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1 Connecting Markets East & West 中国における不動産バブル - 日本の轍を踏むことにならないか - シニアフェロー関志雄 2014 年 6 月 22 日 株式会社野村資本市場研究所

2 中国の主要都市における住宅価格 / 世帯所得比 (2013 年 ) ( 倍 ) 20 ( 倍 ) 北京上海深圳福州杭州厦門海口蘭州太原ウル大連広州寧波天津鄭州ハルピ南京南昌南寧昆明重慶石家瀋陽青島西寧長春武漢合肥成都済南銀川貴陽西安長沙フフムチピン庄ホト( 注 ) 低所得者向け保障性住宅を除く 世帯所得は年間値 ( 出所 ) 上海易居房地産研究院 全国 35 の大中都市における所得に対する住宅価格の倍率ランキング 2014 (2014 年 5 1 ( 出所 ) 上海易居房地産研究院 全国 35 の大中都市における所得に対する住宅価格の倍率ランキング 2014 (2014 年 5 月 ) より野村資本市場研究所作成

3 中国の主要都市における家賃 Vs. 住宅購入価格 (2014 年 4 月 ) (a) 家賃 ( 年換算 元 /m 2 ) (b) 住宅購入価格 ( 元 /m 2 ) 家賃住宅購入価格比 ((a)/(b) %) 北京 , 上海 , 深圳 , 厦門 , 三亜 , 温州 , 広州 , 杭州 , 南京 , 天津 , ( 出所 ) 禧泰房産データ ( より野村資本市場研究所作成 2

4 新築住宅販売価格の推移 ( 前年比 %) 北京 70 大中都市 5 0 上海 ( 注 ) 年 12 月までは新築住宅販売価格指数 2011 年 1 月からは新築商品住宅販売価格指数 70 大中都市は各都市の単純平均 ( 出所 )CEICデータベース( 原データは中国国家統計局 ) より野村資本市場研究所作成 ( 年 月 ) 3

5 社会融資総量と同調して伸び悩む不動産開発業者向けの資金供給 ( 前年比 %) ( 前年比 %) 不動産開発業者向け資金供給 社会融資総量 ( 右軸 ) ( 年 月 ) ( 注 ) 不動産開発業者向け資金供給の各年の 1 月と 2 月のデータは 2 ヶ月まとめた形でしか発表されないため 図の作成に当たり 同じ計数を使用した ( 出所 )CEICデータベース( 原データは中国人民銀行と中国国家統計局 ) より野村資本市場研究所作成 4

6 住宅販売価格の先行指標としての販売面積 ( 前年比 %) 販売面積 販売価格 ( 右軸 ) ( 前年比 %) ( 年 月 ) ( 注 ) 販売価格は70 大中都市の単純平均で 2010 年 12 月までは新築住宅販売価格指数 2011 年 1 月からは新築商品住宅販売価格指数 販売面積は新築商品住宅 販売面積の各年の販売面積は新築商品住宅販売面積 1 月と2 月のデータは 2ヶ月まとめた形でしか発表されないため 図の作成に当たり 同じ計数を使用した ( 出所 )CEICデータベース( 原データは中国国家統計局 ) より野村資本市場研究所作成 5

7 中国における不動産業の規模 (2013 年 ) 金額 ( 億元 ) 対 GDP 比 (%) 不動産開発投資 86, うち住宅 58, 不動産販売額 81, うち住宅 67, 土地譲渡金 41, 不動産関連税収約 20,000 約 3.5 金融機関の不動産融資額 146, うち個人向け住宅ローン 98, 参考 GDP 568,845 - 全国財政総収入 ( 政府性基金収入を含む ) 181, 金融機関の融資総額 719, ( 出所 ) 中国国家統計局 財政部 中国人民銀行のデータに基づき野村資本市場研究所作成 6

8 土地譲渡金に大きく依存する中国における財政収入状況 (2013 年 ) 中央政府地方政府全国 ( 単位 : 億元 ) 公共財政収入 [a] 60,174 68, ,143 ( 中央から地方への移転 )[b] (-48,038) (48,038) - 政府性基金収入 [c] 4,232 48,007 52,239 ( 中央から地方への移転 )[d] (-1,499) (1,499) - 土地譲渡金 - 41,250 41,250 一次収入計 [a+c] 64, , ,382 ( 移転計 )[b+d] (-49,537) (49,537) - 合計 ( 中央から地方への移転の調整後 ) 14, , ,382 ( 出所 ) 財政部 2013 年度中央 地方予算の執行状況および 2014 年度中央 地方予算案についての報告 (2014 年 3 月 5 日 ) より野村資本市場研究所作成 土地譲渡金は地方政府の一次収入の 35% 中央からの移転を含む総収入の 25% に当たる 7

9 日本と類似するバブル膨張の背景 1980 年代後半の日本と同じように 中国は労働力不足に制約されて潜在成長率が大幅に低下している中で 政府が無理して拡張的マクロ政策を通じて潜在成長率を超える高成長を目指そうとしたことが 資産バブルを招いている 中国当局が為替レートの上昇を抑えようと 積極的に外為市場に介入した結果 流動性が膨張してしまった 日本では 1985 年の プラザ合意 を受けて円高が進行した 1987 年 2 月にドル高是正という目標が達成されたという認識の下で G7 参加国間でドルの安定を目指す ルーブル合意 が交わされたことをきっかけに 日本銀行は大規模なドル買い介入を行うようになった 金融緩和とともに 流動性 ひいては資産バブルの膨張に拍車をかけた 中国においても 人民元高を抑えるための市場介入が不動産価格の上昇をもたらした流動性膨張の一因となっている ている 従来の預金を原資とする銀行の貸出とは別に 当局の規制から逃れるための資金調達ルートとして シャドーバンキングが使われている バブル期の日本では 多くの不動産関連融資が 当局の監督が届かない 住専 といったノンバンクを経由した このことは 不動産バブル不動産バブルの膨張に拍車をかけた一方で バブル崩壊後の不良債権問題を深刻化させた 中国では 銀行が理財商品 信託会社が信託商品を販売することを通じて 資金を調達し その一部を不動産市場につぎ込んでいる 資産 ( 日本の場合は不動産と株式 中国の場合は不動産のみ ) 価格が大幅に上昇しているが 物価は比較的安定してい る これは 金融引き締めへの転換を遅らせている 8

10 経済成長率が低下しても高水準を維持する都市部の求人倍率 -ルイス転換点の到来と潜在成長率の低下を示唆- ( 前年比 %) Q1 都市部の求人倍率 ( 右軸 ) 実質 GDP 成長率 ( 倍 ) Q ( 年 四半期 ) ( 注 ) 中国の都市部の求人倍率は 約 100 都市の公共就業サービス機構に登録されている求人数 / 求職者数によって計算される ( 出所 ) 中国国家統計局 人力資源 社会保障部より野村資本市場研究所作成 9

11 リスクの軽減に寄与すると期待される日本との相違点 不動産取引の資金面での銀行への依存度 1980 年代のバブル期の日本では 住宅ローンを除いても 建設 不動産 ノンバンクからなる不動産関連 3 業種への融資だけで全体の 25% を占めていた 中国では 不動産関連融資は 住宅ローンを含んでも 銀行貸出全体の 20%( 住宅ローンを除くと 7%) しかない シャドーバンキングと銀行のバランスシートとの関係バシと バブル期の日本では 銀行の住専などへの融資はバランスシートの一部であり 焦げ付いた場合 銀行自らの不良債権となる 中国では シャドーバンキング商品の大半は 銀行のバランスシートから分離されており 仮に債務不履行が起こっても 原則として 銀行は顧客に対して損失を補填する義務を負っていない 銀行の所有形態 日本では大半の銀行が民営である 中国ではほとんど国有となっている このため いざという時に政府に支援してもらえると期待されている 為替制度と資本規制の度合い バブル期の日本はすでに変動相場制に移行しており 資本移動の自由化も進んでいた 中国では 人民元レートが当局によって厳しく管理されており 資本移動も制限されている その結果 人民元は投機の対象になりにくい上 資本の激しい移動による金融市場の不安定化が避けられる 経済発展段階 バブルが弾けた 1990 年代の日本は すでに成熟した先進国であった 現在の中国は まだ新興工業国の段階にある 従来と比べて 潜在成長率が低下しているとはいえ 後発の優位性 を生かせば 6~7% という中程度の成長が当面維持されると思われる 特に 予想される都市化の進展は 経済成長のみならず 不動産投資を支える力となろう これらの相違点は バブルの崩壊によって引き起こされかねない経済危機と景気の長期低迷を免れるための有利な条件となる 10

12 中国が日本から学ぶべき教訓 資産価格の変動は 銀行の不良債権の拡大などを通じて 金融システムの不安定要因になることに鑑みれば 当局は金融政策を策定する際 CPIで見た物価だけでなく 株式や不動産価格の動向にも目を配る べきである バブルの拡大は信用の膨張を伴うが 当局はその量的伸び率だけでなく 不動産関連を中心に融資の構成の変化についても注意を払う必要がある それに加え 銀行のみならず シャドーバンキングへの監督も強化すべきである 当局は 経済が抱えるリスクを極力 潜在的段階で把握し 先行きを展望した金融政策を実施すべきである 中央銀行の政策の重点を為替レートの安定に置こうとすると 市場介入が必要となり これにより金融政策の独立性が大幅に制約されることになる 特に 国境を超える資本の移動性が高まる中で 経済を安定化させるためには 為替レートに柔軟性をもたせることを通じて 金融政策の独立性を高めていかなければならない 11

13 学歴 職歴 略歴関志雄 ( かんしゆう ) 野村資本市場研究所シニアフェロー 1957 香港生まれ 1979 香港中文大学経済学科卒 1986 東京大学大学院経済学研究科博士課程修了 東京大学経済学博士 (1996 年 ) 1986 香港上海銀行 (Hong Kong & Shanghai Bank) 入社 本社経済調査部エコノミスト 1987 野村総合研究所入社 経済調査部主任研究員 経済調査部アジア調査室室長など (1999.9~ ブルッキングス研究所北東アジア政策研究センター客員研究員 ) 2001 独立行政法人経済産業研究所上席研究員 2004 野村資本市場研究所シニアフェロー 日本政府委員経済審議会 21 世紀世界経済委員会委員 ( 年 ) 財務省関税 外国為替等審議会専門委員 ( 年 2003 年 年 ) 内閣府 日本 21 世紀ビジョン に関する専門調査会グローバル化 WG 委員 (2004 年 ) 主な著書 論文 円圏の経済学 日本経済新聞社 1995 年 ( アジア 太平洋賞特別賞受賞 ) 日本人のための中国経済再入門 東洋経済新報社 2002 年 中国未完の経済改革 樊綱著 関志雄訳 岩波書店 2003 年 ( アジア 太平洋賞特別賞受賞 ) 人民元切り上げ論争 編著 東洋経済新報社 2004 年 共存共栄の日中経済 東洋経済新報社 2005 年 中国経済革命最終章 日本経済新聞社 2005 年 中国経済のジレンマ 筑摩書房 2005 年 中国を動かす経済学者たち 東洋経済新報社 2007 年 ( 第三回樫山純三賞受賞 ) チャイナ アズ ナンバーワン 東洋経済新報社 2009 年 中国二つの罠 日本経済新聞出版社 2013 年 ホームページ 中国経済新論 ( i ti j / / hi t/j/id というホームページを主宰し 日本の読者向けに発信している 12

14 本資料は ご参考のために株式会社野村資本市場研究所が独自に作成したものです 本資料に関する事項について貴社が意思決定を行う場合には 事前に貴社の弁護士 会計士 税理士等にご確認いただきますようお願い申し上げます 本資料は 新聞その他の情報メディアによる報道 民間調査機関等による各種刊行物 インターネットホームページ 有価証券報告書及びプレスリリース等の情報に基づいて作成しておりますが 株式会社野村資本市場研究所はそれらの情報を 独自の検証を行うことなく そのまま利用しており その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません また 本資料のいかなる部分もまた本資料のいかなる部分も一切の権利は株式会社野村資本市場研究所に属しており 電子的または機械的な方法を問わず いかなる目的であれ 無断で複製または転送等を行わないようお願い致します 13

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