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ゆうりゅうくまじ
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1 TAKKEN KUMAMOTO ( よいふどうさんどっとこむ ) M a y Vol.303 鍋ヶ滝 ( 阿蘇 / 小国町 ) 幅 2 0 m 落差 9 m の滝滝の裏側には自然の力でえぐられて出来た空間があり人が入る事ができますそこから見る景色はまるで " 水のカーテン " 某飲料メーカーの CM で撮影現場として使われた事でも有名ですまたゴールデンウィーク中の夜にはライトアップもされ幻想的な雰囲気に包まれます裏側から

宅建くまもと No.303 宅建くまもと No.303 Contents 2012.5 No.303 A 本部だより ①知っておきたい不動産の基礎知識 2 "貸すときに知っておきたいこと" ②不動産広告の基礎知識シリーズvol.

関係資料は事前にご提出ください定員になり次第締め切らせていただきます平成 24 年度第２回取引主任者法定講習会日程のお知らせ ⑥平成23年度第６回理事幹事会報告 13 ⑦免許更新者名簿 H24.7 8 訃報 15 ⑧変更事項 H24.２３ 16 ⑨退会者なっせコーナー 17 ⑩新入会員紹介 H24.

更された場合ハガキが届かない場合があります速やかに熊本県土木部建築課へ変更届を提出して下さい変更の手続きをされていない方は主任者証の交付がされませんのでご注意下さい次回は平成24年８月実施の予定です ② 熊本国税局 8 熊本市の政令指定都市移行に伴い税務署の管轄が変更されます会員数データ計 1,384 名 ③ 国土交通省 9 平成24年４月６日現在

! 中央支部支部会員数支部水前寺 298 荒尾 27 北部 197 玉名 30 中央 267 宇城 57 東部 159 人吉 40 龍北八代水俣 110 117 天山草鹿 46 36 14 " なっせコーナー"募集!

2 宅建くまもと No.303 宅建くまもと No.303 Contents No.303 A 本部だより ①知っておきたい不動産の基礎知識 2 "貸すときに知っておきたいこと" ②不動産広告の基礎知識シリーズvol.７ 3 ③41-23あれこれ政令指定都市熊本誕生 7 ④東日本大震災義捐金お礼 7 ⑤警察当局との連絡会議開催報告 13 会員向法律相談日のお知らせ実施予定日平成24年５月25日金６月28日木実施時間午後１時30分午後４時迄実施場所熊本県不動産会館相談室担当弁護士当協会顧問弁護士山之内秀一氏予約制１日５名５日前迄に申込相談時間 30分関係資料は事前にご提出ください定員になり次第締め切らせていただきます平成 24 年度第２回取引主任者法定講習会日程のお知らせ ⑥平成23年度第６回理事幹事会報告 13 ⑦免許更新者名簿 H 訃報 15 ⑧変更事項 H24.２３ 16 ⑨退会者なっせコーナー 17 ⑩新入会員紹介 H24.２４ 18 B 関係団体だより ① 不動産適正取引推進機構役立つ相談事例第７回 5 家賃保証会社の従業員が行った取立て行為につき不法行為が成立するとされた事例実施日平成24年６月27日水受付期間平成24年６月11日月 15日金一部 11月一部迄の受講対象平成24年６月有効期限者更新及び新規申請者他対象者の方にはハガキにてご案内致しますが住所等変更された場合ハガキが届かない場合があります速やかに熊本県土木部建築課へ変更届を提出して下さい変更の手続きをされていない方は主任者証の交付がされませんのでご注意下さい次回は平成24年８月実施の予定です ② 熊本国税局 8 熊本市の政令指定都市移行に伴い税務署の管轄が変更されます会員数データ計 1,384 名 ③ 国土交通省 9 平成24年４月６日現在宅地建物取引業法施行規則等の一部改正について他 ④ 熊本県 10 事務所調査結果 ( 県実施分 ) に係る指導事項について ⑤ 大蔵財務協会 11 平成24年評価倍率表路線価図発刊のご案内Ｃ支部だより ①北部支部流通部及び研修部の合同座談会開催北部支部 13 ②熊本城マラソン中央支部会員快走!! 完走!! 中央支部支部会員数支部水前寺 298 荒尾 27 北部 197 玉名 30 中央 267 宇城 57 東部 159 人吉 40 龍北八代水俣天山草鹿 " なっせコーナー"募集! お薦めのお店食べ物観光スポット趣味特技などをご紹介下さい例行ってみなっせ食べてみなっせしてみなっせ等採用された方には 1,000円分の図書カードを差し上げますご意見ご要望などもお寄せ下さい投稿記事については 1,000文字程度写真２３枚を含むでお願い致しますまたメールでの投稿も可能ですメールアドレス kouho@41-23.com ７月号 (vol 304) 原稿〆切日６月８日 ( 金 ) 厳守 TEL 広報担当本村 Step1 先にお送りしております反社会的勢力排除条項導入の契約書見本を同封しておりますが一部訂正を致しました見本をそのままご使用になられてる会員の方は訂正をお願いいたします賃貸借契約書住居用Ｐ2 第11条⑵ 下線部分削除甲又は乙が自らの役員業務を執行する賃貸借契約書 ( 店舗事務所用 ) Ｐ3 第11条⑵ 下線部分削除甲又は乙が法人の場合自らの役員駐車場賃貸借契約書不動産売買契約書の変更はございません知っておきたい不動産の基礎知識貸すときに知っておきたいこと管理を依頼する不動産会社を選ぶ入居者の募集から月々の家賃集金苦情対応物件清掃退去時の清算業務など大家さんの仕事は広範囲に及びますそこで多くの大家さんは不動産会社にその管理業務を委託しています住まいを貸すにあたってはまずは身近なハトマークの加盟店にご相談いただき委託する業務の範囲を決めて媒介契約または管理委託契約を交わすのが良いでしょう Step2 賃料を決める住まいを貸すと賃料収入が発生しますこの収入は不動産所得として課税の対象となりますので納税の義務が発生しますまた管理費や修繕費用などの支出も想定する必要がありますので賃料を検討するうえではこの収入と支出のバランスを考慮することが大切です同時に近隣の家賃相場も考慮しなければなりません熊本県宅建協会が運営する不動産情報サイト com をご覧になるのも良いでしょうしお近くのハトマークの加盟店に査定をしてもらうのも良いでしょう Step3 その他の賃貸条件を決める賃料が決まったらその他の賃貸条件も依頼をされた会員業者と相談しながら決めてください条件設定は入居率に反映されますので市場の動向等も踏まえた上で決めることが大切です例えば契約は普通借家契約とするのか定期借家契約とするのか契約期間は何年にするのか敷金の額はどうするのかまたペットとの同居を許可するかどうかなどです定期借家契約と普通借家契約の比較１契約方法会員数契約書の訂正についてどなたでも応募いただけますときなんこる!? すうど定期借家契約普通借家契約 1 公正証書等の書面による契約に限る書面でも口頭でもよい 2 さらに更新がなく期間の満了により終了することを契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならない期間満了により終了し更新されない正当理由がない限り更新される 2000年3月1日より前の契約 20年まで制限はない 2000年3月1日以降の契約制限はない２更新の有無３. 建物の賃貸借期間の上限４. 期間を 1年末満とする 1年未満の契約も可能建物賃貸借契約の効力５. 建物賃借料の増減に賃借料の増減は特約の定めに従う関する特約の効力６. 借り主からの中途解約 1 床面積が 200平米未満の居住用建物でやむの可否を得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となった借り主からは特約がなくても法律により中途解約ができる 2 上記 1 以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う Step4 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる特約にかかわらず当事者は賃借料の増減を請求できる中途解約に関する特約があればその定めに従う賃貸借契約を締結する入居希望者が現れたら会員業者のサポートを受けながら契約手続きを進めてください契約条件に双方が合意できれば賃貸借契約を締結します Step5 賃貸経営者としての心得住まいを貸すということは賃貸経営者になるということです賃料収入を確実なものとするためには常に空室対策を心がけなければなりませんそのために必要なことはまず入居者をお客様としてもてなす心を忘れないことです最大の空室対策は退去者をださないことだと言われますどうすれば長く自分の物件に住んでもらえるかそのことを管理を委託したハトマークの会員業者といつも話し合いながら対応を考えることが大切でしょう 2

3 指導基準で表示するのに最低限必要とされる広さは 1 部屋の場合 DK で 4.5 畳 LDK で 8 畳 2 部屋以上ある場合は DK で 6 畳 LDK で 10 畳とされる ( 表 1) 同協議会では表示基準の普及に努めていくとしている ( 表 1) < 最低必要な広さ ( 畳数 ) の目安 ( 下限 )> 居室 ( 寝室 ) 数 DK LDK Vol.7 1 部屋 4. 5 畳 8 畳 2 部屋以上 6 畳以上 10 畳以上なお一畳当たりの広さは 1.62 平方メートル ( 各室の壁心面積を畳数で除した数値 ) 以上をいう ( 表示規約施行規則第 11 条第 16 号 ) またこの基準はあくまでも建物が取引される際に DK 又はLDK という表示を行う場合の表示のあり方を示すものであり不動産事業者が建築する建物の DK 又は LDK の広さ形状及び機能に関する基準を定めたものでは ⅩⅥ 住宅ローンない住宅ローンには銀行信託銀行信用金庫農業協同組合等の融資のほか住宅金融支援機構のフラット 35 があります不動産広告では住宅ローンについて表示するときは次の 1から 4の事項を明示することになっています 1 金融機関名又は種類 ( 都市銀行地方銀行信用金庫等 ) 2 提携ローンか紹介ローンの別 3 融資限度額 4 借入金の利率および利息を徴する方式 ( 固定金利型固定金利指定型変動金利型上限金利付変動金利型等の種別 ) または返済例 ( 借入金返済期間利率等の返済例に係る前提条件を併記 ) 住宅ローンの返済例にはボーナス併用払いの場合もありますがその場合は 1か月当たりの返済額の表示とともにボーナス時に加算される返済額を明示することになっています 4の返済例の表示にあってその返済額は固定金利型以外借入期間を通じて確定されているものではありませんから注意が必要ですたとえば金利が比較的低めに設定されている 3 年固定金利指定型の住宅ローンの場合は当初 3 年間のみ返済額が確定していますがそれ以降の返済額はその時点では決まっていませんフラット 35 は最長 35 年間固定金利の住宅ローンになりますので 35 年間返済額はずっと同じになります変動金利型の場合は定期的( 年 2 回 ) に金利の見直しが行われますが返済額は5 年間は同じになりますただし 5 年の間に生じた金利の変動分は6 年目以降の返済額で調整されます住宅ローンを利用するにはこの金利以外にも負担する費用があります金融機関により異なりますが団体信用生命保険料ローン保証料火災保険料融資手数料ローン事務手数料抵当権設定費用等ですこれらの費用は事前に担当者に聞いて概算費用を確認しておきましょうたまに郵便受けに投函されているチラシに他社で断られた方自己資金のない方ローンが組めないと思っている方勤続年数が短い方他の借金でお困りの方 ( 内緒の借金がある方 ) こんな方もあきらめないで! 等と書いていかにもこの不動産会社を通せば確実に融資を受けられるかのように表示しているものが見受けられますが実際には通常の住宅ローンによる融資を受けることはできないでしょうこんな言葉に惑わされてはいけません契約に当たっては提携紹介を問わずもし融資が受けられない場合は売買契約は白紙になり手付金なども全額戻すことを定めた条項 ( ローン特約条項 ) が契約書に明記されていることの確認が必要です DK LDK の広さの指導基準を定めるこれまで不動産広告の自主規制ルールである不動産の表示に関する公正競争規約ではダイニングキッチン (DK) リビングダイニングキッチン (LDK) の用途による基準は定めていたが広さについての具体的な基準はなかった DK LDK の広さに関しては業者ごとに独自の基準で表示していたため広告媒体に表示されている DK LDK の広さにばらつきが生じていた不動産公正取引協議会連合会はダイニングキッチン (DK) リビングダイニングキッチン (LDK) の広さの目安となる指導基準を定め 11 月 28 日に同協議会の会員に通達した新築分譲住宅の価格と水道利用加入金分譲宅地の価格と水道負担金との関係について近年の規約の改正点の中で誤解が多いのが新築分譲住宅の価格に水道利用加入金が含まれる点不動産の表示に関する公正競争規約では住宅 ( マンションにあっては住戸 ) の価格については 1 戸当たりの価格 ( 敷地の価格 ) 及び建物 ( 電気上下水道及び都市ガス供給施設のための費用等含む ) に係る消費税等の額を含むと規定されており新築分譲住宅 ( 未完成建物含む ) の価格については建築確認を受けるための費用や生活するために必要な設備費用を新築分譲住宅の価格に含まなければ新築住宅の価格として表示することは出来ないつまり購入者が家具調度品を持ち込めば直ちに住める状態をいい現代生活では電気ガス水道が整備されていることが必要であり蛇口をひねれば水が出る状態が求められる新築分譲住宅の場合はその事業の主体者 ( 売主 ) の責任と費用で電気水道ガス等使用できる状態で販売することを前提としている水道利用加入金とは給水装置の新設工事の申込みに際し水道の利用権として申込者が水道局に納付しなければならない金銭で地方公共団体の水道条例又は給水条例によって規定されている新築分譲住宅と表示するからには水道利用加入金も価格に含めて表示しなければならないまた分譲宅地の価格についても給水装置の水道負担金 ( 水道管引込費用 ) を含めて表示するという点を誤解しやすい給水装置とは需要者に水を供給するために水道事業者の施設した配水管から分岐して設けられた給水管及びこれに直結する給水用具契約時点で宅地内に水道管の敷設がなされなくても予め水道管が引き込まれた土地を取引の対象とする場合や売主側で予め土地購入者に代わり水道局等に水道負担金を立て替えて納付している場合は水道管引込費用 ( 水道負担金 ) を含めた価格表示にしなければならない広告開始時期の制限について相談事例 Q1. 現地看板や住宅友の会の会員誌による広告は広告開始時期の制限の規制対象になるか? A. 宅建業法第 33 条及び表示に関する公正競争規約 ( 以下表示規約 ) 第 5 条では広告開始時期について規制しておりすべての広告媒体が対象となる現地看板や友の会会員誌の広告はもちろん口頭による広告も規制の対象となる未完成の建物に関しては建築確認許可後でなければ広告することはできず未完成の宅地であれば宅地造成の許可後でないと広告はできないただし建築確認や宅地造成の許可がおりなくても敷地内に設置する看板において 1マンション ( 戸建て分譲住宅分譲宅地 ) 建築予定地である旨 2 会社名 3 電話番号の 3 項目のみを記載することは近隣の住民に建築工事関係の車両の出入りを告知するため差し支えないとされている Q2. 手作りチラシやインターネット広告も広告開始時期の制限はあるか? A. ごく限られた消費者に配布する為に営業マンが手作りで製作するチラシやインターネットで自社のホームページや広告サイトに掲載する場合も広告とみなされ広告開始時期の制限の対象となり宅建業法第 33 条 ( 広告開始時期の制限 ) の規制を受けると同時に公正競争規約の適用を受ける 3 4

S e r i e s 家賃を滞納していた借家人である原告が家賃保証会社である被告の従業員から違法な取立行為等を受けたなどとして損害賠償を求めた事案において従業員は督促状という表題だけを見えるようにした書面を原告の居室の玄関ドアに貼り付けたことなどが認められ社会通念上相当とされる限度を超える違法な取立行為であるなどとして請求を一部認容した事例 ( 大阪地判平 22 5 28

4 S e r i e s 家賃を滞納していた借家人である原告が家賃保証会社である被告の従業員から違法な取立行為等を受けたなどとして損害賠償を求めた事案において従業員は督促状という表題だけを見えるようにした書面を原告の居室の玄関ドアに貼り付けたことなどが認められ社会通念上相当とされる限度を超える違法な取立行為であるなどとして請求を一部認容した事例 ( 大阪地判平ウエストロージャパン ) 1 事案の概要 ⑴ 原告 X は平成 19 年 7 月 26 日 A との間で期間同年 8 月 1 日から平成 21 年 7 月末日まで家賃月額円 ( 共益費込 ) の約定でマンション一室の賃貸借契約を締結し父 B とともに居住した ⑵ X は被告保証会社 Y との間で保証委託契約を締結し Y は A に対し賃貸借契約に基づく X の債務につき連帯保証した ⑶ Y は平成 20 年 9 月 10 日前日までに 9 月分の家賃が確認できなかったため A に対し連帯保証契約に基づき円を支払った X は同日 Y に連絡し同月 16 日までの支払猶予を申し入れその承諾を得た ⑷ しかし X は 9 月 16 日家賃を用意できなかったことから Y の従業員 E に対し 9 月 25 日までの支払猶予を申し入れた ⑸ E は 9 月 25 日同日までに X からの家賃支払が確認できなかったことから X の携帯電話に電話したがつながらなかったそこで本件居室を訪問したが X 及び B が不在であったことから本件居室の玄関ドアに督促状又は催促状との表題が付され立替家賃に 5000 円を加算した 9 万円の支払を督促する旨が記載された書面を貼り付けた ⑹ Xは 9 月 29 日帰宅し Bから貼付書面を示された Xは直ちに電話したところ対応した Yの従業員 Dは Xに対し高圧的な口調で Yが賃貸借契約を解除して Xを退去させる権利を有しているがごとく述べて立替家賃等 9 万円の支払を求めたその後 Xは同日中に改めて Eと連絡を取り 9 月 30 日に立替家賃等 9 万円の半額を支払い残額を10 月 10 日までに支払うと約束し 9 月 30 日 Yに対し上記 9 万円の半額円を支払った ⑺ Xは 10 月 10 日 Aに対し 10 月分の家賃円を支払ったしかし Xは Yに対する 9 月分の立替家賃等の残額の支払ができなかったため Eに対し 10 月 15 日までに円を支払う旨述べ Xは同日円を振込送金する手続をし翌 16 日同金員が入金された ⑻ Xは 10 月 17 日 Yに対し ( 立替家賃等の残額全額 )3 万円を支払った ⑼ ところが 10 月 27 日 Xは Bより Eから支払済である 10 月分の家賃の請求を再度受けたことを聞かされた ⑽ XはYの従業員から違法な取立行為等を受けたなどとして Yに対し使用者責任に基づき損害賠償金及び遅延損害金の支払を求めた 2 判決の要旨裁判所は以下のように述べ原告の請求を一部容認した ⑴ 不法行為の有無書面の貼付けについて 1 債権の取立行為の態様が債務者の名誉を毀損したり脅迫を伴うものであるなど社会通念上相当とされる限度を超える場合には有効な債権の取立行為であっても不法行為を構成する場合があると解される 2 督促状又は催告状との表題が付された本件貼付書面を下から 3 分の1 程度折り上げ表題だけが見えるようにしてこれを本件居室の玄関ドアに貼り付けたことが認められるそして本件居室前の通路を通行する他の入居者が上記表題が付された同書面を見ることにより本件居室の入居者である Xが家賃等の支払を遅滞し債権者から取立てを受けている旨を認識し又は容易に推知しうるといえるから本件貼付書面を玄関ドアに貼り付けることは他人に知られることを欲しないことが明らかな家賃等の支払状況というプライバシーに関する情報を不特定の人が知り得べき状態に置きもって Xの名誉を毀損するものであるというべきであって社会通念上相当とされる限度を超える違法な取立行為というべきである ⑵ 暴力的な取立行為等について D 及びE は高圧的な口調でかつ自らが本件賃貸借契約の解除権を有しているかのごとく述べて未払の立替賃料等 9 万円の支払を請求したものであるところ請求した 9 万円のうち立替賃料円については Yが債権を有しているものの上記態様による平成 20 年 9 月分の債権の取立行為は社会通念上相当とされる限度を超えるものであって不法行為を構成するというべきである ⑶ 損害金名目での金員の取得について Xが立替家賃の支払を遅滞したことによる制裁的な意味合いで何らの法律上又は契約上の根拠がないにもかかわらず上記で認定した D 及びE による高圧的な取立行為によって Xに損害金名目で 5000 円を請求したものであり Yが当該金員を受領した行為は Xに不当利得の返還義務を生じさせるにとどまらず不法行為を構成するというべきである ⑷ 以上によれば Xの請求は主文第一項の (1 慰謝料 5 万円 2 損害金名目で取り立てられた金員 5000 円 3 代理人費用 1 万円の合計円及びこれに対する平成 20 年 12 月 14 日から支払済みまで年 5 分の割合による金員を支払う ) 限度で理由があるから一部認容しその余は理由がないから棄却する 3 まとめ家賃保証会社が賃借人に代わり家賃を支払った場合求償権行使としての取立行為において脅迫的な取立てや無断で鍵を交換するなどの不法行為がしばしば問題になる本事例は家賃を滞納した賃借人が保証会社の従業員から取立行為等を受けた事案において不法行為が成立するとされた事例であり実務上参考になると思われるなお本事例と同様に取立行為が不法行為として認定された判例として脅迫的言辞や金策の要求等執拗な支払要求行為が深夜長時間にわたり続けられた事例 ( 福岡地判 H ) があるのであわせて参考とされたい ( 不動産適正取引推進機構 RETIO84 号より ) 平成 24 年 4 月 1 日より一般社団法人となりました! 社団法人熊本県宅地建物取引業協会は平成 24 年 4 月 1 日より一般社団法人熊本県宅地建物取引業協会として新たなスタートを切りました今後も宅地建物取引業の適正な運営と業界の健全な発達及び消費者保護を図り事業に取り組んでまいります当協会では不動産に関する様々な事柄についての相談に対応するため不動産無料相談所を開設し定期無料相談を実施しております不動産の賃貸借売買に関してご不明な点がございましたら電話予約の上お気軽にご利用下さい定期無料相談日実施日原則毎週月木曜日時間午後 1 時 ~ 午後 4 時まで ( 要予約 ) 場所熊本市中央区水前寺熊本県不動産会館 ( 熊本県宅建協会 ) 2 階相談室 TEL

熊本国税局だより平成 24 年 4 月 1 日 ( 日 ) 熊本市が政令指定都市に移行しました平成 22 年 4

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5 熊本国税局だより平成 24 年 4 月 1 日 ( 日 ) 熊本市が政令指定都市に移行しました平成 22 年 4 月の相模原市に続き全国で 20 番目九州では北九州福岡に次いで 3 番目だそうです com の検索も熊本市内は東部北部南部西部から東区中央区北区南区西区と区名での検索となりましたおおまかな位置関係は右図の通りですお探しの地域が何区になるか判らない場合熊本市のホームページ等でご確認下さい但し出水 4 丁目江津 2 丁目帯山 4 丁目神水本町湖東 1 丁目保田窪 2 丁目三郎 1 丁目東京塚町は中央区と東区に京町本丁横手 1~3 丁目は中央区と西区に八王寺町平成 1~2 丁目は中央区と南区に黒髪 7 丁目室園町は中央区と北区に池田 3 丁目津浦町は北区と西区に分割され富合町三拾町は南区富合町南田尻に変更されます上記の地区の物件を登録されている方は各自変更登録をお願いしますこのままでは区での検索にかからない上再登録の際エラーメッセージが表示されます慣れるまでしばらく迷いそうですね義捐金ご協力のお礼東日本大震災義捐金へのご協力ありがとうございましたお預かりしました義捐金 439,287 円は平成 24 年 3 月 30 日に被災地の復興の為社会福祉法人中央共同募金会 ( 赤い羽根共同募金 ) を通じて募金させていただきました多くの皆様のご協力ありがとうございました < 義捐金振込会員名 > ( 五十音順敬称省略 ) 諫山工業菊乃井商事鶴亀商事丸心不動産出光ホーム圭幸不動産商事テンダー水町不動産ウチダ不動産企画広法地計東成ムラキハウジング柏田洋服店コミッション九州とうみ不動産恵ホームズ金山不動産住センター中山建設ヤマト商事上熊本不動産杉栄不動産野上産業ヨシカワ不動産河野不動産商事セイカ不動産ハッピー不動産吉永不動産その他募金箱にご協力頂いた方々 7 8

6 国土交通省民法の一部改正に伴う宅地建物取引業法施行規則の一部改正及び賃貸住宅管理業者登録規程の改正について未成年後見制度の見直しに伴う民法等の一部を改正する法律が昨年 5 月に成立し 6 月に公布されたところですがこれに関連して今般国土交通省において宅地建物取引業法施行規則が一部改正されることとなり本年 4 月 1 日付で施行されましたこれにより宅建業免許申請時における誓約書等が一部変更されましたのでお知らせしますまた同日において賃貸住宅管理業者登録規程も改正されました民法等の一部を改正する法律施行に伴う宅地建物取引業法の解釈運用の考え方の一部改正及び重要事項説明に係る説明事項の一部変更について民法等の一部改正に伴う宅地建物取引業法施行規則が一部改正され平成 24 年 4 月 1 日付で施行されましたこれに伴い国土交通省において宅地建物取引業法の解釈運用の考え方についても改正となりましたまた同省において作成されている重要事項説明書様式 ( 区分所有建物の売買交換用建物賃借用宅地の賃借用 ) の書式について一部変更がありましたのでお知らせいたしますなお全宅連製の重要事項説明書も全書式変更になっておりますのでご確認下さい賃貸住宅管理業者登録規程に係る登録申請書等の一部改正について民法等の一部を改正する法律が公布されたことに伴い賃貸住宅管理業者登録規程賃貸住宅管理業者登録規程に係る登録申請書が一部改正され平成 24 年 4 月 1 日より施行されました津波災害警戒区域についての宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について津波災害警戒区域については取引対象となる物件が当該地域内にあるときはその旨を重要事項として説明することが必要となっておりますが現段階においては法施行後間もなく各都道府県において区域を未指定としている実情があることから今般国土交通省ホームページにおいて都道府県内未指定時の重要事項説明の記載についての解説が示されました取引の対象物件が津波災害警戒区域外 ( 都道府県未指定時 ) の場合の重要事項説明書の記載例 8 当該宅地が津波災害警戒区域内か否か津波防災地域づくりに関する法律備考全宅連製重要事項説明書 ( 土地の売買交換用 ) ア. 津波災害警戒区域外内内の場合はイへイ. 津波災害特別警戒区域外内説明記載例津波災害警戒区域については津波防災地域づくりに関する法律 ( 平成 23 年 12 月 27 日施行 ) 第 53 条第 1 項の規定に基づき都道府県知事が警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域として指定をすることができるとされています津波災害警戒区域については法施行後間もない制度であることから熊本県内は現時点では未指定の状況ですが本物件に係る区域については今後熊本県から当該区域として指定される可能性があります 9 飲用水ガス電気の供給施設及び排水施設の整備状況詳細については国土交通省 HP 津波災害警戒区域についての宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について ( をご確認下さい熊本県だより

7 大蔵財務協会平成 24 年分財産評価基準書評価倍率表路線価図発刊のご案内熊本国税局管内版の財産評価基準書を下記の要領で発行します本書は平成 24 年分の相続税贈与税の申告などにあたり土地等の評価の計算の基本となる財産評価基準書です知りたい土地等の評価額が分かり易く収録されていますので大変参考になる資料です国税局税務署では IT 化ペーパーレス化の推進により閲覧用冊子の備え付けがなくなりました大蔵財務協会では本年分も冊子を販売いたしますので業務用資料の保管用としてぜひ冊子版をご購入ください 1 書籍名平成 24 年分財産評価基準書評価倍率表路線価図 ( 熊本国税局管内版 1 13 分冊 ) 2 案内価格 3 納品時期 4 申込期日各分冊ともに申込書に記載送料は大蔵財務協会西部事務所にて負担します 8 月予定平成 24 年 6 月 22 日迄 ( 限定出版につき申込み期日は厳守して下さい ) 5 取扱い要領会員 1 宅建協会 2 3 大蔵財務協会 1 宅建協会広報誌にて会員へ案内 2 会員より大蔵財務協会へ FAX 送付 3 会員へ個別に納品 ( 請求書同封 ) し期日までに代金を入金熊本国税局管内以外 ( 仙台関東信越広島高松福岡国税局及び沖縄国税事務所管内版 ) の財産評価基準書をご購入ご希望の方は下記までお問い合わせ下さいお問合せ申込み先一般財団法人大蔵財務協会西部事務所 ( 担当 / 福澤 ) 福岡市博多区博多駅東はかた近代ビル 2 階 TEL092(472)7047 / FAX 092(472)0347 申込書は必ず別紙用紙 (P12) をご利用下さい別紙用紙以外での申込みは送料を負担して頂くことになります大蔵財務協会西部事務所御中 FAX(092) 熊本国税局管内版平成 24 年分財産評価基準書評価倍率表 1 評価倍率表 ( 一社 ) 熊本県宅地建物取引業協会会員申込書路線価図平成 24 年月日 No. 分冊区分 ( 収録税務署 ) 定価 ( 税込 ) 申込冊数熊本国税局管内全域 ( 路線価設定地域を除く ) 1/ 13 10,600 円 2 熊本西 2/ 13 10,600 円熊冊 3 本熊本東 3/ 13 9,700 円冊 4 県八代人吉玉名 4/ 13 10,200 円冊 5 天草山鹿菊池宇土阿蘇 5/ 13 9,700 円冊冊路6 大大分 6/ 13 10,900 円冊線分7 別府中津 7/ 13 6,800 円冊価県8 日田佐伯臼杵竹田宇佐三重 8/ 13 7,000 円冊図宮9 崎宮崎 9/ 13 9,200 円冊 10 県都城延岡日南小林高鍋 10 / 13 10,200 円冊鹿11 鹿児島 11 / 13 10,700 円児冊 12 島川内鹿屋大島出水指宿 12 / 13 8,700 円冊県ご住所ご名称 13 種子島知覧伊集院加治木大隈 13 / 13 9,200 円冊合 TEL 計 ( ) 冊送料サービス予約申込期日平成 24 年 6 月 22 日迄 ( 限定出版につき申込み期日は厳守して下さい ) 部署名ご担当者名顧客コード印 11 12

午後3時30分より熊本県不動産会館３階に於いて熊本県警察本部刑政令指定都市移行記念第1回熊本城マラソン中央支部

! 事部組織犯罪対策課長木村浩憲警視暴力対策官中村敏就警視係長藤内智実警部補主任鬼海啓史巡査部長公財

中村暴力対策官から平成23年4月1日に熊本県暴力団排除条例が施行され全国的にも 47 都道府県全て暴排条例が施行された中で

最後に警察当局からロールプレイングによる実演指導があり不当要求に屈しない毅然とし熊本県警察本部刑事部組織犯罪対策課課長

北川祐子さん河野不動産商事そして４キロコースには北川不動産河野恭一郎さん他皆様が参加されましたしかも皆さん見事に完走

身体つきになっていく皆さんに参加しようという志だけでも凄い事なのに立派に完走されたのを伺い感激しました

の痛みも無くバリバリ仕事に励んでいる姿にはビックリまたま平成24年3月16日金午後１時30分より

く見かけるようになり参加しない人も広告等で気分が高まって来重に審議され全議案可決承認されました

業協会平成24年度事業計画及び収支予算書案について全面交通止めにしての開催に当日早朝から私もスタート付近の市 ⑴事業計画

保証協会平成24年度事業計画及び収支予算書案について ⑴事業計画案すぐ次の応援地点を次々に勿論遅い走りで ⑵収支予算書

93歳の男性の直向４諸規程案について北川祐子さん中央と北川尚幸さん右端きな姿に感動し

完走した人しか貰えない記録証支部北部支部流通部及び研修部の合同座談会開催北部支部広報部長伊藤真一郎だより

58名の参加で開催しました前半は熊本地区調査指導委員会委員長で北部支部副支部長の上林節郎氏から

また不動中川喜代子氏辻重男氏野中社長と大西さん ( 中央 ) 応援団西村まり子さん ( 右端 ) た感動ものでした

来年も開催されたら参加応援にまた頑張りたいと楽しみです皆様には多数の応援を頂きましてありがとうございました

お礼申し上げます走りもスマートな河野恭一郎さん産広告ハンドブックに表示例があるので一度目を通してほしいとの事でした

8 宅建くまもと No.303 宅建くまもと No.303 警察当局との連絡会議が開催される支部だより平成24年3月14日水午後3時30分より熊本県不動産会館３階に於いて熊本県警察本部刑政令指定都市移行記念第1回熊本城マラソン中央支部会員快走!! 完走!! 事部組織犯罪対策課長木村浩憲警視暴力対策官中村敏就警視係長藤内智実警部補主任鬼海啓史巡査部長公財熊本県暴力追放運動推進センター福田重光専務理事をお招きし連絡会議を開催しました中央支部広報部長中村暴力対策官から平成23年4月1日に熊本県暴力団排除条例が施行され全国的にも 47 都道府県全て暴排条例が施行された中で暴力団の実態と暴力団排除に向けての対策について説明がありました最後に警察当局からロールプレイングによる実演指導があり不当要求に屈しない毅然とし熊本県警察本部刑事部組織犯罪対策課課長木村浩憲警視支部から多数参加されましたフルマラソンには光輝不動産大西愛子さん野中社長絡会議でありました北川祐子さん河野不動産商事そして４キロコースには北川不動産河野恭一郎さん他皆様が参加されましたしかも皆さん見事に完走後しっかり練習を重ねられた精悍なお顔平成23年度第6回理事幹事会報告お会いする度にどんどん引き締まっ身体つきになっていく皆さんに参加しようという志だけでも凄い事なのに立派に完走されたのを伺い感激しましたマラソン終了後若い人もお城の坂道を足が痛そうにヨチヨチ歩き後ろ向き歩きをしていた人までいたのに次の日皆さん足の痛みも無くバリバリ仕事に励んでいる姿にはビックリまたま平成24年3月16日金午後１時30分より熊本県不動産会館において平成23年度第６回理事幹事会を開催いた開催日がいよいよ近づく街中にはランニング姿の走る人々をよく見かけるようになり参加しない人も広告等で気分が高まって来重に審議され全議案可決承認されましたるのを以前より熊本市街地マラソンを切望していた私は大変嬉しく思って楽しみでした初めての熊本市中心市街地電車通り他を１業協会平成24年度事業計画及び収支予算書案について全面交通止めにしての開催に当日早朝から私もスタート付近の市 ⑴事業計画案役所前に向かいましたが想像以上の人の多さに驚き ⑵収支予算書案また１台も車がいない道路の広さを味わう間もなく２保証協会平成24年度事業計画及び収支予算書案について ⑴事業計画案すぐ次の応援地点を次々に勿論遅い走りで ⑵収支予算書案向かい４キロコースの 91歳の男性に応援３平成23年度会費未納者の処置についてするとすぐ次になんと 93歳の男性の直向４諸規程案について北川祐子さん中央と北川尚幸さん右端きな姿に感動しトップからラストまで応援に何箇所も走り廻りそれぞれ違う応援を味わ５その他い楽しみました中央支部会員完走した人しか貰えない記録証支部北部支部流通部及び研修部の合同座談会開催北部支部広報部長伊藤真一郎だより北部支部では平成24年2月27日午後6時より KKR ホテル熊本にて流通部と研修部による合同座談会を 58名の参加で開催しました前半は熊本地区調査指導委員会委員長で北部支部副支部長の上林節郎氏から最近の不動産のトラブル事例と不動産広告の注意挨拶支部長西釜博文氏点や公正競争規約について説明をしていただきましたまた不動中川喜代子氏辻重男氏野中社長と大西さん ( 中央 ) 応援団西村まり子さん ( 右端 ) た感動ものでした今もトレーニングに励んでいるそうです [ 審議事項 ] 桜会会員はそれぞれの場所で手作りの大声援を送りました来年も開催されたら参加応援にまた頑張りたいと楽しみです皆様には多数の応援を頂きましてありがとうございました初めてのチャレンジに不安いっぱいでしたが沿道では温かい声援を頂き無事ゴールまで辿り着く事が出来ました心より感謝しお礼申し上げます走りもスマートな河野恭一郎さん産広告ハンドブックに表示例があるので一度目を通してほしいとの事でした光輝不動産光輝不動産後半は懇親会を兼ねた物件情報交換会で名刺交換も活発に行われ物件情報だけでなく色々な情報をたくさんの会員と交換して有意義で楽しい交流ができました座談会風景 13 それぞれエントリーしました出席者数33名委任状１名欠席者２名また業協会監事保証協会監査４名が出席し下記審議事項が慎司会進行研修部長流通部長可奈子２月１９日政令指定都市移行記念第１回熊本城マラソンに中央た態度で対応し早めに警察暴追センターに相談するようにとお願いがあり実に身のある連公財熊本県暴力追放運動推進センター福田重光専務理事原田講師熊本地区調査指導委員長北部支部副支部長上林節郎氏野中克浩大西愛子大西さんのガンバリはずーっと自転車で伴走した息子さんの愛でした!! 余裕の笑顔大西さん 14

9 15 免許更新者名簿 ( 平成 24 年 7 月 ~8 月 ) 平成 24 年 7 月免許更新者 (28 件 ) 平成 2 4 年 8 月免許更新者 ( 2 7 件 ) 4 月 2 日 ( 月 ) 付けで免許更新案内通知発送済み 344 熊本中央土地大野末男 3383 キョードーオフィス林田克廣 348 建吉観光土地笹原弘 3384 サクセスワン西本末男 1022 日本ハウジング情報センター原田博 3694 向日葵リハウス川口忠志 1363 野原ハウジング野原繁彦 3697 中山建設中山正男 2252 宅建遵天堂田代知行 3698 ルミナスホーム原本栄興 2258 丸和不動産桑田繁 3982 小山企画小山立子 2539 IR 開発鍬仁 4269 ライファ玉名松本健吾 2540 親和不動産直江洋治 4270 ライフステージユー天野幸生 2541 コスギ不動産小杉康之 4271 熊本日日新聞南関販売店江上雅章 2544 拓洋飯星勝 4581 マツバラホーム松原淳一 2545 熊本入大春野涼記 4582 辻不動産辻正純 2927 熊本市南部都市整備清田好弘 4583 横溝開発横溝礼司 2929 上田不動産上田博士 4584 サン開発不動産山本修三 3381 アークホーム中溝弘 4586 美創田中芳和 5 月 1 日 ( 火 ) 付けで免許更新案内通知発送済み 673 丸井商事山中一利 3707 アネシス加藤龍也 674 マルサハウス園川亜子 3708 フォーレスト開発森直浩 676 藤原不動産稗方修一 3709 東町不動産中村久幸 1030 原野商事原野利一 3710 トシ開発アシスト飯銅利男 1031 中央不動産上原義武 3985 福岡地所福岡拓文 1827 飯塚商事飯塚とき子 3986 肥後興産大澤壽子 2268 中山建設中山英朗 3987 徳丸不動産藤川善孝 2932 手塚プランニング手塚都美典 4587 三和不動産林田昇三 2937 福徳不動産商事荒木秀子 4590 コンフォートハウス荒木正幸 2938 テクノホーム溝川明信 4591 グリーンシティ北野伸 3391 成功不動産後藤逸雄 4592 日創プランニング別当史子 3393 大孝開発松岡孝紀 4593 ベストプランツ岡島たず子 3394 済美下田道暢 4595 エステート九州藤本能久 3397 コムロ不動産小室吉春訃平成 24 年 4 月 1 日から政令指定都市移行により熊本市の市町村コードが新しくなりました新しいコードは右記の通りです報市区町村名称コード中央区東区西区南区北区謹んで哀悼の意を表し心からご冥福をお祈り申し上げます桑野詔一郎氏北部支部大倉商事平成 24 年 3 月 26 日享年 70 歳商商号代代表者取取引主任者所所在地 T TEL F FAX 支支部変更郵便番号支部免許番号商号又は名称変更事項変更内容水前寺 4663 熊本不動産取木村玲子上野真吾 ( 8201) 3381 アークホーム取織方朋子減少 123 牛丸不動産取西広子減少 2694 オフィスヨコオ代横尾美和子畑原美和子 ( 氏名変更 ) 2112 坂口建設取木下隆弘 ( 8819) 増員 4852 朝山不動産取朝山恭行梶原智 ( 9184) 北部 4248 コーエイ不動産取平川英子 ( 7302) 増員 2820 熊本大学生活協同組合取髙木幸雄 ( 7318) 増員取佐々栄治 ( 1673) 増員取大塚万里子 ( 6978) 増員取宮﨑好志子 ( 4897) 増員取河野富寛 ( 6528) 増員 ( 大臣 )6333 川﨑ハウジング取竹牟裕文 ( 9394) 増員中央 3887 熊本ファシリティ取田崎健治久保健司 ( 9352) 4679 ケービージャパン代原江清美福永清美 ( 氏名変更 ) 取原江清美福永清美 ( 8676)( 氏名変更 ) 4238 吉村企画取吉村幸祐西村博貴 ( 8338) 3924 熊本コーヨー取丸山隆一減少取石浦秋広減少取前山和徳減少 ( 大臣 )6358 NTT 西日本アセットプランニング取森哲郎減少九州支店熊本営業所所熊本市中央区九品寺 T F 片岡企業取馬場ひとみ中根隆徳 ( 9336) 4627 熊本錦取下田恵美山本桃子 ( 9373) 4287 サイバースペース ( 廃業 ) 代林田智子 3013 シアーズホーム取丸本麗玉松岡章雄 ( 8923) 取中村征道仲原ルミ ( 7562) 取鶴久智章 ( 9034) 増員 4836 マイランド熊本取松尾素川 ( 福岡 27122) 増員東部 4372 三栄商事代糸永哲夫 ( 大臣 ) セキスイハイム九州熊本支店支店長吉野徹哉取大矢泰士前田真一 ( 8975) 取鳥居俊信古賀大介 ( 9251) ( 大臣 ) やすらぎ熊本店取光永広則 ( 9382) 増員 ( 大臣 )245 大和ハウス工業熊本支店支店長平尾豊幸取西田宏二減少取三谷嘉通減少取末澤康伺 ( 9333) 増員龍北 ( 大臣 ) タマホーム菊陽店取猿渡健治 ( 7788) 増員 2594 イエヰリ取山口雅人 ( 長崎 6968) 増員 2461 冨永不動産取冨永正子冨永徹夫 ( 8971) 1337 三洋開発所菊池郡菊陽町津久礼 T F 支水前寺龍北 3918 ヤマイ取岡野将孝 ( 9391) 増員八代水俣 4454 JNC 開発取網中良明宮野崇志 ( 8859) 3342 下山建設所八代市千丁町吉王丸 1533 荒尾 4161 エトワール不動産取池田耕啓猿渡裕治 ( 8445) ( 大臣 ) 駅前不動産荒尾店店長佐瀬武士取田上龍也佐瀬武士 ( 福岡 37919) 宇城 3050 中村不動産開発所宇土市三拾町人吉 1694 不動産のウラタ取森本康文 ( 9308) 増員 4091 ハヤ企画 T

11 今を去る千三百余年前養老七年元旦に虎の歯の里に侘び住まいをしていた都の落人が夢枕に立った老翁のお告げによって奈良の春日大明神を祭り木葉山の赤土で祭器を作り残りの土を捨てたところ猿に化したという伝説から生まれたもので悪病災難除け夫婦和合子孫繁栄の守り神として広く愛玩されています ( 写真情報提供 : 熊本県 )

< 賃貸住宅管理業者登録制度 > 国土交通省では賃貸住宅管理業の適正化を図るため平成 23 年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています賃貸住宅管理業者登録制度ではサブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており登録業者はこのルールを守らなければなりませ

< 賃貸住宅管理業者登録制度 > 国土交通省では賃貸住宅管理業の適正化を図るため平成 23 年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています賃貸住宅管理業者登録制度ではサブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており登録業者はこのルールを守らなければなりませサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください! 平成 30 年 3 月 27 日国土交通省消費者庁サブリース契約はサブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため一定の賃料収入が見込めることや管理の手間がかからないことなどオーナーにとってのメリットがある一方で近年賃料減額をめぐるトラブルなどが発生していますサブリース契約をする場合は契約の相手方から説明を受け