所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 みを取得する場合 ( すなわち金銭で支払を受ける部分がない場合 ) には その換地処分により譲渡をした土地の全部について課税の繰延べが認められますが 本人の希望により一部換地として取得し 残りは金銭で支払を受ける場合には この金銭部分 ( 清

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1 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 目一被災市街地復興土地区画整理事業による換地処分に伴い代替住宅等を取得した場合の譲渡所得の課税の特例の創設 878 二被災市街地復興土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除の特例等の創設 881 次三被災居住用財産の敷地に係る譲渡期限の延長の特例の創設 885 四買換資産の取得期間等の延長の特例の創設 886 一被災市街地復興土地区画整理事業による換地処分に伴い代替住宅等を取得した場合の譲渡所得の課税の特例の創設 1 創設の趣旨等 ⑴ 被災市街地復興土地区画整理事業について今回の東日本大震災により被害を受けた地域の中には その緊急かつ健全な復興を図るための方策の一つとして 被災市街地復興特別措置法による被災市街地復興土地区画整理事業の施行が予定されています 被災市街地復興土地区画整理事業とは 被災市街地復興推進地域内の土地区画整理事業の施行区域として都市計画決定された区域内で行われる土地区画整理事業をいい その市街地の緊急かつ健全な復興 またその復興に必要な住宅の供給といった観点から 一般の土地区画整理事業とは異なった事業手法をとることができます 具体的には この被災市街地復興土地区画整理事業において 1 その施行区域内の宅地の所有者が その宅地の一部について換地を定めず その宅地について交付されるべき清算金に代えてその宅地についての換地に施行者が建設する住宅 ( 自己の居住の用に供するものに限ります ) を与えられるべき旨を申し出たときは その換地計画において 換地及びその住宅を与えるように定めること ( 被災市街地復興特別措置法 151) 2 その施行区域内の宅地の所有者が その宅地の全部について換地を定めず その宅地について交付されるべき清算金に代えてその施行区域外に施行者が建設又は取得をする住宅等 ( 住宅及びその敷地又は区分所有権の目的となる建築物の部分で住宅の用途に供するもの及びその建築物の敷地に関する権利をいい 自己の居住の用に供するものに限ります ) を与えられるべき旨を申し出たときは その換地計画において その住宅等を与えるように定めること ( 被災市街地復興特別措置法 15 2 ) ができることとされています ⑵ 租税特別措置法の譲渡所得の課税の特例との関係租税特別措置法の譲渡所得の課税の特例では 土地区画整理事業により土地を提供して換地の 878

2 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 みを取得する場合 ( すなわち金銭で支払を受ける部分がない場合 ) には その換地処分により譲渡をした土地の全部について課税の繰延べが認められますが 本人の希望により一部換地として取得し 残りは金銭で支払を受ける場合には この金銭部分 ( 清算金 ) については譲渡益課税が行われます ( 措法 33の 3 1) そして 上記 ⑴1のように 清算金に代えて与えられる住宅を取得した場合についても その清算金を元手に新たに住宅を取得したことと何ら変わらず 本来であればその住宅部分については譲渡益課税が行われます また 上記 ⑴2のように 土地区画整理事業により土地を提供して土地区画整理の施行区域外において与えられる土地 住宅を取得した場合は換地に該当せず 全額清算金を受け取った上で施行区域外において新たに土地 住宅を取得したことと同じであり こちらも本来であれば全額譲渡益課税が行われます しかしながら 東日本大震災が東北地方に甚大な被害を与え 市街地の緊急かつ健全な復興を推進する必要があり また 被災者等のための住宅の確保やこれに資する住宅立地を促進する観点から 被災市街地復興土地区画整理事業の換地処分により換地とともに与えられる住宅を取得した場合には その住宅部分についても取得価額の引継ぎ等による課税の繰延べを認めるとともに 土地区画整理の施行区域外において与えられる土地 住宅を取得した場合であっても 換地処分により譲渡した土地の全部について取得価額の引継ぎ等による課税の繰延べを認める特例が創設されました 2 譲渡所得の課税の特例の内容 ⑴ 概要個人が その有する土地等 ( 土地及び土地の上に存する権利をいい 棚卸資産その他これに準ずる資産を除きます ) で特定被災市街地復興推進地域内にあるものについて被災市街地復興特別措置法で定める被災市街地復興土地区画 整理事業が施行され その土地等に係る換地処分により代替住宅等を取得したときは 譲渡所得の課税上 その換地処分により譲渡した土地等 ( 代替住宅等とともに清算金を取得した場合又は保留地が定められた場合には 譲渡した土地等のうち清算金の額又は保留地の対価の額に対応する部分以外の部分 ) の譲渡がなかったものとして いわゆる取得価額の引継ぎ等による課税の繰延べが認められます ( 震災税特法 11の 4 1 ) ( 注 ) 特定被災市街地復興推進地域とは 東日本大震災により被害を受けた市街地の土地の区域として被災市街地復興特別措置法第 5 条第 1 項の規定により都市計画に定められた被災市街地復興推進地域をいいます ( 震災税特法 11の 4 1) この地域内では 災害発生日から 2 年以内の日で都市計画に定める日までの期間 建築行為等の制限が行われることになります ( 被災市街地復興特別措置法 ) ⑵ 譲渡資産及び取得資産の範囲この特例の適用対象とされる譲渡資産は 被災市街地復興土地区画整理事業の換地処分により譲渡をした土地等で特定被災市街地復興推進地域内にあるものとされています ただし 棚卸資産又は雑所得の基因となる土地等は譲渡資産に該当しません ( 震災税特法 11の 4 1 震災税特令 13の 3 1) また この特例の対象とされる取得資産である代替住宅等とは 被災市街地復興土地区画整理事業が施行された場合におけるその譲渡をした土地等に係る換地処分により取得した次の資産とされています ( 震災税特法 11の 4 1) 1 土地等及びその土地等の上に建設された被災市街地復興特別措置法第 15 条第 1 項に規定する住宅 2 被災市街地復興特別措置法第 15 条第 2 項に規定する住宅等 ( 住宅及びその敷地又は区分所有権の目的たる建築物の部分で住宅の用に供するもの及びその建築物の敷地に関する権 879

3 東日本大震災の被災者等に係る臨時特例法関係 ( 平成 23 年 12 月改正 ) 利をいい 自己の居住の用に供するものに限ります ) ⑶ 清算金等がある場合の課税方法等換地処分によって代替住宅等のみを取得した場合には その換地処分による譲渡はなかったものとされますが その換地処分により代替住宅等のほかに清算金又は被災市街地復興特別措置法第 17 条第 1 項の規定により定められた保留地の対価を取得した場合には 換地処分により譲渡をした土地等のうち その清算金の額又はその保留地の対価の額に対応する部分以外の部分 ( 次の算式により求められる部分 ) について譲渡がなかったものとされます ( 震災税特法 11 の 4 1 震災税特令 13の 3 2) 算式 換地処分により譲渡をした土地 等の価額 換地処分により取得した代替住宅等の価額 A A+ 清算金又は保留地の対価の額 したがって 換地処分に伴い代替住宅等とともに清算金又は保留地の対価を取得した場合は その譲渡をした土地等のうちその清算金の額又は保留地の対価の額に対応する部分の譲渡があったものとして課税が行われることになります この場合の譲渡所得の計算を算式で示すと次のとおりです 算式 清算金又は保清算金留地の対価の譲渡又は保譲渡額 - 資産 + = 譲渡益留地の費用の取清算金対価の代替得費又は保額住宅 +留地の等の対価の価額額 ( 注 1) 上記の保留地の対価の額に対応する部分については 譲渡所得課税の対象となりますが 後述二 2⑶の 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500 万円特別控除の特例 の適用があります ( 震災税特法 11の 5 4) ( 注 2) 上記の清算金はその土地等の権利者の任意申出により換地が定められなかったことにより支払われたもの ( 土地区画整理法 90) に該当しますので その清算金で代替資産を取得しても 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 ( 措法 331 三 ) 等の適用はありません なお 代替住宅等とともに取得した清算金又は保留地の対価について上記の課税が行われる場合には 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 31の 2 ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 31の 3 ) 換地処分に伴い土地等を取得した場合の課税の特例 ( 措法 33の 3 ) 等は適用されません ( 震災税特法 11の 4 4 震災税特令 13の 3 5) ( 注 ) 換地処分に伴い代替住宅等を取得した場合において 租税特別措置法の換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 ( 措法 33 の 3 ) の適用を受ける場合には その代替住宅等は清算金に 代替住宅等の価額は清算金の額にそれぞれ該当するものとみなされます ( 震災税特法 11の 4 5) ⑷ 申告書への記載要件等この特例の適用を受けようとする者は その年分の確定申告書に その旨を記載するとともに 被災市街地復興土地区画整理事業の施行者から交付を受けた次に掲げる書類を添付することが必要になります ( 震災税特法 11の 4 23 震災税特規 3 の 6 ) 1 換地処分により譲渡をした土地等及び取得をした代替住宅等の登記事項証明書 2 換地計画に関する図書 ( 換地設計 各筆換地明細 各筆各権利別清算金明細及び保留地その他の特別の定めをする土地の明細の記載があるものに限ります ) の写し ( 施行者の換地計画に関する図書の写しである旨の記載があるものに限ります ) 3 清算金又は保留地の対価を取得する場合に 880

4 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 は 施行者の清算金又は保留地の対価の支払をした旨を証する書類 ( 清算金の額又は保留地の対価の額の記載があるものに限ります ) ⑸ 取得時期及び取得価額の引継ぎ換地処分により取得をした代替住宅等について その後に譲渡 相続 遺贈又は贈与があった場合において その代替住宅等について譲渡所得の金額を計算するときの代替住宅等の取得時期は 換地処分により譲渡をした土地等の取得時期を引き継ぐこととされ 代替住宅等の取得価額は 譲渡資産の取得費のうち代替住宅等に見合う部分の金額とすることとされており 具体的には 次に掲げる場合に応じ それぞれ次に定める金額 ( 代替住宅等の取得に要した経費がある場合には 当該経費の額を加算した金額 ) になります ( 震災税特法 11の 4 6 震災税特令 13の 3 3) 1 代替住宅等のみを取得した場合次により計算した金額譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 2 代替住宅等とともに清算金又は保留地の対 価を取得した場合次により計算した金額 譲渡資産譲渡 + の取得費費用 代替住宅等の価額 代替住宅等の価額 清算金又は + 保留地の対価の額 3 代替住宅等の価額が譲渡資産の価額より大きいため 換地処分に際してその差額 ( 清算金 ) を支出した場合次により計算した金額譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 + 清算金の額 ⑹ 従前地の上にある建物等の除却に伴い補償金を取得した場合の課税の特例換地処分により譲渡をした土地等でこの特例の適用を受けるものの上にある建物等の資産 ( 棚卸資産を除きます ) が被災市街地復興土地区画整理事業の施行により除却されることになった場合において その資産の損失に対する補償金を取得するときは その補償金については その者の選択により 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例又は収用交換等の場合の5,000 万円特別控除の適用を受けることができます ( 震災税特令 13の 3 4) 二被災市街地復興土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除の特例等の創設 1 創設の趣旨等東日本大震災からの復興を支援するため 住宅建設 宅地造成の事業を円滑に推進する観点から 公共施設の整備改善事業や市街地開発事業の用に供するために土地等が買い取られる場合等について特別控除の特例等の措置が創設されました 2 譲渡所得の課税の特例の内容 ⑴ 収用交換等の場合の5,000 万円特別控除等の特例 1 特例の内容個人の有する土地等 ( 棚卸資産等を除きます ) が 次に掲げる場合に該当することとなった場合には その土地等は租税特別措置法の収用等に伴い代替資産を取得した場合の 課税の特例 ( 措法 331 二 ) で定める 資産について買取りの申出を拒むときは土地収用法等の規定に基づいて収用されることとなる場合において 当該資産が買い取られ 対価を取得するとき のその資産 買取り及び対価並びに収用されることとなる場合にそれぞれ該当するものとみなして 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例又は収用交換等の場合の5,000 万円特別控除 ( 以下 5,000 万円特別控除等 といいます ) の適用を認める特例が創設されました ( 震災税特法 11の 5 1 ) イ地方公共団体又は独立行政法人都市再生機構が特定被災市街地復興推進地域において施行する被災市街地復興土地区画整理事業で土地区画整理法第 109 条第 1 項に規定 881

5 東日本大震災の被災者等に係る臨時特例法関係 ( 平成 23 年 12 月改正 ) する減価補償金を交付すべきこととなるものの施行区域内にある土地等について これらの者がその被災市街地復興土地区画整理事業として行う公共施設の整備改善に関する事業の用に供するために これらの者 ( 土地開発公社を含みます ) に買い取られ 対価を取得する場合 ( 注 ) 特定被災市街地復興推進地域及び被災市街地復興土地区画整理事業については 前述一の 被災市街地復興土地区画整理事業による換地処分に伴い代替住宅等を取得した場合の譲渡所得の課税の特例の創設 を参照してください ロ地方公共団体又は独立行政法人都市再生機構が特定住宅被災市町村の区域において施行する都市再開発法による第二種市街地再開発事業の施行区域内にある土地等について その第二種市街地再開発事業の用に供するために これらの者 ( 土地開発公社を含みます ) に買い取られ 対価を取得する場合 ( 注 ) 特定住宅被災市町村とは 東日本大震災により被災市街地復興特別措置法第 21 条に規定する住宅被災市町村となった市町村をいいます ( 震災税特法 11の 5 1 二 ) 2 租税特別措置法の課税の特例との関係イ被災市街地復興土地区画整理事業に係る措置土地区画整理事業を施行する場合に 新たに必要となる道路などの公共施設用地は減歩 ( 各地権者の換地面積を整理前より減らすこと ) によって確保することが一般的であり 減歩を行うことにより各地権者の換地面積は小さくなりますが 通常 土地区画整理により土地の価値が上昇するため 従前と従後の土地の価値はほぼ見合うことになります ところが 市街地においては 土地区画整理による土地の価値の上昇がほとんど見込めない場合もあり 従前と従後の土地の 価値は減歩した分だけ減少してしまうといった事例も見受けられるところです このような場合に 土地区画整理法においては 減歩に伴う土地の価額の減少の補償として減価補償金を地権者に支払うことが規定されています ( 土地区画整理法 109) ただ 実際には あらかじめ 公共施設用地に充てる土地を一部地権者の協力のもとに確保しておくことにより 結果として減価補償金を支払う必要のない形で土地区画整理事業が行われることが通例とされています 土地区画整理事業自体には収用権が付与されていませんが これは 減価補償金として予定されていた金銭で公共施設用地を買い取ることと同じであることから 減価補償金の支払がある場合と同様に このような買取りの対価についても 租税特別措置法では5,000 万円特別控除等の適用が認められています この5,000 万円特別控除等は 土地区画整理事業が施行された後の買取りについてのみその適用が認められていますが 今回の特例は その土地区画整理事業の施行前に 将来土地区画整理事業が行われる区域 ( 施行区域 ) 内の土地について事前に買い取って 最終的に公共施設用地に充てられる場合には 租税特別措置法で定める特例より前倒ししてこの5,000 万円特別控除等の適用を認めるものです ロ第二種市街地再開発事業に係る措置第二種市街地再開発事業は 公共性 緊急性が著しく高い事業で 一旦施行地区内の再開発すべき建物 土地を全て施行者である市町村が買取り又は収用して市街地再開発事業を行うものです 租税特別措置法においては この土地の全部を市町村が買い取る場合には 市町村に収用権があることから5,000 万円特別控除等の適用が認められています この5,000 万円特別控除等は 市町村が 882

6 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 買い取る前に土地開発公社がいわゆる代行買収や事前買取りをするような場合には認められていませんが 今回創設された特例により 土地開発公社が市町村に代わって先に買い取るというような場合にもこの 5,000 万円特別控除等の適用を認めるものです 3 添付書類この特例の適用を受ける場合には 確定申告書に次に掲げる書類を添付する必要があります ( 震災税特規 3 の 7 1~3) イ上記 1イに該当する場合次に掲げる書類イ国土交通大臣 ( 被災市街地復興土地区画整理事業を施行する者が市町村である場合には 県知事 ) のその被災市街地復興土地区画整理事業が減価補償金を交付すべきこととなる土地区画整理法による土地区画整理事業となることが確実であると認められる旨を証する書類ロ被災市街地復興土地区画整理事業を施行する者の被災市街地復興土地区画整理事業に係る公共施設の整備改善に関する事業の用地に充てるための土地等の買取りにつき国土交通大臣又は県知事の承認を受けてその被災市街地復興土地区画整理事業の施行区域内にある土地等を買い取った旨を証する書類 ( 土地等の所在地及び面積並びに土地等の買取りの年月日及び買取りの対価の額並びに土地等が被災市街地復興土地区画整理事業を施行する者に代わってその施行する者以外の者により買い取られたときは買い取った者の名称及び所在地の記載があるものに限ります ) ロ上記 1ロに該当する場合国土交通大臣の次に掲げる事項を証する書類 ( 土地等の所在地及び面積並びに土地等の買取りの年月日及び買取りの対価の額並びに第二種市街地再開発事業を施行する者の名称及び所 在地 ( 土地等が第二種市街地再開発事業を施行する者に代わってその施行する者以外の者により買い取られた場合には 施行する者の名称及び所在地並びに買い取った者の名称及び所在地 ) の記載があるものに限ります ) イ土地等が施行区域内の土地等であり かつ 土地等が第二種市街地再開発事業を施行する者により事業の用に供されることが確実であると認められること ロ第二種市街地再開発事業につき都市再開発法の規定による認可があることが確実であると認められること ⑵ 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000 万円特別控除の特例 1 特例の内容個人の有する土地等 ( 棚卸資産等を除きます ) で特定住宅被災市町村の区域内にあるものが 東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律の一部を改正する法律 ( 平成 23 年法律第 119 号 ) の施行の日 ( 平成 23 年 12 月 14 日 ) から平成 28 年 3 月 31 日までの間に 地方公共団体 独立行政法人都市再生機構 地方住宅供給公社 地方道路公社又は土地開発公社に買い取られる場合 ( これらの者がこれらの者以外の者に代わり買い取る場合又は上記 ⑴1イ若しくはロに掲げる場合などを除きます ) には 租税特別措置法の特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除 ( 措法 341 一 ) で定める 国 地方公共団体 独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社が土地区画整理法による土地区画整理事業 大都市地域住宅等供給促進法による住宅街区整備事業 都市再開発法による第一種市街地再開発事業又は密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律による防災街区整備事業として行う公共施設の整備改善 宅地の造成 共同住宅の建設又は建築物及び 883

7 東日本大震災の被災者等に係る臨時特例法関係 ( 平成 23 年 12 月改正 ) 建築敷地の整備に関する事業の用に供するためこれらの者に買い取られる場合 に該当するものとみなして この特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000 万円特別控除の適用を認める特例が創設されました ( 震災税特法 11の 5 2) 2 租税特別措置法の課税の特例との関係租税特別措置法では 市町村や独立行政法人都市再生機構等が住宅建設や宅地造成の事業用地として土地等を買い取る場合には 1,500 万円特別控除の対象とされていますが 今回創設された特例により 特定住宅被災市町村の区域については特に東日本大震災の復旧事業等を支援する観点から 住宅建設や宅地造成の事業用地の買収かどうかに関わらず 公的主体の用地取得については より控除額の大きい2,000 万円特別控除の適用を認めるものです 3 添付書類この特例の適用を受ける場合には 確定申告書に 土地等の買取りをする者の土地等を買い取った旨を証する書類 ( 買取りが買取りをする者以外の者に代わり行われたものである場合にはその旨並びにその買取りをする者以外の者の名称及び所在地の記載があるものに限ります ) を添付する必要があります ( 震災税特規 3 の 7 4) ⑶ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500 万円特別控除の特例 1 特例の内容個人の有する土地等 ( 棚卸資産等を除きます ) で特定被災市街地復興推進地域内にあるものが次に掲げる場合に該当することとなった場合 ( 上記 ⑵1が適用される場合を除きます ) には 租税特別措置法の特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除 ( 措法 34の 2 1 一 ) で定める 地方公共団体 独立行政法人中小企業基盤整備機構 独立行政法人都市再生機構 成田国際空港株式会社 地方住宅供給公社又は日本勤労者住宅協会が行う住宅の建設又は宅地の造成を目的とする事業の用に供するためにこれらの者に買い取られる場合 に該当するものとみなして この特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500 万円特別控除の適用を認める特例が創設されました ( 震災税特法 11の 5 3) イ被災市街地復興特別措置法の建築物の新築等 ( 新築 改築又は増築をいいます ) 又は建築物の新築等の用に供する目的で行う土地の形質の変更の不許可に伴う買取り申出により 土地が買い取られる場合 ( 注 ) 上記イの被災市街地復興推進地域内の土地の所有者は 建築物の新築等又は建築物の新築等の用に供する目的で行う土地の形質の変更の許可が受けられない場合に その土地の利用に著しい支障が生じることを理由として 都道府県知事又は土地の買取りの申出の相手方として公告された者 ( 以下 都道府県知事等 といいます ) に対して その土地の買取りの申出をすることができ その申出があったときは 特別の事情がない限り 都道府県知事等は土地を時価で買い取るものとされています ( 被災市街地復興特別措置法 8 ) ロ土地等につき被災市街地復興土地区画整理事業が施行された場合において 被災市街地復興特別措置法による公営住宅等の用に供するための保留地が定められたことに伴い土地等に係る換地処分によりその土地等のうち保留地の対価の額に対応する部分の譲渡があったとき ( 注 ) 上記ロは いわゆる同意保留地として土地が買い取られる場合であり 同意保留地制度とは 土地区画整理事業の施行区域内の宅地について 事業施行前後で宅地総額が増加している場合に限り公共施設用地を確保するために定めることが 884

8 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 できる保留地の特例として 地域に必要な施設の用地を確保する必要がある場合に 所有権等を有する全ての者の同意を得て 公共施設用の土地を換地として定めないで保留地として その保留地の対価に相当する処分金をこれらの者に交付する制度です 2 添付書類この特例の適用を受ける場合には 確定申告書に次に掲げる書類を添付する必要があります ( 震災税特規 3 の 7 5) イ上記 1イに該当する場合土地の買取りをする者のその土地を被災市街地復興特別措置法第 8 条第 3 項の規定により買い取った旨を証する書類ロ上記 1ロに該当する場合被災市街地復興土地区画整理事業を施行する者の土地等に係る換地処分によりその土地等のうち保留地の対価の額に対応する部分の譲渡があった旨を証する書類 ( その対価の額の記載があるものに限ります ) ⑷ 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例 1 特例の内容個人が 土地開発公社に対し その有する所有期間 5 年超の土地等 ( 棚卸資産等を除きます ) で次に掲げるものの譲渡をした場合 において その譲渡に係る土地等が独立行政法人都市再生機構が施行するそれぞれ次に定める事業の用に供されるものであるときは その土地等の譲渡は 租税特別措置法の優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 31の 2 2 二 ) で定める 独立行政法人都市再生機構 土地開発公社その他これらに準ずる法人で宅地若しくは住宅の供給又は土地の先行取得の業務を行うことを目的とするものに対する土地等の譲渡で 当該譲渡に係る土地等が当該業務を行うために直接必要であると認められるもの に該当するものとみなして この優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の適用を認める特例が創設されました ( 震災税特法 11の 5 5) イ特定被災市街地復興推進地域内にある土地等被災市街地復興土地区画整理事業ロ特定住宅被災市町村の区域内にある土地等都市再開発法による第二種市街地再開発事業 2 添付書類この特例の適用を受ける場合には 確定申告書に土地開発公社のその土地等を上記 1イ又はロの事業の用に供するために買い取ったものである旨を証する書類 ( その土地等の所在地の記載があるものに限ります ) を添付する必要があります ( 震災税特規 3 の 7 6) 三被災居住用財産の敷地に係る譲渡期限の延長の特例の創設 1 創設の趣旨等租税特別措置法では 災害により滅失した居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等を譲渡した場合には その災害があった日から 3 年を経過する日の12 月 31 日までの間であれば 譲渡時点では家屋がなく更地となっていてその場所に住んでいなくても 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 31の 3 ) をはじめとす る居住用財産の譲渡に係る各特例措置の規定が適用されますが 東日本大震災の被災者の住宅再建の状況等に配慮する観点から この譲渡期限を延期して 7 年とする特例措置が創設されました 2 特例の内容東日本大震災により居住用家屋が滅失 ( 通常の修繕によっては原状回復が困難な損壊を含みます ) をして その居住の用に供することができ 885

9 東日本大震災の被災者等に係る臨時特例法関係 ( 平成 23 年 12 月改正 ) なくなった個人が その滅失をした家屋の敷地の用に供されていた土地等を譲渡した場合における租税特別措置法で定める次の特例措置の譲渡期限を延期して その災害があった日から同日以後 7 年を経過する日の属する年の12 月 31 日までの間の譲渡とする特例が設けられました ( 震災税特法 11 の61) 1 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 31の 3 ) 2 居住用財産の譲渡所得の特別控除 ( 措法 35) 3 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 36の 2 ) 4 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 36の 5 ) 5 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 ( 措法 41の 5 ) 6 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 ( 措法 41の 5 の 2 ) 3 租税特別措置法の譲渡所得の課税の特例との関係 されていた土地等を譲渡した場合には その居住の用に供されなくなった日から 3 年を経過する日の12 月 31 日までの間であれば 上記 2 1から6までの譲渡所得の課税の特例の適用を受けることができますが 今回の特例は その対象に通常の修繕によっては原状回復が困難な損壊を追加するとともに 譲渡期限を 3 年から 7 年に延期するものです 4 添付書類この特例の適用を受ける場合には 確定申告書に 市町村長又は特別区の区長が発行するその者の居住用家屋に係る東日本大震災による被害の状況その他の事項を証する書類 ( その写しを含みます ) その他の書類で 居住用家屋が東日本大震災により滅失 ( 通常の修繕によっては原状回復が困難な損壊を含みます ) をしたことによりその居住の用に供することができなくなったことを明らかにするものを添付する必要があります ( 震災税特法 11の 6 23 震災税特規 3 の 8 ) 災害により滅失した居住用財産の敷地の用に供 四 買換資産の取得期間等の延長の特例の創設 1 創設の趣旨等東日本大震災の発生により 租税特別措置法で定める確定優良住宅地等予定地のための譲渡に係る軽減税率 ( 措法 31の 2 3) の適用を受けていた者又は特定の居住用財産の買換え特例 ( 措法 36の 2 ) をはじめとする各種の買換え特例による課税の繰延べの適用を受けていた者については これらの特例の適用要件とされている予定期間内に開発業者が行う住宅建設の用に供される宅地の造成が行われなかったり 又は買換期間内に買換資産を取得することが困難となることで 特例の適用要件に該当しなくなるケースが想定されます 本来であれば これらの適用要件に該当しなくなっ た場合には遡及課税が行われることになりますが 東日本大震災が東北地方に甚大な被害を与えたこと等を踏まえ この予定期間や買換期間を延長する特例が創設されました 2 確定優良住宅地等予定地のための譲渡の予定期間の延長の特例 ⑴ 特例の内容確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当するものとして優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例の適用を受けた土地等の譲渡が 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により 予定期間 ( その末日が平成 23 年 12 月 31 日であるも 886

10 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 のに限ります ) 内に確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当することが困難となった場合 ( 開発許可等を受けることが困難であると認められるとして税務署長の承認を受けた場合に限ります ) において 平成 25 年 12 月 31 日までにその譲渡が確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当することが確実であると認められることについて証明がされたときは 予定期間の末日を平成 25 年 12 月 31 日まで 2 年間延長することにより 軽減税率の特例の適用を認めることとされました ( 震災税特法 12の 2 1 震災税特令 14の 2 12) ⑵ 租税特別措置法の譲渡所得の課税の特例との関係個人が 昭和 62 年 10 月 1 日から平成 25 年 12 月 31 日までの間に その有する土地等でその年 1 月 1 日において所有期間が 5 年を超えるものの譲渡をした場合において その譲渡が確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当するときは 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例の適用が認められています ( 措法 31の 2 3) ( 注 ) 確定優良住宅地等予定地のための譲渡とは 予定期間 ( その譲渡の日から同日以後 2 年を経過する日の属する年の12 月 31 日までの期間等をいいます ) 内に優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例の対象となる譲渡に該当することとなることが確実であると認められることにつき一定の証明がされたものをいいます 今回 東日本大震災により住宅地造成や住宅建設等の事業が予定期間内に開発許可等を受けることが困難となった場合には 予定期間の末日 ( 平成 23 年 12 月 31 日 ) を平成 25 年 12 月 31 日まで延長するものです ⑶ 承認手続等確定優良住宅地造成等事業を行う個人又は法人が その確定優良住宅地造成等事業につき 予定期間の延長についての税務署長の承認を受けようとする場合には 平成 24 年 1 月 1 日から同月 16 日までの間に 1に掲げる事項を記載した申請書に2に掲げる書類を添付して 事業所等の所在地の所轄税務署長に提出することとされています ( 震災税特規 4 の 2 2) 1 次に掲げる事項イ申請者の氏名又は名称及び住所又は本店若しくは主たる事務所の所在地並びにその確定優良住宅地造成等事業に係る事務所 事業所その他これらに準ずるものの名称 所在地及びその代表者その他の責任者の氏名ロその確定優良住宅地造成等事業について 東日本大震災による被害により平成 23 年 12 月 31 日までに開発許可等を受けることが困難となった事情の詳細ハその承認を受けようとする確定優良住宅地造成等事業の完成予定年月日ニその承認を受けようとする確定優良住宅地造成等事業につき開発許可等を受けることができると見込まれる年月日ホその承認を受けようとする確定優良住宅地造成等事業につき税務署長の承認を受けたことがある場合には その承認に係る税務署長が認定した日 2 その承認を受けようとする確定優良住宅地造成等事業の申請書に準じて作成した書類 ( 必要事項の記載のあるものに限ります ) 並びに事業概要書 設計説明書又は各階平面図及び地形図その他の書類なお 確定優良住宅地等予定地のための譲渡に係る確定申告書を提出した個人が 確定申告書を提出した後 その譲渡に係る土地等の買取りをした者から税務署長の承認に係る通知書の写しの交付を受けたときは 通知書の写しを 遅滞なく 納税地の所轄税務署長に提出することとされており その通知書の写しの提出があった場合には その土地等の譲渡は上記 ⑴の確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当する 887

11 東日本大震災の被災者等に係る臨時特例法関係 ( 平成 23 年 12 月改正 ) ことが確実であると認められることについての証明がされたものとされます ( 震災税特規 4 の 2 1 ) 3 買換え特例等に係る買換資産等の取得期間の延長の特例 ⑴ 特例の内容次の特例の適用を受ける個人が 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により 買換資産や代替資産 ( 以下 買換資産等 といいます ) をその取得をすべき期間 (1 2 4 及び5の期間にあっては その末日が平成 23 年 3 月 11 日から同年 12 月 31 日までの間にあるものに限ります ) 内に取得をすることが困難となった場合において その期間の初日からその期間を経過した日以後 2 年以内の一定の日までの期間内に買換資産等の取得をする見込みであり かつ 納税地の所轄税務署長の承認を受けたときは その期間の末日を 2 年以内の一定の日まで延長することにより これらの特例の適用を認めることとされました ( 震災税特法 12の 2 2 震災税特令 14の 2 34) 1 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 ( 措法 332) 2 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 ( 措法 33の 2 2) 3 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 ( 措法 36の 2 ) 4 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例 ( 措法 374) 5 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例 ( 措法 37の 5 2) 6 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 ( 措法 41の 5 1) ( 注 1) 上記 ⑴3 及び6の特例については 平 のイからニまでの個人の区分に応じ それぞれイからニまでの日とされます ( 震災税特令 14の 2 3) イ上記 ⑴1 又は2の適用を受ける個人これらの代替資産の取得をすべき期間の末日の翌日から起算して 2 年以内の日でこれらの代替資産の取得をすることができるものとして税務署長が認定した日ロ上記 ⑴3の適用を受ける個人平成 25 年 12 月 31 日ハ上記 ⑴4 又は5の適用を受ける個人譲渡資産の譲渡をした日の属する年の翌年中 ( 税務署長の承認を受けた場合は 税務署長が認定した日までの期間 ) の末日の翌日から起算して 2 年以内の日で買換資産の取得をすることができるものとして税務署長が認定した日ニ上記 ⑴6の適用を受ける個人平成 25 年 12 月 31 日 ⑵ 租税特別措置法の譲渡所得の課税の特例との関係上記 ⑴1から6までの特例は 租税特別措置法のそれぞれの特例の規定により 譲渡資産を譲渡した日から 2 年以内の一定の日までに買換資産等を取得することが確実であると認められる場合にも その適用を受けることが認められています 今回 東日本大震災によりその取得期間内に買換資産等を取得することが困難となった場合には 納税地の税務署長の承認手続を経て 買換資産等の取得期間の末日から 2 年以内の日で買換資産等を取得できる日までその取得期間を延長するものです 成 22 年 1 月 1 日から平成 23 年 3 月 11 日ま での間に譲渡資産を譲渡した者に限ります ( 注 2) 上記 ⑴の文中の 一定の日 とは 次 ⑶ 承認手続等取得期間の延長についての所轄税務署長の承認を受けようとする個人は 平成 24 年 3 月 15 日 888

12 所得税関係 ( 土地等の譲渡所得の課税の特例 ) の改正 までに 次の1から3までに掲げる個人の区分に応じ それぞれ1から3までに定める申請書に 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により買換資産の取得が困難であると認められる事情を証する書類を添付して 所轄税務署長に提出しなければならないこととされています ただし 税務署長においてやむを得ない事情があると認める場合には その書類の添付は要しないこととされています ( 震災税特規 4 の 2 3) 1 上記 ⑴1 又は2の適用を受ける個人譲渡資産についてこの取得期間の延長の特例を受けようとする旨 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により代替資産の取得が困難であると認められる事情の詳細 取得をする予定の代替資産についての取得予定年月日及びその取得価額の見積額並びに税務署長の認定を受けようとする年月日その他の明細を記載した申請書 2 上記 ⑴3 又は6の適用を受ける個人これらの譲渡資産についてこの取得期間の延長の特例を受けようとする旨 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により買換資産の取 得が困難であると認められる事情の詳細 取得をする予定の買換資産についての取得予定年月日及びその取得価額の見積額その他の明細を記載した申請書 3 上記 ⑴4 又は5の適用を受ける個人これらの譲渡資産について取得期間の延長の特例を受けようとする旨 東日本大震災に起因するやむを得ない事情により買換資産の取得が困難であると認められる事情の詳細 取得をする予定の買換資産についての取得予定年月日及びその取得価額の見積額 税務署長の認定を受けようとする年月日 買換資産が上記 ⑴4 又は5のいずれの特例に該当するかの別 ( 買換資産が⑴5の中高層耐火建築物又は中高層の耐火建築物である場合には そのいずれに該当するかの別 ) その他の明細を記載した申請書なお その個人が税務署長の承認を受けた場合には 上記 ⑴( 注 2) の税務署長が認定した日はその承認において税務署長が認定した日とされます ( 震災税特規 4 の 2 4) 889