年収 400 万円未満 400 万円以上 基準 30% 以下 35% 以下 ( 注 ) 収入は 原則として 申し込んだ前年 ( 平成 21 年度なら 平成 20 年 1 月 ~12 月 ) の収入で審査する 用途申込者本人または親族が住むための新築住宅の建設 購入資金または中古住宅の購入資金 ( リ

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1 フラット 50 の特徴は? 質問今月 4 日より住宅金融支援機構が導入した住宅ローン フラット 50 のポイントを 教えてください 回答 フラット 50 とは 長期優良住宅の普及の促進に関する法律 の施行に伴い 住宅金融支援機構が導入した新しい住宅ローンです 国土交通省の試算によれば 一般住宅より 10~20% ほど割高になるとされる長期優良住宅の認定を受けた住宅を対象に フラット 35 よりもさらに返済期間を延ばすことで 長期優良住宅の購入を促すことが目的です また 返済期間が長期にわたることを考慮し 顧客のライフサイクルの変化に柔軟に対応できるよう フラット 50 の対象となっている住宅を売却する際に ローン利用者である売主から購入者に住宅ローン債務を同条件で承継できる アシューマブルローン も導入します ( 次の質問で紹介 ) これにより 買主は金利上昇下でも売主が利用していた低金利をそのまま利用できるというメリットがあります ポイントは 以下の表の通りです 利用対象者 申込時の年齢が満 44 歳未満 完済時の年齢が満 80 歳未満 ( 親子リレー返済を利用する場合は 満 44 歳以上でも申込可 ) 日本国籍を持つ人 永住許可を受けているかまたは特別永住者年収に占めるすべての借入 ( フラット 50 を含む) の年間合計返済額の割合 (= 総返済負担率 ) が 次の基準を満たしている人 ( 収入合算も可 )

2 年収 400 万円未満 400 万円以上 基準 30% 以下 35% 以下 ( 注 ) 収入は 原則として 申し込んだ前年 ( 平成 21 年度なら 平成 20 年 1 月 ~12 月 ) の収入で審査する 用途申込者本人または親族が住むための新築住宅の建設 購入資金または中古住宅の購入資金 ( リフォーム資金や ローンの借換えには利用できない ) 借入対象となる住宅長期優良住宅であること ( 長期優良住宅認定通知書の提出が必要 ) 住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること ( 基準の適合にあたっては 検査機関または適合証明技術者 ( 中古住宅のみ ) が発行する適合証明書の交付を受ける ) 店舗や事務所と併用した住宅の場合 住宅部分の床面積が全体の 1/2 以上 ( 敷地面積の要件はなし ) 新築住宅 建設費 ( 建設に付随して取得した土地の購入費も含む ) または購入価額が 1 億円以下 ( 消費税を含む ) 申込時点において竣工から 2 年以内の住宅で人が住んだことがない住宅 中古住宅 購入価額が 1 億円以下 ( 消費税を含む ) 申込時点で 竣工から 2 年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅借入金額 100 万円以上 6,000 万円以下で 建設費または購入価額の 60% 以内 (1 万円単位 ) 借入期間次のいずれか短い年数であること (1 年単位 ) 36 年以上 50 年以下 80 歳 - 申込み時の年齢 (1 歳未満切り上げ ) 借入金利全期間固定金利借入金利は 金融機関によって異なる 申込時ではなく 資金を受け取った時の金利が適用される 金融機関によっては取り扱っていない場合がある 融資手数料 融資手数料は金融機関によって異なる 物件検査手数料 物件検査の手数料は検査機関または適合証明技術者( 中古住宅

3 のみ ) や住宅を建設 購入される地域 一戸建てかマンションかによって異なる 融資手数料 物件検査手数料は申込者負担 フラット 50 と併せて フラット 35 を利用する場合の融資手数料に 保証料繰上返済手数料返済方法担保保証人団体信用生命保険火災保険取扱開始時期 ついては 金融機関に確認すること 必要なし 繰上返済を行う場合は 1 カ月前までに返済中の金融機関に申し出ること 一部繰上返済の場合 繰上返済日は毎月のご返済日となり 返済できる金額は 100 万円以上 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い 6 カ月ごとのボーナス払い ( 借入金額の 40% 以内 (1 万円単位 )) も併用できる 借入対象となる住宅及びその敷地に 住宅金融支援機構を抵当権者とする第 1 順位の抵当権を設定する 抵当権設定費用は申込者負担必要なし 機構団体信用生命保険特約制度に加入できる 特約料は申込者負担返済を終了するまで 融資の対象となる住宅に火災保険を付ける 火災保険料は申込者負担 また 住宅金融支援機構の特約火災保険は利用できない 保険期間及び火災保険料の払込方法は 取扱金融機関によって異なる 融資住宅に係る敷地に抵当権を設定しない場合は フラット 35 の要件を満たす火災保険の中で最長の保険期間を選択し 機構のために第 1 順位の質権を設定する なお 当該火災保険が償還期限前に満期を迎えるときは 改めて フラット 35 の要件を満たす火災保険を付保し 機構のために第 1 順位の質権を設定する必要がある 平成 21 年 6 月 4 日以降適用 詳細は以下のホームページをごらんください アシューマブルローンとは? 質問先日取扱いが開始された フラット 50 で導入された アシューマブルローン に ついて 教えてください

4 回答アシューマブルローンとは 住宅ローンの対象となっている住宅が売却される場合に 当該住宅ローンの債務者である売主から買主に住宅ローンの債務が承継可能な (Assumable) ローンのことです 今後経済が底を打ち 金利が上昇する局面において 従前の低金利をそのまま利用できるというメリットがあります 売却金額が債務残高より高い場合には買主から売主に また低い場合は売主から買主に差額を支払います アメリカでは 既に 1980 年代から導入していますが 日本では前福田康夫首相が指揮をとった 200 年住宅ビジョン に登場しました 200 年住宅が取引される既存の住宅流通市場全体の活性化を図るうえでは 住み替えをはじめとした個人の多様なニーズに対応する環境の整備が不可欠です そのひとつとして アシューマブルローンの推進があげられています 贈与税非課税措置について 質問先日 追加経済対策の一環として国会で検討されている 贈与税非課税措置 につ いて教えてください 回答 贈与税非課税措置 とは 先日 平成 21 年度の追加経済対策の一環として国会で検討されている 租税特別措置法の一部を改正する法律案 です 内容は 1 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度 2 試験研究を行った場合の特別

5 税額控除の特例 3 交際費等の損金不算入制度ですが このうち住宅ローンに関連するのは1となります 平成 21 年 1 月 1 日に遡り 平成 22 年 12 月 31 日までの間 20 歳以上の方が直系尊属 ( 父母 祖父母など ) から住宅取得等に充てるための金銭贈与を受けた場合には 当該期間を通して 500 万円までの贈与が非課税となります さらに 贈与税の基礎控除 110 万円もしくは相続時の精算課税と併用できるため 贈与税の基礎控除を加えた場合は合計 610 万円 相続時精算課税を利用した場合は合計 4,000 万円までは非課税となります 住宅取得等資金の贈与 については 相続時精算課税と似通っています 大きく異なる点は 相続時精算課税は親から子への贈与の場合に適用されますが 今回は 直系尊属 からの贈与 つまり祖父からいきなり孫 曾孫への相続も可能となります また しかも非課税ですから 相続時精算課税のように後で精算し直す手間もかかりません 相続時精算課税制度 ( 通常 ) 相続時精算課税制度の特例 ( 住宅取得等資金の特例 ) 住宅取得等資金 500 万円の非課税 適用期限 恒久的措置 平成 21 年 12 月 31 日まで 平成 21 年 1 月 1 日 ~ 平成 22 年 12 月 31 日 非課税枠 特別控除 2,500 万円 特別控除 3,500 万円 500 万円 ( 通常型 2,500 万円 +1,000 万円 ) 贈与する人 親 ( 贈与の年の 1 月 1 日で満 65 歳以上 ) 親 ( 年齢制限なし ) 親 祖父母等の直系尊属 受贈者 子供 子供 子供 孫 曾孫等 受贈者の制限 贈与の年の 1 月 1 日で 同左 同左 満 20 歳以上 住宅等の制限 制限なし 1. 自己の居住用家屋等の新築 取得 2. 一定の増改築 ( 工事費用 100 万円以上 ) 3. 住宅取得資金を取得した年の翌年 3 月 15 日までに住宅を取得または増改築等をして居住すること 同左

6 相続税の計算 贈与時の評価額 同左 加算しない ( 課税価格に含めない ) 利用回数 1. 控除は非課税枠を使い切るまで 同左 2 年間で 500 万円まで 2. 精算課税は継続 申告 必要 必要 必要 地震保険 損害の程度で出る保険金額に差はあるの? 質問地震保険は 損害の程度で支払われる保険金額に差が出るのでしょうか 限度額も 含めて 教えてください 回答地震保険は地震や噴火 またこれらを原因とする火災や損壊 埋没や流失による損害 を補償する保険で 火災保険に付帯してのみ加入できます 地震保険の対象は家財と建物 契約金額については火災保険の保険金額の 30~50% 以内で建物 5000 万円 家財 1000 万円が限度になっています 地震保険によって補償される金額は その損害の程度によって異なります 金額判断の基準は家財 建物とも全損 半損 一部損の3 種類に分かれ 基準などは以下の図表に示した通りです 全損 半損 一部損 建物 柱や基礎などの主要構造部の損害額が時価の 50% 以上 または焼失 流失した 柱や基礎などの主要構造部の損害額が時価の 3% 以上 20% 未満 または床上浸水 柱や基礎などの主要構造部の損害額が時価の 3% 以上 20% 未満 または床上浸水 部分の床面積が 70% 以上 家財 損害額が時価の 80% 以上 損害額が 30% 以上 80% 未満 損害額が 10% 以上 30% 未満 保険金保険金額の全額保険金額の 50% 保険金額の 5% この他にも 建築物の構造や地域によって 支払われる保険金の金額に差が出ます ただし 地震保険は 地震保険に関する法律 に基づいて政府による再保険制度が導入されており 1 回の地震による保険金の総支払限度額が 5 兆 5000 億円 ( 平成 20 年 4 月現在 )

7 と定められています よって 1 回の地震等によって損害保険会社全社の支払うべき地震保険金総額が 5 兆 5000 億円 ( 平成 20 年 4 月現在 ) を超える場合は 保険金は次の算式で計算した金額に削減されることがあります 保険金 = 全損 半損 一部損 5 兆 5000 億円 算出された支払保険金総額 美術品に保険は担保される? 質問地震保険は 損害の程度で支払われる保険金額に差が出るのでしょうか 限度額も 含めて 教えてください 回答火災保険では 保険の目的を建物と家財にした場合には 特別な場合を除いて 保険の 目的となっている建物の中に収容してある家財 ( 被保険者と生計を一つにしている親族のものも含む ) については担保されます ただし 美術品や書画 骨董品 設計書などについては以下の項目を保険証券に明記しないと担保されませんので 注意が必要です 1 個または1 組の価額が 30 万円を超える貴金属 宝石 書画 骨董 彫刻品その他の美術品 稿本 設計書 図案 証書 帳簿など 切手 有価証券 印紙 通貨など 切手 通貨 有価証券 印紙などについては担保されない商品や 担保されても限度額が決まっていたり 家の中での盗難に限るなど制限がついていたりする場合が多いので どんな時にいくら補填されるのか 加入時に確認する必要があります ただし 火災保険は一括で支払ってしまった場合でも 期間の途中で見直すことができます その結果 払い過ぎていたり あるいは担保されている内容に納得がいかなければ 見直し以降の未経過分の保険料は戻ってきます