ( 住宅ローン控除の特例 ) の改正 ⑵ 震災税特法の制度 ( 適用期間の特例 ) の概要東日本大震災によって被害を受けたことにより 住宅ローン税額控除の適用を受けていた家屋 ( 以下 従前家屋等 といいます ) を居住の用に供することができなくなった居住者については その居住の用に供す
所得税関係 ( 住宅ローン控除の特例 ) の改正 目一住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除等の適用期間等に係る特例の改正 8₉0 次 二住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例の創設 8₉2 一住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除等の適用期間等に係る特例の改正 1 改正前の制度の概要 ⑴ 租税特別措置法の制度の概要 1 居住者が 一定の要件を満たす居住用家屋の新築
あるが 人が通り抜けられる状態となっており 効用の増加が認められると判断しているので 1% を加算している 公法上の規制による減価の1% について 用途地域が第一種低層住居専用地域で 建蔽率の差が10% 容積率の差が20% こちらを勘案して1% の減価としている その他減価の整地の3% について 整
第 6 回東京都財産価格審議会 ( 会議要旨 ) 1 日時平成 29 年 11 月 30 日 ( 木 ) 午後 1 時 30 分から午後 3 時 29 分まで 2 場所東京都庁第一本庁舎北塔 42 階特別会議室 A 3 出席会長長谷川新川添義弘藤本則子白木巌山根恭子 松村龍彦岡地宏子角田綾子大久保哲也 4 議案第 13 号土地の買収価格の評定について第 14 号土地の貸付料の評定について第 15 号土地の売払価格及び貸付料の評定について第
函館市工業団地土地の貸付け実施要綱
函館市工業団地等土地の貸付け実施要綱 ( 趣旨 ) 第 1 条この要綱は, 厳しい産業経済情勢の中で, 企業立地を促進し, 本市工業の高度化および地域経済の活性化を図るため, 市長が指定する工業団地の土地に係る 1 0 年以内の購入を条件とする借地借家法 ( 平成 3 年法律第 9 0 号 ) 第 2 3 条第 2 項に定める事業用定期借地権等または民法第 5 9 3 条に定める使用貸借による貸付け
譲渡契約書
収入印紙 建物付 ( 借家人付 ) 土地 譲渡契約書 譲渡人独立行政法人都市再生機構 ( 以下 甲 という ) と譲受人 ( 以下 乙 という ) とは 甲の所有する土地及び建物の譲渡に関して 次のとおり譲渡契約を締結する ( 総則 ) 第 1 条甲は 別記 1 物件目録に表示する土地及び建物 ( 以下 本物件 という ) をこの契約に定める条件で乙に譲り渡し 乙はこれを譲り受けるものとする 2 乙は
<4D F736F F D E E9197BF30395F E82CC A97F B28DB88C8B89CA8A E646F6378>
添付資料 9: 土地の利用履歴等調査概要 土地の利用履歴等調査概要 平成 29 年 7 月 目次 1. 調査対象地... 1 2. 調査期間... 1 3. 土地利用履歴調査結果概要... 2 4. 地形 地質調査及び活断層調査... 7 1. 調査対象地 (1) 所在地番 愛知県知多郡東浦町大字石浜字三本松 1-1 他 愛知県知多郡東浦町大字石浜字吹付 2-1 他 (2) 地目 宅地 (3) 敷地面積
<4D F736F F D AE8E598AD392E895F18F568AEE8F AF8AD4816A>
不動産鑑定報酬基準 不動産鑑定報酬基準 当社にご依頼いただく不動産の鑑定評価については 以下に定める報酬額を申し受けます [Ⅰ] 不動産鑑定報酬 ( 基本報酬額 ) 1. 物件ごとの調査時における評価額をもとに 評価対象不動産の類型に応じて 別表の基本鑑定報酬額表に定める額とします (1) 報酬額算定の基礎となる評価額は 次に掲げるもの及び極めて特殊なものを除き鑑定評価書に表示した鑑定評価額とします
1. 住宅地価格査定マニュアル 改訂の概要 (1) 大都市圏版 と 標準版 の区分を廃止し 一本化 1 改訂前は 査定地 ( 事例地 ) が所在する地理的要因に基づき大都市圏版または標準版のいずれかを査定者が選択し かつ 大都市圏版と標準版では各査定項目の評点について異なる設定としていますが 改訂で
平成 28 年 8 月 4 日 報道機関関係者各位 公益財団法人不動産流通推進センター WEB 版既存住宅価格査定マニュアル の改訂について ( 住宅地価格査定マニュアル マンション価格査定マニュアルの改訂 ) 当センターでは 宅地建物取引業法により宅建業者に対し義務付けられている 媒介契約の締結に際して 価額又は評価額について意見を述べるときは その根拠を明示しなければならない 旨の規定に関し 昭和
エ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計は 現に存する建築物又は現に建築の工事中の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計を超えないこと オ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影部分の形状は 現に存する建築物又は現に建築の工事
平成 26 年 3 月 17 日 25 文都計第 10304 号 東京都市計画高度地区 ( 文京区決定 ) 特例の認定に関する基準 都市計画法 ( 昭和 43 年法律第 100 号 以下 法 という ) 第 8 条第 1 項第 3 号の規定により 定める東京都市計画高度地区 ( 文京区決定 ) 計画書 ( 以下 計画書 という ) 第 3 項に関する基準 を 以下のとおり定める 第 1 用語の定義
契約をするとき 契約書に貼る印紙税不動産取引で取り交わす契約書は 印紙税の対象となります 具体的には 不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書 土地賃貸借契約書 ローン借入時の金銭消費貸借契約書等がこれに当たります 印紙税の額は 契約書に記載された金額によって決定されます 原則として 収入印紙を課税
不動産を購入したときの税金 契約をするとき 契約書に貼る印紙税不動産取引で取り交わす契約書は 印紙税の対象となります 具体的には 不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書 土地賃貸借契約書 ローン借入時の金銭消費貸借契約書等がこれに当たります 印紙税の額は 契約書に記載された金額によって決定されます 原則として 収入印紙を課税文書となる契約書に貼付し 消印をすることで印紙税の納付を行います 同じ契約書を複数作った場合は
日本基準基礎講座 有形固定資産
有形固定資産 のモジュールを始めます Part 1 は有形固定資産の認識及び当初測定を中心に解説します Part 2 は減価償却など 事後測定を中心に解説します 有形固定資産とは 原則として 1 年以上事業のために使用することを目的として所有する資産のうち 物理的な形態があるものをいいます 有形固定資産は その性質上 使用や時の経過により価値が減少する償却資産 使用や時の経過により価値が減少しない非償却資産
契約書（標準）
土地売買契約書 ( 案 ) 収入 印紙 円 土地売買契約書 ( 案 ) 大阪市 ( 以下 甲 という ) と ( 事業予定者 ) ( 以下 乙 という ) とは 次の条項により土地の売買契約を締結する ( 売買土地 ) 第 1 条甲は 末尾記載の土地 ( 以下 本件土地 という ) を 現状有姿のまま乙に売り渡し 乙は 本件土地の所在及び地積等を確認して甲から買い受ける ( 売買代金 ) 第 2 条売買代金は
番号提出先所属分科会名業者名清水事務所 2 宅地 1 2 岐阜県 価格時点 形状 台形 1:1 住宅 W2 平成 29 年 7 月 日 飛騨市古川町杉崎字細江 109 番 外 5,100,000 一般住宅 農家住宅が混在する住宅地域 14,400 南西 8.5m 市道 杉崎 50m 倍
番号提出先所属分科会名業者名清水事務所 1 宅地 1 1 岐阜県 価格時点 形状 1:2 住宅 W2 平成 29 年 7 月 日 飛騨市古川町栄 2 丁目 5 番 11 古川町栄 251 8,00,000 一般住宅 店舗等が混在する地域 0,400 南西 6.5m 市道 飛騨古川 960m 264 25,000 ( 都 )1 住居 (60,200) ( ) 倍 標準的画地の形状等 東 60 m 西
１１総法不審第１２０号
答 申 審査請求人 ( 以下 請求人 という ) が提起した地方税法 ( 以下 法 という ) に基づく不動産取得税賦課処分に係る審査請求につい て 審査庁から諮問があったので 次のとおり答申する 第 1 審査会の結論 本件審査請求は 棄却すべきである 第 2 審査請求の趣旨本件審査請求の趣旨は 東京都 都税事務所長 ( 以下 処分庁 という ) が請求人に対し平成 2 9 年 2 月 7 日付けで行った別紙物件目録記載の家屋
相続財産の評価P64~75
18 相続財産の評価 １ 相続財産の評価額は国税庁が決めた評価の仕方 財産 評価基本通達 で行う １ 路線価方式とは 路線価とは国税庁が道路に設定する 1 当たりの土地の 相続財産の金銭価値を見積もる方法には いろいろなや 金額のことです 毎年 1 月 1 日時点で評価されている公 に公平さが保てません そこで 国税庁は相続財産の評価 線価をもとにその形状 接道状況によって決められている り方があります
スライド 1
新曽中央西地区における 戸田都市計画の変更 ( 原案 ) の 説明公聴会 平成 24 年 11 月 戸田市都市整備部都市整備課 1 説明公聴会の内容 1. 用途地域の変更 ( 原案 ) について 2. 準防火地域の指定 ( 原案 ) について 3. 新曽中央西地区地区計画の策定 ( 原案 ) について 2 1. 用途地域の変更 ( 原案 ) について 3 (1) 用途地域の概要 用途地域とは 住宅地としての生活環境を守ることや
鹿嶋市都市計画法の規定による市街化調整区域における
鹿嶋市市街化調整区域における開発行為の許可等の基準に関する条例施 行規則 ( 趣旨 ) 第 1 条この規則は, 鹿嶋市市街化調整区域における開発行為の許可等の基準に関する条例 ( 平成 20 年条例第 3 号 以下 条例 という ) の施行に関し必要な事項を定めるものとする ( 条例第 3 条の規則で定める場合 ) 第 2 条条例第 3 条の規則で定める場合は, 条例第 4 条第 1 項及び条例第
ウ商業地等である 町の土地の平成 28 年度分の固定資産税の課税標準額は 法附則第 18 条第 5 項及び第 25 条第 5 項の規定により 課税標準となるべき価格に0.7を乗じた額となる なお 岐阜市税条例 ( 昭和 25 年岐阜市条例第 14 号 以下 条例 という ) においては これと異なる
答申番号 : 平成 28 年答申第 1 号 答申日 : 平成 28 年 12 月 12 日 答申書 第 1 審査会の結論 本件審査請求は 棄却されるべきである 第 2 審査関係人の主張の要旨 1 審査請求人の主張岐阜市長が行った平成 28 年度固定資産税 都市計画税の賦課処分 ( 以下 本件処分 という ) に係る年税額 XXX 円を XXX 円からXXX 円程度までに変更するよう求める (1) 町の土地についてア
Ⅰ. 鑑定評価額 金 510,000,000 円也 Ⅱ. 対象不動産の表示 < 土地 > 所在地 大阪府大阪市 区 登記簿上の所有権者 法人 A 社地目地番登記面積 ( m2 ) 公簿現況 番宅地宅地 3, < 建物 > 所在地 大阪府大阪市 区 登記簿上の所有権者 法人 A 社 家屋番
平成 年 12 月 20 日 法人 A 社代表取締役 B 殿 不動産鑑定評価書 113-0022 東京都文京区千駄木 2-3 0-1 - 3 0 5 不動産鑑定士 税理士髙 隆明事務所東京都知事登録 (2) 第 2298 号 TEL:03-5815-5941 FAX:03-5815-5942 不動産鑑定士税理士髙 隆明 - 1 - Ⅰ. 鑑定評価額 金 510,000,000 円也 Ⅱ. 対象不動産の表示
〔問 1〕 Ａは自己所有の建物をＢに賃貸した
( 宅建 ) 要点解説講義 要点確認テスト 4 権利関係 4 問題 制限時間 20 分 問 1 Aは 所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者 Bに請け負わせたが Bの工事によりこの塀は瑕疵がある状態となった Aがその後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し Cが占有使用しているときに この瑕疵により塀が崩れ 脇に駐車中の D 所有の車を破損させた A B 及びCは この瑕疵があることを過失なく知らない
２
平成 24 年 12 月 10 日 建築基準法等の規定により特定行政庁が指定する事項等について 建築基準法 ( 昭和 25 年法律第 201 号 以下法という ) 及び建築基準法施行令 ( 昭和 25 年政令第 338 号 以下令という ) の規定により特定行政庁が定めることとされる事項等をまとめています 都市計画法 ( 昭和 43 年法律第 100 号 以下都計法という ) の規定による 都市計画
日南町定期借地権付
日南町借地権付 土地募集要項 概要説明 鳥取県日南町 募集要項 募集区画 生山定住促進団地 対象区画数 8 区画の内 4 区画 区画面積 219.29 m2~246.85 m2 (66 坪 ~74 坪 ) 貸付賃料 ( 年額 ) 29,800 円 ~32,900 円 申込み受付 申込受付期間 第 1 次募集期間が終了し随時申込中です ( 土 日曜 祝日は除きます ) 申込受付時間 午前 9 時 00
売買物件 ( 土地 )(2/5) 赤文字は 必須項目です 必ず入力してください 緑文字は 全角で入力してください 価格 価格 坪単価どちらか一方のみ必須入力 価格 総額売りの場合 万円単位で入力する ( 例 )1 億 5000 万円の場合は と入力する 坪単価 分
本節では 物件登録時の種別ごとの入力のポイントを説明します 操作手順については 以下を参照してください 操作編 1.1.1 物件を新規登録する P.1-4 (1) 売買物件登録 < 売買物件登録 ( 売土地 )> 画面の入力のポイント 売買物件 ( 土地 )(1/5) 文字は 必須項目です 必ず入力してください 緑文字は 全角で入力してください 一時保存できる 分類 1 オークションオークション物件の場合
N 譲渡所得は 売却した土地や借地権 建物などの所有期間によって 長期譲渡所得 と 短期譲渡所得 に分けられ それぞれに定められた税率を乗じて税額を計算します この長期と短期の区分は 土地や借地権 建物などの場合は 売却した資産が 譲渡した年の1 月 1 日における所有期間が5 年以下のとき 短期譲
譲渡所得税 N 譲渡所得とは簡単にいえば資産の譲渡による所得のことですが この譲渡とは 通常の売買のほか 交換 収用 競売 現物出資 代物弁済などの有償譲渡 法人に対する贈与などの無償譲渡も含まれます なお 譲渡所得は 毎年必ず発生する所得ではなく臨時的に発生する所得であるため その人の他の所得と切り離して課税される申告分離課税という特別な課税の方式がとられています ( たな卸資産 山林を譲渡した場合を除きます
PowerPoint プレゼンテーション
参考資料 都市計画について 用途地域 阿佐ヶ谷駅北東地区における建築物の高さに関する主な制限 地区計画 地区計画の事例 ( 練馬駅南口 ) 道路について すぎなみの道づくり ( 道路整備方針 ) 道路整備の事例 ( 江古田北部地区 ) 自転車ネットワーク計画 1 用途地域 用途地域とは 用途地域制度は 土地利用の現況や動向と 都市計画区域マスタープラン ( 東京都 ) で示される将来の土地利用の方向を踏まえ
平成 29 年 月 9 日提出 番号提出先所属分科会名業者名 ( 有 ) 横幕不動産鑑定事務所 2 宅地 2 岐阜県 岐阜第 横幕輝俊 基本的 () 価格時点 実地調査日 () 鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 () 所在及び地番並びに 住居表示 等 形状 :2 平成 29 年 月 日 平成 29
平成 29 年 月 9 日提出 番号提出先所属分科会名業者名 ( 有 ) 横幕不動産鑑定事務所 2 宅地 2 岐阜県 岐阜第 横幕輝俊 基本的 () 価格時点 実地調査日 () 鑑定評価の条件更地としての鑑定評価 () 所在及び地番並びに 住居表示 等 形状 :2 平成 29 年 月 日 平成 29 年 6 月 2 日 羽島市小熊町島 2 丁目 69 番,000,000 一般のほかアパート等も見られる地域
< F2D A7926E8AEE8F8095D2967B95B C52E6A74>
第 10 節 既存権利者の自己用建築物等の用に供する開発行為 法第 34 条第 13 号 法第 34 条第 13 号区域区分に関する都市計画が決定され 又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際 自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し 又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で 当該都市計画の決定又は変更の日から起算して6
Microsoft Word - 報酬基準.docx
不動産鑑定報酬基準 平成 19 年 7 月改定 不動産鑑定報酬基準 当社にご依頼をいただく不動産鑑定評価については 以下に定める報酬額を申し受けます I 不動産鑑定報酬 ( 基本報酬額 ) 1 物件ごとの調査時における評価額をもとに 評価対象不動産の類型に応じて 次頁の基本鑑定報酬額表に定める額とします (1) 報酬額算定の基礎となる評価額は 次に掲げるもの及び極めて特殊なものを除き鑑定評価書に表示した鑑定評価額とします
目 次 1 固定資産税と固定資産税評価 1 1 固定資産税とは 1 2 固定資産税の課税のしくみ 2 (1) 固定資産税を納める人 ( 納税義務者 ) 2 (2) 税額の計算 2 2 固定資産税評価のあらまし 1 固定資産税評価の意義 2 固定資産税評価によって求める価格とは 3 固定資産の価格を求
固定資産税評価のあらまし - 土地 家屋を中心に - の 物 の 事 し を け た の 目 次 1 固定資産税と固定資産税評価 1 1 固定資産税とは 1 2 固定資産税の課税のしくみ 2 (1) 固定資産税を納める人 ( 納税義務者 ) 2 (2) 税額の計算 2 2 固定資産税評価のあらまし 1 固定資産税評価の意義 2 固定資産税評価によって求める価格とは 3 固定資産の価格を求める方法 4
第 1 基本的事項 1 業務内容についての順守事項本業務を行う不動産鑑定士又は不動産鑑定士補 ( 以下 不動産鑑定士等 という ) は 本業務が単に個別地点について行う鑑定評価と異なり 同一価格時点で大量に行う鑑定評価であり 特に面的な価格の均衡が求められる固定資産税評価のための基礎資料を作成するも
固定資産税評価 ( 土地 ) における鑑定評価実施要領 本市における平成 30 年度の固定資産 ( 土地 ) 評価替えに係る標準宅地及び標準畑の鑑定評価業務については 本要領の定めるところにより実施するものとする ただし 本要領に定めのない事項については 適宜 浦添市総務部資産税課 ( 以下 資産税課 という ) と協議のうえ 行うものとする 1 第 1 基本的事項 1 業務内容についての順守事項本業務を行う不動産鑑定士又は不動産鑑定士補
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第 68 回税理士試験 解答速報 固定資産税 本解答は平成 30 年 8 月 10 日 16 時に学校法人大原学園が独自に作成したもので 予告なしに内容を変更する場合があります また 本解答は学校法人大原学園が独自の見解で作成 / 提供しており 試験機関による本試験の結果等について保証するものではありません 本解答の著作権は学校法人大原学園に帰属します 無断転用 転載を禁じます 本試験模範解答 固定資産税
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固定資産税標準宅地 路線価等鑑定評価業務 特記仕様書 第 1 章総則 ( 目的 ) 第 1 条本業務は 多賀城市 ( 以下 甲 という ) が平成 33 年度評価替えにおける適正で均衡のとれた固定資産 ( 土地 ) の評価のため 適正な価格バランスを有した路線価を付設し その算定根拠等の基礎資料を作成することを要旨とする ( 書類の提出 ) 第 2 条本業務の受託者 ( 以下 乙 という ) は 契約後速やかに
地方公共団体等による土地の先買い制度について 公有地の拡大の推進に関する法律とは県や市町村等が公共事業を円滑に進めていくためには 事業に必要な用地を前もって取得し 安定的に確保しておく必要があります このため 公有地の拡大の推進に関する法律 ( 以下公拡法と表記 ) に基づく土地の先買い制度がありま
地方公共団体等による土地の先買い制度について 公有地の拡大の推進に関する法律とは県や市町村等が公共事業を円滑に進めていくためには 事業に必要な用地を前もって取得し 安定的に確保しておく必要があります このため 公有地の拡大の推進に関する法律 ( 以下公拡法と表記 ) に基づく土地の先買い制度があります 有償譲渡の届出 ( 第 4 条 ) 公拡法第 4 条は 土地所有者が民間取引によって 以下の要件を満たす土地を有償で譲渡しよう
N 譲渡所得は 売却した土地や借地権 建物などの所有期間によって 長期譲渡所得 と 短期譲渡所得 に分けられ それぞれに定められた税率を乗じて税額を計算します この長期と短期の区分は 土地や借地権 建物などの場合は 売却した資産が 譲渡した年の1 月 1 日における所有期間が5 年以下のとき 短期譲
譲渡所得税 N 譲渡所得とは簡単にいえば資産の譲渡による所得のことですが この譲渡とは 通常の売買のほか 交換 収用 競売 現物出資 代物弁済などの有償譲渡 法人に対する贈与などの無償譲渡も含まれます なお 譲渡所得は 毎年必ず発生する所得ではなく臨時的に発生する所得であるため その人の他の所得と切り離して課税される申告分離課税という特別な課税の方式がとられています ( 棚卸資産 山林を譲渡した場合を除きます
13. 平成 29 年 4 月に中古住宅とその敷地を取得した場合 当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から 1/2 に相当する額が減額される 14. 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合 当該改築により増加した価格を課税標準として不動産 取得税が課税される 15. 不動産取得税は 相続 贈与
名前 第 1 日目 税 不動産取得税 1. 不動産取得税は 不動産の取得に対して課される税であるので 法人の合併により不動産を取得した場 合にも 不動産取得税は課される 2. 不動産取得税は 不動産の取得に対して 当該不動産の所在する市町村において課する税であり その 徴収は普通徴収の方法によらなければならない 3. 相続による不動産の取得については 不動産取得税が課される 4. 不動産取得税の課税標準となるべき額が
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物件番号 作成日 : 202 年 7 月 25 日 不動産鑑定士による 物件査定書 The Property Assessment Report ご注意 本査定書は 不動産の鑑定評価に関する法律 に基づく鑑定評価ではございません 本査定書は宅地建物取引業法第 35 条に定める 重要事項説明 ではございません 本査定書の内容は 取引時または引渡時までに変動する場合がございます 本査定書の著作権の知的財産権は法令により保護されております
目 次 調査結果について 1 1. 調査実施の概要 3 2. 回答者の属性 3 (1) 主な事業地域 3 (2) 主な事業内容 3 3. 回答内容 4 (1) 地価動向の集計 4 1 岐阜県全域の集計 4 2 地域毎の集計 5 (2) 不動産取引 ( 取引件数 ) の動向 8 1 岐阜県全域の集計
岐阜県における 土地価格と不動産取引の動向に関するアンケート調査結果 ~ 岐阜県不動産市況 DI 調査 ~ ( 平成 27 年 4 月 1 日基準点 ) 平成 27 年 5 月 協賛岐阜県 公益社団法人岐阜県宅地建物取引業協会 公益社団法人岐阜県不動産鑑定士協会 目 次 調査結果について 1 1. 調査実施の概要 3 2. 回答者の属性 3 (1) 主な事業地域 3 (2) 主な事業内容 3 3.
b c.( 略 ) 2 不動産取得税の軽減に係るの発行信託会社等の地方税法附則第 11 条第 12 項に基づく不動産取得税の軽減のための同法施行令附則第 7 条第 12 項に規定するの発行等については 以下のとおり取り扱うものとする イ ロ.( 略 ) 載があること c d.( 略 ) 2 不動産取
Ⅵ. 監督上の評価項目と諸手続 ( 投資運用業 ) 旧 Ⅵ-3-3-5 の発行 (1) 信託会社等に対するの発行 1 所有権の移転の登録免許税の軽減に係るの発行信託会社等の租税特別措置法第 83 条の 3 第 2 項の規定に基づく登録免許税軽減のための同法施行規則第 31 条の 6 第 2 項に規定するの発行等については 以下のとおり取り扱うものとする なお 当該信託会社等が租税特別措置法第 83